Несоблюдение нотариальной формы сделки и требования о ее государственной регистрации влечет

Рубрики Вопрос юристу

Большая Энциклопедия Нефти и Газа

Несоблюдение — нотариальная форма

Несоблюдение нотариальной формы во всех случаях влечет за собой недействительность С. Однако если одна из сторон полностью или частично исполнила С. [1]

Несоблюдение нотариальной формы , а в случаях, установленных законом, — требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. [2]

Несоблюдение нотариальной формы во всех случаях влечет за собой недействительность С. Однако если одна из сторон полностью или частично исполнила С. [3]

Несоблюдение нотариальной формы , а в случаях, установленных законом, — требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. [4]

Несоблюдение нотариальной формы , а в случаях, установленных законом, — требования о государственной регистрации сделки, влечет ее недействительность. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. [5]

Несоблюдение нотариальной формы , а в случаях, установленных законом, — требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. [6]

Несоблюдение нотариальной формы сделки , а также требования о регистрации сделки влекут ее недействительность. [7]

ГК несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Во всех указанных случаях закон говорит лишь об обязательности нотариального удостоверения сделки, не предусматривая конкретных последствий нарушения этого требования. Эти последствия наступают и тогда, когда нотариальное удостоверение сделки предусмотрено соглашением сторон, хотя бы закон и не требовал ее нотариального оформления. [8]

Последствия несоблюдения нотариальной формы , а также требования о государственной регистрации более жесткие, нежели последствия несоблюдения простой письменной формы. Несоблюдение нотариальной формы сделки, равно как и требования о государственной регистрации, влечет недействительность сделки. В силу прямого указания закона такая сделка относится к ничтожным. [9]

Как указывалось выше, несоблюдение нотариальной формы сделки , а также несоблюдение требования о ее государственной регистрации в соответствии с законом влечет ее недействительность. Такая сделка является ничтожной. ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее такой судом ( оспоримая сделка) либо независимо от такого призна-нияг Следбватейьнб, недействительные сделки делятся на две группы: оспоримые и ничтожные. [10]

Пункт 1 ст. 165 ГК, как уже отмечалось, предусматривает в виде общей нормы, что несоблюдение нотариальной формы исцелимо. Имеется в виду, что, если одна сторона полностью или частично исполнила сделку, а вторая уклоняется от ее удостоверения, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать ее действительной. ГК), либо на этот счет нет никаких указаний в самой статье ГК, которой установлена обязательность нотариального удостоверения. [11]

Последствия несоблюдения нотариальной формы, а также требования о государственной регистрации более жесткие, нежели последствия несоблюдения простой письменной формы. Несоблюдение нотариальной формы сделки , равно как и требования о государственной регистрации, влечет недействительность сделки. В силу прямого указания закона такая сделка относится к ничтожным. [12]

В соответствии с законодательством отдельные виды сделок должны быть нотариально удостоверены. Несоблюдение нотариальной формы сделки , а также установленного законом требования о государственной регистрации сделка влечет ее недействительность. Такая сделка является ничтожной. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В данном случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. ГК РФ установлены виды недействительных сделок, к которым относятся оспоримая сделка, ничтожная сделка, мнимая и притворная сделки, а также кабальная сделка. [13]

Договор об ипотеке заключается в виде закладной, которая нотариально удостоверяется и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение нотариальной формы закладной или требования о ее государственной регистрации влечет недействительность договора об ипотеке. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной. [14]

Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, который соответствует требованиям к простой письменной сделки ( в соответствии со ст. 160 FK РФ), удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такие нотариальные действия. Нотариальное удостоверение сделок обзательно: а) в случаях, указанных в законе; б) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя по закону для сделок данного вида эта форма не требуется. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Характерно, что такая сделка является ничтожной независимо от признания ее таковой судом. Следует подчеркнуть, что уклонение стороны от нотариального удостоверения сделки влечет ее ответственность. Она должна возместить другой стор оне убытки, вызванные задержкой в совершении сделки. [15]

Несоблюдение нотариальной формы сделки и требования о ее государственной регистрации влечет

Статья 165. Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации

1. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, — требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

2. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

3. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

4. В случаях, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

Комментарий к статье 165

1. Закон устанавливает самые строгие последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее государственной регистрации. Несоблюдение обязательной нотариальной формы во всех случаях влечет ее недействительность. Что касается государственной регистрации, то закон сформулирован крайне противоречиво. Он может пониматься так, что невыполнение требований о государственной регистрации влечет недействительность сделок только в случаях, когда такое последствие прямо указано в законе. А может расцениваться и так, что в случаях, когда законом предусматривается государственная регистрация сделки, несоблюдение этого требования всегда влечет за собой ее недействительность.

Правильным представляется первое толкование. Оно было высказано в одном из постановлений Президиума ВАС РФ. По мнению ВАС РФ, в соответствии со статьей 165 Кодекса несоблюдение в случаях, установленных законом, требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (Постановление Президиума ВАС РФ от 20 июля 1999 г . N 608/99).

В правовых нормах, предусматривающих порядок совершения сделок, требующих государственной регистрации, в четырех случаях с государственной регистрацией связывается момент заключения сделки, а не ее действительность: продажа жилых помещений (п. 2 ст. 558), продажа предприятий (п. 3 ст. 560), аренда зданий и сооружений (п. 2 ст. 651) и аренда предприятий (п. 2 ст. 658). Только для одного случая закон прямо предусматривает недействительность сделки в случае нарушения требований о ее государственной регистрации — ипотеки (п. 4 ст. 339) и для двух случаев — дарения (п. 3 ст. 574) и ренты (ст. 584) последствия не установлены. Думается, что это в целом соответствует смыслу названных сделок. Так, например, нотариально удостоверенный договор ренты будет действительным независимо от его государственной регистрации, но у плательщика ренты никаких вещных прав на недвижимое имущество не возникнет, пока договор ренты не будет зарегистрирован в установленном порядке.

В решении по делу о признании недействительной купли-продажи морского судна Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ исходил из того, что, во-первых, для продажи судов законом не установлена обязательная государственная регистрация сделки; во-вторых, что отсутствие государственной регистрации перехода права к покупателю в тех случаях, когда такая регистрация по закону требуется, не является основанием для признания самого договора недействительным (Постановление Президиума ВАС РФ от 20 июля 1999 г . N 608/99).

Недействительность сделки, предусмотренной данной статьей, понимается как ее ничтожность (см. ст. 166 ГК). Исполнение ее запрещено законом. Действия, совершенные во исполнение такой сделки, не порождают прав и обязанностей ни в отношении сторон сделки, ни в отношении третьих лиц.

2. Если сделка полностью или частично исполнена одной стороной, а другая сторона уклоняется от ее нотариального оформления, то закон в этом случае берет исполнившую сторону под свою защиту. По требованию исполнившей стороны суд может признать сделку действительной. Решение суда в этом случае заменяет надлежащее оформление сделки.

Уклонение одной стороны от нотариального удостоверения сделки может быть вызвано различными причинами: нежеланием исполнять сделку на невыгодных условиях, желанием расторгнуть сделку или признать ее недействительной и др. В этих случаях другая сторона, если она полностью или частично исполнила сделку, может обратиться в суд с требованием признать сделку действительной. Если суд установит, что все требования закона соблюдены, сделка признается надлежаще оформленной и приобретает законную силу.

3. Несколько иначе дело обстоит с государственной регистрацией сделок. За государственной регистрацией сделки в соответствующее учреждение юстиции должны обращаться все участники такой сделки. Однако если одна из сторон уклоняется от такой регистрации, то другая сторона должна обратиться в суд, который своим решением может обязать произвести государственную регистрацию сделки и против воли другой стороны. При условии, однако, что сделка совершена в надлежащей форме и не содержит условий недействительности (п. 3 ст. 165; п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г . N 21). Исключение составляют сделки, составленные в нотариальной форме. Даже если нотариальной формы по закону для таких сделок и не требовалось, соблюдение ее дает право стороне в одностороннем порядке потребовать государственной регистрации сделки (ст. 16 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость).

4. Необоснованное уклонение от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки является правонарушением и влечет за собой обязанность уклонявшейся стороны возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в оформлении сделки. В законе сказано о возмещении убытков. В них включаются как реальный ущерб (расходы по хранению имущества, его транспортировке, ремонту, убытки, вызванные его повреждением или гибелью), так и «упущенная выгода» (п. 2 ст. 15) — неполученные доходы, которые при обычных условиях гражданского оборота лицо получило бы, если бы его право не было нарушено.

Последствия несоблюдения нотариальной формы и государственной регистрации договора

165 ГК), причем независимо от того, установлена ли такая форма законом или соглашением сторон, то в случае сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, волеизъявление сторон сделано в надлежащей форме, а определяющим является особая ценность имущества, с которым совершается сделка, и как следствие необходимость обеспечить дополнительную защиту правообладателя в таких сделках (традиции специальных процедур с особо ценным имуществом, в первую очередь с недвижимостью возникли еще в Древнем Риме). По этой причине в силу п.1 ст. 165 ГК несоблюдение требования о государственной регистрации влечет ее недействительность в случаях установленных законом. По существу, такая оговорка не существенна, поскольку применяется общее правило, содержащееся в ст. 168 ГК, о том, что сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна (недействительна), если законом не предусмотрены иные последствия. Таким образом, сделка не прошедшая государственную регистрацию может быть действительна, если только об этом имеется прямое указание в законе.
Что касается, договора, то в отличие от любой другой сделки, он имеет иное последствие несоблюдения требований о государственной регистрации — договор считается незаключенным до его государственной регистрации (п.З ст.433 ГК). Противоречивость, указанных последствий, не лучшим образом сказывает в ситуации, когда стороны исполняли такой до-
говор без его регистрации, в частности, когда стоит вопрос о применении последствий недействительности сделок, установленных ст. 167 ГК. Действительно, если договор (как сделка) не заключен, то, казалось бы, нет оснований говорить о его недействительности.
Исходя из определения договора (п.З ст. 154 ГК) для его заключения необходимо лишь выражения согласованной воли его сторон, причем о достаточных условиях для заключения речи не идет, поскольку уже из названия стати следует исчерпывающие требования к определению договора как сделки. Таким образом, наличие государственной регистрации как признака согласованной воли, т.е. сделки, не требуется), обходимость есть только в соблюдении формы волеизъявления, но не, но не в дополнительном действии, что уже следует из возможности требовать регистрации в судебном порядке) и к этому действию сторон могут быть применены нормы о недействительности и о последствиях недействительности сделки.
Это тем более необходимо, поскольку к таким случаям (не заключение договора, отличие от признания его недействительным) правило о неосновательном обогащении может не применяться. Под неосновательным обогащением понимается приобретение или сбережение лицом (приобретателем) имущества за счет другого лица без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований (ст. 1102 ГК). Это лицо (приобретатель) обязано возвратить все полученное в результате неосновательного обогащения (или возместить его стоимость, если невозможно возвратить, и убытки плюс доходы от пользования). Т.е. последствия примерно схожи с последствиями недействительности сделки. Однако имеются исключения из общего правила, так не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности (ст. 1109 ГК).
В конечном счете, способ разрешения данной коллизии будет найден только судебной практикой.
Нередко бывает, что одна из сторон уклоняется от нотариального удостоверения или государственной регистрации (что, собственно и подтверждает необходимость такой процедуры как гарантии защиты добросовестной стороны).
В том случае, если требующая нотариальной формы сделка не облечена в надлежащую форму и одна из сторон уклоняется от такого удостоверения, а другая полностью или частично исполнила ее, суд вправе по иску исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. Такое признание судом сделки, по сути, равносильно ее заключению в надлежащей форме и в этом случае ее последующее нотариальное удостоверение не требуется (п.2 ст. 165 ГК).

Важно при этом иметь в виду, что если до признания судом сделки действительной возникнет спор по иску любой из сгорон, основанный на такой сделке, то к ней будут применены последствия недействительности сделки.

Несоблюдение нотариальной формы сделки и требования о ее государственной регистрации влечет

Открытая общественная правовая информационная система

Задать вопрос юристу

  • Главная ›
  • Полезная литература ›
  • Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу РФ ›
  • ЧАСТЬ ПЕРВАЯ ›
  • Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ›
  • Глава 9. СДЕЛКИ. Подраздел 4. СДЕЛКИ И ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВО. § 1. Понятие, виды и форма сделок ›
  • Статья 165. Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации

Статья 165. Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации

1. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, – требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

2. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

3. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

4. В случаях, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

1. Правила статьи относятся к сделкам, нотариальная форма которых предусмотрена как законом, так и соглашением сторон.

2. В случае несоблюдения нотариальной формы, а также государственной регистрации сделка является ничтожной и ее последствия определяются по правилам ст. 167 ГК (см. коммент. к этой статье). Однако в отношении государственной регистрации это правило действует, если такая регистрация установлена законом, но не другими законодательными актами.

3. В интересах защиты добросовестной стороны при уклонении контрагента от нотариального удостоверения сделки или ее государственной регистрации ГК предоставляет исправной стороне право требовать в суде признания сделки заключенной или вынесения решения о регистрации сделки.

В редакции п. 2 и п. 3 статьи имеется практически важное различие, вытекающее из особенностей данных ситуаций: условием применения п. 2 является полное или частичное исполнение сделки, тогда как согласно п. 3 ни полного, ни частичного исполнения не требуется.

4. Сделка, требующая нотариального удостоверения, но не оформленная надлежащим образом, может быть признана судом действительной только при условии доказанности самого факта заключения договора, причем действуют правила о необходимости письменных доказательств (Бюллетень ВС РФ, 1994, № 5, с. 1).

5. Помимо требования о нотариальном удостоверении сделки или проведении ее государственной регистрации добросовестная сторона вправе претендовать на возмещение неисправной стороной причиненных этим убытков по общим правилам гражданского законодательства.

Несоблюдение нотариальной формы сделки и требования о ее государственной регистрации влечет

Последствия несоблюдения нотариальной формы сделок

Правила ст. 165 ГК РФ о последствиях несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации относятся к сделкам, нотариальная форма которых предусмотрена как законом, так и соглашением сторон. Однако в отношении государственной регистрации это правило действует, если такая регистрация установлена законом, но не другими законодательными актами.

В интересах защиты добросовестной стороны при уклонении контрагента от нотариального удостоверения сделки или ее государственной регистрации действующее гражданское законодательство предоставляет исправной стороне право требовать в суде признания сделки заключенной или вынесения решения о регистрации сделки.

В редакции п. 2. и п.3 ст. 165 ГК РФ имеется практически важное различие, вытекающее из особенностей данных ситуаций: условием применения п.2 является полное или частичное исполнение сделки, тогда как согласно п.3 ни полного, ни частичного исполнения не требуется.

Следует отметить, что сделка, требующая нотариального удостоверения, но не оформленная надлежащим образом, может быть признана судом действительной только при условии доказанности самого факта заключения договора, причем действуют правила о необходимости письменных доказательств.

Помимо требования о нотариальном удостоверении сделки или проведении ее государственной регистрации добросовестная сторона вправе претендовать на возмещение неисправной стороной причиненных этим убытков по общим правилам гражданского законодательства.

В законодательстве предписания о необходимости совершения сделки в нотариальной форме встречаются нечасто и, как правило, относятся к сделкам, касающимся наиболее значимого имущества. Например, законом требуется нотариальное удостоверение договора залога недвижимости (п. 2 ст. 339 ГК РФ); договора об уступке права требования, если само требование основано на сделке, совершенной с нотариальным удостоверением (п. 1 ст. 389 ГК РФ); договора ренты (ст. 584 ГК РФ). Также в соответствии с законом доверенности на совершение сделок, требующих нотариального удостоверения, и доверенности, выдаваемые в порядке передоверия, должны быть нотариально удостоверены (п. 2 ст. 185 ГК РФ, п. 3 ст. 187 ГК РФ). По соглашению субъектов может быть нотариально удостоверена любая сделка, даже если для нее это не требуется законом.

Нотариальное удостоверение сделки облегчает заинтересованной стороне доказывание своего права, поскольку содержание сделки, время и место ее совершения, намерения субъектов сделки и другие обстоятельства, официально зафиксированные нотариусом, презюмируются как очевидные и достоверные. Нотариальное удостоверение сделок осуществляется в соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате государственными и частными нотариусами. В случаях, установленных законом, к нотариальному оформлению сделки приравнивается ее удостоверение определенным должностным лицом: командиром воинской части, главным врачом больницы, капитаном морского судна и т.д. (см. п. 3 ст. 185 ГК РФ).

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Вместе с тем в определенных случаях отсутствие необходимого нотариального удостоверения сделки может быть восполнено судебным решением. Такое возможно, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая уклоняется от нотариального удостоверения сделки. Суд вправе по требованию стороны, исполнившей сделку, признать ее действительной. В таком случае последующего нотариального оформления сделки не требуется (п. 2 ст. 165 ГК РФ). При этом сторона, уклоняющаяся от нотариального удостоверения, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в удостоверении сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ).

Ничтожность сделки вследствие несоблюдения нотариальной формы и возможность судебного восполнения отсутствия такой формы может иметь место только в тех случаях, когда нотариальная форма для данной сделки обязательна в силу предписания закона. Если же стороны в соответствии с нормой п. 2 ст. 163 ГК РФ предусмотрели в своем соглашении нотариальную форму сделки, хотя бы по закону для данного вида сделок она не требовалась, и одна из сторон уклоняется от ее совершения, будет иметь место не ничтожная сделка, а незаключенная (несовершенная) сделка.

Дело в том, что в соответствии с п. 1 ст. 434 ГК РФ, если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему обусловленной формы, хотя бы законом для данного вида такая форма не требовалась. Поэтому в рассматриваемом случае имеет место незаключенная (несовершенная) сделка. Если она будет исполнена полностью или в части, то стороны вправе истребовать исполненное по правилам о неосновательном обогащении, не имея при этом права требовать по суду как восполнения отсутствующей нотариальной формы, так и применения норм о последствиях недействительности сделок Алексеев С.С. Гражданское право. Учебник.— 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Проспект; Екатеринбург; Институт частного права, 2009. — С.99..