Протокол разногласий к договору долевого участия

Рубрики Вопрос юристу

Памятка дольщику: что должен знать дольщик при заключении договора участия в долевом строительстве

Какие действия потребитель вправе совершить в своих интересах при заключении Договора участия в долевом строительстве, чтобы обезопасить себя?

На практике возникает множество вопросов, требующих дополнительного разъяснения. Как правильно оценить возможные риски сотрудничества с конкретным Застройщиком? Как правильно вести переговоры с Застройщиком при заключении Договора? Каким образом в дальнейшем можно и нужно контролировать действия Застройщика и ход строительства?

Эти и многие другие вопросы интересуют многих. В данной заметке специалисты нашей Компании постарались дать ответы на наиболее актуальные вопросы и подготовить некую «памятку» для граждан, желающих вложить деньги в долевое строительство.

Какие необходимые требования к форме и содержанию Договора участия в долевом строительстве установлены законом?

В соответствии с положениями ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с Законом, Договор участия в долевом строительстве должен содержать:

  • определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства;
  • способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

В случае, если какое-либо из перечисленных выше условий отсутствует в Договоре, такой договор, в соответствии с законом, считается незаключенным. Если Вам предлагают заключить Договор участия в долевом строительстве в отсутствие вышеуказанных условий или не регистрировать его, имейте это ввиду.

Какие документы потенциальный дольщик вправе запросить у Застройщика, чтобы оценить для себя риски вложения денег?

В соответствии со статьей 19 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», Застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в СМИ в случае, если для привлечения денежных средств дольщиков Застройщик использует рекламу. В иных случаях, Застройщик обязан предоставить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Информация в обязательном порядке предоставляемая Застройщиком широкому кругу лиц — проектная декларация — должна включать в себя информацию о Застройщике и информацию об объекте строительства:

1) Согласно положениям Статьи 20 указанного Федерального закона, информация о застройщике должна включать в себя следующую информацию:

  • информацию о фирменном наименовании, месте нахождения, режиме работы, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика – данную информацию потребителю имеет смысл проверить на соответствие данным ЕГРЮЛ;
  • о проектах строительства, в которых Застройщик принимал участие в течение 3 последних лет, (с указанием их места нахождения, сроков ввода в эксплуатацию — в соответствии с проектной документацией и фактических) – данная информация призвана помочь потребителю определить степень надежности Застройщика;
  • о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии и сроке ее действия;
  • о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Кроме того, согласно императивному указанию закона, Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся к нему лицу:

  • учредительные документы Застройщика – ознакомившись с данными документами, потенциальный дольщик сможет определить, кто обладает полномочиями на заключение соответствующего Договора со стороны Застройщика (например, определение цены Договора может быть отнесено Уставом к полномочию совета директоров Застройщика);
  • свидетельство о государственной регистрации Застройщика;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года;
  • аудиторское заключение за последний год осуществления Застройщиком предпринимательской деятельности.

2) В соответствии с указанным Федеральным законом, информация о проекте строительства, указанная в проектной декларации, должна включать в себя следующую информацию:

  • о цели, этапах и сроках реализации проекта строительства, о результатах экспертизы проектной документации, о разрешении на строительство;
  • о правах застройщика на земельный участок, о местоположении строящегося многоквартирного дома и об его описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство, о количестве в составе строящегося многоквартирного дома самостоятельных частей (квартир); о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме; о составе общего имущества в многоквартирном доме;
  • о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
  • о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
  • о планируемой стоимости строительства многоквартирного дома;
  • о перечне подрядчиков, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы;
  • о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору (поручительство банка по обязательствам застройщика, либо договор страхования гражданской ответственности застройщика, либо доказательства участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков);
  • об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства многоквартирного дома, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров участия в долевом строительстве.

Также по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

  • разрешение на строительство;
  • технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  • заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
  • проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
  • документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Таким образом, Застройщик обязан предоставить всю вышеперечисленную информацию, включенную Федеральным законом в состав проектной декларации, всем заинтересованным лицам (посредством размещения в СМИ, либо путем предоставления конкретному лицу).

Поскольку на практике, исходя из средне-невысокого уровня юридической грамотности основной массы граждан-потребителей, Застройщики часто пренебрегают своей обязанностью по предоставлению данной информации, к данной статье приложен Типовой запрос Застройщику с просьбой предоставить все необходимые документы и информацию.

Запросить у Застройщика вышеперечисленные документы важно не только для того, чтобы установить соответствие законодательству деятельности Застройщика и оценить риски на этапе заключения Договора, но также и для того, чтобы обезопасить дольщика на случай возможных нарушений со стороны Застройщика и связанных с этим судебных споров.

Какова ответственность Застройщика за предоставление недостоверных/неполных сведений, предоставление которых является обязанностью Застройщика, в соответствии с 214-ФЗ?

За невыполнение Застройщиком данной обязанности предусмотрена административная ответственность, установленная статьей 14.28 КоАП РФ: за опубликование в СМИ проектной декларации, содержащей неполную либо недостоверную информацию, а также за предоставление неполной или недостоверной информации, предоставление которой для Застройщика обязательно – на Застройщика может быть наложен штраф от 200 000 до 400 000 рублей (на должностное лицо – от 5 000 до 15 000 рублей).

  • для Московской области это — Управление контроля за долевым участием в строительстве (в составе Министерства строительного комплекса) (вместо упраздненного Комитета МО по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью);
  • для Москвы — Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства.

Является ли Договор участия в долевом строительстве договором присоединения? Каким образом потребитель может согласовать условия Договора с Застройщиком при его заключении?

На практике представители Застройщика нередко утверждают, что предлагаемые ими для заключения Договоры участия в долевом строительстве являются типовыми, и никакие изменения в них вносить нельзя. Многие отказываются даже обсуждать какие-либо правки к договору. Но законно ли это?

В соответствии со ст.428 ГК РФ, существует особый тип договора — договор присоединения, условия которого определяются исключительно одной из сторон и могут быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

Вопрос, является ли Договор участия в долевом строительстве договором присоединения – спорный, однако совокупность всех факторов позволяет сделать вывод о том, что данный Договор не является договором присоединения.

Растиражированные образцы текстов Договора, предоставляемые потенциальным дольщикам, в том числе с использованием сети Интернет – не могут быть отнесены к указанным формулярам (стандартным формам). Кроме того, поскольку в типовом Договоре участия в долевом строительстве, обычно предоставляемом Застройщиком, не указаны: объект строительства, цена Договора, порядок оплаты и другие существенные условия, которые добавляются в типовой Договор индивидуально по каждому дольщику – Договор участия в долевом строительстве в целом нельзя отнести к договорам присоединения, т.к. договоры присоединения в принципе исключают возможность формулирования в договоре условий, отличных от стандартных.

Итак, поскольку Договор участия в долевом строительстве не отнесен законом к типу договоров присоединения, потребитель вправе вести переговоры с Застройщиком по условиям заключаемого контракта. Потенциальный дольщик может заявить о своих предложениях путем составления протокола разногласий к предложенному проекту Договора и направления такого протокола Застройщику. В соответствии с практикой делового оборота, на такой протокол Застройщиком должен быть дан письменный ответ.

Безусловно, участие в таких переговорах по условиям Договора участия в долевом строительстве требует знания особенностей ведения делового оборота, в связи с чем было бы разумно обратиться за помощью к специалистам (юристам).

Как вести себя потребителю в случае «навязывания» дополнительных услуг при заключении Договора участия в долевом строительстве с Застройщиком?

На практике часто встречается ситуация, когда гражданам при заключении Договора участия в долевом строительстве навязываются (Застройщиком, а чаще – лицами, выступающими в качестве агентов Застройщика) дополнительные услуги.

Например, в виде необходимости предварительно заключить с агентом Застройщика договор бронирования квартиры, либо навязывание услуг по государственной регистрации Договора долевого участия и оформлению права собственности. Отказ от подобного рода услуг часто влечет устный отказ от заключения основного Договора участия в долевом строительстве.

Между тем, подобные действия Застройщика и уполномоченных им лиц прямо противоречат положениям п.2 ст.16 ФЗ «О защите прав потребителей», где устанавливается запрет обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.

Гражданин, который был вынужден заключить навязанный ему договор подобного рода (бронирования квартиры, оказания услуг по государственной регистрации основного договора) вправе обратится в суд, чтобы вернуть оплату по навязанной услуге и взыскать проценты.

Для этого необходимо документально зафиксировать отказ Застройщика (обычно устный) от заключения Договора долевого участия при отказе потребителя от навязанных услуг, направив в адрес Застройщика (напрямую, минуя его агента) соответствующую претензию.

Как дольщик может контролировать процесс строительства объекта уже после заключения им Договора участия в долевом строительстве?

Гражданам – вкладчикам нельзя забывать о том, что после заключения Договора участия в долевом строительстве во многих случаях все только начинается, ведь дом в реальности еще не существует.

В соответствии с положениями ч.4 ст.20 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», Застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, о фактах внесения изменений в проектную документацию, а также ежеквартально вносить в проектную декларацию актуальные изменения, касающиеся финансового результата текущего года, размеров кредиторской и дебиторской задолженностей Застройщика.

Все вышеуказанные изменения подлежат опубликованию в порядке, аналогичном опубликованию проектной декларации. Невыполнение Застройщиком данной обязанности влечет возникновение у дольщика права обратится в суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения (в порядке ч.7 ст.19 ФЗ).

На практике дольщику целесообразно следить за реализацией проекта строительства путем периодического запроса у Застройщика проектной документации для ознакомления (аналогично запрашиванию документов перед заключением Договора).

Кроме того, дольщику целесообразно осуществлять текущий контроль за реализацией проекта строительства посредством осуществления следующих мероприятий:

  • подписаться на обновления, зарегистрировавшись в системе «Мой арбитр» – в отношении появления судебных дел в отношении Застройщика и его учредителей (данная система позволяет оперативно отслеживать появление судебных дел в системе арбитражных судов в отношении конкретного участника);
  • проверять наличие судебных дел в отношении Застройщика и его учредителей на сайте районного суда общей юрисдикции по месту расположения строящегося объекта и по месту регистрации Застройщика;
  • периодически запрашивать у Застройщика информацию, касающуюся его финансового состояния (финансовый результат текущего года, размеры кредиторской и дебиторской задолженности), а также информацию об изменениях, внесенных в проектную декларацию;
  • отслеживать фактическое строительство объекта (реализация проекта в реальности по месту его нахождения).

Безусловно, для гражданина, не имеющего юридического образования, разобраться во всем массиве информации по вопросам заключения Договора участия в долевом строительстве весьма непросто. А еще сложнее – сделать верные выводы и правильно определить риски при заключении Договора с конкретным Застройщиком на конкретный объект.

Учитывая стоимость недвижимости, и тот факт, что покупка недвижимости для обычного человека – крайне серьезный и ответственный шаг, было бы целесообразно потратить определенную сумму денег на то, чтобы обратиться к специалистам. В сравнении с ценой квартиры, оплата услуг высококвалифицированных юристов не высока, но при этом вы сможете быть уверены, что вкладываете свои деньги правильно.

При оценке рисков заключения Договора участия в долевом строительстве по конкретному объекту специалистами нашей компании разрабатывается мотивированный отчет, где подробно указываются все факторы и риски для потенциального дольщика.

Задать вопрос, обратиться за помощью к специалистам нашей компании Вы можете по телефонам и электронной почте, указанным в разделе Контакты

Если Вас заинтересовала тема статьи, также рекомендуем Вам познакомиться с презентацией: Проверка недвижимости с использованием сети интернет.

Протокол разногласий к акту приема-передачи квартиры по ДДУ, можно ли оформить?

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста!

Можно ли оформить протокол разногласий к акту приема-передачи квартиры по ДДУ?

Есть вопросы по следующим пунктам в акте.

1. «Дольщик подтверждает, что работы выполнены в полном объёме в соответствии с проектно-сметной документацией.»

Дольщику проектно-сметная документация не предоставляется и оценить полное соответствие этой документации, считаю, что дольщик не может. Можно ли настаивать, чтобы этот пункт был исключён?

2. «Дольщик подтверждает, что не имеет претензий по срокам передачи объекта, качеству выполненных работ»

Имело место нарушение сроков передачи. Соответственно застройщик должен выплатить неустойку. Как это отразить в акте?

По поводу отсутствия претензий по качеству хочу заменить на «видимых недостатков на момент составления акта нет». Имею ли такое право?

Ответы юристов (1)

Ольга, Вы имеете полное право вносить свои замечания в акт приема-передачи.

Относительно проектно-сметной документации необходимо внимательно изучить договор Долевого участия, что там про это сказано. Очень часто Проектно-сметная документация выкладывается на сайте Застройщика или в ином общедоступном месте.

Нарушение сроков обязательно зафиксируйте, сможете потом в суде взыскать неустойку. Для этого в акте укажите действительную дату получения недвижимости.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Протокол разногласий

Наша семья вступила в долевое строительство.

Это жилье эконом класса, на стадии заключения договора на наши замечания и предложения не реагировали, говорили если не хотите не подписывайте. (нас не устраивал коэффициент лоджий, нам посчитали его за 1).

Все пункты ДДУ мы выполнили (вовремя внасили платежи за квартиру), теперь сроки сдачи дома переносят на 2 квартала. Хотелось бы составить протокол разногласий по пересчету лоджии, поскольку мы обязательства выполнили, а застройщик нет.

Имеем ли мы право просить? На какой Закон нам ссылаться?

Если есть возможность не могли бы Вы набрасать примерный текст протокола.

Ответы юристов (1)

Когда договор заключен (подписан и зарегистрирован в Росреестре), писать протокол разногласий поздно. Если сроки сдачи переносят, то Вам не нужно подписывать соглашение о переносе сроков. В этом случае, Вы имеете право требовать с застройщика выплатить Вам неустойку.

В соответствии со ст. 6 Закона «Об участии в долевом строительстве»:

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, Вы можете направить письменную претензию застройщику с требованием выплатить неустойку, в случае отказа, можете обратится в суд.

Если Вам нужно подготовить письменные документы, обращайтесь в личный чат.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Меняем ДДУ под себя

Согласно положениям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) заключение договора участия в долевом строительстве является основным способом привлечения застройщиками денежных средств граждан в целях жилищного строительства, наряду с выпуском жилищных сертификатов и созданием жилищно-строительных (жилищных накопительных) кооперативов.

Привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение этого общего правила действующим законодательством прямо запрещено.

По договору участия в долевом жилищном строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Существенные условия ДДУ

Пунктом 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ установлен перечень так называемых существенных условий договора участия в долевом строительства (то есть условий, без согласования которых договор считается незаключенным). К числу таких существенных условий относятся следующие позиции:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Итак, какие из этих пунктов может изменить будущий дольщик на этапе переговоров с застройщиком

Определение конкретного объекта долевого строительства:

Как напрямую следует из нормы Федерального закона № 214-ФЗ, конкретный объект долевого строительства должен быть определен в соответствии с проектной документацией. Соответствие проектной документации является одним из критериев, определяющим качество построенного объекта долевого строительства (пункт 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ).

Помимо этого, существенное изменение проектной документации (в том числе, существенное изменение размера объекта долевого строительства) является основанием для расторжения договора участия в долевом строительстве в судебном порядке по требованию участника долевого строительства (подпункт 2 пункта 1.1 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ).

Основные положения проектной документации должны быть отражены в проектной декларации застройщика. Примечательно, что застройщик обязан по требованию участника долевого строительства предоставить ему для ознакомления проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, с тем, чтобы гражданин имел максимально наглядное представление о квартире, которую он впоследствии получит в собственность.

Срок передачи объекта долевого строительства:

Пункт 1 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ содержит жесткое требование о том, что срок передачи застройщиком объекта долевого строительства гражданину должен быть единым для всех участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома или блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

По этой причине условие о сроке передачи объекта долевого строительства фактически устанавливается не по соглашению сторон каждого конкретного договора участия в долевом строительстве, а императивно предлагается самим застройщиком. Следовательно, потенциальный участник долевого строительства может либо согласиться с предложенным условием, либо вообще отказаться от заключения договора.

Довольно-таки часто на практике возникает ситуация, когда строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок. В этом случае в соответствии с пунктом 3 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Вопрос об изменении предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства и внесении соответствующих корректировок в ранее заключенный договор путем заключения дополнительного соглашения будет решаться на общих основаниях, установленных гражданским законодательством, то есть по соглашению сторон либо в судебном порядке в связи с существенным изменением обстоятельств.

Если же дополнительное соглашение к договору заключено не будет и, соответственно, срок передачи объекта долевого строительства не будет перенесен, на застройщике лежит обязанность выплатить гражданину неустойку в размере 2/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора за каждый день просрочки.

Цена договора участия в долевом строительстве:

Под ценой договора в силу пункта 1 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Цена договора, в отличие от срока передачи объекта долевого строительства, может устанавливаться по соглашению сторон при заключении каждого конкретного договора участия в долевом строительстве. Иными словами, действующее законодательства не содержит норм, устанавливающих, что цена договора является единой для всех участников долевого строительства.

Договором могут быть предусмотрены случаи изменения цены и после его заключения, а также условия такого изменения. В этом случае изменение изначально установленной цены допускается лишь по соглашению сторон.

Гарантийный срок объекта долевого строительства:

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Действующее законодательство налагает запрет на включение в договор участия в долевом строительству условий, которые освобождают застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства. Такого рода условия согласно пункту 4 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ являются ничтожными.

При этом гарантийный срок должен быть установлен договором и для самих объектов долевого строительства не может составлять менее чем пять лет, а для технологического и инженерного оборудования – менее чем три года (пункты 5, 5.1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ).

Закон оставляет неизменными…

Федеральный закон № 214-ФЗ в ряде случаев предопределяет содержание условий договора участия в долевом строительстве, не позволяя его сторонам заключить договор на иных условиях.

Например, законодательно установлен размер ответственности за нарушение участником долевого строительства установленного договором срока внесения платежа (неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки), а также за нарушение застройщиком предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства (для граждан – 2/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора за каждый день просрочки).

А если я не согласен

В случае несогласия с какими-либо условиями договора об участиив долевом строительстве гражданин после ознакомления с проектом договора может составить и направить застройщику так называемый протокол разногласий с предложением исключить из текста договора какие-либо пункты, изменить их содержание или дополнить договор новыми положениями.

Обычно содержанием такого рода протоколов разногласий являются предложения, связанные с уровнем отделки объекта долевого строительства (как в сторону увеличения уровня отделки, так и в сторону его снижения), а также с необходимостью монтажа дополнительного оборудования.

Предложения потенциального участника долевого строительства могут также касаться и цены договора, а также порядка ее уплаты. Однако шансы гражданин на удовлетворение застройщиком такого протокола разногласий крайне низки.

Иногда, не имея возможности общаться с застройщиком «на равных», граждане подписывают договор участия в долевом строительстве на заведомо невыигрышных условиях, а в ряде случаев – даже на условиях, не соответствующих Федеральному закону № 214-ФЗ.

В подобных случаях следует принимать во внимание, что в силу пункта 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей, которое предоставляет гражданам дополнительные гарантии защиты.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Таким образом, даже подписав договор на условиях, ухудшающих его положение по сравнению с Федеральным законом № 214-ФЗ, гражданин не будет лишен возможности отстаивать свои права со ссылкой на то, что в этой, «ухудшающей» его положение части, договор применению не подлежит.

Более того, пунктом 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя (для юридических лиц – административная ответственность в виде административного штрафа в размере от 10 000 до 20 000 рублей).

Полномочиями по привлечению недобросовестных застройщиков к административной ответственности по указанной статье наделена Федеральная службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.

В судебной практике встречаются примеры, когда застройщики привлекались к административной ответственности, в частности, за включение в договор следующих условий:

— возложение на гражданина обязанности заплатить аванс за шесть месяцев за услуги по договору с управляющей организацией (противоречит части 1 статьи 157 Жилищного кодекса РФ);

— лишение гражданина установленной законом возможности выбора, в какой суд обратиться в суд обратиться за защитой своих прав: по месту нахождения застройщика, по месту жительства или пребывания самого гражданина либо по месту заключения или исполнения договора (противоречит пункту 2 статьи 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» ).

Образец протокола разногласий к договору

Протокол разногласий — образец его заполнения на конкретном примере и бланк можно скачать в нашей статье. Когда и как оформляется протокол разногласий к договору, читайте далее.

Бланк протокола разногласий к договору.doc

Образец заполнения бланка протокола разногласий к договору.doc

Когда требуется оформить протокол разногласий: скачать пример

Под протоколом разногласий в ч. 1 ст. 445 Гражданского кодекса РФ понимается извещение об акцепте на иных условиях. Протоколом разногласий к договору согласовываются/уточняются/корректируются отдельные пункты договора, с редакцией которых у одной из сторон возникло несогласие либо содержание которых оказалось неоднозначным.

Несмотря на то что данный термин появляется только в статьях об обязательном заключении договора (исключительном случае, нетипичном для свободных по умолчанию договорных отношений), протоколы разногласий широко применяются для заключения самых разных договоров.

ВАЖНО! В случае обязательного заключения договора многое в урегулировании разногласий определяет упомянутая ст. 445 ГК РФ. Однако предложенный законодателем регламент диспозитивен: он не действует, если закон или соглашение сторон предусмотрели иное правило.

В отношении прочих соглашений, следующих правилу свободы договора, порядок урегулирования разногласий полностью находится в руках сторон, однако необходимо учитывать требования ст. 437–443 ГК РФ.

В гражданском законодательстве нет требований к оформлению протокола разногласий. Форму данного документа диктует практика делового оборота и особенности отношений конкретных сторон (например, есть крупные компании, предпочитающие работать по своим формам протоколов, находящимся в свободном доступе на их официальном сетевом ресурсе).

Скачать образец протокола разногласий к договору можно здесь: Бланк протокола разногласий к договору.

Как составить и написать протокол разногласий: оформление бланка/формы

Заполняя образец протокола разногласий, обязательно необходимо включить в него сведения:

  • о соглашении, пункты которого корректируются;
  • дате и месте составления (полные реквизиты, включая банковские, указывать необязательно — они содержатся в договоре);
  • предложенной составителем протокола редакции соответствующего пункта договора.

В образцах протоколов разногласий обычно предусматривается табличка из 2 или 3 столбцов. Если их 2, то в 1-м приводится формулировка пункта из текста договора, а во 2-м — встречное предложение стороны, получившей оферту. Далее под таблицей уточняется, в чьей редакции принят указанный пункт договора. Если столбцов 3, то в 1-м излагается содержание спорного пункта договора в старой редакции, во 2-м — в новой, а в 3-м — в окончательной.

Заполненные образцы протоколов разногласий оформляются в виде приложений к договору.

В нашей статье вы можете скачать образец оформления протокола разногласий на конкретном примере: Образец заполнения бланка протокола разногласий к договору

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В случае урегулирования преддоговорных разногласий посредством протокола на таковой делается ссылка при подписании договора.

Таким образом, протокол разногласий призван урегулировать и привести к единому различные мнения сторон по поводу определенных пунктов договора. Детали его оформления отданы законодателем на усмотрение субъектов оборота. Подписание протокола необходимо оговорить в договоре.