Стоимость имущества под залог

Рубрики Вопрос юристу

Сколько стоит независимая оценка недвижимости в Украине в 2018 году

Независимая оценка недвижимости необходима для совершения договоров отчуждения имущества. Законодатели Украины предусмотрели случаи, когда оценку надо провести обязательно, по согласию участников договора и можно от нее отказаться.

Отчеты о независимой оценке имущества помогают гражданам оценить риски операций с недвижимостью, а государству — вести фискальный контроль.

Domik.ua выяснил, как работают оценщики и когда их выводы получают или теряют законную силу.

Законодательная база

Украинские законодатели закрепили принципы независимой оценки имущества в Законе Украины №2658-14 «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» в редакции от 16.01.2016.

Оценщики работают на основе двух нормативных документов. Национальный стандарт №1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав» утвержден постановлением кабинета министров Украины (Кабмин) №1440 от 10 сентября 2003 года.

Национальный стандарт №2 «Оценка недвижимого имущества» утвержден постановлением Кабмина №1442 от 28 октября 2004 года.

Кто оценивает недвижимость

В статьях 3 и 5 Закона Украины №2658-14 указано, что независимую оценку имущества проводят такие субъекты-оценщики:

— юридические и физические лица-предприниматели, которые получили специальный сертификат;

— органы государственной власти и местного самоуправления, которые управляют и распоряжаются государственной или коммунальной собственностью и уполномочены оценивать имущество.

Предприятие включает оценку имущества в список услуг, если в штате работает один сертифицированный оценщик.

В каких случаях обязательно нужна оценка недвижимости

Собственники недвижимости, физические лица, приглашают оценщиков, когда совершают отчуждение жилья. Вывод о стоимости объекта нужен нотариусу для государственной регистрации/заверения сделки в целях налогообложения. Сделки отчуждения недвижимости облагаются налогами по правилам статьи 172 Налогового кодекса Украины.

В Гражданском кодексе Украины в статьях 657; 715; 719; 729; 732; 745; 1304 указано, что нотариально заверять надо такие договоры отчуждения недвижимости:

Статья 27 Закона №2163-12 «О приватизации государственного имущества» предусматривает нотариальную заверку договора приватизации государственного жилья.

В статье 69 Семейного кодекса Украины сказано о необходимости нотариального заверки договора о разделе имущества — объекта общей собственности супругов.

Какие операции не требуют оценки недвижимости

Собственники приглашают оценщиков по своей инициативе, если вывод о стоимости имущества нужен сторонам договора, а государство не требует финансовый отчет о сделке.

К этой категории относятся сделки аренды жилья у частных владельцев. В статье 54 Закона № 3425-12 «О нотариате» указано, что нотариальную регистрацию договора по операциям с недвижимостью проводят в случаях предусмотренных законом. Их исчерпывающий перечень приводят Налоговый и Гражданский кодексы. Сделки аренды/найма частного жилья в них не вошли. Если участники сделки согласовали и отметили в договоре стоимость объекта аренды, то независимую оценку можно не проводить. Оценка нужна, если ее требует одна из сторон договора.

Участники сделки по своей инициативе привлекают оценщиков, если совершают договор передачи недвижимости в залог. Также владелец приглашает оценщиков, если страхует недвижимость и сумма страховой премии зависит от стоимости объекта.

Без проведения оценки недвижимости совершают договоры наследования. В статье 174.8 Налогового кодекса указано, что при получении в наследство недвижимости, которая облагается налогом по нулевой ставке, ее стоимость не оценивают. Это положение освобождает от уплаты налога наследников первой и второй степени родства.

Нулевая ставка налогообложения распространяется на получателя недвижимости по договору дарения от родственников второй степени родства. Это — родных братьев, сестер, дедов и бабок по материнской/отцовской линиям и от внуков. По правилам пунктов 174.2.1 и 174.2 статьи 174 Налогового кодекса, в этом случае оценка недвижимости не нужна.

Согласно пункту 174.4 Налогового кодекса в редакции, установленной законом №1910-19, сумма пошлины в 1% за нотариальную заверку такого договора определяется от стоимости объекта, указанной получателем недвижимости нотариусу в заявлении о госрегистрации договора дарения. По правилам редакции закона №1910-19, в пункт 174.8 Налогового кодекса указано — если объекты, подаренные налогоплательщику облагаются налогом по нулевой ставке, оценочная стоимость таких объектов в целях налогообложения не определяется.

Ограничения для проведения оценки недвижимости

Результаты независимой оценки недвижимости, проведенной с нарушениями, считаются недействительными. Законодатели учли это и ввели ограничения по условиям и обстоятельствам проведения оценки. Статья 6 Закона №2658-14 содержит такие требования:

— оценщиком не может работать человек, который имеет не снятую судимость или получил административное взыскание за коррупционное правонарушение в текущем году;

— оценщику запрещено использовать свои полномочия для получения неправомерной выгоды, обещать такую выгоду другим лицам и принимать от них предложения для себя;

— запрещено проводить оценку, если имущество принадлежит предприятию-оценщику, его сотрудникам или эти субъекты имеют преимущественные права на такое имущество;

— запрещено оценивать имущество заказчиков физических или юридических лиц, если оценщик связан с этими субъектами родственными отношениями;

— запрещено проводить оценку, если имущество принадлежит основателям или участникам субъекта-оценщика.

Процедура оценки недвижимости

В статье 3 Закона №2658-14 сказано, что оценка имущества — это определение его рыночной стоимости на дату оценки. Процедура оценки описана в Национальных стандартах №1 и №2.

Владелец имущества и оценщик составляют договор о проведении оценки. В нем стороны закрепляют такие этапы работы:

— посещение и осмотр объекта специалистом-оценщиком;

— выбор базы сравнения на основе актов оценки аналогичных объектов;

— обработка собранных данных на объекте, из документации о нем, из нормативных актов;

В пункте 55 Национального стандарта №1 законодатели предостерегают — если заказчик предоставил недостоверные данные, исказившие оценку, его привлекают к ответственности по закону.

В отчете специалист-оценщик указывает название объекта, его характеристику, цель и дату оценки, вид определяемой стоимости, методы подсчета и сравнения, полученную оценочную стоимость. При необходимости оценщик указывает свои ограничения для использования результатов отчета.

Оценщик составляет отчет в двух идентичных экземплярах. Один использует заказчик, другой экземпляр — клиент.

При регистрации договора отчуждения недвижимости ее владелец должен предоставить нотариусу копию вывода оценки и лицензии субъекта оценщика. Это требование новое. Министерство юстиции ввело его приказом №3851/ 5 «Об утверждении изменений в Порядок совершения нотариальных действий нотариусами Украины». Документ вступил в силу 05.12.2017.

Рецензирование отчета об оценке имущества

Законодатели закрепили в статье 13 Закона №2658-14 право заказчика требовать рецензию отчета. По письменному заявлению клиента вывод о стоимости имущества рецензируют такие субъекты-оценки:

— с практическим опытом работы по оценке имущества более двух лет;

— экспертные советы по качеству оценки имущества при саморегулируемых организациях оценщиков.

— специалисты-оценщики из фонда госимущества Украины с практическим опытом работы более двух лет.

Рецензию оценок имущества, в случаях обязательных по Закону №2658-14, субъекты-рецензенты проводят бесплатно. В иных случаях эта услуга платная. Число обращений за рецензией оценки одного объекта не ограничено.

Как обратиться к оценщику

Независимую оценку имущества совершают специалисты и предприятия, которые прошли сертификацию и включены Государственный реестр оценщиков и субъектов оценочной деятельности, который администрирует фонд государственного имущества Украины (ФГИУ). Доступ к ресурсу на сайте ФГИУ свободный, клиенты выбирают оценщиков сами. Привязки по месту расположения оценщика нет. Клиент может пригласить специалиста из любого региона страны.

Для заключения договора независимой оценки клиент-владелец недвижимости предъявляет такие документы:

— нотариально заверенный акт, подтверждающий право собственности;

— технический паспорт, составленный государственным или независимым лицензированным бюро технической инвентаризации (БТИ).

Что учитывает оценщик недвижимости, формируя цену

Специалисты в ходе независимой оценки жилья учитывают такие факторы:

— техническое состояние квартиры и здания;

— состояние каждой комнаты и помещения в квартире;

— степень износа строительных материалов и конструкций здания;

— системы инфраструктуры и безопасности: лифт, домофон, запирание дверей подъезда, служба консьержа, видеонаблюдение в холле и на лестничных клетках;

— место расположения объекта — центр города или отдаленный район;

— планировка района — по соседству с домом парк, автомагистраль, промышленная зона;

— доступ к объектам общественно-бытовой инфраструктуры: поликлиникам, школам, детским садам, театрам, музеям и т. п.;

— доступность — уровень развития сети общественного транспорта, удобства заезда на личных машинах, удаление от станции метро.

Сколько стоит услуга оценщика

Заказчик и оценщик согласуют и указывают цену услуги в договоре. Размер оплаты зависит от специфики объекта, сроков работы и таких целей оценки:

— для налогообложения – документ приобщает нотариус при регистрации договора отчуждения;

— для передачи недвижимости в залог по кредиту – документ поступает в кредитное учреждение;

— при переоформлении права собственности по договорам наследования и дарения – документ поступает нотариусу;

— для обеспечения всех видов деятельности юридических лиц;

— для оценки убытков – документ подают в суд.

Оценка залогового имущества: реалии и перспективы

Украинская банковская система находится не в лучшем положении. Финансовый кризис, обострившийся на фоне политической нестабильности, военных действий на востоке страны и аннексии Крыма, существенно повлиял на макроэкономическую среду, создавая трудности даже для крупных игроков на рынке. С начала 2016 года 17 коммерческих банков попали под решение НБУ о ликвидации; с начала 2015 года – 50; с начала 2014 года – более 80-ти. Выведение с рынка каждого такого финучреждения сопровождается аудитом залогов, результаты которого, как правило, оказываются удручающими. Каким образом следует изменить алгоритм оценки залоговых активов, чтобы расхождения в методике впоследствии не оказались фатальными для банков?

Существует ряд критериев для определения Национальным банком Украины неплатежеспособности кредитного учреждения. Наиболее частой причиной банкротства украинских банков становится так называемый кризис ликвидности. На способность банка финансировать увеличение активов и выполнять обязательства может влиять много факторов, включая шаткую валютную позицию, некорректное формирование обязательных резервов и прочее.

Не последнюю роль здесь играет и кредитная политика банка. Сумма каждого выданного банком кредита определяется с учетом стоимости залога, являющегося обеспечением возврата данного кредита. Чем больше размер кредитного портфеля банка, тем более важным становится качество предоставленного в залог обеспечения. В положении надвигающегося кризиса ликвидности банк должен быть в состоянии вернуть выданные кредитные средства при достижении срока их погашения, а в случае, когда это сделать невозможно, – продать имеющееся залоговое имущество и направить средства на выполнение своих обязательств перед дебиторами.

Сложности также добавляет большое количество разнообразных активов, доставшихся банкам вследствие финансового кризиса, рентабельная реализация которых во многом зависит от корректной оценки их стоимости.

Согласно регулятивным постановлениям НБУ, а также Закона Украины «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність», коммерческие банки, как и прочие субъекты оценочной деятельности, обязаны производить оценку залогового имущества, используя Национальные стандарты оценки.

Национальные стандарты оценки – это набор нормативных документов, цель которых – в регламентации подходов и методов оценки тех или иных видов имущества.

Во всех четырех Национальных стандартах, выходивших в свет с 2003 по 2007 годы, ударение делается скорее на их нормативную составляющую в ущерб методологической, что привело к их примитивизации и существенному отдалению от Международных стандартов уже на стадии принятия. Также не было учтено, что Международные стандарты оценки обновляются в среднем каждые два года, четко реагируя на изменения в экономике, развитие технологий и последние наработки экспертов. В то же время за годы, прошедшие с момента принятия украинских Национальных стандартов оценки, они не обновлялись ни разу.

Коммерческие банки оказываются зажатыми в рамки необходимости использования во многом устаревших Национальных стандартов оценки.

Подход к проведению оценки залогового имущества банков, хотя и имеет много общего с подходом любого другого субъекта оценочной деятельности, отличается сжатостью сроков, что в некоторых ситуациях вынуждает оценщика применять наиболее быстрый подход к определению расчетного компонента или оценки актива в целом.

В случае следования Национальному стандарту выбор наиболее быстрого подхода может означать выбор и наиболее рискованного. К примеру, одним из компонентов доходного подхода оценки бизнеса является определение ставки дисконтирования.

Современная международная практика сходится во мнении, что наиболее объективными и прозрачными подходами к определению ставки дисконтирования, в зависимости от цели оценки и структуры капитала, являются модель оценки долгосрочных активов (CAPM) и формула средневзвешенной стоимости капитала (WACC). Использование этих подходов требует соответствующих навыков, а также доступа к определенной статистической информации.

Национальный же стандарт, помимо вышеуказанных подходов, допускает использование так называемого «метода кумулятивного построения». Данный метод, суть которого заключается в корректировке безрисковой ставки некими субъективными эмпирическими «экспертными» коэффициентами риска, не используется широко в международной практике ввиду своей непрозрачности и недоказуемости. К сожалению, данный подход все чаще находит применение в оценке залогового имущества, в силу своей нетрудозатратности и быстроты расчета. И это лишь один, наиболее популярный, пример.

Использование некорректных подходов и методов оценки чревато для банка, в первую очередь, повышением коммерческого риска. Наиболее часто используемый украинскими банками подход к определению суммы возможного финансирования посредством применения дисконта к стоимости залога, обязывает банк быть уверенным в правильности определенной стоимости обеспечения. Завышение стоимости залога чревато выдачей ничем либо не полностью обеспеченного кредита.

На сегодняшний день существует ряд инициатив, направленных на обновление Национальных стандартов оценки, их «очистки» и приближение к уровню Международных. Однако на пути таких инициатив лежит множество препятствий – как политических, так и регулятивных. Поэтому, до тех пор, пока новая редакция Национального стандарта так и остается черновиком, коммерческие банки вынуждены самостоятельно совершенствовать свои подходы, не выходя из установленного правового поля.

Пути совершенствования в каждом банке первоначально зависят от выбранной модели работы с оценщиками. Банк может либо иметь в своем штате специалистов-оценщиков, либо отдавать данную функцию на аутсорсинг внешним компаниям, субъектам оценочной деятельности. Также допустим симбиоз моделей, когда, например, сложные чувствительные оценки выполняются собственными силами, а массовая оценка выполняется подрядчиком.

Имея в своем штате специалистов-оценщиков, банк, выполняя требования Постановления НБУ №21, формулирует и издает внутреннюю методологию оценки залогов, которая регламентирует подходы к оценке, а также оценочные процедуры. Работая же с компаниями-подрядчиками, банк не имеет возможности диктовать свои условия к подходам и процедурам, и может лишь высказывать свои пожелания и рекомендации. Это существенно ограничивает банк в возможностях совершенствования качества оценочной практики.

Обновление методологии оценки залогов должно, в первую очередь, базироваться на приближении изложенных подходов и методик, к уровню международных и искоренении всех необъективных и морально устаревших аспектов. Особое внимание также должно уделяться оценочным процедурам, которые, с одной стороны, призваны покрывать все необходимые подготовительные и аналитические составляющие оценочного процесса, но, с другой стороны, не должны быть излишними, создающими неоправданную нагрузку для клиента.

Однако, самое главное, о чем руководству банка ни в кое случае нельзя забывать, это роль квалифицированного персонала. Частой ошибкой, допускаемой банками в создании внутренней оценочной методологии, заключается стремление создать всеобъемлющий документ-энциклопедию, взяв в руки который, как ожидается, любой сотрудник должен быть в состоянии произвести оценку залога любой сложности. Однако роль методологии, и стандартов в целом, совсем не в этом.

Врач-хирург не держит в руках справочник болезней, всякий раз заходя в операционную. Он долго учится, практикует и получает опыт. Таков же путь и эксперта-оценщика. Получая квалификацию и опыт, он нуждается в документе, который бы описывал основные методологические положения и процедуры, задавал направление для анализа и выставлял ограничения по части стандартов. Именно к такому документу, содержащему адекватные и современные подходы к оценке, должны стремиться банки в нынешних реалиях.

Стоимость имущества под залог

Операции по передаче имущества в залог довольно часто происходят на практике. Ведь такие действия позволяют подстраховаться кредитору. В данной статье рассмотрим правовые аспекты договоров залога.

Основные требования к договору залога

Порядок заключения договоров залога регламентируют ГКУ, Закон № 2654, Закон № 898 (залог недвижимости), Закон № 1255 (залог движимого имущества).

Суть залога состоит в том, что в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства кредитор имеет право удовлетворить свои требования путем обращения взыскания на заложенное имущество преимущественно перед другими кредиторами лица.

Залогом могут быть обеспечены любые действительные требования, причем как уже имеющиеся, так и будущие, в частности требования по договору займа, кредита, купли-продажи, аренды, лизинга, перевозки груза и т. д. (ст. 3 Закона № 2654, ст. 1 Закона № 898).

Отдельными видами залога являются ипотека (залог недвижимого имущества) и заклад (залог движимого имущества, которое передается во владение залогодержателя или по его приказу – во владение третьего лица).

Поскольку договор залога является производным от основного договора, в котором оговариваются требования кредитора, он действует до тех пор, пока не прекращается основной договор или не истекает срок действия договора залога.

По общему правилу, договор залога заключается в письменной форме. Обязательному нотариальному удостоверению подлежат договоры залога недвижимого имущества, космических объектов и транспортных средств, подлежащих государственной регистрации (ч. 1 ст. 577 ГКУ, ст. 13 Закона № 2654, ст. 3 Закона № 898).

В то же время по договоренности сторон может быть нотариально удостоверен договор залога любого имущества (ст. 13 Закона № 2654). Как правило, на нотариальном удостоверении настаивает кредитор, поскольку в этом случае он получает право обратить взыскание на заложенное имущество по исполнительной надписи нотариуса.

Несоблюдение письменной формы договора залога делает его ничтожным (ст. 547 ГКУ). Аналогичное правило действует и в отношении нотариальной формы (если это установлено законом или договором).

Договор залога недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ст. 4 Закона № 898). Вместе с тем в случае несоблюдения этого условия ипотечный договор все равно считается действительным, но требование ипотекодержателя не получает приоритет относительно зарегистрированных прав или требований других лиц на переданное в ипотеку имущество.

Договор залога движимого имущества может быть зарегистрирован по заявлению залогодателя или залогодержателя. Регистраторами Государственного реестра обременений движимого имущества являются государственные, частные нотариусы и их помощники, государственные и частные исполнители, налоговые управляющие, а также администратор Государственного реестра обременений движимого имущества и его филиала в случаях, предусмотренных законодательством (п. 1 Приказа № 57/5).

Отсутствие регистрации также не влияет на действительность договора залога, однако такое обременение не является действительным в отношениях с третьими лицами (ст. 12 Закона № 1255).

В соответствии с положениями ст. 12 Закона № 2654 и ч. 1 ст. 584 ГКУ в договоре залога должны быть определены:

– суть, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом;

– описание предмета залога;

– прочие условия, касательно которых по заявлению одной из сторон должно быть получено согласие.

Кто может быть залогодателем

Залогодателем может быть должник или третье лицо, называемое имущественным поручителем (ч. 1 ст. 583 ГКУ, ст. 11 Закона № 2654, ст. 1 Закона № 898).

Имущественным поручителем может стать лицо, не связанное другими договорными отношениями ни с кредитором, ни с должником, например учредитель предприятия. За свою услугу поручитель имеет право получить вознаграждение (ч. 1 ст. 558 ГКУ). Впрочем, поскольку платность является правом, а не обязанностью, поручитель может предоставить услугу и на бесплатной основе.

На практике некоторые вопросы вызывает объем прав, которые поручитель получает в случае исполнения своих обязанностей. По общему правилу, к поручителю, исполнившему обеспеченное поручительством обязательство, переходят все права кредитора в этом обязательстве (ч. ч. 2, 3 ст. 556 ГКУ, ст. 11 Закона № 898).

Вместе с тем здесь необходимо обратить внимание на то, что права кредитора переходят к поручителю только в том случае, когда он удовлетворяет требования залогодержателя, а это значит, что за счет предмета залога были полностью исполнены обязательства по основному договору, а не частично. Исходя из этого, полученный поручителем объем прав кредитора, как правило, не превышает исполненные им обязательства по договору залога.

Что можно предоставить в залог

Предметом залога может стать имущество и имущественные права, которые могут быть отчуждены залогодателем и на которые может быть обращено взыскание (ст. 4 Закона № 2654, ст. 576 ГКУ). Из этого следует, что в общем случае предмет ипотеки должен находиться в собственности залогодателя.

Законодательство также допускает передачу в залог имущества, которое станет собственностью залогодателя после заключения договора. Однако очевидно, что право собственности на такое «будущее» имущество должно быть каким-либо образом подтверждено, для чего обычно используется договор.

Например, ипотечный договор, предметом ипотеки по которому являются имущественные права на объект незавершенного строительства, удостоверяется нотариусом на основании документов, подтверждающих имущественные права на этот объект (ст. 3 Закона № 898).

В залог могут быть предоставлены также товары в обороте или в переработке. Договор залога товаров в обороте или в переработке должен индивидуализировать предмет залога путем указания нахождения товаров во владении залогодателя или их расположения в определенном цехе, складе, другом помещении, или иным способом, достаточным для идентификации совокупности движимых вещей как предмета залога (ст. 41 Закона № 2654).

Такие товары залогодатель имеет право реализовать без согласия залогодержателя, однако в этом случае он обязан их заменить другими товарами аналогичной или большей стоимости. Уменьшение стоимости замененных товаров допускается только в случаях, когда это осуществлено по договоренности сторон относительно погашения доли начальной задолженности (ст. 43 Закона № 2654).

Особый вопрос возникает с легитимностью использования в качестве предмета залога денежных средств. Закон № 2654 и ГКУ ограничений в использовании такого предмета не содержат, а ст. 26 Закона № 1255 это прямо допускает.

В ст. 26 Закона об обременениях также отдельно оговаривается возможность передачи в залог денежного требования и имущественных прав на денежные средства, находящиеся на банковском счете.

Перечень имущества, которое не может быть передано в залог, приведен в ст. 4 Закона № 2654 и ст. 576 ГКУ. В основном, в нем указано имущество государственных предприятий. В частности, предметом залога не могут быть общежития как объекты недвижимого имущества, жилищные комплексы и/или их части, на которые распространяется действие Закона № 500.

Для остальных лиц главное ограничение состоит в запрете на передачу в залог требований, имеющих личный характер, например, требований об алиментах и о возмещении вреда жизни или здоровью лица.

Другие требования к залоговому имуществу определяются по договоренности сторон, поскольку для кредитора важно, чтобы оно было ликвидным и в случае необходимости могло быть свободно реализовано.

По какой стоимости оценивается предмет залога

Вопрос оценки предмета залога отдан на усмотрение сторон, поскольку согласно ч. 2 ст. 582 ГКУ оценка предмета залога осуществляется залогодателем вместе с залогодержателем в соответствии с обычными ценами, сложившимися на момент возникновения права залога, если иной порядок оценки предмета залога не установлен договором или законом.

Обязательность проведения оценки профессиональным оценщиком предусмотрена только для залога коммунального и государственного имущества (ст. 7 Закона № 2658).

Поэтому в остальных случаях обязательно привлекать профессионального оценщика нужно тогда, когда в договоре указано соответствующее условие, на чем, как правило, настаивает кредитор в целях обеспечения своих интересов.

Если же такого условия в договоре нет, стороны самостоятельно по договоренности оценивают залоговое имущество, хотя встречаются случаи, когда в будущем такая оценка оспаривается в судебном порядке.

Залоговая стоимость имущества может не совпадать с:

– балансовой стоимостью имущества;

– стоимостью его последующей продажи;

– размером обеспеченного залогом требования.

Если выручка от реализации залогового имущества превышает сумму обеспеченного требования, такое превышение возвращают залогодателю (ст. 25 Закона № 2654). В ситуации, когда стоимость залогового имущества меньше суммы обязательства должника по основному договору, требование можно обеспечить либо дополнительным залоговым имуществом, либо же договориться о частичном обеспечении залогом.

Где может находиться предмет залога

Залоговое имущество может находиться в пользовании залогодателя, залогодержателя или третьего лица (ст. 9 Закона № 2654, ст. 586 ГКУ). При этом законодательство устанавливает разные права по использованию предмета залога для залогодателя и залогодержателя.

Так, залогодатель может пользоваться предметом залога, если иное не установлено договором или законом, а залогодержатель получает такое право, если оно установлено договором (ст. 586 ГКУ).

Вместе с тем особые правила предусмотрены для такого вида залога, как заклад, который по определению должен находиться у залогодержателя.

Как можно удовлетворить требования по договору залога

Законодательство предусматривает несколько вариантов удовлетворения требований кредитора за счет залогового имущества, в частности оно может быть:

1) в добровольном порядке по договоренности сторон:

– передано в собственность залогодержателя;

– реализовано залогодержателем путем заключения договора купли-продажи с покупателем или через публичные торги;

– передано кредитору путем уступки требования в случае, когда предметом залога является право денежного требования;

– уплачено кредитору путем перевода денежной суммы, в случае если предметом залога выступают денежные средства или ценные бумаги;

2) в принудительном порядке реализовано государственным исполнителем через специализированные организации по решению суда или исполнительной надписи нотариуса.

Следует также отметить, что согласно ст. 26 Закона № 2654 залогодатель имеет право в любое время до момента реализации предмета залога прекратить обращение взыскания на заложенное имущество путем исполнения обеспеченного залогом обязательства. То есть даже при наличии залога по решению суда удовлетворение требований может произойти способом взыскания средств с должника, а не за счет заложенного имущества, что автоматически прекратит обращение взыскания на заложенное имущество.

Стоимость предмета залога

Определение стоимости залогового имущества должно происходить в порядке, содержащемся в соглашении сторон.

Основные моменты в отношении стоимости залогового предмета регламентируются ст. 340 Кодекса. Рассмотрим далее понятие стоимости залогового предмета, критерии и нюансы оценки стоимости залогового имущества, возможно ли изменить рыночную стоимость предмета уже после заключения соответствующего договора, и другие вопросы.

Понятие стоимости предмета залога

Процедура, в результате которой оценивается стоимость предмета залога, необходима, прежде всего, для реализации следующих целей:

  • проведения справедливого и разумного соотношения между объемом обязательств по основному договору и размером соответствующего обеспечения, которым выступает залоговый предмет;
  • снизить к минимуму возможные разногласия, могущие возникнуть между кредитором и должником, при осуществлении процесса взыскания на залоговый предмет;
  • корректно проведенная процедура оценки стоимости позволит залогодержателю получить максимальное удовлетворение из стоимости залогового имущества в случае, если дебитор не выполнил соответствующие обязательства по основному договору.

Ч. 1 ст. 340 Кодекса регламентирует, что определение стоимости залогового имущества должно происходить в порядке, содержащемся в соглашении сторон.

При этом иная норма о порядке реализации процедуры оценки стоимости может быть предусмотрена законом.

Критерии и порядок определения стоимости предмета залога

Гражданское законодательство не содержит каких-либо точных формулировок касательно порядка и критериев, по которым возможно достоверное определение стоимости предмета залога.

Следует отметить, что вещи могут обладать несколькими оценками стоимости, к примеру:

  • балансовая;
  • рыночная;
  • цена, которая указывается в резолюции совета директоров или общего собрания АО, о заключении договора залога, служащего акцессорным по отношению к крупной сделке или сделке с высокой степенью заинтересованности для данного АО.

Наряду с данной нерегулируемой законодательно проблемой, возникает вопрос – какое определение оценки цены имущества следует выбрать сторонам процесса?

Оценка залогового предмета – это та, которая выбрана при достижении взаимного согласия участников процесса.

Другими словами, стороны имеют возможность выбрать любой критерий оценивания, в том числе и прямо не совпадающий с общепринятыми (см. выше).

Тем не менее, основным критерием оценки залогового предмета должна выступать объективность и ее соотносимость с общепринятыми критериями. Думается, что при существенном занижении оценки залогового предмета или явном несоответствии таковой с общепринятыми, можно говорить о недостигнутой договоренности сторон в отношении произведенной оценки.

Немаловажным критерием также является и соответствие установленной цены предмета залога с гарантируемым залогом обязательством. Оценка предмета, выраженная в соглашении сторон, должна быть не ниже объема основного обязательства – иначе обеспечительная функция залога будет существенно снижена или утеряна в принципе.

Поскольку оценка залогового предмета – это одно из существенных условий залогового соглашения, участникам правоотношений следует с максимальной степенью ответственности подойти к данному вопросу.

Изменение рыночной цены залогового предмета после заключения соглашения о залоге, последствия такого изменения

Ч. 2 ст. 340 Кодекса определяет нормативное положение, что снижение или повышение рыночной цены залогового предмета после того, как уже был заключен договор или после того, как залог появился в силу закона, не являются надлежащими основаниями для прекращения или изменения залоговых правоотношений.

Аб. 2 ч. 2 ст. 340 ГК РФ регламентирует правило – договор о залоге считать ничтожным, если в нем содержатся условия, предусматривающие применение к залогодателю нижеуказанных мер после снижения рыночной стоимости залоговой вещи:

  • залог начинает распространяться и на другое имущество залогодателя;
  • возможность залогодержателя требовать с залогодателя досрочного погашения обязательств по основному договору;
  • применение залогодержателем иных мер, направленных на ухудшение положения залогодателя.

Стоимость залогового предмета при осуществлении взыскания на задолженное имущество

Ч. 3 ст. 340 Кодекса гласит о существующем порядке, в рамках которого определяется стоимость предмета залога при осуществлении взыскания на таковой в судебном порядке и реализации его с публичных торгов.

Согласно нормам данной статьи, изначальная цена реализации залогового предмета признается равной стоимости предмета залога, указанной в соответствующем договоре сторон.

ГК РФ также предусматривает возможность изменения данного порядка:

  • законом;
  • соглашением сторон процесса;
  • непосредственно судебным решением об осуществлении взыскания.

Согласно нормам ч. 2 ст. 348 Кодекса, запуск процесса взыскания не допустим, если залогодатель произвел незначительное нарушение гарантированных залогом обязательств, соответственно этому требования кредитора явно несоразмерны со стоимостью залогового предмета.

Взыскание также не допускается, если одновременно удовлетворяются следующие условия:

  • срок допущенной дебитором просрочки менее 3 месяцев;
  • размер невыполненных обязательств менее 5 % от цены предмета залога.

Стоимость имущества под залог

8.3. Оцінювання вартості заставного майна

Любое имущество, предлагаемое в залог, должно пройти оценку своей стоимости и определение величины кредитных средств, предоставляемого под его залог. Оценка имущества, которое предлагается банка в как кости обеспечения по кредиту, могут проводить специалисты по залоговой работы в банке, соответствующие специалисты кредитного подразделения, которые осуществляют оценивание имущества, эксперты-консультанты и оцен ювачи, привлеченных банком на договорной основе для проведения экспертизы имущества, а также независимые оценщики и оценочные компании — субъекты оценочной деятельности, которые имеют соответствующий сертификат или лицензию на выполнение оценочных работ, дающих право на проведение независимого оценивания. В процессе проведения оценки имущества, как правило, определяется три вида его стоимости: рыночная, залоговая. Раздел иквидацийнна.

Рыночная стоимость — стоимость, за которую возможно отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по соглашению, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующих марке етингових мероприятий при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, рассудительно и без принуждение.

Ликвидационная стоимость — стоимость, которая может быть получена при условии продажи объекта оценки в срок, значительно короче срока экспозиции подобного имущества, в течение которого оно может быть продано по цене, равной рыночной стоимости.

Залоговая стоимость — дисконтированная на дату оценки рыночная стоимость имущества, определенная на предусмотренную дату окончания срока действия договора залога с целью заключения договора залога имущества

Рис 83 Порядок проведения оценки имущества, предоставляемого в обеспечение банка

зависимости от требований заемщика или банка субъектом оценочной деятельности в ходе оценки может определяться один или несколько видов стоимости (рыночная, рыночная и залоговая, рыночная и ликвидационная). В провед дневные независимого оценивания для банка (филиала) обязательным является определение субъектом оценочной деятельности двух видов стоимости имущества, предлагаемого в залог — рыночной и залоговой (ликвидационной).

Общий порядок проведения оценки имущества, предоставляемого в обеспечение банка, может иметь вид, приведенный на рисунке 83

В банковской практике реальная стоимость заложенного имущества, как правило, не должна быть меньше чем размер кредита и расходы, связанные с выполнением кредитного договора, договора залога и т.п.. Необходимо на сумма обеспечения по каждой кредитной сделке может определяться по формуле:

где. С3аб — сумма обеспечения;

Сосз — часть суммы обеспечения по залоговой стоимости в виде основной залога;

Сдод3 — часть суммы обеспечения по залоговой стоимости в виде дополнительного залога

Основная залог — это залог, который обеспечивает кредит. При этом в основной залога банком могут быть зачислены:

— жилые и нежилые здания;

— предприятия как целостные имущественные комплексы;

— товары (сырье, полуфабрикаты, комплектующие изделия, готовая продукция и т.п.);

— имущественные права на средства заемщика, размещенные на депозитном счете в банке-кредиторе;

— поручительства юридических и физических лиц, покрыты средствами, размещенными в банке-кредиторе;

— перспективное незавершенное строительство с готовностью не менее 95%;

— другие ценности, определенные банком

Дополнительная (вторичная) залог — залог, который используется, чтобы пополнить основную залог и компенсировать ее слабые места. К дополнительного залога банковское учреждение может вводить:

— недвижимое имущество сельскохозяйственного назначения (за исключением случаев оформления в залог целостных имущественных комплексов);

— урожай будущих периодов;

— крупный рогатый скот (животные, находящиеся на выращивании и откорме);

— компьютерную, бытовую и оргтехнику, а также другие ценности, определенные банковским учреждением

При определении общей суммы обеспечения, принимаемого банком, устанавливается соотношение (в процентах) между основной и дополнительным залогом, которые в сумме дают 100%. При этом определяется такой ож, во сколько раз основная и дополнительная залога должны превышать сумму предоставленного кредита. Структура обеспечения может определяться банком в зависимости от финансового состояния и класса заемщика рейтинга ом надежности. При таких условиях структура обеспечения будет такой (табл. 81 8.1).

Таблица 81. Структура обеспечения по кредитам в зависимости от класса заемщика

Определение залоговой цены имущества осуществляется банком и заемщиком с учетом выводов независимого экспертного оценивания, зафиксированных в акте экспертизы. Вместе залоговая цене может быть меньше цены, определенную экспертизой, поскольку банк может предусмотреть особенность влияния рыночных факторов и затрат, связанных с реализациейю.

Имущество, предоставляемое в залог банковскому учреждению, как правило, подлежит страхованию по закладной (ликвидационной) стоимости в пользу банка на весь срок действия кредитного договора. Кроме этого, еще может п предусматриваться дополнительный период (месяц, квартал и т.д.) на случай необходимости обращения взыскания на заложенное имущество, если заемщик не вернет предоставленных кредитных средств и процентов за пользование я ими.

При погашении заемщиком части кредита по кредитному договору (разовый срочный кредит или невозобновляемых кредитная линия) банком возможно уменьшение объема обеспечения на величину понижающего дис. Сконто. При этом такое условие должно отражаться в договоре застали.

Если договор залога предусматривает возможность уменьшения объема обеспечения, то расчет дисконта производится по формуле:

где. СКпог — сумма погашенного кредита по кредитному договору;

К — сумма кредита по кредитному договору

Для оценки стоимости акций, которые передаются в залог, в банк представляются следующие документы относительно предмета залога (акций):

1. При кредитовании заемщика под залог акций его собственной эмиссии:

— документ, удостоверяющий право собственности заемщика (или его имущественного поручителя) на акции (сертификаты акций, выписки из реестров владельцев именных ценных бумаг). При этом оригинал документа с остается в банке (филиалы) и добавляется к другим документам, определенных этим пунктом (если предметом залога являются акции, выпущенные в документарной форме, сертификат акций возвращается владельцу после испол. Ання заемщиком условий кредитного договора или в случае отказа в выдаче кредита);

— сведения о регистраторе (указывается его юридический адрес, телефон и факс, а также номер и дата выдачи разрешения на ведение реестра владельцев именных ценных бумаг, выданного. ГКЦБФР);

— справка регистратора о тарифах на осуществление регистраторских услуг;

— нотариально заверенные копии учредительных документов эмитента (в случае, когда заемщик не является клиентом банка);

— нотариально заверенные копии свидетельств о регистрации выпуска акций эмитента. ГКЦБФР;

— протокол решения общего собрания акционеров или иного исполнительного органа общества (при условии, если уставом эмитента предусмотрена возможность принятия исполнительным органом таких решений) по передач чи акций в застал.

2. При кредитовании заемщика под залог акций других эмитентов:

— документ, удостоверяющий право собственности заемщика (или его имущественного поручителя) на акции (сертификаты акций, выписки из реестров владельцев именных ценных бумаг). При этом оригинал документа с остается в банке (филиалы) и добавляется к другим документам, определенных этим пунктом акций (если предметом залога € акции, выпущенные в документарной форме, сертификат акций возвращается владельцу после выполнения заемщиком условий кредитного договора или в случае отказа в выдаче кредита);

— сведения о регистраторе (указывается его юридический адрес, телефон и факс, а также номер и дата выдачи разрешения на ведение реестра владельцев именных ценных бумаг, выданного. ГКЦБФР);

— нотариально заверенные копии свидетельств о регистрации выпуска акций эмитента. ГКЦБФР;

— справка регистратора о тарифах на осуществление регистраторских услуг

При предоставлении кредита под залог акций банковские учреждения могут определять перечни критериев выбора инвестиционно привлекательных предприятий, акции которых могут использоваться банком в качестве залога при с кредитования (Приложение 33). При этом банки могут также выдвигать условия по рекомендован или запрещенной залога. Например, может быть не рекомендовано принимать в залог акции, по которым реестры в ласникив именных ценных бумаг ведет сам эмитент, а запрещено — акции, которые обременены обязательствомми.

Оценка стоимости акций, которые передаются в залог, осуществляется банком на основе утвержденной внутренней методики. При этом банковские учреждения осуществляют:

1) оценка залоговой стоимости акций, которые имеют котировки на оформленном фондовом рынке Украины;

2) оценка залоговой стоимости пакета акций, не имеющих активного обращения на оформленном фондовом рынке

Оценка залоговой стоимости акций, которые имеют котировки на оформленном фондовом рынке, производится на основе анализа их курсовой стоимости, которая определяется по результатам торгов в т торгово-информационных системах (Внебиржевой фондовой торговой системе (ПФТС)) и на фондовый биржа.

Реализация метода оценки акций на основе их рыночной (курсовой) стоимости предполагает выполнение трех независимых расчетов:

1. Расчет стоимости одной акции на основе средней цены и покупки за последние 180 дней. При использовании этого метода расчет средней цены покупки акции проводится на основе статистических данных х об объемах заключенных сделок в денежном и количественном выражении на оформленном фондовом рынкеку.

Средняя цена покупки одной акции за последние 180 дней определяется по формуле:

где цене — средняя цена покупки одной акции за последние 180 дней (игры);

Si — объем торгов по этим акциям за /-й день (грн);

Qi — объем торгов по этим акциям за /-й день (шт)

2. Расчет стоимости одной акции на основе средней цены покупки за последние 30 дней. При этом средняя цена покупки одной акции за последние 30 дней определяется по формуле:

где. ИДЗО — средняя цена покупки одной акции за последние 30 дней (грн);

5 / — объем торгов по этим акциям за /-й день (грн);

), — объем торгов по этим акциям за /-й день (шт)

3. Расчет стоимости одной акции на основе средней цены покупки за последний день, когда такая сделка проводилась на оформленном фондовом рынке. Для расчета стоимости | пакета акций на а основе средней цены покупки за последний день, когда такая сделка была зафиксирована в. ПФТС, используется формулаа:

где. Эти — средняя цена покупки одной акции за последний день, когда такая сделка была зафиксирована в. ПФТС (грн);

5 / — объем торгов по данным акциям за /-й день (грн);

Qi — объем торгов по данным акциям за /-й день (шт)

Количество сделок, которые берутся для расчета средней цены покупки акций за 30 дней, может быть, например, не менее 4, а количество сделок, которые берутся для расчета средней цены покупки акций за 180 0 дней, может быть не менее 2.

При условии, если количество реальных сделок менее 4 (20) или последняя сделка по акциям состоялась более чем за 10 дней до латы оценивания, то наряду с расчетом средней цены покупки акций используются ся прибыльный и балансовый метолы оценки стоимости акций. При этом для расчета оценочной стоимости пакета принимается наименьшая из этиін.

Стоимость пакета акций, который перелается в залог банку, определяется по формуле:

где. ВПа — оценочная стоимость пакета акций (грн);

Ц-наименьшая из оценок. Цзо цию. Ц, (грн);

К-количество акций, которые предоставляются в залог (шт);

Если акции предприятия не включены в листинг в фондовом рынке, или не выполняются необходимые условия по количеству реальных сделок, то для расчета средней стоимости акций необходимо приме ать прибыльный и балансовый метод оценки.

Для оценки залоговой стоимости акций, не имеющих активного обращения на организационно оформленном фондовом рынке щ применяют:

1. Метод доходности

Оценка стоимости пакета акций по этому методу предусматривает анализ объема годового дохода за вычетом налога на прибыль, полученного предприятием в течение последних двух лет и за последний обли иков период с начала текущего рок.

Определение оценочной стоимости пакета акций производится по формуле:

где. ВПп — стоимость пакета акций по метол доходности;

Бп — расчетная величина среднегодовой прибыли за предыдущие два года и за последний учетный период с начала текущего года за минусом налога на прибыль (грн);

С — ставка капитализации;

П — размер доли пакета акций в уставном фонде хозяйственного общества, передается в залог банку

Расчетная величина среднегодовой прибыли (Бп) определяется по формуле:

где. БЗП — прибыль хозяйственного общества за последний учетный период с начала текущего года за минусом налога на прибыль (грн);

л ^-в — количество кварталов в последнем учетном периоде с начала текущего года;

БПИ — прибыль хозяйственного общества за предыдущий год за минусом налога на прибыль (грн);

БП2 — прибыль хозяйственного общества за год, который предшествует предыдущему году, за вычетом налога на прибыль (грн);

Ставка капитализации (С) отражает доходность вложения капитала в акции указанного открытого акционерного общества

Если расчетная величина среднегодовой прибыли предприятия (Бп) составляет отрицательную величину, то проведение оценочной стоимости пакета акций по методу доходности не проводится

2. Балансовый метод

Расчет стоимости пакета акций по этому методу отражает цену акций открытого акционерного общества, исходя из балансовой стоимости его активов и пассивов на основании данных баланса предприятия с за последний отчетный период

где. ВПБ — стоимость пакета акций, определенная по балансовым методом;

Б1 — балансовая стоимость основных средств за вычетом их износа (грн);

Бо — балансовая стоимость оборотных средств (равна сумме второго и третьего раздела актива баланса предприятия) (грн);

К — стоимость кредиторской задолженности (грн);

Д — безнадежная дебиторская задолженность (грн);

П — доля пакета акций в уставном фонде эмитента

После расчета стоимости пакета акций по методу доходности и балансовым методом необходимо выбрать наименьшее значение, которое и будет использоваться в дальнейшем как величина оценочной стоимости паке ета акций, который передается в застал.

На основе определения стоимости пакета акций, который предоставляется в обеспечение, банковское учреждение производит расчет суммы кредита, который может быть выдан под залог акций. При этом оценочная стоимость п пакета акций, полученная в результате проведенного расчета указанными методами, является величиной застали.

Для принятия банком окончательного решения о выдаче кредита на сумму, указанную заемщиком, заявленная сумма кредита должна соответствовать следующим требованиям:

а) если предметом залога выступают акции предприятий, входящих в первый уровень листинга список. ПФТС, расчет суммы кредита производится по формуле:

где 5кр — сумма возможного кредита и процентов;

ВП — сумма предмета залога, определенная по методу средней рыночной (курсовой) стоимости акций (грн);

0,5 — поправочный коэффициент, учитывающий возможные расходы банка при реализации заложенного имущества, риск обесценивания акций

б) если предметом залога выступают акции предприятий, входящих во второй и третий уровень листинга. ПФТС или не имеющих активного обращения на фондовом рынке (не включены в список. ПФТС) расчета нок суммы кредита осуществляется по формуле

где. Зькр-сумма возможного кредита и процентов;

ВП — сумма предмета залога, определенная по методу средней рыночной (курсовой) стоимости акций или по методу определения залоговой стоимости акций, не имеющих активного обращения на фондовом рынке (грн);

0,25 — поправочный коэффициент, учитывающий возможные расходы банка при реализации заложенного имущества, риск обесценивания акций

Если сумма кредита, по которому обратился заемщик, и процентов по нему не удовлетворяет указанным требованиям, то объем залога необходимо увеличить

Работник соответствующего подразделения банка, согласно установленной методике проводил исследование стоимости пакета акций, оформляет письменное заключение о результатах оценки. В нем обязательно эт должна указываться следующая информация:

— полное название эмитента, акции которого передаются в залог, форма их выпуска, тип и категория, номинал;

— сведения о регистрации акций в. ГКЦБФР (номер и дата регистрации, орган. ГКЦБФР, проводивший регистрацию);

— количество акций в пакете, их доля в уставном фонде;

— приоритетность акций, передаваемых в залог, над акциями других выпусков эмитента (по привилегированным акциям);

— наличие котировок на организационно оформленном рынке, средняя цена сделок по акциям за последние 180, 30 дней и последняя цена сделки по акциям;

— расчет стоимости пакета акций, который передается в залог, и возможная сумма кредита, которая может быть выдана заемщику (результаты расчета оценочной стоимости пакета акций прилагаются к заключению и является его неотъемлемой частью)

— аргументированные выводы относительно факторов, которые могут повлиять на стоимость пакета, и прогнозируемое оценки стоимости акций на следующий период (месяц, квартал, полгода)

Письменное заключение о результатах оценки стоимости пакета акций, подписанный руководителем соответствующего подразделения, направляется в кредитный отдел банковского учреждения для принятия окончательного ре ишення о предоставлении кредит.

Оценка недвижимого имущества как предмета залога должен учитывать следующие аспекты:

1. Определяется ожидаемая цена продажи недвижимости, которая может отличаться от фактической рыночной цены. Определяя стоимость предмета залога, нужно учитывать его долгосрочные свойства и доход который может принести предмет залога при нормальном хозяйствования любому собственнику. Не следует считать непостоянные факторы, которые могут повышать текущую стоимость (спекулятивные рассуждения, суб. Объективные интересы отдельной личности и т.д.що).

2. Субъектов кредитования интересует, прежде всего, цена продажи предмета залога на дату возможного обращения взыскания, а не только на дату заключения кредитного соглашения

3. Залоговая цена всегда ниже ожидаемой цены продажи. Как правило, она составляет 50-80% цены продажи. Снижение залоговой цены по сравнению с ценой продажи направлено на обеспечение достаточной ликвидно ости предмета залога в случае его принудительного продажаажу.

4. Банковское учреждение должно быть обязательным участником определения залоговой цены

5. Залоговая цена может определяться как с учетом. НДС, так и без него. Для удобства целесообразно пользоваться ценам без. НДС, от которых, если нужно, можно легко перейти к ценам с. НДС

Оценка стоимости объектов недвижимости может производиться с помощью следующих методов:

1. Метод стоимости дохода

По этому методу цена объекта недвижимости определяется как стоимость возможного дохода (ренты, прибыли), который будет получать владелец этого объекта. Так как стоимость недвижимого имущества в таком случае определи ся путем капитализации возможного дохода от него, этот метод называют также методом капитализированной доходу.

При расчете цены объекта по методу стоимости дохода определяют, этот доход является пожизненным или временным. Пожизненный доход дают объекты, которые не имеют определенного срока использования (например, земельн на участок). Временный доход приносят объекты с определенным сроком использования (например, многолетние плодовые насажденияя).

В основе цены объекта, который приносит пожизненный доход, лежит отношение возможного годового дохода от объекта к соответствующей учетной ставки (ставки капитализации). Возможный доход — это нормальный. Дохе ид, который можно получить при использовании объекта оценки по назначению после вычета налогов и других возможных расходов, которые обязан нести получатель дохода в соответствии с действующим законода ства и договоров, связанных с использованием объекта оцениванияя.

Учетная ставка определяется как возможная депозитная ставка, снижена с учетом налога на депозитный доход в соответствии с действующим законодательством и скорректирована с учетом соотношения рисков, эт вязаных с депонированием денежных средств и использованием объекта оценки по назначению. По надлежащего обоснования могут использоваться другие способы определения учетной ставкии.

В основу цены объекта, который приносит временный доход, положено дисконтирования (расчета приведенной стоимости) возможных годовых доходов от объекта в течение его будущего использования, а также за алишкову (ликвидационную) стоимость объекта с учетом затрат на ликвидации.

2. Метод сравнительной стоимости (метод сравнения продаж)

По этому методу стоимость объекта недвижимости определяется на основе сравнения с фактическими рыночными ценами на подобные объекты недвижимости с аналогичным назначением, которые различаются между собой по определенным мы признакам. Такие признаки могут быть как внутренние (земельные приусадебные участки могут различаться по плодородию, экологическим состоянием, рельефом, конфигурацией), так и внешние (наличие или отсутствие в бтяжень, различные условия размещения, использования или продажи объектов). В случае применения этого метода необходимо соответствующее корректировки фактических рыночных этиін.

3. Метод определения стоимости на основе издержек (затратный метод)

По этому методу стоимость объекта недвижимости определяется, учитывая фактические расходы владельца объекта для его создания или приобретения за вычетом износа. Расходы, понесенные владельцем, подтверждают ься документально. Если владелец объекта обязан вести бухгалтерский учет в соответствии с действующим законодательством, объект может оцениваться по его балансовой остаточной стоимости, отраженной в бухгалтер ький отчетности. Стоимость объекта недвижимости индексируется с учетом инфляции. Разновидностью метода определения стоимости на основе издержек является метод, который предполагает расчет оценщиком возможных расходов на созидания объекта в текущих ценах за вычетом износаносу.

Следует заметить, что перечисленные методы оценки объектов недвижимого имущества преимущественно используются в комплексе. Но в зависимости от выбранного объекта оценки они могут иметь различный статус: один оби иратися как основной, а остальные — вспомогательные. Исключением является ситуация, когда оценки возможно лишь при единственным методом (табл. 828.2).

Таблица 82. Методы оценки недвижимости

Метод стоимости дохода является основным при оценке объектов, создание или приобретение которых осуществляется с целью получения прибыли (ренты). К таким объектам относятся предприятия и их структурные подразделения как к целостные имущественные комплексы; сельскохозяйственные угодья, предназначенные для производства товарной продукции, другие доходные земельные участки; доходные здания и сооружения. При этом метод стоимости дохода является единой ним методом оценки доходных земельных участков при отсутствии доказательной и достаточной информации об их трансакции. Другие методы оценки доходных объектов могут применяться как вспомогажні.

Метод сравнительной стоимости является основным при оценке бездоходные объектов или объектов, доходность которых не имеет решающего значения. К таким объектам относятся индивидуальные жилые дома и при иватни квартиры; приусадебные земельные участки; земельные участки, отведенные под индивидуальную жилую застройку; дачные дома и участки. Кроме того, метод сравнительной стоимости является единственным методом оценки я бездоходные земельных участков. Он также может использоваться как вспомогательный при оценке доходных объектетів.

Метод определения стоимости на основе затрат может использоваться при оценке объектов, созданных человеком, как основной (или вспомогательный). Исключением является оценка бездоходные объектов, созданных человеком ю, при отсутствии информации об их транзакции: в этом случае метод определения стоимости на основе издержек — единственныйй.

Если основным методом оценки является метод стоимости дохода, же вспомогательный используется метод сравнительной стоимости, а в случае невозможности его применения — метод определения стоимости на основе расхода ат. В случае, если основным методом оценки с метод сравнительной стоимости, как вспомогательный используется метод определения стоимости на основе расходат.

При незначительных отклонениях между оценкой, определенными различными методами (отклонение оценки, определенной по вспомогательным методом, не превышает 10% от оценки, определенной по основным), дальнейший порядок в оценивания такой

— если основным является метод стоимости дохода и денежная оценка объекта, определенная по этому методу, ниже от оценки, определенной по вспомогательным, принимается оценка, определенная по основным методом, а в случае, если оценка, определенная по основным методом выше, то определяют среднюю величину из двух оценок

— если основным является метод сравнительной стоимости, используется оценка, определенная по этому методу

Если отклонение между оценками более 10%, результаты оценки по обоим методам подлежат дополнительной проверке на их обоснованность

На основе каждого из указанных методов разрабатываются разнообразные методики оценки недвижимого имущества. При определении цены продажи учитывается будущее назначение объекта (например, оцениваемая зе. Ельня участок предназначен для производства сельскохозяйственной продукции или отводится под индивидуальную жилую застройку). Цены продажи могут определяться как текущие (на дату оценки), так и персп ективно (определены на установленную будущую датуу).

При анализе результатов оценки следует также обращать внимание) на то, что данные результаты должны соответствовать диапазону цен (арендной платы) на аналогичные объекты в регионе. Информация о ценах ни нер подвижность можно получить из таких источников как: консультации по риэлтерскими фирмами, региональные издания о недвижимости и средства массовой информации; аукционы и открытые торги;. Интернет тощо.

Банковские учреждения не всегда пользуются услугами независимых оценочных компаний. В этом случае они осуществляют оценивание предмета обеспечения собственными силами. Известно, что многие банки имеют в своем оему штате достаточно квалифицированных оценщиков. Создание собственного отдела оценки обеспечения в банке имеет ряд как преимуществ, так и недостатков частности, к преимуществам можно причислитьити:

— практически исключена возможность для заемщика повлиять на результат оценки с целью его завышения;

— появляется возможность конкурентного преимущества перед другими банками, поскольку на стадии рассмотрения заявки потенциальный заемщик не несет расходов на оценку залогового обеспечения;

— параллельно с оценкой сотрудники банка могут определить ликвидность залога

Среди недостатков следует выделить:

— расходы на содержание отдела оценки в большинстве случаев выше, чем регулярное привлечение независимой оценочной компании;

— все расходы на оценку залога несет банковское учреждение. Практика банковской деятельности свидетельствует, что не все банковские

учреждения довольны сотрудничеством с оценочными компаниями и отчеты, предоставляемые оценщиками, в большинстве случаев проверяются работниками банков

При взаимодействии банков и оценочных компаний могут относиться:

1. Порядочность оценщика

Потенциальный заемщик (именно он в большинстве случаев выступает заказчиком оценки) заинтересован в том, чтобы оценочная стоимость его имущества была максимальной. Банковскую учреждение такой подход не ус пользуют, потому в случае невозврата кредита он должен будет погасить убытки за счет реализации обеспечения результате завышенного оценки стоимости залога, сумма предоставленного кредита будет больше реальной ной цены обеспечения, а вероятность того, что банк сможет покрыть свои потери по такому кредиту, низкиекі.

Указанная проблема вызвана конфликтом интересов заемщика и банка, поскольку первый заинтересован в максимальной сумме кредита при минимальном залогового обеспечения, а второй — в том, чтобы выручка а от продажи залога покрывала задолженность заемщика. Для решения этой проблемы банковское учреждение должно самостоятельно отбирать оценочные компании, отчетам которых он может доверять. При этом оц инювачи должны понимать, что их клиентом является банковское учреждение (хотя и услуги оценивания оплачивает заемщик) и существует возможность потери ее как клиента, который поставляет заказ на оценкуня.

2. Компетенция оценщика

Завышение оценочной стоимости может также свидетельствовать об ошибках в деятельности оценщиков. Сущность этой проблемы заключается в низком профессиональном уровне оценщиков или халатном отношении к своей работе. Эта проблема может решаться испытаниями оценщиков по их профессиональной пригодности. При этом можно создать узкий круг аккредитованных банком оценочных компаний, которые будут проверены на профессионал изм работникуків.

3. Информативность отчета об оценке

Причиной недостаточности информации в отчетах оценочных компаний, как правило, является недостаточное участие банковского учреждения в постановке задач по оценке. Банки должны принимать участие в заключении договора в об оценке, причем они будут иметь возможность четко определить и включить все необходимые вопросы по оценке стоимости предмета обеспечения с задачами на оценкуя.

Таким образом, среди основных условий совместной работы банка и оценочной компании следует выделить:

— необходимость формирования пула аккредитованных оценочных компаний, которым банковское учреждение будет доверять оценивания залогового обеспечения. При этом можно объявить конкурс на выбор оценочной компании й, установив определенные критерии отбора (например, стаж работы на рынке не менее трех лет, наличие высококвалифицированных специалистов и т.д.). В процессе выбора банком оценочной компании следует обращать внимание на качество проведения оценки, а также на стоимость оказанных услуг и скорость их предоставленияя;

— необходимость регулярной проверки аккредитованных оценочных компаний на порядочность и компетентность;

— заключение трехстороннего договора на оценку залогового обеспечения, в котором должны быть предусмотрены все необходимые требования банка к отчету об оценке

Итак, перед тем, как оформить договор обеспечения и осуществить процедуру предоставления кредита, банковское учреждение должно определить стоимость имущества, которое предоставляется в залог, и адекватность этого имущества сумме и предоставленного кредита. При недостаточной стоимости предложенного заемщиком обеспечения банки могут требовать предоставления дополнительных гарантий возврата кредиту.

Предыдущая СОДЕРЖАНИЕ Следующая