Можно ли приватизировать служебную комнату

Рубрики Наша практика

Можно ли приватизировать служебную комнату

1 марта 2015 года заканчивается бесплатная приватизация жилья. По словам юристов, многие их клиенты в связи с этим интересуются приватизацией квартир, предоставленных во время работы в государственных организациях, ведомствах, на предприятиях, а также во время службы в вооруженных силах. Адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова») рассказал проекту «Недвижимость Mail.ru», можно ли приватизировать служебное жилье.

Что такое служебное жилье?

Служебное жилье — это квартиры, которые принадлежат конкретной организации или государственному учреждению и предоставляются сотрудникам для временного проживания на период выполнения трудовых или служебных обязанностей.

Оформить собственность на жилье, имеющее статус служебного, нельзя – в законе о приватизации прописано, что служебная недвижимость входит в перечень объектов, которые не подлежат приватизации.

Но можно приватизировать служебные квартиры, если они переведены в муниципальную собственность и перестали быть служебными.

Доказательство «социальности» найма

По закону приватизации подлежат жилые помещения, занимаемые гражданами на условиях социального найма, – это как раз и есть муниципальные квартиры.

Если служебное жилье, которое ранее находилось на балансе государственного или муниципального предприятия или учреждения, было передано органам местного управления в рамках процесса ликвидации или реорганизации, то гражданин может доказать, что пользуется квартирой по договору социального найма и имеет право на приватизацию.

«Известны случаи, когда граждане въезжали в ведомственные квартиры не на основании договоров служебного найма, а по договорам социального найма либо вообще без оформления документов. В этом случае шансы получить разрешение на приватизацию жилища в судебном порядке существенно возрастают», — пояснил Олег Сухов.

Хозяин — барин

Если квартира все-таки имеет статус служебной, ее может «отпустить на волю» сам собственник – учреждение или предприятие, за которым это жилье числится. По закону организации могут сами принимать решения о приватизации квартир. Решение о приватизации служебного жилого помещения является исключительным правом собственников, и чаще всего они расстаются с недвижимостью крайне неохотно.

Но попробовать можно. Сначала нужно написать руководству предприятия-владельца заявление, а затем ждать его решения. Если оно будет положительным, то квартиру нужно перевести в муниципальную собственность — руководство компании может обратиться в местную администрацию с просьбой взять квартиру на баланс. После этого жилье можно арендовать на условиях социального найма, а затем оформить право собственности.

Нередко формальным основанием для отказа является отсутствие на муниципальном и региональном уровне документов, регламентирующих порядок приватизации служебного жилья. Больше всего спорных вопросов возникает, когда военнослужащие хотят получить в собственность служебную квартиру. Дело в том, жилой фонд зачастую находится в ведении квартирно-эксплуатационных управлений и частей Минобороны, которые не уполномочены заключать договоры на передачу жилья в собственность граждан.

«Согласно статье 8 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов, — рассказал Олег Сухов. – Если права гражданина при решении вопросов оформления квартиры в собственность будут нарушены, он вправе обратиться в суд.

Проверьте «служебный» статус

Правовые основания для переоформления служебной квартиры в собственность могут возникнуть в том случае, если недвижимость по тем или иным причинам не имеет статуса служебного помещения либо исключена из специализированного жилого фонда.

Как показывает практика, чаще всего основанием для оспаривания «служебного» статуса жилья могут быть нарушения, допущенные при передаче квартир от государственных предприятий или учреждений муниципалитетам, реорганизации ГУП в коммерческие предприятия и пр.

Прежде чем обращаться в суд с требованием о приватизации служебного жилья, заинтересованному в этом лицу нужно выяснить текущий статус жилого помещения (его принадлежность), а также изучить документы, на основании которых производилось вселение в квартиру. Для этого следует направить запрос работодателю, который предоставил жилье, в местную администрацию, поднять соответствующие документы в архиве.

Прежде всего, надо выяснить, кем принято решение о включении жилья в разряд служебного. Присвоение такого статуса производится только уполномоченными на то органами, управляющими государственным, муниципальным или ведомственным жилищным фондом. Необходимо уточнить, когда квартира стала служебной. Такое решение может быть принято только до предоставления ее жильцу. Соответствующая запись о статусе должна иметься в Росреестре.

«Верховным Судом РФ было дано четкое разъяснение: запрет на приватизацию служебных жилых помещений действителен только в том случае, если квартира зарегистрирована в органах государственной регистрации именно как служебное жилое помещение, — пояснил адвокат. – В противном случае граждане могут реализовать свое право на приватизацию жилья независимо от того обстоятельства, что оно предоставлялось ему в связи с трудовой деятельностью в государственном или муниципальном учреждении».

Приватизация служебного жилья является одной из самых актуальных и острых проблем, так как получить его в собственность практически невозможно. Несмотря на запреты, установленные законодательством, при некоторых условиях это все же реально. В судебном порядке, как правило, истцу удается добиться права приватизировать жилье.

Служебное жилье это жилые дома или квартиры, которые принадлежат конкретной организации или государственному учреждению и предоставляются сотрудникам для временного проживания. С работником заключается договор найма служебного жилого помещения, который не может превышать срок службы сотрудника, указанный в контракте или трудовом договоре.

Таким образом, ведомственное жилье — временное решение проблемы и не дает уверенности, что завтра работника не уволят и не попросят освободить помещение. Более того, служебные квартиры привязывают работника к рабочему месту в конкретной организации в конкретном регионе и ставят человека в полную зависимость от работодателя.

В Жилищном кодексе Российской Федерации не предусмотрена процедура приватизации служебного жилья, а в части 1 статьи 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»[1] закреплено, что служебные квартиры входят в перечень объектов, не подлежащих приватизации. Однако, несмотря на общее правило о запрете приватизации служебного жилья, законодательство Российской Федерации все же допускает определенную свободу действий в этой сфере.

Варианты решения проблемы:

  1. В Законе РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» есть лазейка, а именно: в соответствии с пунктом 2 статьи 4 собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, с согласия собственников могут принять решение о приватизации по собственной инициативе.

Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 30.03.2012 N 9-П[2] вышеуказанная норма признана не противоречащей Конституции РФ и, соответственно, дает право собственнику муниципального жилищного фонда при реализации своего права по основаниям, на условиях и в порядке, которые установлены федеральным законодательством, издавать нормативные правовые акты, касающиеся принятия решений о приватизации отдельных служебных жилых помещений. Но при условии, что такие решения принимаются в порядке исключения и позволяют сохранять массив служебных жилых помещений в объеме, соответствующем их целевому предназначению.

Так, одним из вариантов решения проблемы приватизации служебного жилья является издание собственником муниципального жилищного фонда нормативного правового акта, касающегося принятия решений о приватизации отдельных служебных жилых помещений. Основанием для издания такого правового акта является заявление нанимателя служебного жилого помещения либо инициатива собственника муниципального жилищного фонда.

Например, Решение Совета депутатов городского поселения Наро-Фоминск Наро-Фоминского муниципального района Московской области от 25.10.2012 N 7/39 (ред. от 30.04.2015) «Об утверждении Положения о порядке приватизации служебных жилых помещений, находящихся в собственности городского поселения Наро-Фоминск»[3]; Решение Совета депутатов муниципального образования «Городское поселение Воскресенск» Воскресенского муниципального района Московской области от 28.03.2013 N 453/66 (ред. от 13.02.2015) «Об утверждении Положения о порядке приватизации служебных жилых помещений муниципального жилищного фонда городского поселения Воскресенск»[4]; Решение Совета депутатов городского округа Королев Московской области от 15.07.2015 N 134/22 «Об утверждении Положения о приватизации служебных жилых помещений, находящихся в собственности городского округа Королев Московской области»[5].

Однако, положительное решение о приватизации служебного жилья — право, а не обязанность собственников помещений и является скорее исключением, чем правилом.

  1. Можно приватизировать служебное жилое помещение, которое было добровольно передано органам местного управления государственным или муниципальным предприятием, учреждением, например, в связи с ликвидацией или реорганизацией муниципальных унитарных предприятий, государственных унитарных предприятий, либо в связи с отсутствием возможности нести расходы на содержание помещений.

В таком случае жилое помещение утрачивает статус «служебное» и подлежит приватизации как жилье, предоставленное по договору социального найма.

Аналогичной позиции придерживается Верховный Суд РФ: в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 года[6] факт принятия решения о передаче служебных жилых помещений, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления в муниципальную собственность, предполагает изменение статуса жилого помещения.

Но даже при такой четкой регламентации органы местного самоуправления не всегда идут навстречу гражданам, и дело приходится решать в суде. Судебная практика в данном случае выступает на стороне граждан.

В судебной практике судов общей юрисдикции также отмечается сравнительное единообразие позиций по этому вопросу:

— Апелляционное определение Московского городского суда от 12.09.2013 по делу N 11-29762[7];

— Апелляционное определение Московского городского суда от 28.08.2013 по делу N 11-27888[8];

— Апелляционное определение Самарского областного суда от 17.06.2013 по делу N 33-5438[9];

— Апелляционное определение Верховного суда Республики Бурятия от 05.06.2013 по делу N 33-1472[10];

— Определение Калужского областного суда от 29.04.2013 по делу N 33-983/2013[11];

— Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.05.2013 N 5-КГ13-18[12].

Сходные выводы также встречаются в практике арбитражных судов (см., к примеру, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2011 N 18АП-5458/2011 по делу N А76-1542/2010[13]).

Следует отметить: если государственное унитарное предприятие или муниципальное унитарное предприятие было акционировано или другим способом реорганизовано в коммерческое общество, но свой жилищный фонд по каким-либо причинам не передало муниципалитету либо органы местного самоуправления не приняли его на баланс, проживающие в таком помещении имеют право требовать заключить с ними договор социального найма и в дальнейшем участвовать в приватизации.

Перевод служебного жилья в муниципальную собственность можно осуществить по согласованию с предприятием — собственником служебного помещения, в результате чего собственник подает в органы муниципалитета ходатайство с просьбой взять жилье на баланс в местную администрацию. Такая практика применяется в основном с жилищным фондом, принадлежащим МВД, Минобороны, МЧС и другим силовым структурам.

  1. Даже если служебное жилье не передано в муниципальную собственность, не следует терять надежду. Необходимо проверить законность присвоения статуса служебного жилья, так как наличие штампа в ордере еще не говорит, что квартира является служебной и есть ряд условий, при которых присвоение статуса служебного жилья будет считаться законным.

Условия, необходимые для присвоения помещению статуса «служебное»

Решение о включении квартиры в число служебных должно приниматься уполномоченными органами, осуществляющими управление государственным и муниципальным жилищным фондом, с соблюдением установленных требований и в порядке, который установлен Правительством Российской Федерации (пункт 2 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду.

Из содержания пункта 3 Постановления Правительства РФ N 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»[14] следует, что отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма.

Использовать жилое помещение в качестве служебного можно только после его отнесения к специализированному жилищному фонду.

Решение об отнесении квартиры к числу служебных может быть принято только до предоставления квартиры жильцам.

После принятия решения о присвоении жилому помещению статуса «служебное» данное жилье должно быть зарегистрировано как служебное в установленном порядке в органах государственной регистрации недвижимости.

Следует иметь в виду: ордер с отметкой о том, что данная квартира является служебной, или указание на это в вашем договоре найма не являются доказательством того, что квартира отнесена к служебному жилью.

До 1 марта 2005 года полномочиями по отнесению жилых помещений к служебным были наделены исполкомы районных и городских советов народных депутатов (статья 101 Жилищного кодекса РСФСР[15]; статья 1 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ[16]).

С 1 марта 2005 года полномочиями по включению жилых помещений в специализированный жилищный фонд с отнесением таких помещений к определенному виду и по исключению жилых помещений из указанного фонда наделены органы, управляющие государственным или муниципальным жилищным фондом (часть 2 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации; статья 1 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ; пункт 12 Правил[17]; пункт 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 25.03.2010 N 179[18]).

В связи с этим следует запросить у собственника архивных документов соответствующее решение и ознакомиться с ним.

Кроме того, можно сделать запрос в территориальное подразделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестра)[19] и получить выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Решение об отнесении квартиры к служебному жилью должно было быть направлено в отделение Росреестра в течение трех дней со дня его принятия (пункт 14 Правил[20]). Данное сообщение носит уведомительный характер и не является юридически значимым для целей придания или непридания квартире статуса служебной, поэтому отсутствие в ЕГРП сведений о присвоении квартире статуса служебного жилого помещения не может свидетельствовать о недействительности его присвоения.

Если в территориальном подразделении Росреестра необходимая информация отсутствует или право собственности на квартиру возникло до 31 января 1998 года и не было впоследствии зарегистрировано в Управлении Росреестра, необходимо обратиться в Департамент городского имущества или — в территориальное подразделение бюро технической инвентаризации.

Если все указанные выше условия соблюдены, можно говорить о том, что квартира законно отнесена к категории служебного жилья.

В случае, если нет возможности приватизировать служебное жилье можно обратиться к положениям части 2 статьи 103 Жилищного кодекса Российской Федерации, закрепляющим перечень лиц, которые не могут быть выселены из служебных жилых помещений и общежитий без предоставления других жилых помещений. При условии, что данные лица не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящими на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

1) члены семей военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Указанным гражданам предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.

Приватизация служебной квартиры, несмотря на запреты, установленные законодательством, все же реальна. И в судебном порядке, как правило, удается добиться права приватизировать жилье, если не доказано, что жилое помещение предоставлено нанимателю именно как служебное, а не по договору социального найма.

[1] Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 16.10.2012) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс.

[2] Постановление Конституционного Суда РФ от 30.03.2012 N 9-П «По делу о проверке конституционности части второй статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с жалобой администрации муниципального образования «Звениговский муниципальный район» Республики Марий Эл» // СПС КонсультантПлюс.

[3] Решение Совета депутатов городского поселения Наро-Фоминск Наро-Фоминского муниципального района МО от 25.10.2012 N 7/39 (ред. от 30.04.2015) «Об утверждении Положения о порядке приватизации служебных жилых помещений, находящихся в собственности городского поселения Наро-Фоминск» // СПС КонсультантПлюс.

[4] Решение Совета депутатов муниципального образования «Городское поселение Воскресенск» Воскресенского муниципального района МО от 28.03.2013 N 453/66 (ред. от 13.02.2015) «Об утверждении Положения о порядке приватизации служебных жилых помещений муниципального жилищного фонда городского поселения Воскресенск» // СПС КонсультантПлюс.

[5] Решение Совета депутатов городского округа Королев МО от 15.07.2015 N 134/22 «Об утверждении Положения о приватизации служебных жилых помещений, находящихся в собственности городского округа Королев Московской области»// СПС КонсультантПлюс.

[6] Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 07.06.2006, 14.06.2006 «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 года» // СПС КонсультантПлюс.

[7] Апелляционное определение Московского городского суда от 12.09.2013 по делу N 11-29762 При передаче в муниципальную собственность жилых помещений они утрачивают статус служебных, и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, и, следовательно, данные жилые помещения могут быть приобретены гражданами в собственность в порядке приватизации. // СПС КонсультантПлюс.

[8] Апелляционное определение Московского городского суда от 28.08.2013 по делу N 11-27888 Иск о признании права собственности на квартиру в порядке приватизации удовлетворен правомерно, так как при передаче в муниципальную собственность спорные жилые помещения утрачивают статус служебных, и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. // СПС КонсультантПлюс.

[9] Апелляционное определение Самарского областного суда от 17.06.2013 по делу N 33-5438 Иск о признании права общей долевой собственности на жилое помещение в порядке приватизации удовлетворен, поскольку после передачи спорного жилого помещения в муниципальную собственность, оно утратило статус служебного и к нему применяется правовой режим помещений, предоставляемых по договору социального найма. // СПС КонсультантПлюс.

[10] Апелляционное определение Верховного суда Республики Бурятия от 05.06.2013 по делу N 33-1472 Иск о признании права собственности на жилое помещение удовлетворен правомерно, так как занимаемая истцами квартира была передана в муниципальную собственность, в связи с чем она утратила статус служебного жилого помещения, к которому подлежит применению правовой режим, установленный для жилых помещений, занимаемых по договору социального найма. // СПС КонсультантПлюс.

[11] Определение Калужского областного суда от 29.04.2013 по делу N 33-983/2013 Иск о возложении обязанности по передаче в собственность жилого помещения в порядке приватизации удовлетворен правомерно, поскольку при передаче в муниципальную собственность спорная квартира утратила статус служебной, в связи с этим истец имеет право на приватизацию жилого помещения. // СПС КонсультантПлюс.

[12]Определение Верховного Суда РФ от 14.05.2013 N 5-КГ13-18 Отсутствие решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, так как их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления уполномоченными органами этого документа. // СПС КонсультантПлюс.

[13] Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2011 N 18АП-5458/2011 по делу N А76-1542/2010 По делу о признании недействительным распоряжения администрации о приватизации служебной квартиры. // СПС КонсультантПлюс.

[14] Постановление Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»// СПС КонсультантПлюс.

[15] «Жилищный кодекс РСФСР» (утв. ВС РСФСР 24.06.1983) (ред. от 20.07.2004) (Утратил силу с 1 марта 2005 года в связи с принятием Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 29.02.2016) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации») // СПС КонсультантПлюс.

[16] Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 29.02.2016) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»// СПС КонсультантПлюс.

[17] Постановление Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»// СПС КонсультантПлюс.

[18] Постановление Правительства РФ от 25.03.2010 N 179 (ред. от 07.11.2014) «О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по распоряжению жилыми помещениями жилищного фонда Российской Федерации»// СПС КонсультантПлюс.

[19] Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 (ред. от 29.12.2015) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с «Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»)// СПС КонсультантПлюс.

[20] Постановление Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»// СПС КонсультантПлюс.

Приватизация служебного жилья

Оформление трудовых отношений с работником обязывает некоторые организации предоставить служебное жилье. Обычно жилые помещения выделяют на время работы, а после увольнения сотрудника квартиры возвращаются обратно предприятию. Разумеется, у трудящихся может возникнуть вопрос, можно ли приватизировать служебное жилое помещение и стать его полноправным собственником? Ситуация неоднозначная – с одной стороны, закон запрещает приватизировать такие квартиры, но с другой, процедура все же возможна.

Ниже мы поговорим, кто имеет право на приватизацию служебного жилья в 2018 году, какие нужны основания и придется ли обращаться за судебной защитой?

Служебное и ведомственное жилье

Прежде чем разбираться в нюансах процедуры, определимся – что такое служебное жилое помещение и чем оно отличается от муниципального?

Согласно определению, служебное жилье – это помещения, предоставляемые сотрудникам организаций на основании договора (ордера). При этом, в отличие от муниципальных квартир, пользоваться жильем из спецфонда можно до истечения срока договора с предприятием.

После этого служащий и его семья обязаны освободить занимаемое ими помещение. Но не всегда – существуют исключения из правил.

Выселению из служебного помещения не подлежат:

  • семьи погибшего или пропавшего без вести сотрудника МЧС, МВД и иных силовых структур;
  • семейство погибшего сотрудника предприятия;
  • вышедшие на пенсию «по старости» (не уволенные);
  • инвалиды I-II группы, получившие увечья вследствие вины непосредственного работодателя;
  • малоимущие категории населения (дети-сироты или матери-одиночки).

Проживать в служебном жилье можно, а вот приватизировать его без согласия собственника нельзя. Это пример второго отличия от муниципальной недвижимости, которая принадлежит местным органам власти.

Наравне со служебным различают такое понятие, как «ведомственное жилье» – жилплощадь принадлежит государству, а организация является пользователем (управляющим). Распоряжаться ведомственными квартирами по своему усмотрению учреждение не может, поэтому приватизация ведомственной жилплощади также затруднительна. Но не стоит отчаиваться, ведь дальше речь пойдет о вариантах перевода специализированного жилья в частные руки.

Можно ли служебную квартиру приватизировать?

Изучив статистику, можно заметить, что жилье из спецфонда РФ приватизируется крайне редко. Отсюда следует, что процедура достаточно трудоёмкая и требует веских оснований. Да и потом, не всякое учреждение захочет добровольно расстаться с объектами из своего жилого фонда.

Как мы уже выяснили, служебное жилье принадлежит предприятиям, а значит используется ими для конкретных нужд – обеспечения сотрудников квартирами на время трудовых отношений. Сразу после расторжения трудового договора недвижимость возвращается предприятию, а уволенный сотрудник вынужден искать новое жилье.

Впрочем, приватизировать служебную квартиру можно – но об этом знают лишь немногие. Главные условия – иметь притязания на жилье, минимальный стаж работы и проживать в жилплощади длительное время. После приватизации человек сможет распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Но для этого нужно, чтобы жилье перешло из статуса «служебного», например, в «муниципальное» (см. «Как приватизировать жилье по договору соцнайма?«).

Основной вариант приватизировать квартиру – получить на это согласие собственника, т.е. ведомства или учреждения. На этом и сделаем акцент при разборе алгоритма действий.

Первое, на чем следует заострить внимание – правом приватизировать служебную квартиру обладают только сотрудники организации, которая предоставила им квартиру на основании договора найма. Лица, не связанные трудовыми отношениями с компанией, таким правом не обладают и не могут переоформить жилье из спецфонда.

Перечень оснований для приватизации:

  • подписание договора найма служебного помещения;
  • разрешение от собственника жилья (организации, учреждения, ведомства);
  • трудовой стаж в организации не менее 10 лет;
  • фактическое проживание в квартире от 10 лет и более;
  • неучастие в приватизации ранее.

Изъявившие желание приватизировать квартиру могут обратиться с заявлением к своему непосредственному работодателю. Итоговое решение остается за собственником. Законодатель не обязывает учреждения передавать жилье из фонда в собственность сотрудникам. Отсюда и высокий процент отказов со стороны организаций.

Регулирование вопросов приватизации служебных помещений находит свое отражение в следующих законодательных положениях:

  • Федеральный закон № 1541-I «О приватизации…» от 4 июля 1991 года – запрет на приватизацию спец жилья отмечен в статье 4 настоящего закона.
  • Определение Верховного суда №35-В-06-12 – устанавливает защиту прав на приватизацию в России.
  • Жилищный кодекс – основания для пользования специализированным жильем приведены в Главе 10 ЖК РФ (ст. 99-104).
  • Положения Гражданского кодекса РФ – дают представление о процедуре и особенностях распоряжения жильем.

Основной посыл законодательства – запрет на приватизацию служебных квартир. Однако никто не запрещает переводить спец жилье в статус муниципального, и уже потом инициировать приватизацию. Такая процедура, за рядом исключений, доступна всем и каждому – это значит, что приватизировать служебные помещения можно и нужно.

Кто имеет право

Разделом выше мы выяснили, что сотрудник должен проработать в организации не менее 10 лет. Тогда и только тогда он получит право бесплатно приватизировать жилье из спецфонда. Осталось разобраться, кто имеет право подавать заявление на приватизацию ведомственной жилплощади.

Список лиц следующий:

  • бюджетники (депутаты, чиновники, учителя, врачебные работники и т.д.);
  • сотрудники силовых ведомств (МЧС, МВД, ФСБ);
  • остальные (таможенники, судьи);
  • сельскохозяйственные специалисты и сотрудники природоохранной деятельности (лесных и рыболовных отраслей).

Договор найма служебного помещения

Фактическое проживание в специализированном жилье не происходит само по себе – работодатель и сотрудник должны состоять в трудовых отношениях (официальных или по договору). Помимо этого, стороны подписывают договор найма служебного помещения (ордер). Действуя на основании такого документа, работник имеет право заселиться в квартиру и проживать в ней вместе с семьей.

Форма договора найма – строго письменная; устные договоренности не допускаются. Соглашение относится к категории срочных. Другими словами, ордер всегда имеет период действия. Например, конкретная дата или период трудоустройства человека в данной организации. После истечения срока ордера служащий и члены его семьи обязаны покинуть квартиру, если иное не предусмотрено договором.

Основные положения договора:

  1. Предмет (местоположение, площадь, технические характеристики квартиры, комнаты).
  2. Права и обязанности сторон (по стандарту).
  3. Перечень жильцов (наниматель и члены его семьи, включая сведения о родившихся детях или умерших квартирантах).
  4. Иные условия.

Неисполнение условий со стороны нанимателя влечет за собой расторжение договора с соответствующими санкциями. Окончательное решение остается за ведомственным учреждением или предприятием.

Как приватизировать служебную квартиру

Нанимателю придется добиться важного для себя действия – перевода помещения в категорию муниципального. Разумеется, без согласия организации сделать это не удастся. Если согласия нет, но жилец имеет притязания на служебное жилое помещение, он может обратиться в суд с исковым заявлением. Об этой процедуре мы поговорим ниже, а пока рассмотрим алгоритм приватизации специализированного жилья.

Порядок действий

Предприятия и ведомства имеют на своем балансе служебные квартиры или жилые помещения. До тех пор, пока жилье находится в текущем статусе его приватизировать нельзя (ст. 4 ФЗ «О приватизации…»). Поэтому порядок действий выстраивается вокруг получения разрешения от собственника недвижимости.

Алгоритм приватизации служебной квартиры (кратко):

  1. Получение разрешения от собственника.
  2. Перевод спец квартиры в разряд муниципальной.
  3. Подготовка техпаспорта и кадастровой документации.
  4. Составление запроса в местную администрацию или ГБУ «Мои документы» (МФЦ).
  5. Обращение в территориальное отделение Росреестра.

Жилищный перевод служебной квартиры в категорию муниципальной означает передачу жилья в распоряжение муниципалитету. Далее, оформление происходит по стандартному порядку. Рекомендуем обратить внимание на приватизацию квартиры через МФЦ — о том, как это быстро сделать читайте на нашем портале.

Перевод служебной квартиры в собственность является достаточно энергозатратным мероприятием. Но если выполнить все шаги и добиться разрешения от собственника – ведомственная квартира вполне может стать частной собственностью.

Подробная пошаговая инструкция приватизации служебных помещений:

ШАГ – 1: Изменение статуса жилплощади

Перевод позволяет в дальнейшем приватизировать квартиру. Сейчас это, пожалуй, единственный вариант переоформить жилье в частные руки. Перевод служебной квартиры в другую категорию оформляется в виде договора между ведомством (собственником) и местной администрацией (новым собственником). Обычные граждане в процедуре не участвуют – они могут только инициировать перевод путем заявления в адрес работодателя.

ШАГ – 2: Обращение в администрацию

Как только жилье утратит текущий статус и перейдет муниципалитету можно будет приватизировать его по обычной процедуре. Заявитель обращается в местную администрацию с письменным заявлением по образцу.

ШАГ – 3: Рассмотрение заявки

Поданные документы и заявление рассматриваются в порядке очередности. Сотрудники местной администрации проверят, имеет ли человек право приватизировать жилое помещение. Если все в порядке, то муниципалитет издает распоряжение о приватизации квартиры.

ШАГ – 4: Заключение договора

Обычно в квартире проживает несколько человек – наниматель и члены его семьи. Ответственному лицу нужно будет заручиться согласием каждого из них. После этого жильцы подписывают договор с администрацией, а если кто-то из них не желает участвовать в приватизации, нужно составить нотариальный отказ. После подписания договора на получение квартиры можно переходить к следующему шагу.

ШАГ – 5: Оформление в Росреестре

Заключительный, и самый важный этап – подтверждение права собственности в Кадастровой палате (Росреестре). Здесь нужно также составить заявление, передать документы и дождаться регистрации. Начиная с 2016 года, вместо свидетельства о праве собственности выдается выписка из ЕГРН. Указанный документ служит подтверждением, что квартира принадлежит гражданину.

Необходимые документы

Список документов на приватизацию служебного жилья не слишком велик – самое главное получить разрешение на перевод в муниципальную собственность. Кстати, мы разобрали полный перечень документов для приватизации квартиры — какие справки потребуется собрать и сколько это займет времени, читайте на нашем сайте.

Приводим примерный перечень документов (может изменяться):

  • письменное заявление в адрес работодателя;
  • локальный нормативный акт о переводе служебного жилья в категорию муниципального;
  • письменные заявления/отказы от приватизации всех членов семьи;
  • удостоверяющие документы (паспорта и свидетельства о рождении);
  • расширенная (архивная) выписка из домовой книги – определяет число участников процедуры;
  • справка о неучастии в приватизации до настоящего момента;
  • выписка из ЕГРН об имеющихся объектах недвижимости;
  • копия договора найма;
  • копия выписки из лицевого счета (-ов);
  • кадастровые документы, экспликация, техплан.

Иногда могут потребоваться и иные документы. Например, разрешение от органов опеки или свидетельства о смерти. Определиться с документами вам помогут юристы нашего портала. Рекомендуем воспользоваться бесплатной консультацией, а уже потом приступать к процедуре.

Отдельного внимания заслуживают сроки приватизации служебных квартир. Несколько лет тому назад все ждали, когда продлят очередной срок. Сегодня нужды в этом нет, так как приватизация жилья в России стала бессрочной. Подать документы на переоформление помещения можно в любое время.

Срок процедуры составит примерно 4-5 месяцев, если не потребуется обращаться в суд:

  • около 2 месяцев – рассмотрение заявления ведомством;
  • от 15 до 30 дней – согласование перевода;
  • от 18 дней – на рассмотрение заявления в администрации;
  • от 14 дней – регистрация права собственности в Росреестре.

Не стоит удивляться, если сроки растянутся – желающих получить жилье в собственность достаточно много. Нередко на процедуру уходит до 6 месяцев, что по нашим реалиям не очень долго.

Законодательство определяет приватизацию служебного жилья как бесплатную процедуру. Но за действия сотрудников Росреестра придется заплатить госпошлину. Сейчас она составляет 2 000 рублей с человека. От уплаты освобождаются ветераны ВОВ и малоимущие категории населения. Остальные расходы могут быть связаны с услугами нотариуса, получением справок БТИ и прочими запросами.

Более подробно о стоимости приватизации квартиры читайте в нашем материале.

Причины обращения в суд

Наравне с обычной процедурой перевода служебной квартиры в частную собственность существует и принудительная – путем обращения в суд. Основанием является нежелание собственника жилплощади выдавать разрешение на перевод жилья на баланс муниципалитета.

Не нужно быть экспертом, чтобы понять – выиграть судебное дело в таком случае крайне сложно. Если у вас нет серьезных оснований, можно даже не пытаться судиться с госучреждением.

Судебная практика

Рассмотрение подобных дел исходит из того, насколько веские основания имеет истец. Первое, на что обращают внимание суды – согласие собственника квартиры. Учитывая, что принуждать к согласию госучреждение никто не имеет права, владелец недвижимости должен добровольно передать жилье на баланс местных властей.

Что способствует положительному решению суда в пользу граждан:

  1. Жилье не зарегистрировано в Росреестре в качестве служебного.
  2. Претенденты на квартиру отнесены к малоимущим слоям населения (дети-сироты, инвалиды, матери-одиночки и др.).
  3. Исполнение договора найма квартиры.
  4. Отсутствие у людей иной жилплощади.

Основные сложности – слабое законодательное регулирование и малое количество рекомендаций Верховного Суда. Отчасти это компенсируется накопленной судебной практикой. Но она также противоречива – отказов в исках гораздо больше, нежели их удовлетворения.

Подведем итоги: Приватизация служебного (ведомственного) жилья возможна только при смене статуса объекта в Росреестре. Разрешение на перевод в категорию муниципального выдает ведомство, организация или предприятие. Дальнейшая процедура совпадает с обычной приватизацией квартиры. Не добившись согласия собственника, человек имеет право обратиться в суд.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96