Залог недвижимого имущества гк рф

Рубрики Процессы

Реформа ГК РФ: залог по новым правилам

Институт залога менялся уже три раза за последние пять лет. В 2009 году в связи с пиком финансового кризиса резко выросло количество должников по кредитам, и банки еще более активно начали обращаться в суды за взысканием заложенного имущества. Эксперты отмечают, что именно в этот период институт залога показал себя не с лучшей стороны: договоры оспаривались, признавались недействительными, а процедуры обращения взыскания на заложенное имущество затягивались. Законодатель был вынужден отреагировать на сложившуюся ситуацию, и вскоре был принят закон, который внес изменения в ГК РФ и другие нормативные акты в части залога (Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ). Поправки начали действовать с 11 января 2009 года.

Одним из самых заметных изменений было введение института внесудебного обращения взыскания на предмет залога. Этот институт позволяет кредитору обращать взыскание на заложенное имущество без участия суда посредством направления должнику уведомления о намерении обратить взыскание. Однако практика, которая сложилась после внесения поправок, показала, что эта модель работает только при желании должника сотрудничать с кредитором либо при нахождении заложенного имущества у кредитора. Кроме того, в целях обеспечения передачи должником заложенного имущества во внесудебном порядке была введена исполнительная надпись нотариуса. Такая надпись подтверждает факт неисполнения должником обязательства и является основанием для обращения к судебному приставу-исполнителю. Процедура нотариальной исполнительной надписи тоже себя проявила не с лучшей стороны: кредиторы практически не обращались за ее получением. Вероятно, это связано со стоимостью услуги совершения исполнительной надписи, которая составляет 0,5% от взыскиваемой суммы, но не более 20 тыс. руб. (подп. 19 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

С целью повысить популярность применения нотариусами исполнительной надписи был принят Федеральный закон от 6 декабря 2011 г. № 405-ФЗ. Этот документ ввел процедуру, которую можно условно назвать «нотариальное внесудебное обращение взыскания»: при совершении исполнительной надписи на договоре о залоге или закладной нотариус должен предложить залогодателю исполнить обеспеченное залогом обязательство, направив ему уведомление. Однако существенных изменений это не повлекло, поскольку процедура нотариального удостоверения договора залога остается достаточно дорогой.

В рамках реформы ГК РФ законодатель вернулся к совершенствованию института залога и принял закон, о практике применения которого и пойдет речь в данной статье (Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации»; далее – Закон № 367-ФЗ). Новые правила вступили в силу с 1 июля 2014 года.

Залог: право или договор?

Вопрос о природе залога, а именно о том, является ли залог вещным правом или обеспечительным договором, имеет важное практическое значение. Например, лицо зарегистрировало ипотеку на объект незавершенного строительства. Когда долг был просрочен и кредитор приступил к обращению взыскания, выяснилось, что объект незавершенного строительства уже сдан и представляет из себя многоэтажный жилой дом. Если залог – это договор, то предметом договора был объект незавершенного строительства, которого больше нет. Значит, договор уже не действует, а с ним прекратился и залог.

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ

О позиции Экономической коллегии ВС РФ относительно судьбы залога после того, как его предмет прекратил существование, читайте в нашем материале Не залогом единым, или Взгляд ВС РФ на судьбу ипотеки после банкротства застройщика.

Именно такой точки зрения придерживались суды до того момента, пока в конце января 2005 года ВАС РФ не издал Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке. Согласно п. 1 этого документа, если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства. Таким образом, ВАС РФ подтвердил, что залог – это вещное право или право на ценность вещи, а значит, он следует за вещью.

«Я подозреваю, что разработчики Закона № 367-ФЗ держали в голове, что залог – это вещное право, потому что решения, которые реализованы в ГК РФ, основаны на этом факте», – комментирует партнер юридической фирмы «Пепеляев Групп», член рабочей группы по подготовке реформы ГК РФ Роман Бевзенко. Действительно, данный принцип нашел отражение в новой редакции ГК РФ, например, в ст. 334-345 ГК РФ, о которых пойдет речь ниже.

Залог как право на ценность вещи

Залог, будучи правом на ценность вещи, следует за ней (ст. 334-345 ГК РФ). Все объекты, которые могут возникнуть в результате изменений этой вещи или после ее утраты, будут считаться находящимся в залоге. Этот принцип можно вывести из правил п. 2 ст. 334 ГК РФ, согласно которым залогодержатель имеет преимущественное право удовлетворения обеспеченного залогом требования не только за счет самого предмета залога, но также за счет:

  • страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества;
  • причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества;
  • причитающихся залогодателю или залогодержателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами;
  • имущества, причитающегося залогодателю при исполнении третьим лицом обязательства, право требовать исполнения которого является предметом залога.

На практике это можно проиллюстрировать самыми разнообразными ситуациями. Например, при утрате застрахованного автомобиля, находящегося в залоге, залоговое право переходит на деньги, которые залогодатель получит от страховщика в качестве страхового возмещения. Если выплата еще не была произведена, залогодержатель, по логике внесенных поправок, имеет право обратиться в страховую компанию и получить страховую сумму на свое имя – при этом залогодатель (страхователь, бывший собственник автомобиля) страховую сумму не получает.

Аналогично, если муниципалитет изымает для муниципальных нужд участок, находящийся в залоге: право на компенсацию в этом случае возникает не только у залогодателя, но и у залогодержателя. Можно, таким образом, сделать вывод, что залог, в отличие от права собственности, продолжает существовать и после гибели вещи, которая являлась его предметом.

Нормы ГК РФ vs закон об ипотеке

В п. 4 ст. 334 ГК РФ указано, что к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, – общие положения о залоге. Правила ГК РФ о вещных правах еще не приняты, а значит, в настоящий момент к залогу недвижимого имущества должны применяться нормы закона об ипотеке. При этом после реформирования ГК РФ изменения в данный закон внесены не были.

Поэтому появилось следующее противоречие. До 1 июля 2014 года ГК РФ определял, что в договоре залога должны быть указаны предмет залога, а также существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом (п. 1 ст. 339 ГК РФ в предыдущей редакции), то есть существовал жесткий стандарт описания обеспечения долга. Данное требование дословно совпадало с правилом ч. 1 ст. 9 закона об ипотеке.

Сегодня п. 1 ст. 339 ГК РФ содержит следующую норму: если в договоре залога имеется отсылка к другому договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство, условия основного обязательства считаются согласованными.

Таким образом, остается неясным, можно ли, например, в договоре об ипотеке не указывать предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а лишь сослаться на кредитный договор, из которого можно узнать все эти данные? С одной стороны, в самом ГК РФ прописано, что к залогу недвижимого имущества должны применяться нормы закона об ипотеке. Исходя из буквального толкования, а также правил о соотношении норм общих и специальных законов, следует, что применению подлежит норма специального закона, то есть закона об ипотеке. С другой стороны, данное правило противоречит замыслу поправок, центральными идеями которых были либерализация залоговых сделок, требований к содержанию договоров залога, режима последующего залога.

ПОЛЕЗНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ

Ознакомиться с внесенными изменениями в ГК РФ можно в системе ГАРАНТ. Для этого откройте кодекс, затем на панели инструментов выберите «Изменения в документе», а в нем – «Обзор изменений документа».

По мнению Романа Бевзенко, изначально норма ч. 1 ст. 9 закона об ипотеке не задумывалась как специальная, а лишь повторила положения, уже содержащиеся в ГК РФ. Поскольку позже законодатель изменил общее регулирование, с которого и была скопирована специальная норма, то и применяться она теперь не должна. «Особенность реформы гражданского законодательства состоит в том, что сначала меняется сам ГК РФ, а затем в соответствие с ним будут приводиться нормы специального законодательства. Поэтому и возникло описанное выше противоречие. Однако не стоит забывать о существовании принципа устранения конфликта норм, согласно которому закон поздний сильнее закона раннего. Я считаю, что именно этот принцип и должен использоваться в данном случае, хотя регистрирующие органы вряд ли со мной согласятся», – комментирует Роман Бевзенко.

Залог будущей вещи

В предыдущей редакции ГК РФ было указано, что залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения (ст. 335 ГК РФ). Залог будущей вещи применялся лишь в отношении урожая. Теперь договором залога или федеральным законом может быть предусмотрен залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем (п. 2 ст. 336 ГК РФ). Например, если гражданин заказал за границей крупную партию товара, доставка которой займет несколько недель или даже месяцев, он может заложить это имущество банку еще до момента его получения. В этом случае полученный товар будет считаться обремененным залогом.

«Раньше суды считали, что если на момент подписания договора о залоге лицо не являлось собственником заложенной вещи, даже если речь шла о залоге будущего урожая, то такой договор должен признаваться недействительным. Мне кажется, что этот подход был очень поверхностным. К счастью, теперь заключить договор о залоге сможет и лицо, которое собственником не является», – рассказывает Роман Бевзенко.

По мнению адвоката Андрея Безрядова, такая конструкция призвана стимулировать финансирование крупных сделок, развивать долгосрочное планирование бизнеса. «Появление залога будущей вещи связано с необходимостью привлечения кредитного обеспечения при реализации масштабных проектов», – отмечает эксперт.

Добросовестный залогодержатель

Реформа ГК РФ решила вопрос защиты добросовестного залогодержателя. Еще в 2011 году Пленум ВАС РФ в своем Постановлении указал, что не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога (п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»). В данной ситуации приобретатель вещи, находящейся в залоге, не признается залогодержателем.

При реформировании ГК РФ законодатель закрепил аналогичную норму в п. 2 ст. 335 ГК РФ. Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные действующим законодательством (п. 2 ст. 335 ГК РФ). Однако это правило не распространяется на переданную в залог вещь, которая до этого была утеряна или похищена, либо иным путем выбыла из владения помимо воли владельца.

Как подытожил Андрей Безрядов, после внесенных изменений ограничились права собственника, у которого помимо его воли возникли права залогодателя по отношению к имуществу, находящемуся у добросовестного залогодержателя.

Реестр уведомлений о залоге

Если существует принцип добросовестности залогодержателя, то у залогодержателя должна быть возможность «опубличить» залог, то есть сделать данные о залоге той или иной вещи открытыми. Для этого законодатель ввел реестр уведомлений о залоге. Реестр уведомлений о залоге движимого имущества находится в открытом доступе и ведется в порядке, установленном законодательством о нотариате (ст. 103.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате). Поиск информации, содержащейся в реестре уведомлений о залоге, осуществляется по регистрационному номеру уведомления, идентификаторам объекта и данным залогодателя. Регистрация залога также происходит с использованием данного реестра.

В результате поправок можно говорить о двух видах регистрации залога. Первую из них можно условно назвать правоустанавливающей. При правоустанавливающей регистрации залог возникает с момента такой регистрации, то есть после внесения записи в реестр уведомлений о залоге. Правоустанавливающей регистрация является тогда, когда носит обязательный характер – например, при залоге недвижимости, исключительных прав, доли в обществе с ограниченной ответственностью и некоторых видов ценных бумаг (п. 1 ст. 339.1 ГК РФ).

Второй вид регистрации можно условно назвать правоподтверждающей (учетной). Она не является обязательной и лишь подтверждает право залога. При желании прибегнуть к правоподтверждающей регистрации залогодержателю придется обратиться к нотариусу, чтобы тот разместил уведомление о залоге в едином реестре уведомлений о залоге движимого имущества. Таким образом, при регистрации этого вида залог возникает до момента внесения записи в единый реестр.

Залог всего имущества

С 1 января 2015 года исчезнет необходимость описывать все имущество, находящееся в залоге у предпринимателей. Норма п. 2 ст. 339 ГК РФ дает возможность описывать предмет такого залога любым способом, позволяющим идентифицировать имущество в качестве предмета залога на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на залог всего имущества залогодателя или определенной части его имущества либо на залог имущества определенных рода или вида. Например, договоре о залоге может содержать такую фразу: «Залогом является все имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности на момент заключения настоящего договора».

Очевидно, что данная конструкция снизит вероятность оспаривания залога со стороны недобросовестных должников. Между тем, у этой новеллы есть и недостатки. «При всей моей любви к кредиторам и нелюбви к должникам, которые не исполняют обязательства, мне кажется, что законодатель поторопился с закреплением данной нормы, – заявляет Роман Бевзенко. – Эта любопытная конструкция, которую можно условно назвать «тотальным залогом», опасна для обычных граждан. Например, вы покупаете в магазине кефир, даже не догадываясь, что весь товар в этом магазине заложен банку «Добрый». Теперь после покупки кефира вы не сможете его выпить, поскольку напиток будет являться предметом залога, а если все же выпьете, то совершите деликт, за что вам придется ответить по всей строгости закона».

Действительно, едва ли, отправляясь в магазин, покупатели будут каждый раз проверять, не находится ли товар данного продавца в залоге. Именно поэтому в зарубежной практике существует специальное изъятие из ответственности для потребителей, однако в ГК РФ такой нормы нет.

Не стоит путать залог всего имущества с залогом товаров в обороте. Залог товаров в обороте – это обеспечительная конструкция, которая устанавливает приоритет при удовлетворении требований кредитора (ст. 357 ГК РФ). Залог всего имущества не только дает залогодержателю приоритет перед другими кредиторами, но и обеспечивает любые долги, которые могут возникнуть между кредитором и должником.

Ст. 334 ГК РФ — Гражданский кодекс

Статья 334. Понятие залога.

4 августа 2017

17 апреля 2017

20 марта 2017

10 марта 2017

7 февраля 2017

Обсуждение статьи

Вопросы по статье

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел письмо по вопросу учета для целей налогообложения прибыли организаций обеспечительного платежа, возвращаемого исполнителю после исполнения контракта, и сообщает следующее.

Об учете обеспечительного платежа для целей налога на прибыль.

Об учете обеспечительного платежа для целей налога при УСН.

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо о порядке налогового учета обеспечительного платежа, выраженного в иностранной валюте, и сообщает следующее.

агенство малого кредитования через два года вменило сумму 173000 рублей за кредит взятый в размере 30000 рублей, могу ли я в суде просить об уменьшении неустойки

товар продан покупателю по договору в рассрочку. по условиям договора товар находится в залоге у продавца до полного расчёта. покупатель не произвёл ни одного платежа и передал товар третьему лицу а сам скрылся. правомочно истребовать товар у третьего лица из неправомерного пользования? товар не оплачен покупателем.

Вопрос относится к городу барнаул

Здравствуйте. Год назад мне была выдана доверенность на оформление купли-продажи жилого дома от имени Татьяны за любую цену и на любых условиях с правом получения денег. После чего Татьяна отбыла вместе с сыном на иное место жительства. В тот же день Татьяна оформила договор займа на сумму 350 000 руб.с Инной (Инна заемщик по этому договору), с которой позднее и был заключен договор купли-продажи этого дома. стоимость продажи дома 450 000 — у них до этого была договоренность. На сто тысяч стороны оформили расписку. Договор купли-продажи был подписан спустя пол-года мной по доверенности, и чтобы не вешать обремение (расчет ведь был произведен не полностью, а Татьяна уехала за 2000 км), зная что существует договор займа с подписями свидетелей, я расписалась за Татьяну как за продавца, и написала фразу «День получены полностью». Прошел год, деньги Инна Татьяне так и не вернула, Татьяна вернулась от сына с целью признать договор купли-продажи недействительным. Я хочу подать совместный иск с Татьяной к Инне, т.к. деньги до сих пор не получены. Единственная зацепка свидетельствующая об этом — договор займа. Как вы оцениваете шансы в суде при иске о расторжении договора. Как мне доказать, что денег по договору купли-продажи я не брала, расписки об этом есть, но есть фраза в договоре — получила полностью. Что я могу предпринять сейчас в отношении покупателя Инны? Заявление в милиции о мошенничестве? ОБЭП?

Уточнение от 1 марта 2013 — 14:46
нет, отдельно расписку в получении 350 т.р. отдельно она не писала.

Уточнение от 1 марта 2013 — 17:35
Нотариальная доверенность была выдана мне на право продать кому угодно по своему усмотрению и за любую цену дом Татьяны, хотя фактически между ними была договоренность что именно Инне нужно было продать. Но так как у Инны денег не было на момент выдачи мне доверенности , которая = дате заключения догвоора займа подписанного Татьяной и Инной собственноручно, то спустя время я оформила этот договор купли-продажи безо всяких обременений. Займ Инна не отказывается выплачивать, только позже. Договор расторгать, и заключать новый с использованием средств мат.капитала, Инна не хочет. Вы считаете, что расторгнуть договор и вернуть стороны в первоначальное состояние шансов нет?

Уточнение от 1 марта 2013 — 19:26
Татьяна обратилась в суд с иском о взыскании средств с меня по договору купли-продажи, по которому я продала ее дом и якобы получила деньги. Хотя Татьяна знает, что мне деньги не передавались. Третьим лицом указали — Анну. На договор займа в иске не ссылались. Я думаю, может быть предъявить договор займа и остановиться на позиции, что мол деньги вы взяли тогда, когда подписывали доверенность на меня — постороннего человека, и заключили договор займа. Хотя по факту — договор Татьяна может оспаривать по безденежности. Нонсенс да? — замщик-Анна признает что получила деньги от Татьяны, а Татьяна говорит, что я денег не давала, т.к. договор фиктивный. Вообще плохо представляю развитие ситуации, чесстно говоря.

Уточнение от 1 марта 2013 — 19:27
* заемщик -Инна, она же покупатель дома. я ошиблась.

Получен запрос на уточнение вопроса. 1 марта 2013 — 20:48
Вы риэлтор, и поэтому Татьяна Вам выдала доверенность?

Уточнение от 1 марта 2013 — 21:10
я не риэлтор. Но занимаюсь оформлением документов. К сожалению я не хитрю. Там действительно патовая ситуация: Татьяна решила продать дом и уехать к сыну на ПМЖ, но у нотариуса выяснилось что у нее штамп в паспорте о браке, а свидетельство о разводе отсутствует, развод был в 47 году в Удмуртии, эти все документы запрашивала и получала. ПОэтому Татьяна заключила договор займа, по которому Инна ей обязуется отдать деньги, выдала мне доверенность, и уехала к сыну. Инна деньги пока не вернула, но в разговоре и с Татьяной и со мной говорит, что от займа не отказывается и не против вернуть деньги, но в июне. Татьяна тем временем не смогла ужиться с невесткой и приехала обратно, обратилась к адвокату, которая пошла по пути наименьшего сопротивления: ведь моя-то подпись в договоре есть. Самое забавное в этой ситуации, а я беседовала со всеми сторонами, включая адвоката Татьяны, судью — все прекрасно понимают, что договором займа на Инну просто повесили долг, чтобы можно было эти деньги взыскать. Но адвокат решила взыскать с меня. Как ни печально. Еще интереснее, что объединившись с Татьяной и обратившись с иском в суд о взыскании денег по договору займа который Татьяна заключила лично — сама Татьяна сумеет взыскать деньги и с меня, и с Инны. Буду обращаться к адвокату + ждать суда.

Уточнение от 1 марта 2013 — 21:18
в любом случае, я благодарна всем ответившим. Инна пока намерена явиться в суд в качестве третьего лица и подтвердить, что договор займа был заключен, и деньги она действительно должна. На это и надеюсь. Что всё-таки удастся разрешить ситуацию каким-то относительно мирным образом. Для меня это огромный опыт: не нужно входить ни в чьё положение — нет денег — вешаем обременение на объект до момента расчетов, а тут получилось, что Татьяна была уверена уверена, что деньги получит, и кататься взад-вперед не хотела, полномочий на снятие обременения мне не дала сразу. Я бы и рада, чтобы я в этой ситуации хитрила, как Вы говорите, но я поплатилась за то, что старалась сделать людям максимально удобно.

Уточнение от 2 марта 2013 — 16:14
Еще раз благодарю всех ответивших — Вы здорово помогаете мне разложить ситуацию и понять как мне дальше действовать. Большущее спасибо! Я не знаю влияет ли это на ситуацию, но в договоре займа есть фраза: Заемщик обязуется вернуть сумму займа не позднее 3-х месяцев с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом по ул. такой-то (адрес объекта купли-продажи)

Уточнение от 2 марта 2013 — 16:18
я хочу сказать, что этот договор займа заключили Татьяна и Инна (при этом сын Татьяны, я и муж Инны — свидетели по договору, подписавшиеся под фразой » деньги переданы в нашем присутствии» ). Я пока отправила телеграмму сыну Татьяны.Буду пытаться собрать все стороны воедино, и пытаться разрешить ситуацию.

как можно убереч имущество в квартире (договор безвозмездной аренды подойдет )и нужны ли документы на это

под займ в центре микрофинансирования был взят залог, оцененый самим менеджером на взгляд и сумма была подогнана под сумму займа. я став неплатежеспособной попросила у них отсрочки платежей отправив заявление почтой заказным письмом с уведомлением. сотрудник службы безопасности приехал ко мне домой и сообщил, что у них нет рассрочек и что если я в течение 10 дней не оплачу, мое имущество будет изъято. правомерны ли действия сотрудника службы безопасности. и как мне поступить в этой ситуации.

Уточнение от 21 февраля 2013 — 12:30
залогом являются: мягкая мебель (оцененная в 2000 рублей), диван-канапе — на котором спит дочь (3500 р), холодильник (2000), телевизор (1500), стиральная машина (2000), компьютер (2000) — дочь студентка и покупала компьютер она. договор заключен в письменном виде. просрочка по платежам 15 дней, и была 10 дней после того как я отправила письмо им с просьбой об отсрочке платежей. должен ли центр микрофинансирования прекратить начисления пени за просрочку, т.к. я попросила об отсрочке. могут ли они подать в суд и если да, то что из залога имеют право забрать у меня.

Автобус приобретен на средства двух людей в равных долях.Оформлен на одного хозяина.Скажите пожалуйста, как можно документально оформить совладение данным транспортным средством, т.е разделить его на две равные доли?Заранее спасибо.Елена Андреевна.

Статья 339.1 ГК РФ. Государственная регистрация и учет залога (действующая редакция)

1. Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в следующих случаях:

1) если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1);

2) если предметом залога являются права участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью (статья 358.15).

2. Записи о залоге ценных бумаг совершаются в соответствии с правилами настоящего Кодекса и других законов о ценных бумагах.

3. Сведения о залоге прав по договору банковского счета учитываются в соответствии с правилами статьи 358.11 настоящего Кодекса.

4. Залог иного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, помимо указанного в пунктах 1 — 3 настоящей статьи имущества, может быть учтен путем регистрации уведомлений о залоге, поступивших от залогодателя, залогодержателя или в случаях, установленных законодательством о нотариате, от другого лица, в реестре уведомлений о залоге такого имущества (реестр уведомлений о залоге движимого имущества). Реестр уведомлений о залоге движимого имущества ведется в порядке, установленном законодательством о нотариате.

В случае изменения или прекращения залога, в отношении которого зарегистрировано уведомление о залоге, залогодержатель обязан направить в порядке, установленном законодательством о нотариате, уведомление об изменении залога или об исключении сведений о залоге в течение трех рабочих дней с момента, когда он узнал или должен был узнать об изменении или о прекращении залога. В случаях, предусмотренных законодательством о нотариате, уведомление об изменении залога или об исключении сведений о залоге направляет иное указанное в законе лицо.

Залогодержатель в отношениях с третьими лицами вправе ссылаться на принадлежащее ему право залога только с момента совершения записи об учете залога, за исключением случаев, если третье лицо знало или должно было знать о существовании залога ранее этого. Отсутствие записи об учете не затрагивает отношения залогодателя с залогодержателем.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 339.1 ГК РФ

1. Комментируемая статья регулирует вопросы государственной регистрации и учета залога.

Положения комментируемой статьи представляют собой дополнительную гарантию как для залогодержателя, так и для третьих лиц и последовательно регулируют вопросы регистрации и учета залога. Ранее национальное законодательство содержало нормы о регистрации договора залога. Из положений п. 5 ст. 339 ГК РФ в ранее действующей редакции следовало, что законом могут быть предусмотрены учет и (или) регистрация договоров о залоге и залогов в силу закона отдельных объектов движимого имущества. Однако данная норма распространялась лишь на движимое имущество.

Из положений ст. 40 Закона РФ от 29.05.1992 N 2872-1 «О залоге» следовало, что залог транспортных средств подлежит регистрации в реестрах, которые ведутся государственными организациями, осуществляющими регистрацию гражданских воздушных, морских, речных судов и других транспортных средств.

Залог объекта, предназначенного для исследования или использования в гражданских целях космического пространства, Луны и других небесных тел, подлежит регистрации в специальном государственном реестре.

Залог объекта, находящегося в космическом пространстве, на Луне или других небесных телах, подлежит регистрации в реестре, ведение которого осуществляется в соответствии с нормами международного космического права.

Положения ст. 43 Закона РФ от 29.05.1992 N 2872-1 «О залоге» распространяли правило регистрации залога и на недвижимое имущество, согласно которым ипотека регистрируется в поземельной книге по месту нахождения предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта.

В части залога движимого имущества возникали ситуации, когда залогодатель злоупотреблял своими правами.

Поскольку, как правило, движимое имущество, являющееся предметом залога, оставалось во владении у залогодателя, и при отсутствии полной и достоверной информации о залоговом обременении данного имущества залогодатель мог отчуждать заложенное имущество третьим лицам, не ставя их в известность о залоге.

И более того, с учетом ранее действующего законодательства существенные риски несли именно приобретатели данного имущества, поскольку не принималось во внимание, знал и мог ли знать этот контрагент, приобретая имущество, о его залоге (п. 1 ст. 353 ГК РФ).

В целях обеспечения прав как залогодержателя, так и третьих лиц законодатель ввел положения о государственной регистрации и учете залога.

Однако императивные предписания о государственной регистрации договора залога распространяются лишь на следующие случаи:

1) если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ);

2) если предметом залога являются права участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью (ст. 358.15 ГК РФ).

В отношении иного имущества, находящегося в залоге, применяются иные правила.

2. Учет залога ценных бумаг осуществляется в соответствии с правилами ГК РФ и других законов о ценных бумагах.

Из положений п. п. 1 и 2 ст. 358.16 ГК РФ следует, что залог документарной ценной бумаги возникает с момента передачи ее залогодержателю, если иное не установлено законом или договором.

Залог бездокументарной ценной бумаги возникает с момента внесения записи о залоге по счету, на котором учитываются права владельца бездокументарных ценных бумаг, или в случаях, установленных законом, по счету иного лица, если законом или договором не установлено, что залог возникает позднее (п. 1 ст. 358.16 ГК РФ).

Если залог ордерной ценной бумаги совершен посредством залогового индоссамента, правоотношения между залогодателем, залогодержателем и должником по ордерной ценной бумаге регулируются законами о ценных бумагах (п. 2 ст. 358.16 ГК РФ).

Учет залога именных эмиссионных ценных бумаг при ведении реестра владельцев именных эмиссионных ценных бумаг регламентирован Приказом ФСФР России от 28.06.2012 N 12-52/пз-н.

Из положений данного Приказа следует, что реестродержатель обязан фиксировать в реестре право залога именных эмиссионных ценных бумаг. Фиксация права залога осуществляется путем внесения записи об обременении заложенных ценных бумаг на лицевом счете залогодателя, на котором они учитываются. Для отражения информации о залоге ценных бумаг (в том числе об условиях залога и последующем залоге ценных бумаг) реестродержатель открывает залогодержателю в реестре владельцев именных ценных бумаг счет залогодержателя.

Фиксация права залога осуществляется на основании залогового распоряжения. Залоговое распоряжение должно быть подписано залогодателем (в том числе скреплено печатью юридического лица) и залогодержателем или их уполномоченными представителями. Аналогичное правило закреплено и в п. п. 3.89, 3.96 Приказа ФСФР России от 30.07.2013 N 13-65/пз-н.

3. Сведения о залоге прав по договору банковского счета учитываются в соответствии с правилами ст. 358.11 ГК РФ, согласно которой залог на основании договора залога прав по договору банковского счета возникает с момента уведомления банка о залоге прав и предоставления ему копии договора залога. В случае если залогодержателем является банк, заключивший с клиентом (залогодателем) договор залогового счета, залог возникает с момента заключения договора залога прав по банковскому счету (см. комментарий к ст. 358.11 ГК РФ).

4. Положения п. 4 комментируемой статьи предусматривают учет залоговых отношений путем регистрации уведомлений о залоге. При этом законодатель исключил из перечня залогового имущества, подлежащего регистрации путем направлений уведомлений о залоге, недвижимое имущество, а также имущество, указанное в п. п. 1 — 3 комментируемой статьи. Таким образом, положения данного пункта распространяются на учет залога движимого имущества.

Регистрация уведомлений о залоге осуществляется с учетом положений законодательства РФ о нотариате. При этом уведомления о залоге могут поступить от залогодателя, залогодержателя и иных лиц, но только в случаях, предусмотренных законодательством о нотариате.

Реестр уведомлений о залоге движимого имущества ведется нотариусами. В обеспечение данного учета в Основы законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1 была включена новая глава XX.1 «Регистрация уведомлений о залоге движимого имущества», применяющаяся с 01.07.2014.

Согласно ст. 103.1 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1 учет залога имущества, не относящегося к недвижимым вещам, за исключением имущества, залог которого подлежит государственной регистрации или учет залогов которого осуществляется в ином порядке, осуществляется путем регистрации уведомлений о залоге движимого имущества в реестре уведомлений о залоге движимого имущества.

Регистрацией уведомления о залоге движимого имущества признается внесение нотариусом в реестр уведомлений о залоге движимого имущества сведений, содержащихся в уведомлении о залоге движимого имущества, направленном нотариусу в случаях, установленных гражданским законодательством. В подтверждение регистрации уведомления о залоге заявителю выдается свидетельство, которое по желанию заявителя может быть выдано в форме электронного документа, подписанного квалифицированной электронной подписью нотариуса.

Регистрации в реестре уведомлений о залоге движимого имущества подлежит уведомление о внесении сведений о залоге движимого имущества в реестр уведомлений о залоге движимого имущества, уведомление об изменении сведений о залоге движимого имущества в реестре уведомлений о залоге движимого имущества и уведомление об исключении сведений о залоге движимого имущества из реестра уведомлений о залоге движимого имущества.

С учетом положений ст. 103.4 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1 нотариус регистрирует уведомление о залоге, при условии, если в нем содержатся все необходимые и надлежащим образом указанные сведения (ст. 103.2 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1) и оно направлено нотариусу с соблюдением требований, предусмотренных ст. 103.3 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1.

Важно учесть, что нотариус при регистрации уведомления о залоге не проверяет наличие согласия залогодателя на регистрацию уведомления о возникновении залога, достоверность сведений об объекте залога, о возникновении, об изменении, о прекращении залога, содержащихся в уведомлении, и сведений о лицах, указанных в уведомлении о залоге. Нотариус не несет ответственность за недостоверность указанных в уведомлении сведений.

При осуществлении регистрационных действий нотариус вносит сведения о залоге, содержащиеся в уведомлении о залоге, в реестр уведомлений о залоге движимого имущества и выдает свидетельство о регистрации уведомления о залоге движимого имущества в реестре уведомлений о залоге движимого имущества.

Нотариус обязан зарегистрировать уведомление о залоге незамедлительно после его поступления (ст. 103.2 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1).

Положения абзаца второго п. 4 комментируемой статьи предусматривают возможность внести изменения в уведомление о залоге. Это допускается в двух случаях: во-первых, при изменении сведений о залоге (изменение о предмете, стоимости предмета, сроке исполнения обязательств и др.) и, во-вторых, при прекращении залоговых отношений. Более детально процедура внесения изменений в уведомление о залоге либо прекращения залога регламентирована положениями ст. 103.6 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1.

При этом положения абз. 2 п. 4 комментируемой статьи ГК РФ предусматривают как субъектный состав, т.е. уведомление об изменении или прекращении залога должен направить исключительно залогодержатель (или его представитель), так и временной период направления данных изменений у уведомление о залоге, т.е. уведомление об изменении или прекращении залога должно быть направлено не позднее трех рабочих дней с момента, когда залогодержатель узнал или должен был узнать об изменении или прекращении залога.

Абзац 3 п. 4 комментируемой статьи закрепляет возможность залогодержателя истребовать заложенное имущество у третьих лиц. При этом законодатель существенно ограничил возможности залогодержателя по сравнению с ранее действующей редакцией ст. ст. 347, 353 ГК РФ. В частности, положения ст. 347 ГК РФ предусматривали возможность залогодержателя истребовать имущество как у залогодателя, так и у третьих лиц. Из положений ст. 353 ГК РФ следовало, что в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества право залога сохраняло силу. При этом правопреемник залогодателя становился на место залогодателя и нес все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не было установлено иное.

Новые правила предусматривают права залогодержателя на залоговое имущество в отношениях с третьими лицами (в случае отчуждения залогодателем имущества третьим лицам) лишь в случаях, когда имеется запись об учете залога (с момента совершения записи об учете залога) либо когда третье лицо знало и должно было знать о наличии обременения в отношении спорного имущества, даже и при отсутствии записи об учете залога.

ГК РФ: залог недвижимого имущества

Стремительное развитие рыночных отношений в России позволило постепенно расширить сферу применения такой операции, как залог недвижимого имущества. Что это за метод? Как его правильно оформить? Ответы на эти и другие вопросы будут предоставлены далее.

Залог недвижимости: понятие

На территории Российской Федерации одна за другой проводятся экономические реформы. Рынок становится неустойчивым, а потому все больше должников становятся неспособны своевременно выполнять свои обязательства. При таком раскладе любой кредитор хотел бы получить как можно больше гарантий. Вследствие этого возникает логичный вопрос о том, что это могут быть за гарантии. Как их оформить и закрепить? Вариантов здесь на самом деле много. Об одном из них стоит рассказать чуть подробнее: это залог недвижимого имущества.

Залог недвижимой собственности — это важнейшая процедура в рыночной сфере. Она помогает качественно активизировать инвестиционную деятельность всех сторон предпринимательства. Помимо этого, она эффективно защищает интересы кредитора. При этом залог недвижимости — это всего лишь инструмент, помогающий удовлетворять основные требования кредитора.

Почти весь цивилизованный мир давно использует и практикует договор займа с залогом недвижимого имущества. Россия здесь не отстает, несмотря на то, что существует высокая сложность и длительность оформления представленной процедуры. При этом кредиторам залог недвижимости очень даже выгоден. Вот несколько причин:

  • цена недвижимости со временем растет;
  • цена недвижимой собственности весьма высока, а также существует риск ее потери;
  • недвижимое имущество вряд ли может куда-то исчезнуть или потеряться.

Понятие ипотеки

Если речь идет об экономической сфере, то кредит под залог недвижимого имущества называется ипотекой. Выделяются два основных понятия ипотеки:

  • Ипотечные правоотношения. Это и есть залог недвижимости (земельного участка, дома, квартиры и т. д.), целью которого является взятие у кредитора ссуды (займа).
  • Ипотека как ценная бумага. В этом случае речь идет о специальной закладной — о долговом инструменте, удовлетворяющим права кредитора на имущество, находящееся под залогом.

На данный момент в России действует два законопроекта, регламентирующих действия с заложенной недвижимостью. Первый закон — это ФЗ «О залоге недвижимого имущества», второй — закон «Об ипотеке». В обоих документах говорится о необходимости соблюдения ряда установок, прописанных в договоре о кредите или о найме. В эти установки входят аренда, недопустимость причинения вреда собственности, порядок купли-продажи и др. Указываются и основные элементы, которые могут быть задействованы в договоре об ипотеке. Сюда относятся разного рода предприятия, земли, квартиры или дома, гаражи, а также суда (морские или воздушные).

Стоит рассказать и об основных особенностях ипотечных правоотношений. ГК РФ, ФЗ «О залоге недвижимого имущества», а также законы об ипотеке выделяют здесь следующие моменты:

  • Признается ипотекой (как правоотношением) залог собственности.
  • Кредит по ипотечной системе выдается на четко установленный срок – как правило, от 15 до 35 лет.
  • Залог недвижимого имущества должником должен существовать весь ипотечный срок.
  • Весь процесс залога собственности должен оформляться только на основании залогового права (ГК РФ).
  • Вся ипотечная процедура осуществляется специальными банками, специализирующимися на ипотеке.

Договор о залоге недвижимости

Что должно быть включено в договор займа с залогом недвижимого имущества? Ответ на этот вопрос может предоставить, опять-таки, только российский Гражданский кодекс.

Ипотечный банк согласует с гражданином кредит. Оформляется вся необходимая ипотечная документация, в том числе и самый важный документ — договор о залоге собственности. Первое, что необходимо отметить, это предмет представленного документа. Предметом может выступать любое недвижимое имущество, законно оформленное и соответствующее всем пунктам российского ГК. Залог недвижимого имущества, помимо всего прочего, предполагает проведение специальных оценочных процедур. Речь идет об объектах, занесенных в договор, которые должны иметь специальную финансовую оценку. Лишь благодаря этому объекты будут ликвидны. Последнее, что стоит здесь отметить, — это необходимость в постоянном хозяйственном надсмотре заемщика.

Как только договор заключается и начинает действовать, становится невозможным внесение в него изменений. Подобное правило устанавливает «Закон о залоге недвижимого имущества», а также специальный кредитный комитет. При этом в период оформления документ все же может быть незначительно изменен. Для этого нужно составить специальное соглашение (подробности предоставит сам кредитный комитет).

Договор должен быть составлен в четырех экземплярах: для банка, нотариуса, залогодателя и прочих регистрирующих инстанций. Наконец, содержание документа должно выглядеть следующим образом:

  • информация об имуществе, находящемся под залогом;
  • оценивание предмета собственности;
  • сроки, цены, исполнительные размеры;
  • сведения о должнике и кредиторе;
  • информация о дальнейшем использовании заложенного объекта.

Как только регистрация договора завершится, вступят в силу ипотечные правоотношения.

Закон про залог в виде недвижимого имущества

Сегодняшнее российское законодательство определяет все необходимые положения, установки и правила, касающиеся залоговой системы. Все нюансы урегулированы как в Гражданском кодексе, так и в различных федеральных законах и подзаконных актах. Согласно части 4 статьи 15 Конституции РФ, в случае возможных противоречий российского законодательства с международными договорами в приоритете будут именно международные договора.

Закон обязательно должен содержать указание о начале действия того или иного обязательства. Помимо этого, должно быть четко перечислено основное имущество, находящееся под залогом. В случае с ипотечным кредитованием это, как правило, любой вид собственности, который может отчуждаться в соответствии с действующим законодательством. Имущество, находящееся в групповой (общей) собственности, можно передавать под залог только с согласия всех его владельцев.

Гражданский кодекс РФ гласит о возможности удовлетворения требований кредитора только по решению суда, а также полного погашения задолженности по всей стоимости залога. Стоит также отметить, что при долевом залоге взыскание с должника может осуществляться только в судебном порядке. Сюда же относятся случаи, когда местоположение должника не установлено: в этом случае кредитор отправляет уведомление в суд, а соответствующие инстанции начинают розыскные операции.

Последнее, что здесь стоит отметить, это возможность судебного разбирательства для обеих сторон договора. Причины здесь могут быть самыми разными: например, если истек срок залога недвижимого имущества, существуют проблемы с документацией и т. д.

Требования к залогу

Заключение договора залога недвижимого имущества между физическими лицами — это всегда частный случай ипотечного договора. Подобный документ заключается для обеспечения выполнения обязательств по какой-либо сделке. Чаще всего это договор займа. Как выглядит вся эта схема? Чаще всего подобным образом:

  • Два гражданина заключают договор займа после получения одним из них определенной суммы денег.
  • Должник предает кредитору залог в виде недвижимого имущества.
  • В конечном итоге долг либо возвращается, либо кредитор обращает на заложенную недвижимость взыскание.

Если же речь заходит о юридических лицах, то стоит отойти от ипотечных «рамок». Здесь источником может выступать какая-то финансовая операция, определенный вид собственности и т. д. Сразу же стоит отметить, что договор залога недвижимого имущества между юридическими лицами всегда отличается лишь стоимостью государственной регистрации. Поэтому в 2017 году физическое лицо отдаст 2 тыс. рублей. А вот юридическому лицу регистрация залога недвижимого имущества (госпошлина) обойдется почти в 23 тыс. рублей.

Требования к заложенному имуществу что для физических, что для юридических лиц почти всегда одинаковые. Здесь выделяются следующие моменты:

  • Собственность, находящаяся под залогом, дает кредитору право своевременно получать возврат долга из доходов, которые образуются путем продажи предмета залога.
  • Залог может предоставляться и третьим лицом, непосредственно в договоре не участвующим. Тем не менее это лицо должно гарантировать исполнение своих обязательств как заемщика.
  • Владение и пользование заложенной собственностью осуществляет только заемщик.

Взыскание заложенной недвижимости

Сведения о залоге недвижимого имущества, приведенные выше, уже указывали на возможность залогодателя обращать взыскание на имущество под залогом. Теперь же стоит проиллюстрировать эту ситуацию чуть более подробно.

Первое, что стоит отметить, это право кредитора на взыскание при помощи как судебного, так и внесудебного способа. Во всяком случае основания для взыскания в обоих случаях будут одинаковыми. Сюда относятся следующие ситуации:

  • Невыполнение должником (залогодателем) своих обязательств в установленные сроки либо неполное исполнение своих обязательств.
  • Если должник не уведомил залогодержателя о владении предметом залога третьих лиц (это, например, аренда, пожизненное или наследственное пользование, сервитут и т. д.). В принципе, если должник не счел нужным уведомить о чем-то важном кредитора, скрыл какой-то момент, то залогодержатель вправе начать процесс законного взыскания.
  • Если должник нарушил какое-либо правило пользования собственностью, не принял необходимые меры к его сохранению; если появился риск утраты предмета залоговых отношений — именно по вине залогодателя.

Как уже было сказано, залогодержатель может начать взыскание и внесудебным способом. Однако в этом случае речь идет про договор залога недвижимого имущества между юридическими лицами. Физическое же лицо должно подать заявку в судебные инстанции (как правило, в районный суд по месту расположения недвижимости). Лишь в этом случае будет качественно соблюдаться принцип исключительной подсудности, закрепленный в ГПК РФ.

Судебный процесс взыскания

Районный суд, принимая необходимую документацию, выносит соответствующее решение о взыскании заложенной недвижимости. В этом решении должны быть четко отражены следующие моменты:

  • Сумма, которую должен уплачивать должник своему залогодержателю.
  • Полная идентификация недвижимой собственности, отданной под залог, на которую обращено взыскание (это адрес, кадастровый номер, площадь, государственная регистрация договора залога недвижимого имущества и т. д.).
  • Порядок реализации заложенной недвижимости.
  • Минимальная начальная цена взыскания.
  • Перечень методов и мер, позволяющих сохранить недвижимую собственность либо эффективно провести торги.

Может ли суд предоставить должнику отсрочку? Ответ положительный. Отсрочка может составлять максимум один год. При этом залог не должен быть как-то связан с предпринимательской деятельностью должника. За время отсрочки залогодатель сможет выполнить все свои обязательства как должник: погасить кредит, проценты и штрафные санкции (которые, кстати, за период отсрочки будут только накапливаться). Отсрочка не может быть предоставлена, если кредитор находится в бедственном финансовом положении или же в случае, когда одна из сторон договора объявила себя банкротом.

Стоит рассказать и об основных причинах, по которым суд может отказать во взыскании залогодержателю. Сюда относятся следующие случаи:

  • Денежная сумма просроченного обязательства составляет менее чем пять процентов от общей стоимости имущества, отданного под залог.
  • Длительность просрочки составляет менее трех месяцев.

А что представляет собой внесудебный процесс обращения взыскания? Его применение возможно лишь в следующих случаях:

  • Сторонами был заключен нотариальный договор залога недвижимого имущества.
  • Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляет нотариат, а не суд.

Не допускается внесудебный процесс обращения взыскания в следующих случаях:

  • собственником заложенной недвижимости является физическое лицо;
  • должника никто не может найти;
  • оформлено несколько ипотечных договоров;
  • недвижимость заложена сразу нескольким залогодержателям;
  • предметом залога является сельскохозяйственный земельный участок;
  • предмет залога — культурное достояние.

Залог земельного участка

Законы Российской Федерации гласят, что абсолютно любая недвижимость — будь то дом, сооружение или здание — должна отдаваться под залог только вместе с земельным участком. Необходимо это, конечно же, для полноправного владения землей кредитором, в случае если собственность все-таки «утечет» от должника. При этом существует право так называемого «ограниченного пользования» залогодателем той частью земли, которая отдается под обслуживание залогодержателем (кредитором). Но для этого должник обязан уговорить кредитора включить в договор лишь некоторые участки земли.

В такой ситуации не придется волноваться и арендаторам: они все будут обладать полным объемом прав на собственность после полной передачи заложенной недвижимости кредитору.

Ипотека земельных участков

Необходимо, наконец, обратиться к самому Федеральному закону № 102 «Об ипотеке», а именно к девятой его главе. Информация, приведенная в этом законопроекте, поможет создать наиболее целостную и полную картину о залоговых правоотношениях.

Статья 62 повествует о ряде территориальных участков, выступающих в качестве предмета ипотечных правоотношений. Так, речь идет, в частности, об участках, находящихся в собственности муниципальных или федеральных государственных властей. Такие территории признаются предметами залоговых правоотношений только с разрешения органов местного самоуправления.

А когда предоставление ссуды под залог недвижимого имущества невозможно? Статья 63 приводит в пример ряд земельных участков, не подлежащих ипотечным взаимоотношениям. Это любые государственные или муниципальные территории (исключение дано в статье 62). Помимо этого, предметами ипотечных взаимоотношений не могут выступать участки, площадь которых составляет меньше установленного законом минимума.

Статья 65 регламентирует возможность возводить залогодателем разного рода постройки, сооружения или здания на территории, находящейся в залоге. Так, должник имеет право делать на заложенной территории что хочет, но только в том случае, если подобное не запрещено заключенным договором. Но здесь есть одно важное дополнение. Так, если залогодатель возведет на заложенном участке нечто такое, что будет значительно мешать кредитору, то последний будет вправе требовать внесения изменений в ипотечный договор.

Получение пассивного дохода

Выше уже были обозначены основные моменты, когда при помощи заложенной недвижимости граждане получают возможность получения пассивного дохода. Теперь же стоит проиллюстрировать такие ситуации чуть подробнее.

Самый популярный вариант получения прибыли с заложенной недвижимости — это аренда. Но здесь крайне важно следить за тем, чтобы получаемая рента могла полностью покрыть ипотеку, налоги и стоимость обслуживания. Не стоит забывать, что в итоге должна остаться еще и прибыль. Как развиваться в таких условиях? Все-таки ситуация складывается крайне непростая. Наилучшим вариантом здесь будет оформление под залог недвижимости. Такой прием позволяет значительно увеличить число инвестиций; в этом же случае вырастет и прибыль. Если стоимость инвестиций возрастает — то занимаются деньги по ипотеке, приобретается дополнительная собственность. В дальнейшем можно повысить и размер собственных вкладов. Проблема здесь может быть только одна – возможность увлечься и «переборщить». Так, нужно грамотно рассчитывать все варианты и риски. Все-таки шанс разориться, инвестируя в недвижимость, в подобных ситуациях остается очень велик. Особенно плохими становятся дела при падении стоимости ипотечных вложений. В этом случае долги начинают значительно расти, а это опасно возможным их превышением над стоимостью возложенной под залог недвижимости.

Какой вывод здесь можно сделать? Работы по получению пассивного дохода с заложенной недвижимости являются невероятно сложными и объемными. Заниматься подобным могут лишь действительно увлеченные, очень дисциплинированные и терпеливые люди.