Оформить аванс от покупателя

Рубрики Наша практика

Оглавление:

Оформить аванс от покупателя

Дата публикации 11.07.2017

Использован релиз 2.2.6

Предоплата и частичная оплата в чеках

В соответствии с требованиями законодательства, регулирующего применение кассовых аппаратов, чек должен быть сформирован и отправлен в ФНС через оператора фискальных данных (ОФД) в любом случае расчетов наличными или с помощью банковской платежной карты. В частности, в случае частичной оплаты покупки. В чеке эти ситуации обозначаются с помощью специального Признака способа расчета. Применение этого признака регулируется Приказом ФНС России от 21 марта 2017 г. № ММВ-7-20/[email protected] «Об утверждении дополнительных реквизитов фискальных документов и форматов фискальных документов, обязательных к использованию».

Реквизит Признак способа расчета должен присутствовать в электронной версии чека, передаваемой оператору фискальных данных, если кассовая программа поддерживает версию формата фискальных документов (ФФД) 1.05 или 1.1. Признак способа расчета принимает следующие значения:

  • Полная предварительная оплата до момента передачи предмета расчета(ПрОп100)
  • Частичная предварительная оплата до момента передачи предмета расчета(ПрОпл)
  • Аванс (Аванс)
  • Полная оплата, в том числе с учетом аванса (предварительной оплаты) в момент передачи предмета расчета (Не выводится на печать)
  • Частичная оплата предмета расчета в момент его передачи с последующей оплатой в кредит (ЧОпл)
  • Передача предмета расчета без его оплаты в момент его передачи с последующей оплатой в кредит(БезОп)
  • Оплата предмета расчета после его передачи с оплатой в кредит (оплата кредита) (Кред)

Если к программе Розница подключено оборудование, поддерживающее версию ФФД 1.0, то на печать выведется указанное в скобках сокращенное значение признака, но сам реквизит не будет входить в электронный чек. Шаблон печати чека для ФФД 1.05 и выше в части фискальных данных регламентируется производителем ККТ.

Для учета принятых авансов и задолженности покупателя введен учетный регистр «Расчеты с клиентами». Расчеты с покупателями удобно вести в разрезе заказов покупателя. Все документы оплаты и передачи товаров изменяют состояние взаиморасчетов с покупателем. Это документы Чек ККМ, Реализация товаров и Возврат товаров от покупателя, Приходный и Расходный кассовые ордера и документ Эквайринговая операция. Из всех этих документов на онлайн-кассе может быть пробит чек. Для ввода начальных данных задолженности перед покупателями предусмотрен документ Ввод остатков расчетов с клиентами (Администрирование — Продажи — Закон № 54-ФЗ).

С помощью документа можно либо указать сумму задолженности, либо выбрать уже имеющийся в системе документ расчета, который запишет задолженность в регистр.

Документ Безналичная оплата также учитывается при взаиморасчетах, но чек из него не пробивается.

Состояние взаиморасчетов можно контролировать с помощью отчета Расчеты с покупателями.

В целях учета взаиморасчетов в документах должен быть указан покупатель. Это может быть юридическое или физическое лицо. Поддерживается поиск покупателя в базе по коду карты, номеру телефона, фамилии, почтового адреса. Если покупатель не идентифицирован, то в документах используется контрагент по умолчанию — «Розничный покупатель», однако, следует учесть, что в этом случае учет взаиморасчетов при частичных оплатах становится невозможным.

Поддерживается две схемы работы пользователя при приеме частичных оплат — с помощью документов Реализация товаров и Приходного кассового ордера и с помощью документов Чек ККМ.

Оформление чеков на частичные оплаты с помощью ПКО и РКО

Прием аванса от покупателя

В случае, когда покупатель вносит предварительный платеж за товар, но еще не известно, какие именно товарные позиции будут отгружены пробивается чек с признаком «Аванс». Эта ситуация часто встречается в оптовой торговле, когда поставщик требует от покупателя поддержания кредита определенного размера, в пределах которого будут производиться отгрузки мелкими партиями.

Чек на аванс может быть пробит из документа Приходный кассовый ордер (Финансы — Денежные средства — Приходные кассовые ордера). Для этого нужно создать документ с операцией Поступление оплаты от покупателя и добавить в расшифровку платежа строку по статье ДДС Поступление оплаты от клиента и ввести полученную сумму. Система автоматически определит признак способа расчета — «Аванс». По команде Пробить чек будет сформирован фискальный чек на прием аванса и нефискальный документ выемки денежных средств из кассы ККМ в кассу организации магазина.

Поступление аванса при оплате банковской картой можно оформить с помощью документа Эквайринговая операция (Финансы — Денежные средства — Эквайринговые операции).

Документ оформляется аналогично ПКО. После выполнения команды Оплатить картой становится доступной команда Пробить чек, с помощью которой можно пробить чек на полученный аванс.

Можно также оформить возврат аванса с помощью Расходного кассового ордера или Эквайринговой операции с операцией Возврат оплаты покупателю.

Зачет аванса при передаче товаров

Для зачета аванса принятого ранее необходимо выбрать в списке соответствующий документ расчета — ПКО или Эквайринговая операция, и на его основании создать документ Реализация товаров.

Список документов, не закрытых отгрузками или закрытых частично, можно просмотреть с помощью отчета Расчеты с покупателями (Документы расчета). Отчет размещен в разделе Финансы и Продажи.

Прием предоплаты от покупателя.

В случае, если в момент приема денег уже известно, какие товары будут переданы покупателю позднее в чеке должен быть указан другой признак способа расчета — Предоплата. В этом случае необходимо сначала оформить Заказ покупателя, и на основании этого документа создать Приходный кассовый ордер или указать документ-основание в расшифровке ПКО.

Система автоматически установит нужный признак способа расчета — либо «Частичная предварительная оплата до момента передачи предмета расчета», либо «Полная предварительная оплата до момента передачи предмета расчета» в зависимости от суммы оплаты. В остальном оформление чека происходит так же как и при приеме аванса.

На основании документа «Заказ покупателя можно» также создать документ «Эквайринговая операция», чтобы зафиксировать факт получения предоплаты с помощью платежной карты.

Частичная /полная оплата товара при передаче покупателю

Передача товаров покупателю регистрируется с помощью документа Реализация товаров, созданного на основании Заказа покупателя. Если планируется передача товаров без какой-либо оплаты, то чек можно напечатать из документа Реализация товаров и в этом случае признаку способа расчета будет присвоено значение «Передача предмета расчета без его оплаты в момент его передачи с последующей оплатой в кредит». Для печати чека нужно на закладке Фискализация данных указать кассу ККМ, на которой будет пробит чек.

Если же при передаче товаров покупателю производится частичная оплата за товары, необходимо на основании документа Реализация товаров создать Приходный кассовый ордер или документ Эквайринговая операция и зарегистрировать сумму, полученную от покупателя.

При этом сформируется чек с признаком способа расчета «Оплата предмета расчета после его передачи с оплатой в кредит (оплата кредита)».

Если сумма оплаты превышает сумму документа отгрузки, такой документ расчета будет определяться в отчете Расчеты с покупателем (Отчеты раздела Продажи и Финансы).

Оформление частичных оплат в РМК

Прием аванса от покупателя

Прием аванса от розничного покупателя можно также оформить в РМК. Если у покупателя есть дисконтная карта, то необходимо считать ее код или выбрать карту из списка. Затем нажать кнопку Без передачи товаров в основном меню РМК и открыть нужную форму оплаты — наличными, с помощью платежной карты или смешанную оплату. В открывшейся форме ввести данные по оплате и нажать Enter.

В результате сформируется документ Чек ККМ с признаком способа оплаты «Аванс», в котором не будут указаны товары.

Прием предоплаты от покупателя

Работая в РМК, кассир сначала формирует список товаров, а затем нажимает кнопку Без передачи товаров.

В этом случае сформируется Чек ККМ, в котором будут размещены товары и указана сумма принятых к оплате наличных или по платежной карте денежных средств. В случае, если сумма оплаты меньше суммы чека, будет установлен признак способа расчета — «Частичная предварительная оплата до момента передачи предмета расчета», если сумма оплаты равна сумме документа, то «Полная предварительная оплата до момента передачи предмета расчета».

Зачет аванса или предоплаты при передаче товаров

Для оформления зачета аванса при передаче товаров кассиру нужно нажать кнопку Документ расчета в нижнем меню и выбрать документ, по которому был принят аванс/предоплата. В список доступных документов выводятся Документы Чек ККМ и ПКО, по которым авансы не были зачтены ранее или документы Чек ККМ, по которым есть задолженность по оплате.

Затем кассир, как обычно, формирует товарный состав чека и переходит к оплате, выбирая нужный способ оплаты.

В открывшейся форме оплаты уже учтена сумма аванса. В зависимости от ситуации кассир может внести полученную от покупателя сумму или ничего не указывать, если передача товаров не сопровождается никакими оплатами. Если сумма аванса совпадает с суммой чека и превышает ее, будет сформирован чек с признаком способа расчета «Полная оплата, в том числе с учетом аванса (предварительной оплаты) в момент передачи предмета расчета».

Если сумма оплат меньше суммы чека, то кассир должен подтвердить остаток задолженности покупателя, выбрав Оплата в рассрочку в списке, открывшемся при нажатии кнопки Кредит на форме оплаты.

Сумма задолженности покупателя по данной покупке отразится в таблице оплат. В этом случае сформируется Чек ККМ с признаком способа расчета «Передача предмета расчета без его оплаты в момент его передачи с последующей оплатой в кредит».

Оплата кредита после передачи товара

При оформлении чека с частичной оплатой в момент передачи товаров, кассир формирует чек как обычно и переходит к оплате с помощью кнопки Сложная оплата. На форме оплаты нажимает кнопку вводит сумму, полученную от покупателя и подтверждает оставшуюся сумму кредита с помощью кнопки Оплата в рассрочку.

В открывшейся форме оплаты уже учтена сумма аванса. В зависимости от ситуации кассир может внести полученную от покупателя сумму или ничего не указывать, если передача товаров не сопровождается никакими оплатами. Если сумма аванса совпадает с суммой чека и превышает ее, будет сформирован чек с признаком способа расчета «Полная оплата, в том числе с учетом аванса (предварительной оплаты) в момент передачи предмета расчета».

Если сумма оплат меньше суммы чека, то кассир должен подтвердить остаток задолженности покупателя, нажав кнопку Оплата в рассрочку. В этом случае сформируется Чек ККМ с признаком способа расчета «Передача предмета расчета без его оплаты в момент его передачи с последующей оплатой в кредит».

В этом случае контроль суммы оплаты не производится — если сумма оплаты меньше суммы чека, то сформируется чек с признаком расчета «Частичная оплата предмета расчета в момент его передачи с последующей оплатой в кредит».

Авансы выданные: проводки

Актуально на: 14 февраля 2017 г.

Учет расчетов с поставщиками и подрядчиками, а также покупателями и заказчиками мы рассматривали в нашей консультации. Об особенностях учета авансов выданных и полученных расскажем в этом материале.

Перечислен аванс поставщику: проводка

При перечислении поставщику предварительной оплаты (аванса) проводка в бухгалтерском учете покупателя формируется, на первый взгляд, такая же, как и при погашении задолженности за поставленные товары, работы, услуги:

Дебет счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» — Кредит счетов 50 «Касса», 51 «Расчетные счета», 52 «Валютные счета» и др.

Однако в соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета и Инструкцией по его применению (Приказ Минфина от 31.10.2000 № 94н) аналитический учет на счете 60 должен обеспечивать раздельное представление информации в том числе по авансам выданным.

Кроме того, по общему правилу зачет между статьями активов и пассивов в бухгалтерском балансе не допускается (п. 34 ПБУ 4/99 ). Это значит, что дебиторская задолженность по выданным авансам и кредиторская задолженность по расчетам с поставщиками должна показываться в балансе раздельно: в активе и пассиве соответственно.

Для достижения этих целей к счету 60 обычно открывают субсчет «Авансы выданные».

Поэтому на авансы выданные проводка будет выглядеть так:

Дебет счета 60, субсчет «Авансы выданные» — Кредит счетов 50, 51, 52 и др.

А если поступил аванс от покупателя, проводка будет аналогична записи по погашению покупателем своей задолженности. Однако аналогично счету 60, для разграничения дебетового и кредитового сальдо счета 62 к нему заводятся субсчета.

Так, на авансы полученные проводка будет такая:

Дебет счетов 50, 51, 52 и др. – Кредит счета 62, субсчет «Авансы полученные»

Понятно, что бухгалтерская запись «Дебет 51 — Кредит 62» означает, что продавец получил от покупателя денежные средства на расчетный счет.

Отметим, если выдан аванс поставщику, проводка делается по отдельному субсчету к счету 60. Но если выдан аванс на командировочные расходы, проводка по отдельному субсчету к счету 71 «Расчеты с подотчетными лицами» не производится. Это обусловлено тем, что по одному и тому же подотчетному лицу не может одновременно быть дебиторской и кредиторской задолженности.

Зачет аванса: проводка

Когда после перечисления поставщику аванса покупатель принимает на учет товары, работы и услуги, он формирует бухгалтерскую запись по кредиту счета 60:

Дебет счетов 10 «Материалы», 41 «Товары», 44 «Расходы на продажу» и др. – Кредит счета 60

Если поставка произошла в счет ранее выданного аванса, дебиторскую задолженность поставщика необходимо зачесть.

Поскольку проводки по авансам выданным и полученным задействуют отдельные субсчета к счетам 60 и 62 соответственно, то зачет авансов представляет собой проводки по закрытию субсчетов аванса полностью или частично (в зависимости от суммы предоплаты).

Так, если зачтен ранее выданный аванс, проводка будет внутренняя по счету 60. Но учитывая наличие субсчетов по учету авансов выданных и полученных ценностей, то на зачет аванса поставщику проводки обычно такие:

Дебет счета 60, субсчет «Расчеты за поставленные товары, работы, услуги» — Кредит счета 60, субсчет «Авансы выданные»

Или: Дебет счета 60.01 – Кредит счета 60.02

Оформить аванс от покупателя

Да что то пока не очень хочеться им запросы писать) Два года авансы не смотрели,если дадим запрос при проверке сразу туда и полезут))

Люблю тебя, моя страна

я имею ввиду два раза проверка была,на авансы внимание не обращали)

Люблю тебя, моя страна

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА АДМІНІСТРАЦІЯ УКРАЇНИ

від 25.12.2009 р. N 13499/5/23-7015/1470

ТОВ «ЛІГА ЗАКОН»
вул. Шамрила, 23,
м. Київ,
04112

Про розгляд листа

Державна податкова адміністрація України розглянула лист ТОВ «ЛІГА ЗАКОН» від 25.11.2009 N 702 щодо порядку проведення розрахунків при отриманні від замовника готівкового завдатку за організацію та обслуговування банкету і в межах компетенції повідомляє наступне.

Згідно з абзацом четвертим статті 2 Закону України «Про застосування реєстраторів розрахункових операцій у сфері торгівлі, громадського харчування та послуг» (далі — Закон 265) розрахункова операція — це приймання від покупця готівкових коштів, платіжних карток, платіжних чеків, жетонів тощо за місцем реалізації товарів (послуг), видача готівкових коштів за повернутий товар (ненадану послугу), а в разі застосування банківської платіжної картки — оформлення відповідного розрахункового документа щодо оплати в безготівковій формі товару (послуги) банком покупця або, у разі повернення товару (відмови від послуги), оформлення розрахункових документів щодо перерахування коштів у банк покупця.

Відповідно до абзацу п’ятнадцятого статті 2 Закону 265 розрахунковий документ — документ встановленої форми та змісту (касовий чек, товарний чек, розрахункова квитанція, проїзний документ тощо), що підтверджує факт продажу (повернення) товарів, надання послуг, отримання (повернення) коштів, купівлі-продажу іноземної валюти, надрукований у випадках, передбачених цим Законом, і зареєстрованим у встановленому порядку реєстратором розрахункових операцій або заповнений вручну.

У пункті 3.1 Положення про форму та зміст розрахункового документа, затвердженого наказом Державної податкової адміністрації України від 01.12.2000 N 614, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 05.02.2001 за N 105/5296, зі змінами та доповненнями, зазначено, що фіскальний касовий чек на товари (послуги) — це розрахунковий документ, надрукований РРО при проведенні розрахунків за продані товари (надані послуги). Обов’язковими реквізитами фіскального касового чека є, зокрема, його порядковий номер, найменування, кількість і вартість товару (послуг), дата й час проведення розрахункової операції та напис «фіскальний чек».

Пунктом 4.4 Порядку реєстрації, опломбування та застосування реєстраторів розрахункових операцій за товари (послуги), затвердженого наказом Державної податкової адміністрації України від 01.12.2000 N 614, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 05.02.2001 за N 107/5298, передбачено, що реєстрація продажу товару (оплати послуги) через РРО проводиться одночасно з розрахунковою операцією; розрахунковий документ має видаватися покупцеві не пізніше завершення цієї операції; вона вважається проведеною через РРО, якщо дані про її обсяг уведені в режимі реєстрації.

Згідно з п. 1, 2 ст. 3 Закону 265 суб’єкти підприємницької діяльності, які здійснюють розрахункові операції в готівковій та/або у безготівковій формі (із застосуванням платіжних карток, платіжних чеків, жетонів тощо) при продажу товарів (наданні послуг) у сфері торгівлі, громадського харчування і послуг, зобов’язані проводити розрахункові операції на повну суму покупки (надання послуги) через зареєстровані, опломбовані в установленому порядку та переведені у фіскальний режим роботи РРО з роздрукуванням відповідних розрахункових документів, що підтверджують виконання розрахункових операцій, і видавати такий розрахунковий документ на повну суму проведеної операції особі, яка отримує або повертає товар, отримує послугу або відмовляється від неї.

Відповідальність за невиконання зазначеного обов’язку передбачена пунктом 1 статті 17 Закону 265 у вигляді фінансової санкції у розмірі п’ятикратного розміру вартості проданих товарів (наданих послуг).

У разі отримання авансу чи завдатку за організацію та обслуговування банкету фактично укладається угода щодо надання послуги та здійснюється остання, тому отримані кошти повинні бути проведені через РРО з роздрукуванням фіскального касового чека на цю суму і з видачею його замовнику. При цьому на РРО має використовуватись режим попереднього програмування найменування, цін товарів (послуг) та обліку їх кількості.

Слід зазначити, що вищезазначена позиція Державної податкової адміністрації України щодо необхідності застосування РРО при наданні готівковою завдатку за оренду залу ресторану підтримується Вищим адміністративним судом України (лист від 30.11.2009 N 1619/10/13-09).

Заступник Голови
Н. І. Рубан

Комментарий к письму ГНАУ от 25.12.2009 г. № 13499/6/23-2015/1470

Аванс или задаток, полученный за организацию и обслуживание банкета, заведения ресторанного хозяйства должны проводить через РРО и выдавать заказчику фискальный кассовый чек. Именно такой однозначный вывод сделала ГНАУ в своем разъяснении. Считаем этот вывод спорным. Обоснуем свою позицию.

В качестве аргумента авторы письма сослались на п. 1 и 2 ст. 3 Закона об РРО, но при этом упустили одну очень важную деталь, на основании которой можно сделать противоположный вывод.

Так, в указанной норме говорится о том, что субъекты предпринимательской деятельности обязаны проводить расчетные операции на полную сумму покупки (предоставления услуги) через зарегистрированные и опломбированные РРО. Обращаем внимание, что речь идет именно о полной сумме, а не ее части (т. е. не о сумме аванса или задатка, а о полной стоимости банкета). Иными словами, расчеты на неполную сумму через РРО не проводятся. ГНАУ же в своем письме (см. предпоследний абзац) настаивает на том, что фискальный кассовый чек должен быть выдан на сумму аванса или задатка. Кстати, в соответствии с п. 1 ст. 17 Закона об РРО в случае проведения расчетной операции на неполную сумму, на нарушителя налагается соответствующий штраф.

Что же касается обязанности оформления в рассматриваемом случае фискального кассового чека, то здесь хотелось бы сказать следующее. ГНАУ однозначно заявляет, что получение аванса или задатка должно быть оформлено таким чеком (см. предпоследний абзац письма). При этом на РРО должен использоваться режим предварительного программирования цен товаров (услуг) и учета их количества. В связи с этим опять же обратимся к законодательной норме, на которую также ссылаются авторы письма. В соответствии с п. 3.1 Положения о форме и содержании расчетных документов фискальным кассовым чеком на товары (услуги) является расчетный документ, напечатанный РРО при проведении расчетов за проданные товары (предоставленные услуги). Поскольку в рассматриваемом случае факт продажи товаров (предоставления услуг) отсутствует (ведь при получении аванса или задатка можно говорить только о заказе услуги, которую планируется предоставить в будущем), значит и нет оснований для оформления фискального кассового чека на товары (услуги). Кроме того, в п. 3.2 упомянутого Положения перечислены обязательные данные (реквизиты) такого чека, которые просто невозможно проставить в момент оформления заказа на банкет (например, наименование товара, его количество и общая стоимость).

Сказанное выше подтверждается соответствующей судебной практикой (см., например, постановления Хозяйственного суда Донецкой области от 31.05.2007 г. и Донецкого апелляционного административного суда от 21.08.2007 г.).

Как бы там ни было, но по мнению ВАСУ «в случае получения аванса или задатка за организацию и обслуживание банкета фактически заключается соглашение о предоставлении услуги и осуществляется последняя, поэтому полученные средства должны быть проведены через РРО с распечатыванием фискального кассового чека на эту сумму и выдачей его заказчику» (см. письмо от 30.11.2009 г. № 1619/10/13-09) и на него совершенно справедливо ссылается ГНАУ (см. последний абзац письма). Надо полагать, в данном случае у заведений ресторанного хозяйства просто не остается выбора – РРО необходимо применять.

Возможно, если бы Положение о форме и содержании расчетных документов содержало форму фискального кассового чека на прием средств, то выполнить процитированное требование было бы легче (о норме Закона об РРО относительно проведения расчетной операции на полную сумму покупки при этом вспоминать не будем). Поскольку формы такого чека нет, будем надеяться, что ГНАУ предоставит подробное разъяснение относительно проведения подобного рода операций через РРО.

© Информационно-аналитический центр «ЛІГА»
© ООО «ЛІГА ЗАКОН»

Задаток, предварительный договор или аванс – что лучше

Задаток, аванс или предварительный договор в Украине при покупке квартиры, дома и любой другой недвижимости. Что лучше, договор аванса за квартиру или договор задатка. Чем они отличаются и какой вид договора выбрать. Можно ли вообще брать задаток в сделках купли-продажи недвижимости или стоит оформлять предварительный договор. Как правильно оформить аванс и какие гарантии появляются. Возвращается ли задаток с авансом и в каких случаях. Как вернуть задаток по закону Украины и что для этого нужно.

Попробую рассказать простым и понятным языком, чтобы вы разобрались во всех терминах и тонкостях. Их тут немало. Задаток часто путают с авансом, а риэлтора порой вообще разницу не понимают, какой договор заключать. Главное правильно оформить документы при покупке квартиры или дома, тогда проблем быть не должно. В конце статьи будет полное руководство как правильно оформить задаток или аванс в предварительном договоре при покупке недвижимости в Украине. Для начала разберемся в терминах.

Что такое задаток

Согласно статье 570 Гражданского кодекса Украины:

  1. Задаток – это денежная сумма, которая выдаётся продавцу от покупателя в счёт дальнейших по договору платежей и служит подтверждением обязательства и обеспечивает его выполнение. Задаток обеспечивает договор, значит, прописывается прямо в договоре купли-продажи или в доп. соглашении.
  2. Если не будет установлено, что сумма, уплаченная покупателем по договору является задатком, она будет автоматически признана судом авансом.

Функции задатка

  • Платёжная – выдаётся в счёт будущих платежей по договору.
  • Доказательная – подтверждает факт заключения договора.
  • Обеспечительная – стимулирует стороны к выполнению обязательства.

Обращаю ваше внимание на то, что задаток оформляется после заключения основного договора или одновременно с ним. Задатком обеспечиваются обязательства, возникающие из договоров. Это дополнительная гарантия выполнения основного договора. Поэтому, если нет основного договора, то не может быть и соглашения о задатке.

Что такое аванс

  • Аванс – это предоплата, которую покупатель передаёт продавцу с целью подтверждения своих намерений купить недвижимость. Но он не несёт обеспечивающую договор функцию. Аванс передаётся до наступления встречного обязательства переоформить квартиру, как знак серьёзности намерений её купить. Он считается частью будущей оплаты. Вы передаёте аванс и обязуетесь в дальнейшем подписать основной договор.

Функции аванса

  • Доказательная – подтверждает факт заключение договора.
  • Платёжная – засчитывается в счёт окончательного платежа.

Как видите, если сравнить с задатком, то отсутствует третья функция – обеспечительная. Аванс не обеспечивает основной платёж, но подтверждает договорённость купить квартиру в будущем.

Отличия задатка от аванса

Если рассматривать предварительный договор купли продажи недвижимости, то главное отличие, что задаток вообще нельзя передавать. Это противоречит самому понятию задатка. Можно только аванс, или обеспечительную сумму со штрафными санкциями, так как обсуждаются условия сделки и ещё нет основного договора купли-продажи. И делается это в предварительном договоре.

В остальных случаях задаток и аванс могут показаться похожими между собой. Поэтому их часто и путают. Но по юридическим последствиям это разные договора.

Аванс возвращается

Аванс всегда возвращается покупателю, при любом срыве сделки. Это выгодно, если вы покупатель. Если что-то пойдёт не так, то деньги вам вернут.

Задаток не возвращается

Задаток покупателю не возвращается. Такая форма договора выгодна продавцу. Задаток остаётся у продавца в случае срыва сделки. Если же продавец сам сорвал сделку, то он должен вернуть задаток покупателю в двойном размере. Статья 571 Гражданского кодекса Украины. В этом и есть основное отличие задатка от аванса при заключении договоров.

Как оформить договор с задатком и авансом при покупке квартиры

Нужно внимательно относиться и к моментам оформления. Устно или письменно. Всегда думать, что передаёте – задаток или аванс. Мошенники часто пользуются юридической безграмотностью людей и не возвращают аванс.

Задаток оформляется только в письменном виде, согласно статье 547 Гражданского кодекса Украины. Требуется прямое указание в основном договоре, что это задаток. Аванс же можно передать, заключив письменное или даже устное соглашение.

Видео чем отличается задаток от аванса

Рассмотрен случай с мебельным магазином. Как мошенники под видом задатка отказывались всем возвращать их авансовую сумму. Тут всё легко. Если договор не оформлен в письменном виде, то это в любом случае считается авансом. И вам деньги обязаны вернуть.

Почему путают задаток и аванс

Это происходит из-за того, что мало кто разбирается на самом деле в этих понятиях. Путают больше всех работники агентств недвижимости и риелтора. Для них задаток и аванс абсолютно равнозначные понятия. В одном телефонном разговоре вам скажут что нужно дать задаток за квартиру, а во втором вы будете передавать аванс. Про предварительный договор никто и не вспомнит, потому что посредники не имеют права его заключать, а может только нотариус.

Из-за этого у людей и сложилось ошибочное впечатление об этих юридических значениях. Никто не разбирается в этом кроме юристов, поэтому поочерёдно люди используют то задаток, то аванс. Имея ввиду, что нужно передать деньги, как обеспечительный платёж и гарантию выполнения условий сделки.

Какие сложности с задатком в сделках с недвижимостью

Задатком можно обеспечить только уже возникшее денежное обязательство. Это договор купли-продажи недвижимости и обязательство полной оплаты стоимости квартиры. Так как на этапе задатка покупатель и продавец обсуждают только предварительные намерения купить квартиру, то договор задатка оформлять нельзя. Эта позиция высказана Верховным судом Украины.

Пока нет основного договора, нет сразу возникающей оплаты и денежных обязательств, договор задатка не может быть оформлен. Это будет считаться нарушением 570 статьи Гражданского кодекса Украины о понятии задатка. Но можно оформить предварительный договор и прописать условия сделки для будущего основного договора.

Задаток в договоре купли-продажи квартиры

Он может быть оформлен вместе с самим договором купли продажи недвижимости или как доп. соглашение к нему. А в этом случае теряется весь смысл задатка в данном случае. Потому что, переоформив квартиру на покупателя, вам нужна полная сумма, а не задаток и обязательство оплатить. Остальные деньги потом вам могут и не отдать.

Договора, которые предлагают агентства, и пишут, что это задаток на самом деле являются авансом. И это в лучшем случае. Потому что нужно ещё правильно оформить документы, чтобы они были действительными. Договор задатка будет признан ничтожным. В лучшем случае суд его переквалифицирует в аванс.

Как взять «задаток» за квартиру

Исходя из этого, если основной договор купли-продажи квартиры не заключен, то оформить договор задатка не получится. Можно оформить аванс в виде предварительного договора. В предварительном договоре нельзя использовать слово «задаток», потому что такой договор будет признан судом не действительным. Но можно называть задаток гарантийной суммой или обеспечительной суммой условий сделки.

И уже, по соглашению сторон, прописать какие возможные штрафы ожидают покупателя и продавца при неисполнении условий предварительно договора. Можно прописать штрафы в денежном эквиваленте или в процентном от суммы аванса.

Какую сумму задатка передавать при покупке квартиры или дома

Сумма зависит от общей стоимости квартиры и договорённости сторон. Точных цифр нет. Можно вообще обойтись без задатков и авансов, а просто прийти на основной договор купли-продажи и получить полную сумму за квартиру. Чем больше сумма «задатка», тем больше обязательств может возникнуть по штрафным санкциям.

Обычно передают задаток примерно 3-10% стоимости квартиры. Это несколько тысяч долларов. Лучше передавать задаток в меньшем количестве, потому что, если сделка срывается, его нужно будет возвращать. Сумму аванса до окончания процесса лучше не тратить и сохранять до заключения основного договора. Можно передать тысячу долларов – этого будет достаточно для подтверждения ваших намерений.

Когда оформляют задаток

Как пример, можно привести договор покупки зерна. Покупатель хочет купить зерно, а продавец продать. Зерно собрано и находится на складе, но его нужно еще перевезти к покупателю. Для обеспечения своего обязательства по основному договору покупатель передаёт задаток. Он гарантирует этими деньгами, что выкупит зерно. Составляют договор купли-продажи, где прописывается сумма задатка, например 1 тысяча долларов.

Возвращается ли задаток по закону Украины

Да возвращается, в случае срыва обязательств продавцом в двойном объёме. Если срывает сделку покупатель, то он просто теряет сумму задатка. Если продавец привезет зерно, а покупатель его не выкупит, то продавцу остаётся сумма задатка 1 тысяча. Если продавец передумает продавать своё зерно, то он должен по закону вернуть покупателю двойную сумму задатка. В нашем примере продавец будет должен отдать уже 2 тысячи долларов.

Задаток можно прописать в договоре по зерну. Этот договор будет действительным, потому что по нему возникает денежное обязательство оплатить зерно. Задаток выполняет функцию обеспечения этого обязательства. А в предварительном договоре купли-продажи недвижимости нет денежного обязательства и сразу возникающей оплаты. Только обсуждаются условия возможной сделки в будущем. В этом случае передаётся аванс или обеспечительный платёж, задаток давать нельзя.

Предварительный договор

Лучший путь при покупке недвижимости это составление предварительного договора. Рассмотрим подробнее что это такое. Согласно статье 182 Хозяйственного кодекса Украины:

Предварительный договор – это договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи, на условиях, изложенных в этом договоре. По предварительному договору право собственности ещё никуда не переходит, вы договариваетесь об условиях сделки в письменном виде со второй стороной.

Бывает 2 вида преддоговорных соглашений:

  1. Предварительный договор
  2. Договор о намерениях

Договор о намерениях не накладывает никаких обязательств на стороны сделки. Можно в будущем не заключать основной договор на условиях, которые были в договоре о намерениях. Отказ от его выполнения не вызывает никаких последствий. Это просто в письменном виде план купить квартиру.

Предварительный договор связывает стороны юридически. Условия сделки нужно выполнять. Стороны, подписывая договор, гарантируют выполнение его пунктов и такие же условия в основном договоре. При невыполнении возможны юридические последствия.

Основные пункты предварительного договора

Перечисляются стороны договора, между которыми он подписывается, указываются сроки заключения основного договора купли-продажи недвижимости. Прописаны обязательства и основные положения, кто и что должен сделать для заключения основного договора. Но главное — это цена и предмет договора, какой именно объект недвижимости вы хотите купить.

Квартира и цена в предварительном договоре

Цена и квартира должны быть настоящими, а не фиктивными. В случае невыполнения договора, согласно ч. 2 ст. 635 ГК Украины, на вас могут подать в суд и потребовать компенсации ущерба или исполнения основного договора. И если цена квартиры будет указана 150 тысяч гривен, то за эту сумму её и придётся продать. Поэтому в предварительном договоре указывается реальная стоимость недвижимости.

Задаток за квартиру

По предварительному договору можно передавать деньги. Прописывается точная сумма, а также кто, кому и сколько передал. Прописаны условия, за что передал и какие взаимные обязательства возникают. Деньги в этом договоре назвать можно обеспечительным платежом. И прописать штрафные санкции, тогда такой договор будет иметь функции задатка.

Например, покупатель передаёт денежную сумму в размере 1 тысячи долларов, как обеспечительную сумму для заключения сделки. Продавец принимает эту сумму. И прописать штрафы, если сделка срывается, то сумма, например, возвращается в двойном размере. В таком случае у вас появляется гарантия для обеспечения условий договора.

Как оформлять предварительный договор

Оформлять у нотариуса в обязательном порядке. Так у обеих сторон появляются гарантии и меньше может возникнуть конфликтных ситуаций. Нотариус правильно оформит условия договора. Проверит, имеет ли продавец вообще право заключать предварительный договор, является ли он собственником и может ли продавать квартиру.

У каждой стороны появляются условия сделки в письменном виде, заверенные нотариусом. Это даёт гарантии как одной, так и другой стороне в соблюдении условий соглашения. Кроме этого, передача денег в присутствии нотариуса и заверенный договор — это большое преимущество при возможных спорных ситуациях. В суде вы легко сможете доказать свою правоту и потребовать компенсации, если она прописана в условиях.

Цена предварительного договора в Украине

Обычно составляет 1% от суммы аванса – это госпошлина. И около 400 гривен услуги нотариуса. Итого, если вы даёте аванс 30 тысяч гривен, то цена предварительного договора составит 300 гривен пошлина + 400 гривен услуги нотариуса. Всего 700 гривен.

В итоге за 700 гривен получаете гарантию и спокойствие. Вы отдали продавцу 30 тысяч гривен аванса не просто под расписку, которая может ничего не стоить, если её заполнить не правильно. А под действительный документ с условиями сделки и подтвержденной нотариусом суммой переданных денег. Где чётко указано, кому и сколько вы передали и за какую квартиру. Это спокойствие для обеих сторон соглашения, которое стоит потраченных денег.

Итог по предварительному договору

На данный момент предварительный договор с прописанными условиями и возможными штрафными санкциями — это надёжный инструмент при покупке недвижимости на вторичном рынке. Главное, оформить его через нотариуса и не экономить на этом пункте. Расписки и договоры аванса в агентстве — это всё детский сад, по сравнению с качеством и надёжностью предварительного договора, заверенного нотариусом.

Как дают задаток через агентство недвижимости

Назовём человека Юрий, чтобы избежать совпадений. Теперь он стал умнее и обращается к юристам, а не к посредникам. Так вот, Юра хотел купить квартиру во Львове. Поехал туда, начал обзванивать предложения, искал без посредников. Но так как раньше нашего сайта ещё не было, то нарвался на агентство. По неопытности не стал их обходить и согласился смотреть через посредников. Он ещё не знал как они работают, а стоило.

Риэлтора показали десяток квартир, и одна из последних Юре подошла по параметрам и цене. Он захотел купить. Это была квартира с панорамным видом на верхнем этаже новостройки с ценой 95 тысяч долларов.

Что такое аванс, задаток и предварительный договор он, конечно, не знал. Имел лишь отдалённые представления и полностью доверился риэлторам, которые его привели в эту квартиру. Юриста не привлекал, так как думал, что посредники же не обманут и всё будет хорошо. Но их задача продать, взять комиссию, а интересы клиента и всё остальное их не волнует.

Как оформляли задаток

Дальше Юрий, посредник и хозяин встретились в агентстве недвижимости для оформления задатка. Как вы уже знаете, вообще там о задатке и речи идти не должно было, потому, что это называется аванс. Встречаться нужно было не в агентстве, а у нотариуса и оформлять предварительный договор, а не то, что получилось в итоге.

Но, посоветовавшись с «очень компетентными» риэлторами, которые показывали квартиру и затянули его в эту историю, отдал деньги. Он просто взял у хозяина расписку в свободной форме, что хозяин принял 5 тысяч долларов и обещает продать квартиру. Какую квартиру, когда продать и за какую сумму, ничего указано не было.

Полная потеря задатка

Продавец поднял цену на 20 тысяч и сказал, что теперь цена не 95, а 115 тысяч. И Юра либо соглашается, либо ему не возвращают деньги. Юра отказался от покупки, сославшись, что это нечестно, и они договаривались на 95. Хозяин отказался возвращать задаток. А посредники сказали, что это не их дело и пусть решают сами свои проблемы.

В итоге хозяин квартиры просто присвоил себе 5 тысяч аванса и продал квартиру другим людям. А Юра потерял 5 тысяч долларов, которые заплатил в виде задатка, так и не купив квартиру. Вот такая печальная история. Если бы Юра хотя бы проконсультировался с юристом, как правильно давать аванс и составлять предварительный договор, то такая история бы не случилась. Сейчас Юра судится с посредниками и тем хозяином, но гарантий возврата денег никаких, только дополнительные расходы.

Как вернуть задаток или аванс за квартиру

Как в случае выше, бывают спорные ситуации с задатками и авансами. Аванс возвращается покупателю в любом случае. Если в предварительном договоре не было указано штрафных санкций, то просто просите продавца вернуть вам ваши деньги. Лучше обо всём договариваться в до судебном порядке.

Проблемы возникают, когда продавец отказывается возвращать деньги по любым причинам. Тогда нужно составлять исковое заявление и обращаться в суд. И уже на основании приведенных доказательств действовать согласно решению суда. Аванс возвращается всегда. Если был оформлен задаток, то его, скорее всего, переквалифицируют в аванс и тоже вернут покупателю.

Судебная практика с задатком и авансом

Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины дала объяснение. Если в основном договоре прямо не указано, что переданная сумма является задатком, то её считают авансовым платежом, согласно ч. 2 ст. 570 ГК Украины. А в предварительном договоре просто не может быть указан задаток. Там либо обеспечительная сумма с штрафными санкциями, либо простой аванс, который возвращается покупателю.

Проблемы могут возникнуть, когда по судебному решению вам должны вернуть аванс, но хозяин безработный и деньги потратил. В этом случае вы будете ждать возврата средств очень продолжительное время и суд никак не поможет. Владелец квартиры будет выплачивать вам деньги маленькими частями с имеющихся доходов. Можно так возвращать деньги годами.

Вывод по задатку, авансу и предварительному договору

Надеюсь, вы разобрались, что такое аванс, задаток и предварительный договор. Теперь вас никто не обманет и вы сможете правильно взять «задаток» за квартиру. Как видите, ничего сложного, но везде есть свои юридические тонкости, которые посредники и риэлтора вообще не понимают. Они не разбираются в этих терминах, а деньги можете потерять вы.

Обычно для риэлторов что задаток, что аванс, что предварительный договор – это одно и то же. Главное – взять комиссию с продажи в пару тысяч долларов и остальное не важно.

Не попадайте в ловушки. Обращайтесь к юристам для защиты ваших интересов и сопровождения сделки. Или хотя бы консультируйтесь. Потому что опытный юрист просто не допустит такого развития событий, как выше. Дать задаток – не всегда означает купить квартиру. Можно потерять и задаток, и квартиру. Оформляйте правильный предварительный договор с суммой аванса через нотариуса и удачных вам покупок.

Если статья была вам полезна, подписывайтесь на нашу группу в фейсбуке:

Мы пишем много интересных статей о недвижимости и не только.