Предварительный договор на квартиру с обременением

Рубрики Вопрос юристу

Предварительный договор купли-продажи квартиры в обременении

Предварительный договор купли-продажи квартиры в обременении решит успех вашей сделки!
И это не преувеличение. Добротный предварительный договор купли-продажи обеспечит выполнение всех условий.
Такой договор можно зарегистрировать в Росреестре.
Сделка у вас непростая!
статья обновлена 01.02.2018 г

Содержание статьи подробное:

Предварительный договор купли-продажи квартиры в обременении

Предварительный договор купли-продажи квартиры в обременении — это сложный документ. Ведь его не просто нужно составить в соответствии с требованиями закона, но и учесть все многообразие ситуаций, которые могут возникнуть впредь.

А ситуации эти могут быть самыми разными. Ведь в этой сделке, помимо продавца и покупателя, будут «участвовать» еще много людей.

  • Это и работники банка, если зарегистрировано обременение в его пользу
  • А может кредитор — физическое лицо
  • А может кредитор — юридическое лицо и т.д

Чтобы получить всю информацию о купле-продаже недвижимости, вам стоит начать с прочтения пособий — электронных книг:

Хочу купить недвижимость. Что надо знать? или Хочу продать недвижимость. С чего начать? Перейдите на эту страницу. В рассылке вы получите подробные разъяснения к сделке и как оформить предварительный договор.

Предварительный договор купли-продажи квартиры в обременении. Как составить самостоятельно

Если вам нужно составить предварительный договор купли-продажи квартиры в обременении срочно — вы можете воспользоваться специальной программой «Конструктор договоров» она учитывает многочисленные условия сделки, в том числе и обременение объекта недвижимости.

Можно применить другую схему составления правильного Предварительного договора купли-продажи квартиры в обременении

Получить информацию по составлению предварительного договора купли-продажи квартиры в обременении с построчным комментарием из видео урока:

  • В построчном комментарии к составлению предварительного договора рассказано:
  • о ключевых моментах, которые необходимо прописать в этом документе
  • об ошибках, которые приведут к потере денег

Ошибки в предварительном договоре очень дорого обходятся Покупателю.

Урок длится 18 минут. Цена -200 рублей. Много это или мало? Ценность в тысячи раз больше!
Ведь цена ошибок в сделках купли-продажи просто огромна.

Посмотрите — точно не пожалеете!

Этот урок ответить вам на многие вопросы и даст уверенность в благополучном завершении сделки.

Если у вас возникнут дополнительные вопросы по теме видео урока — отправьте их ответным письмом. Отвечу не позднее следующего рабочего дня.

После оплаты, на почту указанную вами придет письмо со ссылкой на видео урок и адаптированный шаблон предварительного договора.

Иногда письма могут задерживаться почтовой службой. Как правило не более часа.
Письма могут попадать в папку «спам».
Если трудно одно моментно «переварить» информацию, лучше сделайте перерыв, нежели упустите важное!

Сделка непростая, не меняйте схему, она обкатана на практике.

  • Скачайте шаблон договора из письма
  • Распечатайте его
  • Просматривая видео урок, заполните шаблон договора «под себя», с учетом обстоятельств вашей сделки
  • Если у Продавца квартиры будут вопросы, передайте ему ссылку на урок.

Конференция ЮрКлуба

предварительный договор к/п квартиры в ипо.

Мажор 23 Дек 2010

Здравствуйте. Покритикуте, пожалуйста, договор (пока что часть договора, собираюсь в него еще добавить условия о стоимости, порядке окончательного расчета, гарантий отсутствия существенных недостатков и может еще кто что подскажет )

Да, если это критично, сумма продажи — 1 400 000. Просто немного гложат сомнения по вопросу количества (два) и размеров задатков. Вроде не нашел по этому поводу никаких ограничений в законе, но мало ли.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

город . «___» декабря 2010 года

. (далее – покупатель), с одной стороны,
. и
. (далее – продавцы), с другой стороны,
заключили настоящий предварительный договор купли-продажи (далее – предварительный договор):

1. УСЛОВИЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА

1.1. Покупатель и продавцы обязуются заключить в будущем договор купли-продажи (далее – основной договор) квартиры, находящейся по адресу: . состоящей из двух комнат, общей площадью 42,1 квадратных метров, в том числе жилой площадью 28,0 квадратных метров, расположенной на третьем этаже пятиэтажного дома (далее – квартира), на условиях и в срок, установленные предварительным договором.
1.2. Квартира принадлежит продавцам по праву общей совместной собственности на основании договора купли продажи от 5 мая 2009 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 7 мая 2009 года сделана запись регистрации № . что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 7 мая 2009 года Управлением Федеральной регистрационной службы по . на бланке . Условный номер объекта: .
1.3. На момент заключения предварительного договора квартира обременена ипотекой в силу закона, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним . сделана запись регистрации № .
1.4. Обременение наложено на квартиру на основании кредитного договора № . от 5 мая 2009 года (далее – кредитный договор), который продавцы заключили с .
1.5. (далее – кредитор).
1.6. В день подписания предварительного договора покупатель передает продавцам первый задаток в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.
1.7. В течение трех рабочих дней после получения задатка, указанного в пункте 1.6 продавцы обязаны направить кредитору заявление-обязательство о досрочном возврате кредита «___» января 2011 года.
1.8. В случае нарушения обязательства, установленного пунктом 1.7, продавцы обязаны вернуть покупателю первый задаток, указанный в пункте 1.6 в двойном размере (Сто тысяч рублей).
1.9. Покупатель передает продавцам второй задаток в размере 1 050 000 (Один миллион пятьдесят тысяч) рублей для досрочного возврата кредита.
1.10. Продавцы обязаны использовать задатки, указанные в пунктах 1.6, 1.9 для досрочного погашения кредита в день получения второго задатка, указанного в пункте 1.9.
1.11. Продавцы гарантируют, что обременение будет снято с квартиры в течение 55 календарных дней с момента получения второго задатка, указанного в пункте 1.9.
1.12. Срок снятия обременения с квартиры, указанный в пункте 1.11 может быть продлен на количество дней, в течение которых задержка снятия обременения с квартиры происходило не по вине продавцов, но не более чем на 35 календарных дней.
1.13. Продавцы обязаны не осуществлять никаких сделок, которые могут повлечь возникновение прав третьих лиц на квартиру, наложение на квартиру ареста или запрещения.
1.14. Продавцы обязаны заключить с покупателем основной договор и произвести его государственную регистрацию в течение трех рабочих дней с момента снятия обременения с квартиры.
1.15. В случае нарушения продавцами хотя бы одного из обязательств, указанных в пунктах 1.10, 1.11, 1.13, 1.14 продавцы обязаны вернуть покупателю задатки, указанные в пунктах 1.6 и 1.9 в двойном размере (Два миллиона двести тысяч рублей).
1.16. Продавцы обязаны безвозмездно предоставить покупателю квартиру в пользование с момента получения второго задатка, указанного в пункте 1.9 до государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру.
1.17. Продавцы обязаны прописать в квартире покупателя, его жену и дочь в течение трех рабочих дней с момента получения второго задатка, указанного в пункте 1.9.
1.18. В случае нарушения продавцами обязательства, указанного в пункте 1.16, продавцы обязаны возместить покупателю все расходы, связанные с наймом равнозначного по потребительским свойствам жилого помещения.
1.19. Продавцы обязаны передать покупателю свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, извлечение из технического паспорта на квартиру, кадастровый паспорт квартиры, домовую книгу на квартиру в момент получения второго задатка, указанного в пункте 1.9.

2. УСЛОВИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

Мажор 23 Дек 2010

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

город Астрахань «___» декабря 2010 года

. (далее – покупатель), с одной стороны,
. (далее – продавцы), с другой стороны,
заключили настоящий предварительный договор купли-продажи (далее – предварительный договор):

1. УСЛОВИЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА

1.1. Покупатель и продавцы обязуются заключить в будущем договор купли-продажи (далее – основной договор) квартиры, находящейся по адресу: . состоящей из двух комнат, общей площадью 42,1 квадратных метров, в том числе жилой площадью 28,0 квадратных метров, расположенной на третьем этаже пятиэтажного дома (далее – квартира), и произвести его государственную регистрацию на условиях и в срок, установленные предварительным договором.
1.2. Квартира принадлежит продавцам по праву общей совместной собственности на основании договора купли продажи от 5 мая 2009 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 7 мая 2009 года сделана запись регистрации № . что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 7 мая 2009 года Управлением Федеральной регистрационной службы по . области на бланке . Условный номер объекта: .
1.3. На момент заключения предварительного договора квартира обременена ипотекой в силу закона, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 7 мая 2009 года сделана запись регистрации № .
1.4. Обременение наложено на квартиру на основании кредитного договора № . от 5 мая 2009 года (далее – кредитный договор), который продавцы заключили с Акционерным Коммерческим банком «Московский Индустриальный банк».
1.5. (далее – кредитор).
1.6. В день подписания предварительного договора покупатель передает продавцам первый задаток в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.
1.7. В течение трех рабочих дней после получения задатка, указанного в пункте 1.6 продавцы обязаны направить кредитору заявление-обязательство о досрочном возврате кредита «___» января 2011 года.
1.8. В случае нарушения обязательства, установленного пунктом 1.7, продавцы обязаны вернуть покупателю первый задаток, указанный в пункте 1.6 в двойном размере (Сто тысяч рублей).
1.9. Покупатель передает продавцам второй задаток в размере 1 050 000 (Один миллион пятьдесят тысяч) рублей для досрочного возврата кредита.
1.10. Продавцы обязаны использовать задатки, указанные в пунктах 1.6, 1.9 для досрочного погашения кредита в день получения второго задатка, указанного в пункте 1.9.
1.11. Продавцы гарантируют, что обременение будет снято с квартиры в течение 55 календарных дней с момента получения второго задатка, указанного в пункте 1.9.
1.12. Срок снятия обременения с квартиры, указанный в пункте 1.11 может быть продлен на количество дней, в течение которых задержка снятия обременения с квартиры происходило не по вине продавцов, но не более чем на 35 календарных дней.
1.13. Продавцы обязаны не осуществлять никаких сделок, которые могут повлечь возникновение прав третьих лиц на квартиру, наложение на квартиру ареста, запрещения, обременения либо любого иного ограничения прав собственности на квартиру.
1.14. Продавцы обязаны заключить с покупателем основной договор и произвести его государственную регистрацию в течение трех рабочих дней с момента снятия обременения с квартиры.
1.15. В случае нарушения продавцами хотя бы одного из обязательств, указанных в пунктах 1.10, 1.11, 1.13, 1.14 продавцы обязаны вернуть покупателю задатки, указанные в пунктах 1.6 и 1.9 в двойном размере (Два миллиона двести тысяч рублей).
1.16. Продавцы обязаны безвозмездно предоставить покупателю квартиру в пользование с момента получения второго задатка, указанного в пункте 1.9 до государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру.
1.17. Продавцы гарантируют, что на момент предоставления покупателю в пользование, в квартире никто не проживает и на регистрационном учете не состоит.
1.18. Продавцы гарантируют, что на момент предоставления покупателю в пользование, квартира не обременена задолженностями по квартплате, коммунальным платежам, оплате электроэнергии, абонентской плате за телефон и междугородние телефонные переговоры.
1.19. Продавцы обязаны поставить на регистрационный учет в квартире покупателя, его жену и дочь в течение трех рабочих дней с момента получения второго задатка, указанного в пункте 1.9.
1.20. В случае нарушения продавцами обязательства, указанного в пункте 1.16, продавцы обязаны возместить покупателю все расходы, связанные с наймом равнозначного по потребительским свойствам жилого помещения.
1.21. Продавцы обязаны передать покупателю свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, извлечение из технического паспорта на квартиру, кадастровый паспорт квартиры, домовую книгу на квартиру в момент получения второго задатка, указанного в пункте 1.9.

2. УСЛОВИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

2.1. Цена квартиры по основному договору составляет 1 400 000 (Один миллион четыреста тысяч) рублей.
2.2. Покупатель уплачивает продавцам цену квартиры, указанную в пункте 2.1 за вычетом задатков, указанных в пунктах 1.6 и 1.9, в момент обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, для регистрации основного договора и перехода права собственности.
2.3. Расходы по регистрации основного договора и перехода права собственности оплачивает покупатель.

3. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

3.1. В случаях, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.
3.2. Предварительный договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

Особенности заключения предварительного договора на покупку квартиры

Иногда люди, желая продать или купить квартиру, сталкиваются с ситуацией, когда невозможно оформить покупку быстро, но обе заинтересованные стороны хотят иметь гарантии того, что сделка состоится.

Такое положение может быть связано с необходимостью собрать и оформить документы, получить кредит на покупку квартиры или невозможностью собственника продать недвижимость до появления нужного варианта покупки другого жилья, в которое он может переселиться.

Закон даёт возможность оформить договор о намерении продажи квартиры, для этих случаев. Об особенностях составления этого соглашения и пойдёт речь в нашей статье.

Как составить предварительный договор на покупку квартиры

Преддоговор купли-продажи является обязательством заинтересованных лиц оформить основной договор в те сроки и на тех условиях, которые стороны указали в договоре о намерениях. Впоследствии, все отраженные условия будут перенесены в основную сделку.

Обязательные условия договора

  1. Данные продавца, покупателя: паспортные данные, место проживания.
  2. Адрес и характеристика квартиры.
  3. Дата, до истечения которой должен быть подписан основной договор. Очень важное условие, невнимательность к которому может стоить прекращения действия договора.
  4. Цена сделки: желательно указать о том, что цена изменению не подлежит, а также порядок и способ передачи денег при покупке.
  5. Сведения о прописанных гражданах и лицах, сохраняющих право пользования жильём.
  6. Сроки и конкретные действия, которые должна выполнить сторона, из-за которой заключение основного договора невозможно. Например, время на сбор необходимых документов на квартиру.
  7. Ответственность за то, что условия договора не выполнены или договор продажи своевременно не заключен, к примеру, указать штрафную санкцию в виде конкретной суммы.

Образец предварительного договора купли-продажи можно найти в интернете, например, на ресурсе imrieltor.ru.

Учитываем риски

Поскольку предварительный договор — это ещё не основной, нет стопроцентной гарантии совершения сделки в будущем. Законом на случай отказа собственника продать квартиру, предусмотрено право покупателя решить вопрос в суде, подав иск об уклонении продавцом от заключения основного договора.

Если же срок для подписания основного соглашения (договора на покупку квартиры) истёк, то и сам предварительный договор утрачивает силу. Поэтому передача денег по нему нежелательна.

Заключение договора о намерениях в случае строительства нового дома — часто предлагаемая застройщиком схема, не обеспечивающая будущего покупателя никакими гарантиями получения квартиры. Так как застройщик ещё не является законным обладателем квартиры, а главное, объекта пока нет.

Поскольку предварительный договор нигде не регистрируется, ничто не мешает продавцу продать квартиру иному лицу.

Задаток в предварительном договоре

Поскольку передача денег по такому договору не является условием, при котором суд может сделать вывод о принадлежности права собственности за лицом, передавшим деньги, то лучше вообще не осуществлять никаких расчётов.

Однако бывает, что стороны желают в обеспечение гарантий будущей сделки внести плату за квартиру, тогда стоит обсудить с продавцом возможность заключения авансового соглашения.

Если в будущем стороны не оформят основной договор, а деньги были оплачены без указания, что это задаток, то последствием будет возврат внесенной суммы с возможностью требовать по суду уплаты процентов по действующей ставке рефинансирования.

Когда в договоре при описании порядка расчётов указывают, что деньги внесены в качестве задатка, последствия по нему следующие: продавец не возвращает уплаченную сумму, если договор не оформлен по вине потенциального покупателя, а если из-за продавца, он уплачивает покупателю двойной размер задатка.

Но что необходимо знать! Судебная практика двойственна при рассмотрении вопроса о возврате денег, внесённых как задаток:

  • Некоторые суды придерживаются позиции, что указание в предварительном договоре условия о задатке влечёт за собой вышеуказанные последствия;
  • Другие считают, что для предварительного договора понятие задатка неприменимо, следовательно, не взыскивают двойную сумму задатка, что оборачивается серьёзным разочарованием той стороны, которая рассчитывала на компенсацию.

Подготовка к проведению сделки купли-продажи жилья — ответственный этап. Как проводится проверка квартиры перед покупкой — важная тема для покупателей.
Решили заняться покупкой недвижимости самостоятельно? Оформление сделки купли-продажи квартиры вот здесь. Знание порядка действий в ваших интересах.

Заключение предварительного договора по ипотеке

Большой процент сделок сегодня заключается с привлечением средств займа. Банки до подписания основного договора требуют оформить предварительный договор. Особенностью такого договора является более подробное условие о порядке расчётов. В нём обязательно указываются:

  • сумма, которую вносит лично покупатель;
  • сумма за счёт средств кредита;
  • условие об отсутствии залога у продавца;
  • пункт о том, что залогодержателем квартиры является банк.

Встречаются ситуации, когда продаваемая квартира находится в ипотеке на момент оформления договора о намерениях.

Не получив согласия банка на продажу, которое является обязательным по закону, предварительный договор не обеспечит совершения сделки в будущем. Тем не менее, в договоре необходимо отразить обязательство собственника получить такое согласие в конкретные сроки.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с обременением есть вот здесь: avenue.siberia.net

А что делать, если владельцем или совладельцем квартиры являются несовершеннолетние? Тогда до заключения предварительного договора необходимо заручиться согласием органов опеки, без которого предварительный договор является неправомерным.

Таким образом, предварительный договор — это законная сделка, влекущая для сторон значимые последствия. Для того чтобы подписанная сделка была эффективной гарантией заключения основного договора в будущем, участникам рынка необходимо внимательно отнестись к описанию условий договора о намерениях.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Образец договора купли продажи квартиры с обременением

Тем не менее заключать договора о купли-продажи квартиры с обременением никто не запрещает. Это не незаконная процедура, хотя лучше потратить больше денег, но спать спокойно, зная, что квартира целиком и полностью принадлежит вам без всяких «но» и «если». Обременение является ограничением одного из прав, касающихся владения, использования или распоряжения объектом недвижимости. Таким образом, при пропаже без соблюдения некоторых нюансов квартира не может считаться полностью проданной. Но если продажа все же происходит, то покупатель должен понимать, с какими рисками она сопряжена.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Виды обременений для недвижимости

Какие есть обременения на недвижимость можно разыскать в ФЗ № 122. Но выделяют несколько основных ограничительных моментов, которые встречаются наиболее часто, и потому людям приходится регулярно с ними сталкиваться при покупке или продаже жилья. Заключаются ограничения в том, что владельцу квартиры нельзя полноценно ею пользоваться.

Что касается списка ограничений, то он не настолько велик, чтобы запутаться и не разобраться, как они работают. Итак, для недвижимости имеется такой список обременений:

  • Ипотечный кредит на квартиру;
  • Аренда;
  • Рента;
  • На жилье наложен арест;
  • Ранее был подписан договор найма;
  • Недвижимость находится в аварийном состоянии;
  • По этому адресу прописаны другие лица, нежелающие выписываться;
  • На участок земли установлен сервитут.

Некоторые из этих ограничений делают продажу недвижимости практически невозможной, но многие из них можно обойти, чем и пользуются продавцы. Единственная проблема – это обязанность оформить несколько дополнительных документов. Но в случае, когда идет разговор об аварийности жилья или возложенном на него аресте, квартиру продать невозможно, даже если оформить все остальные бумаги.

Условно эти ограничения можно поделить на две группы, первые из которых относятся к самой недвижимости, а вторые к ограничениям, связанным с использованием квартиры.

Риски при покупке квартиры с обременением

Подписывая договор купли-продажи квартиры с обременением, нужно понимать все риски, которые сопровождают рассматриваемую сделку. Это дополнительная головная боль не только для покупателя, но и для продавца, которому требуется собирать дополнительный список документов, выпрашивать согласие других, заинтересованных в квартире людей и организаций.

Вот несколько особенностей сделки, которые следует учитывать, заключая её:

  • Когда продается недвижимость, на которую оформлен кредит или ипотека, то покупателю следует быть готовым, что все дальнейшие обязательства по выплате долга перейдут ему. Это неудобно, но зато такие квартиры обходятся значительно дешевле, а у продавца будет возможность стабилизировать свое финансовое положение, если он уже не может выплачивать средства. Кроме того, банк тоже не пострадает, ведь деньги ему будут и дальше исправно поступать;
  • В случае ареста недвижимости, при продаже его нужно обязательно снять, иначе сделка будет невозможной. Если же этого не сделать, то существует приличный риск, что продажу, проделанную при данных обстоятельствах, могут признать недействительной. Чтобы не произошло ничего подобного нужно тщательно проверить все документы, наняв для этого профессионала;
  • Когда квартира связана с рентой, то существует риск того что новый владелец столкнётся с проблемой арендодателя, который не захочет продлевать договор, и человеку придётся срочно искать новое жилье, несмотря на подписанное соглашение. Нет никаких гарантий, что продажа жилья в такой ситуации, закончится для всех благополучно. Но новый владелец должен дождаться пока закончится договор ренты, и уже когда выйдет срок, можно подумать, продлевать его или нет;
  • Если в квартире имеются другие жильцы, прописанные на жилплощади, важно чтобы они были выписаны до того, как пройдет подписание договора. Но есть категории граждан, выселение которых запрещено, если у них нет другого места, где они могут жить. В частности, это касается и несовершеннолетних, людей с ограниченными возможностями и пенсионеров. Если прописка останется, то через некоторое время в суд можно подать иск, с целью восстановить право собственности на старого владельца.

Узнать более подробную информацию можно в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Если возникают хоть какие-то сомнения, то лучше подобрать другой вариант квартиры, в надежности которого нет никаких сомнений. Конечно, тогда покупка будет дороже, но зато сможете спокойно обживаться, не дожидаясь удара в спину.

Документы для составления договора

Покупать квартиру на вторичном рынке намного дешевле чем на первичном, но этот процесс сопряжен с различными трудностями и рисками. В частности, при покупке могут всплыть обременения, которые возложены на недвижимость, ведь история владельцев недвижимости обширная, в связи с чем, ограничений возложенных на данную недвижимость становится все больше.

Именно поэтому процесс проверки юридической чистоты жилплощади такая популярная услуга. Итак, покупатель перед подписанием договора имеет полное право требовать у продавца такие документы:

  • Свидетельство о праве собственности и выписку из ЕГРП. Именно в эти документы ставится специальный штамп, указывающий, что на недвижимость установлено обременение, которым выступает ипотечный кредит или что-то в этом роде;
  • Если кредит все же присутствует, то необходима справка о кредитной истории, которая позволяет наглядно оценить окончательную сумму кредита, и сколько выплат потенциальному покупателю предстоит сделать;
  • Выписка из домовой книги, где указывается сколько человек прописаны на данной жилплощади;
  • Обязательно должно быть согласие всех совладельцев и жильцов на продажу недвижимости. Это касается долевых собственников, а также супругов, которые покупали недвижимость за общие средства, находясь в браке.

Кроме того, следует учитывать, что обременения бывают разными, и для каждого вида нужно подобрать подходящие разрешения. Выдают эти бумаги как физические, так и юридические лица. Кроме того, некоторые обременения требуют разрешения, выданного государственными органами. Вот самые основные:

  • Разрешение от банка, которое требуется, если продаваемая недвижимость находится в залоге или за неё ещё не была выплачена ипотека;
  • От органов опеки, если среди проживающих и прописанных в квартире людей есть несовершеннолетний ребенок;
  • От собственника, если разговор ведется об аннулировании соглашений о ренте;
  • Заключение судебных инстанций, в случае если недвижимость находится под арестом.

Но есть ситуации, когда никакое разрешение не позволит считать договор купли/продажи квартиры с обременением действительным. В частности, мы говорим о квартирах, которые находятся в домах, названых аварийными.

Этапы заключения сделки

Заключить подобную сделку можно своими силами. Но поскольку эта процедура сопряжена с множеством рисков, мы советуем нанять юриста, который будет сопровождать процесс, позволит разыскать неточности в документах и убережет покупателя от мошенников. Образец договора купли-продажи квартиры с обременением можно найти на безграничных просторах интернета, так что составить его не будет трудно. Лучше выбрать максимально безопасный вариант, чтобы не остаться без денег и без квартиры – нанять специалиста, который не только проверит документы, но составит корректный договор, согласно последним правовым нормам.

Процедуру продажи обременённого жилья условно разделяют на несколько этапов, в ходе которых нужно провести следующие действия:

  1. На первом этапе владелец недвижимости вынужден просить согласия третьих лиц на продажу дома или квартиры. Оно должно быть выполнено в письменной форме. Например, при невыплаченной ипотеке согласие на продажу недвижимости должно поступить со стороны банка, ведь он не заинтересован в задержках или полном прекращении выплат из-за нестабильного финансового положения должника;
  2. Следующий шаг после того как разрешение получено – подготовка стандартного набора документов. Поскольку процедура может меняться, и некоторые бумаги, которые раньше не слишком часто использовались, теперь являются необходимыми, важно уточнить актуальный список. Подготовкой документов занимается продавец, тогда как покупатель только собирает деньги и может нанять юриста, чтобы убедиться в подлинности бумаг;
  3. Дальше составляется договор, в котором указывают все нюансы будущей сделки, условия, расценки и т.п. И если сторон все устраивает, то они его подписывают и заверяют;
  4. Последний шаг продавца и покупателя, который они должны сделать, чтобы обменяться правами собственности и деньгами, заключается в регистрации нового владельца и передаче прав собственности старым владельцем. Сделку нужно задокументировать в органах МФЦ и ЕГРП.

Бланк имеющегося договора стандартный, потому сторонам остается только вписать в него свои персональные данные, и некоторые сведения касающиеся недвижимости, которые можно почерпнуть из документов на квартиру.

Какие данные должны быть в договоре?

Конечно, всем известно, что в договоре должна быть общая информация о сторонах. Но ведь в нем есть место и для специфической информации, которая зависит от того, какое именно обременение наложено на недвижимость. Итак, вот такие сведения нужно указать:

  • Название документа, а также дату и место его составления;
  • Исчерпывающие сведения о сторонах договора;
  • Указать предмет договора, то есть вписать информацию о площади недвижимости, кроме того, полный адрес квартиры (город, улицу, дом и квартирный номер);
  • Также следует указать стоимость имеющегося имущества, причем цена должна быть полной, без всяческих издержек и выплат;
  • Если покупатель не имеет возможности выплатить полную сумму, то в договор должен быть включен пункт под названием «Порядок оплаты». В нем указываются все нюансы заключения сделки и выплат по ней. Точнее, в каком размере и порядке будут перечисляться деньги согласно договору.

А теперь подробнее о каждом обременении и его отражении в договоре:

  1. Ипотека. В реализации этого договора есть несколько нюансов. В частности, нужно обязательно заключить предварительный договор, где указать, что покупатель готов выплачивать ипотеку после покупки. Дальше подписывается классический договор. Но очень важно чтобы у покупателя была максимально чистая кредитная история, иначе банк откажется от проведения сделки.
  2. Если в квартире живут несовершеннолетние – это тоже проблема, ведь нужно получить разрешение на совершение сделки со стороны органов опеки. Но они дадут поручительство только в том случае, если ребенок переедет в помещение с такими же условиями либо лучшими.

В общем, условий и нюансов очень много, потому разобраться во всем своими силами непросто.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Предварительный договор для купли-продажи обеспеченный задатком

Предварительный договор

Город Киев, две тысячи шестого года, мая месяца, ___________числа.

Мы, ________________, ИН ____________, зарегистрированный и проживающий по адресу: город Киев, улица ________________, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и
_______________, ИН ___________, зарегистрированный и проживающий по адресу: город Киев, улица _____________, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны вместе далее по тексту — Стороны, понимающие значение этой сделки, находясь при ясной памяти и добром уме, пытаясь согласно ст. 6 Гражданского кодекса урегулировать именно те отношения, которые соответствуют их действительным намерениям, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Стороны обязуются в будущем, в обусловленный п. 6.1. настоящего Договора срок, заключить и надлежащим образом оформить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях и в порядке, определенных настоящим Договором.

1.2. Недвижимым имуществом является квартира (далее по тексту — Квартира) за номером ___ (________) в доме за номером ___(___)-« А »по улице ______в городе Киеве.

1.3. Продавец гарантирует и готов нести ответственность, предусмотренную настоящим Договором и законодательством Украины, квартира на момент заключения настоящего договора:

а) никому ранее не продана, не подарена, не отчуждена иным способом, в качестве взноса в уставный капитал юридических лиц не передана, под арестом, залогом, налоговым залогом или запретом на отчуждение не состоит, судебного спора относительно нее, а также прав, в том числе вещественных или претензий со стороны третьих лиц нет;
б) лишена недостатков, в т.ч. неоформленных перепланировок и скрытых недостатков, которые Покупатель не мог увидеть при осмотре квартиры и дома в котором она находится (оползни, разрушение фундамента, стен и т.п.);
в) приобретена в период зарегистрированного брака и является общей совместной собственностью с его дружиною___________, которая отдельным заявлением предоставила согласие на заключение настоящего договора;
г) является свободной от права проживания в ней третьих лиц, в частности детей, при любых оснований;
д) лишена перепланировок, или других неоговоренные изменений;

1.4. Продавец утверждает, что готов нести ответственность за действия (бездействие) третьих лиц, которые могут привести к невыполнению или ненадлежащего исполнения настоящего Договора.

1.5. Покупатель свидетельствует, что:

  • Эти факты доведены до его сведения;
  • На момент заключения настоящего договора он состоит в браке с гр. ____________, Которая отдельным заявлением дала согласие на заключение этого договора.

2. Цена квартиры, порядок расчетов и оплата расходов

2.1. Продавец согласен продать, а Покупатель согласен купить указанную Квартиру по цене, которая является эквивалентом ________, 00 (сто пять тысяч) долларов США 00 центов по курсу, установленному НБУ на дату заключения Основного договора купли-продажи (далее — Основной договор).

2.2. Цену, указанную в п. 2.1 Договора, Покупатель уплачивает Продавцу в день подписания и нотариального удостоверения Основного договора.

2.3. Стоимость нотариального оформления Стороны оплачивают в момент подписания Основного договора, при этом:

2.3.1. Продавец оплачивает услуги нотариуса за нотариальное удостоверение договора, равной ставке государственной пошлины (1% от стоимости квартиры.
2.3.2. Покупатель оплачивает сбор на обязательное государственное пенсионное страхование (1% от суммы Основного договора).
2.3.3. Оплату справок, выписок, других документов, необходимых для отчуждения Квартиры, осуществляет та сторона, в отношении которого эти документы выданы.
2.3.4. Прочие расходы на нотариальное оформление Основного Договора Стороны осуществляют в равных долях.

3. Обязанности Продавцов

3.1. Продавец обязуется:

3.1.1. Заключить с Покупателем Основной договор в срок, месте и на условиях, установленных настоящим Договором.
3.1.2. Не совершать каких-либо действий, направленных на отчуждение Квартиры или возникновения прав третьих лиц относительно Квартиры (аренда, наем, ссуда, залог, обременение и т.п.).
3.1.3. Не ухудшать технического состояния Квартиры, не осуществлять ремонта, связанного с полной или частичной перестройкой (перепланировкой) Квартиры. Не демонтировать и не заменять сантехнические системы и устройства, не разбирать, не менять покрытие пола, остекление окон, электросистемы, не демонтировать существующие на момент подписания настоящего Договора усовершенствования, кроме тех, которые препятствуют надлежащему оформлению технического паспорта и получению Справки-характеристики БТИ.
3.1.4. До подписания Основного договора по просьбе Покупателя обеспечить возможность дополнительных просмотров Квартиры.
3.1.5. На момент заключения Основного договора иметь в наличии все необходимые документы для отчуждения Квартиры: правоустанавливающий документ, Справку-характеристику с КП «Киевское городское бюро технической инвентаризации и регистрации права собственности на недвижимое имущество» (извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество), Справку — Формы № 3 о составе жителей, срок действия которой не должен превышать одной недели, сведения о временно снятых с регистрационного учета, а при наличии права проживания в квартире членов семьи — их согласие выполнить условия заключенного Основного договора, проживание детей — согласие органа опеки и попечительства.
3.1.6. В день подписания Основного договора предоставить Покупателю справки об отсутствии задолженности — по коммунальным и другим услугам, связанным с эксплуатацией Квартиры, за электроэнергию, и т.п. Если на момент подписания Основного договора будет существовать такая задолженность — предоставить Покупателю справки с указанными суммами задолженности. В этом случае стоимость Квартиры в Основном договоре соответственно уменьшается на сумму такой задолженности.
3.1.7. Передать квартиру для свободного пользования Покупателю, комплект ключей и освободить Квартиру от причитающихся продавцу или третьим лицам вещей в течение одного дня с даты заключения Основного договора.
3.1.8. Оплатить задолженность по ЖЕКа и другие задолженности связанные с квартирой, до момента фактического освобождения Квартиры.
3.1.9. Сохранять конфиденциальность отношений и условий отчуждения Квартиры.

4. Обязанности Покупателя

4.1. Покупатель обязуется:

4.1.1. Заключить Основной договор в срок, месте и на условиях, установленных настоящим Договором.
4.1.2. Сразу после подписания Основного договора уплатить цену Квартиры, указанную в п. 2.1 настоящего Договора.
4.1.3. Принять квартиру в определенные Основным договором сроки.
4.1.4. Не изменять в одностороннем порядке срок (срок) заключения и нотариального удостоверения Основного договора и условий покупки квартиры (в частности, цену, требования к сроку (срока) освобождение квартиры и т.д.).
4.1.5. Покупатель обязуется сохранять конфиденциальность отношений и условий отчуждения квартиры.
4.1.6. Иметь в наличии нотариально заверенное согласие супругов.

5. Гарантии и ответственность

5.1. До подписания настоящего Договора, в счет причитающихся по Основному договору платежей, в подтверждение обязательства и на обеспечение его выполнения, с целью обеспечения реализации своих намерений относительно купли-продажи квартиры и своей платежеспособности, Покупатель передал, а Продавец получил сумму задатка в размере 15 150,00 (пятнадцать тысяч сто пятьдесят) гривен 00 коп. В момент расчетов по Основному договору, указанная сумма будет зачислена в надлежащий с Покупателя платеж по Основному договору, как эквивалент 3000,00 (три тысячи) долларов США.

5.2. В случае невыполнения этого договора Покупателем, сумма, указанная в пункте 5.1 настоящего Договора Покупателю не возвращается и остается у продавца как неустойка в размеров задатка.

5.3. В случае невыполнения этого договора Продавцом, он обязуется вернуть Покупателю в течение 3 дней с даты установленной п. 6.1 настоящего договора двойную сумму задатка.

5.4. Невыполнением договора является любой факт, который является причиной официальной (с вынесением соответствующего постановления) отказа нотариуса в удостоверении договора купли-продажи; отказ одной из сторон от подписания договора купли-продажи на определенных этим договором условиях; неявки к нотариусу в определенный время; или неисполнения договора купли-продажи, если этот факт доказано в судебном порядке, или следствием его является расторжение договора купли-продажи (определения его недействительным).

5.5. За достоверность или подлинность документов, необходимых для подписания Основного договора, несет ответственность лицо, их предоставила.

6. Сроки и место

6.1. По договоренности Сторон составление и нотариальное удостоверение Основного договора будет осуществляться 17 июля 2006 в 11 часов, в помещении офиса нотариуса по адресу: Киев, пр-т ________

6.2. По договоренности сторон, может быть назначено другое место или время подписания Основного договора, но в случае наличия споров, обязательным для исполнения является указанное в п. 6.1. время и место заключения Основного договора.

6.3. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами, нотариального удостоверения и действует до выполнения ими всех своих обязательств по настоящему Договору

7. Форс — мажор

7.1. Покупатель и Продавец освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по настоящему Договору, если оно является следствием действия обстоятельств непреодолимой силы (пожары, землетрясения, наводнения, затопления) или другого препятствия, которые являются вне их контролем (военные действия, или забастовки, гражданские беспорядки, сбои в подаче электроэнергии, не зависящие от воли обеих сторон, сбои в работе компьютерных систем, изменения в законодательстве и т.д.), которым даже внимательная сторона не могла предотвратить и которые возникли после заключения настоящего Договора (форс-мажорные обстоятельств).

7.2. Сторона, которая подверглась действия обстоятельств непреодолимой силы или столкнулась с препятствием вне ее контроля, обязана немедленно, не позднее 3 дней, проинформировать другую сторону Договора о возникновении, виде и возможную длительность действия указанных обстоятельств и препятствий.

7.3. Возникновение обстоятельств и препятствий, предусмотренных п. 7.1, при условии соблюдения требований п. 7.2, продлевает срок выполнения обязательств по этому договору на период действия указанных обстоятельств и препятствий и конечно необходимого срока для устранения их последствий. При этом, Стороны не лишаются права обсудить и изменить условия Договора.

7.4. Если обстоятельства непреодолимой силы будут продолжаться более трех месяцев с даты, определенной для подписания Основного договора, обязательства, являющиеся предметом настоящего Договора, прекращаются. В этом случае сторона, получившая деньги, обязана вернуть их в течение 3-х дней, по истечении срока действия форс-мажорных обстоятельств, путем передачи другой стороне или внесением на депозит нотариуса. В случае задержки возврата указанной суммы, виновная сторона должна выплатить в пользу другой стороны пеню в размере +2 процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки

8. Особые условия

8.1. Изменения и дополнения к настоящему Договору оформляются дополнительными договорами. Дополнительные договоры являются неотъемлемыми частями настоящего Договора.

8.2. Расходы по нотариальному оформлению этого Договора уплачивает Покупатель.

8.3. Содержание ст. 190 Уголовного кодекса Украины; п. «е» ст. 1.3., Ст. 1.10 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц», ст.ст. 182, 334, 570-572, 635, 640, 651-654, 655-665, Гражданского кодекса Украины, ст.ст. 57, 59, 65, 74 Семейного кодекса нам, подписавшим договор, нотариусом разъяснено.

8.4. Настоящий Договор составлен в 3-х экземплярах, один из которых остается в делах частного нотариуса Киевского городского нотариального округа а другие для сторон по договору

Город Киев, _______ 2006 года. Этот договор удостоверен мной, частным нотариусом Киевского городского нотариального округа. Договор подписан сторонами в моем присутствии. Личность сторон, подписавших договор установлена, их дееспособность проверено.
Зарегистрировано в реестре за №
Взыскано платы — 1% от суммы задатка.

Частный нотариус

Заявление, может быть оформлено в простой письменной форме (безвозмездно), регистрируется как исходная документация

В нотариальную контору
_________________________,
ИН __________,
которая зарегистрирована
и проживает по адресу:
город Киев, улица ______________.

Я, _______________, являюсь супругой ____________ (брак зарегистрирован _____ году).

Для жены Покупателя:

Этим заявлением даю согласие своему мужу:

  • Заключить предварительный договор относительно будущей покупки квартиры за номером ______ в доме за номером ______А »по улице _____в городе Киеве;
  • Обеспечить этот договор задатком, определяя условия договора, в том числе размер задатка, стоимость квартиры в будущем договоре купли-продажи продажи, место, дату и время его оформления и т.д. по своему усмотрению.

Для жены Продавца:

Этим заявлением даю согласие своему мужу:

  • Заключить предварительный договор о будущем продажи квартиры за номером ______ в доме за номером ______А »по улице _____в городе Киеве;
  • Получить сумму задатка, которая будет определена в предыдущем договоре, определяя условия договора, в том числе размер задатка, стоимость квартиры в будущем договоре купли-продажи продажи, место, дату и время его оформления и т.д. по своему усмотрению.

До подписания этого заявления мне нотариусом разъяснено, что согласно ст. 60-65 Семейного кодекса Украины имущество (в т.ч. деньги), которое приобретенное супругами во время брака является их общей совместной собственностью; владение, пользование и распоряжение одним из супругов таким имуществом осуществляется с согласия другого супруга.

Настоящим подтверждаю, что вышеуказанные сделки заключаются в интересах семьи и мне разъяснено, определенным в договоре обязательства создают обязанности и для меня.

Этим утверждаю, что нахожусь в твердой памяти и ясном сознании, действую добровольно, понимаю значение своих действий и не ошибаюсь в отношении будущих сделок.

«____» ___________________ года

Отметка:
Личность гр. _____ Установлено по паспорту: _____, выдан ______року ___РУ ГУ МВД Украины в городе Киеве. Подлинность ее подписи проверены. Факт брачных отношений проверен на основании свидетельства о браке ____ № ____, выданного ____года ___ отделом регистрации браков города Киева с Государственным Центром развития семьи, запись № ___.

Частный нотариус

Источник: Meget
Перепечатка материалов только с письменного разрешения редакции