Книги о государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Рубрики Наша практика

Оглавление:

Книги о государственной регистрации прав на недвижимое имущество

§ 1. Понятие недвижимости. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

1. Понятие недвижимого имущества

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять его и уплатить за него определенную денежную сумму.

По договору мены недвижимости каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны какое-либо имущество, причем недвижимое имущество должно являться предметом передачи хотя бы одной из сторон.

По договору дарения даритель передает или обязуется передать одаряемому в собственность недвижимое имущество безвозмездно.

В законодательстве нашей страны долгое время отсутствовало понятие недвижимости. Практически до 90-х годов на праве собственности из всех видов недвижимого имущества, давно известных за рубежом, российским гражданам принадлежали только жилые дома. В настоящее время с развитием многообразия форм собственности ситуация кардинально изменилась, сейчас сделки с недвижимым имуществом являются самым распространенным и традиционным видом нотариальных действий.

Расширение рынка жилья повлекло значительные изменения в гражданском законодательстве и привело к появлению в нем нового института – института недвижимости. В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Как видно, в ст. 130 ГК содержится лишь примерный, не исчерпывающий перечень недвижимости. Следует иметь в виду, что к недвижимому имуществу относятся все разновидности перечисленных объектов. Так, любые здания, как жилые, так и нежилые, относятся к недвижимому имуществу, при этом не имеет значения целевое и хозяйственное назначение нежилых зданий. При этом к недвижимому имуществу относятся не только сами здания, но и части зданий (квартиры и комнаты в жилых домах, помещения в нежилых зданиях и др.).

Не имеет значения также хозяйственное назначение сооружений, однако при отнесении последних к категории недвижимого имущества следует руководствоваться основным принципом понятия «недвижимость»: перемещение их должно быть невозможно без несоразмерного ущерба назначению объекта. В частности, нельзя отнести к недвижимому имуществу такие сооружения, как металлические гаражи, сборно-разборные киоски и павильоны и т.п.

Недвижимостью являются имущественные комплексы, а также перечисленные объекты, входящие в состав предприятий как имущественных комплексов.

К недвижимости согласно ст. 132 ГК относится предприятие в целом как имущественный комплекс. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права.

Из упомянутых объектов недвижимого имущества в нотариальной практике наиболее часто совершаются сделки с жильем: жилыми домами, квартирами, комнатами в квартирах. Особым объектом недвижимости является квартира в многоквартирном доме. Отличительной особенностью такой квартиры является то, что ее собственнику наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

Появившийся в законодательстве институт недвижимости потребовал принципиально новых форм регулирования со стороны государства, одной из которых явилась государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Она производится на всей территории РФ по установленной Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями) системе записей о правах по каждому объекту недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. утверждены Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, а также ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Права на недвижимое имущество, существовавшие до момента вступления в силу указанного Закона, являются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их правообладателей.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

В свою очередь, в условиях действия нового ГК, вышеназванного Закона о регистрации недвижимости, а также Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, к оформлению сделок с недвижимым имуществом, в частности к содержанию их, стали предъявляться значительно более высокие требования, чем раньше. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, представляемые на государственную регистрацию прав, должны отражать всю информацию, необходимую для оформления прав на объекты недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав. В связи с этим тексты договоров об отчуждении недвижимости становятся все более объемными и обстоятельными, в них отражаются условия и факты, которые ранее никогда не включались в текст сделок.

Все сведения, которые должны содержаться в договоре об отчуждении недвижимого имущества, можно условно разделить на общие (которые должны содержаться в тексте любого договора, объектом которого является недвижимое имущество) и специальные (характерные для конкретного вида сделок с учетом индивидуальных требований участников сделки).

Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество

В. Н. Синельникова, К. А. Новиков
Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество

© Новиков К. А., 2015

© Синельникова В. Н., 2015

© Издательский дом Высшей школы экономики, 2015

От редактора

Вы держите в руках книгу «Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество», написанную К. А. Новиковым и В. Н. Синельниковой. Как это следует из ее названия, книга посвящена проблемам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На протяжении последних двадцати лет эти проблемы были в фокусе внимания правоведов и практиков: постоянно выдвигались новые концепции, разрабатывались и принимались законы, а затем немедленно подвергались критике. Процесс этот продолжается и сейчас. И опять проект новой редакции закона о государственной регистрации прав на недвижимость вызывает неприятие.

Сложившаяся ситуация объясняется в первую очередь желанием законодателя решить проблемы государственной регистрации целиком за счет правообладателей – частных лиц, переложив на них бремя несения основных расходов по созданию единого реестра прав на недвижимое имущество и не взяв на себя практически никаких обязанностей по обеспечению его достоверности и компенсации возникающих потерь. Разумеется, такой подход противоречит исторически сложившимся принципам государственной регистрации.

Работа К. А. Новикова и В. Н. Синельниковой посвящена анализу принципов государственной регистрации в их историческом аспекте с дифференциацией по разным странам. При этом российское законодательство о государственной регистрации подвергнуто критике с точки зрения соответствия этим принципам. Немаловажно и то, что в работе проанализирована история государственной регистрации в России со всеми ее особенностями, что весьма полезно как для студентов, так и для практиков. Ведь применение уже отмененных законов в спорах о правах на недвижимое имущество происходит довольно часто.

Особо хочется отметить сделанный в работе вывод о том, что в нашем законодательстве отсутствует принцип публичной достоверности единого государственного реестра прав, несмотря на его упоминание в законодательных актах и материалах законопроектной деятельности. Ведь главное для данного принципа – это государственные гарантии, которые предоставляются лицам, доверившимся реестру, а такие гарантии у нас ничтожны. И пока не будет решена эта самая больная проблема государственной регистрации, наше законодательство не будет соответствовать лучшим мировым примерам, несмотря на то что мы переведем регистрацию «в цифру».

Предлагаемая читателям работа интересна и в иных отношениях и, на мой взгляд, станет еще одним «кирпичиком в фундаменте» нового здания государственной регистрации – современного и поистине надежного для всех правообладателей!

Глава I
Предпосылки и основные начала государственной регистрации прав

§ 1.1. Понятие недвижимого имущества в гражданском законодательстве и судебной практике

A. Легальное определение недвижимого имущества (недвижимой вещи) содержится в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ): к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В этой формуле, во-первых, перечислены разновидности вещей, которые должны признаваться недвижимыми априори (земельные участки и участки недр), во-вторых, предложен критерий, на основании которого следует заключать о том, является ли недвижимой та или иная вещь, ни к земельным участкам, ни к участкам недр не относящаяся.

Закон исходит из того, что для квалификации такой вещи в качестве недвижимой необходимо установить, что она имеет особую, нерасторжимую связь с земельным участком: она должна быть связана с ним настолько прочно, что перемещение этой вещи без причинения несоразмерного ущерба ее назначению невозможно.

Другими словами, в качестве критерия для квалификации вещи как недвижимой закон выбрал такую ее физическую характеристику, которая указывает на принципиальную недопустимость перемен в пространственном положении этой вещи (этим признаком по мысли законодателя характеризуются упомянутые в п. 1 ст. 130 ГК РФ здания, сооружения и объекты незавершенного строительства).

Если с характеристикой именно этих объектов особых сложностей не возникает – ведь они признаны недвижимостью самим ГК РФ, то квалификация в качестве недвижимости иных вещей, в тексте ГК РФ не упомянутых, способна вызвать затруднения.

Несмотря на исчерпывающую формальную определенность критерия прочности связи недвижимой вещи с землей, его нельзя признать пригодным к практическому использованию. Следовательно, в том виде, в каком оно сформулировано в п. 1 ст. 130 ГК РФ, определение недвижимости неудачно.

Вопреки мнению авторов Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, утверждающих, что определение недвижимой вещи, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, вряд ли нуждается в пересмотре [1] , необходимость его исправления можно считать очевидной. Дело в том, что, не подвергнув легальное определение недвижимости расширительному толкованию, не отступив от буквального смысла исследуемой нормы, применить ее к разбору конкретной жизненной ситуации, в которой необходимо дать ответ на вопрос, относится ли вещь к недвижимости, невозможно. Если же действительный смысл правовой нормы, выявленный в результате ее толкования, не совпадает с ее буквальным содержанием, редакцию нормы следует признать несовершенной.

Как следует из легального определения, вывод о квалификации того или иного объекта в качестве недвижимого может быть сделан только после того, как утверждение о прочной связи этого объекта с землей (о чем обычно судят по его монументальности, по тому, имеет ли он фундамент и насколько крепкими были материалы, использованные для его создания, и т. п. [2] ) будет подтверждено заключением о невозможности пространственного перемещения такого объекта без ущерба его назначению.

Тем не менее достигнутый уровень развития инженерной мысли и строительной техники позволяет совершенно безболезненно перемещать в пространстве самые внушительные по своим физическим характеристикам объекты, будь то элементы земного ландшафта, здания, сооружения, памятники или подобные им конструкции.

Примечательно, что соответствующими возможностями человечество располагает уже давно: хрестоматиен пример, когда известный итальянский архитектор и инженер Ридольфо Фьоравенти (Fioraventi) по прозвищу Аристотель при помощи машин собственного изобретения передвинул в 1458 г. с места на место колокольню болонской церкви Санта-Мариа-Маджоре, не причинив ей никакого вреда [3] .

Исследуя вопрос о назначении какого-либо объекта, естественно исходить из того, что конкретное хозяйственное предназначение (функция) вещи определяется в первую очередь тем, какими именно физическими (природными, антропогенными) свойствами эта вещь обладает. Этими свойствами как раз и задается хозяйственный способ использования вещи: одно здание предназначается для размещения магазина, другое – под склад, в третьем находится контора, в четвертом – жилые апартаменты.

Если пространственное перемещение большинства объектов осуществимо без причинения им вреда, то очевидно, что при прочих условиях их транспортировка никак не скажется и на возможных способах хозяйственного использования (назначении): например, перемещенное в пространстве здание торгового склада сохранит свою прежнюю функцию и продолжит служить местом для хранения товаров.

Эти замечания приводят к выводу о том, что формулу п. 1 ст. 130 ГК РФ нельзя понимать буквально: ведь если практически все объекты могут быть перемещены в пространстве так, что их назначение не изменится [4] , то упоминание в этом пункте «невозможности перемещения» объекта как способа проверки истинности утверждения о его прочной связи с землей лишено смысла.

В то же время одно из основных правил юридической герменевтики гласит, что «из двух толкований нужно выбирать то, которое сопряжено с какими-либо последствиями, а не то, которое делает закон бесцельным» [5] или бессмысленным.

Именно поэтому легальному определению недвижимого имущества должен быть придан иной, более широкий смысл, который, однако, соответствовал бы выраженной в п. 1 ст. 130 ГК РФ основной идее и не расходился с действительностью.

Распространенное в научной литературе определение недвижимости как вещей, которые «могут использоваться по своему назначению только в неразрывной связи с землей» [6] , тоже не относится к числу бесспорных. Наряду с очевидными достоинствами – его лаконичностью и стремлением к формальной определенности – ему присущи и недостатки. Изъян состоит в указании на некую «неразрывную связь» объекта с землей – признак, который, с одной стороны, не может быть обнаружен у некоторых очевидно недвижимых объектов, связанность которых с землей довольно условна (например, знаменитая пирамида Хеопса – монументальное сооружение, покоящееся на земле исключительно силой собственного веса), а с другой – характеризует многие заведомо движимые вещи, например всевозможные турники, заборы, врытые в землю столбы, ворота и т. п.

Тем не менее очевидно, что ключевой момент рассматриваемой нормы ГК РФ заключается в указании на некую постоянную пространственную связь, существующую между земельным участком и находящимся на нем объектом. Если сугубо механистическое представление об этой связи непродуктивно (ведь нарушение технической привязки объекта к земле не приводит к изменению его назначения, а ее наличие или отсутствие в некоторых случаях не может служить достоверным критерием для отграничения недвижимости от движимости), то следует рассматривать эту пространственную связь в качестве социально-хозяйственной, существующей в представлениях оборота. Действительный смысл легального определения недвижимого имущества необходимо видеть в том, что недвижимостью закон признает все те объекты, физические характеристики которых предполагают их неизменное нахождение именно на том земельном участке, где эти объекты размещены природой или человеком.

В отличие от формулы п. 1 ст. 130 ГК РФ, это определение базируется не на том, чтобы исследовать, возможно ли пространственное перемещение какого-то объекта, а на том, чтобы выяснить, будет ли для него такое перемещение событием чрезвычайным или же вполне ординарным [7] .

Разрешая вопрос о том, является вещь движимой или недвижимой, необходимо выяснить, свидетельствуют ли ее физические качества в пользу того, чтобы она неизменно находилась именно на данном участке земли: будь это установлено, вещь следует признать недвижимой.

Естественно, что исчерпывающий перечень таких свойств вещи вряд ли возможен: результаты технической деятельности человека весьма многообразны (то же следует сказать и о действии природных сил). Поэтому понятие недвижимого имущества нужно признать оценочным: разрешать вопрос о том, относится ли данный объект к вещам движимым или недвижимым, в спорных случаях предоставляется свободному, не стесненному какими-либо техническими или регистрационными формулярами усмотрению суда, который не связан ни выводами технических экспертов [8] , ни даже фактом предшествующей государственной регистрации прав на эту вещь как на недвижимость [9] .

К привычным индикаторам недвижимой природы объекта относятся такие его характеристики, как основательность, массивность, значительность веса, фундаментальность, особая конструктивная прочность, долговечность, наличие фундамента, стационарных коммуникаций, постоянная органическая или же сугубо механическая прочная связь с участком земли и т. п. [10] , – черты, наиболее ярко характеризующие упомянутые в п. 1 ст. 130 ГК РФ в качестве примеров здания, сооружения и объекты строительства.

По отсутствию же этих свойств, напротив, заключают о движимом характере вещей – различных модульных, сборно-разборных конструкций, гаражей типа «ракушка», ангаров и т. п. [11] Физические свойства таких конструкций (их способность к легкой трансформации, разложению на составные части и их последующему соединению в одно целое в каком-то другом месте) не дают оснований судить, что изначальная схема их использования предполагает неизменную фиксацию на местности, их постоянное нахождение именно на том земельном участке, где они расположены. Другими словами, такие объекты нельзя признать недвижимостью не потому, что они без всякого вреда могут быть перемещены в другое место (ведь точно так же могут быть перемещены и гораздо более внушительные конструкции), а потому, что в силу их естественных свойств такое перемещение невозможно расценить в качестве радикального отступления от сложившегося плана их географической привязки

Синельникова, Новиков: Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Аннотация к книге «Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество»

Российское гражданское законодательство рассматривает государственную регистрацию как один из элементов фактического состава, лежащего в основании возникновения, изменения или же прекращения субъективных гражданских прав на недвижимое имущество. Институт государственной регистрации прав, цель которого — гарантировать существование гласной, исчерпывающей и достоверной информации о субъективных правах на недвижимость, может предусматривать весьма разнообразные способы и средства достижения этой цели. Выбор той или иной комбинации этих средств и способов предопределяет как конкретные гражданско-правовые последствия, увязываемые законом с актом государственной регистрации, так и общий эффект, оказываемый рассматриваемым институтом на оборот недвижимости в целом.
Настоящая работа посвящена рассмотрению основных идей, предпосылок и целей института государственной регистрации прав на недвижимое имущество, отдельных средств и способов осуществления этих целей, анализу правовых проблем в.

Российское гражданское законодательство рассматривает государственную регистрацию как один из элементов фактического состава, лежащего в основании возникновения, изменения или же прекращения субъективных гражданских прав на недвижимое имущество. Институт государственной регистрации прав, цель которого — гарантировать существование гласной, исчерпывающей и достоверной информации о субъективных правах на недвижимость, может предусматривать весьма разнообразные способы и средства достижения этой цели. Выбор той или иной комбинации этих средств и способов предопределяет как конкретные гражданско-правовые последствия, увязываемые законом с актом государственной регистрации, так и общий эффект, оказываемый рассматриваемым институтом на оборот недвижимости в целом.
Настоящая работа посвящена рассмотрению основных идей, предпосылок и целей института государственной регистрации прав на недвижимое имущество, отдельных средств и способов осуществления этих целей, анализу правовых проблем в сфере применения регистрационного законодательства России и оценке перспектив его развития.
Книга предназначена для студентов, аспирантов и преподавателей юридических вузов, занятых изучением гражданско-правовых дисциплин, практикующих юристов и работников органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Аннотация к книге «ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»»

В настоящем издании представлен официальный текст Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Мы пришлем письмо о полученном бонусе, как только кто-то воспользуется вашей рекомендацией. Проверить баланс всегда можно в «Личном пространстве»

Мы пришлем письмо о полученном бонусе, как только кто-то воспользуется вашей ссылкой. Проверить баланс всегда можно в «Личном пространстве»

Где купить эту книгу? В обычном магазине или через Интернет? Заказывайте в «Лабиринте»! У нас Вы можете купить книгу дешевле, а получить быстрее, чем где бы то ни было. Сделать правильный выбор Вам помогут рецензии покупателей, а также дополнительные материалы: отрывки, фото и иллюстрации.

Книги о государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Российское гражданское законодательство рассматривает государственную регистрацию как один из элементов фактического состава, лежащего в основании возникновения, изменения или же прекращения субъективных гражданских прав на недвижимое имущество. Институт государственной регистрации прав, цель которого — гарантировать существование гласной, исчерпывающей и достоверной информации о субъективных правах на недвижимость, может предусматривать весьма разнообразные способы и средства достижения этой цели. Выбор той или иной комбинации этих средств и способов предопределяет как конкретные гражданско-правовые последствия, увязываемые законом с актом государственной регистрации, так и общий эффект, оказываемый рассматриваемым институтом на оборот недвижимости в целом.
Настоящая работа посвящена рассмотрению основных идей, предпосылок и целей института государственной регистрации прав на недвижимое имущество, отдельных средств и способов осуществления этих целей, анализу правовых проблем в сфере применения регистрационного законодательства России и оценке перспектив его развития.
Книга предназначена для студентов, аспирантов и преподавателей юридических вузов, занятых изучением гражданско-правовых дисциплин, практикующих юристов и работников органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

работа посвящена рассмотрению основных идей, предпосылок и целей института государственной регистрации прав на недвижимое имущество, отдельных средств и способов достижения этих целей, анализу правовых проблем в сфере применения регистрационного законодательства Россиии и оценке перспектив его развития

работа посвящена рассмотрению основных идей, предпосылок и целей института государственной регистрации прав на недвижимое имущество, отдельных средств и способов достижения этих целей, анализу правовых проблем в сфере применения регистрационного законодательства Россиии и оценке перспектив его развития

работа посвящена рассмотрению основных идей, предпосылок и целей института государственной регистрации прав на недвижимое имущество, отдельных средств и способов достижения этих целей, анализу правовых проблем в сфере применения регистрационного законодательства Россиии и оценке перспектив его развития

работа посвящена рассмотрению основных идей, предпосылок и целей института государственной регистрации прав на недвижимое имущество, отдельных средств и способов достижения этих целей, анализу правовых проблем в сфере применения регистрационного законодательства Россиии и оценке перспектив его развития

работа посвящена рассмотрению основных идей, предпосылок и целей института государственной регистрации прав на недвижимое имущество, отдельных средств и способов достижения этих целей, анализу правовых проблем в сфере применения регистрационного законодательства Россиии и оценке перспектив его развития