Устный договор купли-продажи дома

Рубрики Процессы

Формы заключения договоров

Стороны, принимающие участие в сделке, выражают свою волю в виде договора, который определяет форму такой сделки. В Гражданском кодексе (ст.205) предусмотрены как письменная, так и устная формы договоров. Если форма конкретного вида договоров законодательно не установлена, стороны вольны выбрать любую из них.

Устный договор

Наш отдел бухгалтерских услуг – ваш профессиональный консультант в сфере налогообложения.

Разделение труда — вот главное отличие наших комплексных пакетов. Хотите экономить — пакет БИЗНЕС — ведите базу самостоятельно, мы будет выполнять лишь функции контроля. В пакете ПРЕМИУМ мы будем вести вашу базу самостоятельно.

Пакет ПРОСТОЙ — платите по-операционно. Плата за бухуслуги зависит от активности вашей хоздеятельности в отчетном месяце.

глава отдела бухгалтерии
кандидат экономических наук

Главным требованием к устной форме договора является выполнение в полном объеме его условий в момент совершения (ГКУ, ст.206, ч.1).

Не могут быть заключены в устной форме:

  1. Договоры, подлежащие обязательной государственной регистрации.
  2. Договоры, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению.
  3. Договоры, к которым законодательно выдвигается требование их заключения в письменной форме (в этом случае последствия несоблюдения письменной формы – признание договора недействительным).

В устной форме могут заключаться следующие виды договоров:

  1. Дарения (предметов бытового значения и вещей, предназначенных для личного использования).
  2. Ссуды – между физлицами, при условии, что ссужается предмет бытового назначения.
  3. Займа – между физлицами, при условии не превышения размеров десяти необлагаемых минимумов (170 грн.).
  4. Сделки – между физлицами, при условии не превышения ее размеров двадцати необлагаемых минимумов (340 грн.).
  5. купли-продажи, расчеты по которым производятся в наличной форме (розничная торговля).

Письменная форма договора

Письменная форма может иметь вид:

  1. Договоров, составленных в виде единого документа либо нескольких документов (в т.ч. электронных, включая телеграммы, факсы и письма, которыми стороны обменялись между собой).
  2. Договоров, составленных в электронном виде. Такая разновидность письменного договора легализована на уровне Гражданского кодекса (ст.639). Права и обязанности сторон такого типа договоров установлены Законом Украины №675-VIII от 3 сентября 2015 года «Об электронной коммерции».

Как бы там не было, но заключенным считается договор, который подписали его стороны. Если документ не подписан сторонами, то он не может быть признан заключенным.

В любом случае, использование письменной формы обязательно:

1. При проведении сделок между юрлицами.
2. При проведении сделок между юридическими и физлицами (исключение – операции, предусмотренные ст.206, ч.1 ГКУ).
3. Физлицами – между собой, если сумма сделки превышает 20 необлагаемых минимумов.
4. Прочие виды сделок, для проведения которых установлена письменная форма договора.

Необходимость печати на договоре

После принятия в октябре 2014 года Закона 1206, обязательства по использованию субъектами хозяйствования печатей в Украине были отменены. Так, теперь обладание печатью – лишь право такого субъекта, но не его обязанность. Поэтому скрепление договора печатью обязательно только при наличии письменной договоренности его сторон.

Таким образом, заключение любых видов договоров не требует их скрепления печатью, даже если таковая имеется. Какие-либо специальные требования относительно скрепления печатью договоров с нерезидентами в украинском законодательстве также отсутствуют.

Тем не менее, принимая решение отказаться от скрепления печатью договора, необходимо учитывать следующие факторы:

  1. Большинство хозяйствующих субъектов имеют печать. Не скрепление таковой договора может привести к злоупотреблениям со стороны ваших бизнес-партнеров. Учитывая тот факт, что зачастую процедура подписания договора происходит не одновременно: вначале его подписывают представители одной стороны, затем документ передается второй стороне, у нечистоплотного партнера возникает основание усомниться в том, что договор подписан уполномоченными лицами. Таким образом, договор может быть признан незаключенным, а шансы принудить его сторону выполнить свои обязательства резко уменьшаются. Наличие же печати в некоторой мере выступает страховкой от подобных неожиданностей.
  2. В учредительных документах юрлица (которые, в основном, созданы по шаблону) может иметься положение об обязательном использовании печати. В таком случае необходимо внести в устав предприятия соответствующие изменения, а до тех пор придется пользоваться печатью.
  3. Обязаны использовать печать коммерческие предприятия, принадлежащие государству, а также, унитарные и казенные предприятия.

О нотариальном удостоверении договоров

Существуют лишь два основания для нотариального удостоверения сделки (ГКУ, ст.209):

Первое – установленные законом случаи.
Второе – соглашение сторон.

Договор удостоверяется нотариусом либо другим лицом, имеющим соответствующие полномочия. Невыполнение требования удостоверения договора приводит к его ничтожности либо к недействительности.

Важно: если договор подлежит обязательному нотариальному удостоверения, а одна из сторон уклонилась от такого удостоверения, то такой договор в судебном порядке может быть признан действительным. При этом необходимо, чтобы каждая из сторон выполнила все свои обязательства, определенные договором.

В обязательном порядке подлежат удостоверению следующие виды договоров:

  • жилых домов (квартир);
  • земельных участков;
  • имущественных комплексов;
  • прочей недвижимости.

2. Отчуждения (ренты, дарения, пожизненного содержания) жилой либо прочей недвижимости.

3. Залога: недвижимости, транспорта, космических объектов.

4. Аренды недвижимости, срок действия которых превышает три года.

5. Аренды транспортных средств (при условии, что одна из сторон – физическое лицо).

Договоры, подлежащие государственной регистрации

До 2013 года в обязательном порядке подлежали государственной регистрации договора:

  • купли-продажи недвижимого имущества;
  • аренды недвижимости, заключенные на срок, превышающий три года;
  • аренды земли.

Начиная с 2013 года, государственная регистрация таких договоров отменена. Регистрируются лишь вещные права, которые возникают на основании этих договоров.

По состоянию на сегодняшний день законодательно не установлены:

  • Перечень типов договоров, подлежащих обязательной государственной регистрации.
  • Перечень органов, на которые были бы возложены функции регистратора.
  • Порядок внесения договоров в реестры и ведения самих реестров таких договоров.

Устный договор

Добрый день. Я по телефону заключила устный договор на покупку крема для лица, крем пришёл на почту, возможности выкупить у меня нет. Сам крем стоит три тысячи рублей. Посылку могут вернуть обратно? И какие могут быть последствия , какую юридическую силу имеет телефонный устный договор?

Ответы юристов (2)

Здравствуйте. Вам не о чем беспокоиться. Покупатель вправе отказаться от товара в любое время

В силу пп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ Вы не обязаны были заключать договор в письменной форме. В силу п. 635 Почтовых правил посылка вернется обратно. На основании п. 4 ст. 26.1 Закона О ЗППП ВЫ

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 05.05.2014)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2014)
Статья 159. Устные сделки
1. Сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма, может быть совершена устно.
2. Если иное не установлено соглашением сторон, могут совершаться устно все сделки, исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность.
3. Сделки во исполнение договора, заключенного в письменной форме, могут по соглашению сторон совершаться устно, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору.
Статья 161. Сделки, совершаемые в простой письменной форме
1. Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:
1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;
2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, — независимо от суммы сделки.

Статья 15. Возмещение убытков
1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Статья 393. Обязанность должника возместить убытки
1. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

«Почтовые правила»
(приняты Советом глав администраций связи Регионального содружества в области связи 22.04.1992)
(ред. от 14.11.1992)

634. Внутренние и международные почтовые отправления, возвращенные в места приема или по адресу, указанному отправителем, при невозможности их вручения хранятся один месяц.
635. Неврученные отправителям почтовые отправления по истечении сроков их хранения передаются в число нерозданных почтовых отправлений. Кроме того, в число нерозданных передаются вынутые из почтовых ящиков письма и бандероли без адресов или с неполными, неясными, сокращенными адресами, не позволяющими послать отправления по назначению или возвратить отправителям, а также не врученные адресатам простые и доплатные отправления, не имеющие адресов отправителей. Вынутые из почтовых ящиков вместе с корреспонденцией документы (паспорта, военные билеты и др.) не позднее трехдневного срока передаются (отправляются) в соответствующие организации в порядке, предусмотренном ст. 642 настоящих Правил.

Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1
(ред. от 05.05.2014)
«О защите прав потребителей»
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2014)

Статья 26.1. Дистанционный способ продажи товара
1. Договор розничной купли-продажи может быть заключен на основании ознакомления потребителя с предложенным продавцом описанием товара посредством каталогов, проспектов, буклетов, фотоснимков, средств связи (телевизионной, почтовой, радиосвязи и других) или иными исключающими возможность непосредственного ознакомления потребителя с товаром либо образцом товара при заключении такого договора (дистанционный способ продажи товара) способами.
4. Потребитель вправе отказаться от товара в любое время до его передачи, а после передачи товара — в течение семи дней.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Что делать, если был заключен устный договор землевладения?

Мы в устной форме договорились с владелицей пустого участка в деревне о том что после постройки на нем жилого дома через 2 года мы частями по 50000 рублей в месяц выплатим ей за участок земли 15 соток. Из бумаг имеется только расписка в том что она получила от нас сумму в размере 40000 рублей в счет участка стоимостью 900000 (девятьсот тысяч) рублей за участок земли в 15 соток. Но сейчас после окончания строительства она хочет за участок 1800000 рублей и все деньги сразу. Я даже согласился бы на ее сумму если бы это была частичная выплата как договаривались но она на это не идет. Подскажите пожалуйста что я могу сделать в данной ситуации?

Ответы юристов (1)

Форма договора купли-продажи земельного участка не соблюдена, следовательно он не заключен (ст. 550 ГК РФ).

Расписка подтверждает факт передачи денег. Поскольку договор так и не заключен, это неосновательное обогащение, 40 тыс. можете потребовать возвратить.

Жилой дом, построенный без согласия собственника земельного участка — самовольная постройка (ст. 222 ГК РФ).

У собственника земельного участка два варианта:

1. Требовать, чтобы вы его снесли за свой счет.

2. Признать право собственности на себя (при некоторых условиях) в судебном порядке и выплатить вам компенсацию, размер которой устанавливается судом.

Соответственно вариантов у вас немного:

1. Договориться с собственником участка и заключить нормальный договор купли-продажи;

2. Снести (или перевезти, если это возможно) дом и потребовать возврат денег по расписке.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как доказать совершение сделки купли-продажи участка, если договор был заключен устно?

В 1996 году был куплен участок в СНТ за наличные деньги с собственником земельного участка, но договор купли-продажи не заключали, сделка проходила в устной форме. При передаче денежных средств присутствовал свидетель (на данный момент он жив, и готов подтвердить всё). Собственник отдал свидетельство на землю, а документы решили оформить попозже. Но документы на своё имя не успели оформить, так как собственник умер. Те бумаги, которые были получены на руки, утеряны. У нас есть свидетели- соседи по участку, которые могут подтвердить факт, того, что мы жили, возводили постройки и ухаживали за участком на протяжении 21 года. Сохранились квитанции с 2002 г. по 2017 г. об уплате ежегодных членских взносов в кооператив на наше имя. Справку от председателя СНТ можем также получить.

Как лучше действовать в этой ситуации?

1)Установить факт совершения сделки купли-продажи участка и обратиться в суд с иском о признании нашего права на недвижимость?;

2) Подать заявление в суд о признании права собственности на участок по приобретательной давности?

3) У собственника осталась дочь — наследница. За все это время дочь никто не видел даже в СНТ. Может ли она отсудить этот земельный участок себе?

Ответы юристов (1)

Здравствуйте. Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним введен в действие с 1998 года. Как собственник мог Вам отдать свидетельство на землю. Сделки с участками в СНТ совершались и даже до сих пор кое где совершаются через записи о членстве у председателя. Если все в СНТ у Вас получают сейчас право собственности в Росреестре, то и Вам нужно просто взять у председателя справку о погашении паевых и членских взносов и зарегистрировать право собственности в регистрирующем органе.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Устный договор купли-продажи

Здравствуйте. В 2013 году у меня умер муж. Остался автомобиль. Наследников трое: я, дочь и свекровь. 1/16 принадлежит свекрови. Она живёт в Белоруссии, от наследства не отказывается и сюда не едет. По решению суда она лишена наследства, а я должна выплатить ей её долю. Суд был в феврале, полгода документы шли до Белоруссии. Недавно она прислала протест.Против чего протестует-не пойму.15 декабря будет ещё одно заседание. Всё это время, 2 с лишним года машина стоит во дворе.В конце июля появился покупатель, сказал, что у него была такая-же машина, он отдал её сыну, а себе хочет опять такую же. Лично я с ним не знакома, но по детству помню (городишко маленький) Из разговора выяснилось, что у нас много общих знакомых, в том числе моя лучшая подруга детства, что он бывший спортсмен, работал учителем физкультуры. Я ему поверила. Машина сразу не завелась, договорились, что он зарядит аккумулятор дома, ключи остались у него. На следующий день он без моего ведома подкачал колёса, вечером мы поставили аккумулятор и прокатились до автосервиса, но там уже никого не было. К. сказал, что нужно приезжать днем, а я днем работаю. Я ему опять поверила, ключи остались у него. На следующий день возвращаюсь с работы- машины нет.Позвонила. Сказал, что забрал машину, чтобы перед покупкой показать специалистам. Мне это очень не понравилось, но думала, что машину осмотреть во дворе действительно невозможно, чтобы осмотреть днище — нужна эстакада. Дня через 2 он принёс список деталей, которые нужно менять, фотографии ржавого глушителя и задаток 25 т.р. Я брать не хотела, но он настоял. О цене мы так и не договорились. Сказал, что нужно оформить доверенность, потому что любой гаишник может остановить и забрать машину на штрафстоянку. Отдала документы, и, по его просьбе, ксерокопию паспорта мужа. Сказал, что мне в ГАИ ходить не надо, у него там «прихватки». Потом выяснилось, что он продал машину, да ещё в другой регион за 115 т.р, 19-летнему пацану. Обратилась в полицию. Сказали, что «Вы хоть из штанов выпрыгните- у вас устный договор». Прокуратура тоже отказала.

Ждём суда. В договоре купли-продажи стоит подпись моего покойного мужа . Неужели так просто, можно расписаться за мёртвого человека и владей его имуществом? Неужели всё законно? Как вернуть машину и доказать в суде, что он — мошенник? Что если новый владелец машины будет признан добросовестным покупателем?

21 Октября 2015, 16:22 вера, г. Казань

Ответы юристов (7)

А договор купли-продажи от какого числа составлен, какая дата указана? После смерти супруга?

Неужели так просто, можно расписаться за мёртвого человека и владей его имуществом?
вера

Конечно расписаться можно, но Вам в суде нужно буде ходатайствовать о проведении почерковедческой экспертизы, чтобы доказать, что в договоре стоит не подпись супруга, а чужая

Неужели всё законно? Как вернуть машину и доказать в суде, что он — мошенник?
вера

В данном случае конечно незаконно. Если экспертиза подтвердит, что это подпись не супруга, а этого человека, можете подавать опять заявление полицию по факту фальсификации документов

Есть вопрос к юристу?

Вера, добрый день.

Скажите, Вам письменный отказ из какого либо органа был дан?

Статья 159. Устные сделки

[Гражданский кодекс РФ][Глава 9][Статья 159]

1. Сделка, для которой законом или соглашением сторон не
установлена письменная (простая или нотариальная) форма, может быть
совершена устно.

2. Если иное не установлено соглашением сторон, могут совершаться
устно все сделки, исполняемые при самом их совершении, за исключением
сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок,
несоблюдение простой письменной формы которых влечет их
недействительность.

Статья 161. Сделки, совершаемые в простой письменной форме

[Гражданский кодекс РФ][Глава 9][Статья 161]

1. Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:

1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;

2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч
рублей, а в случаях, предусмотренных законом, — независимо от суммы
сделки.

2. Соблюдение простой письменной формы не требуется для сделок,
которые в соответствии со статьей 159 настоящего Кодекса могут быть
совершены устно.

Статья 162. Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки

[Гражданский кодекс РФ][Глава 9][Статья 162]

1. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает
стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее
условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить
письменные и другие доказательства.

2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон,
несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее
недействительность.

Неужели так просто, можно расписаться за мёртвого человека и владей его имуществом?

Нет, это незаконно и попадает под статью:

Статья 159. Мошенничество
1. Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, — наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо
исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением
свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до
двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев, либо лишением свободы
на срок до двух лет.

Я бы на Вашем месте обжаловала отказ в возбуждении Уголовного дела:

Статья 125. Судебный порядок рассмотрения жалоб
1. Постановления дознавателя, следователя, руководителя следственного
органа об отказе в возбуждении уголовного дела, о прекращении уголовного
дела, а равно иные решения и действия (бездействие) дознавателя,
следователя, руководителя следственного органа и прокурора, которые
способны причинить ущерб конституционным правам и свободам участников
уголовного судопроизводства либо затруднить доступ граждан к правосудию,
могут быть обжалованы в районный суд по месту совершения деяния,
содержащего признаки преступления. Если место производства
предварительного расследования определено в соответствии с частями второй — шестой статьи 152 настоящего Кодекса, жалобы на решения и действия (бездействие) указанных лиц рассматриваются районным судом по месту нахождения органа, в производстве которого находится уголовное дело.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 220-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)
2. Жалоба может быть подана в суд заявителем, его защитником, законным
представителем или представителем непосредственно либо через
дознавателя, следователя, руководителя следственного органа или
прокурора.
(в ред. Федерального закона от 24.07.2007 N 214-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции)

Неужели так просто, можно расписаться за мёртвого человека и владей его имуществом?

Если договор купли-продажи транспортного средства был подписан после смерти собственника и от его имени, он должен быть признан недействительным (вне зависимости от Ваших договоренностей устных).

Статья 161. Сделки, совершаемые в простой письменной форме
1. Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:
1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;
2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, — независимо от суммы сделки.

Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу
признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого
признания (ничтожная сделка).
2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть
предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах
третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает
права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Как вернуть машину и доказать в суде, что он — мошенник?

Ходатайствовать о назначении почерковедческой экспертизы, в которой поставить вопрос, был ли подписан договор купли-продажи покойным мужем, также можно ходатайствовать о назначении экспертизы по давности подписи.

Что если новый владелец машины будет признан добросовестным покупателем?

Все будет зависеть от Вашей позиции на суде и от позиции ответчиков. В любом случае, необходимо подавать в суд иск с ходатайством о наложении запрета на совершение регистрационных действий.