Закон паевой взнос за жилье

Рубрики Наша практика

Особенности покупки квартиры через жилищно-строительный кооператив

Действующее украинское законодательство признает жилищно-строительные кооперативы законной формой финансирования строительства.

Кабинет министров Украины постановлением от 29 марта 2017 года №195 ввел в законную силу принятые Верховной радой изменения в ряд законодательных актов, регулирующих кооперативную деятельность. В начале 2018 года портал Domik.ua решил разобраться, какие законодательные новации касаются деятельности жилищно-строительных кооперативов.

Правовая база для жилищно-строительного кооператива

Деятельность жилищно-строительных кооперативов в Украине регулируют такие законодательные акты:

— Гражданский кодекс Украины в редакции, утвержденной законом №2147а-19 от 15.12. 2017;

— Налоговый кодекс Украины в редакции, утвержденной законом №№2198-19 и 2176-19 от 03.12.2017;

— Закон «О кооперации» №5 от 2003 года в редакции, утвержденной законом №1206-18 от 06.11.2014.

Законом определено, что жилищно-строительный кооператив – это юридическое лицо, созданное физическими и/или юридическими лицами, которые объединились на основе добровольной консолидации их имущественных и паевых взносов для участия в строительстве, цель которого обозначена, как возмещение потребностей членов кооператива в жилье.

По видам деятельности, кооперативы делятся на такие типы:

Жилищно-строительные кооперативы отнесены к обслуживающим. Главная цель работы таких – создание услуг членам кооператива. На основании выбранного организаторами вида деятельности происходит налогообложение кооператива. В соответствии с положениями раздела III Налогового кодекса, если жилищно-строительный кооператив как юридическое лицо предоставляет услуги не для получения прибыли, то он освобожден от уплаты налогов со всех видов доходов, полученных в ходе определенной уставом деятельности.

Завершение строительства жилого комплекса «Власна квартира» жилищно-строительным кооперативом «Власна квартира»

Создание жилищно-строительного кооператива

Жилищно-строительный кооператив могут создать минимум три учредителя в статусе физических и юридических лиц, резидентов и нерезидентов Украины. На учредительном собрании организаторы принимают документ о создании кооператива и определяют дату общего собрания граждан, намеренных в него вступить.

Членами кооператива могут стать граждане Украины, иностранцы, лица без гражданства и юридические лица Украины и иностранных государств. Для вступления в кооператив граждане подают заявление и оплачивают вступительный взнос и личный пай, в размерах, определенных уставом.

В законе «О кооперации» определены статусы действительных и ассоциированных членов кооператива. Статус действительных членов получают физические и юридические лица, чей взнос и пай позволяет развернуть практическую деятельность кооператива на начальном этапе. На общем собрании, высшем органе управления кооператива, действительные члены наделены решающим голосом.

Статус ассоциированных членов получают лица, чей личный пай обеспечивает право приобретения жилья. Ассоциированные члены выражают на общем собрании совещательный голос.

Участники общего собрания утверждают статут кооператива для последующей регистрации устава и получения статуса юридического лица, выбирают правление и ревизионную комиссию.

Регистрирование кооператива происходит в соответствии с положениями раздела IV закона Украины № 755-15 от 01.01.2017 «О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований». Руководство кооператива передает уполномоченному государственному регистратору, нотариусу, регистрационную карточку, утвержденный устав в двух экземплярах и квитанцию об оплате процедуры регистрации.

Получение регистрации делает действительным статус юридического лица. С этого момента руководство кооператива может приступить к оформлению землеотвода под стройку, заключению договоров со строительными подрядными организациями.

Жилой комплекс «Чемпион» в Голосеево, построенный ЖСК «Нова оселя»

Какие нормы надо выполнить для признания ЖСК неприбыльным

Правила и порядок предоставления статуса неприбыльным общественным организациям и объединениям определены постановлением кабинета министров Украины от 29 марта 2017 года №195 «О внесении изменений в постановление кабинета министров Украины от 13 июля 2016 года №440».

Постановление Кабмина №195 привело ведение реестра неприбыльных учреждений и организаций в соответствие с новыми редакциями таких актов:

— Закона №755-IV «О регистрации юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований» от 15 мая 2003 года;

-Закона №1667-VIII «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно уточнений отдельных положений о налогообложении неприбыльных организаций» от 6 октября 2016 года;

— Закона №1797-VIII «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно улучшения инвестиционного климата Украины» от 21 декабря 2016 года.

В соответствии с положениями пункта 133.4. статьи 133 Налогового кодекса Украины, жилищно-строительные кооперативы получают статус неприбыльной организации при следующих условиях:

— кооператив должен быть создан и зарегистрирован в порядке, определенном для соответствующей категории неприбыльной организации – жилищно-строительной, сельскохозяйственной, религиозной, образовательной и др.;

— в уставе жилищно-строительного кооператива необходимо наличие положения о том, что полученная прибыль используется для оплаты труда работников – членов кооператива и для выплаты социального взноса. Распределение дохода среди учредителей и членов органов управления кооператива и связанных с ними лиц не допускается;

— в уставе нужно зафиксировать положение об использовании доходов исключительно для финансирования расходов на содержание кооператива и деятельности по реализации цели, для достижения которой кооператив создан;

— в уставе должно быть положение, что в случае прекращения деятельности жилищно-строительного кооператива как юридического лица в результате ликвидации, слияния или преобразования, его актив передается одной или нескольким неприбыльным организациям.

Для получения статуса неприбыльной организации кооператив необходимо внести в реестр неприбыльных организаций и учреждений, который ведет Государственная фискальная служба Украины (ГФСУ). Руководство кооператива подает заявление через сервис «Электронный кабинет плательщика». Включение в реестр неприбыльных организаций и учреждений происходит по коду Единого государственного реестра предприятий и организаций Украины (ЕДРПОУ), который присваивают юридическому лицу.

По правилам Налогового кодекса, статус неприбыльного предоставляется жилищно-строительному кооперативу с первого числа месяца, следующего за месяцем, в течение которого был принят в эксплуатацию жилой дом, сооруженный или приобретенный кооперативом.

После завершения строительства и ввода здания в эксплуатацию, жилищно-строительный кооператив оформляет статус неприбыльной организации. Наделенный таким статусом ЖСК как юридическое лицо, не владеет правом вести строительство нового объекта.

Строящийся жилой комплекс «Енисейская усадьба» от одноименного ЖСК «Енисейская усадьба»

Как квартира переходит в собственность пайщика ЖСК

В ходе строительства дома жилищно-строительный кооператив оперирует как юридическое лицо, заказчик проекта и сторона договора с подрядными строительными организациями. По завершению строительства и ввода здания в эксплуатацию ЖСК подает соответствующие документы в ГФСУ, чтобы получить статус неприбыльной организации.

Получение подтверждающей выписки из «Реестра неприбыльных организаций и учреждений» позволяет переоформить на ЖСК право собственности на квартиры в новом доме. Завершение этого этапа предоставляет возможность запустить механизм передачи квартир в собственность членам кооператива. Решением общего собрания неассоциированные члены получают статус ассоциированных. Благодаря этому, такие члены кооператива могут реализовать с ЖСК договор мены квартиры на внесенный пай. При зачислении обмена одна часть пая идет в зачет полученной от ЖСК квартиры, вторая – учитывается как вступительный взнос. Утверждение договора мены сторонами означает, что член кооператива получил в собственность квартиру и уступил ему право собственности на свой пай. Это позволяет владельцу квартиры выйти из ЖСК и распоряжаться жильем на свое усмотрение.

Если член кооператива еще не выплатил свой пай, он может владеть и пользоваться квартирой, но распоряжаться – например, продать или сдать в аренду, допускается только при согласии кооператива.

Выплатив пай в полном объеме, владелец квартиры должен зарегистрировать право собственности на нее в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Построенный и введенный в эксплуатацию ЖСК «Вильямса» жилой комплекс «Вильямс Авеню»

Обсуждения особенностей действующих объединений граждан для строительства недвижимости находятся на форуме жилищно-строительных кооперативов портала Domik.ua.

Сделать выбор интересующей жилой недвижимости по предложениям строительных компаний для инвестирования в Киеве, можно в актуальном каталоге жилья от застройщиков столицы.

Подробно выяснить, как развивалась конкретная столичная строительная компания, и изучить список ее объектов можно в полном перечне застройщиков Киева 2018.

Покупка квартиры через ЖСК

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) — один законных способов привлечения средств граждан на строительство жилых домов. Несмотря на легальность схемы, она характеризуется неоднозначностью нормативного регулирования, ввиду чего у членов кооператива возникает множество рисков. Так, стоимость покупки квартиры определяется размером паевого взноса члена, который может быть увеличен, риск чего всецело ложится на плечи пайщика.

Предоставление членства в кооперативе осуществляется по поданному потенциальным пайщиком заявлению и иным документам после уплаты вступительного взноса. Часто после этого, членов ЖСК склоняют к подписанию договора, который, однако, не предоставляет дополнительных прав и по сути является нецелесообразным. При этом пайщики имеют право на налоговый вычет.

Риски при покупке квартиры в ЖСК

Согласно ст. 1 Федерального закона № 214 от 30.12.04, жилищно-строительные кооперативы — это один из допустимых законом способов привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов. Согласно ст. 110 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) ЖСК является добровольным объединением граждан, которые своими средствами участвуют в строительстве и последующем содержании жилой недвижимости.

Решение о создании ЖСК принимается собранием учредителей — любых лиц, которые желают организовать кооператив.

Основная проблема схемы покупки квартиры через строительный кооператив — недостаточно четкое законодательное регулирование данного процесса, с чем и связаны основные риски, среди которых выделяют:

  1. Отсутствие гарантий, что конечная цель — возведение многоквартирного дома, в итоге, будет достигнута. Ввиду тех или иных причин (финансовые трудности, отсутствие разрешительных документов и т.д.) строительство может постоянно откладываться или быть вовсе замороженным.
  2. Какие-либо точные сроки окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию не оговариваются, а если и указываются, то при их несоблюдении, никакой ответственности перед своими членами ЖСК не несет.
  3. Строительный кооператив, не дает своим членам гарантий того, что им будет предоставлена квартира. Решение о ее выделении, а также о вселении в помещение конкретных лиц принимает только общее собрание членов (ст. 124 ЖК РФ).
  4. На права пайщиков не распространяются нормы ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ«Об участии в долевом строительстве…», ввиду чего они не могут требовать возмещения убытков, взыскания неустоек и пеней, а также исправления каких-либо дефектов предоставленного им жилья.
  5. Контроль за финансовой и хозяйственной деятельностью кооператива осуществляет только ревизионная комиссия, избираемая на общем собрании — государственный контроль над его деятельностью отсутствует.

В какую сумму обходится покупка квартиры через ЖСК

В целях поддержания конкурентоспособности объекта строительства, возводимого кооперативом, размер паевого взноса за который членам обещают передать квартиру, как правило, на 12–20% ниже, чем стоимость жилья по договорам долевого участия.

На начальном этапе строительства пониженная цена за квартиру в новостройке обусловлена тем, что кооператив лишен необходимости осуществлять большинство затрат — сбор средств может осуществляться без наличия прав на земельный участок и без подготовки разрешительной и проектной документации.

Обратим внимание на некоторые особенности:

  • Изначально, стоимость квартиры в новостройке, равная размеру пая, который должен быть внесен участником кооператива, фиксируется в уставе ЖСК (п. 1 ст. 125 ЖК РФ). Такая сумма может быть также установлена и паенакопительным договором, однако, если она противоречит уставу, то эта стоимость не может быть воспринята как действительная.
  • Согласно п. 2 ст. 123.3 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), члены ЖСК солидарно несут дополнительную ответственность по обязательствам кооператива, в пределах невнесенного дополнительного взноса. Таким образом, если окончание строительства будет невозможно ввиду финансовых трудностей объединения, обязанность по дополнительному финансированию ложится на плечи самих пайщиков.
  • Более того, согласно ст. 11 ФЗ № 215 от 30.12.04 «О жилищных накопительных кооперативах», решением общего собрания в устав ЖСК могут вноситься изменения. Таким образом, размер пая (стоимость квартиры) может быть увеличена также и по воле общего собрания кооператива.

Пахомов, на основании решения правления ЖСК «Жилье», стал в 2014 г. его членом и внес соответствующий вступительный вклад. Согласно уставу кооператива, участники объединения должны были до конца 2015 г. внести свои паевые взносы. Размер пая составлял 2 млн р., которые Пахомов уплатил в установленные сроки. Однако, уставом ЖСК было предусмотрено, что до окончания строительства размер пая является ориентировочным и может пересматриваться общим собранием, что и было сделано в декабре 2015 г. Так, решением общего собрания размер пая каждого из членов был увеличен на 200 т.р., которые пришлось доплатить и Паховому, несмотря на полноценное исполнение обязательства.

Вступительный взнос в жилищный кооператив

Прием в участники ЖСК осуществляется на основании заявления, поданного в правление кооператива. Решение о принятии гражданина рассматривается правлением в течение месяца и утверждается на общем собрании членов. В случае принятия положительного решения, заявитель признается участником кооператива после внесения вступительного взноса (ст. 121 ЖК РФ).

Согласно п. 9 ст. 5 ФЗ № 215, оплата вступительного взноса осуществляется после внесения сведений о члене в единый реестр юридических лиц. А согласно ст. 25 — взносы оплачиваются участниками единовременно и не подлежат возврату при прекращении членства.

В случае неоплаты вступительного взноса в течение 3 месяцев с момента внесения указанных сведений, они подлежат аннулированию. Конкретный размер и последствия неуплаты взноса определяются уставом или отдельным положением и, как правило, состоят в отмене решения о членстве.

Договор приобретения квартиры в ЖСК

Как до получения членства в ЖСК, так и после, правление кооператива предлагает потенциальным пайщикам заключить договор паенакопления. Помимо других положений, такие договоры в большинстве случаев содержат условия о составе, размере и порядке внесения паевых взносов членов кооператива, а также о порядке передачи конкретной квартиры в собственность определенного пайщика.

Перед подписанием такого договора, покупатель квартиры по схеме ЖСК должен учитывать, что:

  • Нормами законодательства закреплено, что размер и порядок внесения паев (п. 1 ст. 125 ЖК РФ), а также ответственность за его не внесение и нарушение графика его внесения (п. 3 ст. 6 ФЗ № 215) должны определяться уставом. Каких-либо других способов привлечения средств на застройку жилищным и гражданским законодательством не предусмотрено.
  • Предоставление жилых помещений, а также вселение в них, согласно ст. 124 ЖК РФ, осуществляется на основании решения общего собрания ЖСК, принятие которого возможно только при условии, если член полностью оплатил свой паевой взнос. Порядок вынесения таких решений и приобретения прав на жилье устанавливается в уставе объединения.
  • Ввиду того, что законодательство не предусматривает каких-либо договорных способов привлечения средств в ЖСК и выделения за это недвижимости, паенакопительный договор не может являться основанием для принятия от члена кооператива паевых взносов, а также основанием для выделения ему квартиры.

Документы для покупки и регистрации квартиры

Документы, необходимые для покупки квартиры через ЖСК, необходимо разделить на 2 группы:

  1. те, которые понадобятся для вступления в кооператив;
  2. те, которые потребуются для оформления права собственности на жилье, уже после сдачи его в эксплуатацию.

Для получения членства в объединении потенциальному пайщику необходимо предоставить:

  • Заявление о предоставлении членства в ЖСК.
  • Копия паспорта.
  • Копия ИНН.
  • Документ о составе семьи (в некоторых случаях).

После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию для регистрации права собственности в Росреестре понадобится:

  • Заявление о государственной регистрации.
  • Копия паспорта.
  • Справка о полной выплате паевого взноса.
  • Выписка из протокола о принятии в члены ЖСК.
  • Выписка из решения общего собрания ЖСК о предоставлении жилого помещения.
  • Акт о сдаче дома в эксплуатацию.
  • Акт вселения (допуска в квартиру, приема-передачи).
  • Кадастровый паспорт.
  • Отчет об оценке.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Налоговый вычет при покупке квартиры через ЖСК

Согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ (НК РФ), граждане-резиденты РФ, являющиеся налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (НДФЛ), при покупке или строительстве жилья получают право на налоговый вычет, в размере 13% от понесенных затрат не превышающих 2 млн рублей. Подобная государственная компенсация предоставляется одноразово, а ее максимальный размер не может превышать 260 тыс. рублей (13% от 2 млн).

Вычет предоставляется за счет уплаченного налогоплательщиком НДФЛ, исходя из чего, размер получаемой компенсации не может превышать суммы уплаченного в год получения вычета налога.

Это возможно при условии, что право на налоговый вычет было заявлено не ранее 01.01.2014.

Право собственности на квартиру в ЖСК может возникнуть только после уплаты полной суммы паевого взноса. Сама же квартира может быть передана собственнику, только если она фактически существует, что подтверждается подписанным передаточным актом.

Исходя из этого и согласно письму Минфина от 23.04.2013 № 03-04-05/4-403, член ЖСК сможет воспользоваться правом на вычет не ранее того налогового периода, когда он получит передаточный акт на жилье, при условии выплаты полной суммы пая.

Заключение

Покупка квартиры через ЖСК, несмотря на довольно приемлемую цену жилья, один из самых опасных способов приобретения недвижимости на первичном рынке.

Подобные схемы сопряжены с массой рисков, связанных с недостаточной законодательной регламентацией деятельности таких объединений, ввиду чего, минимизировать их практически невозможно. Так, приобретая жилье в кооперативе, нужно быть готовым к возможному увеличению его стоимости, продлению сроков строительства и прочим нарушениям прав его членов.

Паевые взносы застройщиков: отменять нельзя оставить

За отмену паевых взносов выступают застройщики, а чиновники пока сопротивляются.

Без паевых взносов квартиры могут стать более доступными для покупателей. Фото: dr.ck.ua

Разговоры об отмене паевого взноса застройщиков – обязательных платежей в казну города якобы на развитие инфраструктуры, ведутся не один год. Сейчас власти в очередной раз заявляют о возможной отмене этого условного налога, который многие эксперты считают очень коррупционным. ИАП «Столичная недвижимость» решил выяснить, как может повлиять отмена паевого участия на рынок и что думают об этом его участники.

Что хотят сделать?

Комитет Верховной Рады по вопросам строительства, градостроительства и ЖКХ одобрил законопроект № 3610 о внесении изменений в Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» (относительно отмены долевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта).

По мнению заместителя министра регионального развития, строительства и ЖКХ Льва Парцхаладзе, такое решение необходимо для существенного улучшения позиций Украины в рейтинге Doing Business.

Решение может быть преждевременным

В столице чиновники пока не уверены, что отмена паевого участия в нынешних условиях необходима.

«Стремление отменить паевое участие – правильное, во многих странах его нет. Тем не менее, в современных условиях, в которых находится Украина, такое решение может быть преждевременным. Нормальная мировая практика – это передача застройщикам земельных участков с уже подведенными коммуникациями, но в Украине в городских бюджетах нет денег на такие работы. Поэтому застройщики строят инженерные сети, затем передают их городу в счет паевого участия. При отмене паевого взноса, возникнет ситуация, когда застройщики за свой счет будут подводить инженерные сети, но затраты им никто не компенсирует», – считает первый заместитель главы КГГА Геннадий Плис.

Он также напомнил, что город в ноябре прошлого года существенно снизил процент паевого взноса – до 2% от сметной стоимости для всех видов недвижимости (раньше было 4% для жилой недвижимости и 10% для коммерческой) и упростил механизм его начисления, тем самым минимизировав коррупционные риски.

Возможны негативные последствия

Несмотря на возможные плюсы для рынка, могут быть и некоторые негативные последствия.

«Конечно, среди представителей строительной отрасли у этой идеи больше сторонников, чем оппонентов, ведь, на первый взгляд, это – уменьшение затрат при строительстве. Но при более широком взгляде на этот вопрос возникают опасения, что «реформа» может иметь и негативные последствия», – говорит Виталий Грусевич, исполнительный директор Конфедерации строителей Украины.

По его словам, положения законопроекта № 3610 вызывают настороженность, так как вместе с паевым участием предлагается отменить норму, которая содержит прямой запрет взимать из заказчика строительства любые другие платежи.

«В этом смысле более удачными кажутся положения проекта Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по улучшению инвестиционного климата в Украине», разработанного Минэкономразвития. Этот законопроект наряду с исключением положений Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности», предлагает прямой запрет органам, осуществляющим управление в сфере градостроительной деятельности, архитектурно-строительного контроля и надзора требовать от заказчика строительства предоставления любых услуг, в том числе осуществления строительства объектов и передачи материальных или нематериальных активов (в том числе жилых и нежилых помещений, в частности, путем их выкупа). В то же время, ни одним законопроектом не предлагается ввести механизмы, которые смогут заменить институт паевого участия в аспекте поступления в местные бюджеты средств на создание и развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенных пунктов, в которых происходит строительство. Вполне возможно, что местные органы власти тех регионов, которые испытывают недостаток средств бюджета, могут быть не заинтересованы в новом строительстве на своей территории. Впрочем, европейский курс страны, а также необходимость повышения инвестиционной привлекательности строительной отрасли обусловливают неизбежность реформ в этом направлении», – говорит он.

От отмены паевого участия выиграют покупатели квартир

Если застройщикам не придется платить паевые взносы, это отразится на стоимости квартир, соответственно, выиграет покупатель.

«Во-первых, снизится количество и продолжительность задержек ввода жилых домов в эксплуатацию. Часто они вызваны именно сложностью и затянутостью процедуры оплаты паевого участия, а потому нередки ситуации, когда полностью готовый к эксплуатации дом может «простаивать» несколько месяцев. Во-вторых, избавление от необходимости платить лишние проценты от стоимости строительства отразится на цене недвижимости. Потому что если системные и социально ответственные застройщики еще могут покрыть взнос за счет собственных ресурсов, то более мелкие девелоперы вынуждены включать его в конечную стоимость квадратного метра», – говорит Сергей Якусевич, заместитель главы правления по строительству компании «Укрбуд».

Также, по словам экспертов, после отмены паевого участия уменьшится коррупционная составляющая, также непосредственно влияющая на стоимость строительства.

«Даже при более прозрачном подходе, закрепленном в новом порядке паевого участия, полностью устранить коррупционные риски пока не удалось. Это и отсутствие четких норм использования электронной системы для администрирования платежей, равно как и специального фонда для последующего выделения средств, и задержка внедрения программного комплекса для расчетов размера взноса, и избирательная система компенсации расходов на создание инфраструктуры в случаях, когда они превышают объем паевого участия», – говорит Якусевич.

«Чиновники при определенном подходе могли закрывать глаза на отсутствие фактической уплаты взноса. Также застройщику проще организовать строительство объекта, чем заплатить живыми деньгами, а депутатам горсовета, наоборот, «удобнее», когда деньги приходят в бюджет и потом их можно направить на «нужные» цели. Поэтому отмена взноса как такового существенно снизит коррупционные риски», – добавляет Дмитрий Шостя, руководитель отдела продаж ЖК Park Stone.

Какая может быть альтернатива?

В настоящее время, как уверяет исполнительный директор Конфедерации строителей Украины, осуществляется поиск действенных механизмов, которые могут стать альтернативой паевому участию. Работа начата под эгидой Минрегионстроя.

«Первое же заседание наглядно продемонстрировало необходимость рассмотрения вопроса реформирования института паевого участия в контексте вопросов платы за землю, решения проблематики подключения объектов строительства к инженерным сетям, а также строительства объектов социальной инфраструктуры. Предложений слышали много, но вопрос такой сложный и социально значимый, что однозначного ответа на сегодня на него еще нет», – говорит г-н Грусевич.

В то же время, застройщики считают, что найти альтернативу паевому участию не так сложно. Больше того, она уже существует.

«Альтернатива паевому участию есть. К примеру, по существующим нормам застройщики и так получают «задания» от города, касающиеся благоустройства участка, на котором ведется строительство, и прилегающей к нему территории. Где-то поручают заменить изношенные коммунальные сети, где-то – обустроить зону отдыха или детскую площадку, где-то – реконструировать систему уличного освещения или ливневую канализацию, а то и вовсе построить школу или детский сад. Главное, что эффект от такой работы виден сразу – достаточно посмотреть на территорию, окружающую столичные новостройки. Чего не скажешь о развитии инфраструктуры за счет паевых взносов, годами существующей только на бумаге. Могут быть и другие варианты – например, замена паевого участия механизмом, при котором застройщики будут отдавать 1% от построенной площади для обеспечения жильем льготных и социально незащищенных категорий населения», – говорит Сергей Якусевич.

Покупка новостроя: договор об уплате паевых взносов через кооператив

Жилищно-строительный кооператив – это своеобразная ипотека вскладчину: люди, которым по тем или иным причинам не удалось получить квартиру бесплатно, объединялись, и за счет паевых взносов возводили новый дом или реконструировали старый.

Украинские застройщики привлекают инвестиции в строительство самыми разными способами. Одни более популярны, другие – менее. К последним и относится договор об уплате паевых взносов через кооператив – способ инвестирования в квартиру в новостройке.

Жилищно-строительный кооператив: что это?

При упоминании слова «кооператив» многие вспоминают такие словосочетания как «дачный кооператив» или «кооперативный дом».

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – это объединение людей или организаций с целью строительства многоквартирного дома и последующего управления возведенным жильем.

ЖСК – это юридическое лицо, которое создается физическими или юридическими лицами на добровольной основе. Участники кооператива объединяют свои имущественные паевые взносы для участия в строительстве или реконструкции жилого дома (или нескольких) с последующей эксплуатацией объектов. ЖСК относится к некоммерческим организациям, которые удовлетворяют потребности всех участников кооператива в собственном жилье.

Пай – именная ценная бумага, удостоверяющая участие инвестора в активах фондов, компаний и предоставляет право требовать его выкупа, а также другие права – владение, использование, на передачу по наследству, на доход и др.

В последние годы в Украине нормативно-правовая база относительно кооперативов подверглась изменениям. Так, еще с 13.08.2015 г. в силу вступил Закон Украины № 652-VIII от 17.07.2015 г., который внес определенные коррективы в порядок налогообложения неприбыльных организаций. Согласно закону ЖСК должны были привести свои учредительные документы согласно требованиям пункта 133.4 (Налоговый Кодекс Украины, статья 133), в ином случае – они исключались контролирующими органами из Реестра неприбыльных учреждений и организаций.

В связи с такими изменениями в оформлении учредительной документации только часть застройщиков выбирают паевые взносы через кооператив в качестве механизма привлечения в строительство жилья.

Членство в ЖСК: особенности

В украинском законодательстве четко не прописана возможность привлечения инвестиций для строительства посредством договора об уплате паевых взносов через кооператив. Но застройщики часто прибегают к способам, которые прямо не запрещены, например, как в случае с договором об имущественных правах.

Для участия в ЖСК (членство) необходимо выполнение таких условий:

  • подача письменного заявления установленной формы;
  • оплата вступительного взноса (фиксированная сумма для каждого участника кооператива);
  • внесение пая (оплачивается в порядке и размерах, определенных в уставе ЖСК – обычно соответствует цене приобретенной квартиры);
  • принятие заявителя в члены кооператива (такое решение утверждается правлением или председателем ЖСК).

Членство в кооперативе бывает полноправным и ассоциированным. К первой категории относятся организаторы кооператива, а ко второй (в большинстве случаев) – инвесторы (потенциальные собственники).

Ассоциированные члены ЖСК обладают только рекомендательным голосом, поэтому все решения принимаются правлением организации, которые чаще всего выражают волю застройщика, но при этом они имеют преимущественное право на выкуп пая в случае ликвидации. Также ассоциированные члены ЖСК имеют право расторгнуть договор в любой момент, вернув паевые взносы в соответствии с уставом организации.

Передача квартиры в собственность при договоре об уплате паевых взносов

Отношения с ЖСК регулируются договором паевого участия между пайщиком и кооперативом, по которому жилье переходит в собственность инвестора после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

Пример договора о паевом участии

Оформление квартиры по договору об уплате паевых взносов осуществляется двумя способами: регистрация права на инвестора-покупателя или на кооператив. Во втором случае (используется чаще всего) в договоре указывают, что квартира обменивается по договору мены на пай члена кооператива, но при этом сопутствующие расходы немного больше, чем при оформлении жилья сразу на пайщика.

Риски инвестирования в Жилищно-строительный кооператив

Договор об уплате паевых взносов имеет ряд недостатков, которые необходимо оценить перед выбором такого способам инвестирования.

Двойные перепродажи квартиры

Нигде не фиксируется (в документах, каких-либо реестрах), что квартира принадлежит конкретному инвестору. В итоге один объект могут продать разным покупателям, что приведет к длительному судебному разбирательству, а то и вовсе потере денежных средств.

Досрочное привлечение инвестиций

ЖСК имеют право привлекать инвестиции до получения необходимой разрешительной документации. В перспективе это грозит серьезными проблемами для инвестора. Например, документацию могут вовсе не выдать, и пайщик потеряет драгоценное время (если дополнительно не возникнет проблемы с возвратом денег). Возможны случаи, когда застройщик начнет возводить объект, а строительство будет признано незаконным.

Отсутствие стороннего контроля

Механизм привлечения инвестиций не контролируется ни одним из государственных органов, ни участниками кооператива (полноправные члены, скорее всего, связаны с застройщиком). Поэтому, например, факт нецелевого расхода средств может обнаружиться нескоро.

Скрытые условия в договоре

Нередко текст соглашений об уплате паевых взносов содержит различные сюрпризы для инвестора, отсутствие сроков, неясные формулировки, мелкий шрифт и прочее. Например, может оказаться, что ЖСК имеет право требовать от инвестора дополнительных платежей для окончания строительства объекта.

Отсутствие компенсаций

В отличие от других типов договоров, в соглашении об уплате паевых взносов указывается, что покупатели не могут требовать:

  • неустойки в случае заморозки строительства;
  • компенсации морального вреда, если срок сдачи в эксплуатацию задержан;
  • возмещение расходов и тому подобное.

Частичный возврат средств

Помимо паевых взносов участник кооператива платит членский и вступительный взносы (все это регулируется договором). Если же возникнут проблемы, то будет возвращен только паевой взнос. Остальные средства, как говорилось ранее, возвращены не будут.

Преимущества инвестирования в ЖСК

Несмотря на обилие недостатков договора об уплате паевых взносов через кооператив, такой способ инвестирования имеет и несколько достоинств:

Низкая стоимость недвижимости

Сэкономленные застройщиком средства (расходы на согласование, оформление и прочее) в большинстве случаев понижают стоимость квадратного метра построенного дома.

Простая процедура оформления

Также, на основании документов от ЖСК регистрация права собственности на квартиру проходит без лишних нотариальных расходов.

Выгодные условия оплаты

В некоторых случаях при строительстве объекта по договорам ЖСК предоставляется длительная рассрочка (от 4-5 лет и выше). Такой вариант привлекателен для инвесторов с финансовыми трудностями, которые не хотят брать ипотечный кредит.

Договоры об уплате паевых взносов через кооператив все реже встречаются в Украине. Хоть некоторые застройщики на протяжении многих лет успешно возводят объекты по договорам ЖСК, инвестору необходимо соблюдать бдительность при выборе инвестиционного объекта на современном рынке недвижимости. Поэтому проверяйте репутацию строительной компании, наличие скандальных проектов и внимательно читайте условия договора, а лучше отдайте одну из копий на изучение юристу.

Пример договора об уплате паевых взносов

Комментарий юриста

Руслан Дмитренко прокомментировал договор:

У випадку розірвання або припинення дії даного Договору з ініціативи ЖБК з підстав передбачених цим Договором, вступний та цільовий внески Учаснику не повертаються, а пай повертається у безготівковій формі протягом 10 календарних днів після укладення Договору про сплату внесків на будівництва вказаного в цьому договорі Об’єкту нерухомості з новим Учасником, сплати новим учасником паю в сумі, внесеній Учасником. В угоді про розірвання договору Сторони можуть передбачити більш короткий строк повернення паю.

З чого можна зробити наступні висновки. Вступний та цільові внески не повертаються Учаснику не залежно від того з чиєї ініціативи розірвано Договір. Пай повертається тільки за умови сплати паю новим Учасником в сумі паю сплаченій Учасником, знову ж таки незалежно від того з чиєї ініціативи розірвано Договір. Повернення паю Учаснику залежить виключно від сплати паю новим Учасником, який не зрозуміло коли з’явиться і сплатить суму паю пропорційно сплаченій Учасником. Повернення паю здійснюється виключно у безготівковій формі.

Корпоративный кооператив или “сообразим на троих”

Решив приобрести недвижимость в новостройке, Вы столкнулись с тем, что покупка квартиры в выбранном Вами доме возможна только через вступление в кооператив? Наша статья поможет вам разобраться с подводными камнями такой покупки.

Согласно Закону Украины “Об инвестиционной деятельности”, привлечение денежных средств в строительство жилья должно происходить исключительно одним из перечисленных способов: Фонды финансирования строительства, Фонды операций с недвижимостью, Институты совместного инвестирования (Паевые или Корпоративные фонды) и путем выпуска (эмиссии) целевых облигации. Другие способы должны быть прямо определены Законом.

Таким “другим” способом и есть Кооператив. Деятельность кооперативов регламентирована Законом Украины “О кооперации”. Основная идея кооперации в объединении граждан и юридических лиц с целью удовлетворения их личных и коллективных интересов, распределения рисков, доходов и затрат.

Исходя из направлений деятельности, кооперативы бывают разными, мы остановимся на Жилищно-строительных (ЖСК), как наиболее часто используемых для наших целей.

Члены Жилищно-строительного кооператива вносят денежные средства (пай), взамен ЖСК (в лице Правления) “обещает” построить дом, сдать его в эксплуатацию и передать определенную квартиру члену кооператива (пайщику). Пайщика кооператива можно сравнить с акционером компании. Пайщики могут созывать общее собрание, принимать “важные” решения о деятельности кооператива, избирать правление, ревизора… И в то же время, члены кооператива несут риски и ответственность за деятельность Кооператива, в размере своего пая.

Законом также предусмотрено “Ассоциированное членство”. Ассоциированные члены не имеют прав в принятии решений, касающихся деятельности ЖСК. Но решения, которые приняты членами кооператива, обязательны к исполнению Ассоциированными членам. На практике, практически все строительные кооперативы принимают инвесторов в ассоциированные члены. Членами же являются три доверенных лица Застройщика, в числе которых и избранный Председатель кооператива.

К сожалению, не все Застройщики добропорядочны, и так как по Закону ответственности Правления перед пайщиками по сути нет, этим пользуются Застройщики. Давайте рассмотрим на примере, как иногда разворачиваются события.

Междусобойчик и “Эффект влипания”

Предположим, Вы инвестор и вступаете в ассоциированные члены кооператива, подписываете Договор паевого участия в строительстве (возможны вариации в названии) в котором фиксируется квартира, её стоимость и сроки сдачи. Затем идете в банк и перечисляете деньги — паевой взнос за квартиру.

Но Застройщик в лице Правления кооператива плохо рассчитал смету строительства, выросли цены на стройматериалы, ошиблись проектировщики, обманули подрядчики, украли, … и дом не достроен, инженерные сети не проведены и не подключены.

Вы как инвестор обращаетесь в кооператив и требуете закончить строительство провести коммуникации и сдать дом, а Председатель правления сообщает, а денег нет.

“А что ж делать?” спрашиваете Вы.

“Сейчас Мы соберем общее собрание (из числа тех трех доверенных лиц), решим что делать, и Вас проинформируем”

На общем собрании обсудили и единогласно приняли решение, что для достройки каждому члену кооператива, в том числе и ассоциированному, необходимо доплатить еще, например, по 190 Долларов с квадратного метра площади.

Вас об этом решении информируют, и тут Вы понимаете, что “влипли”. И выбора, кроме как платить особо и нет, потому что получить деньги назад невозможно, денег то нет. Единственный способ “выйти” из такой инвестиции — уступить права другому инвестору. Вот только искать такого “другого” можно долго.

Судиться с кооперативом в котором ты сам и являешься членом, пусть и ассоциированным, бессмысленно. Все равно, что самому с собой, ведь никаких других активов у кооператива нет, зачастую даже земельный участок ему не принадлежит.

Что посоветовать при покупке новостроя через кооператив?

Во-первых, не связываться с кооперативами.

Во-вторых, выясните, в чьей собственности находится земельный участок, кому переданы права аренды и на какой срок.

В-третьих, ознакомьтесь с экспертизой проекта.

В-четвертых, проверьте наличие разрешения на строительство (для объектов I-III категории сложности — Декларация о начале строительства, зарегистрированная в ГАСК, для объектов IV-V категории сложности — Разрешение на строительство)

Желаем Вам надежных и порядочных застройщиков, получения заветного жилья в оговоренный срок и долгой и счастливой жизни в выбранном доме! И помните, Fresco, как мама, — плохого не посоветует! Следите за нашими новостями и подписывайтесь на наши ресурсы.