При сдаче квартиры как правильно составить договор

Рубрики Вопрос юристу

Оглавление:

Как правильно составить договор аренды

При сдаче квартиры в аренду важно уметь правильно задокументировать факт передачи недвижимости арендатору. Правильно составленный договор оговаривает обязанности обеих сторон и служит надежной защитой интересов обеих сторон. Вероятность возникновения неприятных неожиданностей все же есть, но имея на руках договор вы легко докажете свою правоту.

Чем найм отличается от аренды?

Те, кто раньше не сталкивался со сдачей недвижимости, путают понятия найма и аренды. Отличие есть и в том, кто будет снимать квартиру/дом и в ряде положений договора:

  • договор аренды квартиры – сдает недвижимость физлицо, а снимает юрлицо, возможен вариант заключения договора между 2 юрлицами;
  • договор найма – заключается только между физическими лицами.

Оба документа предусматривают переход собственности за оговоренную плату в пользование арендатора (срок действия оговаривается заранее). Но несмотря на внешнее сходство есть ряд отличий между ними:

  • договор аренды квартиры может составляться на любой срок, достаточно просто указать его в документе (сроки можно и не указывать, в таком случае аренда считается бессрочной). А вот в случае найма максимальный срок составляет до 5 лет. Если в документе будет указан срок, превышающий максимальный, то считается, что договор все равно заключен на 5-летний срок;
  • когда заключается договор аренды (между физлицом и юрлицом), он регистрируется в Росреестре. Делать это не нужно, если речь идет о найме, то есть соглашении между двумя физическими лицами. Также регистрация необязательна, если юрлицо арендует помещения на срок до 1 года;
  • расторгнуть соглашение об аренде жилого помещения обе стороны могут без суда либо по решению суда, если компромисс найти не удалось. В случае с наймом договор расторгается только по решению суда.

С точки зрения арендодателя выгоднее работать с юридическими лицами, в таком случае долг по аренде жилого помещения будет легче взыскать. У компании всегда найдется либо имущество под залог, либо остаток на счету.

Что указывается в договоре?

Несмотря на внешнюю схожесть договор аренды и найма базируется на разных главах ГК РФ – 34 и 35 главы соответственно.

При аренде помещения у обеих сторон есть ряд обязанностей:

  • арендодатель обязуется предоставить помещения в пользование второй стороне. Состояние квартиры/дома должно быть пригодным для проживания, в противном случае арендатор может обратиться в правоохранительные органы;
  • когда заключается договор аренды квартиры, арендодатель обязан уведомить вторую сторону обо всех недостатках;
  • арендатор обязуется использовать квартиру/дом только в качестве жилого помещения. Как вариант – компания снимает жилье для своих иногородних сотрудников;
  • арендатор обязан вовремя вносить оплату и гарантировать сохранность квартиры дома. Если заключался договор аренды квартиры с мебелью, то гарантируется и сохранность мебели.

В документе обязательно указываются:

  • срок его действия, если договор аренды жилого дома заключается бессрочно, то желательно указать условие, которое позволит прекратить его действие. Например, по желанию обеих сторон;
  • обозначаются обе стороны (с указанием паспортных данных, а также места регистрации гражданина);
  • идентификационные данные по недвижимости. Если речь идет об аренде частного жилого дома, то помимо адреса указываются и постройки на участке, этажность дома;
  • стоимость аренды, желательно обозначить и порядок выплат, чаще всего указывается и порядок оплаты коммунальных услуг (какая из сторон будет их оплачивать);
  • мебель и техника, находящаяся в квартире;
  • дополнительные условия проживания, например, запрет на курение, домашних животных и т. д.

Иногда договор аренды дополняется актом сдачи квартиры/дома арендатору. В нем – подробная перепись техники и мебели, находящейся в квартире и описание самого дома/квартиры.

Если договор аренды квартиры или дома предусматривает последующий ее выкуп, то сделка заключается по форме для купли-продажи недвижимого имущества. То есть руководствоваться следует уже 624 статьей ГК РФ.

Образцы договоров

Договор аренды квартиры простой, но чтобы облегчить вашу задачу мы подготовили образцы всех возможных договоров для сдачи жилого помещения в наем или в аренду. Скачать их можно абсолютно бесплатно.

Арендатор юрлицо, в таком случае понадобятся следующие документы:

  • аренда помещения юрлицом у физлица;
  • аренда, дающая право на выкуп недвижимости в будущем. В отличие от обычного этот договор аренды требует от арендодателя предоставить подтверждение того, что на сдаваемую недвижимость никто не будет претендовать в будущем. В частности, супруг/супруга, дети и т. д.

Если жилье сдается физлицу:

  • обычный договор сдачи жилья;
  • то же, но договор аренды предусматривает сдачу квартиры/дома с мебелью и техникой;
  • договор + акт и опись. Стандартный договор, но дополнительно в отдельном акте идет опись техники и мебели;
  • упрощенная версия. Сам по себе договор аренды квартиры простой, но по ссылке можно скачать упрощенную версию объемом всего в 1 страницу;
  • еще один вариант упрощенного договора. Несмотря на малый объем, договор аренды содержит всю нужную информацию.

Заключение

Договор аренды квартиры составить не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Нужно всего лишь четко указать обязанности сторон и выполнить опись имущества, если квартира сдается с техникой-мебелью. Мы советуем проконсультироваться с юристами перед заключением договора для того, чтобы подобрать оптимальный вариант для вашей ситуации. Представленные договоры можно использовать как образцы, дополняя их при необходимости нужной информацией.

В отдельном материале мы рассматриваем вопрос аренды жилого и нежилого помещения. Образец договора можно скачать там же.

Аренда жилья: как снять квартиру и не попасть на мошенников

Желание сэкономить может привести прямо к аферистам

В Украине примерно 1,4 млн человек снимают жилье, подсчитали в Минрегионразвития. В действительности число намного больше. Только переселенцев из оккупированных территорий в стране 1,5 млн. Точное количество арендаторов никто не может назвать. Одна из причин – 70% сделок по аренде жилья проводят в тени.

Пока чиновники думают, как поменять правила аренды, мошенники вовсю пользуются ситуацией. Аферисты наживаются как на собственниках квартир, так и на арендаторах.

Как снять жилье и не стать жертвой мошенников, разбирался сайт «Сегодня».

Какие ошибки делают арендаторы

Хороший ремонт, новая мебель, пешая доступность к метро и цена ниже, чем в среднем по рынку. Так аферисты забрасывают удочку на сайтах объявлений. Но стоит проверить фотографии и оказывается, что такую же квартиру сдают в еще парочке городов.

Если цена значительно меньше средних по району – это один из признаков, что объявление разместил мошенник, предупреждает риелтор-эксперт по недвижимости Анна Подсадник. Зачастую, если позвонить по указанному номеру, якобы собственник квартиры начнет рассказывать о большем спросе, и чтобы стать единственным кандидатом, попросит перевести на карту предоплату. И на такие схемы ведутся.

Фото: архив

Съемщики жилья не читают договора и не проверяют документы – это самая большая ошибка, добавляет Платон Даниленко, партнер юридической фирмы «Экспатпро». Хотя проверить подлинность документов можно самостоятельно. Если квартиру сдает не собственник лично, а другой человек по доверенности, то саму доверенность можно проверить на rnb.nais.gov.ua. На сайте nd.dmsu.gov.ua – посмотреть, не числится ли паспорт человека утерянным или недействительным.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Пять ошибок арендатора

  • Не подписывает договор аренды, договаривается с арендодателем на словах.
  • Подписывает договор аренды не с собственником недвижимости.
  • Не уточняет условия расторжения договора, кто будет оплачивать мелкий ремонт (например, поломался кран, стиральная машинка, холодильник).
  • Перед заселением не проверяет исправность бытовой техники, замков, кранов.
  • Не оговаривает расторжение договора в случае форс-мажора.

Что спросить у арендодателя и как составить договор

Стоит поинтересоваться у арендодателя, сдавалось ли жилье раньше и почему съехали предыдущие арендаторы – советует Платон Даниленко.

Узнать, есть ли задолженности по коммуналке и как нужно будет платить по счетам: по счетчикам или по нормативам. Можно попросить последние квитанции, чтобы посмотреть, есть ли задолженность. Чтобы долги не легли на кошелек арендатора, в договоре нужно прописать текущие показания счетчиков. Стоит спросить, возможно ли зарегистрировать место проживания в установленном законом порядке, и не зарегистрированы ли по этому адресу юрлица.

«Обязательно нужно согласовать порядок расторжения договора и прописать обязанность собственника уведомить о прекращении договора за длительный срок до момента, когда арендаторы должны фактически освободить помещение», – говорит юрист.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Если квартира имеет несколько собственников, нужно получить согласие от каждого из них. Ведь может оказаться, например, что один из них решил передать жилье в аренду, а другие вообще об этом ничего не знали, отмечает старший партнер адвокатского бюро «Дроздова и партнеры» Михаил Гончаров.

«Если есть недостатки в работе бытовой техники, наличие сломанной техники или приборов, повреждений на мебели или ином оформлении квартиры, требуйте от арендодателя указать об этом в отдельном акте приема-передачи жилья. И пусть этот акт будет зафиксирован в договоре как его неотъемлемое приложение. Опять же, вы не будете отвечать за те повреждения имущества собственника жилья, которые не наносили. Тем более, согласно статье 815 Гражданского кодекса Украины, именно в обязанности нанимателя принадлежит сохранение жилья в надлежащем состоянии», – добавляет адвокат.

Затем можно составлять договор. Только после подписания соглашения арендатор оплачивает аренду и услуги посредников. В договоре нужно решить как можно больше вопросов, чтобы не было проблем в будущем.

Основные пункты в договоре аренды:

  • Что сдается, адрес
  • Кто сдает (ФИО, его паспортные данные и идентификационный код).
  • Документы, подтверждающие право собственности.
  • На какой срок заключается договор аренды.
  • За какой период собственник должен предупредить арендатора об освобождении жилья. В каких случаях расторгается договор аренды, и что должны стороны возместить друг другу.
  • Размер арендной платы.
  • Кто делает мелкий ремонт.
  • Какая сумма передавалась в момент подписания договора аренды.
  • Какая техника и мебель есть в квартире/доме.
  • Показания счетчиков на коммунальные услуги. Какие коммунальные оплачивает арендатор.

Стоит ли искать жилье через риелторов и агентства

Есть два вида посредников. Одни ходят вместе с арендатором, показывают варианты квартир, и берут оплату за свои услуги после подписания договора аренды. Другие выдают список телефонов якобы свободных квартир и берут деньги наперед. Последний тип посредников официально берут деньги за «информационные услуги».

Фото: архив

Отличить первых от вторых просто, говорит Анна Подсадник. Все дело в стоимости услуг. Риелторы берут за свою работу 50% от месячной арендной платы. Компании, предоставляющие «информационные услуги», – 300-500 грн.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Чтоб не попасть на так называемую «информационную» услугу, нужно внимательно посмотреть договор, который предлагает заключить агентство или риелтор, советует Платон Даниленко. Главное – не подписывать ничего, пока жилье не нашли.

«Как правило, мошенники привлекают ценами на жилье, которые значительно ниже реальных рыночных. Человеку дают список с номерами телефонов собственников жилья. Такой «собственник» сразу же соглашается на встречу для просмотра. Но когда такая встреча должна вот-вот состояться, то находится тысяча причин: срочная командировка, мама в больнице, задержали на работе. При повторном звонке потенциальному арендатору заявят, что они наглые и невоспитанные, что сдавать таким людям желания уже нет. Как правило, такой «собственник», номер которого предоставляется людям, сидит в соседнем кабинете. Поэтому надежнее пойти в агентство недвижимости, заплатить запрашиваемые риелторами 50% от стоимости месячной аренды, но уже после подписания договора аренды», – говорит Даниленко.

Как составить договор аренды жилья (образец, бланк)?

Договор аренды жилья образца 2018 года — документ, необходимый каждому, кто собирается снимать или сдавать квартиру. Как составить договор аренды между физическими лицами, какие нюансы следует учесть и как обойтись без услуг юриста, расскажем в нашей статье. Здесь же приведем подробный алгоритм составления договора и его образец, который можно скачать в один клик.

Обязательно ли составлять договор аренды жилья

Строго говоря, если речь идет о сдаче или съеме квартиры между физическими лицами, то уместнее говорить о договоре найма жилого помещения. Однако с точки зрения права, название соглашения большого значения не имеет, главное его содержание. Поэтому для удобства в дальнейшем мы будем именовать соглашение сдачи-съема жилья договором аренды.

Итак, договор аренды (или найма) должны заключать все, независимо от отношений сторон. Даже если вы по своей доброте пустили в квартиру пожить родственника или друга бесплатно, лучше оформить отношения в письменном виде — в такой ситуации заключается договор безвозмездного найма жилья (см.: Что такое и как составить договор безвозмездного найма жилого помещения?). По крайней мере, так вы сможете избежать возможных споров по поводу того, кто оплачивает коммунальные услуги и не слишком ли много времени жилец проводит под душем или перед телевизором.

И уж куда более актуален вопрос о договоре, если за снимаемое жилье квартирант обязан платить. Вопросы, связанные с порядком пользования помещением и размером или сроками выплат арендной платы вполне могут закончиться судом — ст. 162 ГК РФ прямо говорит, что при отсутствии письменного договора в суде нельзя использовать свидетельские показания. Кроме того, согласно все тому же Гражданскому кодексу, письменная форма не только прямо предусмотрена для договоров аренды или найма жилья (ст. 674 ГК), но еще и должна использоваться во всех случаях, когда имеет место одно или оба следующих условия:

  • хотя бы одной стороной сделки выступает юридическое лицо;
  • сделка на сумму свыше 10 000 рублей заключается между физическими лицами, то есть гражданами.

В случае с жильем особенно актуально последнее условие — месячная стоимость аренды квартиры в Москве, Санкт-Петербурге или другом крупном городе сейчас обходится заметно дороже.

Можно ли составить договора аренды жилья самостоятельно без юриста

Сам по себе договор аренды (точнее, коммерческого найма, если речь идет о сделке двух граждан) не относится к числу чрезмерно сложных документов. Любой грамотный человек, потратив некоторое время на изучение законодательства и сравнение разных бланков договоров аренды жилья, во множестве имеющихся на правовых сайтах или юридических форумах, сможет самостоятельно составить такой договор.

Однако бывают случаи, когда лучше все-таки обратиться к профессионалу. Обычно такая потребность возникает, если:

  • есть сомнения в том, что арендодатель имеет право сдавать квартиру;
  • договор заключается через посредника, в добросовестности которого вы не уверены;
  • размер платы за жилье слишком сильно отличается от того, что просят за аналогичные квартиры в том же районе города.

В этом случае вам лучше будет предварительно проконсультироваться с юристом, а то и заказать составление договора аренды, содержащего те условия, которые смогут защитить ваши права.

Что должен содержать типовой договор аренды жилья. Скачать образец 2018 года бесплатно

В гражданском праве предусмотрено понятие существенных условий договора. Если они в тексте не отражены, то договор считается не то что недействительным, а просто незаключенным. Применительно к аренде жилья существенными будут условия:

  • о личности арендодателя и арендатора;
  • предмете договора (признаки жилого помещения, позволяющие однозначно определить, что именно сдается в аренду);
  • размере арендной платы (в принципе, ее можно не указывать, но тогда вы получите не договор аренды/найма, а договор о безвозмездном пользовании жилым помещением).

Скачать заполненный образец договора аренды жилья 2018 года вместе с актом приема-передачи квартиры можно бесплатно на нашем сайте.

Структура договора аренды жилья

Разумеется, только существенными условиями договор ограничиваться не должен. То, в каком виде должен оформляться такой договор, прямо в законе не указано (за исключением, разумеется, случаев с требованием обязательной письменной формы), однако на практике сложились определенные правила, касающиеся структуры договора аренды жилья.

Так, договор должен содержать следующие разделы:

  1. Преамбула. Здесь указывается наименование договора («Договор аренды жилого помещения» или, что более правильно с юридической точки зрения, «Договор найма жилого помещения»), место и дата его заключения, имена или наименования (для юридических лиц) сторон, а также их сокращённые наименования, которые будут употребляться далее по тексту договора.
  2. Предмет договора. Здесь должно быть подробно охарактеризовано то жильё, которое сдаётся по договору. Чем полнее информация, тем лучше — поэтому в договоре следует указывать не только адрес, но и площадь помещения, его кадастровый номер, а также основание, дающее арендодателю право сдавать это помещение (право собственности, договор аренды с правом на сдачу квартиры в субаренду и т. д.).
  3. Размер арендной платы.
  4. Права и обязанности сторон.
  5. Ответственность сторон.
  6. Срок, на который заключается договор. При отсутствии этого пункта договор будет считаться заключённым на срок в 5 лет. Этот же временной промежуток определен ст. 683 ГК РФ как максимальный срок договора найма жилья.
  7. Реквизиты и подписи сторон. Здесь нужно описать стороны как можно подробнее. Для граждан потребуется указать паспортные данные и место постоянной регистрации, для юридических лиц — организационно-правовую форму, ИНН, ОГРН, БИК и прочие банковские реквизиты.

Разумеется, эта структура лишь ориентировочная. По своему желанию стороны могут включать туда и дополнительные условия. В частности, организация, арендующая жилье для своего сотрудника, может потребовать включить в договор пункт о неразглашении содержания документа третьим лицам.

Разберем теперь некоторые из элементов структуры подробнее.

Лица, заключающие договор

Закон различает 2 вида договоров на временное коммерческое пользование жильём:

  • договор аренды жилого помещения, по которому арендатором может быть юридическое лицо;
  • договор найма жилья, заключаемый только с нанимателями-гражданами (физическими лицами).

В большинстве случаев разница между ними невелика, потому зачастую и то и другое называют договором аренды. Но некоторые различия все же есть. В частности, по договору найма, заключенному на срок более 1 года, не допускается вселение временных жильцов на безвозмездной основе и размер арендной платы не является существенным условием (поскольку гражданин может разрешить бесплатно пользоваться своей квартирой другим лицам).

Кроме того, в договоре найма должен указываться не только наниматель, но и лица, постоянно с ним проживающие (для аренды этого не требуется). Если такие лица не были указаны сразу, то они могут быть вселены позже с согласия владельца жилья, если площадь, приходящаяся на каждого, соответствует нормам жилищного законодательства. Единственным исключением являются несовершеннолетние: разрешения на их вселение не требуется и соблюдение нормы необязательно.

Сроки действия договора аренды жилья и связанные с ними особенности заключения

С практической точки зрения договоры, касающиеся аренды помещений, можно разделить на 2 группы:

  • договоры продолжительностью более года;
  • договоры продолжительностью менее года (краткосрочные).

Деление это связано со следующими обстоятельствами:

  1. Если в договоре не указан конкретный срок, то договор, согласно ст. 683 ГК РФ, считается заключенным на 5 лет. Для того чтобы расторгнуть такой договор, арендатор (наниматель) должен письменно предупредить владельца квартиры не менее чем за 3 месяца до даты предполагаемого выселения.
  2. Обременения, возникающие следствие заключения договоров со сроком от года, подлежат обязательной регистрации в органах Росреестра.

Кроме того, в случае краткосрочных договоров не действуют правила, касающиеся ремонта помещения, т. к. при найме меньше чем на год необходимость в ремонте может и не возникнуть.

В отношении сроков действует правило: если жилец аккуратно платил за квартиру и не нарушал других своих обязанностей по договору, он имеет право по истечении срока договора заключить новый на тот же срок. Владелец квартиры вправе отказать ему в заключении нового договора, но в этом случае он обязан на год воздержаться от сдачи жилья внаем. Если же в течение года он сдал помещение снова, то предыдущий жилец вправе потребовать через суд расторжения нового договора и возмещения убытков, которые он понёс из-за того, что не получил жилье на новый срок. Однако в случае краткосрочных договоров это правило не действует: они могут и не продлеваться.

Плата за жилье

Размер оплаты по договору найма жилья определяется самими сторонами. Однако ст. 682 ГК РФ предусматривает, что законом может быть установлен максимальный размер платы. Правда, пока таких правил применительно к коммерческому найму еще не вводилось, однако возможность введения в будущем следует иметь в виду.

Сроки внесения арендной платы тоже регулируются договором. Если же стороны ничего на этот счет в договоре не указали, то действует правило, предусмотренное уже Жилищным кодексом применительно к социальному найму. В соответствии с ним плата за месяц вносится в срок не позднее 10 числа месяца, следующего за тем, за который причитается оплата.

Помимо арендной платы стороны могут договориться и о платежах за коммунальные услуги. Если же специально это в договоре не оговорено, то электричество, воду, теплоснабжение и прочее оплачивает наниматель.

Права и обязанности сторон по договору найма жилья

Обязанностями, возникающие у сторон договора с момента его подписания, являются:

  1. Для арендодателя: предоставить помещение, пригодное для проживания. В случае обнаружения недостатков, о которых новый жилец не был предупрежден заранее, он вправе потребовать от владельца квартиры исправления этих недостатков, уменьшения арендной платы или возмещения расходов, которые потребовались на устранение этих дефектов. Возмещение возможно как путем прямого возврата соответствующей денежной суммы, так и удержанием этих расходов из арендной платы.
  2. Для арендатора (нанимателя): оплачивать квартиру вовремя, использовать жилье только для проживания и обеспечивать его сохранность.

В свою очередь, кроме обязанностей, стороны имеют и определенные права. О некоторых правах арендатора (нанимателя) уже было сказано выше. Помимо этого, наниматель имеет право:

  1. При долгосрочном договоре (продолжительностью свыше года) с согласия владельца сдавать помещение или его часть по договору поднайма.
  2. Пускать временных жильцов на срок не выше 6 месяцев. Если за их проживание не берется плата (то есть не заключается договор поднайма), то согласие владельца не требуется — достаточно лишь его уведомления. Однако владелец вправе запретить проживание временным жильцам, если в результате их вселения на каждого человека в квартире будет приходиться жилплощадь меньшая, чем предусмотрено нормами этого города.

Спорным является вопрос об использовании помещения для занятий профессиональной или предпринимательской деятельностью. С одной стороны, ч. 2 ст. 17 ЖК РФ разрешает такую деятельность, если она не мешает соседям и другим жильцам квартиры; с другой — ст. 678 ГК РФ прямо предусматривает обязанность жильца использовать помещение только для проживания. Представляется, что в данном случае предпринимательская и профессиональная деятельность жильца будет разрешена — но только в том случае, если это прямо отражено в договоре, поскольку ст. 421 ГК РФ предоставляет сторонам возможность заключить даже договор, не предусмотренный законом. В этом случае, правда, речь уже будет идти о смешанном договоре.

Ответственность по договору аренды жилья

Законом предусмотрена ответственность для обеих сторон договора. Но если арендодатель (наймодатель) отвечает лишь за передачу помещения надлежащего качества и свободного от прав третьих лиц, то ответственность жильца куда разнообразнее.

По закону наниматель (арендатор) отвечает:

  1. За сохранность жилья и его использование по назначению. Ответственность за нарушение здесь — возмещение причиненного владельцу ущерба и возможность досрочного расторжения договора через суд по инициативе владельца помещения.
  2. За своевременную оплату. Ответственностью здесь будет уплата процентов по ставке Центробанка РФ за все время просрочки, а также возможность судебного расторжения договора, если плата не вносится 6 и более месяцев (для краткосрочного договора — 2 раза подряд).
  3. За действия лиц, проживающих в квартире вместе с нанимателем, а также временных жильцов. Владельца квартиры не интересует, кто допустил нарушение — отвечать всё равно будет наниматель.

Рекомендации, как правильно составить договор при сдаче квартиры

Найм жилья занимает распространённое место среди имущественных сделок с недвижимостью. Он должен осуществляться на юридической основе и скрепляться документами.

Специальных норм и требований к составлению этого документа не предусмотрено. Он относится к договорам (контрактам, соглашениям), правовая база которых опирается на Гражданский кодекс РФ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-41-92 . Это быстро и бесплатно !

Об отличиях договоров найма и аренды жилого помещения вы можете узнать из нашей статьи. Читайте также о том, как приобрести патент на сдачу квартиры в аренду.

Форма составления

Условия составления и заключения зависят от взаимоотношений между арендодателем и арендатором. Многие владельцы квартир вселяют родственников или близких знакомых на основании устной договорённости, что нередко приводит к нелицеприятным юридическим последствиям.

Более целесообразно составить документ в электронном виде, распечатав его на бумажный носитель и обязательно поставив собственноручно подписи наймодателя и нанимателя с расшифровкой.

Если квартира относится к числу элитных объектов, имеет смысл обратиться к юристу или риэлтору.

По усмотрению сторон, контракт можно удостоверить нотариально.

В этом случае его расторжение также потребует нотариального удостоверения.

О том, как составить доверенность от собственника на право сдавать квартиру, вы можете узнать из нашей статьи.

Узнайте на нашем сайте о том, можно ли сдавать квартиру без оформления договора, и какая ответственность предусмотрена за незаконную сдачу жилья.

Что вносить?

Структура договора состоит из:

  1. Наименования документа — указывается по центру листа формата А-4.
  2. Дата — указывается внизу, непосредственно под наименованием.
  3. Вводная часть, где определяют стороны контракта.
  4. Основные пункты, состоящие из подпунктов, где определяются все тенденции контрактного взаимодействия сторон.
  5. Заключительная часть, где указано число экземпляров, кому они принадлежат. А также указывается перечень прилагаемых документов в виде копий паспортов, актов приёмки и т.п.

Положения контракта регламентируют порядок использования помещения и подлежат исполнению. Чем больше аспектов будет отражено – тем чётче будут производиться действия лиц, заключивших контракт.

Соглашение подразумевает, что каждый его участник получает преимущества, которые зафиксированы документально. Если таковые отсутствуют, отношения могут расторгаться:

  • по согласию сторон;
  • в одностороннем порядке;
  • через суд.

Для того чтобы процедура имела надлежащий правовой вид, предусматривается каждая деталь.

Исключение могут составлять очевидные факты, которые определены в качестве законодательных норм.

Соглашение должно определить такие моменты как разрешение регистрации граждан или запрет на неё, а также – разрешение подселения или сдачи в субаренду.

Требования участников сделки лаконично формулируются и распределяются логически, по пунктам. При необходимости, составляется дополнение к соглашению, также требующее зарегистрировать в Росреестре.

О том, как быстро и правильно сдать квартиру самостоятельно, а также о том, как сдавать жилье законно и официально, вы можете узнать из наших статей.

Как составить договор на сдачу квартиры? Образец.

Основные пункты

После вводной части, где определены стороны, формулируется пункт о предмете договора. Таковым является имущественная сделка по найму помещения. Здесь указывается:

  • факт временного перехода права на жилплощадь от арендодателя к арендатору;
  • кадастровые и технические характеристики жилья;
  • адрес его нахождения.

Перечисляемые характеристики стоит ориентировать на цели составляемого соглашения.

Узнайте на нашем сайте о том, можно ли сдавать квартиру иностранным гражданам или посуточно, а также можно ли сдавать комнату в коммуналке и долю в квартире, ипотечное и муниципальное жилье, без штрафов и проблем с законом.

Права и обязанности сторон

После определения предмета, что создаёт понимание сути документа, определяют права и обязанности сторон. Они всегда заключаются в том, что наймодатель передаёт возмездно для пользования квартиру.

При этом требуется перечислить основные требования к условиям её передачи и использования.

Арендатор получает право распоряжаться жильём в пределах, допустимых контрактными условиями.

Уместно включить подпункт о праве требования отчёта и проверки со стороны владельца. Владелец жилплощади имеет право требовать оплаты со стороны жильцов.

Этот подпункт нужно обозначить конкретными сроками внесения оплаты за жильё. Оплачивающая сторона имеет право затребовать расписку о получении денег, переданных в счёт аренды.

Кроме этого, допустимо вносить положения о правах и обязанностях, целесообразных для конкретной ситуации, сложившейся между заинтересованными лицами. Здесь же нужно указать сроки и обозначить процедуру передачи объекта, включив подпункт о составлении акта приёма-передачи.

Положение об ответственности опирается на допустимость нарушений при сдаче или использовании жилья. Здесь определяются санкции в отношении стороны-нарушителя.

К примеру, можно оговорить пени за просрочку платежа. Или вычисления с собственника в счёт оплаты жилья, если он не организует передачу объекта вовремя.

К числу ответственностей относятся случаи повреждения имущества или прочие виды возмещения, нарушающие права одной из сторон.

Ответственность за нарушение условий

Кроме этого, оговариваются положения, предусматривающие существенные нарушения контрактных условий:

  1. Формулируется и чётко, лаконично прописывается подпункт, на основании которого допускается одностороннее расторжение по претензии одно из субъектов согашения.
  2. Определяются условия рассмотрения вопроса в судебном порядке.

Порядок расторжения

Условия расторжения договора по соглашению сторон также должны быть оговорены.

По преимуществу они включают в себя правило предупреждения контрагента за 2 месяца до выселения из квартиры.

Также здесь устанавливаются требования к форме передачи имущества.

В силу меняющихся обстоятельств, в том числе, связанных с инфляцией и ростом цен, может возникнуть необходимость пересмотра некоторых положений.

Это стоит предусмотреть и внести соответствующий пункт. Если этот прецедент проигнорировать, квартиранты вправе оспорить повышение цен, опираясь на указанный в основном соглашении ценовой критерий.

Дополнения вносятся приложением к основному контракту и подлежат регистрации в Росреестре.

Узнайте, в каких случаях может потребоваться составление дополнительного соглашения к договору, из нашей статьи.

Улучшение жилья

Условия улучшения жилья имеют два вида:

Гражданское законодательство предусматривает право собственности на отделимые улучшения в сторону арендатора. То есть он приобретает их для собственного пользования, пользуется ими и владеет по закону. Соответственно, по выезде из жилого помещения – забирает с собой.

Чтобы приобретённая мебель, посуда и прочие предметы интерьера не были присвоены недобросовестным наймодателем, требуется принимать актом приема-передачи имеющиеся в квартире вещи собственника, либо обозначить в основном соглашении, что таковые не предоставлялись. Не лишним будет сохранить квитанции об их приобретении.

Неотделимые улучшения могут привноситься:

  • по договору с собственником в счёт квартплаты;
  • по договору с собственником безвозмездно;
  • без получения разрешения собственника.

Если этот момент не будет оговорён специально, последующее проведение ремонта может поставить жильцов в тупик.

Принято вносить редко используемый, но гарантирующий юридическую безопасность, пункт о действиях в случае форс-мажора или при обстоятельствах неодолимой силы.

Он регламентирует порядок действия при наличии объективных, не зависящих от человека обстоятельств, не позволивших ему выполнить контрактные условия.

Обычно они заключаются в предупреждении контрагента за 3-5 дней, при наступлении таковых. В этом случае с пострадавшей стороны снимаются предусмотренные штрафные и иные санкции и рассматриваются варианты взаимодействия в наступивших условиях.

Передача ключей

Порядок передачи жилплощади может быть выделен в отдельный пункт, а может быть включён в пункт об ответственности.

Выносят его отдельно в том случае, если он требует развёрнутого определения. Здесь точно назначают дату передачи ключей.

Указывают, в какое время стороны встречаются по указанному адресу. Обязательно оговаривается, что правообладатель предоставляет к рассмотрению имеющееся в квартире имущество и мебель, которая должна осматриваться контрагентом и приниматься актом приёмки.

В этом случае требуется тщательно проверить состояние передаваемого имущества, отметить в акте все имеющиеся недочёты и неисправности, вплоть до пятен на обоях и т.п. Этот момент полностью в ведении арендатора. При выселении, по этому акту, он должен будет вернуть имущество в соответствующем состоянии или выплатить компенсацию за ущерб.

О том, как составить опись имущества в жилом помещении, вы можете узнать из нашей статьи.

Если оплата фиксирована, её можно указать в положении об ответственности.

При необходимости развёрнутого определения, этот момент рассматривается отдельным пунктом.

Обычно такая необходимость возникает, если арендная плата вменяет в ответственность квартиросъёмщика выплату коммунальных платежей, с отдельной передачей арендной платы собственнику.

Обычно устанавливается фиксированная плата, но собственник вправе затребовать ограничение на пользование удобствами, с целью экономии собственного бюджета. Целесообразно, внося пункт об условиях внесения оплаты, оговорить допустимость её изменения по усмотрению собственника. Изменение оформляется отдельным документом – приложением к основному соглашению.

В последнее время набирает популярность страховой депозит, который предусматривает вложение денег в размере двухмесячной арендной платы в качестве гарантий арендодателю. В соглашении следует предусмотреть и оговорить случай пользования страховым депозитом, а также ситуацию, в которой средства с депозита допустимо использовать.

О правах и обязанностях арендодателя, в том числе и по вопросам коммунальных платежей, вы можете узнать из нашей статьи.

Сроки действия

Сроки действия соглашения указываются, если они установлены субъектами, то есть договор срочный. Если найм срочный и составляет период более года, либо бессрочный, но предполагает длительное пользование помещением, требуется регистрация в Росреестре.

Без внесения в учётные кадастровые записи сведений об имущественной сделке, документ не вступает в силу, либо утрачивает её по истечении года. Если по окончании срока действия документ не расторгнут, он автоматически пролонгируется на тот же срок.

Прочие и особые условия

Документ может содержать прочие и особые условия. Здесь может быть отражено практически всё, что является важным для заинтересованных лиц. Например, хозяйка вправе обязать квартиранта поливать цветы или оставить под его присмотром кошечку.

Можно договориться, что одну из комнат собственник оставит для собственного пользования и оговорит эти условия подробно.

Иногородние студенты вправе оговорить условия приезда в гости родителей.

Таких примеров может быть достаточно много. Оговорив их, стороны избавятся от лишних претензий и споров.

Чем больше конкретных нюансов включаются в контракт, тем легче будет регулировать правовые отношения. А при рассмотрении спора в суде, основным условием признания иска станет внесение положения в текст документа.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 110-41-92 (Москва)
+7 (812) 385-57-31 (Санкт-Петербург)