Закон о приватизации рсфср

Рубрики Вопрос юристу

Законодательная база Российской Федерации

Бесплатная консультация
Федеральное законодательство

  • Главная
  • ЗАКОН РСФСР от 04.07.91 N 1541-I «О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РСФСР»
  • «Ведомости СНД и ВС РСФСР», 1991, N 28, ст. 959,
  • «Бюллетень нормативных актов», N 1, 1992

ЗАКОН РСФСР от 04.07.91 N 1541-I «О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РСФСР»

от 4 июля 1991 г. N 1541-I

Настоящий Закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории РСФСР, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье.

Целью Закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда.

Вступление в права собственности на жилье дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем.

Статья 1. Приватизация жилья — бесплатная передача или продажа в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Статья 2. Граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную, долевую, на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами РСФСР и республик в составе РСФСР.

Статья 3. Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие Закону.

Собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

Осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых действующим законодательством интересов других лиц.

Статья 4. Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, не отвечающие санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам, в общежитиях, коммунальных квартирах, домах-памятниках истории и культуры, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных.

Местные Советы народных, депутатов, предприятия, учреждения вправе с учетом мнения коллективов принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир.

Статья 5. Пользование земельными участками, на которых размещены приватизированные жилые дома и придомовые территории, осуществляется в порядке и на условиях, установленных нормами Земельного кодекса РСФСР.

Статья 6. Передача и продажа в собственность граждан жилых помещений осуществляется:

соответствующим Советом народных депутатов или его исполнительным органом;

предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения;

учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.

Статья 7. Передача и продажа жилья в собственность граждан оформляется соответствующим договором, заключаемым Советом народных депутатов, предприятием, учреждением с гражданином, приобретающим жилое помещение в собственность в порядке и на условиях, установленных нормами Гражданского кодекса РСФСР.

Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов.

Статья 8. Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.

Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке.

В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилья он вправе обратиться в суд.

Статья 9. Для инвалидов Великой Отечественной войны и приравненных к ним в установленном порядке лиц, инвалидов труда, а также инвалидов с детства, ветеранов войны, семей погибших при исполнении государственных обязанностей, семей с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется порядок предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма.

Законодательством РСФСР, республик в составе РСФСР право на получение жилых помещений в порядке, указанном в части первой настоящей статьи, может быть предоставлено и другим категориям граждан.

Статья 10. В период перехода к рыночным отношениям для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями.

Статья 11. Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда один раз.

Статья 12. Размер бесплатно передаваемых в собственность граждан жилых помещений определяется Верховными Советами республик в составе РСФСР, Советами народных депутатов автономных областей, автономных округов, краевыми, областными, Московским и Ленинградским городскими Советами народных депутатов, но не менее 18 кв. метров общей площади на одного человека и дополнительно 9 кв. метров на семью с учетом потребительских качеств жилья.

Статья 13. Местные Советы народных депутатов вправе увеличить размер бесплатно передаваемых в собственность граждан жилых помещений с учетом потребительских качеств жилищного фонда, состава семьи, ее материального положения, совокупного трудового стажа, получения квартиры в связи со сносом дома без компенсации и других обстоятельств.

Статья 14. Оценка бесплатно передаваемой в собственность граждан площади производится через стоимостный эквивалент, который определяется исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в действующих на момент приватизации ценах в домах со средним уровнем потребительских качеств для данного населенного пункта.

Статья 15. Общая стоимость квартиры, передаваемой в собственность граждан, рассчитывается с учетом ее площади и потребительских качеств независимыми комиссиями, создаваемыми при местных Советах народных депутатов, с обязательным участием народных депутатов, представителей профсоюзных организаций, трудовых коллективов, финансовых органов и банков, а также с участием граждан, приобретающих жилые помещения.

При приватизации жилья, превышающего бесплатно передаваемый размер и уровень потребительских качеств, граждане оплачивают разницу между общей стоимостью квартиры и стоимостным эквивалентом бесплатно передаваемого жилья.

Статья 16. Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта в соответствии с нормами эксплуатации и ремонта жилищного фонда, осуществляется, как правило, после проведения наймодателем капитального ремонта. При согласии граждан за непроизведенный ремонт наймодателем может выплачиваться соответствующая компенсация.

Статья 17. Местные Советы народных депутатов, предприятия, учреждения вправе выкупать у граждан с их согласия жилье, принадлежащее им на праве собственности, с целью более рационального его перераспределения.

Статья 18. Жилищный фонд, закрепленный за предприятиями на праве полного хозяйственного ведения либо переданный учреждениям в оперативное управление, в случае приватизации этих предприятий, учреждений подлежит приватизации совместно с ними на условиях, установленных законодательством, либо передаче соответствующему Совету народных депутатов, на территории которого находится.

Статья 19. Приватизация жилых помещений может осуществляться с использованием долгосрочных кредитов, предоставляемых на льготных условиях, а также в рассрочку в порядке, определяемом Советами народных депутатов, предприятиями и учреждениями.

Статья 20. Средства от приватизации жилья поступают на счета соответствующих Советов народных депутатов, предприятий, учреждений, организаций, за которыми закреплен жилищный фонд, и используются на дальнейшее расширение жилищного строительства и капитальный ремонт жилищного фонда на местах.

Статья 21. Обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений осуществляются с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда на условиях, установленных для домов государственного и муниципального жилищного фонда, за счет средств их собственников. В этих целях собственники могут образовывать товарищества и иные объединения.

Статья 22. За государственными жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями сохраняются обязательства по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений по договору с их собственниками (товариществами и иными объединениями).

Оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилых помещений, производится собственниками по ставкам, установленным для обслуживания государственного и муниципального жилищного фонда.

Статья 23. Собственники жилых помещений в полностью приватизированном доме вправе самостоятельно определять организацию для обслуживания этого дома, включая государственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, кооперативы, частные фирмы и иные субъекты хозяйствования.

Статья 24. Обслуживание и ремонт жилых помещений, находящихся в собственности граждан в частично приватизированных домах, осуществляются жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями, обслуживающими эти дома до начала приватизации.

Собственники жилых помещений в частично приватизированных домах участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, мест общего пользования дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади в этом доме.

Статья 25. Контроль за техническим состоянием и своевременным ремонтом приватизированного жилищного фонда осуществляют местные Советы народных депутатов и органы местного самоуправления.

Статья 26. Нарушение правил эксплуатации приватизированных жилых помещений, инженерного оборудования, коммуникаций и придомовой территории влечет ответственность в установленном порядке.

На сайте «Zakonbase» представлен ЗАКОН РСФСР от 04.07.91 N 1541-I «О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РСФСР» в самой последней редакции. Соблюдать все требования законодательства просто, если ознакомиться с соответствующими разделами, главами и статьями этого документа за 2014 год. Для поиска нужных законодательных актов на интересующую тему стоит воспользоваться удобной навигацией или расширенным поиском.

На сайте «Zakonbase» вы найдете ЗАКОН РСФСР от 04.07.91 N 1541-I «О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РСФСР» в свежей и полной версии, в которой внесены все изменения и поправки. Это гарантирует актуальность и достоверность информации.

При этом скачать ЗАКОН РСФСР от 04.07.91 N 1541-I «О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РСФСР» можно совершенно бесплатно, как полностью, так и отдельными главами.

Закон РФ от 23 декабря 1992 г. N 4199-I «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» (с изменениями и дополнениями)

Закон РФ от 23 декабря 1992 г. N 4199-I
«О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»

С изменениями и дополнениями от:

29 декабря 2004 г., 29 февраля 2016 г.

Внести в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» (Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1991, N 28, ст.959) следующие изменения и дополнения:

а) исключить слова «или продажа»;

б) после слова «фонде» дополнить словами «, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.».

2. В статье 2 после слов «жилищного фонда» дополнить словами «, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд),».

3. Утратил силу с 1 марта 2005 г.

Информация об изменениях:

а) в части первой исключить слова «не отвечающие санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам», «домах — памятниках истории и культуры»;

б) часть вторую изложить в следующей редакции:

«Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир.».

5. В статье 6 исключить слова «и продажа».

6. Часть первую статьи 7 изложить в следующей редакции:

«Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке установленном соответствующим Советом народных депутатов. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.».

7. Статью 16 изложить в следующей редакции:

«Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.».

8. Статью 18 изложить в следующей редакции:

«При переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья.».

9. Утратил силу с 1 марта 2005 г.

Информация об изменениях:

10. Утратил силу с 1 марта 2005 г.

Информация об изменениях:

11. В названии Закона, преамбуле, статьях 2 и 9 слово «РСФСР» заменить словами «Российской Федерации».

Президент Российской Федерации

Москва, Дом Советов России.

23 декабря 1992 года.

В названии Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», преамбуле и его отдельных статьях слово «РСФСР» заменяется словами «Российской Федерации».

Под приватизацией жилья теперь понимается бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений (исключено положение о продаже жилых помещений, добавлено — о забронированных помещениях).

Граждане теперь могут приобрести в собственность занимаемые ими жилые помещения в домах жилищного фонда, находящегося в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд).

Собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда могут являться совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

Допускается приватизация жилых помещений, не отвечающих санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам, а также находящихся в домах — памятниках истории и культуры.

Правом принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир наделяются собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд (ранее таким правом обладали местные Советы народных депутатов, предприятия и учреждения).

Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном соответствующим Советом народных депутатов. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». При этом за наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

При переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан правопреемникам либо в ведение органов МСУ в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья.

Собственники жилых помещений (ранее — в полностью приватизированном доме) вправе самостоятельно определять организацию для обслуживания этих помещений (ранее — этого дома). Обслуживание и ремонт жилого дома в целом осуществляется жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями, обслуживавшими этот дом до начала приватизации, кроме тех квартир, собственники которых избрали иные организации для обслуживания этих квартир.

Собственники жилых помещений (ранее — в частично приватизированных домах) участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, мест общего пользования дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади в этом доме.

Ряд статей Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» утратил силу.

Закон РФ от 23 декабря 1992 г. N 4199-I «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»

Текст Закона опубликован в Ведомостях Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 14 января 1993 г. N 2 ст. 67, в «Российской газете» от 10 января 1993 г. N 5

В настоящий документ внесены изменения следующими документами:

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ (в редакции Федерального закона от 29 февраля 2016 г. N 33-ФЗ)

Изменения в части пунктов 1, 2, 4 — 8 и пункта 11 в части замены слов в статье 2 настоящего Закона вступают в силу с 1 марта 2017 г.

Федеральным законом от 22 февраля 2017 г. N 14-ФЗ названные изменения признаны утратившими силу

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ (в редакции Федерального закона от 28 февраля 2015 г. N 19-ФЗ) срок вступления в силу изменений в части пунктов 1, 2, 4 — 8 и пункта 11 в части замены слов в статье 2 настоящего Закона был установлен — 1 марта 2016 г.

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ

Изменения в части пунктов 3, 9, 10 и пункта 11 в части замены слов в статье 9 настоящего Закона вступают в силу с 1 марта 2005 г.

Закон о приватизации рсфср

4. Правовой основой для начала приватизации жилищного фонда в нашей стране послужил Закон РСФСР О приватизации жилищного фонда в РСФСР

4. Правовой основой для начала приватизации жилищного фонда в нашей стране послужил Закон РСФСР О приватизации жилищного фонда в РСФСР, принятый Верховным

Советом РСФСР 4 июля 1991 г . В него четырежды — 23 декабря 1992 г ., 11 августа

1994 г ., 28 марта 1998 г ., 1 мая 1999 г . — вносились изменения и дополнения.

В декабре 1992 г . изменилось наименование Закона — он стал Законом Российской

Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Конечно, настоящий Закон возник не сам по себе, а на базе правовых положений,

которые уже были приняты в связи с переходом страны к рыночным отношениям.

Жилищная сфера, как часть народного хозяйства, должна была «включиться» в

происходящие коренные преобразования в экономике. Его принятию предшествовали

Закон СССР «О собственности в СССР» и Закон РСФСР «О собственности в РСФСР»,

действовавшие соответственно с 1 июня 1990 г . и с 1 января 1991 г ., которые

сняли различные ограничения по отношению к собственникам жилых помещений,

в том числе заложили основу приватизации жилья. Так, ст. 13 Закона «О собственности

в РСФСР» было установлено, что наниматель жилого помещения и члены его семьи

вправе приобрести в собственность занимаемую квартиру, дом путем выкупа или

по другим основаниям, предусмотренным законодательством РСФСР и республик,

входящих в состав Российской Федерации. Также нужно отметить, что фактическая

приватизация жилья, т. е. передача жилых помещений в собственность граждан,

началась не со вступления в силу Закона о приватизации, а в конце 80-х годов,

когда были приняты Постановление Совета Министров СССР «О продаже гражданам

в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного

фонда» от 02.12.88 N 1440 и «Положение о продаже гражданам квартир в личную

собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт», утв. Постановлением

Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 21.04.89 N 134 (в ред. Постановлений Правительства

РФ от 18.01.92 N 34; от 23.07.93 N 726). Указанными нормативно-правовыми актами

была разрешена продажа гражданам квартир по договору купли-продажи. Несмотря

на то что продажная стоимость жилых помещений была невысокой, широкого применения

практика продажи квартир в Российской Федерации не получила. «Положение о

продаже квартир» продолжает действовать только в отношении незаселенных квартир

в жилых домах, подлежащих реконструкции и капитальному ремонту (см. Постановление

Правительства РФ «О внесении изменений, дополнений и признании утратившими

силу некоторых решений Совета Министров РСФСР по вопросам регулирования жилищных

правоотношений» от 18.01.92 N 34.

Позднее вопрос о приватизации жилых помещений нашел отражение в других

согласно ст. 54.1 ЖК граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного

и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма или аренды, вправе

с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести

эти помещения в собственность, в том числе совместную, долевую, на условиях,

установленных законодательством РСФСР и республик в составе РСФСР (введена

Законом РСФСР «О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР»

от 06.07.91 N 1552-1;

в ст. 19 Основ содержатся более конкретные положения: «граждане имеют

право на приобретение жилья в частную собственность . путем приватизации

в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного

и муниципального жилищных фондов. «;

согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной и муниципальной

собственности, может быть передано собственником в собственность граждан или

юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного

и муниципального имущества. Кроме того, в этой статье содержится принципиальное

положение о приоритете норм специальных законов (к которым относится и Закон

о приватизации) перед нормами ГК РФ: «При приватизации государственного и

муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие

порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если

законами о приватизации не предусмотрено иное» (см. коммент. к ст. 6 Закона

До принятия указанных законодательных актов наличие у граждан в собственности

или в пользовании жилья жестко ограничивалось. Нельзя было иметь в собственности

более одного жилого помещения (жилого дома, квартиры) (ст. 106 ГК РСФСР);

кроме того, предельный размер жилого дома или его части не должен был превышать

60 кв. м жилой площади. Согласно ст. 107 ГК РСФСР в случае возникновения у

гражданина (или совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей)

в собственности более одного дома другой дом должен быть отчужден в течение

года. Ст. 108 ГК РСФСР не разрешалось иметь одновременно в собственности жилой

дом (часть дома) и квартиру в доме жилищно-строительного кооператива.

Закон о приватизации рсфср

§ 1. Понятие приватизации жилищного фонда. развитие законодательства о приватизации жилищного фонда

В июле 2009 г. исполнилось 18 лет отечественной приватизации: 4 июля 1991 г. Верховный Совет РСФСР принял Закон РСФСР «О при­ватизации жилищного фонда в РСФСР» 1 . Срок для переходного зако­нодательного акта весьма значительный. При этом сам закон неодно­кратно претерпевал изменения от расширения рамок приватизации, затем до сужения и установления окончания приватизации жилья 2 .

Проблемы приватизации жилищного фонда нашли достойное от­ражение в юридической литературе: подготовлены десятки диссерта­ционных исследований, вышли в свет тысячи статей и сотни брошюр и книг.

Конечно же все перечислить невозможно, да и вряд ли необходимо. Полагаем, что следует обратить внимание на исследователей, наибо­лее полно и комплексно проработавших данную тему, в том числе: Е.С. Гетман, Б.М. Гонгало, С.М. Корнеев, В.Н. Симонов, П.И. Седу-гин, Ю.К. Толстой. Кстати, что греха таить, автор настоящей работы также неоднократно анализировал законодательство о приватизации жилищного фонда. И так уж получилось, что пришлось как принимать непосредственное участие в подготовке текста Закона РСФСР (будучи экспертом Верховного Совета РСФСР), так и вносить поправки, свя­занные с окончанием срока приватизации жилья (будучи Председате­лем Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству).

По нашему глубочайшему убеждению, приватизация жилья изме­нила не только структуру рынка недвижимости и не только эконо­мический оборот. Приватизация меняет людей, изменяет отношение к жизни и (как это ни пафосно звучит) даже к смерти. Сегодня много говорится о построении гражданского общества, так вот стабильность и эволюционность в обществе возможна только при наличии у граж­дан в собственности имущества, необходимого для достойной жизни, которое можно передать следующим поколениям.

К такому имуществу безусловно относится недвижимость и в пер­вую очередь жилье.

Социально-политические последствия такой крупномасштабной и продолжительной акции, какой явилось наделение миллионов и мил­лионов российских граждан собственностью в виде жилых помещений, еще предстоит осознать. Люди, которые ранее имели лишь теоретическое представление о частной собственности (причем долгие годы насажда­лось негативное отношение к этому понятию), вдруг на практике ока­зались собственниками. Было положено начало тектоническим сдвигам в сознании и психологии людей, которые продолжаются до сих пор.

Понятно, что «чуждая психология собственника» не может развить­ся в одночасье только благодаря одному факту оформления квартиры, в которой человек проживал длительное время, в собственность. Не­обходим долгий процесс осознания прав и обязанностей, вытекающих из факта обладания жильем. Да и сами права и обязанности, пропи­санные в законодательстве, с течением времени изменялись. Но то, что сдвиги налицо, очевидно хотя бы из многочисленных примеров эффективного отстаивания гражданами своих имущественных прав.

Кроме того, возникновение права частной собственности на жи­лье привело к возникновению мощного жилищного рынка, а так­же к возникновению новых для нашего общества профессий, таких как риэлтор, оценщик, регистратор прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастровый инженер и др., а также соответствующей сферы услуг.

Таким образом, приватизация жилья является комплексным социо-технологическим проектом, механизмы и последствия которого еще ждут своих исследователей из различных отраслей гуманитарного знания.

Следует напомнить, что советское жилищное законодательство достаточно четко и последовательно определяло права нанимателей, членов их семей в домах государственного и общественного жилищных фондов. Конечно же в то время, когда отсутствовали такие категории, как «частная собственность», «недвижимое имущество», не было и речи о том, чтобы наниматели имели возможность приобрести в собствен­ность свое жилье.

Однако шло время, менялись государство и общество, и в период с конца 80-х до начала 90-х гг. у нанимателей жилых помещений и чле­нов их семей в домах государственного и муниципального жилищных фондов появилась возможность значительно увеличить объем прав по владению, пользованию и в еще большей степени по распоряжению занимаемыми ими жилыми помещениями. Одной из самых сущест­венных возможностей нанимателей, безусловно, стала приватизация. До этого времени главными основаниями возникновения права собст­венности на жилые помещения были такие традиционные гражданско-правовые сделки, как купля-продажа, мена, дарение, а также насле­дование жилых домов (подчеркиваем, именно жилых домов с весьма существенными ограничениями, с другими жилыми помещениями подобные сделки были практически невозможны).

В связи с преобразованиями жилищных отношений приватизация жилья стала одним из основных способов возникновения права собст­венности на жилые помещения у граждан. Вместе с тем приватизация жилищного фонда — это процесс, который занимает хотя и ограничен­ный, но все же весьма продолжительный отрезок времени — до 1 марта 2010 г. (ч. 2 ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Жи­лищного кодекса Российской Федерации» 1 ). Это следует объяснить кроме прочего и тем, что Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает принцип добровольности, т.е. граждане вольны по своему усмотрению решать, использовать ли предоставленное им право или нет. Следовательно, некоторая часть граждан будет решать, приватизировать или нет занимаемое жилье, либо предпочтет пользоваться жилищем не на праве собственности, а по договору найма жилого помещения.

В науке долгое время не было понятия «приватизация». По утвер­ждению Э.С. Савас, впервые такой термин появился в словаре в 1983 г. и в узком смысле означал «превратить в частную, т.е. преобразовать общественную форму правления или собственности отдельного пред­приятия или отрасли в частную». Раскрывая понятие «приватизация» в широком смысле, автор дает собственное определение. Приватиза­цией, по его мнению, является осуществление разнообразных меро­приятий по уменьшению масштабов деятельности государства или по усилению роли частного сектора во владении фондами или в пред­принимательской деятельности 1 .

В отечественном законодательстве приватизация впервые стала предметом правового регулирования в Законе РСФСР «О привати­зации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР», принятом Верховным Советом РСФСР 3 июля 1991 г. 2 , где она по от­ношению к государственным и муниципальным предприятиям опре­делялась как приобретение гражданами, акционерными обществами (товариществами) у государства и местных Советов народных депутатов в частную собственность предприятий, цехов, производств, участков, иных подразделений этих предприятий, выделяемых в самостоятельные предприятия; оборудования, зданий, сооружений, лицензий, патентов и других материальных и нематериальных активов ликвидированных предприятий и их подразделений; долей (паев, акций) государства и ме­стных Советов народных депутатов в капитале акционерных обществ (товариществ); принадлежащих приватизируемым предприятиям долей (паев, акций) в капитале иных акционерных обществ (товариществ), а также ассоциаций, концернов, союзов и других объединений пред­приятий.

«Приватизация жилья» как правовая категория появилась в России на день позже «приватизации предприятий», т.е. 4 июля 1991 г., когда Верховный Совет РСФСР принял Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». В данном Законе под приватизацией жилья понимается бесплатная передача в собственность граждан Рос­сийской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. Думается, что с учетом правоприменительной практики, базирующей­ся на Законе РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и других принятых на его основе нормативных актах, приватизацию жилья можно определить как бесплатную передачу жи­лых помещений из государственной и муниципальной собственности в собственность проживающих в них граждан РФ.

Общее определение приватизации любого имущества может выгля­деть следующим образом: приватизация — это передача из публичной собственности в частную в порядке и на условиях, установленных федеральным законом.

В литературе можно встретить самые разнообразные суждения о том, что является объектом приватизации применительно к жилищному фонду. Причем многие авторы весьма широко толкуют это понятие.

В первые годы осуществления данного процесса было достаточно распространено суждение о том, что приватизации подлежат не толь­ко государственный и муниципальный жилищные фонды, но и фонд общественных организаций и даже квартиры в домах жилищных, жи­лищно-строительных кооперативов и колхозов. По мнению авторов такой точки зрения, «приватизация каждого из видов жилищного фонда имеет свои особенности, различны также и возможные по­следствия» 1 .

Между тем, как уже было сказано выше, приватизация возможна лишь в отношении государственного и муниципального имущества и только в порядке, предусмотренном законом. Возникновение права собственности у члена жилищного, жилищно-строительного коопера­тива, полностью выплатившего паевой взнос, или учлена колхоза, вы­купившего жилое помещение, не меняет форму собственности: в этом случае происходит переход права на жилое помещение внутри одной формы — частной. Переход же жилищного фонда из собственности общественного объединения (организации) допускается по правилам, предусмотренным Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», но нормы его при этом используются лишь по аналогии. Постановление Верховного Совета РСФСР «О введе­нии в действие Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»» в п. 6 лишь рекомендует общественным объединениям (организациям) осуществлять передачу и продажу находящегося в их собственности жилья в собственность граждан на условиях, предусмот­ренных для государственного и муниципального жилищных фондов 2 .

Ряд исследователей считают, что под приватизацией жилья следует понимать любое отчуждение жилых помещений государственными или муниципальными образованиями. Так, Е.А. Чефранова приватизацией жилья называет переход жилых помещений из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан или юри­дических лиц 1 . К.А. Глухов, придерживаясь аналогичной позиции, делит приватизацию жилья на следующие формы: 1) приобретение гражданами занимаемых жилых помещений в порядке, установленном Законом о приватизации; 2) приобретение гражданами свободных жилых помещений на условиях полной платности; 3) приобретение гражданами и юридическими лицами свободных жилых помещений через аукцион; 4) приобретение жилищными кооперативами жилых домов с целью их последующего заселения и эксплуатации 2 .

По нашему мнению, в данном случае происходит смешение раз­личных по своей природе сделок. Безусловно, первая форма, приве­денная К.А. Глуховым, является приватизацией, и это прямо вытекает из приватизационного законодательства. По отношению же к другим формам вряд ли можно говорить о приватизации жилья как таковой. Здесь речь может идти только об обычных гражданско-правовых сдел­ках, где сторонами выступают, с одной стороны, государственные либо муниципальные образования, а с другой — граждане или юридические лица. При этом условия и порядок передачи жилья регулируются ис­ключительно гражданским, а не специальным приватизационным законодательством.

В первой редакции Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» было сказано, что он распространяет свое действие на государственный и муниципальный жилищные фонды. После внесения изменений и дополнений в Закон его ст. 2 несколько увеличилась по форме (текстуально), однако с точки зрения содер­жания (правового регулирования) объем жилищного фонда, подле­жащий приватизации, не изменился. В норму внесено дополнение о том, что в жилищный фонд, подлежащий приватизации, включается также «жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ве­дении предприятий или оперативном управлении учреждений (ве­домственный фонд)». Включение в рассматриваемый закон такого дополнения с точки зрения формально-юридической недостаточно корректно, поскольку государственный жилищный фонд включает в себя и жилищный фонд государственных предприятий (и учрежде­ний), муниципальный жилищный фонд — кроме прочего и жилищный фонд муниципальных предприятий (и учреждений). Казалось бы, такое понятие, как «ведомственный жилищный фонд», должно было уйти. Тем не менее включение в ст. 2 Закона указанного дополнения можно оправдать с практической точки зрения. Дело в том, что, поль­зуясь отсутствием четких указаний в законе и не вдаваясь в анализ жилищного законодательства и законодательства о собственности, многие предприятия и даже целые ведомства запрещали приватиза­цию закрепленного за ними жилья (Министерство путей сообщения, Минобороны, Минсельхоз и др.) 1 .

К примеру, в свое время Министерство путей сообщения РФ раз­работало и разослало инструктивное письмо от 24 декабря 1991 г. № П-16747 «О приватизации жилищного фонда железнодорожного транспорта», в котором делался вывод о том, что вопрос о привати­зации жилищного фонда железной дороги должно решать названное министерство.

Строго говоря, Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» был принят в развитие ст. 13 не действующего сегодня Закона РСФСР «О собственности в РСФСР», где указывалось, что наниматель жилого помещения в доме государственного или муни­ципального жилищного фонда и члены его семьи вправе приобрести в собственность соответствующие квартиру, дом путем их выкупа или по другим основаниям, предусмотренным законодательством РСФСР и республик, входящих в РСФСР. Основной задачей данного законодательного акта является создание правовой основы для преоб­разования отношений собственности на жилье. Однако думается, что не совсем верно связывать начало процесса передачи гражданам обоб­ществленного жилищного фонда только с названными законами.

Фактически возможность возникновения права собственности у нанимателей жилых помещений и членов их семей появилась с реа­лизации принятого Советом Министров СССР от 2 декабря 1988 г. постановления № 1440 «О продаже гражданам в собственность квар­тир в домах государственного и общественного жилищного фонда» 2 и разработанных на его базе республиканских положений о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт 1 , а также республиканских, краевых и област­ных положений о порядке и условиях продажи гражданам квартир в личную собственность, принятых Советами Министров автономных республик и исполкомами областных (краевых) Советов народных депутатов 2 .

Положение устанавливало, что в собственность граждан прода­вались занимаемые ими квартиры в домах государственного и об­щественного жилищных фондов, незаселенные квартиры в домах, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту.

Освобожденные за выездом граждан квартиры во вновь построен­ных домах, реконструированных или капитально отремонтированных исполкомами местных Советов, предприятиями, учреждениями, ор­ганизациями, могли быть проданы только после их заселения в уста­новленном порядке.

Не могли быть проданы квартиры: а) включенные в число служеб­ных; б) в домах, находящихся в закрытых военных городках. Одна­ко приведенный перечень не являлся исчерпывающим. Исполкомы областных Советов народных депутатов включали в него и другие виды жилых помещений. Так, в Свердловской области не продавались квартиры в домах, подлежащих сносу по ветхости или под застройку, а также квартиры в домах, находящихся в санитарно-защитных зонах, зонах опасных геологических процессов и затоплений.

Продажа гражданам занимаемых ими квартир производилась с согла­сия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи.

В соответствии с республиканскими положениями квартиры в до­мах, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту, прода­вались гражданам, состоящим на учете в исполкоме местного Совета народных депутатов или предприятия, учреждения, организации для приобретения таких квартир.

Решения о продаже квартир гражданам принимались с учетом со­става семьи, трудовой и общественной активности, исходя из уста­новленной в республике нормы жилой площади на человека, с учетом права на дополнительную жилую площадь. Сметная стоимость квартир определялась путем распределения общей суммы затрат на строитель­ство (реконструкцию, капитальный ремонт) дома между получателями квартир. Продажная цена квартир устанавливалась оценочными ко­миссиями, которые образовывались исполкомами местных Советов на­родных депутатов, предприятиями, учреждениями, организациями.

Региональными положениями предоставлялась возможность оп­латы стоимости квартир в рассрочку.

Однако приведенный выше порядок 1 передачи квартир в собст­венность граждан путем договора купли-продажи не нашел широкого применения. Так, в Российской Федерации было продано 0,2% от всего жилья государственного и общественного жилищных фондов. Как правильно отмечалось в литературе 2 , граждане не были заинтересованы выкупать то, чем они фактически владеют, причем за сравнительно невысокую плату. К тому же необходимо отметить, что в республикан­ских и областных положениях выкуп обусловливался тем, что цены на жилые помещения определялись оценочными комиссиями, обра­зуемыми исполкомами местных Советов народных депутатов. Одна­ко во многих регионах такие комиссии до принятия Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» созданы не были.

В отличие от постановления Совета Министров СССР № 1440 и принятых на его основе нормативных актов Закон РСФСР «О при­ватизации жилищного фонда в РСФСР» (Закон РФ «О приватиза­ции жилищного фонда в Российской Федерации») за счет бесплатной передачи первоначально, как правило, части жилья, а затем и всего жилого помещения предполагает осуществить передачу в собствен­ность граждан не отдельной части жилищного фонда, а основной части государственного и муниципального жилищных фондов и тем самым существенно реформировать отношения в жилищной сфере.

Статистические данные указывают, что к моменту выхода в свет настоящей работы было приватизировано более 85% жилых помеще­ний, подлежащих приватизации.