Проверить договор аренды нежилого помещения

Рубрики Вопрос юристу

Как правильно оформить аренду офиса или склада – эксперты

Для начала или расширения бизнеса многие предприниматели нуждаются в помещении. Нередко бизнесмены прибегают к аренде офисов, торговых площадок, складов и других нежилых зданий. Чтобы избежать возможных рисков и неприятностей, юристы советуют обратить внимание на главные правила оформления отношений между арендодателем и арендатором, пишет UBR.

В первую очередь нужно помнить, что в Украине правоотношения в сфере аренды нежилых помещений регулируются Хозяйственным и Гражданским кодексами, напомнил партнёр АО Клочков и партнеры Владимир Клочков. Самое главное правило – договор должен быть оформлен только в письменной форме.

Однако под письменной формой не всегда подразумевается привычный всем единый документ, подчеркнула юрист ЮФ Кушнир, Якимяк и Партнеры Оксана Гриша.

“Нормы законодательства Украины гласят: договором признаются также несколько писем, отправленных и, обязательно, полученных другой стороной при соблюдении пары условий. Во-первых, наличие подписей уполномоченных лиц. Во-вторых, должны присутствовать условия, требуемые украинским законодательством как “существенные“. Поэтому необходимо максимально внимательно относиться к деловой переписке, поскольку она может быть признанной договором аренды нежилого помещения“, – отметила она.

Упомянутые условия касаются и классических (“обычных“) договоров аренды. Они могут быть использованы для проверки также их правомерности.

Что касается существенных условий договора аренды нежилого помещения, к таковым относят:

— арендуемый объект (перечень, стоимость имущества),

— точный срок действия заключаемого договора аренды,

— размер арендной платы с учетом индексации,

— процедура передачи объекта (нежилого помещения), его восстановления, условия возврата,
исполнение обязательств,

— ответственность подписантов договора аренды.

Для максимально возможной защиты обоюдных интересов сторон договора особое внимание нужно уделить объекту. Договор обязан содержать подробное описание нежилого помещения. Необходимо указать конкретные характеристики, состояние, точную стоимость.

Важно убедиться в том, что лицо, подписывающее договор аренды нежилого помещения, имеет на это полномочия.

“Крайне важно указать документы, подтверждающие право собственности либо иное право, дающее арендодателю полномочия на заключение договора аренды конкретного нежилого помещения. Естественно, желательно проверить актуальность информации“, – предупредил Владимир Клочков.

Юристы утверждают: полномочия представителя могут быть ограниченными, что впоследствии способно оказаться веской причиной для признания договора аренды недействительным. Проверить наличие вероятных ограничений стоит, изучая устав, доверенность, договор, протокол о назначении.

Минимизировать риск остаться без денег и арендованного помещения поможет проверка, не было ли раньше обременений на имущество (арест, залог, ипотека), не подлежит ли помещение принудительной реализации в рамках исполнительного производства, нет ли судебных споров.

“Перечисленные действия способны защитить от возможных мошенников либо недобросовестных арендодателей“, – рассказал Клочков.

Не забудьте прописать в договоре аренды нежилого помещения пункт об условиях косметического либо капитального ремонта (при необходимости), а также уточните нюанс – кто будет платить за устранение вполне вероятных неполадок, последствий естественного износа.

Также необходимо не забыть детально прописать порядок, сроки передачи и возврата нежилого помещения.

Сроки и порядок возврата объекта в случае невыполнения обязательств по договору со стороны арендатора, порядок возврата помещения, если арендатор не хочет добровольно съезжать – это критичные вопросы, о которых также не стоит забывать. Как правило, факты передачи и возврата объекта оформляются стандартным актом приема-передачи.

Еще одним важным пунктом является срок действия договора аренды нежилого помещения. Определяется этот параметр исключительно по согласованию сторон. Если срок превышает три года, то, как объяснила Оксана Гриша, договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

“Согласно ч 4 ст 284 Хозяйственного кодекса Украины, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды нежилого помещения на протяжении месяца после окончания срока действия документа, он считается продленным на точно тот же срок и на идентичных условиях, ранее предусмотренных договором“, – заметил Владимир Клочков.

Во избежание возможных недоразумений, юрист посоветовал прописывать возможность либо невозможность автоматической пролонгации соглашения.

Договором аренды нежилого помещения устанавливается размер платы, порядок, её сроки.

Чаще всего арендатор сразу же оплачивает ставку за первый месяц плюс гарантийный платеж.

“Особое внимание уделяется гарантийному платежу: указывается размер, назначение (какие нарушения могут покрываться за его счет). Фиксируется, когда гарантийный платеж не подлежит возврату, а когда – подлежит. Прописываются подробные условия, порядок, сроки возврата“, – советует Клочков.

Важная деталь договора аренды нежилого помещения: форма осуществления оплаты, что именно включает арендная плата, перечисляются возможные дополнительные платежи.

Особенно тщательно прописываются финансовые детали: арендная плата, порядок с условиями перечисления платежей, индексация арендной платы – изменения в случае колебания цен на рынке. Предусматривается курсовая оговорка: изменения масштаба платежей при колебаниях валютного курса.

“Отсутствие в договоре аренды нежилого помещения четкой инструкции, описывающей порядок изменения цены, не является гарантией того, что цена не будет изменена при значительных скачках индексов“, – подчеркнула Оксана Гриша.

Договором нужно конкретизировать обязательства, порядок, сроки выполнения, возможные санкции за невыполнение либо ненадлежащее выполнение обязательств, ответственность, порядок урегулирование споров.

Чтобы обезопасить себя, стоит максимально урегулировать правоотношения касательно аренды объекта, прописать права, обязанности и ответственность за нарушения.

Обратите внимание, есть ли в договоре упоминание о санкциях либо неустойке за ненадлежащее исполнение обязательств.

“Помните, пеня может взыскиваться только за неисполнение обязательств по расчетам и платежам. Она не может превышать размер двойной учетной ставки, установленной НБУ на конкретный период“, – отметила Оксана Гриша.

По ее словам, составляя договор аренды нежилого помещения, неразумно вовсе отказываться от санкций. Наличие ответственности сторон – надежное средство обеспечения надлежащего исполнения договора, установления платежной дисциплины, предоставления и обеспечения сторонами всех необходимых условий для использования помещения.

Еще одним важным аспектом заключения договора аренды является порядок его расторжения/продления.

Согласно законодательству Украины, договор не может быть самостоятельно расторгнут одной из сторон (односторонний порядок – исключен), если такая возможность прямо не предусмотрена документом.

“Единственным исключением является возможность одностороннего расторжения соглашения арендодателем на основании положения законодательства, если оплата не вносится больше трех месяцев“, – уточнила Оксана Гриша.

Отсутствие условий и порядка расторжения договора аренды нежилого помещения может привести к ситуации, когда при фактическом неисполнении договора, его расторжение может быть заблокировано и стать причиной значительных финансовых потерь.

Ранее сообщалось о том, что депутаты усовершенствовали механизм регистрации прав на недвижимость.

Смотри также – Необычные офисы в мире:

На что обратить внимание при заключении договора аренды?

Полностью вопрос звучит так: В настоящее время я расширяю свой бизнес (розничная торговля) и постоянно сталкиваюсь с проблемой арендных отношений. Например, после заключения с собственником договора аренды нежилого помещения появляются некие дополнительные условия, которые я должен оплачивать: то новые требования государственных надзорных органов в отношении помещения (по словам собственника), то повышение расходов собственника в связи с проведением каких-то коммунальных работ. С субарендными отношениями еще сложнее. Приходится постоянно доплачивать либо судиться, тратя при этом деньги и время. Была ситуация, когда нас буквально выкинули из одного помещения. Подскажите, пожалуйста, как максимально подстраховаться на стадии заключения договора аренды, субаренды, чтобы избежать подобных ситуаций?

Как и в случае заключения любого договора, при подписании договора аренды вам следует, в первую очередь, обратить внимание на основные условия договора: дата, место заключения, предмет, цена, сроки договора, реквизиты сторон.

В случае если в договоре будут отсутствовать указанные условия либо будут не согласованы (не четко идентифицированы), данный договор может быть признан незаключенным. Конечно, имеется судебная практика, когда, например, отсутствие в договоре аренды срока является основанием для признания его заключенным на неопределенный срок. Но представляется более разумным предусмотреть все возможные риски на стадии заключения договора.

Что касается именно арендных правоотношений, при заключении договора следует обратить внимание на следующее.

Перед заключением договора аренды проверьте контрагента на предмет его «проблемности», т. е. на сайтах районных судов по месту нахождения имущества, а также по месту регистрации общества (физического лица) проверьте, не имеется ли судебных споров с участием вашего контрагента. То же необходимо сделать и на сайте арбитражного суда (информационная база у них по России одна — kad.arbitr.ru).

В случае выявления фактов постоянных претензий к вашему контрагенту либо его имуществу со стороны третьих лиц напрашивается вывод о его недобросовестности при осуществлении своей хозяйственной деятельности. При наличии судебных требований уже со стороны арендодателя предполагается наличие потенциальной конфликтности при построении им деловых отношений. Возможно, вам удастся выяснить, что контрагент находится в стадии банкротства либо имеет крупные задолженности. В этом случае, даже взыскав в свою пользу все понесенные вами убытки, реально получить деньги вы не сможете. Как правило, в отношении потенциального арендодателя заказывается также выписка из ЕГРЮЛ. Помимо свидетельства на право собственности, возможно, имеет смысл запросить у собственника бухгалтерские балансы и т. д.

При заключении договора аренды арендатор должен проверить право арендодателя на владение, пользование либо распоряжение помещением и выяснить наличие каких-либо ограничений в отношении помещения (например, имущество находится в залоге либо под арестом). Указанное возможно осуществить, заказав выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) в отношении интересующего вас объекта недвижимости.

Срок действия договора аренды предусматривается сторонами. Договор на срок менее года должен быть заключен в простой письменной форме; договор, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

В отношении договора субаренды применяются те же правила, что и в отношении договора аренды (с учетом того, что у субарендатора не один, а два субъекта арендных правоотношений — собственник и арендатор), но со следующими особенностями.

Заключая договор субаренды, необходимо учитывать, что арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Во избежание спорных ситуаций его лучше получить в письменной форме.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Соответственно, субарендатор должен изучить договор аренды.

Имейте в виду, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Досрочное расторжение договора аренды влечет прекращение договора субаренды — ст. 618 ГК РФ. Предусмотрите риски на стадии изучения прав и обязанностей арендатора. И хотя имеется практика заключения договора аренды собственником напрямую с субарендатором, в случае расторжения договора аренды доводить ситуацию до суда либо просто повышать риски возникновения неблагоприятных для бизнеса условий, при возможности решить все на стадии подписания контракта, представляется экономически нецелесообразным.

Важным моментом в договоре аренды является определение сторонами порядка, условий и сроков внесения арендной платы. Определите размер арендной платы, порядок ее изменения.

Предусмотрите порядок улучшения помещения за свой счет. В случае расторжения договора, признания его недействительным, незаключенным возмещаются ли вам эти улучшения?

Постарайтесь предусмотреть все потенциальные конфликтные ситуации и заключайте договор с их учетом.

Проверить договор «АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ»

Нужно проверить договор «АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ».Выявить спорные условия договора, дать консультация арендатору.

31 Октября 2017, 17:43 Егор, г. Москва

Ответы юристов (10)

Уважаемый Егор! Здравствуйте! Договор продуманный и в целом отвечает требованиям действующего законодательства.

Но на отдельные пункты однозначно надо, а на усмотрение самого Арендатора возможно на отдельные пункты/подпункты и стоит выставлять протокол разногласий.

К примеру, из подпунктов 2.2.5, 2.2.10.5, 2.2.11 договора исключить штрафы или снизить их размеры.

Также «согласование с Арендодателем» проектов (п.п. 2.2.9) — как решит сам Арендатор (надо или так оставить).

По подпункту 2.2.17 на усмотрение Арендатора (оставить разногласия в своей текстовке).

Однозначно надо выставлять разногласия по п.п.2.3.6 и 2.3.7, которыми регламентируется ограничение доступа в помещение (слишком много незначительных нарушений, за которое Арендодатель может принять такие уж суровые меры).

Пункт 2.4.3 также надо или вносить разногласия или на усмотрение Арендотора.

Явно незаконен пункт 4.3 договора.

В общем на договор надо по уму выставлять разногласия, о чем составляется отдельный документ с обоснованием на ГК РФ

Есть вопрос к юристу?

Нужно проверить договор «АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ».Выявить спорные условия договора, дать консультация арендатору.

п. 2.2.5 — штраф в 5000 рублей многовато, на мой взгляд, при том, что оплата в месяц 20000 рублей, считаю, что это много для Вас, как для арендатора.

п. 4,1 — процент 0,2 идет от размера годовой арендной платы, что также много для Вас, на мой взгляд, получается примерно 500 рублей в день, хотя если будете платить без просрочки, то ничего страшного, да и уменьшить данный процент, вряд ли может получится, так как это может насторожить Вашего арендодателя.

В общем если согласовывать с арендодателем уменьшения штрафных санкций на случай просрочки платежа, то исходить из того, что она возникнет в следствии сложных обстоятельств, а так арендодатель может сомневаться в серьёзности Ваших намерений и платёжеспособности, на мой взгляд.

Условия расторжения договора (п.1.1 и п.5) явно в пользу арендодателя. Арендатор может лишь расторгнуть договор «согласно действующему законодательству», т.е. согласно ст.620 ГК РФ, которая предусматривает возможность расторжения только при появлении определенных причин для расторжения. А арендатор может досрочно расторгнуть просто без причин, лишь предупредив за месяц.

А в остальном все договорные условия и ответственность «настроены» на пользу арендодателя. Ответственность прописана только у арендатора, а арендодатель снял с себя практически всю ответственность. Такие нюансы, конечно, нужно уже обсуждать по деталям — что существенно для Вас, а что нет.

С Уважением,
Олег Рябинин.

Добрый вечер, Егор.

По п. 2.2.5. по поводу штрафа за не ответ на акт сверки — протокол разногласий.

По п. 2..2.10.5 по поводу пени — также можно сделать протокол разногласий.

По п. 4.2 по поводу одностороннего расторжения незаконно.

ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Не вполне ясна вот эти строки в начале договора:

Дополнительные услуги в Переменной арендной плате — Оплачиваются отдельно по заявкам Арендатора Индексация — 10%

Несколько непонятная тавтология

1.4. Помещение находится в пригодном для эксплуатации состоянии, в соответствии с профилем деятельности Арендатора. Состояние Помещения фиксируется сторонами в Акте приема-передачи Помещения (Приложение №2) в момент его передачи. Состояние Помещения зафиксировано сторонами в Акте приема-передачи Помещения

Второе предложение явно лишнее, хоть и ничего опасного не несет.

В п.1.5. есть указание на то, что помещение сдается под склад, а в верхней таблице

Профиль деятельности арендатора, сайт (при наличии)

указание на это отсутствует.

Подписанием настоящего Договора Арендатор подтверждает, что ознакомлен с текстом Правил и обязуется соблюдать их положения, включая нормы ответственности, предусмотренные Правилами (штрафы, пени).

С Правилами знакомы, они возражений не вызывают? Правила могут меняться, а значит могут меняться и различные штрафы.

Расчет стоимости коммунальных услуг производится Арендодателем исходя из усредненных показателей потребления коммунальных услуг в Здании с учетом применимых коэффициентов, в соответствии с действующими тарифами ресурсоснабжающих организаций в составе Переменной Арендной платы Тут пока не совсем понятно, как все-таки производится расчет. На кв. м?
2.1. Арендодатель обязуется:
2.1.1. Передать Помещение Арендатору по Акту приема-передачи в состоянии, отвечающем условиям Договора, назначению Помещения в срок не позднее 5 (Пяти) рабочих дней с даты подписания Договора. То есть выглядит это так, что на пять дней они могут задержать передачу, но платить Вы будете все-таки с 1 ноября.

В п.2.2.2. есть интересный пункт

В контексте Договора термин «Сотрудники Арендатора» означает, в совокупности, участников, акционеров Арендатора, его руководителей, иных должностных лиц и работников, его представителей и контрагентов. При этом в п.1.8. указано, что за курение
За нарушение настоящего пункта, Арендатор, при нарушении его Сотрудником запрета на курение в не предназначенных для этого местах, несет ответственность в виде штрафа в размере 5 000 (Пять тысяч) рублей за каждый случай такого нарушения. То есть выходит, что и за контрагентов своих Вы тоже отвечаете штрафом.

По п. 4.4. — не понятна разница между «прекращением» и «расторжением» договора — по сути это одно и тоже, но арендодатель может вкладывать иной смысл в эти условия.

По разделу 5 «Условия прекращения договора» — вызывают вопросы условия расторжения по инициативе арендодателя. При такой редакции договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя в любое время по сути без причин.

На мой взгляд, это самое «опасное» условие для арендатора.

Ежеквартально сверяться с Арендодателем по оплате Арендной платы по Договору. При этом, в случае, если Арендатор не отвечает на направленный ему акт сверки в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты получения акта, Арендодатель вправе взыскать с Арендатора штраф вразмере 5 000 (Пять тысяч) рублей. В этом случае считается, что Акт сверки принят Арендатором по сведениям Арендодателя без замечаний. Одновременно и штраф и принятие Акта без замечаний. Довольно странная логика и желание взять деньги за то, что не имеет никакого принципиального значения.

В п.2.2.6. Вновь упоминаются Сотрудник, а мы выяснили, что это в том числе и контрагенты:

Обеспечивать соблюдение Сотрудниками Арендатора правил общественного порядка, охраны окружающей среды, противопожарных правил, порядка пользования электрической энергией в порядке, регламентируемом правилами эксплуатации электроустановок, противопожарными правилами, санитарными правилами и иными нормативными документами Неясно кто определяет необходимость по п.2.2.8.

2.2.8. В случае необходимости, своевременно и за свой счет проводить текущий ремонт Помещения в течение срока действия Договора.

п.2.2.10.4 обратите внимание, в договоре сразу написано:

Помещение передаётся Арендатору с исправными пожарными извещателями в соответствии с указанными требованиями. Арендатор обязуется обеспечить физическую сохранность пожарных извещателей

При подписании акта приемки-передачи надо проверять и указывать если что-то не так, иначе будет так, что они исправны априори.

2.2.10.5. Вообще кабальный:

Если Арендатор не содержит Помещения в исправном рабочем состоянии или если в разумный срок, который в любом случае не может превышать 10 (Десяти) календарных дней с того момента, когда Арендатору стало известно о необходимости осуществления ремонта или устранения нарушения норм пожарной безопасности, Арендатор не осуществит необходимый ремонт, Арендодатель вправе по своему усмотрению, заблаговременно предупредив об этом Арендатора в письменном виде: (а) осуществить необходимый ремонт либо устранить нарушения нарушение норм пожарной безопасности за счет Арендатора и взыскать с Арендатора пени за ненадлежащее использование и содержание Помещений в размере 10 000 (Десять тысяч) рублей за каждый календарный день ненадлежащего использования и содержания Помещений, либо б) прекратить доступ Арендатора в Помещение с сохранением обязательства Арендатора по оплате Арендной плате по Договору.

2.2.11 Тоже весьма суров

В случае если Арендатор не уберет рекламу после получения такого требования, Арендодатель вправе наложить на Арендатора штраф в размере 10 000 рублей за каждый случай размещения рекламы и самостоятельно за счет Арендатора удалить размещенною рекламу из мест общего пользования. Сумма штрафа, указанная в настоящем пункте, и расходы на демонтаж и утилизацию рекламной конструкции, могут быть удержаны Арендодателем в бесспорном одностороннем порядке из Обеспечительного платежа Арендатора по истечении 3-х дневного срока с момента получения Арендатором уведомления и непринятии Арендатором мер по устранению нарушения.

Добрый вечер, Егор.

Договор составлен грамотно и выгодно с точки зрения арендодателя, но, извините, не арендатора.

Раздел ответственность арендатора пункты 2.2.8 — 2.2.10.5 я бы предложил пересмотреть арендодателю (слишком много у вас обязательств получается и слишком много возможностей попасти под санкции арендодателя).

Пункт 2.2.11 То есть исходя из этого пункта можно найти любой предлог, чтобы снять вашу вывеску.

Пункт 2.3.5 — этот пункт вообще считаю, что нужно исключить. Что значит во внесудебном порядке взыскание на имущество? То есть, что хочу то и творю.

Пункты по ограничению доступа я бы тоже пересмотрел. Слишком много возможностей под любым предлогом ограничить доступ.

Повторюсь, что договор составлен грамотно, но очень не выгодный с точки зрения арендатора.

Возможно я преувеличиваю и арендодатель не собирается «терроризировать» вас по любому поводу. Но договор составлен именно с наличием таких возможностей.

Дополнение: нет конкретики по поводу начисления и оплаты сумм за коммунальные услуги. Считаю, что этот момент нужно обсудить с арендодателем.

Также удивило то, что арендодатель не гарантирует, что объект аренды (помещение) не находится под арестом, спором либо не имеет иных обременений.

п. 2.2.12 следует внимательно ознакомиться. Поскольку что бы Вы ни установили из неотделимых улучшений, с согласованием или без, все это будет принадлежать Арендодателю.

Вот эти пункты также резко сужают возможности Арендатора:

2.3.2. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором требований пунктов 2.2.1 – 2.2.3, 2.2.5. – 2.2.10. 2.2..12 — 2.2.15 Договора, если в течение 20 (Двадцати) календарных дней с момента, когда Арендодатель письменно уведомил Арендатора о необходимости устранения выявленных недостатков и/или причиненного ущерба, и недостатки и/ или ущерб не устранены, Арендодатель имеет право на односторонний внесудебный отказ от исполнения условий Договора, о чем письменно уведомляет Арендатора. Арендатор обязуется освободить и возвратить Помещение Арендодателю по Акту сдачи-приема в течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента получения такого уведомления.
2.3.3. В отношении любых товаров или иного имущества Арендатора и/или любых отделимых улучшений, которые не вывозятся Арендатором по истечении срока аренды, Арендодатель вправе, действуя по собственному выбору, либо (а)
счесть такое имущество оставленным, в таком случае такое имущество становится исключительной собственностью Арендодателя
, (б) либо удалить такое имущество из Помещения и/или хранить его, не отвечая перед Арендатором за его утрату; в) либо утилизировать оставленное имущество. Все расходы, понесенные Арендодателем в ходе такого удаления и/или хранения, подлежат возмещению Арендатором.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Анализ договора аренды нежилого помещения

Уважаемые эксперты, прошу провести правовой анализ договора аренды нежилого помещения от собственницы. Разъяснить возможные последствия для арендатора и его отличия от изначального договора.

Есть тонкость: Помещение зарегистрировано как единое 300 метров но сдается частями, так как были изолированы собственником ( предлагается 80м2 поэтому в договоре указано как ПОМЕЩЕНИЯ).

Будущий вид деятельности в помещении Физкультурно-оздоровительный. Мной планируется мелкая перепланировка в виде удаления гипсокартонной стены предыдущего арендатора, установки дополнительного тамбура из гипсокартона у входа от холодного воздуха, перекраска стен.

Планируемый мной срок аренды по 11 месяцев с ежегодной пролонгацией или переподписанием договора. Сумма оплаты аренды должна быть неизменна в течение этих 11 месяцев. Прилагаю так же файл типового изначального договора, который меня устраивал по наполнению.

Так же, хочется убрать любые неоднозначные толкования из договора, которые могут быть использованы арендатором как инструмент давления или расторжения договора с целью повысить стоимость оплаты в любой момент.

Ответы юристов (7)

по договору аренды от собственницы

3.1.4 — если будете делать перепланировку- получать обязательно письменное согласие арендодателя

+ 3.1.5 — все эти улучшения и изменения вам возмещены не будут

3.1.9 — для физкультурного центра не требуется получение сан. эпид заключения — но при вот такой ситуации

Есть тонкость: Помещение зарегистрировано как единое 300 метров но сдается частями, так как были изолированы собственником ( предлагается 80м2 поэтому в договоре указано как ПОМЕЩЕНИЯ).

его получить будет и невозможно

потому что помещение одно- 300 кв.м. а его делят условно перегородками на нужные

3.1.10 — не понятно какую территорию вы должны содержать- выходит вы уже общее имущество должны будете содержать в чистоте а не просто арендованное- имейте это в виду

тут можно истолковать как просто не сорить так и поддерживать порядок- уборка за ваш счет может быть в теории

3.1.15 — текущий ремонт на вас

это нормально и в общем то законом допускается но надо иметь в виду

3.1.21. — как минимум надо исправлять пункт и указывать что исправить вы должны только те изменения которые были сделаны ( если) без письменного разрешения арендодателя

все остальные изменения пускай исправляют за свой счет раз дали на это согласие

4.7 добавить что если нет претензий обеспечительный взнос возвращается в 10 дн срок с момента расторжения договора

у вас договор в плане оплаты- вступает в силу с 1 ноября 2017

а п. 7.1 — указывает что с 1 января 2017 — наверное опечатка но надо исправить

п. 8.1 договор может быть расторгнут есть вы просрочили аренд платеж 1 раз более чем на 7 дн — когда по закону нужно сделать минимум 2 просрочки подряд и только через суд будет такое расторжение

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

п. 8.2 — удалить — получается что если вы расторгаете договор досрочно но ваш обеспечительный взнос остается у арендодателя- это такой вид штрафа получается за расторжение

10.4 — могут раз в год арендодатель вам увеличить аренд плату но не более чем 15% без вашего согласия- в одностороннем порядке

ну и на плане лучше цветной ручкой обозначить все границы помещения который вам передается

Есть вопрос к юристу?

по договору аренды изначальный арендат

п. 2.2.3 на вас текущий ремонт

2.3 запрет на субаренду — может вам это не нужно но лучше знать об этом

3.3. арендная плата изменяется только при согласии 2 сторон что хорошо для вас

4.1.2 — у вас будет преимущественное право на заключение нового договора аренды — тоже хорошо для вас

4.5 суд — арбитраж московской области в случае споров- просто для сведения

этот договор куда менее конкретен конечно и куда более прост чем 1

ну и конечно тут никаких обеспечений нет

Добрый вечер, Василий.

Обратила бы внимание на раздел 8 договора в части возможности расторжения договора по инициативе арендатора.

Условие о том (п. 8.2 договора), что в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора гарантийный взнос остается у арендодателя в полном размере, не соответствует ГК РФ.

По смыслу ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж (в договоре указано про гарантийный взнос) — это средство обеспечения исполнения обязательств. Платеж может быть удержан, если арендатор нарушает условия договора. А если нет нарушений — то удержание будет неправомерным.

Дополнение: также в разделе 8 договора нет условий расторжения договора по инициативе арендатора.

ГК РФ Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Кроме того, советую переделать п. 4.1 договора и прописать: размер арендной платы не подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке. Поэтому п. 10.4 нужно исключить.

Также не совсем ясно содержание п. 4.2. про коммунальные услуги. К примеру, горячее водоснабжение относится к коммунальным услугам. Тогда что понимать под коммунальными услугами? Советую прописать более точно и конкретно перечень коммунальных услуг.

Как я уже писала выше, советую переделать п. 4.1 договора и прописать: размер арендной платы не подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке. Поэтому п. 10.4 нужно исключить.

В ГК РФ четко сказано:

ГК РФ Статья 614. Арендная плата

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

в целом коллеги все разобрали, лишь немного уточню

пункты договора Арендодателя 4.9. и 10.4 пересекаются между собой и могут дать возможность существенно увеличить арендную плату. на мой взгляд, учитывая краткосрочность аренды необходимо либо вообще исключить возможность изменения арендной платы, либо убрать 10.4 и пусть Арендодатель в судебном порядке доказывает, что обстоятельства изменились настолько, что надо повышать аренду.

кроме того, п.4.2. предусматривает необходимость доплаты переменной части арендной платы, но ничего не сказано про возврат/зачет переплаты, хотя и такое может быть.

в отношении обеспечительного платежа и его не возврата при Вашем досрочном расторжении аренды. данное условие закону не противоречит в силу ч.2 ст.381.1 ГК, но Вам не выгодно и обеспечительный платеж должен возвращаться Вам, особенно с учетом того, что платите Вы аренду авансом.

2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

по п.9.1 суд будет Арбитражный, т… к. обе стороны ИП, при чем тут Красногорск не понятно.

в целом краткосрочный договор, не особо отвечает, интересам Арендатора, если предстоят существенные расходы, т.к. за 11 месяцев Вам необходимо не только отбить расходы, а и начать получать прибыль. но решать, конечно, сторонам.

на мой взгляд, учитывая краткосрочность аренды необходимо либо вообще исключить возможность изменения арендной платы, либо убрать 10.4 и пусть Арендодатель в судебном порядке доказывает, что обстоятельства изменились настолько, что надо повышать аренду.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Анализ договора аренды нежилого помещения

Уважаемые эксперты, прошу провести правовой анализ договора аренды нежилого помещения. Разъяснить возможные последствия для арендатора и наличие возможных неоднозначных толкований.

Есть тонкость: Помещение зарегистрировано как единое 300 метров но сдается частями, так как были изолированы собственником ( предлагается 80м2 поэтому в договоре указано как ПОМЕЩЕНИЯ).

Мной планируется мелкая перепланировка в виде удаления гипсокартонной стены предыдущего арендатора, установки дополнительного тамбура из гипсокартона у входа от холодного воздуха, перекраска стен, по согласования с Арендодателем.

Ответы юристов (9)

Добрый вечер, Василий.

В разделе 8 договора нет условий расторжения договора по инициативе арендатора.

ГК РФ Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Уточнение клиента

А 8.2 не считается ?

21 Октября 2017, 21:49

Есть вопрос к юристу?

А 8.2 не считается ?

Пункт в такой редакции несколько неоднозначный. Было бы неплохо его перестроить по аналогии с п. 8.1.

Вызывает вопросы и содержание п. 4.2. про коммунальные услуги. К примеру, холодное водоснабжение относится к коммунальным услугам?

Советую прописать более точно про перечень коммунальных услуг.

Также советую указать в 4.1. договора, что размер арендной платы не подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке.

ГК РФ Статья 614. Арендная плата

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Дополнение: не соответствует закону п. 9.1 договора, так как стороны договора — ИП.

АПК РФ, Статья 27. Подведомственность дел арбитражному суду
1. Арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.
2. Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке (далее — индивидуальные предприниматели), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя (далее — организации и граждане).

Анализ договора аренды нежилого помещения

Добрый вечер! В разделе — 4. ПЛАТЕЖИ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ СТОРОН — необходимо точнее прописать момент произведения выплат. 1. Не прописан расчётный счёт арендодателя и его реквизиты как в данном пункте, так и в конце договора в разделе — 11. реквизиты и подписи сторон. 2. Не прописан иной способ — рекомендую прописать внесение платы или через расчётный счёт указав полные реквизиты счёта и (или) передачу денежных средств по расписке.

Уважаемые эксперты, прошу провести правовой анализ договора аренды нежилого помещения. Разъяснить возможные последствия для арендатора и наличие возможных неоднозначных толкований.

Предлагаю дополнить договор отдельным подпунктом: 1. Или денежные средства в соответствии с п.п. 4.1. Договора будут вноситься нанимателем путём перечисления денежных средств на банковский счёт №_______, Банка ______ открытый на имя наймодателя по реквизитам банка: ___________. 2. Или денежные средства в соответствии с п.п. 4.1. Договора будут вноситься нанимателем путём передачи наличных денежных средств в установленные договором сроки (а так же по предварительному согласованию даты и времени передачи) по средствам составления расписки в передачи-получении денежных средств в счёт оплаты найма по договору.Данный момент необходимо обязательно прописать что бы исключить различного рода не недопонимания. Денежные средства переводите на счёт с назначением платежа за найм жилого помещения или передавайте по расписке — что бы у вас оставались доказательства передачи денежных средств за найм и оплату депозита (про депозит так же укажите способ внесения отдельно).

Мной планируется мелкая перепланировка в виде удаления гипсокартонной стены предыдущего арендатора, установки дополнительного тамбура из гипсокартона у входа от холодного воздуха, перекраска стен, по согласования с Арендодателем.

В данном случае рекомендую направить письменное уведомление арендодателю, в котором подробно опишите свои желания и необходимые работы и соответственно просите согласовать данный момент и произведение ремонтных работ с выдачей письменного разрешения — это что бы потом так же не возникало проблем и лишних вопросов… С Уважением.

Также обращаю внимание не некорректность условий раздела 7 договора.

Содержание п. 7.2 договора при нарушении со стороны арендодателя (например, не передает помещения по акту приема-передачи) позволяет прийти к выводу о том, что что срок аренды может быть менее 11 месяцев. Нужно прописать так: «составляет 11 месяцев с 01.11.2017 года».

договор нормальный с учетом ранее данных рекомендаций.

но необходимо изменить подведомственность (п.9.1. Договора), прописывать о праве расторжения по ст.620 ГК не вижу смысла, т.к. норма закона в любом случае будет действовать, а надо прописывать основания для расторжения которых нет в ГК или отличающиеся от норм ГК (например, вместо через суд односторонний отказ), но если написали, то пусть.

Также обращаю внимание на обязанности сторон. Очень много обязанностей у арендатора (раздел 3), зато очень мало — у арендодателя (раздел 2). Необходимо соблюдать некий баланс.

ГК РФ Статья 1. Основные начала гражданского законодательства
1. Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Так же обратите внимание на акт приёма передачи помещений: 1. Не указан перечень установленной сантехники, а так же иного оборудования или предметов расположенного в помещениях (необходимо указать их перечень или указать — что в помещениях на момент сдачи не имеется каких либо вещей, предметов и оборудования за сохранность которого в последующем может нести ответственность арендодатель). 2. Далее —

Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду (во временное пользование) нежилые помещения общей площадью 81кв/м (Восемьдесят один) квадратный метр на первом этаже жилого здания (нежилое помещение №2), расположенного по адресу: Красногорск, ____, (далее по тексту – «Помещения»)

Необходимо дописать — передаёт помещения указанные в плане помещений, Приложении № 1 к настоящему договору. С Уважением.

Я посмотрел приложенный Вами текст договора аренды. В целом он не противоречит нормам права, составлен с изложением необходимых условий.

Вы верно заметили, что в договоре указаны помещения, передаваемые в аренду, без конкретизации их местоположения. Это надо бы продумать и с учетом условий конкретизировать арендуемые помещения.

В п. 3.1.21. договора предусмотрены условия, что в случае замены замков входных дверей арендатор обязан передать арендодателю дубликаты этих ключей. Но нет условия, что арендодатель может войти в помещение только в присутствии арендатора или его представителя.

в п. 1.3. договора записано: «Помещения передаются АРЕНДАТОРУ для использования согласно разрешенного использования, предусмотренного назначением Помещений и деятельности АРЕНДАТОРА». Здесь бы, мне кажется, нужно кратко расшифровать, в чем состоит деятельность арендатора.

В остальном, можно сказать, все правильно, если не считать, что в договоре много излишних фраз и повторений, что затрудняет восприятие его содержания.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.