Заключение и содержание договора строительного подряда

Рубрики Наша практика

Порядок заключения договора строительного подряда

Договор строительного подряда — это соглашение между двумя организациями — заказчиком и подрядчиком.

Согласно ст. 740 ГК РФ «По договору строительного подряда подрядчик обязуется в уставленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену».

В ст. 432 ГК РФ сказано, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Одно из существенных условий, обязательное включение которого требуется по закону, названо — предмет договора.

Содержание предмета зависит от вида договора.

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений.

Подрядчик заключает, в ряде случаев, договор строительного подряда на строительство объекта «под ключ», который предусматривает выполнение инвестиционного цикла от начала строительства до сдачи объекта в эксплуатацию.

В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.

Заключение и содержание договора строительного подряда

Содержание, порядок заключения и структура договора строительного подряда

Содержание договора подряда. Договор подряда представляет собой хозяйственный договор, по которому исполнитель (подрядчик) обязуется на риск своей деятельности построить, реконструировать или капитально отремонтировать и сдать в установленный срок в эксплуатацию определенный в договоре комплекс объектов либо отдельный объект или выполнить определенные в нем строительно-монтажные и иные работы, а заказчик — предоставить подрядчику строительную площадку или фронт работ для их выполнения, принять и оплатить их.
Содержание договора подряда и ответственность договаривающихся сторон в процессе его выполнения регулируются соответствующими статьями Гражданского кодекса РФ.
В строительстве существуют понятия генерального договора подряда и договора субподряда. Генеральный договор подряда заключается между застройщиком и подрядной организацией на строительство предприятия, группы объектов или объекта в целом. Такая организация называется генеральной подрядной (генподрядчиком). Договор субподряда заключается между генеральной подрядной строительной организацией и другими строительно-монтажными организациями на выполнение отдельных работ или на строительство отдельных зданий, сооружений на правах субподряда.
Порядок заключения договора подряда. Заключению договора подряда на строительства предшествует преддоговорная работа, в процессе которой осуществляются и принимаются следующие процедуры и решения:
стороны документально подтверждают свой правовой статус (наличие устава, учредительных документов, свидетельства о государственной регистрации) и полномочия представителей на право заключения договора;
обсуждаются объемы строительства и подлежащих выполнению работ и сроки их выполнения;
вырабатываются и согласовываются основные решения по предмету отношений сторон в договоре, а именно: по стоимости работ, структуре стоимости, порядку сдачи и приемки работ и готовых объектов, гарантиям качества работ, порядку расчетов за выполненные работы;
вырабатываются и согласовываются концептуальные решения по распределению обязательств сторон. Помимо решений и согла-

сований по обязательствам в части объемов, сроков выполнения работ и их оплаты согласовываются обязательства сторон по предоставлению и освобождению строительной-площадки для производства работ, ее обустройству и охране, обеспечению строительства оборудованием, строительными материалами, конструкциями, страхованию объектов строительства, правам собственности, надзору за производством работ, ведению журналов производства работ, составлению актов скрытых работ и др.;
производится детализация принятых выше согласований и решений по обязательствам сторон. Она необходима для исключения умолчаний в договоре по принятым решениям и согласованиям и для исключения различий понимания их содержания;
определяются меры имущественной ответственности сторон за неисполнение принятых общих и частных обязательств;
вырабатываются и согласовываются решения о действиях сторон в случае изменения условий реализации договора и о порядке внесения изменений в него.
Результатом преддоговорной работы является подготавливаемый проект договора подряда.
В случае если на предмет заключения договора проводились подрядные торги, в договоре подряда должны быть учтены положения и требования, содержащиеся в тендерной документации.
Если между заказчиком и генеральным подрядчиком существуют устойчивые экономические отношения и они не обременены необходимостью проведения подрядных торгов, то они, как правило, используют имеющийся опыт и содержание ранее заключенных договоров.
Особое место при заключении договора подряда занимает определение в нем мер по учету возможных изменений условий осуществления строительства и его влияния на издержки строительного производства, затраты по приобретению оборудования, цену строительства. К этим условиям относятся возможные изменения в законодательстве о налогах, процентных ставках за кредиты, изменения цен на материалы и оплату труда под воздействием инфляционных процессов и состояния рынка труда и др. Поэтому по указанным возможным изменениям в процессе выполнения договора должны быть предусмотрены соответствующие действия договаривающихся сторон.
Структура договора подряда. В практике заключения договора подряда сложилась следующая принципиальная структура.
Во вступительной части фиксируются: стороны договора с полным их названием согласно государственной регистрации; фамилии, имена и отчества должностных лиц, уполномоченных подписать договор; документы, подтверждающие эти полномочия; наименование договора; наименование объекта строительства и место его нахождения; дата и место подписания договора.

В разделе Предмет договора обозначаются конкретные объемы работ по договору. Этими работами могут быть: новое строительство; реконструкция, техническое перевооружение существующих производств, объектов, предприятий; капитальный или текущий ремонт объектов; выполнение комплексов монтажных, строительных, ремонтно-строительных, пусконаладочных работ; изготовление нестандартного оборудования.
В разделе Стоимость работ по договору указывается стоимость (цена) подлежащих выполнению строительно-монтажных и других работ, являющихся предметом договора, способы ее определения. По взаимному согласию между заказчиком и подрядчиком (субподрядчиком) могут применяться твердые или базисные, фиксированные на определенную дату договорные цены на строительную продукцию.
Твердая договорная цена — это неизменная цена на весь период строительства. Она применяется при низких темпах инфляции, небольших сроках выполнения работ и при достаточной определенности технических и других решений по строительству. Базисная цена — цена на определенную дату (или дату подписания договора, или дату составления сметных норм, по которым рассчитана цена). Расчеты за выполнение работ по договору производятся при этом по скорректированной цене, учитывающей рост цен и тарифов на строительные материалы, энергию, транспорт, строительные машины, оплату труда на дату оплаты счетов с момента заключения договора.
В разделе Сроки выполнения работ указывают начало их выполнения и окончания в целом по договору и с разбивкой по отдельным объектам. Кроме того, в договоре целесообразно предусматривать и сроки выполнения промежуточных этапов работ.
В разделе Обязательства сторон детализируются принятые решения по взаимным обязательствам заказчика и подрядчика, в частности указываются обязанность и форма обеспечения заказчиком строящихся объектов оборудованием, кабельной продукцией, его обязанности по предоставлению строительной площадки для производства работ на ней, обязанности по срокам передачи проектной документации, обеспечению непрерывного финансирования строительства, приемке выполненных работ и готовых объектов в эксплуатацию и др. Детализируются и обязательства подрядчика по срокам строительства объектов, производству работ в соответствии с проектной документацией, техническими нормами и требованиями и т.д.
В разделе Сдача и приемка работ детализируются обязательства сторон по сдаче-приемке выполненных работ. Указываются этапы сдачи-приемки, если они предусмотрены, порядок взаимодействия сторон на этапах уведомления о завершении работ, состав предъявляемой исполнительной документации, порядок проведения экс-

пертизы и инженерных обследований конструкций, проведения обкатки оборудования и пусконаладочных работ, порядок оформления актов по сдаче работ и др.
В разделе Гарантии качества по сданным работам детализируются обязательства по срокам и мерам ответственности подрядчика в части обеспечения качества выполнения им работ, в частности указывается гарантийный срок по качеству работ, в течение .которого заказчик имеет право предъявлять соответствующие претензии подрядчику. Этот срок может устанавливаться по соглашению сторон, но не менее срока, который определен в СНиП для соответствующих видов работ, и не менее пяти лет в целом по объекту. Срок исковой давности в части качества построенных зданий и сооружений в Гражданском кодексе РФ ограничен тремя годами.
В договоре определяется порядок оформления и предъявления подрядчику претензий по качеству строительства, а также формы его ответственности перед заказчиком. Как правило, предусматривается устранение подрядчиком выявленных в течение гарантийного срока недостатков за его счет в согласуемые сроки. Договором с согласия заказчика может быть предусмотрена его обязанность устранить по требованию заказчика и за его счет недостатки, за которые подрядчик не несет ответственности. Подрядчик вправе отказаться от устранения недостатков, если они обусловлены не его деятельностью или не относятся к предмету договора.
В разделе Обеспечение строительства материалами и оборудованием детализируются обязательства со стороны заказчика по приобретению, хранению и передаче оборудования, кабельной продукции, спецматериалов и других материалов в монтаж, а со стороны подрядчика — обязательства по обеспечению строительства конструкциями, материалами. Одновременно при необходимости согласуются транспортные схемы их доставки на строительную площадку, необходимость создания складов разгрузки и хранения, причалов и т.д.
В разделе Строительная площадка отражаются сроки передачи заказчиком подрядчику по акту реперов геодезической разбивки и привязки строительных объектов, копий актов, подтверждающих право пользования земельным участком, разрешение об отводе участков для вывоза излишнего грунта и строительного мусора, а также для складирования резерва грунта и почвенного слоя грунта в целях последующей рекультивации площади застройки, об отводе карьера для разработки и доставки на строительную площадку недостающего грунта.
В разделе Охранные мероприятия определяются характер охраны строительной площадки и обязанности сторон по ее обеспечению. При производстве работ на существующих предприятиях охрану, как правило, осуществляет заказчик силами имеющегося подразделения. При строительстве новых объектов на свободных площа-

дках охрану объектов, как правило, осуществляет подрядчик. Для этих целей он может нанимать охранные организации.
В разделе Контроль и надзор заказчика за исполнением договора детализируется порядок, в соответствии с которым заказчик может и обязан осуществлять контроль за производством строительно-монтажных работ, а также определены права и обязанности лиц, осуществляющих контроль.
В разделе Скрытые работы определяется перечень работ, по которым должны составляться акты на их соответствие проектным характеристикам до начала последующих работ, обязанности подрядчика по лабораторным испытаниям материалов и производственных систем и др.
В разделе Оплата работ и взаиморасчеты детализируются обязательства по оплате выполненных работ по договору. Указываются порядок и сроки оплаты выполненных работ, кредитования приобретения и заготовки строительных конструкций, материалов, зачетов оплаты материалов при расчетах за выполненные работы, размеры резервирования средств для устранения недоделок и оплаты после приемки объектов в эксплуатацию. В договоре может быть предусмотрено распределение между подрядчиком и заказчиком суммы экономии средств, полученной от реализации мероприятий по удешевлению строительства без ущерба его качеству. В договорах субподряда может предусматриваться оплата субподрядчиком генподрядчику услуг по предоставлению временных помещений и других услуг.
В разделе Право собственности фиксируются отношения к строящимся объектам заказчика и подрядчика в части распоряжения ими и ответственности за их сохранность в период строительства до момента приемки в эксплуатацию.
В разделе Страхование объекта строительства фиксируются соглашения и решения сторон по страхованию объектов строительства и различных строительных рисков. В договорах определяются предметы страхования со стороны подрядчика и заказчика. Средства на страхование строительных рисков предусматриваются в сводных сметах или сметно-финансовых расчетах в размере до 1 % от сметной стоимости строительства.
В разделе Имущественная ответственность сторон фиксируются принятые соглашения о взаимной материальной ответственности подрядчика и заказчика за неисполнение принятых в договоре друг перед другом обязательств. Формы этой ответственности могут устанавливаться или в виде исключительной неустойки — когда могут быть взысканы только штраф и пени (неустойка), или в виде штрафной неустойки — когда кроме неустойки взыскиваются еще понесенные убытки и упущенная выгода. Размер неустоек в договорах соизмеряется с характером и значительностью нарушений договорных отношений.

В разделе Разрешение споров между сторонами определяется порядок урегулирования споров, возникающих в процессе реализации договора.
В договоре также содержатся раздел, определяющий обязательства сторон по соблюдению конфиденциальности своих отношений по договору, особый раздел Другие условия, в котором отражаются важные взаимные обязательства сторон по договору, не вошедшие в изложенные выше разделы, а также разделы, определяющие соглашение по изменению условий реализации и расторжения договора.
В заключительной части договора рядом и до мест подписей его сторонами отражаются их юридические адреса и банковские реквизиты, указывается количество подписываемых экземпляров договора.
К договору подряда обычно прилагаются документы, в которых более подробно отражаются принимаемые обязательства по договору (табл. 19.1). Они являются неотъемлемой частью договора.

Договор подряда подписывается сторонами и скрепляется печатями. С этого момента он вступает в силу. Договор должен быть подписан только лицом, которое согласно уставу организации или предприятия имеет право на это.

Строительный подряд

  • Свобода договора
  • Договор и порядок его заключения

Договор строительного подряда

По договору строительного подряда подрядчик обязан в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 Г К РФ).

Нормативной базой обязательств по выполнению строительных работ являются общие положения о подряде, а также специальные нормы параграфа, посвященного строительному подряду в гл. 37 ГК РФ. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина-заказчика, к отношениям сторон соответственно применяются положения параграфа, посвященного правам заказчика по договору бытового подряда (и. 3 ст. 740 ГК РФ).

Обязательным при осуществлении строительства является соблюдение СНиПов (строительных норм и правил). СНиПы, а также стандарты и технические условия на стройматериалы, детали, конструкции являются нормативно-техническими документами, т. с. актами, регламентирующими технические процессы проектирования объектов строительства, осуществления строительно-монтажных работ, а также содержащих технические требования к применяемым в строительстве материалам, конструкциям.

Строны договора строительного подряда

Сторонами договора являются заказчик и подрядчик. Заказчиком могут быть любые субъекты гражданского права. Если в качестве заказчика выступает гражданин-потребитель, то договор является договором бытового подряда, а если публичное образование — то договором подряда для государственных или муниципальных нужд. Определенные ограничения могут быть установлены для иностранцев-инвесторов в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 9 июля 1999 г. № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации».

Подрядчиком могут быть физические и юридические лица, однако для осуществления строительных работ они должны иметь лицензию.

Спецификой договора строительного подряда является возможность привлечения заказчиком к участию в строительстве инженера (инженерной организации), предусмотренная ст. 749 ГК РФ.

Отношения заказчика с инженером (инженерной организацией), как следует из указанной ст. 749 ГК РФ, основаны на договоре поручения. Им определяется круг обязанностей инженера перед заказчиком. При этом на совершение юридических действий от имени заказчика инженер должен получить от него доверенность, поскольку в этом случае он действует от имени заказчика, в то время как действия фактического характера осуществляются им от своего имени.

Полномочия инженера могут включать контроль и надзор за строительством, дачу обязательных для подрядчика указаний от имени заказчика и др. Необходимость участия инженера может быть вызвана отсутствием у заказчика специальных познаний в области строительства.

Предмет договора строительного подряда

Предмет договора строительного подряда составляет строительство определенного объекта либо выполнение иных строительных работ.

В п. 2 ст. 740 конкретизируется предмет договора строительного подряда: им может быть строительство или реконструкция предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Если иное не предусмотрено договором, правила о строительном подряде применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений.

Договор строительного подряда может предусматривать обязанность подрядчика обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.

Особенностью договора строительного подряда является обязательное наличие технической документации и сметы. В соответствии с п. 1 ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работы.

Таким образом, предмет договора строительного подряда должен быть детализирован в технической документации.

Существенными условиями договора строительного подряда являются состав и содержание технической документации, а также то, какая из сторон и в какой срок должна представить соответствующую документацию (п. 2 ст. 743). Вместе с тем отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для признания договора незаключенным, если совокупность условий договора (например, отсылка к типовому проекту) позволяет определить его предмет.

Цена в договоре строительного подряда должна определяться сметой. Учитывая, что в соответствии со ст. 746 ГК РФ оплата производится в размере, предусмотренном сметой, следует предположить, что цена договора является его существенным условием.

Статьей 744 ГК РФ предусмотрено право заказчика вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ.

Внесение изменений в большем объеме осуществляется на основе согласованной сторонами дополнительной сметы.

Содержание договора строительною подряда

Подрядчик обязан:

  • осуществить строительство. Причем строительно-монтажные и иные работы по объекту должны быть выполнены в соответствии с технической документацией и сметой (проект- но-смстной документацией), требованиями строительных норм и правил, других нормативно-технических актов с обеспечением надлежащего качества строительно-монтажных работ и конечного результата работы подрядчика — объекта строительства (п. 1 ст. 748, п. 1 ст. 754 ГК РФ). При осуществлении строительства подрядчик обязан соблюдать требования законов и иных правовых актов об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ (ст. 751 ГК РФ);
  • обеспечить стройку необходимыми материалами, в том числе деталями и конструкциями, а также оборудованием, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик (п. 1 ст. 745);
  • своевременно устранить недоделки и дефекты, выявленные в процессе приемки строительно-монтажных работ и допущенные по вине подрядчика, а в случаях, предусмотренных договором, устранить по требованию заказчика, и за его счет недостатки, за которые подрядчик не отвечает (п. 1 ст. 757 ГК РФ);
  • сдать заказчику в предусмотренный договором срок законченный строительством объект и обеспечить достижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.

Заказчик обязан:

  • своевременно предоставить подрядчику земельный участок под строительство (п. 1 ст. 747 ГК РФ);
  • оказать подрядчику услуги, связанные с энерго- и водоснабжением, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, передавать в пользование здания и сооружения, необходимые для осуществления работ (п. 2 ст. 747 ГК РФ);
  • в случае приостановки работ и консервации объекта строительства по независящим от сторон обстоятельствам оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ (ст. 752 ГК РФ);
  • при обнаружении в течение гарантийного срока недостатков качества объекта строительства заявить о них подрядчику в разумный срок (п. 4 ст. 754 ГК РФ).

В соответствии со ст. 742 ГК РФ договором может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемых при строительстве, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик (п. 1 ст. 741 ГК РФ). Однако заказчик, предварительно принявший результат отдельного этапа работ, несет риск последствий гибели или повреждения результата работ, которые произошли не по вине подрядчика (п. 3 ст. 753 ГК РФ).

Заказчику предоставлено право осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых подрядчиком работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством предоставляемых подрядчиком материалов заказчика, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Для осуществления данного права, как мы уже говорили выше, заказчик вправе привлечь инженера (инженерную организацию).

Особенностью договора строительного подряда является сотрудничество сторон, которое здесь проявляется в значительно большей мере, чем в других подрядных договорах (ст. 750 ГК РФ). Если при выполнении строительства и связанных с ним работ обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению договора, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нес разумные меры по устранению таких препятствий. Сторона, не исполнившая этой обязанности, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующие препятствия не были устранены. Расходы стороны, связанные с исполнением таких обязанностей, подлежат возмещению другой стороной лишь в случаях, прямо предусмотренных договором.

Условия договора подряда на строительные работы

Специфика строительного подряда состоит в относительно длительном цикле и характере работ (возведение и реконструкция зданий и сооружений).

Результатом строительных работ является законченное, подготовленное к эксплуатации производственное предприятие, жилой дом, общественное здание.

По договору строительного подряда подрядчик обязан в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект или выполнить другие работы. Заказчик обязан создать подрядчику необходимые условия для работы, принять результаты работы и уплатить цену.

Существенными условиями данного договора являются его предмет, цена и срок (п. 1 ст. 740 ГК РФ).

Предметом договора могут быть: объект нового строительства, реконструкция и техническое перевооружение действующего предприятия. капитальный ремонт зданий, монтаж технологического оборудования. выполнение пусконападочных работ (п. 2 ст. 740 ГК РФ). Особенности договора строительного подряда:

в лице заказчика выступают специализированные организации, являющиеся представителями тех лиц. для которых строится объект, в качестве подрядчика выступают строительные организации и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на строительную деятельность. Участниками такого договора могут быть и инвесторы — лица, вкладывающие свои средства в строительство;

  • подрядчик обязан соблюдать требования закона об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ (п. 1 ст. 751 ГК РФ);
  • заказчик обязан немедленно приступить к приемке выполненной работы (п. 1 ст. 753 ГК РФ), которую он осуществляет за свой счет (п. 2 ст. 753 ГК РФ);
  • сдачу и приемку результата работ оформляют актом, обязательно подписанным обеими сторонами договора (п. 4 ст. 753 ГК РФ);
  • приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания, если они предусмотрены договором (п. 5 ст. 753 Г К РФ).

Необходимым атрибутом является строительная площадка (содействие заказчика — подрядчику).

Правила по договору, если иное не установлено договором, применяются к работам по капитальному ремонту зданий.

Особое значение имеет техническая документация, смета. Смета определяет цену работ по позициям (частям или этапам работы).

Технический документ устанавливает специфику, периодичность, последовательность, характер работ, а также климатические требования (тропические, антарктические и т.д.). Подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации, и в соответствии со сметой. В тексте договора определяются необходимое содержание технической документации, а также сторона, которая ее подготавливает.

Заказчик вправе по общему правилу отказаться от приемки результата работ, если они имеют неустранимые недостатки (п. 6 ст. 753 ГК РФ).

Если в ходе работы подрядчик обнаружил необходимость увеличения сметных расходов, он обязан сообщить об этом заказчику. Подрядчик вправе требовать пересмотра сметы, если по независимым от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10%. При неполучении ответа в 10-дневный срок, если иной срок не установлен договором, подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика.

Заказчик вправе доказывать отсутствие необходимости увеличения сметы расходов, и в случае, если удалось это доказать, он освобождается от дополнительных затрат.

Предупреждение со стороны подрядчика также имеет правовые последствия. Если подрядчик продолжает работы без предупреждения или без ответа заказчика, то он лишается права требовать дополнительную оплату, если не докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика.

Заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию. если вызванные этим дополнительные работы по стоимости не превысят 10% сметы и не меняют характер работ, установленных договором.

По общему правилу при строительном подряде обеспечение материалами является обязанностью подрядчика.

Если материалами снабжает заказчик и обнаруживается невозможность использования материалов без ухудшения качества строительства, а заказчик отказывается заменить материалы, то подрядчик имеет право отказаться от выполнения подряда и потребовать оплаты уже выполненной работы.

Договор строительного подряда, в отличие от других видов подряда. характеризуется дополнительными обязанностями.

Заказчик своевременно предоставляет участок под строительную площадку площадью и в состоянии, предусмотренном договором; обеспечивает устройство необходимых коммуникаций (подъездные пути, электроснабжение). Он вправе осуществлять контроль за ходом и качеством работ, соблюдением сроков и использованием материалов, не вмешиваясь в оперативную деятельность подрядчика.

При обнаружении отступления от условия договора, которые ухудшают качество, заказчик немедленно обязан заявить об этом подрядчику.

Консервация строительства

Если по не зависимым от сторон причинам имеют место приостановление работ и консервация объекта, заказчик обязан оплатить в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекратить работы. Риск консервации строительства лежит на заказчике.

Сдача и приемка результатов

Заказчик обязан немедленно приступить к приемке результатов или очереди результата работ при получении от подрядчика сообщения о готовности их к сдаче.

По общему правилу заказчик осуществляет приемку за свой счет.

Нормативными актами предусмотрены случаи участия в приемке представительских органов местного самоуправления или государственных органов власти.

По результатам приемки составляется акт, который подписывается заказчиком и подрядчиком. При отказе делается соответствующая отметка в акте.

Односторонне подписанный акт может быть признан судом недействительным в случае отсутствия в нем оснований мотивов отказа.

Ответственность подрядчика за качество

Подрядчик отвечает за допущенное отступление от требований технических документов, обязательных строительных норм и правил, за недостижение объектом показателей, предусмотренных техническим документом.

Подрядчик не несет ответственность за допущенные незначительные отступления от технического документа, если докажет, что они не повлияли на качество объекта (существует презумпция о недопустимости отступления от технического документа, поэтому факт неухудшения качества нужно доказывать).

Подрядчик несет ответственность за недостатки, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его части, неправильной эксплуатации или неправильно составленной инструкции по эксплуатации, разработанной заказчиком или привлеченными заказчиком лицами.

Предельный срок обнаружения недостатков составляет 5 лет.

Сдача и приемка работ

Заказчик организует и осуществляет приемку результата выполненных работ за свой счет, если иное не предусмотрено договором (абз. 1 п. 2 ст. 753 ГК РФ).

Заказчик, получив сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору работ либо выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке (п. 1 ст. 753).

В случаях, предусмотренных законом, в приемке должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления (абз. 2 п. 2 ст. 753). В частности, обязательным является участие государственной приемной комиссии при вводе в эксплуатацию жилых домов, при приемке работ, финансировавшихся из бюджета, и в других случаях. Обычно приемка строительных работ при участии госорганов осуществляется в два этапа: сначала работу принимает рабочая комиссия с участием заказчика, подрядчика, проектировщика, а затем государственная комиссия при участии заказчика, подрядчика.

Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной стороны от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными (и. 4 ст. 753).

Ответственность подрядчика и качество строительных работ

Подрядчик несет ответственность за допущенные отступления от требований, которые предусмотрены в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах. К этому добавляется особая ответственность за недостижение указанной в технической документации производственной мощности предприятия, а также других показателей объекта строительства. Аналогичное правило установлено и для договоров, предметом которых является обновление, перестройка, реставрация или иная реконструкция здания или сооружения: подрядчик отвечает за снижение и потерю прочности, устойчивости, а также надежности здания, сооружения или его частей (п. 1 ст. 754 ГК РФ).

Вместе с тем подрядчик освобождается от ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации (п. 2 ст. 754). Однако для этого он должен доказать, что такие отступления не повлияли на качество объекта строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 755 ГК РФ подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен (но не уменьшен) соглашением сторон.

Срок обнаружения недостатков, который, в отличие от общеустановленного для договора подряда (ст. 724 ГК РФ) в два года, составляет теперь пять лет со дня передачи результата работ, если более длительный срок не установлен договором.

Кратко о норматвных правовых актах, регулирующих строительный подряд:

1) в первую очередь — это Гражданский кодекс Республики Беларусь, который устанавливает общие требования к подряду в целом и к строительному подряду в частности.

2) очень важное значение в нормативном регулировании строительного подряда имеют Правила заключения и исполнения договоров строительного подряда (постановлениес Совета Министров Республики Беларусь № 1450 от 15.09.1998), которые содержат в себе и обязанности сторон, и ответственность, и существенные условия договора строительного подряда, гарантийные сроки, и многое другое.

3) Порядок проведения торгов в строительстве регулирует Указ Президента Республики Беларусь № 58 от 07.02.2005.

4) Важное значение имеет и Положение о приемке в эксплуатацию объектов строительства, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь № 716 от 06.06.2011

5) обязательно следует изучить Закон Республики беларусь «Об архитектурной, градостроительной и стоительной деятельности» № 300-3 от 05.07.2004

На этом, конечно, нормативное регулирование строительного подряда не заканчивается. Существуют еще различного рода положения, инструкции и приказы, их вы сможите найти в разделе «Законодательство» нашего правового портала.

Отметим, что типовую форму договора строительного подряда можно найти в в пирказе Министерства архитектуры и строительства Республики беларусь № 406 от 03.12.1998

Итак, определимся, что же такое договора строительного подряда.

Согласно Кражданскому кодексу, по договорау строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить строительные работы и сдать их заказчику, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения этих работ, принять результаты и уплатить обусловленую цену.

Для того, чтобы договор считался заключенным, стороном следует достичь соглашения по всем существенным условиям договора. Это установлено статьей 402 ГК РБ.

Существенными условиями договора являются:

1) условия о предмете договора

2) установленные законодательством условия

3) условия, требующие согласования сторон

К существенным условиям договора строительного подряда относятся:

1) Предмет договора (наименование и местонахождение объекта, виды строительных работ, их объемы

2) Сроки выполнения работ (начальный и конечный)

3) Цена (или способ ее определения)

4) Содержание проектно-сметной документации, порядок и сроки ее предоставления

5) Порядок расчетов за выполненные работы

6) Источники и объемы финансирования

7) Обязанности заказчика и подрядчика при исполнении договора строительного подряда

8) Указание в договоре чьими силами будут произведены работы

9) Ответственность сторон

При этом, каждая сторона имеет право включить в договор и иные существенные условия, касающиеся порядка контроля. распределения функций. порядка изменения договора и так далее.

Для заключения договора строительного подряда заказчик должен иметь следующие документы:

1) документы, удостоверяющие право на земельный участок

2) разрешение местных исполнительных и распорядительных органов на строительство обекта

3) проектно-сметную документацию, прошедшую экспертизу, утвержденную в соответствующем порядке

4) протокол о проведении подрядных торгов, если они являются обязательными.

Договор строительного подряда может быть заключен по соглашению заказчика и подрядчика после проведения соответствующих переговоров, либо на основании проведенных торгов.

Подрядные торги — это форма размещения заказов на строительные работы, выбор подрядчика, поставщика на основе конкурса.

Проведение торгов является обязательным:

1) при стоимости строительства 3000 базовых величин и белее, если финансирование осуществляется из республиканского бюджета

2) при стоимости строительства 50 000 базовых величин и более

Если строительство полностью финансируется за счет средств иностарнных инвесторов — торги не проводятся. ТАкже не проводятся торги при заключении договоров в целях ликвидации аварийных или чрезвычайных ситуаций, на строительство жилых домов, в случе, если подрядные торги признаны не состоявшимися из-за отсутствия необходимого количества претендентов, и так далее.

Тендер

Если проведения торгов не является обязательным, выбор подрядчика может осуществлятся путем переговоров. При этом заказчик размещает заказ на строительство объектов, выполнение работ.

Тендер может быть закрытый и открытый. При закрытом тендере пордярчики получабт приглашение от заказчика на участие в переговорах, а при открытом тендре участие в переговорах могут принять все желающие.