Копать земельный участок

Рубрики Наша практика

На каком расстоянии от границы участка можно копать туалет

-На каком расстоянии от межи, сосед имеет право сажать деревья и копать туалет.
Г.Т. Викторов, Новомосковский р-н

Отвечает начальник Бюро бесплатной правовой помощи Третьего Днепропетровского городского Центра по предоставлению бесплатной вторичной правовой помощи Елена Ващилко.

-Государственными строительными нормами — ДБН 79-92 «Жилые дома для индивидуальных застройщиков Украины» — установлены такие расстояния для зеленых насаждений:
от стен зданий и сооружений к оси деревьев — 5 м, для кустарников — 1,5 м;
от границы соседнего участка к оси деревьев — 3 м, для кустарников — 1 м.
Однако, следует помнить, что ветви деревьев и кустов не должны пересекать границ соседних участков. В случае проникновения корней и ветвей деревьев с одного земельного участка на другой собственники земельных участков, на которые выступают ветви и корни имеют право самостоятельно отрезать корни деревьев и кустов, которые проникают из соседнего земельного участка, если это является препятствием в использовании земельного участка.
Согласно ДБН 360-92 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», если с другой стороны границы нет застройки, то расстояние до боковой границы участка от наиболее выступающей конструкции стены должна составлять не менее 1 м.
При этом должно быть обеспечено устройство необходимых инженерно-технических мероприятий, которые препятствуют стоку атмосферных осадков с кровель и карнизов зданий на территорию смежных земельных участков.
Согласно санитарным нормам туалеты нужно располагать не ближе 15 м от жилого дома и летней кухни, а от питьевого колодца — 20 м.

Насколько глубоко я могу копать свой участок земли и где это прописано?

Согласно Земельному кодексу: «Право собственности на земельный участок распространяется в его пределах на поверхностный (грунтовой) слой, а также на водные объекты, леса и многолетние насаждения, находящиеся на нем. Право собственности на земельный участок распространяется на пространство, находящееся над и под поверхностью участка на высоту и в глубину, необходимые для возведения жилищных, производственных и иных построек и сооружений»

Как видите всё довольно размыто, но не думаю что будут какие то последствия если решите размяться лопатой на заднем дворе. Правда не стоит при этом задевать подземные коммуникации. Ну и если нефть найдете, то это уже недра, которые принадлежат народу(зачеркнуто) государству.

Копать. Не строить

С 1 января 2010 года перевод сельскохозяйственных земель в категорию индивидуального жилищного строительства (ИЖС) станет невозможен. Сейчас такие участки продаются практически по бросовым ценам. Покупка сельхозземель с последующим быстрым переводом в ИЖС может стать привлекательной инвестицией, причем не только в Московской области. Зато те землевладельцы, которые не успеют осуществить эту небыструю и трудоемкую операцию за полгода, останутся в прямом смысле на бобах. Им придется растить горох на тех полях, где они планировали выстроить усадьбы.

Продается участок по цене. $300 за сотку. Да-да, такие объявления действительно можно найти в интернете и на билбордах вдоль федеральных трасс в Подмосковье и ближайших к столице областях. В объявлении сказано, что «земля отлично подходит под создание собственной усадьбы». Ну чем не удача, если вспомнить, что сотка в Подмосковье даже не на самых дорогих направлениях стоит десятки тысяч долларов? Казалось бы, действуешь по схеме: «купил — оформил необходимую документацию — построил — продал» — и прибыль в сотни процентов обеспечена. Но потенциальным покупателям нужно быть осторожными: выставленный на продажу участок сейчас имеет статус земли сельскохозяйственного назначения. И чтобы появилась возможность построить на нем дом или дачу, не нарушая правил, нужно вначале перевести землю в другую категорию и получить разрешения от местных властей.

Вот с этим, как показывает практика, зачастую возникают сложности. «Чтобы изменить назначение участка, нужно решение органов местного самоуправления, которые на местах противятся изо всех сил,— пишет на форуме собственник земли, который сталкивался с этой процедурой.— Один знакомый купил несколько гектаров. А теперь — с «отказным» решением суда в руках. В суд пошел, потому что отказали ему органы местного самоуправления перевести земли сельхозназначения в использование под дачное строительство. Придется, видно, ему фермерствовать. Потому как целевое использование участка — фермерское хозяйство».

Другой пример — владельцы участка на территории лесхоза на западе Московской области задумали там строительство. Однако местные власти постановили, что земля предназначена только под лесные угодья и постройки на ней невозможны.

У владельцев сельхозземель пока еще есть возможность перевести их в другую категорию, тем самым сильно повысив их капитализацию. Однако времени на это осталось немногим более полугода. После этого ряд инвесторов, которые хотели заработать на операциях с землей, рискуют так и остаться с десятками тысяч гектаров участков, пригодных лишь под пашни и пастбища.

Час Х для лендлордов

С 1 января 2010 года вступает в силу часть 4 статьи 9 Градостроительного кодекса РФ, которая запрещает изменение категорий земельного участка, если для территории, на которой он расположен, не утвержден генплан или схема территориального планирования. Для инвесторов, купивших тысячи и десятки тысяч гектаров сельхозугодий, это означает, что перевод земель под индивидуальное жилищное строительство окажется заблокирован. Только в Московской области площадь земель, которые потенциально пригодны для застройки, но так и останутся сельскохозяйственными, оценивается в 3-4 млн га, что составляет примерно три четверти земельного банка Подмосковья.

Все муниципалитеты, а также Москва и Санкт-Петербург как города особого значения должны разработать правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Согласно Градкодексу РФ, ПЗЗ содержат расшифровку определенных генпланом градостроительных зон — какие объекты и на каких условиях могут в них находиться, а также регламенты их застройки, в том числе предельные высотные параметры, и режимы использования. «Правила устанавливают правовой режим использования земельного участка, определяют, что на нем должно быть — например, промышленное предприятие или жилой дом. Если дом, то высотный или нет и т. д.»,— комментирует замдиректора направления «Реформы в сфере недвижимости» фонда «Институт экономики города» Леонид Бандорин. ПЗЗ также должны быть разработаны и утверждены до конца 2009 года: со следующего года, согласно статье 51 Градкодекса РФ, при их отсутствии «не допускается выдача разрешений на строительство».

Сейчас, пока градостроительных норм во многих регионах нет, девелоперские проекты реализуются на основании временных регламентов застройки, которые разрабатываются проектными организациями для конкретных участков строительства по заказу самих застройщиков и утверждаются чиновниками. Что, естественно, не способствует прозрачности и скорости согласований. «От утверждения правил землепользования и застройки выиграет большинство сторон,— уверен директор по развитию компании «Партнеры земли» Юрий Сорокин.— Для жителей появится определенность с обликом населенного пункта. Землевладельцам станет понятно назначение их участков и возможности его использования. Единственный, кто проиграет,— это власти, так как снизятся возможности манипулирования разрешениями по участкам».

Нет денег — нет законов

Значительная часть регионов еще не приняла генпланы и схемы территориального планирования. Московская область — один из самых привлекательных регионов для инвестиций в землю — выглядит на этом фоне довольно плачевно. В большинстве городов, городских округов или районов Подмосковья необходимые градостроительные нормы еще не утверждены. Активнее всего, по словам чиновников, разработка документов идет в Орехово-Зуевском, Ленинском, Раменском и Истринском районах. Уже утверждены генпланы, но пока не утверждены ПЗЗ, по данным представителей администраций, в городском округе Домодедово и Красногорском районе. Однако более чем в половине районов, по словам представителей муниципалитетов, разработка началась только в конце прошлого года.

По словам Юрия Сорокина, основная причина затягивания процесса — недостаток финансирования. Чиновники это подтверждают. «Нам выделили деньги только в конце прошлого года, и к разработке необходимых документов мы смогли приступить лишь в этом году»,— рассказывает представитель администрации Солнечногорского района Московской области. По его словам, этот процесс в среднем занимает около двух лет. Поэтому до конца 2009 года район, на территории которого находятся владения таких крупных лендлордов, как «Абсолют», «Знак» и «Промсвязьнедвижимость», с подготовкой документов территориального планирования точно не успеет.

По словам чиновника, на подготовку документов было выделено около 100 млн рублей, что «явно недостаточно». По данным участников рынка, стоимость разработки генпланов и документов территориального планирования для городов с населением более 500 тыс. человек и инвестиционно привлекательных районов составляет обычно сотни миллионов рублей. Для городов с населением 30-500 тыс. человек счет идет на десятки миллионов. А планы маленьких городов и деревень можно разработать и за сумму в пределах 5-10 млн рублей.

Разработка ПЗЗ дешевле — она стоит в пределах 5 млн рублей. А иногда ПЗЗ разрабатываются силами архитекторов, работающих в муниципалитетах, без использования бюджетных денег.

«Даже в тех городах и поселениях, где все документы приняты, не всегда они имеют надлежащее качество и учитывают перспективы развития районов,— сетует директор по развитию Mozaik Development Дмитрий Макаров.— При разработке территориальных планов развития практически не привлекаются землевладельцы, даже крупные, и слабо используется творческий потенциал девелоперских компаний». В результате у чиновников появляется дополнительная возможность манипуляций правилами в свою пользу. Господину Макарову известны ситуации, когда на утвержденном территориальном плане развития некоторые земельные участки имеют одну категорию и вид использования, а в действительности используются и застраиваются по правилам, предусмотренным совсем для других категорий.

На грядущем изменении законодательства можно хорошо заработать. Тот факт, что процесс перевода земель во многих регионах вскоре может фактически прекратиться, резко повышает привлекательность земель, уже переведенных в категорию ИЖС. Именно на эти участки, по словам руководителя аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрия Таганова, ожидается резкий спрос, когда рынок земли начнет выходить из кризиса.

Если сейчас купить землю сельхозназначения или другой недорогой категории, еще можно до конца года перевести ее в категорию земель ИЖС, а через несколько лет, продав, окупить свои вложения с доходностью более сотни процентов, говорят участники рынка. К тому же, как утверждает директор по продажам компании «Красивая земля» Артур Хахоков, дно рынка экономкласса уже достигнуто и цены на недорогие участки падать больше не будут. Времени осталось мало: перевод земли в другую категорию занимает от полугода до года. Но шансы есть.

«Право долевой собственности на участок в колхозе в отдаленном районе Центральной России можно приобрести по $35-45 за сотку,— рассказывает Юрий Сорокин.— Земельный участок категории сельхозназначения обойдется уже в $55-100 за сотку. После включения участка в материалы территориального планирования цена возрастает минимум вдвое. После перевода в ИЖС — еще вдвое. А переведенные земельные участки под застройку без подряда и инженерных коммуникаций продаются по цене от $700 за сотку». Особенно выгодно, по его словам, вкладываться в землю в южных регионах России. Так, в Волгоградской и Саратовской областях, а также Краснодарском и Ставропольском краях оформленные земли стоят от $900 за сотку, в Центральном Черноземье — $700-800 за сотку. В регионах к северу от Москвы, например Владимирской и Ярославской областях, земля дешевле — от $500 за сотку.

Процесс инвестирования в землю непростой, поэтому новичкам не следует самостоятельно играть на этом рынке, предупреждают эксперты. «Здесь есть множество подвохов,— говорит вице-президент по связям с общественностью УК «Финансы и недвижимость» Елена Коверга.— Например, сегодня в большинстве случаев Росреестр (Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии.— «Деньги») не регистрирует на физических лиц земельные участки с измененным разрешенным видом использования, прокуратура оспаривает аналогичные решения органов местного самоуправления».

Участники рынка подчеркивают: потенциальным инвесторам следует получить максимум информации о предполагаемом использовании участка. Уже находятся продавцы, продающие недорогие участки, у которых нет реальных перспектив изменения категории. По словам Дмитрия Таганова, много свободных наделов предлагается в Тульской, Калужской, Тверской областях, стоимость некоторых лотов — от 300 рублей за сотку. «Предложения были рассчитаны на несведущих девелоперов, и некоторые из них на это польстились, купив большие участки земли для дальнейшего освоения,— говорит господин Таганов.— Теперь, если они хотят продолжать девелопмент земли, им требуются колоссальные денежные и временные вложения».

Не имей сто рублей.

Многим инвесторам, уже купившим землю промышленного или сельскохозяйственного назначения, с тем чтобы, переведя ее, повысить капитализацию объекта, сейчас приходится понервничать. Если их муниципалитет так и не разработает градостроительные нормы, инвестицию придется признать неудачной.

Есть и другой риск — ПЗЗ будут разработаны и утверждены, но участок девелопера не будет отнесен к той категории, которую он хотел. Примеры уже есть: один из участков Московской области вместо желаемого статуса «под жилую застройку» получил статус земель промышленности, рассказывает один из девелоперов. Теперь собственник уже ничего не может сделать. «Муниципалитет вряд ли будет ради одного этого участка начинать заново всю процедуру разработки ПЗЗ»,— предполагает эксперт.

Чтобы владельцы сельхозземель не оказались не у дел, им стоит активнее контактировать с местными властями и «по возможности дружить с ними», говорит Юрий Сорокин. Некоторые землевладельцы позаботились об этом заранее. Дмитрий Макаров приводит в пример компанию Coalco, которая реализует крупный проект в Домодедовском районе, где на территории 3 тыс. га планировалось построить около 11 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Компания активно сотрудничала с местной администрацией при разработке градостроительной документации, представив подробный план размещения объектов жилищного строительства и инфраструктуры, говорит он. Предложения были согласованы и вошли в генплан.

Вступление в силу новых норм несет определенный риск и для граждан, которые уже владеют недвижимостью на территории дорогих категорий земель. Когда будет определено назначение каждого участка, часть земель со сложившейся застройкой может оказаться в зонах строительства дорог, теплоэлектростанций, газопроводов, промпредприятий и пр. Дачникам, владельцам индивидуальных домов, а также жителям многоквартирных домов, которые расположены на таких землях, не повезло.

Другой нюанс: если, к примеру, участок, на котором находится девятиэтажный жилой дом, попал в категорию земель высотного строительства, по законодательству существенно затрудняются процедуры проведения его капитального ремонта, комментирует Леонид Бандорин.

Подобные объекты после вступления в силу градостроительных норм могут потерять в цене до 20-30%. Поэтому если на будущее рассматривается возможность продать такой дом или землю, лучше подумать об этом сейчас, говорят участники рынка.

Быть или не быть

Впрочем, возможно, что никаких кардинальных изменений в ближайшее время не произойдет. Срок подготовки документов территориального планирования и ПЗЗ уже переносился, и участники рынка не исключают, что его опять отодвинут.

Основания для таких предположений есть, поскольку в переносе сроков, по словам Леонида Бандорина, могут быть заинтересованы федеральные власти. «Для обеспечения четкой процедуры согласований помимо прочего должны присутствовать федеральные документы территориального планирования,— рассказывает Леонид Бандорин.— Их разрабатывают профильные министерства. Например, Министерство транспорта разрабатывает схему размещения автотранспортных сетей, Министерство культуры — объектов культурного наследия и т. п.». Пока, по его словам, ни одной федеральной схемы не утверждено.

На перенос сроков надеются и муниципалитеты. Однако председатель комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум подчеркивает, что в весеннюю сессию работы Госдумы точно ничего пересматриваться не будет. Говорить определенно насчет осенней он пока не берется.

Институт экономики города против такой инициативы. «Переносить сроки — значит идти на поводу у тех, кто не способен вовремя делать свою работу по созданию и утверждению документов»,— категоричен Леонид Бандорин.

Участники рынка предполагают, что даже если сроки и будут перенесены, то ненадолго, и поэтому девелоперам стоит поторопиться с переводом земли. Ведь еще существуют такие игроки рынка, как федеральные и региональные власти, и им тоже может приглянуться привлекательный участок. «Принудительного изъятия земли как такового не будет, но встанет вопрос: сколько государство готово предложить за участок и по каким критериям оценивать землю»,— говорит коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании Алексей Остробородов.

Именно сейчас, в условиях кризиса и при отсутствии четких и понятных норм, можно купить недорогие участки земли, говорят эксперты. После принятия генпланов, территориальных схем планирования и ПЗЗ цена земли начнет расти. А если у владельца налажены контакты с местными властями, его объект будет привлекательным вдвойне.

ОЛЬГА КОНДРАШОВА; ИЛЬЯ ТЕРЕНТЬЕВ, ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР АГЕНТСТВА «ЗЕМЕР»

Оформить земельный участок для строительства пруда

В последнее время в районе прошли суды по признанию незаконными решений администрации района по образованию земельных участков, занятых прудами, (имеющих гидравлическую связь с рекой) и предоставлению их в аренду. На образованных земельных участках гражданами за свой счет были построены плотины (гидротехнические сооружения) и в результате подпора воды из ручья на отведенном земельном участке образовался водный объект (пруд). Решением судов такие решения отменены! Т.К. по мнению прокуратуры, все, что залито водой, относится к Федеральной собственности.

Возникает вопрос: куда обратиться гражданину для оформления права на земельный участок для строительства пруда? В территориальное управление Росимущества, но там нет в реестре ручья. Прилегающий земельный участок по берегам находится в государственной или муниципальной собственности!

Возможно ли в настоящее время оформить право на такой земельный участок?

Обращаться в районную администрацию? В чьей собственности будет земельный участок покрытый водой?

Ответы юристов (20)

Здравствуйте Анатолий. Не знаю как у вас суды прошли. но пруд на муниципальной земле — это собственность муниципалитета. Может те пруды находились на федеральных землях? Тогда прокуратура права.

«Водный кодекс Российской Федерации» от 03.06.2006 N 74-ФЗ (ред. от 28.11.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016)

ВК РФ, Статья 8. Право собственности на водные объекты

2. Пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами.
3. Право собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица на пруд, обводненный карьер прекращается одновременно с прекращением права собственности на соответствующий земельный участок, в границах которого расположены такие водные объекты.

Уточнение клиента

Боюсь, что Вы в ответе путаете Есть пруд копать или обводненный карьер. С ними все понятно! А вот пруд образованный на ручье имеющим связь с рекой вот вопрос!

17 Февраля 2016, 22:06

Есть вопрос к юристу?

Добрый вечер, Анатолий.

Согласно ст.8 Водного кодекса, судьба пруда следует судьбе земельного участка, на котором он расположен. Т.е. получаете в собственность земельный участок, сооружаете пруд он будет в вашей собственности (если участок в аренде, то в аренду).

Статья 8. Право собственности на водные объекты
1. Водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением случаев, установленных частью 2 настоящей статьи.
2. Пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами.
3. Право собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица на пруд, обводненный карьер прекращается одновременно с прекращением права собственности на соответствующий земельный участок, в границах которого расположены такие водные объекты.
4. Пруд, обводненный карьер, указанные в части 3 настоящей статьи, могут отчуждаться в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством. Не допускается отчуждение таких водных объектов без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены. Данные земельные участки разделу не подлежат, если в результате такого раздела требуется раздел пруда, обводненного карьера.
5. Естественное изменение русла реки не влечет за собой прекращение права собственности Российской Федерации на этот водный объект.
6. Формы собственности на подземные водные объекты определяются законодательством о недрах.

Уточнение клиента

Не все так просто как кажется!

Согласно п. 5 статьи 7 федерального закона «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации» от 03.06.2007 г. № 73-ФЗ под земельными участками, в границах которых расположены пруд, обводненный карьер, понимаются земельные участки, в состав которых входят земли, покрытые поверхностными водами, в пределах береговой линии.

Исходя из смысла указанной нормы закона пруд и обводненный карьер представляют собой замкнутые водоемы, ограниченные со всех сторон береговой линией. К таким прудам относятся пруды-копани.

Пруд–копань – небольшой искусственный водоем в специально выкопанном углублении, предназначенный для накопления и хранения воды для различных хозяйственных целей (ГОСТ 19179-73).

Согласно вышеуказанному ГОСТу пруды — мелководные искусственные водоемы, образованные водоподпорным сооружением на водотоке с целью хранения и регулирования стока. Таким образом, пруды, расположенные на водных объектах и ограниченные с одной из сторон плотиной, являются русловыми прудами и являются федеральной собственностью.

Вы имеете ввиду КОПАТЬ. А я про пруды образованные на подпоре воды!

17 Февраля 2016, 22:10

Здравствуйте! В соответствии с Земельным кодексом РФ, приватизация земельных участков, на которых находятся пруды запрещается.

Статья 27. Ограничения оборотоспособности земельных участков
8. Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

Уточнение клиента

Уважаемый Руслан! Мы не об оформлении в собственность, а про заключение договора аренды! И возможность формирования такого участка!

17 Февраля 2016, 22:12

1. Лучше обращайтесь в районную администрацию, там проще получить земельный участок.

2. Земельный участок по берегам прилегающий к водоему — земли общего пользования и в собственность или аренду вам не дадут. Закон разрешает, но прокуратура опять подаст иск, так как это ущемляет права других граждан на доступ к водоему. Суд примет решение в пользу прокуратуры. Такова практика. Интересы неопределенного круга лиц дороже интересов одного собственника.

Уточнение клиента

А кто сказал, что кого будут ограничивать? Использование пруда для аквакультуры(Рыбоводства)! Есть же какой то опыт прудового рыборазведения!? А купаться ! Да ради бога! Только вот рыбалка платная!

17 Февраля 2016, 22:15

Возьмите лучше сразу в собственность любой земельный участок на землях сельхозназначения и стройте там пруд.

ЗК РФ, Статья 40. Права собственников земельных участков на использование земельных участков
1. Собственник земельного участка имеет право:
3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

Уточнение клиента

Пунктом 2 статьи 8 Водного кодекса Российской Федерации определено, что пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами.

В соответствии с пунктом 5 статьи 7 Федерального закона от 03.06.2006 № 73-ФЗ «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации» для целей настоящей статьи под земельными участками, в границах которых расположены пруд, обводненный карьер, понимаются земельные участки, в состав которых входят земли, покрытые поверхностными водами, в пределах береговой линии.

Согласно ГОСТ 19179-73 «Гидрология суши. Термины и определения» водохранилище представляет собой искусственный водоем, образованный водоподпорным сооружением на водотоке с целью хранения и урегулирования стока. Пруд — мелководное водохранилище площадью не более 1 кв.км. Пруд-копань – небольшой искусственный водоем в специально выкопанном углублении на поверхности земли, предназначенный для накопления и хранения воды для различных хозяйственных целей.

Таким образом, исходя из приведенных определений и смысла положений пункта 7 Федерального закона от 03.06.2006 № 73-ФЗ, статей 5 и 8 Водного кодекса РФ, в собственности субъектов РФ, муниципальных образований, физических и юридических лиц может находится только пруд, созданный искусственно и обладающий признаками изолированности и обособленности. Пруд, расположенный на водотоке (на реке) и имеющий гидравлическую связь с иными поверхностными водными объектами, относится к объектам федеральной собственности, в связи с этим муниципальное образование не вправе распоряжаться таким водным объектом.

17 Февраля 2016, 22:33

Дело в том, что законодатель в Водном кодексе не проводит различения между рукотоворными и естественными прудами. Следовательно, ссылка на нормы представляется корректной и ГОСТы в данном случае не влияют на правовой статус пруда. Т.е. кому принадлежит земля — тому и пруд.

Что касется плотины — это гидротехническое сооружение, которое подлежит регистрации в порядке установленном для недвижимости.

Я имел в виду уже имеющийся природный водоем. Но вы же как понял хотите взять землю и построить там искусственный водоем. Тогда это будет ваша собственность. Идете в районную администрацию, получаете там земельный участок из земель сельхозназначения, получаете разрешение на строительство в районной администрации и Ростехнадзоре и строите себе в удовольствие пруд. Если оформитесь как КФХ, вообще будет отлично. Можно и под ЛПХ взять земельный участок.

При этом обратите внимание, что арендатор не имеет права строить пруд, а собственник имеет. Поэтому оформляйте землю сразу в собственность.

Понятно, дело действительно в терминологии, речь идет о так называемых проточных прудах, образованных плотиной или запрудой на небольших реках.

Обязательным условием возможности нахождения пруда или обводненного карьера в иной форме собственности, кроме федеральной, является их нахождение в границах земельного участка, находящегося в собственности соответствующего субъекта. Проточные пруды таким условиям не соответствуют: они являются частью реки, которая может находится только в федеральной собственности, что исключает возможность возникновения права частной собственности на них.

Есть неплохое решение по этому поводу, хорошо и внятно вопрос разрешающее.

Есть неплохое решение по этому поводу, хорошо и внятно вопрос разрешающее.

Уточнение клиента

Ну тут и спорить не о чем. Т.к. в кадастре земельный участок относился к «Землям водного фонда! Мы то обращаемся в администрацию района об образовании земельного участка из земель категории «Земли сельскохозяйственного назначения»(В ее ведении находятся не распределенные находящиеся в государственной или муниципальной собственности земли). И после заключения договора аренды строим пруд, на ручье!

После заполнения водой участка, право на землю возникает у Федерации в силу закона?

17 Февраля 2016, 22:53

Предоставление в аренду земельных участков, в том числе с прудами, это прерогатива собственника земельного участка, если понравившийся вам участок находится в муниципальной собственности, то соответственно обращаться вам нужно будет в администрацию. Если вы желаете осуществлять бизнес на существующем пруде, то вам необходимо будет заключить договор водопользования, после чего можете разводить рыбу и допускать рыбаков за плату.

Статья 12. Договор водопользования
1. По договору водопользования одна сторона — исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные частью 4 статьи 11 настоящего Кодекса, обязуется предоставить другой стороне — водопользователю водный объект или его часть в пользование за плату.
2. К договору водопользования применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом и не противоречит существу договора водопользования.
3. Договор водопользования признается заключенным с момента его государственной регистрации в государственном водном реестре.

Если водоем уже с рыбой можно будет заключить следующий договор

Статья 33.3. Договор о предоставлении рыбопромыслового участка
1. По договору о предоставлении рыбопромыслового участка одна сторона — орган государственной власти обязуется предоставить другой стороне — юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю право на добычу (вылов) водных биоресурсов на рыбопромысловом участке.
2. В договоре о предоставлении рыбопромыслового участка указываются его стороны, предмет договора, срок его действия, вид рыболовства и иные условия.
2.1. Договор о предоставлении рыбопромыслового участка для осуществления в соответствии со статьей 29.1 настоящего Федерального закона добычи (вылова) анадромных видов рыб заключается на срок от десяти до двадцати пяти лет с указанием условий добычи (вылова) анадромных видов рыб, определенных комиссией по регулированию добычи (вылова) анадромных видов рыб, а также условий, предусмотренных частью 2 настоящей статьи.
(часть вторая.1 введена Федеральным законом от 03.12.2008 N 250-ФЗ, в ред. Федерального закона от 28.12.2010 N 420-ФЗ)
3. Договор о предоставлении рыбопромыслового участка заключается по результатам конкурса на право заключения такого договора.
4. Порядок подготовки и заключения договора о предоставлении рыбопромыслового участка, форма примерного договора о предоставлении рыбопромыслового участка, порядок организации и проведения конкурса на право заключения договора о предоставлении рыбопромыслового участка устанавливаются Правительством Российской Федерации.
5. Извещение о проведении конкурса размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее — официальный сайт в сети «Интернет»). До определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети «Интернет» извещение о проведении конкурса размещается на официальном сайте организатора конкурса в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и опубликовывается им в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством Российской Федерации, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации. Информация о проведении конкурса должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.
(часть 5 введена Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ)
6. Не допускается заключение договора о предоставлении рыбопромыслового участка по результатам конкурса или в случае, если конкурс признан несостоявшимся, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах конкурса на официальном сайте в сети «Интернет».

Естественно вам необходимо будет пройти конкурсные процедуры.

Ну вот и ясно стало, почему прокуратура подала иски. Земли были у вас в аренде, на этих землях была река или ручей как часть реки — федеральная собственность. Прибрежную полосу не должны были давать вам в аренду, но дали, и более того, вы там самовольно установили гидротехнические сооружения и создав пруд, тем самым осуществив самовольный захват водоема и нарушив экосистему.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 17 августа 2011 г. N ОГ-Д23-962
Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу о строительстве пруда на земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения и сообщает следующее.
Согласно п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка вправе строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.
Вместе с тем пруд представляет собой единство водного объекта и земельного участка, в связи с чем, например, не допускается его отчуждение без отчуждения земельного участка, в границах которого он расположен (ч. 2 и 3 ст. 8 Водного кодекса Российской Федерации).
Соответственно, пруд является частью земельного участка и поэтому находится в собственности собственника земельного участка (ч. 2 и 3 ст. 8 Водного кодекса Российской Федерации).
Учитывая изложенное, сообщаем, что если пруд создается только путем земляных работ, как, например, пруды-копани, то разрешения на строительство не требуется.
В случае если для образования пруда требуется строительство гидротехнического сооружения, то разрешение необходимо получать на строительство указанных сооружений, но не самого водного объекта.
Разрешение на строительство выдается в порядке, установленном ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Директор
Департамента недвижимости
А.И.ИВАКИН
17.08.2011
МИНИСТЕРСТВО ПРИРОДНЫХ РЕСУРСОВ И ЭКОЛОГИИ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 23 августа 2012 г. N 03-14-33/13260
О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА ВОДНЫХ ОБЪЕКТАХ
Минприроды России в соответствии с письмом Росрыболовства от 27 июля 2012 г. N 3906-ВС/У05 сообщает следующее.
В соответствии со статьей 8 Водного кодекса Российской Федерации от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ (далее — Водный кодекс) водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением случаев, когда пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами.
Права собственности на водные объекты и гидротехнические сооружения не связаны — создаваемые на водотоках (реки, ручьи, каналы — федеральная собственность) подпорные гидротехнические сооружения могут находится в различных формах собственности (государственной, муниципальной, частной). При этом установление на создаваемый на водотоке водный объект иной кроме федеральной формы собственности не имеет правовых оснований.
Вопросы, касающиеся прав собственников гидротехнических сооружений, урегулированы Гражданским кодексом Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 117-ФЗ «О безопасности гидротехнических сооружений». Так, собственник гидротехнического сооружения имеет права владения, пользования и распоряжения гидротехническим сооружением как объектом недвижимости и обязан соблюдать требования, установленные статьей 9 указанного закона.
Собственник водоподпорного гидротехнического сооружения на водотоке, предполагающий помимо эксплуатации гидротехнического сооружения использование образованного указанным сооружением водного объекта, обязан приобрести право пользования водным объектом в порядке и по основаниям, установленным главой 3 Водного кодекса, и не вправе нарушать права третьих лиц, касающиеся общедоступности и безвозмездного использования водного объекта в личных целях, в том числе права по использованию водного объекта для целей рыболовства, товарного рыбоводства и охоты.

Таким образом действующее законодательство не препяствует приобрести земельный участок в аренду или на праве собственности с обязательным оформлением права пользования водным объектом (ручьем) и получением разрешения на строительство гидротехнического сооружения.

Уже разобрались. Прокуратура права. Вам остается только брать землю и строиться там, как я указал выше. Только придется строить пруд — копань.

Прокуратура может и права, но если прочитать решение, которое выложил Илья Казаков, то договор расторгли потому, что он был заключен неуполномоченным органом, местной администрацией, а следовало его заключать с федеральным органом. Если Вы заключите договор аренды с уполномоченным федеральным органом и договор водопользования, то я полагаю проблем быть не должно, т.к. этом случае все будет в рамках закона. Водный объект останется в собственности государтсва, а Вы им будете только пользоваться.

Нет, это уже будет ваша собственность

Если Вы возьмете участок в аренду, а иначе у вас и не получится, то земля как была государственной, так и останется государственной, Вы в любом случае будете только владельцем, на срок аренды, и пользователем. Максимум, на что Вы получите право собственности, на гидротехническое сооружение, которое построите с соотвествующим разрешением.

Уточнение клиента

«Если Вы заключите договор аренды с уполномоченным федеральным органом и договор водопользования, то я полагаю проблем быть не должно, т.к. этом случае все будет в рамках закона.»

ХМ! Договор заключается с собственником и при наличии земельного участка. Но участка до его формирования нет в кадастре! Если я обращусь с заявлением в в Росимущество, то получу отрицательный ответ. Т.к. в их собственности такого участка нет! В соответствии с законом о «О введении в действие Земельного кодекса» распоряжение землями чья собственность не разграничена осуществляет местная районная администрация! С ней по логике и надо заключать договор аренды! (Или покупки такого участка) После строительства плотины остается заключить договор водопользования? По идее тогда требование прокуратуры в лучшем случае должно быть замена лица в обязательстве? (Если аренда)

17 Февраля 2016, 23:20

Получается так, если земля федеральная, то и пруд будет федеральным (правило следования пруда судьбе земли), если земля будет у вас в собственности, то все зависит от того будет пруд проточным (частью федеральной реки), или вы сможете оформить его как находящийся в пределах участка и не соединенный с рекой, то ваш.

Уточнение клиента

«оформить его как находящийся в пределах участка и не соединенный с рекой!»

Если это было возможным, то это был бы КОПАНЬ!

17 Февраля 2016, 23:34

Сформировать земельный участок не самая большая проблема, обратитесь с соотвествующим заявлением в муниципальный орган.

Статья 11.3. ЗК РФ Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
1. Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:
1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;
2) проектная документация лесных участков;
(пп. 2 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 206-ФЗ)
3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.
2. Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Статья 11.10. ЗК РФСхема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории
(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
1. Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее — схема расположения земельного участка) представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера.
2. Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территории, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.
3. Подготовка схемы расположения земельного участка обеспечивается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
4. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для предоставления без проведения торгов может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом.
5. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельных участков, расположенных в границах субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя или в границах населенных пунктов.

11. Федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведения государственного кадастра недвижимости, обеспечивает возможность подготовки схемы расположения земельного участка в форме электронного документа с использованием официального сайта указанного федерального органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» любым заинтересованным лицом за плату. Размер такой платы и порядок ее взимания устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Подготовка схемы расположения земельного участка в форме электронного документа органами государственной власти или органами местного самоуправления с использованием официального сайта федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведения государственного кадастра недвижимости, в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» осуществляется без взимания платы.

После того как схема будет изготовлена сведения внесут в кадастр, следовательно будет образован земельный участок и Вы уже сможете обратиться в Росимущество. Правда боюсь им придется долго объяснять почему договор должен заключаться именно с ними.
Договор водопользования Вам необходимо заключать на ручей, а после того как построите гидротехническое сооружение на пруд, иначе Вам не дадут разрешение на на постройку гидротехнического сооружения.

Я вот как-то так вижу решение вопроса.