Снос ветхого жилья новые законы

Рубрики Вопрос юристу

Оглавление:

Приступить к реконструкции столичных “хрущевок” Кличко мешает только законодательство и нерасторопность Кабмина

В Киевской горгосадминистрации (КГГА) хотят поскорее приступить к сносу кварталов устаревшего жилья и строительству на их месте новых жилых комплексов. Для этого в КГГА разработали законопроект по внесению изменений в закон “О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда” и типовую форму инвестиционного договора на реконструкцию устаревшего жилья. Вероятно, столичные чиновники и гипотетические инвесторы уже готовы, процесс тормозит лишь Кабмин. Недавно Виталий Кличко повторно напомнил правительству, что проблема с аварийной недвижимостью в столице достигла своего пика, и дальше оттягивать решение вопроса некуда.

Как стало известно K V , в январе 2018 года КГГА повторно потребовала от правительства поддержать законопроект, способный разблокировать процесс реконструкции устаревшего жилого фонда. Соответствующее обращение главы КГГА Виталия Кличко от 18.01.2018 года к Кабмину было недавно опубликовано в разделе “Публичная информация” на сайте КГГА.

“Привлечение инвестиций (инвесторов) к комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда на территории Киева тормозится тем, что типовая форма инвестиционного договора, согласно статьи 1 з акона “О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда”, утверждается Кабинетом Министров Украины. Однако после принятия указанного закона (22 декабря 2006 года) типовая форма инвестиционного договора утверждена не была”,- отметил в своем послании в Кабмин столичный градоначальник.

По его мнению, выход один — законодательно передать полномочия по утверждению формы такого договора органам местного самоуправления. Также Кличко предлагает, внеся изменения в статью 12 закона, решить вопрос отселения собственников жилых и нежилых помещений жилого фонда, признанного устаревшим.

К своему обращению Виталий Кличко приложил соответствующий законопроект “О внесении изменений к Закону Украины “О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда”.

Сейчас закон предполагает получение для отселения жильцов устаревшего дома письменного согласия абсолютно всех собственников его помещений, что на практике реализовать практически невозможно. Поданный на рассмотрение Кабмин законопроект предлагает, что будет достаточно согласия 75% владельцев помещений в доме. Отселение остальных должно происходить в судебном порядке.

В предложенном Кличко законопроекте перечислены варианты отселения собственников жилья в доме, определенном под снос.

Первый вариант: получение денежного возмещения от инвестора, размер которого определяется путем проведения экспертной оценки устаревшего жилья. Оспорить результаты такой оценки можно будет исключительно в судебном порядке. Проведение такой оценки полностью или частично финансирует инвестор.

Второй вариант: инвестор предоставляет другое равноценное помещение. Равноценность помещения определяется путем экспертной оценки.

Третий вариант: временное переселение собственников устаревшей недвижимости в т.н. маневренный жилищный фонд (временное жилье) до предоставления им постоянного жилья в доме, построенном инвестором-застройщиком на месте снесенного дома.

Попасть под реконструкцию кварталов устаревшей застройки могут не только многоквартирные дома, но и частные усадьбы, земельные участки и гаражи. Согласно законопроекту КГГА, реконструкция частных усадеб происходит на основании согласия их собственника. Взамен реконструированного жилья владельцу предлагается равноценный земельный участок с соответствующей жилой постройкой.

Владельцам незастроенных земельных участков приходит письменное уведомление от органов исполнительной власти об изымании (выкупе) земельного участка в общественных целях. В течение месяца владелец должен сообщить соответствующим госструктурам о своем решении по поводу отчуждения участка. Если он не уведомил иди городская власть не пришла с владельцем к согласию, участок изымается в судебном порядке.

Собственники подлежащих сносу гаражей теоретически смогут рассчитывать на денежную компенсацию или предоставление бесплатного места на одной из автопарковок.

Этот же законопроект КГГА подавала на рассмотрение Кабмина в ноябре 2017 года. Тогда соответствующее письмо , приложенный законопроект и разработанный Департаментом строительства и жилищного обеспечения КГГА вариант “Типовой формы инвестиционного договора на выполнение инвестиционного проекта комплексной реконструкции квартала (микрорайона) устаревшего жилищного фонда” в Кабмин были направлены заместителем главы КГГА Александром Спасибко .

Из разработанного в КГГА шаблона инвестдоговора следует, что определение компании, ответственной за реконструкцию устаревшего квартала (микрорайона), осуществляется путем проведения инвестиционного конкурса. Победителем конкурса становиться застройщик, предложивший наиболее привлекательный инвестпроект, который он разрабатывает за собственный счет.

Органы городской власти должны обеспечить экспертизу проектной документации инвестора, своевременное выселение жильцов (арендаторов) с подлежащих реконструкции помещений (предварительно согласовав условия такого выселения с инвестором) и осуществлять технический надзор за реализацией инвестиционного проекта.

КГГА предлагает, чтобы все расходы по осуществлению проекта реконструкции инвестор брал на себя. В том числе — расходы, связанные с выплатой компенсаций для владельцев (арендаторов) ветхой недвижимости. Взамен инвестор получает возможность на свое усмотрение распорядиться частью построенной им недвижимости для получение прибыли, уровень которой также прописывается в инвестдоговоре.

Стоимость инвестиционного проекта (как и другие финансовые показатели) в процессе его реализации может изменяться. В таком случае стороны подписывают соответствующее допсоглашение.

Если застройщик нарушил условия инвестиционного договора, городская власть имеет право расторгнуть его — и найти нового инвестора.

В своем ноябрьском послании к Кабмину Спасибко также подчеркивал, что утвердить типовую форму инвестиционного договора нужно как можно скорее, ведь в Киеве уже насчитали порядка 2000 домов, которые исчерпали свой срок эксплуатации и подлежат сносу.

Ни в КГГА, ни в Киевсовете не смогли сообщить K V , на акой стадии в Кабмине находится рассмотрение указанного законопроекта и типовой формы инвестиционного договора.

По мнению адвоката по вопросам недвижимости Ирины Нежигай (основателя адвокатского бюро “Нежигай и партнеры”), разработанный КГГА законопроект способен решить проблему ветхого жилья в Киеве. Но, чтобы закон не превратился в очередной коррупционный инструмент, договор с инвестором реконструкции квартала должен содержать четкие критерии по оценке ветхого жилья.

“Киев очень нуждается в обновлении жилищного фонда. Но подходить к этому вопросу нужно крайне осторожно, чтобы не превратить реформу в новый коррупционный инструмент. Так, к примеру, в предложенном законопроекте говорится, что выплата денежной компенсации или предоставление другого жилья собственникам устарелой недвижимости осуществляется на основании экспертной оценки. Но если такая оценка будет происходить за деньги инвестора, ожидать ее объективности, вероятно, не стоит: реальная стоимость недвижимости будет снижаться в интересах инвестора. Второй момент — это процедура обжалования результатов такой оценки через суд. Я уверена, что принятие законопроекта в предложенной редакции повлечет за собой уйму судебных процессов. Остаются и те, кому обратиться в суд не по карману, ведь на сегодняшний день только судебный сбор составляет 1%”, — рассказала K V адвокат Ирина Нежигай.

Секретарь Комиссии Киевсовета по вопросам соблюдения законности, правопорядка и противодействия коррупции Андрей Осадчук (фракция “Объединение “Самопомощь”) также подтвердил важность разработанного в КГГА законопроекта.

“В Киеве большое количество домов, которые не только устарели, но и просто находятся в аварийном состоянии. Если такие здания завалятся, отвечать за это будут органы городской власти. Поэтому разработанный законопроект я считаю шагом в верном направлении. Что касается коррупционной составляющей этого документа, я не стану делать поспешных выводов, ведь законодательства многих зарубежных стран допускают принудительное отселение или отчуждение частной собственности, если речь идет об общественном интересе (строительстве дороги или коммунальных коммуникаций, к примеру). Другой вопрос в том, на каких условиях будет происходить это отселение. В украинских реалиях справедливость такой схемы, действительно, вызывает сомнения. Особенно, если размер компенсации будут определять с подачи инвестора”, — заявил K V Андрей Осадчук.

Напомним, что в январе 2018 года, по данным КГГА, в Киеве уже насчитывалось 106 домов, находящихся в аварийном или непригодном для жизни состоянии. Большинство из них расположены в Подольском, Шевченковском и Голосеевском районах столицы.

Также напомним, что в мае 2017 года жители аварийного общежития по ул. Милютенко, 23-А, попытались сорвать заседание Киевсовета, ворвавшись в здание мэрии с транспарантами. Своей акцией жители общежития пытались привлечь внимание городской власти к проблеме их дома, в котором обитает порядка 39 видов грибка. По словам жителей, уровень концентрации токсинов в их доме превышает норму в 13 раз. Людей возмутило, что строительство дома для переселения жильцов проблемной многоэтажки столичные власти обещали начать еще в октябре 2016 года, но к строительству так и не приступили.

За все вопросы строительства в администрации Кличко замглавы КГГА Александр Спасибко отвечает с 28 января 2016 года.

Переселение из ветхого и аварийного жилья после 2018 года — последние новости

Последние новости о переселении граждан из ветхого и аварийного жилья в 2018 году говорят о том, что основные моменты уже пересмотрены и порядок осуществления данной процедуры будет совершенно иным, чем в прошлые периоды.

Сегодня расселение ветхих и аварийных построек осуществляется за счет бюджетных ассигнований, что дает возможность владельцам, независимо от размера своего заработка, получить новую квартиру бесплатно. Этой части внесенные поправки не коснулись в текущем году, но существенно изменили порядок признания многоэтажек непригодными для проживания. Рассмотрим новые положения подробнее и выделим те моменты, на которые следует обратить внимание.

Основания для признания дома непригодным для проживания

Согласно действующим законодательным нормам, в России, начиная с будущего года, будут действовать иной порядок признания жилья ветхим и аварийным.

Основанием для отнесения строения к непригодному для жизни жилью могут выступать следующие характеристики:

  1. У дома наблюдается деформация фундамента и не подлежит восстановлению или ремонту.
  2. В помещении отсутствуют коммуникации, к примеру, электропроводка или водопровод.
  3. Дом не подключен к центральной отопительной системе, а каждая квартира отапливается индивидуально.
  4. В квартирах нет окон, что не дает достаточно света для поддержания нормального состояния здоровья у жильцов.
  5. Жилплощади содержат большое количество токсичных веществ, что противоречит нормам РФ.

Если хотя бы одна из характеристик присутствует в определенном строении, то дом считается непригодным для проживания и в обязательном порядке подлежит сносу.

Правила расселения жильцов

В рамках действия государственной программы расселение граждан в период 2016-2020 годов будет проходить согласно новым правилам:

  1. Новая жилплощадь должна соответствовать старой по площади или установленным государством критериям – 18 кв. метров на одного проживающего. К примеру, если семья из 4 человек поживала в помещении в 40 кв. метров, то она может рассчитывать на получение нового жилища площадью от 72 кв. метров и больше.
  2. Переселение граждан должно проходить в такие дома, где условия проживания не будут хуже, чем были в старой квартире.
  3. В первую очередь, новое жилье получают лица, у которых нет других вариантов для проживания.
  4. Если собственник жилья проживает в другом месте, а строение, в котором располагается квартира, внесен в перечень аварийных домов, новая жилплощадь ему не полагается, а выплачивается компенсация.

Изменения после 2018 года

По завершении текущего года госпрограмма переселения перестанет действовать в прежнем виде. При новом порядке получения квартир для собственников предусмотрена дополнительная плата за жилплощадь.

Основной целью такого новшества является повышение ответственности населения за новые квартиры. Кроме того, смысл введения оплаты предполагает возможность выбора жилплощади, куда будут заселяться владельцы ветхого жилища. К примеру, если гражданин желает остаться проживать в старом районе, то ему придется внести некоторую сумму в счет постройки нового жилья.

Для жителей исторических районов госпрограмма предусматривает отдельные условия участия, при которых собственники смогут выбрать новое место жительства самостоятельно.

Если собственники не смогут внести необходимую сумму?

Вероятность того, что владельцы не смогут внести нужную сумму денег, очень высока. В этом случае предусмотрен другой вариант получения жилья – подписание соглашения соцнайма. Данный способ предполагает оформление некоммерческой аренды жилого помещения с последующим выкупом. Иными словами, проживающее лицо вносит плату только за коммунальные услуги. На такой вариант смогут рассчитывать:

  • жильцы с инвалидностью;
  • малоимущие и многодетные семьи;
  • лица пенсионного возраста.

Все остальные группы граждан, выбравшие соцнайм, обязаны будут помимо коммунальной платы вносить ежемесячную арендную плату – до 70 процентов от рыночной аренды жилого помещения.

Важно отметить, что бесплатно новые квартиры от государства перестанут предоставляться с сентября 2018 года. Новый порядок будет применяться по отношению к жилплощади, которая будет признана непригодной для проживания в октябре.

В чем суть внесенных изменений

С одной стороны, многим людям, участвующим в проекте, покажется, что данные меры очень жесткие и приняты специально для лишения граждан их жилплощади, однако своя логика в принятом решении тоже есть. Очень часто в госпроекте участвуют люди, которые специально приобретают старое жилье, чтобы затем получить новую квартиру и выгодно ее реализовать.

Действие программы рассчитано на предоставление людям, которые действительно в этом нуждаются, новой жилплощади. Нововведения позволят решить эту проблему намного быстрее и в тоже время получить квартиру семьям, особенно в этом нуждающимся, не обращаясь в банк за ипотечным займом.

Заключение

Начиная с будущего года, программа переселения будет действовать на других условиях, и люди уже не смогут получить новое жилище полностью бесплатно. Ужесточатся требования и в отношении признания построек ветхими и аварийными. Лица, которые не смогут внести необходимую плату за новое жилье, будут иметь возможность подписать договор соцнайма, однако оплачивать за пользования жилплощадью все равно придется, но уже ежемесячно.

Покупка квартиры в доме «под снос»: можно ли рассчитывать на бесплатное переселение в 2018 году?

До недавнего времени, дождаться своей очереди на получение квартиры взамен жилья в аварийном доме было достаточно сложно. В отдельных регионах собственники, имеющие право на улучшение жилищных условий, ждали новоселья десятилетиями.

С появлением в 2002 году федеральной государственной программы «Жилище» и ряда сопутствующих законопроектов, процесс расселения непригодной для жилья недвижимости значительно ускорился. Одновременно с целевым проектом обновления жилого фонда вырос спрос на недвижимость в ветхих и аварийных зданиях. Покупатели начали охотно приобретать квартиры «под снос», чтобы со временем получить ключи от благоустроенной квартиры по цене ниже среднерыночной.

Однако в 2018 году в Федеральный закон о расселении ветхого жилья ФЗ №185 были внесены поправки, призванные, по мнению законодателей, ускорить переселение тех граждан, которые реально нуждаются в новой жилплощади. В связи с новыми нормами законодательства, жилье «под снос» для многих собственников вскоре перестанет быть выгодной инвестицией. Что меняется в программе расселения аварийного и ветхого жилья и есть ли шанс получить квартиру бесплатно после 2018 года?

Какие квартиры признаются аварийным или ветхим жильем?

По действующим правилам, многоквартирное здание может быть признано аварийным, если изношена и пришла в негодность большая часть этой недвижимости:

для каменных строений – 70% износа;

для деревянных построек — 65% с вероятностью обрушения здания из-за дефектов несущих конструкций.

Чтобы дом признали ветхим, жилье должно обладать одной или несколькими характеристиками:

Значительная деформация или повреждение фундамента;

Отсутствие окон для необходимого количества естественного света;

Отсутствие электричества, горячей и холодной воды, центрального отопления (каждая квартира в доме отапливается жильцами самостоятельно);

Большое содержание токсинов, выявленных в результате токсикологической экспертизы.

Также расселению подлежат дома, расположенные в экологически неблагополучных зонах или на территории с особыми условиями, запрещающими застройку. Например, если дом находится в местности с повышенной вероятностью оползней, затопления паводком, схода снежных лавин и т.д. Даже один из перечисленных недостатков дает собственникам право подать заявление о признании жилища аварийным и потребовать расселения.

По заявке собственников формируется комиссия, которая проводит оценку технического и санитарно-гигиенического состояния здания. Члены комиссии выносят решение о признании статуса аварийного жилья или составляют мотивированный отказ по заявлению.

Важно понимать, что однозначно расселяются только дома с аварийным статусом. Если оценочная комиссия определила состояние дома как «ветхое жильё», здание может быть реконструировано или включено в программу капитального ремонта.

На какое жилье можно рассчитывать по госпрограмме «Жилище»

Постановление Правительства РФ № 675 от 17.09.2001 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 г.г.» положило начало массовому расселению ветхих и аварийных домов.

Целью реализации программы является обеспечение граждан России безопасным благоустроенным жильем. Поэтому законодательные нормы изначально устанавливали ряд ограничений, затрудняющих намеренную покупку ветхого жилья в качестве «инвестиции в будущую новостройку». К таким ограничениям, например, относится запрет на покупку аварийных квартир средствами материнского (семейного) капитала. К тому же кредитные учреждения не всегда охотно одобряют ипотечный кредит на покупку аварийных жилых метров или включают в договор дорогостоящее страхование.

С начала действия госпрограммы расселение собственников аварийного жилья подчинялось следующим правилам:

Очередность расселения многоквартирного дома зависит от года признания статуса аварийного и от степени угрозы обрушения.

Владельцу квартиры предлагается три и более вариантов подходящего жилья на выбор. Личные пожелания граждан относительно места проживания не учитываются.

Отказы от предоставляемого помещения на подходящей территории не являются основанием для отказа переселяться в не понравившийся вариант квартиры (ч. 3 ст. 16 закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ). Если ни одна из квартир не устраивает, владелец аварийной недвижимости по решению суда может быть переселен или получит компенсацию.

Выделяемые квартиры приобретаются либо на вторичном рынке жилья, либо в новостройках на завершающих стадиях строительства. Предоставляемое жилье должно отвечать следующим требованиям:

Расположено в пределах административных границ населенного пункта.

Пригодно для проживания, соответствует всем санитарно-эпидемиологическим, гигиеническим и прочим требованиям;

Подключено к коммуникациям (электричеству, водопроводу, канализации, отоплению), оборудовано минимальным сантехническим оборудованием, кухонной плитой.

Переселение из аварийного жилого фонда производится за счет федерального и регионального бюджета, то есть жильцы непригодных для проживания домов приобретают новую собственность безвозмездно и полностью за государственный счет.

Сроки госпрограммы несколько раз переносились с 2014 года на более позднюю дату. В настоящее время действие госпрограммы расселения по первоначальным правилам продлено до 31 сентября 2018 года. После этой даты жильцов аварийных домов ждут существенные изменения.

Реорганизация программы расселения: что изменится после сентября 2018 года

Новые правила расселения распространяются на недвижимость, признанную непригодной для проживания после 1 октября текущего года. Главное условие, вступающее в законную силу, – принцип переселения с доплатой. Собственники аварийного жилья теряют возможность заселиться в новую квартиру бесплатно: после расселения граждане будут обязаны возместить разницу между утраченной и предоставленной недвижимостью при помощи ежемесячных платежей в государственный бюджет до полного выкупа новой квартиры. Для владельцев недвижимости, дома которых признаны аварийными до начала октября, будут действовать условия переселения на безвозмездной основе.

Согласно будущим изменениям, первыми планируется выделять квартиры жильцам, не имеющим другого места для проживания. Собственники квартир в аварийном доме, у которых в собственности есть другая жилая недвижимость, получают право на переселение в последнюю очередь. Если достоверно установлено, что собственник ветхого жилья постоянно проживает в другом месте, вместо новой жилой недвижимости ему будет выплачена компенсация за утраченное жилье.

Плюсом новых правил можно считать право выбора места и района, в котором будет расположена новая недвижимость. При этом не допускается ухудшение условий проживания при расселении из ветхого жилья. Выделяемое помещение должно соответствовать по площади аварийному жилью, при этом отвечать стандартным государственным нормам жилой площади – 18 м² на 1 человека. Это же правило касается наличия в новом жилье коммуникаций – отопление, газификация, водопровод.

Для тех граждан, которые не могут или не хотят доплачивать за переселение в новую квартиру, разработана программа социального найма на выгодных условиях с сохранением права выбрать район и место проживания.

Малоимущие и многодетные семьи, пенсионеры и инвалиды получают социальное жилье на правах некоммерческой аренды с последующим выкупом. Льготникам нужно будет только своевременно оплачивать коммунальные услуги. Наниматели без льготного статуса обязаны ежемесячно оплачивать аренду в сумме до 70% от рыночной аренды квартиры.

Дополнения к государственной программе значительно усложняют получение новой жилой недвижимости. Однако законодатели рассчитывают, что новые нормы расселения помогут, в первую очередь, обеспечивать жильем людей, действительно нуждающихся в получении благоустроенной и безопасной квартиры.

Как будет расселяться многоквартирный дом?

Несмотря на все ограничения, у граждан все еще есть шанс купить квартиру в аварийном доме с правом на бесплатное получение жилья. Для этого перед заключением сделки нужно проверить входит ли дом в программу расселения и дату включения в перечень.

Первый способ уточнить статус жилого дома – ознакомиться с адресной программой, утвержденной региональной администрацией для реализации госпрограммы «Жилище» в субъекте федерации. Этот документ обязательно содержит следующую информацию:

Общая площадь аварийного жилого фонда и перечень конкретных домов, подлежащих сносу или реконструкции.

Сроки переселения граждан из каждого отдельного дома, включенного в перечень.

Объемы денежных средств, выделенные на реализацию программы с указанием источников финансирования и обоснованием размера финансирования.

Перечисление всех возможных способов расселения граждан, в т.ч. запланированная стоимость предоставляемого помещения и возможные размеры компенсации за изъятие жилья у собственника.

Программа публикуется в открытом доступе, поэтому узнать статус выбранного многоквартирного дома можно на сайте местных органов исполнительной власти.

На интернет-портале «Реформа ЖКХ» в разделе «Переселение граждан» содержится перечень регионов РФ. Здесь можно просмотреть общие данные об аварийном жилищном фонде в конкретном субъекте федерации, информацию о сроках расселения по конкретному адресу.

Страница «Капитальный ремонт» содержит сведения о ветхом жилье, которое планируется не расселять, а реконструировать. Дополнительно на сайте Минстроя РФ можно проверить, находится ли выбранный дом в перечне программы расселения, а также подробно ознакомиться с условиями федеральной программы или задать уточняющий вопрос через форму обратной связи.

Владелец квартиры обязан сам предупредить покупателя, что продаваемая недвижимость находится в ветхом или аварийном доме. В этом случае у собственника на руках должно быть предложение о подписании соглашения об изъятии жилья, уведомление оценочной комиссии или решение суда о расселении многоквартирного дома.

При этом в договор купли-продажи вносится пункт о том, что покупатель предупрежден о статусе дома и предстоящем расселении. Иначе покупатель сможет заявить, что его ввели в заблуждение и сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. Кроме того, подписание договора купли-продажи не допускается, если есть официальное решение, влияющее на расселение:

Вынесено определение суда о принудительном выселении собственника помещения.

Продавец успел подписать отказ от нового жилья или компенсации за квартиру.

Собственник уже заключил соглашение с муниципалитетом об обмене на новую квартиру или о выплате компенсации в размере выкупной цены.

Прежде чем начинать поиски подходящего жилья «под снос», покупателю стоит внимательно оценить все риски покупки аварийной квартиры. Несмотря на заметные результаты госпрограммы расселения, сделки с непригодными для проживания объектами недвижимости не гарантируют получение новой квартиры по сниженной стоимости.

Снос ветхого жилья: особенности, программа и законопроект

Новый федеральный закон управления жилищным фондом о создании более эффективных и гибких методов, учитывающих состояние жилого фонда в нашей стране, был принят в 2007 году. Одна из основных целей этого закона — создать крепкую финансовую базу для оказания поддержки всем регионам России в переселении граждан из аварийно-опасного и ветхого жилого фонда.

Что такое снос ветхого жилья? Об этом далее.

Существование большинства аварийных домов сейчас принято обуславливать издержками коммунистического строительства и плановой экономики: дескать, плохо строили и ремонтировали, пользуясь устаревшими технологиями, что способствовало скорому и тотальному износу жилого фонда. К тому же постоянно испытываемый страной дефицит нормального полноценного жилья порождал огромные очереди, что заставляло не столько строить новое жилье, сколько реставрировать и латать старое. К настоящему моменту, по оценкам специалистов, до 10 % жилого фонда страны имеют статус аварийного, но надо учитывать, что те дома, которые раньше были определены как ветхие, в это количество не входят. Действующее законодательство не дает определения, что считать некачественным жильем, да и замены такому фонду не предусмотрено.

В каких случаях необходим снос ветхого жилья?

Условия переселения

Специально уполномоченные органы власти внесли в реестр аварийно-опасного жилого фонда те многоквартирные дома, которым это необходимо, а жителей расселяют по условиям, определенным законодательством. По положениям жилищного кодекса РФ, переселение должно производиться из аварийного жилья, которое признано таковым уполномоченными органами в том порядке, который установлен региональными властями. Аварийными считаются квартиры, помещения, комнаты, здания и другие строения, в которых несущие конструкции представляют опасность для здоровья и жизни жителей при дальнейшем использовании.

В недавнем прошлом процент износа, при котором жилое помещение признавалось ветхим, составлял 35 % от изначального состояния несущих конструкций для деревянных домов и 30 % для кирпичных или каменных зданий. Домостроение характеризуется как аварийно-опасное на основании обследования, проведенного специальной организацией и заключения, которое она выдает. Снос ветхого жилья сейчас очень распространен.

Кого могут расселить?

Жители многоквартирных домов, внесенные в реестр аварийно-опасного жилья, имеют право на переселение. По закону гражданам гарантируется переселение в жилье равнозначного типа. Существует определенный список сноса ветхого жилья.

Собственникам жилья, имеющего аварийный статус:

  • государственные или муниципальные органы власти должны внести предложение о самостоятельном сносе или реконструкции здания;
  • в том случае, если на месте здания планируется градостроительная застройка, собственник имеет право в первую очередь на постройку нового объекта.

Итоговое решение владелец должен принять в течение полугода с момента признания, что необходим снос ветхого и аварийного жилья.

Законодательство об аварийно-опасном жилом фонде

Все законы Российской Федерации направлены на обеспечение безопасности проживания россиян. Главным законодательным актом, регулирующим эти вопросы и действующим на территории государства, считается жилищный кодекс, на основе которого разрабатывают различные программы, нормативные и другие акты, способствующие решению вопросов расселения аварийно-опасного жилого фонда.

Снос ветхого жилья в Москве производится регулярно.

Жилищное законодательство

Жилищный кодекс устанавливает, что владельцы жилого фонда, который признан аварийным, вправе рассчитывать на компенсацию ущерба и возмещение оценочной стоимости жилья.

Помимо этого, собственникам предоставлено право получить часть возмещения в виде предоставленной жилой площади, а разницу другим способом возмещения. Гражданам, проживающим в аварийном жилье по договорам социального найма, законодательство гарантирует переселение в благоустроенные жилые помещения, имеющие такую же категорию по программе сноса ветхого жилья.

Федеральный закон № 185

С тем, чтобы добиться кардинальных изменений в ситуации с аварийно-опасным жилым фондом, в 2007 году был издан Закон Российской Федерации «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». В статье 16 закона говорится о формировании адресной программы по переселению жильцов, проживающих в аварийном жилом фонде. Проект опирается на средства и помощь регионов, которые тоже должны разработать планы с целью решения вопросов аварийно-опасного жилья. Упомянутый закон об аварийном жилом фонде не изменяет порядок переселения, но подчеркивает особо, что процесс должен осуществляться в строгом соответствии с законодательством государства и планом сноса ветхого жилья.

Межведомственная комиссия

Межведомственная комиссия, проведя в соответствии с законодательством, обследование жилого помещения, выдает заключение о целесообразности введения объекта в реестр аварийного жилья. Комиссия формируется на основании Постановления Правительства (ПП) № 47 (28 мая 2006 года). Межведомственной комиссией, проводящей оценку состояния зданий и сооружений, составляются следующие документы: акт обследования помещения, а также заключение, в котором устанавливается возможность проживания граждан в нем. Если дом признан нуждающимся в реконструкции или ветхим жильем под снос, комиссия должна не позднее, чем на следующий день после принятия решения оповестить всех заинтересованных собственников.

Процесс переселения

По закону владельцам аварийного жилья возмещается стоимость недвижимости и убытки, понесенные в связи с расселением.

Переселение может осуществляться двумя способами:

  1. В этом случае собственник согласен получить другую жилплощадь, это будет учтено как часть возмещения. По факту оформления договора на освобождение собственности собственник должен освободить жилье в течение полугода с момента подписания, если иное не предусматривается договором.
  2. Собственнику предоставляется сумма материального возмещения, размер которого соответствует рыночной стоимости жилплощади и части в общедомовом имуществе. Помимо того, компенсируются затраты, связанные с переездом, временным проживанием на съемной квартире, расходами на поиск нового жилья и другими подобными тратами. После выплаты собственнику полного возмещения он обязан освободить помещение также в течение полугода с момента подписания.

Нанимателям социального жилья предоставляются благоустроенные помещения. Все ситуации с принудительным выселением решаются только в судебном порядке. При переселении жильцов аварийно-опасного дома предоставление жилья является непременным условием, согласно законодательства Российской Федерации.

Программа сноса ветхого жилья

На основе ФЗ № 185 каждый регион должен разработать местную программу действий, в которой прописан алгоритм сноса аварийного и ветхого жилья. Финансируется программа из федерального бюджета, в соответствии с утвержденными планами.

Результатом выполнения планов по переселению в предыдущем году не мог похвастаться ни один регион. В текущем году изменений в законодательстве не было, поэтому финансирование осуществляется таким же образом, а итоги деятельности будут подводиться только в январе 2018 года.

План сноса

Каждый регион РФ имеет свою программу расселения. Как правило, она принимается на два года.

По общим правилам, сначала сносу подлежит ветхое жилье, которое признали таковым до 2012 года. Плюс такого плана сноса — это то, что власти уже заранее строят новые дома под расселение.

В Москве план сноса следующий — принята программа по сносу «хрущевок» 1959-1966 годов.

Она условно разделена на два этапа:

  1. Осуществление сноса домов.
  2. Реновация застройки жилья, которая уже существует.

Но вместо первоначально намеченных сроков (2016 год), властями столицы «сдвинуто» выполнение мероприятий программы до 2017 года. На сегодняшний день расселили лишь несколько районов.

Дом под снос. Какие перспективы для жильцов?

Проблему ветхого жилья проще решить путем сноса. Но что делать жильцам?

Наиболее старая часть жилого вторичного фонда Украины находится в аварийном состоянии – преимущественно это относится к так называемым хрущевкам. Власти городов пытаются разными способами решить эту проблему, в том числе и путем сноса ветхого жилья. Чего стоит ожидать владельцу недвижимости, которая отдана под снос?

Зачем сносить здания?

Муниципальные власти, рассматривая вопрос реставрации жилого фонда, планируют вместо ветхих построек (например, хрущевок) строить современные многоэтажные дома или целые жилые комплексы. Такое решение выгодно во многих смыслах – вместо дома под снос выстраивается новостройка, способная вместить в себя намного больше жильцов. Тем более многоэтажки по современным стандартам оснащаются коммуникациями, утепляются, имеют привлекательный внешний вид и прочее. После этого городская черта выглядит более ухоженной, современной.

Сегодня в большинстве вторичного жилого фонда 40-50-х годов устарело оборудование по водо- и газоснабжению, нарушены системы вентиляции, внешние и внутренние стены деформировались, имеют трещины. И если строение может обрушиться из-за дефектов постройки, физического износа или воздействия на них явлений стихийного характера, то оно может быть признано аварийным, что влечет за собой выделение нового жилья жителям дома «под снос».

Что гласит закон?

В действующем законодательстве Украины не прописано такое понятие, как «ветхое жилье», при этом там есть эквивалентное ему определение строения, которое подлежит сносу. К таким относятся жилые помещения, у которых процент физического износа превысил 70%.

Отметим, что признание жилья «аварийным» выносится на основании решения специальной межведомственной комиссии, в состав которой входят профессионалы различных направлений (представители местной администрации, органы пожарной, экологической и пожарной безопасности).

Что делать жильцам дома под снос?

Если утвержденная комиссия признала дом непригодным для проживания, то всем жильцам отправляется документ, в котором четко указываются сроки отселения жильцов. Получение строением статуса аварийного автоматически переводит квартиры в категорию «нежилые», что делает невозможным приватизацию, перепланировку, обмен, продажу и прочие операции.

При несогласии с действиями местной администрации (застройка района новыми многоэтажками) или желании обезопасить себя в вопросе сноса и получении нового жилья отправляйтесь к юристу. Вас никто не имеет право заставить поменять жилье, а при подписании с застройщиком договора следует учесть все нюансы:

  • сроки постройки нового дома;
  • штрафные санкции в случае задержки сдачи здания в эксплуатацию;
  • равнозначность стоимости «нового» и «старого» жилья;
  • предоставление временного жилья (суммы для аренды равнозначной квартиры) и многое другое.

В случае если инвестор не найден, а здание признается аварийным и подлежит расселению, каждый собственник имеет право на новое жилье (его площадь обязана быть в 1,5 раза больше «ветхой») в пределах этого района или на эквивалентную денежную компенсацию. При невозможности выполнить предыдущие требования муниципальные власти обязаны обеспечить собственника помещением (не менее 6 кв. м жилой площади на человека) для временного проживания в пределах населенного пункта.

В случае отказа владельцев жилья от расселения, муниципальные власти имеют право сделать это в судовом порядке. Собственник, в свою очередь, также имеет право подать исковое заявление в судебные инстанции, если его не удовлетворяет состояние, площадь или другие параметры нового жилья после расселения.

Современные реалии

Хоть городские архитекторы и разрабатывают разнообразные проекты сноса ветхих строений и возведения вместо них жилых комплексов, но дело часто не сдвигается с мертвой точки – не удается найти инвестора. Если застройщик согласится на реализацию проекта сноса и строительства нового жилья, то он остается наедине с жильцами, которых требуется сначала убедить, расселить, оформить необходимую разрешительную документацию и многое другое. В результате инвестору проще проявлять строительную активность на незаселенных свободных территориях.