Переход права собственности при покупке квартиры

Рубрики Вопрос юристу

Большая разборка: какие бывают права на недвижимость и как правильно их оформить

Жилье стоит покупать через имущественные права, целевые облигации, фонды финансирования

С вопросом о правах на недвижимость нам помогла заместитель министра юстиции по вопросам государственной регистрации Елена Сукманова.

Какое имущество — недвижимое?

Большинство людей рано или поздно в своей жизни сталкиваются с процессом вступления, оформления и регистрации права собственности на недвижимое имущество. И углубляться в нюансы этого вопроса граждане начинают, как говорится, по ходу пьесы. Поэтому сейчас попробуем провести ликбез: разобрать основы права собственности на недвижимое имущество, разобраться — из чего оно состоит, когда возникает и кто его регистрирует и т. д.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

  • Почем квартиры: эксперты назвали цены на жилье в Украине и озвучили прогноз

Поэтому стоит начать раскрывать тему с ответа на главный вопрос — какое же имущество является недвижимым? Согласно статье 181 Гражданского кодекса Украины (ГКУ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке и перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. Проще говоря, это земля и сооружения, что на этой земле построены.
Причем сюда входит широкий спектр объектов: жилые дома, квартиры, жилые и нежилые помещения, целые промышленные предприятия, которые являются целостным имущественным комплексом, и многое другое.

Когда возникает право собственности?

Для начала разберемся в общем понятии права собственности. Его суть заключена в праве человека на вещь (имущество), которое он осуществляет в соответствии с законом по своей воле, независимо от воли других лиц. Так, согласно ст. 317 ГКУ, право собственности состоит из права владения, права пользования и права распоряжения.

При этом, согласно ст. 182 ГКУ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, обременение (ограничение. — Авт.) этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат госрегистрации. И что важно, права на недвижимое имущество, подлежащие госрегистрации, возникают с момента такой регистрации. Поэтому регистрация прав на недвижимое имущество — это не просто формальное требование, а необходимость. Если не зарегистрировать право собственности у нотариусов или госрегистраторов, человек не станет полноправным владельцем недвижимого имущества. Чтобы приобрести права на недвижимость юрлицам и физлицам нужно заключить гражданско-правовую сделку (договор купли-продажи, договор дарения и т. д.), приватизировать гос- или коммунальное имущество, получить наследство.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

  • Украинцы активнее всех иностранцев скупают жилье в Польше

Как происходит процедура государственной регистрации прав на недвижимое имущество?

Чтобы зарегистрировать права собственности на недвижимость, следует обратиться к регистратору местного совета или администрации, в центры предоставления административных услуг (ЦНАП) или к нотариусу с заявлением. Заявление о госрегистрации прав подается отдельно по каждому объекту недвижимого имущества. Перечень необходимых для этого документов и цена оформления зависят от того, какое право регистрируется. Важно: госрегистрация права собственности и других вещных прав (кроме ипотеки) проводится в срок, не превышающий пяти рабочих дней со дня регистрации заявления.

Регистрацию можно провести быстрее (от 2 часов до 2 рабочих дней). Отметим, что регистрация права собственности на недвижимость после нотариального удостоверения договора производится нотариусом сразу после удостоверения сделки (исключение — наследственный договор и договоры, где предусмотрено отлагательное условие, например рассрочка в расчете за приобретенное имущество). Таким образом, выйдя из нотариальной конторы, покупатель, одаряемый или наследник уже является полноценным владельцем недвижимости.

Как стать владельцем квартиры в новостройке?

Инвестирование средств в любой проект или строительство всегда имеет определенную степень риска. Это зависит от юридической чистоты документов, финансового состояния застройщика и его профспособности завершать проекты. Так что, выбирая квартиру, важно обращать внимание на эти моменты и обращаться к услугам юристов для проверки документов.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

  • Обманом отбирали жилье у пенсионеров: в Харькове задержали квартирных аферистов

Перед подписыванием договора с застройщиком нужно изучить предмет договора. В документе должно быть отражено, что покупатель приобретает имущественные права на квартиру. Также в бумагах должны быть указаны, строительный адрес будущей квартиры, ее номер согласно строительным планам, строительная площадь с указанием общей и строительной площади квартиры. Помимо этого, в документах должна быть оговорена стоимость недвижимости. Важно учесть, что цена в договоре указывается в нацвалюте Украины — гривне. Однако, по желанию сторон, в договоре дополнительно может быть указана любая другая валюта, в привязке к основной цене договора. А отдельным пунктом договора должен быть указан порядок расчета между сторонами и каким образом будет подтверждаться факт полного расчета по договору. И, конечно, в договоре нужно указать права и обязанности сторон. В частности нужно отобразить порядок передачи квартиры после введения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, сроки ввода в эксплуатацию дома. Также отмечается обязанность покупателя уплатить средства в полном объеме. Еще могут быть указаны штрафы для покупателя в случае несвоевременной уплаты средств, а также штрафы для застройщика (продавца имущественных прав) в случае ввода дома в эксплуатацию не в срок.

Каковы распространенные схемы покупки новостроя?

Стоит отметить, что договор купли-продажи имущественных прав не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, однако, в соответствии с Кодексом, по желанию сторон такое нотариальное удостоверение возможно. Помимо этого, действующим законодательством не предусмотрена регистрация права собственности таких договоров в Госреестре прав. А все потому, что на момент заключения договоров существуют только имущественные права, а в Госреестре регистрируются права на недвижимое имущество.

В целом договор купли-продажи имущественных прав на будущую квартиру является довольно распространенной схемой покупки нового жилья. Но параллельно с этим застройщики применяют и другие юридические инструменты, которые также находятся в рамках украинского правового поля. Речь идет в том числе о продаже построенных квадратных метров через реализацию целевых облигаций. Смысл этой операции заключается в том, что каждая облигация удостоверяет право человека на определенное количество «квадратов». После ввода дома в эксплуатацию происходит так называемое погашение облигаций — ценные бумаги превращаются в физические квадратные метры в виде квартиры. И право собственности регистрируется в Госреестре. Законом также предусмотрена возможность для застройщика привлекать средства от покупателей через Фонды финансирования строительства — ими управляют банки или финучреждения.

Переход права собственности на недвижимое имущество, момент перехода

Проконсультируйте, поджалуйста, по вопросу продажи квартиры и перехода права собственности. Я продаю квартиру. С какого момента у покупателя возникает право собственности? Я так понимаю, с момента регистрации права собственности, а не с даты договора купли-продажи. В таком случае, с какого момента квартира считается проданной мной — также с момента регистрации права собственности покупателем? Либо с даты договора купли-продажи?

Для меня важны обе даты, с точки зрения приобретения права собственности покупателем — для исчисления 3-х/5-и летнего срока, с точки зрения момента реализации — в 2016 году я буду налоговым нерезидентом, поэтому мне важно, чтобы квартира была продана в 2015.

16 Сентября 2015, 01:45 Ирина, г. Москва

Уточнение клиента

Господа юристы! Большое спасибо за ваши ответы!

Понимаю, что следующий вопрос лежит в поле налогового законодательства, однако, он как раз наиболее важен — с налоговой точки зрения (а именно, с точки зрения налога на доходы физ.лиц), какая дата будет считаться датой продажи — дата договора, или дата регистрации права собственности покупателем? Дело в том, что это в зависимости от этого, это будет либо 2015, либо 2016 год, и это имеет принципиальное значение.

16 Сентября 2015, 02:23

Ответы юристов (18)

С какого момента у покупателя возникает право собственности? Я так понимаю, с момента регистрации права собственности
Ирина

Да, Вы правильно понимаете.

Статья 551 ГК РФ. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
1. Переход права собственности на
недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит
государственной регистрации.
2.ст.223 ГК РФ В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной
регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента
такой регистрации,
если иное не установлено законом.
В таком случае, с какого момента квартира считается проданной мной — также с момента регистрации права собственности покупателем?
Ирина

Квартира считается проданной Вами со дня подписания договора купли-продажи. Но Ваше право собственности прекращается со дня возникновения права на отчуждаемое недвижимое имущество у приобретателя этого имущества.

Статья 235 ГК РФ. Основания прекращения права собственности

1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам,

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте.
Право собственности возникает с момента государственной регистрации
п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость, согласно которой государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

какого момента квартира считается проданной мной — также с момента регистрации права собственности покупателем?

Именно, с момента регистрации права собственности.

С какого момента у покупателя возникает право собственности?

до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору, не вправе распоряжаться имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Однако и продавец также не вправе распоряжаться имуществом, поскольку оно — предмет договора продажи и покупатель является его законным владельцем.

Вы правы, право собственности возникает с момента гос регистрации.

ГК РФ Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

ГК РФ Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Не могу согласиться с коллегой. Договор купли-продажи считается заключенным с момента подписания сторонами. Если исходить из того, что квартира не считается проданной — то для чего установлены правила ст.165 ГК РФ?

2.ст.165 ГК РФ Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в
надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по
требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В
этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Из логического толкования этой нормы следует, что потому и дано право требования принудительной регистрации права собственности, что имущество продано, но государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю не произведена.

Уточнение клиента

Людмила, доброй ночи!

Так как, по-вашему, будет определяться дата продажи — как дата договора?

16 Сентября 2015, 02:36

Возвращаясь к вопросу об определении в целях исчисления НДС момента реализации объекта недвижимости, необходимо отметить следующее. В соответствии с п.2 ст.224 НК РФ если отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст.551 и 556 ГК РФ передача недвижимости по договору купли-продажи
осуществляется по передаточному акту или иному аналогичному документу, а переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Читателям журнала необходимо обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю. В соответствии с общими условиями заключения договоров для сторон такой договор вступит в действие с момента его подписания. Вместе с тем, значение государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель приобретает право собственности на имущество в глазах третьих лиц, в том числе если продавец и покупатель исполнили свои обязательства по договору
задолго до момента государственной регистрации.
Таким образом, обязательство по уплате НДС по договору продажи недвижимого имущества возникает на момент государственной регистрации прав на такое имущество.

Уточнение клиента

Руслан, доброй ночи! НДС меня как раз мало интересует, меня интересует данный вопрос с точки зрения налога на доходы физ лиц, ибо я, как физ.лицо, являюсь продавцом. Какова дата продажи — дата договора, или дата регистрации права собственности покупателем? Спасибо!

16 Сентября 2015, 02:34

меня интересует данный вопрос с точки зрения налога на доходы физ лиц, ибо я, как физ.лицо, являюсь продавцом.
Ирина

С точки зрения налога на доходы, юридически значимым будет дата получения расчёта по договору, то есть дата получения денег по договору купли-продажи, ведь она может не совпасть ни с датой подписания договора, ни с датой государственной регистрации перехода права собственности (например, если стороны договорились произвести расчёт ДО подписания договора купли продажи или ПОСЛЕ сдачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности).

Уточнение клиента

Разве? У нас же все-таки сделки признаются по факту заключения сделки, а не по факту произведения расчетов, разве нет? В договоре купли-продажи вообще может быть написано, что оплата должна быть произведена в течение 2-х лет (или любой другой срок). мне кажется маловероятным, что датой продажи в таком случае будет являться дата расчетов. Полагаю, что это все-таки либо дата договора, либо дата регистрации в рег.палате.

16 Сентября 2015, 02:48

Добрый день, Ирина.

Насколько я понял, вы переживаете из-за того, что в налоговый кодекс внесено изменение, согласно которому срок нахождения недвижимости в собственности для освобождения от уплаты НДФЛ увеличен до 5 лет.

В ст.4 ФЗ от 29.11.2014 N 382-ФЗ указано:

3. Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

С какого момента имущество считается приобретенным в собственность в целях налогобложения — с момента заключения договора купли-продажи или с момента государственной регистрации права — этот закон не расшифровывает.

Вероятнее всего, налоговая инспекция при трактовке этого пункта будет исходить из момента государственной регистрации. Каких-либо разъяснений Минфина на сей счет еще не выпущено, судебной практики тоже пока нет.

Поэтому, чтобы обезопасить себя от споров с налоговым органом, лучше получить свидетельство о регистрации права собственности до 01.01.2016 г.

Но даже если свидетельство вы получите после 01.01.2016 г., то полагаю, что верна вышеприведенная позиция уважаемой Людмилы о том, что договор купли-продажи является первичным документом, закрепляющим переход права собственности и возникновение права собственности у покупателя.

Государственная регистрация — это лишь акт подтверждения уже свершившегося перехода права собственности, который произошел при подписании договора купли-продажи.

С уважением, Роман.

Уточнение клиента

Доброй ночи, Роман!

Не совсем так. В данной сделке я — продавец, и у меня уже прошло и 3, и 5 лет. Вопрос меня интересует с другой точки зрения, а именно, с точки зрения налога на доходы физ.лиц при продаже недвижимости. В 2016 году я буду налоговым нерезидентом, поэтому, налоговые вичеты ко мне будут неприменимы, и доход от реализации подлежит налогообложению по ставке 30%.

А в 2015 — я резиден, и у меня прошли все сроки владения, и мой доход от реализации не подлежит налогообложению вообще. Разница очень существенная.

Про 3 и 5 лет — вопрос вторичный, это я за покупателя переживаю))

16 Сентября 2015, 02:44

Ну в таком случае чтобы не платить налог нужно, чтобы доходы фактически были получены вами в 2015 году. При этом дата перехода права собственности значения не имеет.

Уточнение клиента

«чтобы доходы фактически были получены вами в 2015 году» — вы имеете ввиду, чтобы расчеты были произведены в 2015 году? Разве так? Ведь в договоре купли-продажи вообще может быть написано, что оплата должна быть произведена в течение 2-х лет (или любой другой срок). мне кажется маловероятным, что датой продажи в таком случае будет являться дата расчетов. Все-таки, у нас же все-таки сделки признаются по факту заключения сделки, а не по кассовому методу, когда прошли рассчеты?

16 Сентября 2015, 02:51

Письмо Минфина России от 22.05.2014 № БС-4-11/9939 О порядке определения даты получения дохода от продажи недвижимого имущества.

Федеральная налоговая служба рассмотрела запрос о порядке определения даты получения дохода от продажи недвижимого имущества, если расчет произведен в одном налоговом периоде (2011 году), а государственная регистрация сделки купли-продажи в другом (2012) и сообщает следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 223 Кодекса при получении доходов в денежной форме дата фактического получения дохода определяется как день выплаты такого дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо его получения на счетах третьих лиц.
Таким образом, положениями Кодекса порядок определения даты получения дохода физическими лицами не поставлен в зависимость от факта совершения государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости.
Учитывая изложенное, доход налогоплательщика, полученный в 2011 году от продажи недвижимого имущества, должен быть учтен при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц данного налогоплательщика этого же налогового периода.
Действительный государственныйсоветник Российской Федерации 3 классаС.Л. Бондарчук

Уточнение клиента

Огромное спасибо! Теперь все предельно ясно. Благодарю за помощь!

16 Сентября 2015, 03:02

Уточнение клиента

Руслан, извините, а можно задать еще один маленький вопрос, не озвученный вначале — будет ли являться достаточным доказательством факта получения дохода и даты его получения факт написания расписки, и. соответственно, дата такой расписки, или это должно быть именно зачисление денежных средств на счет в банке? Ведь денежные средства могут быть получены путем наличного расчета, и не перечисляться на счет в банке?

Буду очень благодарна за ответ!

16 Сентября 2015, 03:18

Сделки — да. Но порядок расчётов между сторонами определяется в договоре. И если в договоре есть условие об отсрочке или рассрочке платежа — то сделка считается действительной, но доход -то человек не получил ещё. К примеру, квартира продаётся в сентябре 2015 года, договор заключен и подписан, а договоре условие — оплата по договору будет произведена в январе 2016 года путём перечисления денежных средств на счёт продавца в банке. То есть в 2015 году доход продавец не получил, хотя сделка заключена и даже переход права собственности зарегистрирован в Росреестре.

Согласно налоговому кодексу налогоплательщик включает в свою налоговую базу по НДФЛ все доходы фактически полученные в налоговом периоде, в вашем случае в 2015 году, т.е кассовый метод применяется. Доходы, запланированные к получению в будущем, в налоговую базу по НДФЛ не включаются.

Статья 223 НК РФ

1. В целях настоящей главы, если иное не предусмотрено пунктами 2 — 5 настоящей статьи, дата фактического получения дохода определяется как день:

1) выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц — при получении доходов в денежной форме;
2) передачи доходов в натуральной форме — при получении доходов в натуральной форме;
3) уплаты налогоплательщиком процентов по полученным заемным (кредитным) средствам, приобретения товаров (работ, услуг), приобретения ценных бумаг — при получении доходов в виде материальной выгоды.

Уточнение клиента

Огромное спасибо! Теперь все предельно ясно. Благодарю за помощь!

16 Сентября 2015, 03:02

Уточнение клиента

Роман, а можно задать еще один маленький вопрос, не озвученный вначале — будет ли являться достаточным доказательством факта получения дохода и даты его получения факт написания расписки, и. соответственно, дата такой расписки, или это должно быть именно зачисление денежных средств на счет в банке? Ведь денежные средства могут быть получены путем наличного расчета, и не перечисляться на счет в банке?

Буду очень благодарна за ответ!

16 Сентября 2015, 03:17

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 223 Кодекса при получении доходов в денежной формедата фактического получения дохода определяется как день выплаты такого дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо его получения на счетах третьих лиц. Таким образом, положениями Кодекса порядок определения даты получения дохода физическими лицами не поставлен в зависимость от факта совершения государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости.

Вот видите, уважаемая Ирина, государственный советник Бондарчук тоже придерживается такой-же точки зрения, как и мы.

Уточнение клиента

Да, теперь вижу. К сожалению, это не в мою пользу, однако, теперь мне все предельно ясно. Огромное Вам спасибо!

16 Сентября 2015, 03:01

Уточнение клиента

Людмила, а можно задать еще один маленький вопрос, не озвученный вначале — будет ли являться достаточным доказательством факта получения дохода и даты его получения факт написания расписки, и. соответственно, дата такой расписки, или это должно быть именно зачисление денежных средств на счет в банке? Ведь денежные средства могут быть получены путем наличного расчета, и не перечисляться на счет в банке?

Буду очень благодарна за ответ!

16 Сентября 2015, 03:16

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 20 апреля 2015 г. N 03-04-05/22269 О представлении налоговой декларации и уплате НДФЛ с дохода, полученного в 2015 г. от продажи квартиры

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение о представлении налоговой декларации и уплате налога на доходы физических лиц с дохода, полученного в 2015 году от продажи квартиры, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Согласно пункту 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 223 Кодекса при получении доходов в денежной форме дата фактического получения дохода определяется как день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц.
Таким образом, доход, полученный налогоплательщиком в 2015 году от продажи квартиры, включается в его налоговую базу в налоговом периоде 2015 года.
Физические лица, получившие доход от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, обязаны в соответствии с положениями статьи 228 Кодекса самостоятельно произвести исчисление и уплату налога на доходы физических лиц, а также представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 229 Кодекса налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Пунктом 4 статьи 228 Кодекса установлено, что общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Исходя из изложенного, налогоплательщик в связи с получением в 2015 году дохода от продажи квартиры обязан до 30 апреля 2016 года представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц за налоговый период 2015 года и уплатить до 15 июля 2016 года исчисленную сумму налога.

Заместитель директора Департамента
В.А. Прокаев

Обзор документа
Рассмотрен вопрос об исполнении обязанностей плательщика НДФЛ при продаже квартиры.
Если, например, операция совершена в 2015 г. и доход получен в этот же год, то лицо должно подать в инспекцию по месту жительства декларацию не позднее 30 апреля 2016 г. и уплатить налог до 15 июля 2016 г.
Отметим, что исключения составляют случаи, когда доходы налогообложению не подлежат.

Статья 223 НК РФ
1. В целях настоящей главы, если иное не предусмотрено пунктами 2 — 5 настоящей статьи, дата фактического получения дохода определяется как день:
1) выплаты дохода,в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц — при получении доходов в денежной форме;
2) передачи доходов в натуральной форме — при получении доходов в натуральной форме;
3) уплаты налогоплательщиком процентов по полученным заемным (кредитным) средствам, приобретения товаров (работ, услуг), приобретения ценных бумаг — при получении доходов в виде материальной выгоды.
Людмила, а можно задать еще один малень

Поэтому подойдет и такой вариант.

Да, вполне может быть. Тогда так и нужно указывать в договоре купли-продажи, что оплата по договору будет производиться наличными деньгами, а факт получения денег будет подтверждаться распиской продавца о получении денег от покупателя.

Перечисление на счет это ПРАВО. Допускается и передача наличных, например под расписку…

Конечно же будет. Расписка это вполне приемлемый и распространенный способ фиксирования факта получения денег. Для вас важно, чтобы в расписке стояла дата получения денег до конца 2015 года. Если будет после, то, как вы верно отметили, в случае вашего постоянного проживания за границей в 2016 году, придется платить налог 30% как нерезиденту.

Эта же расписка будет использована продавцом при обращении им за налоговыми вычетами по купленной у вас квартире.

Если квартира была приобретена по договору купли-продажи, срок владения квартирой исчисляется с даты получения свидетельства о регистрации права собственности на квартиру (ст.ст. 131, 223 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)

Уточнение клиента

Спасибо, Юлия. Вопрос был не в этом, с этим как раз все понятно.

16 Сентября 2015, 07:17

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Процедура оформления покупки квартиры

Самостоятельная покупка квартиры — рискованное занятие в том случае, если вы не имеете соответствующего юридического образования или не покупаете ее у людей, которым можете доверять. При оформлении подавляющего числа сделок без помощи квалифицированного риелтора не обойтись, поскольку вам, скорее всего, потребуется помощь не только с формальной стороны дела, касающейся подготовки необходимых документов, но, возможно, и независимая оценка стоимости квартиры, а также правовая проверка безопасности совершаемой сделки.

Итак, рассмотрим пошаговые действия, совершаемые при покупке квартиры.

Порядок оформления покупки квартиры

Заключению любого договора купли-продажи в обязательном порядке должна предшествовать тщательная проверка юридической чистоты объекта!

Все начинается с истории — истории квартиры и всех ее правообладателей, которые имелись за время существования объекта недвижимости.

  1. Проверка собственников квартиры должна включать анализ:
    • физического и психического здоровья продавца, проверку на алкогольную и наркотическую зависимость, психические расстройства, возрастные неврологические заболевания, затрагивающие функцию памяти, хронические заболевания, которые могут повлиять на психоэмоциональное состояние продавца, — если подобные диагнозы имеют место, то продавец или его родственники могут инициировать судебные разбирательства, оспаривая сделку как недействительную и т.д.;
    • в случае приобретения прав на недвижимость по наследству — срока, прошедшего со дня смерти предыдущего правообладателя, и юридического основания для перехода жилой недвижимости к наследнику (подлинность завещания, отсутствие других вариантов завещания);
    • судебного решения на предмет вероятности его отмены или обжалования в вышестоящих инстанциях, а также его подлинности — в случае приобретения прав на недвижимость по решению суда, когда в ходе прошлых судебных разбирательств нынешнего собственника с другими претендентами на квартиру суд принял его позицию;
    • количества правообладателей продаваемой недвижимости: нет ли между собственниками конфликтных отношений, поскольку при наличии долей собственности на квартиру может возникнуть ситуация оспаривания сделки купли-продажи на основании статьи 250 ГК РФ, по предписанию которой у владельцев долей есть преимущественное право покупки продаваемой доли;
    • в случае приобретения прав на недвижимость по договору дарения, прикрывающему договор купли-продажи, — юридических аспектов покупки данной квартиры. Если бывший правообладатель успешно оспорит договор дарения в суде, новый собственник лишится и квартиры, и уплаченных денег;
    • наличия несовершеннолетних собственников квартиры, права которых защищены российским законодательством. В этом случае проводится проверка законности прав на продажу жилой недвижимости, которая осуществляется путем подачи запроса в органы опеки и попечительства, — они должны подтвердить выдачу соответствующих разрешений;
    • отношений собственников с правоохранительными органами, которые могут существенным образом повлиять на совершение сделки купли-продажи, если правообладатель находится в розыске или под следствием, если в прошлом имел проблемы с законом, — важно понимать, не исчезнет ли продавец после получения задатка.
  2. Проверка самого объекта жилой недвижимости, в том числе:
    • информации о прошедших и возможных будущих капитальных ремонтах, перепланировках, реконструкциях, возможном сносе, о состоянии коммуникаций;
    • подлинности всех правоустанавливающих документов (выписки из БТИ, Росреестра, паспортного стола);
    • нахождения квартиры в залоге у кредитных учреждений и прочее.

Покупатель вправе потребовать от продавца:

  • архивную выписку из домовой книги, где отражена информация о том, кто и когда был прописан на этой жилплощади, когда и куда выписан и по какой причине;
  • справки ПНД и НД на всех собственников;
  • кадастровый паспорт, в котором отражены перепланировки в квартире, так называемые «красные линии», если таковые имели место.

Важно знать!

Покупатель может самостоятельно обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и заказать соответствующую выписку с информацией о продаваемой квартире, которая выдается и без ведома собственника по заявлению покупателя. Справка представляет собой официальный документ, содержащий имя владельца объекта недвижимости и юридические основания получения им прав собственности на жилье. Лучше это сделать накануне подписания договора купли-продажи. Имейте в виду, что официальный срок изготовления выписки — до 10 календарных дней.

Оформление документов при покупке квартиры

Если проверка собственников и объекта недвижимости прошла успешно, можно приступать к внимательному изучению договора купли-продажи, которое лучше доверить опытному риелтору.

Договор купли-продажи в обязательном порядке должен содержать данные:

  • необходимые для однозначного установления недвижимого имущества — адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическая площадь согласно документам и назначение — определяются статьей 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
  • о цене, включающей (в случае, например, с загородным коттеджем) стоимость передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка и права на него, которая может быть выражена в рублях или другой валюте либо в рублях и валюте одновременно. Цена должна быть указана за весь объект или за квадратный метр (данное положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ);
  • обо всех собственниках, о порядке их выписки и освобождении ими продаваемой квартиры из продаваемой жилплощади.

Если договор составлен корректно и не вызывает вопросов, то остается предоставить следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность (паспорт);
  • свидетельство о браке (если покупатель женат/замужем и приобретает жилье в равных долях);
  • нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора купли-продажи (если квартира приобретается в единоличную собственность).

В случае если приобретение квартиры осуществляется на кредитные средства — в ипотеку, оплатой жилищным сертификатом, материнским капиталом или субсидией, — то в дополнение к вышеперечисленным документам потребуется:

  • договор ипотечного кредитования или другой кредитный договор;
  • закладная;
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец квартиры не стоит в них на учете;
  • некоторые другие документы по требованию банка.

Когда все документы собраны, история квартиры и ее собственников проверены, а договор купли-продажи не вызывает сомнений, можно переходить к его подписанию и оплате приобретаемого объекта недвижимости, которая, если осуществляется наличными денежными средствами, должна подтверждаться распиской в получении денег. Вам следует быть уверенными, что продавец не получит деньги раньше, чем квартира будет переоформлена на вас.

Заключение сделки нужно проводить в переговорной комнате в банке, имеющем депозитарий, который выбирается по согласованию сторон. В банке подписываются договоры аренды ячеек, в которые закладываются денежные средства до завершения процесса регистрации перехода права собственности в Росреестре. В договорах аренды ячеек прописываются условия доступа и определяются документы, необходимые для доступа к ячейкам. Такая схема обеспечивает максимальную безопасность и для покупателя и для продавца. В случае сделки с использованием ипотечных средств она проводится в банке, который выдает ипотечный кредит.

В этот же день все юридические документы должны быть предоставлены в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии), и в присутствии представителя Федеральной службы должно быть подписано заявление на регистрацию совершаемой сделки. Затем покупателю следует получить расписку с перечнем предоставленных документов и указанием даты их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве собственности на квартиру, что обычно занимает от недели до месяца, в зависимости от характера сделки.

Стоимость оформления покупки квартиры

В расходы по оформлению покупки квартиры входят:

  • государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры);
  • оплата услуг нотариуса;
  • оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки.

На заключительном этапе приобретения квартиры подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости, после чего сделка считается полностью завершенной.

Знание всех этапов процедуры покупки квартиры важно вне зависимости от того, будете вы проводить сделку самостоятельно или обратитесь за помощью к риелторам. Заранее поинтересуйтесь расписанием работы официальных служб и банков, в которые будете обращаться, а также сроками оформления необходимых вам документов. Помните, что продавец, как правило, заинтересован в быстрой сделке, а его квартира может привлечь и других покупателей.

Кто может грамотно оформить для вас покупку квартиры?

Мы обратились за комментарием к Леониду Муравину, заместителю генерального директора компании «Триумфальная арка»:

«Специалисты в сфере недвижимости имеют все необходимые навыки работы с документами, и это играет не последнюю роль в успехе сделки. Согласитесь, приятно иметь дело с человеком, который четко отвечает на вопросы и сам их грамотно задает, может быстро найти те или иные бумаги в папке, а в них самих — интересующие вас пункты. Это производит впечатление и на контрагентов, и на государственных или банковских служащих. Привлекая профессионального риелтора на платной основе, вы реализуете принцип «время — деньги» и повышаете свои шансы на выгодную покупку. Агентство «Триумфальная арка» работает с 1997 года и располагает большим штатом специалистов со стажем 10–15 лет. Наша компетентность и общий подход к работе были отмечены в 2007 году золотым Знаком качества Московской ассоциации предпринимателей. Мы предоставляем консультации по юридическим и жилищным вопросам бесплатно, вы можете к нам обратиться по телефону, через форму обратной связи или в личном порядке в офисе».

P. S. Если вы планируете оформлять сделку самостоятельно, на сайте «Триумфальной арки» в разделе «Статьи» для вас есть полезные советы.