Расторгнуть договор тсж

Рубрики Процессы

Расторгнуть договор тсж

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Заключение и расторжение договора управления домом с управляющей компанией

Заключение договора с управляющей компанией в сфере ЖКХ

Договор с управляющей компанией заключается на срок от 1 года до 5 лет.

Предметом договора управления является оказание управляющей компанией услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений дома. Стороной договора управления является, с одной стороны, – управляющая организация, с другой – все собственники помещений дома или ТСЖ, ЖСК в лице его уполномоченного органа.

Договор управления заключен не со всеми собственниками

Жилищный кодекс содержит норму, в соответствии с которой договор управления должен быть заключен с каждым собственником помещения (ст. 162 ЖК РФ). Некоторые граждане, по своему истолковав данную норму права, полагают, что если договор управления с конкретным собственником не подписан, то и обязательств по договору управления у данного собственника не возникло. Это ошибочное понимание закона.

Основанием для возникновения обязанности вносить оплату по договору управления многоквартирным домом является принятое решение общего собрания собственников (не обжалованное в суде или признанное судом законным) о выборе способа управления домом, выборе конкретной управляющей компании. Если договор управления подписан при этом, большинством собственников, то факт отсутствия подписи в договоре ряда собственников не влияет на уже возникшие правоотношения. Платить управляющей компании теперь обязаны все собственники помещений.

Расторжение договора управления домом с управляющей компанией

По общему правилу, расторжение договора возможно по соглашению сторон или по решению суда. Об этом указано также в ч. 8 статьи 162 ЖК РФ.

Договор управления многоквартирным домом прекращается также в случае окончания срока его действия, если стороны (собственники решением общего собрания или управляющая компания) заявили о прекращении договора до истечения указанного срока.

По решению суда, согласно ч.2 статьи 450 ГК РФ, договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Иной случай, предусмотрен пунктами 8.1., 8.2. статьи 162 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которыми собственники вправе отказаться от услуг управляющей компании в одностороннем порядке, если последней не выполняются условия договора управления.

Вернуться к началу обзора судебной практики: «Смена управляющей компании в сфере ЖКХ. Судебная практика», где даны ответы на вопросы «можно ли отказаться в одностороннем порядке от договора управления с управляющей компанией, выбрать другую управляющую организацию», «необходимо ли доказывать, что управляющая компания не выполняет условия договора управления многоквартирным жилым домом», «какова практика арбитражных судов и судов общей юрисдикции по вопросу отказа от услуг управляющей компании (смены управляющей компании)?

Вправе ли правление ТСЖ своим решением расторгнуть договор с УК?

В МКД создано ТСЖ в 1996 г. С 2006 года между ТСЖ и УК заключён «договор на оказание услуг по содержанию общего имущества». В декабре 2015 года правлением ТСЖ принято решение о расторжении в одностороннем порядке договора в связи с намерением заключения договора с другой УК договора управления, о чём УК уведомлена. Вправе ли правление принимать такое решение или необходимо решение общего собрания?

Татьяна (Петрозаводск, Карелия)

Ответы юристов (1)

Согласно ст. 162 Жилищного кодекс РФ выбор управляющей компании осуществляется на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. Таким образом правление ТСЖ не имеет права заключения и расторжения договоров с управляющей компанией.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как расторгнуть договор с управляющей компанией?

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Договор управления многоквартирным домом изменяется и (или) расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).

Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым (п. 4 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока действия договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Для расторжения договора с управляющей организацией собственникам помещений необходимо сделать следующее.

Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений

В повестку дня общего собрания должен быть включен вопрос о расторжении договора с управляющей организацией и выборе иной управляющей организации или об изменении (выборе) способа управления домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Шаг 2. Направьте уведомление о принятом решении в управляющую организацию

В течение пяти дней уведомление о принятом на собрании решении (о расторжении договора) с приложением копии решения необходимо направить в (п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416):

  • организацию, ранее управлявшую домом;
  • орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля).

Если момент прекращения договора при одностороннем отказе от него не согласован в договоре, то договор будет считаться прекращенным с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора. При этом уведомление считается доставленным и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (абз. 2 п. 1 ст. 165.1, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ; п. п. 63, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Примечание. В одностороннем порядке договор управления многоквартирным домом расторгается путем проведения общего собрания собственников помещений также и в случае выбора собственниками иных способов управления многоквартирным домом, таких как ТСЖ, жилищный кооператив, специализированный потребительский кооператив ( ч. 2 ст. 161 , ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме? >>>

Порядок расторжения договора с управляющей компанией

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 февраля 2011 г. N 33-2330

Судья: Жукова А.Н.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего Вашкиной Л.И.

судей Смышляевой И.Ю., Белисовой О.В.

при секретаре П.

рассмотрела в судебном заседании дело N 2-7000/2010 по кассационной жалобе на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 23 декабря 2010 года по иску С.Н., И., С.А., М.М., Л. и К. к ООО «Жилкомсервис района» о понуждении к исполнению решения общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома, об обязании передать управление многоквартирным домом и техническую документацию вновь избранной управляющей компании, взыскании расходов по оплате госпошлины.

Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения истцов С.Н. и ее представителя Б., М.М., И., К. поддержавших жалобу, представителя ответчика — М.С., возражавшего против жалобы,

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

С.Н., И., С.А., М.М., Л. и К. являются собственниками квартир, расположенных в доме N и инициативной группой по созыву общего собрания собственников многоквартирного дома в форме заочного голосования, проведенного в период с 15 по 25 апреля 2010 года.

Истцы обратились в суд с требованиями к ответчику о понуждении к исполнению решения общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома и об обязании передать управление многоквартирным домом и техническую документацию вновь избранной управляющей компании, взыскании расходов по оплате госпошлины в размере рублей. В обоснование требований истцы ссылались на то, что по результатам проведения указанного общего собрания собственниками многоквартирного дома было принято решение об избрании новой управляющей компании . Предыдущая управляющая компания (ответчик) была извещена о решении собственников, и ей было предложено передать всю документацию на дом вновь избранной управляющей компании, однако до настоящего времени ответчик не передал управление домом, нарушая требования статьи 162 ЖК РФ. Истцы также ссылались на то, что ответчик с момента своего избрания недобросовестно выполняет взятые обязательства по обслуживанию дома, что послужило основанием к многочисленным обращениям собственников дома в различные инстанции с жалобами на его работу и в результате, к выбору другой управляющей компании.

Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 23 декабря 2010 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе истцы просят решение суда отменить, ссылаясь на его неправильность.

Истцы С.Н., Б., М.М., И.Н., К. жалобу поддержали. Истцы С.А., Л. о рассмотрении дела извещены, в судебное заседание не явились. Истцами подана совместно жалоба, истцы имеют общие интересы в настоящем деле, жалоба поддержана в кассационной инстанции явившимися в судебное заседание истцами. Неявка истцов С.А., Л. не препятствует рассмотрению дела согласно ч. 2 ст. 354 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, пришла к следующему.

В соответствии с положениями части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Как установлено судом и следует из материалов дела, решением общего собрания собственников многоквартирного дома N от 31 декабря 2008 года выбрана управляющая компания ООО «Жилкомсервис района», а также утверждена форма договора управления сроком действия на один год.

Согласно условиям договора (п. 7.4) основанием для досрочного расторжения договора является систематическое нарушение одной из сторон обязательств по настоящему договору или выбор собственниками на общем собрании другой управляющей компании.

В соответствии с п. 7.7. договора, если за три месяца до истечения срока действия договора ни одна из сторон письменно не заявит о своем намерении прекратить договор по окончании срока его действия, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Инициативной группой собственников указанного многоквартирного дома было проведено общее собрание собственников в форме заочного голосования в период с 15 по 25 апреля 2010 год по вопросу расторжения договора управления с ответчиком и по вопросу выбора управляющей организации.

Решением указанного общего собрания собственников многоквартирного дома, оформленного протоколом от 26.04.2010 г., расторгнут договор управления с управляющей организацией ответчика, была избрана новая управляющая компания .

Письмом от 29.04.2010 г. инициативная группа проинформировала ГУЖА района и ООО «Жилкомсервис » о принятом решении и смене управляющей компании.

С учетом вышеизложенных условий договора (п. 7.7), содержания решения общего собрания от 26.04.2010 г. и уведомления от 29.04.2010 г. суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на момент возникновения спорных правоотношений спорный договор не был расторгнут, являлся действующим, а вышеуказанное решение общего собрания собственников от 26.04.2010 г. и уведомления от 29.04.2010 г. не приняты судом в качестве уведомления об отказе от продления договора на новый срок по окончании срока его действия.

Доводы кассационной жалобы о том, что указанным решением общего собрания собственников последние заявили о намерении прекратить договор, и это имело место не менее чем за три месяца до прекращения договора, несостоятельны. Значение, придаваемое вышеназванному решению общего собрания собственников в указанных доводах кассационной жалобы не соответствует действительному значению указанного решения, значению вышеуказанного уведомления от 29.04.2010 г. в адрес ГУЖА района и ООО «Жилкомсервис «. В повестку дня указанного общего собрания был включен вопрос именно о расторжении договора управления с ООО «Жилкомсервис «. Срок прекращения договора, предполагаемый вышеназванным решением общего собрания собственников и вышеуказанным уведомлением от 29.04.2010 г., не предполагает отказ от продления договора на новый срок по окончании срока его действия, а предусматривает досрочное расторжение договора в одностороннем порядке, тогда как в силу ч. 8 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, а право на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства, что следует из положений части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Вместе с тем, рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности истцами того обстоятельства, что вопрос о расторжении договора был включен в повестку дня и решение по нему принято при голосовании, оформленном протоколом 26.04.2010 г., именно в связи с неисполнением либо ненадлежащим исполнением ответчиком принятых по договору обязательств, а также недоказанности самого обстоятельства неисполнения либо ненадлежащего исполнения ответчиком принятых по договору обязательств.

При этом судом были проверены и получили надлежащую правовую оценку все доводы истцов относительно мотивов расторжения договора и ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятых на себя обязательств.

Доводы кассационной жалобы о том, что расторжение договора имело место именно в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком принятых по договору обязательств, сводятся к несогласию с оценкой доказательств, произведенной в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, позиция истцов по вопросу об основаниях расторжения договора является противоречивой. Так, истцы то заявляют, что при принятии решения о расторжении договора воспользовались предусмотренным п. 7.4 договора условием о таком основании как принятие решения о выборе другой управляющей компании на общем собрании собственников, то указывают на такое предусмотренное п. 7.4 договора основание как невыполнение ответчиком обязательств по договору.

Учитывая, что законом предусмотрен единственный случай, когда допускается односторонний отказ от договора управления многоквартирным домом (ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации), несостоятельны ссылки истцов в кассационной жалобе на условия п. 7.4 договора, предусматривающего такое основание досрочного расторжения договора как принятие решения о выборе другой управляющей компании на общем собрании собственников. Указанное основание расторжения договора в одностороннем порядке не отвечает требованиям ст. ст. 450, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации

Правомерно отклонены судом доводы истцов о незаконности избрания ответчика управляющей компанией в 2008 г.

Таким образом, оснований для одностороннего отказа от договора управления многоквартирным домом судом правомерно не установлено, ответчик в спорный период времени, когда к нему заявлены требования о передаче управления многоквартирным домом и технической документации, управлял многоквартирным домом на основании договора, который не прекратил свое действие.

При таком положении в удовлетворении заявленных требований отказано правомерно, и оснований к отмене решения не усматривается.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

Решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 23 декабря 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Обращение ТСЖ в Арбитражный суд с иском о расторжении договора

ТСЖ «Жилфонд» передало ООО «Спортклуб» во временное владение и пользование сроком на 5 лет подвальные помещения многоквартирного жилого дома» для размещения тренажерного зала и стрелкового тира. Поскольку подвальные помещения не были предназначены для этих целей, стороны договорились, что ООО «Спортклуб» произведет необходимый ремонт, перепланировку и оборудование помещений для указанных целей в счет платы за пользование помещениями за шесть месяцев, а в дальнейшем будет ежемесячно вносить плату из расчета 10% полученных от посетителей денежных средств.

Проведение ремонтных работ откладывалось, а через 3 месяца после окончания установленного для ремонта срока председатель ТСЖ обнаружил, что в подвальных помещениях беспорядочно валяются устаревшие, поломанные тренажеры и пневматические винтовки, разбитые щиты с мишенями, порванные маты, иной не пригодный для использования спортивный инвентарь.

ТСЖ обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора и взыскании платы за пользование помещениями.

Ответы юристов (1)

ТСЖ «Жилфонд» передало ООО «Спортклуб» во временное владение и
пользование сроком на 5 лет подвальные помещения многоквартирного жилого
дома» для размещения тренажерного зала и стрелкового тира.
Проведение ремонтных работ откладывалось, а через 3 месяца после окончания установленного для ремонта срока председатель ТСЖ обнаружил, что в подвальных помещениях беспорядочно валяются устаревшие, поломанные тренажеры и пневматические винтовки, разбитые щиты с мишенями, порванные маты, иной не пригодный для использования спортивный инвентарь.

Данные обстоятельства говорят о нарушении условий договора аренды в части пользования арендованным имуществом не в соответствии с целями, указанными в договоре.

Гражданский кодекс РФ

Статья 615. Пользование арендованным имуществом
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст.619 ГК РФ).

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.