Квартира в залоге у банка как проверить

Рубрики Наша практика

Как узнать квартира в залоге или нет

Как узнать квартира в залоге или нет? В последние годы в сфере недвижимости произошли кардинальные изменения, которые поставили заслон мошенническим действиям при покупке и продаже квартиры, характерные для 90-х годов прошлого столетия.

Теперь вы можете узнать, как проверить находится ли квартира в залоге у банка на специальном ресурсе. Здесь вы можете заказать основные и дополнительные справки, в том числе выписку ЕГРН относительно интересующей вас квартиры.

Как правильно проверить находится ли квартира в залоге?

Предлагаем вам простые способы получения информации как узнать квартира в залоге или нет.

Электронная выписка доставляется на адрес электронной почты, в том числе с использованием ЭЦП — электронной цифровой подписи. На бумажном носителе доставка по России осуществляется через «Почту России», по Москве доставку осуществляет курьерская служба.

В выписке ЕГРН в разделе №2 имеется подпункт №4, который именуется как «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». В поле напротив появляется соответствующая информация о залоге квартиры. Если информация актуальная, то указываются ссылки на документы в Росреестре, указывающие факт залога. В случае отсутствия залога, появляется информациям – «не зарегистрировано».

Как госорганы открывают доступ к информации о залоге квартиры

Начиная с 1998 года, в России действует единая система государственной регистрации недвижимости, которую осуществляет Росреестр. В течение почти 20 лет, структура ведомства видоизменялась, расширялись возможности проверки информации через информационные технологии, и сегодня выписка ЕГРН, которую вы можете заказать у нас, является основным документом, регулирующий правовые отношения процесса купли-продажи недвижимости.

Согласно требованиям ГК РФ, все сведения о залоге квартиры, т.е. находится ли объект недвижимости в залоге у банка, должны быть отражены в выписке ЕГРН. Этот момент был разработан с целью предотвращения мошеннических действий с недвижимостью, в том числе перепродажа квартиры третьими лицами и т.д. Выписка содержит в себе полную информационную базу об объекте права, в том числе позволяет узнать заявителю, на каком основании имеются обременения недвижимого имущества.

Какие ограничения фиксируются в выписке ЕГРН

В разделе «Права и ограничения» выписки ЕГРН указываются данные и информация, относительно того, на каком основании квартира находится в обременении. Законом установлено, что основанием для обременения квартиры могут послужить:

  • Договор аренды квартиры, заверенный у нотариуса.
  • Договор пожизненной ренты.
  • Обязательства опеки над несовершеннолетними и прочими недееспособными лицами.
  • Объект находится в доверительном управлении ответственного лица.
  • Квартира арестована по решению суда, пристава-исполнителя, прокуратуры или таможенного органа.

Важный совет для тех, кто покупает недвижимость. Требуйте у продавца выписку ЕГРН, которая содержит актуальную информацию о квартире на момент гражданско-правовых действий. Если продавец отказывается предоставить такую справку, вы можете ее самостоятельно заказать на нашем сайте. При этом вам будет предложен электронный вариант (получение в день оформления заявки), либо бумажный носитель, который будет доставлен курьером в течение нескольких дней с момента формирования заказа на нашем сайте.

Как проверить квартиру на наличие ареста в Едином государственном реестре судебных решений: пошаговая инструкция

Перед покупкой квартиры покупатель может узнать о наличии ареста недвижимости, воспользовавшись Единым государственным реестром судебных решений.

Покупая жилую недвижимость, покупатели должны внимательно проверить «историю» объекта и оценить все риски. Наличие открытых реестров позволяет покупателям собрать необходимые сведения о недвижимости. Воспользовавшись Государсвтенном реестром вещных прав на недвижимое имущество , можно узнать кто собственник жилья.

Чтобы узнать о наличии ареста на квартиру, следует воспользоваться Единым государственным реестром судебных решений.

Пошаговая инструкция проверки наличия ареста на жилую недвижимость на страницах портала Domik.ua .

Как найти информацию в реестре

Шаг первый. Для поиска информации о наличии ареста или других споров относительно квартиры или дома в строке поиска необходимо ввести адрес объекта. В строке найденной информации будет выведен список документов по релевантности.

Шаг второй. Чтобы сузить область поисков можно выбрать регион, в котором находится квартира.

Шаг третий. При поиске информации можно выбрать форму судопроизводства.

Шаг четвертый. Для более точного поиска предоставляется возможность выбора категории дела.

Шаг пятый. Чтобы искать судовые производства между сторонами судебного процесса, следует указать их статусы. Отметим, что форма поиска позволяет выбрать несколько статусов. К примеру «фізична особа» и «юридична особа».

Указанные параметры позволят сформировать наиболее точный поиск необходимой информации. Такую проверку квартиры или дома на наличие ареста нельзя считать полной. В судебных решениях может не указываться точный адрес объекта недвижимости.

Узнать ответы на вопросы по теме обременений на недвижимость, обсудить правовые моменты проверки квартиры на наличие ареста можно на форуме «Юридическая консультация» .

Продажа квартиры находящаяся в залоге у банка.

Вопрос. Как законодательно правильно организовать куплю-продажи такой квартиры? С привлечением нотариуса или без?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день! Если законом для сделки установлена обязательная нотариальная форма (например, квартира находится в долевой собственности), тогда нотариус необходим, в остальных случаях его привлечение не имеет смысла. Сама схема продажи квартиры из под залога у разных банков отличается, она в любом случае соответсвует закону, но иногда является более рискованной для покупателя, а иногда — менее. Сделка не самая простая, советую для сопровождения обратиться к специалисту.

такие сделки проводить можно и в простой письменной форме если продавец один, главное выяснить у банка по какой схеме он проводит эти сделки со снятием залога или переходом залога, и детально все действия отразить в договоре купли-продажи, лучше такие действия проводить со специалистом тогда избежите всех отрицательных моментов.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Покупка квартиры, находящейся в залоге у банка, отличается от покупки квартиры без залога, только наличием долга заемщика и обременением, наложенным на квартиру. Поэтому правильнее задать вопрос как снять обременение. Схем продаж залоговых квартир существует несколько, как с участием банка, здесь нужно узнать, что конкретно может предложит банк-залогодержатель, так и без участия банка, вернее его участие заканчивается на получении долга и выдаче закладной или снятии обременения по взаимному согласию сторон, в случае не выпуска закладной.Нотариус для удостоверения сделки нужен обязательно только в случае обязательности предусмотренном законом, в остальных случаях по желанию.Как вариант можно привлечь нотариуса при оформлении передачи денег на закрытие кредита, то есть сделать нотариальную расписку или заключить предварительный договор купли-продажи до снятия обременения.Если Вы хотите купить залоговую квартиру начните с обсуждения вариантов, которые предложит банк.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Извините, Вы 13 лет работаете в сфере недвижимости и до сих пор не знаете как продавать из под залога? Нотариус делу не поможет. Увы, но в существующих реалиях нотариус, в случаях его обязательного участия в сделке, является только усложняющим звеном и без того непростой сделки продажи из под залога. В любом случае начинать решать этот вопрос следует с обращения в банк, который выдал ипотечный кредит. Вариаций несколько, но расписывать каждый возможный вариант нет смысла. В основном все всегда происходит так, как хочет банк.

Квартира в залоге. Особенности продажи

Как продать залоговую квартиру

Как говорится, от тюрьмы да от сумы – не зарекайся: иногда люди теряют работу, бизнес и доверие близких. И вынуждены (или обязаны) продавать свое имущество. Конфискованное или залоговое имущество, в частности недвижимость, может быть реализовано тремя способами.
1. Должники сами осуществят продажу квартиры в залоге, под контролем банка добровольно продадут свою недвижимость и вернут долг. Так чаще всего поступают граждане, неспособные погасить кредит на квартиру.
2. Принудительная продажа квартиры через организатора торгов (биржу, аукционный центр, Укрспецюст).
3. Продажа квартиры вне публичных торгов – регламентирована Законом «об ипотеке». Согласно закону об ипотеке, в случае невыполнения должником своих обязательств предмет ипотеки может перейти в собственность банка, если это предусмотрено в договоре ипотеки. Банк может переоформить право собственности на залог, а затем продать его от своего имени. Зачастую банки оформляют залог в свою собственность, потом передают залоговую квартиру своим же структурам, которые на этом зарабатывают.
Подводные камни продажи залога
Тема продажи квартиры в залоге и залогового имущества в целом, болезненна как для банкиров, так и для должников (комиссионные и НДС при продаже квартир, непрозрачный механизм определения стоимости). Свои претензии есть к системе реализации квартир в залоге и у потенциальных покупателей. Бытует мнение, что благодаря возможности обойтись без публичных торгов аукционеры практикуют продажу залоговых квартир нужным людям и по нужной цене.
Если право собственности согласно договору ипотеки перейдет к банку, должник теряет какой-либо контроль над квартирой в залоге и не может указывать банку, кому продавать эту квартиру. Поэтому привлекательные активы (например, недвижимость) по цене ниже рыночной у банков все-таки можно приобрести.
У Государственной исполнительной службы (ГИС) свои «фишки»: например, размещение объявлений об аукционах по продаже залоговых квартир в бесплатных газетах, которые до платежеспособного покупателя доходят едва ли. По данным ГИС Киева, на принудительные аукционы по продаже недвижимости 80% квартир поступает на реализацию по частным долгам, 15% — по невозвращенным ипотечным кредитам и не более 5% — по уголовным делам.
Но это только процентное соотношение. Общее количество целых квартир, реализуемых через систему аукционных центров, чрезвычайно мало. В Киеве, по данным столичной ГИС, в среднем на аукцион выставляется одна квартира в месяц. Чаще передаются на реализацию части квартир: половина или треть. Это происходит из-за того, что арестованные или конфискуемые квартиры чаще всего находятся в долевой собственности (например, между членами одной семьи).
Правила проведения аукциона
По правилам, начальная цена продажи квартиры на аукционе не может быть ниже 90% его стоимости, определенной путем оценки. Объявление в СМИ о дате проведения аукциона по закону должны быть напечатаны не позднее, чем за 15 дней до его начала. Эти правила вместе с длительными сроками подготовки аукциона вне кризиса делают покупку недвижимости на нем очень привлекательной сделкой.
Ведь даже при самых благоприятных обстоятельствах аукцион состоится не раньше, чем через 6 месяцев после направления запроса о продаже квартиры. Если отталкиваться от благоприятной ситуации на рынке, то за полгода квартиры в крупных городах успевает подорожать в среднем на 10-15%. Между тем оценочная стоимость арестованной квартиры стоит на месте.
Однако, как мы указывали выше, количество аукционов по продаже квартир невелико. Дело в том, что комиссионные посредника при его проведении составят до 20% от стоимости квартиры, исполнительная служба взыщет еще 5%. Соответственно, денег, вырученных на открытом аукционе за квартиру в залоге (за вычетом сбора и комиссионных) может не хватить для погашения ссуды.
Поэтому для банков аукционный способ продажи недвижимости невыгоден – банкиры предпочитают договариваться с хозяином залоговой квартиры, потерявшим платежеспособность, полюбовно, т.е. продавать залоговую квартиру по рыночным ценам через дружественные агентства недвижимости.
В таких случаях банки забирают себе часть вырученных средств от продажи квартиры в залоге, которые идут на покрытие суммы долга заемщика и пени за просрочку выплаты квартиры в кредит, а остаток возвращают своему клиенту.

Сделка по покупке квартиры, находящейся в залоге банка, не опаснее обычной

Ну, уж нет, над предложением купить квартиру, заложенную по кредиту, вы и думать не станете! Казалось бы, что за бессмысленный риск — погашать чужие долги, уповая на то, что продавец не передумает подписывать договор, после того как вы избавили его от денежных обязательств? Правда, в момент первого знакомства с недвижимостью можно и не узнать, что она находится в ипотеке. В объявлениях этого уж точно не печатают. А как скоро выяснится грустное обстоятельство — зависит исключительно от искренности продавца. Возможно, к тому времени вы уже мысленно переберетесь в эту квартиру, и новость о том, что она заложена, застанет вас врасплох. А тут еще и посредники в оба уха убалтывают на сделку, нашептывая — о, хитрецы! — о возможной скидке. ВД решила выяснить, стоит ли соглашаться на покупку залоговой квартиры.

За последние несколько лет сделки купли-продажи залоговых квартир перестали быть чем-то уникальным для Украины. По словам очевидцев, в хорошие для отечественного рынка недвижимости времена (до застойного периода) только в столице ежедневно регистрировались десятки подобных сделок. Причем основную массу залогового жилья в рыночном обороте составляли квартиры инвестиционные — зарабатывающие на перепродаже недвижимости закрепляли прибыли. И, надо сказать, очень удачно. «В 2004 году мы купили в кредит киевскую квартиру за $40 тыс. Нужен был только первый взнос — 30% и, конечно, страховка, деньги на нотариуса, брокера и взнос в Пенсионный фонд. Тогда цена квадратного метра была меньше $1 тыс. К концу прошлого года, когда мы решили ее продать, стоимость этой квартиры выросла в три раза», — рассказывает частный предприниматель Иван Полищук. По его словам, за вычетом процентов по кредиту, расходов на его оформление и первого взноса, перепродажа залоговой недвижимости принесла ему около $50 тыс. чистой прибыли.

«За последние пару лет основную массу залоговых квартир на продажу составили те, что покупались на этапе строительства с инвестиционной целью. Но сейчас продажи инвестиционных квартир происходят все реже, и со временем, наверное, такая недвижимость вообще исчезнет с рынка, — полагает Руслан Безуглый, генеральный директор АН Украинский Дом. — Правда, в последнее время увеличилось число квартир, которые оказались в залоге по потребительскому кредиту (в среднем $20 тыс.) на ремонт, возвращение долгов и т.д. Заемщики либо не могли погашать ссуду, либо просто передумали. Но, как правило, им есть где жить. Случаи, когда человек продает квартиру и остается на улице, практически не встречаются. Для покупателя это тоже важно, ведь приобретать жилье у продавцов, которые остаются без крыши над головой, достаточно рискованно — за этим могут последовать судебные разбирательства, и не исключено, что суд встанет на защиту бывших владельцев. Таких предложений лучше избегать».

Как утверждают риелторы, в целом залоговое жилье не намного дольше, чем нормальное, задерживается в базах данных. Часть консервативных покупателей отпадает, но и новаторов достаточно. С ростом числа подобных сделок стирается психологический барьер недоверия к ним. Правда, окончательно рынок его еще не преодолел, что пока позволяет покупателям несколько сбивать цену. «Чаще всего залоговые квартиры предлагаются по рыночным ценам. Ведь продавец в этом случае самостоятельно устанавливает стоимость. Но у покупателя, как правило, есть возможность сторговать примерно 5% от заявленной цены, — утверждает Наталья Мациевская, начальник отдела ипотечной политики и процессов Международного ипотечного банка. — Во-первых, если он приобретает жилье за счет кредитных средств, поскольку механизм расчетов с продавцом усложнен. Во-вторых, можно сыграть на собственных опасениях в связи с тем, что квартира залоговая. Но в любом случае — это предмет взаимоотношений продавца и покупателя».

По словам участников рынка, в отличие от конфискованных за долги квартир, реализующихся намного дешевле рыночной стоимости, жилье, продающееся по обоюдному согласию банка и заемщика, будет не намного дешевле рыночного. Размер скидки может зависеть еще и от срочности продажи, иногда достигая 10% от стоимости жилья (ведь если продавцу действительно нечем погашать кредит, ему выгоднее уступить покупателю, нежели затягивать сделку, «наматывая» банковскую пеню).

Действие в два акта

Хотя пресса часто пишет, что с недвижимостью, заложенной банку, производить какие-либо действия строго запрещено, это отнюдь не значит, что предложение купить залоговую квартиру — однозначно из разряда афер. Главное, чтобы продавец делал это с согласия и с участием банка. Банкиры утверждают, что добро на продажу залоговой недвижимости дают без проблем, ведь иначе заемщик легко выкручивает им руки угрозой непогашения кредита, а дыры в балансе банку не нужны. На руку заемщикам играет и медлительность госучреждений: процедура взыскания жилья за долги и его реализации исполнительной службой затягивается на год-полтора, так что банку легче поддержать клиента, добровольно продающего жилье, чем тратить время и средства на принудительную реализацию заложенного имущества.

Поскольку в сделке по продаже квартиры участвует еще и банк, ее покупку иногда зачисляют к разряду наименее рискованных. Дескать, во-первых, квартира, побывавшая в залоге, заранее проверена финучреждением, во-вторых, последнее выступает дополнительным контролирующим звеном. Правда, первому аргументу риелторы и юристы не рекомендуют доверять полностью. «То, что банк проверял жилье, с одной стороны, плюс. Но, с другой — не все финучреждения делают это детально», — предупреждает Руслан Безуглый.

«Подавляющее большинство сделок по реализации залоговых квартир осуществляются по «ручной» схеме «очередность подписания договоров». Покупатель и продавец сначала обмениваются суммой, равной размеру долга продавца (заемщика), на основании либо простой договоренности, либо расписки, либо договора займа (между продавцом и покупателем), либо договора купли-продажи, текст которого нанесен на нотариальные бланки, — рассказывает Мациевская. — Дополнительная гарантия для покупателя — то, что все происходит в помещении банка, и бумаги (оригинал правоустанавливающего документа на квартиру и справка БТИ) находятся у нотариуса. То есть если вдруг сделка сорвется, и возникнут споры, возможно, возобновление интересов всех сторон с участием нотариуса и банка. За счет полученных денег продавец гасит сумму задолженности в банке, закрывая кредит. Банк дает нотариусу справку об отсутствии задолженности по данному кредиту, и нотариус сразу выводит недвижимость из реестра ипотек и реестра запретов отчуждений объектов недвижимого имущества (реестры — электронные и работают в режиме on-line). После чего покупатель и продавец завершают сделку: происходит полный расчет, договор купли-продажи квартиры заверяется нотариусом. Вся процедура происходит в течение одного дня».

Менее популярна сделка по переводу кредитной задолженности с продавца на покупателя. «Одновременно с подписанием договора о переводе долга подписывается и договор купли-продажи заложенной квартиры, — продолжает Наталья Мациевская. — Покупатель становится и заемщиком, и владельцем недвижимости, гасит кредит, а нотариус снимает с недвижимости все ограничения на основании письма кредитора. Остаток денег передается продавцу. Но, как правило, покупатели и продавцы на такую схему не соглашаются — она юридически сложна и непонятна для потребителя». Теоретически можно было бы оформить покупку квартиры и до вывода ее из реестра ипотек (в договоре купли-продажи указывается, что жилье на момент приобретения находится в залоге, кредитор дает разрешение должнику на продажу недвижимости, после завершения покупки продавец рассчитывается с банком, и квартира снова становится «чистой»). Но на практике такая схема почти не используется.

Да что нам Америка!

В отличие от развитых стран, где львиную долю рыночного оборота занимают именно ипотечные квартиры, у нас, несмотря на рост числа подобных сделок, на них все еще приходится мизерный процент от общего объема. И значительного увеличения доли залоговых квартир на рынке купли-продажи в ближайшее время не ожидают. Ее рост может стимулировать развитие ипотечного рынка, однако в этом году динамика кредитования на покупку жилья вынужденно сократилась. Сначала из-за стагнации на рынке недвижимости, затем — из-за проблем с финансовыми ресурсами у банков. «Как следствие кризиса, который отразился на глобальных рынках, в украинских банках появилась проблема привлечения заимствований на международных рынках капитала, — поясняет Ольга Подопригора, вице-президент Родовид Банка. — Если эта проблема продлится до конца года, то это повлечет существенные и массовые корректировки, возможно, вырастут кредитные ставки в долларах, начнется ограничение выдачи кредитов в иностранной валюте».

В связи с этими изменениями количество залогового жилья в рыночном обороте, по мнению специалистов, начнет расти не раньше, чем через год. «Думаю, это произойдет не в краткосрочной перспективе. Уже сейчас кредитные ставки в долларах увеличиваются, банки не могут привлечь ресурсы на международных рынках, ипотечных кредитов выдают все меньше. Но когда ипотека станет массовой, тогда и рынок залогового жилья на продажу существенно увеличится», — уверен Руслан Безуглый. При этом с увеличением рынка залогового жилья, не исключают эксперты, возможно, вырастет и количество аферистов, которые пока до этого сегмента еще не дошли.

Максим Копейчиков. Адвокат, партнер юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры»

— Сделки по продаже залоговой недвижимости — уже не редкость для нашего рынка. Механизм предельно простой: сделка происходит в помещении банка, с участием нотариуса, работающего с финучреждением, и занимает один день. Базовым условием является согласие банка. Для этого продавец недвижимости пишет письмо о намерении продать заложенную в банке квартиру и, как правило, получает согласие. Покупатель открывает в этом банке счет на всю сумму, необходимую для покупки квартиры, или хотя бы на ту часть, которая нужна для погашения долга. В договоре купли-продажи указывается, что покупатель часть суммы направляет на погашение кредита. В подобных сделках нет ничего страшного, но я не советовал бы покупателям полностью полагаться на «чистоту» квартиры лишь потому, что она была залогом в банке. Бывают случаи, когда банки берут в залог недвижимость, не учитывая наличие несовершеннолетних детей, которые имеют право на это имущество, фактических брачных отношений, также влияющих на право собственности. Увеличение сделок по перепродаже залоговых квартир зависит от числа выданных кредитов: чем больше кредитов, тем больше на рынке купли-продажи залоговой недвижимости. Но говорить о том, что через пару лет 50% рыночного оборота составят залоговые квартиры, на мой взгляд, нельзя.

Генрих Людкевич. Директор консалтинг-центра недвижимости «Риэлторский Дом»

— Безусловно, в сделках по приобретению залоговой недвижимости есть момент риска. Но если все подготовлено правильно, он минимален. Главное, чтобы подписание всех договоров происходило почти одновременно. Количество таких сделок за последний год существенно выросло. Попытки афер пока не встречались. Продают залоговые квартиры не только те, кто столкнулся с невозможностью дальше погашать долг, но и очень часто люди достаточно богатые, инвестировавшие в квартиры для их перепродажи. Поэтому-то у покупателя шансы сбить цену во время торга невелики: продавцы такого жилья — люди грамотные, имеющие собственный бизнес. В последнее время объемы инвестиционных квартир на рынке сокращаются, и, на мой взгляд, процесс увеличения доли залоговой недвижимости не будет слишком быстрым. Полгода назад уровень дефолтов по ипотечным кредитам составлял примерно 1%. Это немного. Эта цифра может изменяться в зависимости от многих факторов. Постепенно банки будут лояльнее относиться к заемщикам, будут снижать кредитные ставки, позволяя большему числу людей получить доступ к кредитам, что, возможно, приведет и к росту дефолтов, увеличению доли залоговой недвижимости на продажу. Но все это касается не краткосрочной перспективы.