Задаток как вернуть деньги

Рубрики Вопрос юристу

Как вернуть задаток за квартиру?

Как не запутаться в терминологии? Что о возврате задатка говорит закон? В каких случаях несостоявшийся покупатель квартиры может рассчитывать на возврат своих денег? Разбираемся.

Задаток авансу рознь

Начнём с того, что в сделках с недвижимостью понятия «аванс», «залог» и «задаток» встречаются очень часто. Несведущему человеку, для которого понятия эти едва ли не синонимичны, трудно разобраться, каковы между ними отличия. Тем не менее, они есть и весьма значительны. Если сделка купли-продажи расторгается, то аванс возвращается всегда, независимо от причин, повлекших несостоятельность сделки. Залог в рамках темы о возвращении задатка тоже не рассматривается, поскольку, согласно ст. 334-358 ГК РФ, является находящимся в собственности залогодателя имуществом, из стоимости которого кредитор имеет право получить возмещение по неисполненным обязательствам должника.

Иллюстрация: Полина Васильева

Что касается задатка, то этим термином обозначается определённая сумма денег, которую потенциальный покупатель квартиры передаёт продавцу. Юристы на этот счёт говорят, что задаток имеет обеспечительную функцию, закреплённую п. 1 ст. 380 ГК РФ и подразумевающую, что покупатель пришёл к продавцу с серьёзными намерениями и готов довести сделку до победного конца, то есть, купить квартиру. Правда, бывают случаи, когда сделка расторгается, едва начавшись, хотя продавец квартиры уже получил задаток и предварительный договор сторонами уже подписан. Как в таком случае вернуть переданные продавцу деньги? И возможно ли это в принципе?

Закон и порядок возврата

Когда задаток несостоявшемуся покупателю возвращается, а когда нет, разъясняется в ст. 381 ГК РФ: если покупатель квартиры не исполняет своих договорных обещаний, то задаток остается у продавца, а если продавец, скажем, передумал продавать квартиру покупателю, от которого принял задаток, то он обязан вернуть задаток в двойном размере.

Таково требование закона. Но на деле долгое время ситуация была неоднозначной и противоречивой. До последнего времени позиция Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ и позиция Высшего арбитражного суда в этом вопросе были диаметрально противоположными. В частности, Верховный суд РФ признавал возможность обеспечения задатком обязательств по предварительному договору (Определение от 22 июля 2008 г. № 53-В08-5 Верховного суда РФ), а вот Высший арбитражный – не признавал (Определение от 29 марта 2013 г. № ВАС-3157/13), считая, что если основной договор не подписан, то и деньги, переданные несостоявшимся покупателем продавцу, не могут признаваться задатком — только авансом (а значит, в двойном размере никто ничего возвращать не будет).

Спас ситуацию закон, принятый 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации». Этим законом в ст. 380 ГК РФ был внесен пункт 4, где закреплена обеспечительная функция задатка на стадии предварительного договора, чего ранее не было.

В каких случаях задаток можно вернуть?

Продавец передумал. Между покупателем и продавцом квартиры заключён предварительный договор купли-продажи, в котором указана сумма задатка (подчеркнём, именно задатка). Параллельно с этим составлено соглашение о задатке. Но позже продавец квартиры решает её не продавать. И если вдруг задаток он возвращать не желает, покупатель обращается в суд, апеллируя к ст. 381 ГК РФ. Суд удовлетворяет его исковым требованиям, и продавец возвращает задаток в двойном размере.

Покупатель передумал. Бывают случаи, когда расторжения договора требует покупатель. В большинстве случаев задаток остаётся у продавца (согласно всё той же ст. 381 ГК РФ). Но так бывает не всегда. Случаются ситуации, когда ушлый продавец пытается продать квартиру недостаточной «юридической чистоты». Тогда велика вероятность вернуть свой задаток, пусть даже с трудом и через суд. Например, спешно продаётся квартира, документы на которую готовы, все тонкости (казалось бы) в договоре учтены, и задаток уже передан. Но вдруг выясняется следующее: за несколько месяцев до продажи квартиры из неё по решению суда выписали одного из членов семьи продавца, находящегося в местах лишения свободы. В договоре такой подробности указано не было, покупатель узнаёт о ней случайно, и, конечно, если бы узнал раньше, квартиру покупать ни за что не стал бы (о том, чем опасны такие сделки, мы уже писали).

Если о возврате задатка договориться по-хорошему не удаётся, то в суде можно апеллировать к п. 1 ст. 451 ГК РФ, в котором говорится о существенном изменении обстоятельств, вынудивших покупателя поменять своё решение («Изменение обстоятельств признаётся существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен, или был бы заключен на значительно отличающихся условиях»).

Если что-то пошло не так, а агент явно водит покупателя за нос, нарушая пункты договора, можно договор расторгнуть и потребовать возврата задатка.

В этой же ситуации применим и Закон РФ «О защите прав потребителей», а именно — ст. 10 о праве потребителя на информацию о товарах (работах, услугах) и ст. 12 об ответственности изготовителя (исполнителя, продавца) за ненадлежащую информацию о товаре (работе, услуге). В конце концов, квартира – это тоже товар. Согласно п. 1 ст. 10 Закона «Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора». А статья 12 добавляет: если предоставление ненадлежащей, то есть недостоверной или недостаточно полной, информации о товаре (работе, услуге) повлекло приобретение товара (работы, услуги), не обладающего необходимыми потребителю свойствами, потребитель вправе расторгнуть договор и потребовать полного возмещения убытков. Так что при желании и готовности идти до конца можно затребовать ещё и возмещение морального ущерба, но был вам этот ущерб нанесён или нет, решит только суд.

Задаток передан третьим лицам. Иногда задаток передаётся риелтору или посреднику сделки. Если что-то пошло не так, и посредник или агент явно водят покупателя за нос, нарушая пункты договора, можно договор расторгнуть и потребовать возврата задатка. Его могут не отдать, ссылаясь, что это плата в счёт комиссионных. Тогда внимательно перечитайте договор: если там не указано, что задаток может считаться комиссионными, – судитесь. Здесь действия риелтора/посредника классифицируются как неосновательное обогащение, и к ним применима ст. 1102 ГК РФ.

Возврат задатка по соглашению сторон. Это скорее исключение, чем правило. Иногда серьёзные причины, возникшие неожиданно, не позволяют «выйти на сделку». К примеру, когда банк отказывает покупателю в ипотечном или потребительском кредите, если покупатель тяжело заболевает или вообще умирает. Многие продавцы входят в положение и возвращают задаток. В противном случае следует обратиться в суд и в рамках п. 1 ст. 451 ГК РФ (существенное изменение обстоятельств) попытаться вернуть задаток.

Изменились сроки заключения основного договора. Так бывает, когда покупатель оформляет ипотечный кредит. Например, в предварительном договоре указано, что сделка намечена на 5 августа, но одобрение на получение ипотечного кредита пришло 15 августа. Предположим, покупатель заранее сообщил продавцу, что по независящим от него причинам сроки сделки изменяются, но на готовности купить квартиру это никак не сказывается. Продавец же, зная всю ситуацию, продаёт квартиру другому покупателю и отказывается возвращать задаток. Здесь в судебном порядке в рамках уже упоминавшейся ст. 1102 ГК РФ можно попытаться его вернуть.

Задаток можно вернуть:

  • если банк отказывает в кредите (это не ваш отказ);
  • в случае «разрыва» цепочки (когда в процедуре купли/продажи участвуют несколько квартир) или в случае проблем, возникших у одного из участников «цепочки», которые не дают завершить сделку;
  • если в договоре купли/продажи указано, что покупка квартиры состоится только после продажи покупателем собственной квартиры, но она не продаёся, а продавец устал ждать.

Возврат задатка – дело хлопотное, и зачастую эту задачу без суда не решить. Хотя и здесь перед истцом возникнет много вопросов и новых проблем. Что решит суд? Насколько грамотно составлены документы? Каким образом будет истолкована та или иная ситуация? Готов ли несостоявшийся покупатель идти до конца, если решение суда его не удовлетворит? И что важнее — справедливость, подкреплённая возвращёнными деньгами, или зачастую мнимое спокойствие?

Тоже про то же

Наш человек из Японии Екатерина Кобзарь называет себя “японоведом со 100-летним стажем” и под ником @katrin_japan ведёт популярный в инстаграме блог “об их нравах”….

Эксперт в сфере недвижимости говорит голосами собственников и объясняет, почему приведённые аргументы не работают

Как вернуть задаток за квартиру, если я отказываюсь от ее покупки?

Добрый день! Я передала деньги по расписке, которая подписана мной, собственниками квартиры. Составлен документ: «Расписка в передаче задатка, где собственники квартиры. ф.и.о. получили за продаваемую ими квартиру по адресу. от меня фио задаток в сумме. И фраза: обязуемся заключить основной договор купли-продажи в срок по. подписи всех.» Ситуация изменилась, необходимость приобретения этой квартиры отпала. Я прошу их вернуть мои деньги. Мне отказывают. Что делать?

Будьте добры, проконсультируйте.

Ответы юристов (21)

Здравствуйте! Если задаток не оформлялсядоговором задатка или предварительным договором купли-продажи, тогда денежные средства которые были переданы вами в счет обеспечения сделки, должны быть возвращены продавцом в полном объеме, так как данное не является задатком, а является авансом. По этому вы можете обратиться в суд с иском к продавцам, о взыскании денежных средств уплаченных в виде аванса.

Есть вопрос к юристу?

Согласно ст. 380 ГК РФ:

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Ввиду того, что Вы подписали расписку о задатке в доказательство заключения в будущем договора купли-продажи квартиры, т.е. соблюли обязательное требование закона о письменной форме соглашения о задатке (п. 2 ст. 380 ГК РФ), и передали денежные средства, у Вас нет оснований требовать возврата суммы задатка. В соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ:

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

Уточнение клиента

Добрый день! Никакие договоры между нами (предварительный, соглашение о задатке) не заключались, существенные условия передачи объекта, его продажи не обсуждены, положения норм ГК РФ о невозврате денег письменно, устно не закреплены. Почему мне отказывают в возврате денег?

03 Октября 2016, 13:01

Здравствуйте. Вернуть задаток просто на основании того, что Вы передумали покупать квартиру не получится. При отказе от совершения сделки лицо выдавшее задаток, полностью его лишается. (ст. 381 ГК РФ). Исключением являются случаи, когда иное оговорено в соглашении сторон, либо вследствие невозможности исполнения обязательства. (например: внезапная тяжелая травма или болезнь, какие-либо форс-мажоры — землетрясение, наводнение и т. п.). Вернуть задаток так же возможно если документ о задатке оформлен с нарушением норм закона, что скорее всего было в Вашем случае. Если продавец добровольно отказывается возвращать деньги, то истребовать их придется через суд.

У вас расписка имеется? Если имеется, тогда обращайтесь в суд с иском взыскании денежных средств предоставленных в качестве аванса. Если продавец не хочет возвращать вам в добровольном порядке аванс.

У вас ни каким документом не регулируется приобретения недвижимого имущества. Расписка о том что вы обязуетесь приобрести жилое помещение, документом об обязании заключения сделки не является. Данные денежные средства которые вы передали по расписке, являются авансом, а аванс должен быть возвращен.

Уточнение клиента

Уважаемый Александр Николаевич! Я переживаю, что по ст. 381 ГК РФ у меня возникло обязательство, в обеспечение которого переданы деньги. Потом, у нас называлось «Расписка в передаче задатка». Предв.договора, соглашения о задатке не было. Именование одного слова «задаток» по желанию продавца облекло меня на такую ситуацию.

Пожалуйста, скажите, как быть?

03 Октября 2016, 13:24

Здравствуйте.
Согласно ст. 380 ГК РФ:
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.Ввиду того, что Вы подписали расписку о задатке в доказательство заключения в будущем договора купли-продажи квартиры, т.е. соблюли обязательное требование закона о письменной форме соглашения о задатке (п. 2 ст. 380 ГК РФ), и передали денежные средства, у Вас нет оснований требовать возврата суммы задатка. В соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ:
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

Задаток должен быть оформлен соглашением о задатке, что говорится в части 2 статьи 380, в данном случае имеется расписка, но не соглашение о задатке. Согласно части 3 статье 380 гражданского кодекса, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Таким образом соглашение о задатке отсутствует, предварительный договор сделки отсутствует, по этому сумма уплаченная продавцу, является авансом, по этому вам продавец обязан возвратить денежные средства которые вы ему передали.

Уточнение клиента

Александр Николаевич! Точно! Вы знаете, с какой стороны искать и смотреть! Огромная благодарность.

03 Октября 2016, 13:29

Соглашение о задатке не имеет форму расписки, соглашение о задатке имеет форму договора, Обязательно должно быть указано в документе: Соглашение о задатке, а не расписка

Я переживаю, что по ст. 381 ГК РФ у меня возникло обязательство, в обеспечение которого переданы деньги. Потом, у нас называлось «Расписка в передаче задатка». Предв.договора, соглашения о задатке не было. Именование одного слова «задаток» по желанию продавца облекло меня на такую ситуацию. Пожалуйста, скажите, как быть?
Светлана

Давайте сначала. Скажите: вы предварительный договор купли-продажи составляли или нет?

Уточнение клиента

Александр Николаевич! Ничего, кроме «Расписка в передаче задатка».

03 Октября 2016, 13:38

Тогда у вас нет никаких договорных отношений с продавцом, таким образом вы можете вернуть денежные средства в судебном порядке, если продавец отказывается возвращать их вам самостоятельно.

В чем-то могу согласиться с мнением Александра Николаевича. Но все же задаток – денежная сумма, выдаваемая одной стороной по договору другой стороне, в доказательство (удостоверение)заключения договора и в обеспечение исполнения договора. Ключевое слово здесь – обеспечение исполнения договора. А в расписке Светланы как раз идет речь, что деньги передаются в обеспечение заключения договора купли-продажи. Именно для этих целей и придуман задаток. Под обеспечением понимается некая гарантия исполнения договора. Сумма задатка используется как санкция за неисполнение договора.

Есть одно существенное условие для договора задатка. Договор задатка должен четко и недвусмысленно квалифицироваться как задаток. Не только в названии и по тексту везде должно быть указано слово задаток, но и по смыслу договор должен соответствовать ст.380 ГК РФ. Считаю, что в данном случае «расписка» должна быть квалифицирована как «соглашение», ведь в отличие от соглашения, договора, расписка в обычном значении — это односторонний документ с подписью, удостоверяющий факт получения чего-либо. Светлана указала, что ее расписка о задатке подписана не только ею, но и собственниками квартиры. Следовательно, это уже двусторонний договор.

Аванс не обязывает стороны к исполнению договора. Любая сторона может отказаться от исполнения договора, при этом сумма аванса возвращается полностью. В этом и есть главное отличие аванса от задатка.
Кроме того, договор аванса не обязательно должен быть письменным, в отличие от
договора задатка.

Аванс – это, всего лишь, условие об оплате (товара, услуги) и несет только платежную функцию. Задаток – самостоятельная форма соглашения,
устанавливающего обязанности и ответственность сторон. Задаток несет три функции: удостоверяющую, обеспечительную и платежную.

Однако попытаться оспорить в суде невозврат денежных средств по основаниям, предложенным Александром Николаевичем, Вы можете.

Уточнение клиента

Добрый день, Юлия! Если считать, что наша «расписка о задатке» и есть договор, то и договором по требованиям ГК РФ «это» назвать нельзя, не достигнуты существенные необходимые условия предмета договора, иные обязательные к договоренности аспекты купли-продажи квартиры. Как быть в таком случае?

03 Октября 2016, 14:16

Светлана уточните, вы паспортные данные указывали в расписке?

Уточнение клиента

Александр Николаевич! Писали паспортные данные. Дословно: «мы. получили в счет продаваемой нами квартиры.. деньги.. как задаток указанной квартиры, продаваемой за . деньги» «основной договор. обязуемся заключить в срок. «

Как быть в этом случае?

03 Октября 2016, 14:35

Светлана, Вы Выше говорили о том, что расписка содержит слово «задаток», а также фразу, что денежные средства передаются в обеспечение заключения договора купли-продажи. Существенными условиями договора купли-продажи являются условия о предмете и цене (ст. 554 и 555 ГК РФ соответственно). Я так понимаю, в расписке это оговорено. Таким образом, у Вас соблюдены требования к письменной форме соглашения о задатке, условия касающиеся функции передаваемых денежных средств (в обеспечение договора купли-продажи), а также определены предмет и цена договора купли-продажи, который Вы намеревались заключить в будущем. Однако, как правильно писал Александр Николаевич, если есть сомнения в том, что денежные средства, переданные Вами продавцу, являются задатком (т.е. несут обеспечительную функцию), у Вас есть основания вернуть потраченное. Например, если в расписке встречаются слова «аванс», «предоплата» вместо «задаток».

С уважением, Юлия.

В чем-то могу согласиться с мнением Александра Николаевича. Но все же задаток – денежная сумма, выдаваемая одной стороной по договору другой стороне, в доказательство (удостоверение)заключения договора и в обеспечение исполнения договора. Ключевое слово здесь – обеспечение исполнения договора. А в расписке Светланы как раз идет речь, что деньги передаются в обеспечение заключения договора купли-продажи. Именно для этих целей и придуман задаток. Под обеспечением понимается некая гарантия исполнения договора. Сумма задатка используется как санкция за неисполнение договора.
Есть одно существенное условие для договора задатка. Договор задатка должен четко и недвусмысленно квалифицироваться как задаток. Не только в названии и по тексту везде должно быть указано слово задаток, но и по смыслу договор должен соответствовать ст.380 ГК РФ. Считаю, что в данном случае «расписка» должна быть квалифицирована как «соглашение», ведь в отличие от соглашения, договора, расписка в обычном значении — это односторонний документ с подписью, удостоверяющий факт получения чего-либо. Светлана указала, что ее расписка о задатке подписана не только ею, но и собственниками квартиры. Следовательно, это уже двусторонний договор.
Аванс не обязывает стороны к исполнению договора. Любая сторона может отказаться от исполнения договора, при этом сумма аванса возвращается полностью. В этом и есть главное отличие аванса от задатка.
Кроме того, договор аванса не обязательно должен быть письменным, в отличие от
договора задатка.
Аванс – это, всего лишь, условие об оплате (товара, услуги) и несет только платежную функцию. Задаток – самостоятельная форма соглашения,
устанавливающего обязанности и ответственность сторон. Задаток несет три функции: удостоверяющую, обеспечительную и платежную.
Однако попытаться оспорить в суде невозврат денежных средств по основаниям, предложенным Александром Николаевичем, Вы можете.

Данная расписка не может быть признана договором, так как договор о купли-продаже не составлялся. Условием соглашения должен быть объект обеспечения, а купля продажа оформляется только договором, но не распиской.

Александр Николаевич, а разве заключение договора купли-продажи является обязательным условием заключения соглашения о задатке? Тогда какой смысл в задатке? в его обеспечительной функции? В таком случае можно сразу заключить договор купли-продажи с рассрочкой/отсрочкой платежа.

Вы не подписывали предварительный договор, следовательно расписка не может быть признана договором. Да я согласен имеется предмет договора, но не имеется самого договора, распиской не оформляется сделка или обещание сделки. Любой суд вынесет решение в вашу пользу, это я вам говорю как человек имеющий опыт.

Если у вас есть возможность приложить расписку, без ваших данных, тогда приложите я ознакомлюсь и тогда дам вам объяснения все личные данные можете скрыть.

Александр Николаевич, а разве заключение договора купли-продажи является
обязательным условием заключения соглашения о задатке? Тогда какой
смысл в задатке? в его обеспечительной функции? В таком случае можно
сразу заключить договор купли-продажи с рассрочкой/отсрочкой платежа.

Конечно! Согласно части 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Если нет договора, тогда о каком задатке может идти речь, тогда это уже аванс.

Конечно! Согласно части 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.Если нет договора, тогда о каком задатке может идти речь, тогда это уже аванс.

Правильно… по предварительному договору… стороны обязуются заключить договор в будущем. А обеспечением исполнения обязательства является задаток, неустойка и т.п. Однако, если в соглашении о задатке прописаны существенные условия будущего договора купли-продажи, а также срок, в пределах которого данный договор должен быть заключен (как в нашем случае), какой еще договор нужен дополнительно? ГК РФ не предусматривает обязательность заключения предварительного договора.

Уточнение клиента

Добрый день, Юлия! Но в нашей «расписке» не обсуждены существенные условия договора купли-продажи: в какой срок освобождается квартира, соответствует ли она нашим требованиям, кем и как квартира обременена, на основании каких документов люди, получившие от меня деньги считают себя «собственниками». На момент получения денег «люди-собственники» не зарегистрировали свое право собственности в Росреестре. Не оговорены условия, кто прописан в квартире и когда выпишется, что входит в стоимость квартиры.

Будьте добры, скажите, в этом случае что-то меняется?

03 Октября 2016, 15:15

По сути, Светлана, Вы оговорили два существенных условия договора купли-продажи недвижимости: условия о предмете и цене (ст. 554 и
555 ГК РФ соответственно). Однако в расписке не указали еще одно существенное условие продажи жилых помещений: согласно ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. А несоблюдение существенных условий договора влечет признание его недействительным. Так что, соглашусь с Александром Николаевичем, что у Вас есть основания для признания задатка авансом)) Удачи Вам!

Если не оговорены условия, в какой срок будет заключена сделка, то расписка не может быть признана договором.

Уточнение клиента

Александр Николаевич! Указано, «обязуемся заключить основной договор купли-продажи» в срок по.

Что в этом случае?

03 Октября 2016, 15:30

Прошу прощение! Не внимателен! тогда я соглашусь с коллегой Юлией.

По сути, Светлана, Вы оговорили два существенных условия договора
купли-продажи недвижимости: условия о предмете и цене (ст. 554 и
555 ГК РФ соответственно). Однако в расписке не указали еще одно существенное условие продажи жилых помещений: согласно ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. А несоблюдение существенных условий договора влечет признание его недействительным. Так что, соглашусь с Александром Николаевичем, что у Вас есть основания для признания задатка авансом)) Удачи Вам!

Еще раз прошу прощение, за не внимательность.

Светлана, все, что Вы перечислили, за некоторыми исключениями, не являются существенными условиями договора купли-продажи. Существенных условий в отношении купли-продажи жилых помещений всего три: предмет, цена и перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением с указанием их прав.

Уточнение клиента

Юлия, поняла Вас! Теперь у меня будет надежда, не смотря на мою опрометчивость.

Благодарю за помощь!

С уважением, Светлана.

03 Октября 2016, 15:47

Держим кулачки, Светлана!))) Всего Вам хорошего и удачи!

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как вернуть задаток?

Марина Серенко

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Задаток и аванс предусмотрены для того, чтобы обезопасить стороны от несостоявшихся сделок, а также от неисполнения обязательств по договору. Однако, в отличие от аванса, у задатка есть функции и предварительного платежа, и способа обеспечения исполнения обязательств. Первая заключается в том, что сумма задатка засчитывается как часть платежа по договору. Вторая — в том, что задаток остается у получателя, если договор не выполнен по вине стороны, давшей задаток. Зато если ответственность за невыполнение договора несет получатель, он обязан уплатить своему партнеру двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Если же договор прекращается по независящим от сторон причинам или по их взаимному соглашению, сумма задатка возвращается, как и аванс.

Задаток на то и задаток ,что при отказе покупателя от покупки он не возвращается !

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

. попросив чисто по-человечески.
Поскольку юридически — должны быть более чем веские основания для возврата, а не так, сегодня хочу даю, завтра хочу забираю.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

задаток не возвращается согласно ГК РФ

Если продавец добровольно не хочет возвращать задаток, то вернуть его можно только на основание решения суда. Но тут нужно понимать, что в суде будет учитывать все: от условий предворительного договора до соблюдения сроков. Вероятность успеха — 50%.

В соответствии с п.1 ст. 380 ГК РФ. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
“1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.”
Из этого следует, что задаток уплачивается в счет причитающихся по договору платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. То есть задаток является доказательством заключения договора в соответствии, с которым возникают обязательства осуществить платежи. Применимо к данному конкретному случаю обозначенному в вопросе. Договор, в котором возникают, обязательства осуществить платежи является договор продажи жилого помещения (квартиры). Если договор продажи жилого помещения не заключен, то обязательства осуществить платежи не возникают. Соответственно в этом случае задаток не может являться доказательством события, которое не произошло (нельзя доказать то, чего нет).
Даже если заключен предварительный договор, а затем соглашение о задатке или соглашение о задатке рассматривается как предварительный договор о продажи жилого помещения. То и в этом случае по предварительному договору никаких обязательств осуществить платежи у сторон не возникает. У них есть только одно обязательство — заключить в будущем основной договор (договор продажи жилого помещения) на определенных условиях в соответствии с п.1 ст.429 ГК РФ Предварительный договор

Статья 429. ГК РФ Предварительный договор “1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.”
Таким образом, если не заключен договор продажи жилого помещения, а гражданин внесший задаток отказался от заключения такого договора то задаток необходимо вернуть, гражданину который внес задаток. Для этого необходимо признать соглашение о задатке недействительной сделкой на основании ст.168 ГК РФ “Недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам”
Сторона давшая задаток должна обратиться в суд.

Если договор продажи жилого помещения был заключен, а также оформлено соглашение о задатке надлежащим образом (в письменном виде) в доказательство заключенного договора продажи жилого помещения то в этом случае сторона получившая задаток вправе оставить задаток себе. Сторона, давшая задаток должна обратиться в суд, если считает ситуацию спорной. Например, покупатель не может выполнить свои обязательства в связи с определенными обстоятельствами, появление которых не связано с его действиями, п.1 ст.416 ГК РФ “Прекращение обязательства невозможностью исполнения”, а также п.1 ст. 380 ГК РФ “Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного залогом”

Спасибо всем за консультацию, продавец начал нарушать условия договора, тем самым спровоцировав покупателя, затем все исправил и сидит тихо, а покупатель не может успокоиться.

Как вернуть залог

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Делая такой шаг, как внесение задатка, Вы должны были понимать и осознавать правовые последствия.
Мы слышим лишь одну сторону и не знаем, какие проблемы могли и/или возникли у принимающей стороны. Там может всё, что угодно. Люди так же в свою очередь, могли передать ЗАДАТОК и что им теперь делать?
Вообще, исходя из опыта, огромная часть задатков оформляется ненадлежащим образом и если игра стоит свеч и сумма переданная, весьма приличная, то обращайтесь к юристам.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте, чтобы грамотно Вас проконсультировать надо изучить какие именно условия подписаны. Не видя документа консультация будет как гадание на кофейной гуще. В случае не соблюдения формы задатка внесенные деньги могут считаться авансом. если же соблюдено обязательное требование закона в письменной форме соглашения о задатке и переданы денежные средства в счет оплаты квартиры, то нет никаких оснований требовать его обратно. В соответствии со ст. 382 п.2 ГК РФ — «Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.»

НО! так как у Вас что-то с состоянием здоровья, то данный факт может рассматриваться как исключение (форс-мажор, тяжелая травма, болезнь), что ведет к невозможности исполнения обязательства. Здесь нужно подтверждение/заключение диагноза от врача со всеми печатями медицинского учреждения, если не отдадут и после этого, тогда к юристу и в суд.

Спасибо, Елена, я уже поняла, что без юриста не обойтись. На пальцах сложно объяснить.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Мария, не стоит обижаться, в каждой профессии есть своя специфика. Мы достаточно часто встречаемся с «хитрыми» самонадеянными участниками на рынке. С практикой нарабатывается профессиональное чутье и иммунитет на сложные ситуации. Думаю, Вы не обращались к специалисту, который не допустил бы такой ситуации, иначе, не было бы Вашего запроса в консультации на этом форуме

Как вернуть задаток, если сделка не состоялась

Купля-продажа недвижимости не всегда проходит без проблем — каждая квартира на вторичном рынке жилья имеет свою историю, в которой есть белые пятна не только для покупателя, но и для самого продавца-владельца.

Вот и выходит, что из намечаемых сделок по покупке жилья претворяются в жизнь не больше четверти. Продавцы обычно требуют задаток, чтобы быть уверенными, что жилье купят. Покупатели тоже считают задаток гарантией, что квартира никуда не уйдет. А как на деле?

Безвозвратный платеж

Ирина живет в Днепродзержинске, хотя всегда хотела переехать в Крым. Но когда оценила свою квартиру в родном городе и узнала крымские расценки на жилье, энтузиазма у нее поубавилось: от продажи своего жилья она могла претендовать только на домик в селе. Нашла через интернет риелторское агентство, позвонила руководителю, назовем ее Анна, и попросила что-нибудь подыскать. Риелтор отозвалась быстро — мол, нашла неплохой домик в Бахчисарайском районе, аккурат на ту сумму, которую предлагала Ирина.

Женщина приехала, посмотрела будущее жилье, оно ей понравилось. Тогда Анна сказала, что ей нужны деньги на оформление окончательных документов, для чего предложила дать задаток в размере 500 долларов. Ирина дала, даже не думая оформлять какие-то договоры.

Анна периодически (раз в месяц) звонила и рассказывала покупательнице, какие проблемы возникают при оформлении дома, а потом, с ее слов, хозяйка захотела увеличить стоимость жилища. Риелтор предлагала приехать и добавить денег на оформление. Затем перестала звонить и на звонки не отвечала.

В итоге продавец, не получив задатка (риелтор оставила его себе), продала домик другому покупателю. Анна уже два года обещает вернуть деньги, благо Ирина не успела продать жилье в Днепродзержинске и не осталась на улице. Судиться за 500 долларов, да еще в другом городе, неудавшейся покупательнице смысла нет — больше потратит на дорогу и адвоката. Проблема в том, что договор задатка не был оформлен, а надо бы. Задаток, оформленный в соответствии с требованиями закона, является важным звеном предстоящей сделки, вынуждающим обе стороны договора — продавца и покупателя — соблюдать договоренности.

Как подстраховаться?

Задаток на квартиру нужно оформлять в любом случае. Покупка жилья без задатка является нарушением элементарной безопасности. В крайнем случае вы рискуете только задатком.

Агентства по продаже недвижимости включили в такие договоры задатка обязательства сторон, например: обязанность до определенного срока заключить договор купли-продажи, обязанность продавца передать квартиру в собственность покупателя в определенном состоянии, произвести снятие продавца с регистрации в квартире в определенный сторонами срок с момента заключения договора купли-продажи, обязанность сторон по оплате дополнительных расходов по сделке.

Обычно деньги, полученные в качестве задатка, риелтор оставляет у себя на хранении до выяснения некоторых вопросов. Итак, в итоге сделки можно усомниться, если: у продавца нет оригинала правоустанавливающего документа на жилье, отсутствует один из собственников при подписании договора (собственником квартиры, купленной в браке, является и другой супруг, чьи данные обычно даже не фигурируют в тексте договора). Проблемы возникнут и в случае неузаконенной перепланировки, наличии прописанных несобственников (детей и других).

В таких случаях, если в «истории» квартиры есть «белые пятна», от покупки лучше отказаться. Но выяснять такие вопросы следует до того, как вы оформите задаток.

Что касается возвращения задатка, если сделка сорвалась, то и здесь есть свои правила: если нарушение обязательств произошло по вине стороны, передавшей задаток (покупателя), задаток остается у продавца квартиры. Если же уговор нарушил сам продавец (передумал, нашел другого покупателя), задаток должен быть возвращен в двойном размере.

Нельзя сказать, чтобы суды были завалены исками об истребовании назад задатка: сторонам удается как-то договориться. Если же нет, рассчитывать на то, что задаток вернут покупателю через суд — дело неблагодарное. Тем более если такой «договор о намерениях» подтвержден только распиской, да еще при отсутствии свидетелей. Попробуй тогда докажи, что покупатель действительно собирался заключить сделку. А сорвалась она исключительно по вине продавца. Последствия таких действий сторонам приходится расхлебывать в затяжных судебных процессах.

Сплошные обещания

А что же в случае с Ириной? Как удалось выяснить, риелтор «кинула» на задаток и ее, и продавца, поскольку женщины напрямую встречаться не могли, а только по приезде Ирины в автономию и только в присутствии риелтора Анны.

А та периодически уверяла покупательницу, что на сумму задатка она «утрясает погрешности» в домостроении — мол, и пристройка не оформлена, и перепланировка была не узаконена. Продавца, видимо, кормили другими обещаниями: подождать, когда покупатель получит деньги за свою квартиру в Днепродзержинске, а приедет — рассчитается.

В итоге в выигрыше только риелтор — хотя сделка не состоялась, агент по недвижимости осталась при деньгах. Заметим, при чужих. Впрочем, по нашей информации, женщина так работает давненько и обидела не одного клиента. В Бахчисарайском районе и окрестностях Севастополя обращаться в ее агентство почти перестали.