Право на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости

Рубрики Вопрос юристу

Права на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости

Приведенную норму можно прокомментировать и так: недвижимость следует судьбе земельного участка, и при ее продаже обязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя на земельный участок.

Пункты 2 и 3 статьи 552 ГК устанавливают правила продажи для случаев, когда:

  1. Продавец (собственник) недвижимости (например, жилого дома, дачи) одновременно является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость.
  2. Продавец (собственник) недвижимости не является собственником земельного участка , на котором находится продаваемая недвижимость.

В первом случае, согласно пункту 2 статьи 552 ГК, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый продаваемой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Обратите внимание на последнее условие, к нему мы еще вернемся.

Во втором случае, согласно пункту 3 статьи 552 ГК, покупатель недвижимости приобретает право пользования (например, аренды) соответствующим земельным участком, что и продавец недвижимости. Это значит, что если покупатель приобрел в собственность здание на участке, который продавец здания арендовал, то к покупателю переходит и право аренды земельного участка в объеме и на условиях, которые были у продавца здания.

У внимательного читателя приведенные нормы ГК вызовут немало вопросов: что означают фразы «занятый такой недвижимостью», «необходимый для ее использования» и т.п.? Как понимать передачу права собственности на участок, занятый недвижимостью? Образуется ли в этом случае новый (второй) земельный участок, минуя прохождение утомительной процедуры государственного кадастрового учета? И это далеко не полный список возможных вопросов.

Попробуем ответить хотя бы на часть из них.

Для начала обратимся к пункту 3 статьи 129 ГК, согласно которого земля может отчуждаться (продаваться, передаваться в дар и пр.) или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой ее оборот допускается законами о земле. Известно, что главным законом о земле является Земельный кодекс РФ. Из пункта 3 статьи 3 ЗК следует, что «имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством. специальными федеральными законами».

Из сказанного следует, что в случае коллизии (противоречия) норм гражданского и земельного права по схожим правоотношениям, нормы земельного права имеют приоритет перед нормами права гражданского, а значит, применяться должны нормы земельного права.

Теперь давайте посмотрим, как предлагается действовать в случаях, описанных нами в начале страницы, по правилам Земельного кодекса. И содержит ли кодекс эти правила? Есть ведь в пункте 2 статьи 552 ГК оговорка: «. если иное не предусмотрено законом».

Такие правила в кодексе содержатся. Так, согласно пункту 4 статьи 35 ЗК (абз.1), отчуждение (передача в собственность) здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком.

В отличие от пункта 2 статьи 552 ГК, никакого упоминания о земельном участке, занятом недвижимостью и необходимом для ее использования, пункт 4 статьи 35 ЗК не содержит. Этой правовой нормой продавцу предписывается передать покупателю в собственность весь земельный участок, а не его часть.

В ЗК содержится легальное определение земельного участка, под которым понимается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст.11.1 ЗК), а объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п.1, ст.37 ЗК).

Правило п.4 ст.35 ЗК (абз.1) на разговорном языке можно сформулировать и так: «Хочешь продать дом — обязан вместе с домом продать (передать в собственность) и весь земельный участок, на котором находится дом». А в абзаце 5 пункта 4 статьи 35 ЗК содержится еще одно правило. Если и его перефразировать, звучать оно будет так: «Хочешь продать земельный участок — обязан вместе с земельным участком продать находящиеся на нем здания, строения сооружения». Сделки, нарушающие эти правила, являются недействительными (ничтожными) как противоречащие закону (ст.168 ГК).

Таким образом, если при покупке или продаже вы столкнулись с ситуацией, когда здание и земельный участок имеют одного и того же собственника, совершая сделку с этими объектами, следует руководствоваться изложенными правилами земельного законодательства.

Статья 35 ГК предусматривает ситуацию, когда продаваемое здание и земельный участок имеют нескольких собственников (долевая собственность). В этом случае продажа доли в праве собственности на здание влечет за собой и продажу доли в праве собственности на земельный участок. Размер этой доли должен быть пропорционален доле в праве собственности на здание.

Теперь рассмотрим ситуацию, когда продавец недвижимости не является собственником земельного участка, на котором она расположена. По нормам гражданского права (п.3 ст.552 ГК) в этом случае покупатель недвижимости приобретает право пользования (например, аренды) соответствующим земельным участком , что и продавец недвижимости.

Земельный кодекс (п.1 ст.35), следуя содержащемуся в нем определению земельного участка, воспроизводит эту, норму, на наш взгляд, корректнее. В п.1 ст.35 ЗК говорится о том, что продавец приобретает право пользования не соответствующим земельным участком , а право на использование соответствующей части земельного участка , занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Отчуждения доли в праве собственности на здание, строение сооружение на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

uristinfo.net

В законодательстве советского периода исключительная государственная собственность на землю и частная собственность на индивидуальные жилые помещения и постройки создавали специфические, обусловленные таким симбиозом прав отношения, отражавшие несогласованные права пользования земельными участками и права пользования либо права собственности на недвижимость на них. В гражданском праве советского периода долгое время и сама недвижимость не выделялась в виде самостоятельного объекта гражданского права. Она появилась лишь в Законе о собственности в РСФСР, а затем в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г.

Основу правового регулирования отношений по поводу недвижимого имущества и его оборотоспособности составляют положения, содержащиеся в ст. ст. 129 и 130 ГК РФ.

Примером сложной вещи является, например, предприятие, определяемое в ст. 132 ГК РФ как имущественный комплекс, включающий земельный участок, здания, сооружения, движимое имущество и т.д. Такой объект представляет собой единое целое, используемое по общему назначению (ст. 134 ГК РФ). В гражданско-правовой сделке по поводу такого объекта изменение режима в результате сделки распространяется на все составляющие этой сложной вещи.

При приобретении предприятия как сложной вещи к новому владельцу переходят права на земельный участок, здания, сооружения и другое имущество, входящее в состав сложной вещи. Однако по соглашению сторон из перечня передаваемого имущества как составляющего сложной вещи по тем или иным основаниям некоторые объекты могут быть исключены.

Земельный участок и находящиеся на нем сооружения также должны быть признаны сложной вещью, так как части, ее составляющие, разнородны — земля и строения, хотя используются они, как правило, в комплексе.

Таким образом, здания, строения и сооружения являются имуществом особого рода и имеют признаки:

недвижимого имущества как имущества, отделение которого от земельного участка невозможно без нанесения несоразмерного ущерба его назначению;

делимой вещи, так как возможен их раздел в натуре без изменения целевого назначения вместе с земельным участком, на котором они расположены;

сложной вещи, так как образуют совместно с землей единое целое, используемое как одна вещь;

принадлежности к земле, так как связаны с ней общим целевым назначением.

Следует также отметить, что как особый вид имущества сооружения, за исключением изъятых из оборота, находятся в свободном обороте. В настоящее время ни гражданское, ни земельное законодательство не устанавливают для них ограничения или запрещения оборота.

Земельный участок с находящимися на нем сооружениями признается делимой вещью. Однако возможен раздел только земельного участка. Делить данное имущество на участок и сооружения не представляется возможным, так как сооружения без земли не только потеряют свое назначение, но и могут погибнуть как имущество. Такой точки зрения придерживается и сам Земельный кодекс РФ (ст. 35), устанавливая правило, в соответствии с которым отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком.

По общему правилу собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Данное правило призвано гарантировать собственнику недвижимости, расположенной на земельном участке, принадлежащем другому лицу, а также государственному или муниципальному образованию, предоставление этим лицом либо государственным или муниципальным образованием собственнику недвижимости права пользования земельным участком под эту недвижимость.

Устанавливая такую норму права, законодатель исходит из того, что земельный участок не был ранее предоставлен в установленном законом порядке собственнику зданий и сооружений для их строительства, а такое строительство осуществлялось с разрешения собственника земельного участка, т.е. лицо, которому принадлежал земельный участок, либо соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления выдали разрешение на строительство, но не оформили предварительного предоставления земельного участка в соответствии с действующим законодательством, а строительство здания и сооружения проводилось в соответствии с требованиями п. 6 ст. 53 ЗК РФ.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу последнее приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Если прежний собственник недвижимости имел право пользования земельным участком, принадлежащим иному лицу, то новый собственник недвижимости может использовать данный земельный участок на тех же правовых основаниях, что и прежний собственник недвижимости. Если прежнему собственнику недвижимости было выдано разрешение на строительство соответствующего объекта на чужом земельном участке, то это разрешение сохраняет свою юридическую силу и для нового собственника. Если земельный участок был передан прежнему собственнику недвижимости на праве постоянного или срочного пользования (аренды либо безвозмездного срочного пользования), то в этом случае заключается новый договор, подлежащий государственной регистрации.

Если прежний собственник недвижимости имел земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности на указанных выше правах, то при переходе земельного участка или прав на него к новому собственнику недвижимости в порядке, установленном земельным законодательством, соответствующие права подлежат государственной регистрации с выдачей новому собственнику недвижимости свидетельства о регистрации, удостоверяющего его права на земельный участок.

Таким образом, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие ее только с согласия собственника земли. Земельное законодательство эти отношения не регулирует.

В статье 552 ГК РФ устанавливается, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В.В. Витрянский в комментарии к указанным статьям ГК РФ подчеркивает: «Недвижимость — это прежде всего земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Переход к другому лицу в результате исполнения договора купли-продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. Если же продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст. ст. 552, 553 ГКРФ)».

В настоящее время наблюдается все более тесная зависимость между гражданским и земельным законодательством, направленным на регулирование отношений собственности на земельный участок и на объекты недвижимости, находящиеся на данном земельном участке. Прежде всего это относится к собственности на земельные участки и на другие объекты недвижимости, находящиеся в собственности владельца земельного участка, аренде, хозяйственном ведении или оперативном управлении. Примером может служить совпадение основных положений п. 1 ст. 553 ГК РФ и абз. 1 п. 1 ст. 35 ЗК РФ.

Так, в п. 1 ст. 553 ГК РФ говорится: «По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования». В пункте 1 ст. 35 ЗК РФ записано: «При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением».

Вместе с тем подходы гражданского и земельного права к продаже земельного участка с находящейся на нем недвижимостью имеют и существенные различия. Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Кроме того, данный пункт устанавливает, что не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу. При этом ст. ст. 552 и 553 ГК РФ включают ряд положений, не совпадающих с позицией ст. 35 ЗК РФ.

Гражданский кодекс РФ (ст. 552) указывает: «По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права собственности на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если условия пользования соответствующей частью земельного участка не определены договором его продажи, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением».

В пункте 2 ст. 552 ГК РФ указывается, что при переходе прав на недвижимость, находящуюся на земельном участке, устанавливаются различные правовые последствия для покупателя в зависимости от того, обладал или нет продавец правом собственности на землю. Статья 552 ГК РФ устанавливает, что, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать покупателю на праве аренды. Если же стороны договора продажи недвижимости правовую судьбу земельного участка не определили, к покупателю переходит право собственности на соответствующую часть земельного участка.

В случае если продавец недвижимости не является собственником земельного участка, к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, которые принадлежали самому продавцу. В этом же пункте предусмотрено, что недвижимость на участке может быть продана собственником без согласия собственника земельного участка. Однако, если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором (например, его целевому использованию для природоохранных целей), продавец не вправе продать земельный участок без находящейся на нем недвижимости, если и то и другое принадлежат одному лицу.

В предусмотренных законом случаях собственник приобретаемых зданий, строений, сооружений приобретает и право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием, строением или сооружением, необходимого для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник в следующих случаях:

а) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

б) при сохранении прав на земельный участок лиц, не являющихся собственниками земельных участков, при разрушении здания, строения или сооружения.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Для обеспечения баланса интересов собственника недвижимости и собственника земельного участка, на котором расположена данная недвижимость, законодатель закрепил положение об утрате собственником недвижимости прав пользования земельным участком.

Разрыв в правах на недвижимость и на земельный участок, на котором находится данная недвижимость, чреват для ее собственника негативными последствиями, приводящими в конечном счете к возможной утрате объекта собственности. Заключая договор на срочное пользование земельным участком, собственник недвижимости должен эти последствия предвидеть. В связи с этим при заключении договора о праве на земельный участок — договора аренды либо договора о срочном безвозмездном пользовании — следует решить вопрос о правах и обязанностях собственника недвижимости при прекращении прав на землю. В частности, в договоре может быть закреплено право собственника недвижимости на получение ее стоимости по цене, существующей на момент прекращения права на земельный участок, от собственника земельного участка при переходе к последнему права собственности на недвижимость. И наоборот, в договоре может быть предусмотрена обязанность собственника недвижимости освободить земельный участок от недвижимости и привести его в первоначальное состояние. Закрепление в договоре прав и обязанностей собственника недвижимости при прекращении прав на землю особенно важно, если земельный участок предназначается для последующей застройки.

В том случае, если при заключении договора стороны не пришли к соглашению о правах на недвижимость при прекращении прав на землю, они могут обратиться в суд, где будут определены последствия прекращения прав на земельный участок, которые и должны быть включены в договор.

Если стороны при заключении договора аренды или безвозмездного срочного пользования вообще не оговорили последствий, наступающих для собственника недвижимости при прекращении права на земельный участок по истечении срока или по иным указанным в договоре основаниям, и у них возник спор о судьбе недвижимости, расположенной на земельном участке, они также имеют право обратиться в суд.

В обоих случаях суд может вынести решения о правах на земельный участок собственника недвижимости либо о правах собственника земельного участка на недвижимость. В частности, суд может признать право собственника недвижимости на земельный участок, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости.

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Для совершения сделок с недвижимостью важно помнить, что с принятием Земельного кодекса РФ земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества рассматриваются как единый объект недвижимости. По общему правилу, установленному ст. 35 ЗК РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Например, по договору купли-продажи недвижимости к покупателю переходит право собственности и на здание, и на земельный участок, на котором расположено это здание.

Таким образом, при переходе права собственности на здания и сооружения, принадлежащие собственнику земельного участка, к новому собственнику указанной недвижимости может перейти право собственности земельным участком, либо земельный участок может ему быть сдан в аренду или в безвозмездное срочное пользование, либо предоставлен в постоянное пользование. Переход этих прав оформляется путем заключения соответствующего договора, заключаемого между собственником земельного участка и новым собственником недвижимости.

Таким образом, ЗК РФ гарантирует новому собственнику недвижимости переход права собственности на земельный участок или его часть, на которых расположена недвижимость, если в договоре о переходе права собственности на недвижимость не оговорены права нового собственника недвижимости на земельный участок.

5. Права на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости

Традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином «строение». При этом под строением понималась и понимается постройка, юридически прочно связанная с земельным участком.

Юридические судьбы строения и земельного участка, на котором оно расположено, всегда взаимосвязаны. Поэтому продажа здания или сооружения невозможна без определения прав покупателя на земельный участок, занятый продаваемой недвижимостью, который необходим для использования последней по назначению. По нашему законодательству недвижимостью признается также строение, расположенное на земельном участке, находящемся в собственности других лиц (строение на чужой земле). В связи с этим законодательство регламентирует юридическую судьбу земельных участков как при продаже строений, собственники которых являются одновременно собственниками земельных участков, где расположены эти строения, так и при продаже строений, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности других лиц, отличных от собственников продаваемой недвижимости.

По общему правилу при переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК). Взаимосвязь перехода права собственности на здание или сооружение и права на соответствующую часть земельного участка бывает различной в зависимости от вида прав продавца недвижимости на земельный участок, на котором она расположена.

Когда продавец здания или сооружения является собственником земельного участка, согласно п. 4 ст. 35 ЗК отчуждение строения производится вместе с земельным участком. Исключение составляет отчуждение части строения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, либо отчуждение строения, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии с правилами ст. 27 ЗК. Отчуждение строения, находящегося на земельном участке, ограниченном в обороте и принадлежащем продавцу строения на праве собственности, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Следовательно, в случаях, когда продавец строения является одновременно собственником земельного участка, он не вправе предоставить покупателю по договору продажи здания (сооружения) право на земельный участок, отличающееся от права собственности, например право аренды.

Однако такая возможность предусмотрена ст. 273 и п. 2 ст. 552 ГК, в соответствии с которыми продавец строения, являющийся собственником земельного участка, на котором оно находится, вправе предоставить покупателю право аренды или иное предусмотренное договором продажи недвижимости право на соответствующую часть земельного участка. Отмеченное противоречие между нормами земельного и гражданского законодательства снимается судебной практикой в пользу норм земельного законодательства как специальных1.

Если же продавец здания или сооружения не является собственником земельного участка, на котором оно расположено, то покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ГК). Следовательно, если продавец обладал правом аренды земельного участка, то и покупатель будет пользоваться этим участком на праве аренды. При определении судьбы чужого земельного участка при продаже расположенной на нем недвижимости нормы гражданского (п. 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ГК) и земельного (п. 1 ст. 35 ЗК) законодательства совпадают по содержанию.

Продажа недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором (п. 3 ст. 552 ГК). Покупатель строения на чужой земле при его эксплуатации во всех случаях должен учитывать целевое назначение земельного участка. Купив строение, находящееся на чужом земельном участке, покупатель как собственник строения приобретает преимущественное право покупки или аренды указанного земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК). Кроме этого, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, покупатель строения приобретает исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды на него (п. 1 ст. 36 ЗК).

Право собственности на землю (земельный участок)

Право собственности на землю (земельный участок)

Статья 373. Земля (земельный участок) как объект права собственности

1. Земля является ценным национальным богатством, которое находится под особой охраной государства.

2. Право собственности на землю гарантируется Конституцией Украины. Право собственности на землю (земельный участок) приобретается и осуществляется соответственно закону.

3. Право собственности на земельный участок распространяется на поверхностный (грунтовый) пласт в границах этого участка, на водные объекты, леса, многолетние насаждения, которые на ней находятся, а также на пространство, находящееся над и под поверхностью участка, высотой и глубиной, необходимой для возведения жилых, производственных и других зданий и сооружений.

4. Собственник земельного участка имеет право использовать его на свое усмотрение соответственно его целевому назначению.

5. Собственник земельного участка может использовать на свое усмотрение все, что находится над и под поверхностью этого участка, если другое не установлено законом и если это не нарушает прав других лиц.

Статья 374. Субъекты права собственности на землю (земельный участок)

1. Субъектами права собственности на землю (земельный участок) являются физические лица, юридические лица, государство, территориальные общины.

2. Иностранцы, лица без гражданства могут приобретать право собственности на землю (земельные участки) соответственно закону.

3. Иностранные юридические лица, иностранные государства и международные организации могут быть субъектами права собственности на землю (земельный участок) в случаях, установленных законом.

4. Права и обязанности субъектов права собственности на землю (земельный участок) устанавливаются законом.

Статья 375. Право собственника на застройку земельного участка

1. Собственник земельного участка имеет право сооружать на нем здания и сооружения, создавать закрытые водоемы, осуществлять перестройку, а также разрешать строительство на своем участке другим лицам.

2. Собственник земельного участка приобретает право собственности на возведенные им здания, сооружения и прочее недвижимое имущество.

3. Право собственника на застройку осуществляется им при условии соблюдения архитектурных, строительных, санитарных, экологических и других норм и правил, а также при условии использования земельного участка по его целевому назначению.

4. Правовые последствия самовольной застройки, осуществленной собственником на его земельном участке, устанавливаются статьей 376 Гражданского кодекса Украины.

Статья 376. Самодеятельное строительство

1. Жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, не отведенном для этой цели, или без соответствующего документа, который дает право выполнять строительные работы или надлежаще утвержденного проекта, или существенными нарушениями строительных норм и правил.

2. Лицо, которое осуществило или осуществляет самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает право собственности на него.

3. Право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество может быть по решению суда признано за лицом, которое осуществило самовольное строительство на земельном участке, который не был ей отведен для этой цели, при условии предоставления земельного участка в установленном порядке лицу под уже построенное недвижимое имущество.

4. Если собственник (пользователь) земельного участка возражает против признания права собственности на недвижимое имущество за лицом, осуществившем (осуществляющим) самовольное строительство на его земельном участке, или если это нарушает права других лиц, имущество подлежит сносу лицом, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство, или за его счет.

5. По требованию собственника (пользователя) земельного участка суд может признать за ним право собственности на недвижимое имущество, которое самовольно построено на нем, если это не нарушает права других лиц.

6. Лицо, которое осуществило самовольное строительство, имеет право на возмещение затрат на строительство, если право собственности на недвижимое имущество признано за собственником (пользователем) земельного участка, на котором оно размещено.

7. В случае важного отклонения от проекта, который противоречит общественным интересам или нарушает права других лиц, важного нарушения строительных норм и правил суд за иском соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления может постановить решение, вменяющее в обязанность лицо, которое осуществило (осуществляет) строительство, провести соответствующую перестройку.

Если проведение такой перестройки является невозможным или лицо, которое осуществило (осуществляет) строительство, отказывается от ее проведения, такое недвижимое имущество по решению суда подлежит сносу за счет лица, которое осуществило (осуществляет) строительство. Лицо, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство, обязано возместить затраты, связанные с приведением земельного участка к предыдущему состоянию.

Статья 377. Право на земельный участок при приобретении жилого дома, здания или сооружения, которые размещенные на нем

1. К лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предварительного землевладельца (землепользователя).

2. Размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, являются существенными условиями договора, предусматривающего приобретение права собственности на эти объекты (кроме многоквартирных домов и объектов государственной собственности, подлежащих продаже путем приватизации).

Статья 378. Прекращение права собственности на земельный участок

1. Право собственности лица на земельный участок может быть прекращено по решению суда в случаях, установленных законом.

Право на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 1 марта 2010 года
Под редакцией П.В. КРАШЕНИННИКОВА

Вступительное слово

Раздел IV. Отдельные виды обязательств
Глава 30. Купля-продажа
§ 7. Продажа недвижимости

Гонгало Бронислав Мичиславович, заведующий кафедрой гражданского права Уральской государственной юридической академии, директор Уральского филиала Российской школы частного права, доктор юридических наук, профессор — ст. 549.

Крашенинников Павел Владимирович, председатель Комитета Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, заслуженный юрист Российской Федерации, доктор юридических наук — вступ. слово, ст. 550, 551, 558.

Миронов Илья Борисович, руководитель аппарата Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, кандидат юридических наук — ст. 556, 557.

Рузакова Ольга Александровна, главный советник аппарата Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, доктор юридических наук — ст. 554, 555.

Чубаров Вадим Витальевич, директор Центра арбитража и посредничества Торгово-промышленной палаты Российской Федерации, доктор юридических наук — ст. 552.