Переуступка прав по договору инвестирования

Рубрики Вопрос юристу

Переуступка прав по договору инвестирования

— Действительно, 30-40% объектов на первичном рынке сосредоточено в руках так называемых временных инвесторов. Еще 2-5 лет назад рынок жил в основном благодаря их деньгам, азарту и готовности рисковать.

Нам известно, что некоторые компании-застройщики оформляют квартиры, оставшиеся непроданными к окончанию строительства дома, на своих знакомых — физических лиц, а потом предлагают конечному покупателю либо уступку права требования, либо договор купли-продажи, если правоустанавливающие документы уже готовы.

Почему некоторые застройщики прописывают в договоре с инвестором — физическим лицом невозможность переуступки?

— Первая причина — исключение временных инвесторов. Продавая площади в объектах премиум- и бизнес-класса, компания старается привлечь будущих владельцев, которым будет комфортно соседствовать, то есть людей определенного достатка. Поэтому при продаже должен проводиться своеобразный фейс-контроль. А отследить конечного покупателя временного инвестора невозможно. Ограничение строительной компании в части переуступки — мера, частично снимающая эту проблему и дающая возможность отсеять таких инвесторов.

Вторая причина — конкуренция. Переуступая на этапе строительства свои права по инвестиционному договору, инвестор мешает продажам самой компании-застройщика. Ведь цена метра при переуступке обычно все-таки ниже цены, выставляемой компанией.

Есть и другие, менее значимые причины. Например, документооборот. Как известно, компании ответственны за списки инвесторов, которые подаются в БТИ и квартуправление, а теперь уже и за сами именные свидетельства о праве собственности. Если дом еще не достроен, а квартиры переуступаются по несколько раз, то исключить ошибки при оформлении документов сложно.

Как обезопасить сделку по переуступке?

— Сделку уступки права требования надо оформлять нотариально. Нередко в договоре забывают указать порядок расчета и сумму, а это может привести к признанию договора недействительным в судебном порядке. В таком случае первый покупатель может заявить о своем праве на квартиру.

— Нужно уплатить налоги, предусмотренные действующим законодательством, в частности, о налогообложении физлиц. Кстати, налогом облагается первый инвестор и со всей суммы сделки, а не разница сумм уступки и инвестиции, как почему-то принято считать.

Имеет ли значение при переуступке схема инвестирования — участие в фонде финансирования строительства, покупка облигаций или инвестиционный договор?

— Во всех трех вариантах есть особенности. Поскольку привлечение средств на строительство жилья по простым инвестиционным договорам запрещено с января 2006 года, следует хорошо подумать перед подписанием уступки права требования по такому договору. Исключение — инвестдоговоры, заключенные до 14 января 2006 года.

Сейчас по инвестиционным договорам можно оформлять переуступку прав на нежилую недвижимость, то есть переуступать можно коммерческие и технические объекты. А в паркоместа и встроенные в жилом доме нежилые помещения так же, как и квартиры, можно инвестировать только с учетом законодательных ограничений — либо через фонд финансирования строительства, либо в облигации, эмитированные застройщиком.

В первом случае вы вправе получить профинансированный объект по договору переуступки имущественных прав, если это не запрещено учредителем фонда. Если инвестиции в строительство были осуществлены путем открытой покупки облигаций, то ценные бумаги можно свободно продавать третьим лицам.

Как в переуступке участвует компания-застройщик?

— Наша компания настаивает на предварительном согласовании переуступки. На момент оформления документов при сдаче дома и передаче инвесторам права собственности мы должны обладать корректной информацией о каждой квартире. Иначе не уследишь, кто переуступил свои права и сколько раз.

Каковы потери продавца при переуступке?

— Больше теряет покупатель (то есть новый инвестор) — обычно первый инвестор старается возложить на покупателя все финансовые обязательства. В договоре ФФС и в инвестиционном договоре, как правило, предусмотрены штрафные санкции или вознаграждение компании за переоформление документов и договора с фондом финансирования строительства.

Эти затраты продавец может разделить с покупателем, скажем, в пропорции 50 на 50. Это, кстати, предмет торга. Наша компания иногда исключала такие нормы из своих договоров с инвесторами, вкладывающими значительные суммы в объект. Мы шли им навстречу.

Многие компании требуют 100% оплаты за строящееся жилье в сжатые сроки, для чего инвестор оформляет в банке кредит под залог этой же квартиры. Какие риски связаны с переуступкой прав на такую квартиру?

— Если вам предлагают выкупить права требования на квартиру по договору переуступки, не исключено, что имущественные права на этот объект инвестирования находятся в залоге у банка, прокредитовавшего первого инвестора. Риски нового инвестора минимальны, если:

1) есть генеральное соглашение между банком-кредитором и застройщиком, ограничивающее права первого инвестора на отчуждение как имущественных прав на этапе строительства, так и прав собственности после завершения строительства;

2) в договоре уступки права требования третьей стороной является сам застройщик. В этом случае исключен риск получить имущество, уже находящееся в залоге у банка (ведь если первый инвестор вдруг перестанет погашать кредит, то банк предъявит свои права на эту квартиру к застройщику и вы рискуете остаться ни с чем).

Участие в договоре уступки самой компании-застройщика гарантирует, что права требования до вас никому не передавались. Обычно при переуступке банки требуют сначала погасить задолженность по кредиту, а потом переуступать свои права, допускается совершение этих операций день в день. Очень важно, подчеркиваю, участие застройщика в договоре переуступки.

Что касается ограничений по генеральному соглашению между банком и застройщиком, то они в основном заключаются в следующем:

1) инвестор не может без согласия банка и застройщика отчуждать права требования и права собственности;

2) мы не можем выдавать на руки инвестору-заемщику правоустанавливающие документы;

3) если инвестор нарушает условия кредитного договора, не оплачивает вовремя проценты и тело кредита, банк требует от компании платить вместо инвестора. В таких случаях компания полностью погашает задолженность перед банком, и инвестиционный договор прекращает свое действие. Право на строящуюся площадь возвращается к застройщику.

Чаще всего в договорах предусмотрено согласие компании-управляющего фонда на переуступку имущественных прав на квартиру. В случае если в договоре это не предусмотрено и переуступка осуществляется без согласия компании-управляющего фондом, все равно о факте переуступки рекомендуется уведомить компанию письменно.

Как инвестор, получивший права на строящуюся квартиру по переуступке, может избежать принудительной доплаты за добавившуюся площадь при вводе дома в эксплуатацию?

— Я еще не видела домов, фактическая площадь которых полностью соответствовала бы проектным показателям. Часто бывает, что площадь объекта на десятки квадратных метров больше или меньше проектной. И это нормальная ситуация.

Если квартира приобреталась по переуступке и было оплачено 100 кв. м, а фактически построена квартира площадью 102 кв. м, то требование застройщика оплатить добавившиеся метры вряд ли можно рассматривать как принудительную доплату, тем более если эта ситуация прописана в договоре.

А если квартира оказалась меньше?

— Компания, управляющая фондом финансирования строительства, должна вернуть переплату тому покупателю, который является уже новой стороной по договору, если иное не предусмотрено самим договором о переуступке. Переплата за лишние метры возвращается на условиях, прописанных в договоре: либо по цене договора, либо по какой-то другой цене, например, проиндексированной или рыночной.

Популярные статьи

Хронология событий после сдачи дома новостройки в Харькове, когда можно начинать делать ремонты, когда подключат воду, электричество и газ, отопление, когда можно будет вселяться — реальная история одной новостройки в Харькове.

Все о субсидиях на ЖКУ в Украине, кому назначается субсидия, как получить субсидию, какие документы необходимы, какие доходы декларировать? В статье приведены ссылки на образцы документов заявления и декларации, калькулятор для ориентировочного расчета субсидии

Как подобрать бойлер, на что обратить внимание, что главное в бойлере, какие функции, какой объем водонагревателя выбрать — ответы в статье.

Как снизить затраты на топливо, как сэкономить бензин? Советы автомобилистам, которые могут помочь в экономии топлива вашим авто, уменьшить расход бензина.

Переуступка права инвестирования

Дольщик, у которого вы покупаете недостроенную квартиру, может быть как физическим, так и юридическим лицом (например, риэлторской фирмой). Договор, который заключается в этом случае, называется «Договором переуступки права требования». То есть фирма или частное лицо переуступает покупателю принадлежащее им (на основании договора, заключенного между фирмой и генеральным инвестором) право требования на передачу в собственность квартиры. В договоре переуступки должен быть указан точный срок получения квартиры и предусмотрена ответственность за нарушение обязательств сторонами.

Имейте в виду: законодательство не допускает без согласия должника (то есть застройщика) переуступать требования по обязательству, если личность кредитора имеет существенное значение для должника. Строительная компания обязательно должна быть письменно уведомлена о состоявшейся переуступке прав требования. В противном случае она имеет право не исполнять свои » обязательства по отношению к новому кредитору (то есть к вам) до представления ей неоспоримых доказательств факта переуступки права требования.

При заключении договора переуступки права требования продавец обязан передать вам документы, которые подтверждали бы, что это право требования у него существует. Это должен быть подлинник или удостоверенная нотариусом копия договора с генеральным инвестором.

Хорошо бы лично убедиться, что данная компания все еще существует и именно она ведет строительство дома, в котором вы собираетесь приобрести квартиру. Иногда право требования переуступается несколько раз. В этом случае потребуйте, чтобы в договоре покупателя с инвестором нашла отражение вся цепочка. Но в целях безопасности проще всего иметь дело с фирмой, которая заключала инвестиционный договор непосредственно с городом (а не с застройщиком), или с фирмой, которая выкупила права инвестирования целиком на весь дом.

Практически те же правила действуют, если вы заключаете договор с частным лицом. Чтобы не произошло так, что застройщик, не имея сведений о заключенном вами договоре, не передал квартиру продавцу, следует предусмотреть в договоре обязанность последнего уведомить о совершенной переуступке права требования квартиры. Если человек, переуступивший вам право требования квартиры, не выполнил в полном объеме свои денежные обязательства перед застройщиком, договор между вами может быть заключен только вместе с уплатой оставшейся суммы.

Симиненкo Л.А. Как выгодно купить, продать квартиру, дом, дачу. Ростов-на-Дону: «Феникс», 2001. — 160с.

Обсудить на форуме

Договор переуступки

Форум недвижимости Domik.ua

05 мар 2005, 00:30

05 мар 2005, 17:35

Тут важны нюансы.
Переуступка прав вполне законна. Естественно, при условии, что такие права существуют.

Поэтому каждый раз необходимо вникать: а какие именно права имеет конкретное лицо (физическон или юридическое).

Многие из этих прав записаны в договоре на инвестирование.
Если записано, что инвестор имеет право переуступить свои права по договору, выплатив при этом столько-то процентов штрафных санкций, — это одно.

Если написано, что инвестор НЕ ИМЕЕТ права переуступать свои права третьим лицам — то тут видится три выхода:

1) внесение в первоначальный договор изменений и подписание соответствующего неотъемлемого приложения к договору (мол, раньше не имел права переуступать, а теперь имеет).

2) расторжение договора со строительной организацией; естественно договорившись заранее о том, что договор на данную квартиру вторая сторона (банк, строители) подпишет с конкретным покупателем.
(Дело в том, что вторая сторона обычно имеет право «первой ночи»: если договор разрывается, то первым в списке желающих — строители. Потому они завсегда могут оспорить попытки перепродать квартиру на этапе строительства).

3) Обращение в суд. Как суд признает (изучив все нюансы договора и обстоятельства дела) — так и будет.

Переуступка прав: особенности сделок

28 ноября 2017 г.

Покупка недвижимости по схеме переуступки прав — сделка вполне законная и очень распространенная. Для того, чтобы она была безопасной, нужно учесть некоторые нюансы.

Переуступка или цессия… Что все это значит?

Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право). В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое). В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.

Виды переуступки

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.

В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.

Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.

Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик. Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится. Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).

«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру. Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи. Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.

Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости. Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора. Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.

Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?

Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо. Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта. Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий. Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов. Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки. В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно. При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Выгода для продавца и риски для покупателя

Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта). Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения. С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.

Переуступка квартиры инвестированной по ФФС

Форум недвижимости Domik.ua

10 июл 2016, 23:46

13 июл 2016, 16:08

Нужна помощь с переуступкой в Киевмиськбуде. С домом по коперника 7.
В КМБ сказали, что дом введен в эксплуатацию 13 дней назад и по этой причине мне отказ.

Кто сталкивался с похожей ситуацией.
Возможно через нотариуса можно передать права по договору инвестирования?
Или КМБ задним числом провести сделку.
Или уже при оформлении права собственности в БТИ оформить на фактического владельца.
И тд.

Вопрос не срочный просто продавать через договор купли продажи и платить потом 8.5% государству желания нет.
Ответы можно в ЛС

13 июл 2016, 18:04

14 июл 2016, 12:19

14 июл 2016, 12:40

21 июл 2016, 17:56

17 авг 2016, 15:35

18 авг 2016, 07:49

нужно обязательное согласие управляющей организации (по факту карманная контора застройщика). без него никак тк в переуступке участвуют 3 стороны.

19 сен 2016, 08:54

19 сен 2016, 08:57

от текущей стоимости данной квартиры у застройщика

19 сен 2016, 14:47

19 сен 2016, 15:36

можете, % может быть ниже в случае 1-й линии родства (зависит от застройщика).
кому — управляющей фин. компании

19 сен 2016, 15:43

24 сен 2016, 15:12

24 сен 2016, 16:46

02 окт 2016, 20:55

02 окт 2016, 21:17

думаю только переуступка, но тут вам может помочь только управитель.

02 окт 2016, 21:50

02 окт 2016, 21:57

02 окт 2016, 22:41

Ответ АО
технически думаю минут 30:
1. вы пишите заявление от руки
2. ксерят доки ваши и нового человека
3. оформляют договор переустпки

менее чем на след. день я не слышал.
УКРБУД делал мне 3 дня. ЖИБ 2 дня.