Как выгоднее сдавать в аренду нежилое помещение

Рубрики Вопрос юристу

Оглавление:

Сдача в аренду нежилых помещений

Сдача в аренду нежилых помещений законодательно регламентируется ГК РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон к нежилому фонду относит объекты, входящие в состав зданий и сооружений, непригодные для проживания помещения.

Сдача в аренду оформляется письменным соглашением. Договор, заключённый на срок менее 1 года не подлежит государственной регистрации, свыше — регистрируется в обязательном порядке. Арендодатели обязаны оплачивать налоги с получаемой от аренды прибыли.

Комментарии юристов по теме помогут сторонам сделки правильно составить договор, определиться с размером налогов и решить все сопутствующие вопросы.

Консультации юристов по законодательству России

Выбор категории

Сдача в аренду нежилого помещения

У меня в собственности есть нежилое помещение, оформленное на физическое лицо. Есть ИП зарегестрированное на меня. Как я могу сдать помещение в аренду? От Физ лица или от ИП? Надо ли заключать договор аренды между мною и моим ИП ?

Могу ли я сдавать в аренду нежилое помещение, не являясь ИП?

Добрый день! Могу ли я сдавать в аренду нежилое помещение, принадлежащее мне на праве собственности, не являясь индивидуальным предпринимателем в аренду ИП для осуществления розничной торговли?

Есть вопрос к юристу?

Сдача в аренду нежилых помещений юрлицу

Может ли физическое лицо сдавать в аренду нежилые помещения (АЗС) юридическому лицу. Может ли юридическое лицо оплачивать аренду по безналичному расчету

Как организавать предпринимательскую деятельность от сдачи в аренду общего имущества(нежилые помещения)

Здравствуйте. У меня и у моего товарища в собственности недвижимое имущество (земельный участок и нежилые помещения на нем) по 1/2 доли на каждого. Приобретено для извлечения прибыли. Как зарегистрировать ИП? или нужно регистрировать 2 ИП? как . Показать полностью

Сдача в аренду не выделенной доли в нежилом помещении

Нежилое помещение 600 кв.м. 2 собственника, физлица. У каждого своё свидетельство на собственность. В Свидетельстве указано : Общая долевая собственность, доля в праве 1/2. В натуре доли не выделены. Как правильно заключить договор аренды на 300 . Показать полностью

Сдача в аренду нежилого помещения без оформления ИП

в дар от отца я получила нежилое помещение (магазин) и сдала его в аренду ООО не являясь ИП.вызвали в налоговую грозят штрафами и объясняют, что нужно регистрировать ип, платить ндс и сдавать отчетность ежеквартально, а знакомая говорит, что можно . Показать полностью

Какой ОКВЭД правильный, при сдача в аренду собственного нежилого недвижимого имущества?

Какой ЭКВЭД правильный при виде деятельности на патенте — сдача в аренду (наем) собственного нежилого недвижимого имущества,принадлежащего индивидуальному предпринимателю на правах собственности : 70.20.2 или 55.23.37

Какие налоги должно платить физ. лицо от сдачи в аренду нежилого помещения?

Добрый вечер. Я являюсь ИП (розничная торговля) на ЕНВД. Сдаю в аренду нежилое помещение ООО как физическое лицо. ОКВЭД на сдачу в аренду у ИП не прописан.Договор аренды на физическое лицо. Какие налоги я должна платить от сдачи в аренду нежилого . Показать полностью

Сдача в аренду нежилого помещения по доверенности

Нежилое помещение принадлежит физическому лицу1. Может ли сдавать в аренду это помещение физическое Лицо2, являющееся индивидуальным предпринимателем (УСН, 6% с дохода), имеющее генеральную доверенность от Лица1, нужно ли как-то еще оформлять . Показать полностью

Сдача внаём нежилого помещения

Здравствуйте! Я снимала койко-место у ИП на время командировки. По выписке из ЕГРЮЛ этот ИП занимается сдачей нежилого помещения. Теперь моя организация отказывается оплачивать наём, т.к. говорят, что «жить в нежилом помещении нельзя». Как мне . Показать полностью

Возможна ли сдача нежилых помещений в аренду физ. лицом?

Добрый день. Скажите может ли физ лицо имеющее на праве собственности нежилые помещения (4 объекта), сдавать их в аренду ИП (3 под офис, 1 под магазин), стоимость аренды по каждому помещению согласно договоров аренды составляет 2000 рублей, не . Показать полностью

При сдачи в аренду нежилого помещения, какие налоги нужно будет платить?

Здравствуйте, у меня такой вопрос: у акционерного общества есть пустующее нежилое помещение, которое планируется сдать в аренду. Какие налоги нужно будет платить?

Имеет ли право физическое лицо сдавать в аренду нежилое помещение (собственность) нескольким фирмам одновременно?

Здравствуйте ! Есть физическое лицо у которого в собственности имеется нежилое помещение примерно 400 кв.м. , он хочет сдавать его в аренду по частям несколькольким юридическим лицам, например 150 кв одному ООО и по 30 квадратов нескольким ИП, . Показать полностью

Может ли физ лицо сдать в аренду нежилое имущество ИП?

Добрый вечер! Подскажите пожалуйста может ли физ. лицо сдать в аренду нежилое имущество (которое в его собственности) индивидуальному предпринимателю?

Налог за сдачу нежилого помещения в аренду

Здравствуйте, я арендую помещение под магазин и не уплатила налог за аренду за 2014 год. Как мне поступить, оплатить налог и штраф, а в конце года подать НДФЛ сразу за 2014 и 2015 года? И обязательно ли при этом переводить деньги за аренду за год . Показать полностью

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее,
чем искать решение!

Юридическая компания Аймрайт

Сдачу жилых (квартир) и нежилых (офисов) помещений в аренду всегда сопряжена с вопросом об уплате налогов с арендной платы. Собственники помещений задаются вопросом о том, нужно ли платить налоги, если нужно, то в каком размере, нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и т.д. Далее мы расскажем об этих и других тонкостях сдачи помещений в аренду. Сразу оговоримся, что речь будет идти только о ситуациях, где помещение сдается в аренду физически лицом, а не организацией, поскольку в последнем случае все правила будут сильно отличаться.

Нужно ли платить налоги при сдаче квартиры или офиса в аренду?

Когда физическое лицо сдает помещение в аренду, оно получает за это арендную плату, которая в соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ признается доходами, и с этих доходов необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Таким образом, Налоговый кодекс предписывает уплатить в бюджет государства 13% от всех сумм арендной платы.

Зачастую собственники помещений (арендодатели) задаются вопросом: откуда налоговая инспекция узнает, что я получаю этот доход? Источники получения сведений налоговой инспекцией могут быть разные. Если арендная плата достаточно велика (около 50-100 тыс рублей) и ежемесячно перечисляется на банковскую карточку (да еще с указанием «арендная плата»), то соответствующая информация может быть передана в налоговую самим банком.

Если же арендная плата не столь велика или передается наличными деньгами, то о её получении налоговой инспекции, как правило, становится известно от самого арендатора. Как правило это случается из-за ухудшения отношений с арендатором по тем или иным причинам (задержка внесения арендной платы, причинения ущерба имуществу в квартире или офисе и т.д.) и сообщение в налоговую инспекцию о выплачиваемой арендной плате зачастую используется как рычаг давления на арендодателя.

Таким образом, чтобы не находиться в плену угроз арендатора, следует платить законно установленные налоги.

Важно: в случае выявления факта неуплаты налога, с собственника квартиры или офиса могут быть взысканы не только суммы, которые нужно было уплатить ранее, но также пени (около 8% годовых) и штрафы (20% от неуплаченной суммы)

Нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?

Статьей 171 Уголовного кодекса РФ установлена уголовная ответственность за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации, если она сопряжена с получением дохода в размере не менее чем 1 500 000 рублей. Если полученный доход ниже указанной суммы, то в соответствии со ст. 14.1 КоАП ответственность будет не уголовной, а административной (штраф в размере от 500 до 2 000 рублей).

Таким образом, следует определить, является ли сдача офиса или квартиры в аренду предпринимательской деятельностью. К сожалению, невозможно дать однозначный ответ на этот вопрос, поскольку при рассмотрении соответствующих дел суды учитывают множество факторов и не придерживаются какой-то единой позиции, вынося решение в зависимости от конкретных обстоятельств дела. Можно выделить следующие признаки, наличие которых, будет свидетельствовать о том, что сдача имущества в аренду может быть расценена в качестве предпринимательской деятельности:

  1. Сдача в аренду офиса, а не квартиры. В таких случаях суды, как правило, исходят из того, что офис, будучи нежилым помещением, не может быть использован в целях удовлетворения семейных или бытовых потребностей гражданина, а используется, скорее, в целях извлечения прибыли.
  2. Неоднократное перезаключение договора аренды или заключение договора аренды на очень длительный срок. В такой ситуации суды констатируют наличие упомянутого выше признака систематичности получения прибыли.
  3. Сдача помещения в аренду юридическому лицу.
  4. Покупка помещения специально для сдачи его в аренду.

В ситуациях же, когда в аренду сдается квартира в связи с отсутствием потребности в её использовании для собственного проживания, деятельность по сдачи в аренду не является предпринимательской.

Если же перечисленные выше признаки имеются, то с точки зрения закона собственник помещения обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Подчеркнем, что в таком случае, выбрав в качестве системы налогообложения упрощенную форму, индивидуальный предприниматель будет платить всего 6% налога, вместо 13%, установленных для НДФЛ. Причем статус индивидуального предпринимателя не предполагает серьезных затрат на сдачу налоговой отчетности.

Таким образом, наиболее выгодной законной формой сдачи имущества в аренду является сдача его в аренду в качестве индивидуального предпринимателя с упрощенной системой налогообложения. Это позволит сократить налоговые издержки до 6%.

Если вам требуется юридическая консультация в связи с арендной имущества или вы столкнулись с нарушением своих права, наша юридическая компания готова предложить вам помощь команды опытных юристов!

Закажите профессиональную юридическую поддержку!

Актуальность статьи и её соответствие законодательству подтверждены по состоянию на 01 января 2017 года.

Сдача в аренду нежилого помещения. Налогообложение физического лица — арендодателя

Практикуючий бухгалтер та сертифікований аудитор. Із задоволенням відповім на ваші питання у коментарях до моїх статей.

Кто-то из великих миллиардеров когда-то сказал: «Бизнесом занимается только тот, кому нечего сдать в аренду». Сдача в аренду своего имущества была, есть и будет всегда, наиболее безопасным и популярным средством для ведения бизнеса, как в нашей стране, так и за рубежом. В данной публикации рассмотрим нюансы, возникающие при налогообложении у физического лица, в том случае, когда оно сдает в аренду принадлежащее ему нежилое помещение.

В статье будут рассморены варианты, когда арендодатель выступает в разных статусах, от которых зависит его налогообложение. А именно, арендодатель может быть:

  1. Обычным физическим лицом непредпринимателем.
  2. ФЛП на едином налоге.
  3. ФЛП на общей системе налогообложения.

Общие вопросы заключения договора аренды

В статье 793 Гражданского Кодекса Украины (далее ГКУ) изложены два обязательных условия для заключения любого договора аренды недвижимости физическим лицом на территории Украины, вот они:

  • Договор аренды здания или его части, другого капитального сооружения заключается исключительно в письменной форме. Любая другая форма заключения договора ведет к тому, что договор признается не действительным.
  • В случае, когда договор аренды (найма) такой недвижимости заключается на срок более 3-х лет, то его обязательно должен заверить нотариус и внести в специальный реестр имущества, находящегося в аренде.

Минимальная арендная плата. Что это такое и на что она влияет?

Помимо этого, органы местного самоуправления ежегодно устанавливают минимальную арендную плату за 1 м² нежилых помещений. Это предусматривает подпункт 170.1.2 пункта 170.1 статьи 170 Налогового Кодекса Украины (далее НКУ). Она зависит от многих факторов, таких, например, как место расположения этого объекта, его физическое состояние, историческая ценность и пр. Перед заключением договора аренды желательно ознакомиться с этими цифрами и установить арендную плату на уровне не ниже, чем предусматривает этот документ.

Варианты заключения договора аренды физическим лицом с различными юридическими статусами

Теперь непосредственно о заключении договора аренды физическим лицом. Такой договор любое физическое лицо может заключать в двух юридических статусах. Прежде всего, как зарегистрированный субъект предпринимательской деятельности, имеющий статус плательщика определенной категории и просто как физическое лицо плательщик налогов на общих основаниях. Рассмотрим каждый из вариантов отдельно.

Физическое лицо, не зарегистрированное как субъект предпринимательской деятельности

Если договор аренды нежилого помещения, заключается физическим лицом, резидентом, то какие либо другие ограничения, кроме оговоренных выше отсутствуют. Т.е. сдавать в аренду можно помещение любой площади, главное чтобы права собственности на это имущество были документально подтверждены.

Налогообложение таких доходов у физического лица будет происходить по ставке, предусмотренной пунктом 167.1 статьи 167 НКУ или, попросту 15% (хотя, возможны варианты применения и повышенной ставки — 17%).

Подпунктом 170.1.2 пункта 170.1 статьи 170 также предусмотрено, что налоговым агентом, который отвечает за начисление и уплату налога на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в бюджет является арендатор, т. е. тот кто выплачивает арендную плату такому физическому лицу. Поэтому, арендатор начисляет, удерживает и перечисляет в бюджет НДФЛ за счет средств, выплачиваемых в виде арендной платы, по ставке 15%. Конечно же, это относится только к тем арендаторам, которые являются юридическими лицами или физическими лицами предпринимателями.

Однако, нужно обратить внимание на то, что такое физическое лицо (арендодатель) по итогам года будет обязано подать декларацию об имущественном состоянии и доходах, где указать суммы арендной платы и других полученных доходов. Если в каком либо из месяцев совокупный доход такого физического лица превысит размер десяти минимальных заработных плат (на данный момент это 12 180 грн.), то сумма такого превышения будет облагаться по повышенной ставке — 17%, а НДФЛ придется доплатить.

Физическое лицо — субъект предпринимательской деятельности на общей системе налогообложения

В этом случае какие-то дополнительные ограничения так же отсутствуют, а налогообложение будет происходить по аналогичным с предыдущей ситуацией ставкам. Разница заключается только в том, что арендатор (юр лицо или ФЛП) теперь не является налоговым агентом а также в том, что сумму дохода ФЛП может уменьшить на сумму расходов. Никаких налогов из арендной платы он не удерживает, а выплачивает всю сумму, которая предусмотрена договором аренды без удержания НДФЛ. Окончательно налогообложение этих сумм происходит у арендодателя, который включает полученные суммы арендной платы в свой совокупный налогооблагаемый доход при подаче декларации об имущественном состоянии и доходах по итогам отчетного периода (при этом не забывает применять необходимую ставку налога).

Физическое лицо-субъект предпринимательской деятельности, плательщик единого налога

Начать нужно с того, что подпункт 291.5.3 пункта 291.5 статьи 291 НКУ устанавливает общее ограничение для этой категории плательщиков. Оно касается площади сдаваемого в аренду нежилого помещения, которая не должна превышать 300 м².

Как известно глава 291 НКУ предусматривает 4 группы для физических лиц плательщиков единого налога, поэтому рассмотрим каждую группу в отдельности:

  • І группа. Согласно подпункту 1 пункта 291.4 статьи 291 НКУ, плательщики этой категории могут оказывать только бытовые услуги населению. В перечне бытовых услуг, который приведен в пункте 291.7 НКУ, предоставление имущества в аренду отсутствует. Поэтому плательщик единого налога первой группы не имеет права сдавать жилье в аренду.
  • II группа. Согласно подпункта 2 статьи 291.4 статьи 291 НКУ, для таких плательщиков установлено дополнительное ограничение. Они могут сдавать в аренду нежилые помещения, площадью не более 300 м², однако, опять таки либо населению, либо таким же плательщикам единого налога. Поэтому, если арендатор находится на общей системе налогообложения, то он не сможет арендовать у такого предпринимателя нежилое помещение, даже если площадь его будет менее 300 м².
  • III и V группы. Здесь дополнительные ограничения отсутствуют. Нежилые помещения такие плательщики могут сдавать в аренду кому угодно, независимо от выбранной ими системы налогообложения, главное чтобы площадь их не превышала 300 м².

Независимо от того к какой группе будет принадлежать арендодатель, налогообложение сумм арендной платы будет происходить по общим правилам, предусмотренным для каждой из групп. Прежде всего, все они обязаны включить полученные суммы арендной платы в доход плательщика единого налога. II группа заплатит фиксированную ставку, установленную органами местного самоуправления. III и V группы уплатят с этих сумм от 3 до 7% и НДС в зависимости от способа уплаты единого налога выбранного ими.

Как выгоднее сдавать двухкомнатную квартиру?

Один из самых надежных источников сбережения средств и получения регулярного дохода – сдача помещений в аренду. Рассмотрим, что выгоднее – сдавать помещение под офис или в качестве жилья.

Недвижимость – выгодное средство вложения финансов, недаром она берется в залог банками и другими кредитными организациями. Так и большинство населения для закрепления и улучшения своего материального состояния отдают предпочтение варианту покупки квартиры с целью сдачи ее в аренду как жилье или офис (аналогичный выбор делается и в случаях наследства).

Современный рынок недвижимости очень разнообразен, в нем примерно поровну вариантов сдачи объектов для жилых и офисных целей. Какой из вариантов будет более выгодным для владельца мы и рассмотрим.

Сдаем недвижимость «под жилье»

Сдача квартир в аренду под офисное помещение – бизнес с высокими рисками. В этой ситуации многое зависит от месторасположения недвижимости относительно транспортных магистралей, ее планировки, этажа расположения, наличия ремонта, прочих преимуществ, а также индивидуальных требований арендатора. Хоть сегодня представителей малого и среднего бизнеса в достатке, но они подолгу ищут себе наиболее выгодное предложение. Поэтому квартира под офис способна простоять «пустой» довольно длительное время, и владелец будет получать только убытки.

Общеэкономический уровень в стране и уровень наполняемости офисного рынка влияют на спрос на офисные помещения и размер арендной платы. Поэтому при кризисных ситуациях в экономике владельцы офисов вынуждены либо постепенно снижать цену при отсутствии съемщиков, либо терпеть убытки. В аналогичной ситуации спрос на рынке жилых помещений падает совсем незначительно – жилье требуется всегда.

Сдавайте посуточно перевірену квартиру на DOM.RIA. Квартиры, проверенные Инспектором RIA, просматривают в 9 раз больше арендаторов.

Проверенные квартиры это гарантировано:

  1. Размещение с преимуществом.
  2. В 9 раз больше просмотров.
  3. Единовременная оплата проверки.
  4. Отсутствие платы за публикации.

Чем дороже по стоимости квартира, тем меньше прибыль от сдачи ее в аренду. Наибольшим спросом и соответственно доходностью пользуются жилые помещения категории «эконом».

Сдаем недвижимость «под офис»

Для сдачи недвижимости под офис от владельца требуется меньший уровень знаний, опыта и размера инвестиций. Вам не потребуется разбираться в нюансах налогообложения, тонкостях законодательства, собирать необходимые документы, посещать контролирующие органы и составлять для них отчеты.

В украинском законодательстве четко не оговорен запрет на использование жилого помещения для сдачи в аренду под офис. Согласно Жилищному кодексу (статья 8 и 9) владелец жилья имеет право использовать его по своему усмотрению, и обязан переводить недвижимость в категорию нежилой при существенной перепланировке (наличие отдельного входа, снос стен и прочее). Чтобы иметь возможность сдавать квартиру в качестве офиса потребуется пройти продолжительную процедуру. Но здесь имеется и обратная сторона медали – перевести помещение из нежилой категории в жилую гораздо сложнее, чем в обратную сторону.

Факторы, которые нужно учитывать арендодателю

Прибыль владельца во многом зависит от предварительной подготовки ко встрече с потенциальным съемщиком помещения.

Чтобы претендовать на высокий уровень арендной платы, владельцу потребуется провести в помещении ремонтные работы. Для аренды квартиры как жилья потребуется замена старых коммуникаций (водопроводные трубы, линии электропередач и прочее), установка новой сантехники. При выборе напольных покрытий и видов отделки стен или потолка отдавайте предпочтение материалам нейтральных оттенков эконом-класса.

Если рассматривать квартиру под офис, то помещение можно сдавать практически в любом состоянии – арендатор сделает ремонт на свое усмотрение в счет ежемесячного взноса.

Генеральная уборка

Перед приходом потенциального арендатора необходимо провести уборку помещения (собственными силами или воспользовавшись услугами клининг-агентств) – это повысит шансы на заключения договора аренды.

Бытовая техника

Этот пункт важен в случае сдачи в аренду жилого помещения. Современные арендаторы жилья ищут варианты с минимумом удобств. Наиболее важными из бытовой техники по-прежнему считается:

  • холодильник;
  • стиральная машина;
  • кухонная плита;
  • микроволновка.

Позволят повысить арендную плату за жилье такие устройства, как бойлер, телевизор и wi-fi роутер. В случае с коммерческой недвижимостью большая часть из этого перечня попросту не потребуется – среди исключений стоит отметить электрический чайник и СВЧ-печь (но чаще всего они покупаются за счет средств арендатора).

В случае с коммерческой недвижимостью не потребуется ломать голову над оснащением помещения мебелью.

В какую коммерческую недвижимость выгодно инвестировать

Конечно, от инвестора потребуется не только заплатить за метры на старте, но и постоянно заботиться об исправном отоплении, водоснабжении и канализации, электропроводке, сигнализации и связи. Также владельцу коммерческой недвижимости придется платить налоги. Если он зарегистрируется как частный предприниматель-упрощенец 3 группы, то налог составит 5% его доходов.

Мир офисов

«Наибольшим спросом сегодня пользуются офисные помещения, расположенные в центральных и ближайших к ним районах Киева общей площадью от 20 до 150 кв. м», – сообщает руководитель «Негосударственного экспертного бюро» Светлана Топал.

В среднем срок возврата инвестиций при покупке офисных помещений составляет 8–10 лет. И это вполне достойный показатель. Валютный депозит в нормальном банке имеет срок возврата инвестиции 13–15 лет.

Прежде чем покупать объект, потенциальный инвестор должен решить, отдать предпочтение готовому помещению или инвестировать в строительство новых метров. Вторичный рынок интересен большим выбором, а также тем, что приобретенный офис сразу можно сдать в аренду и начать получать прибыль. Однако покупая объект на первичном рынке, можно существенно сэкономить – еще не построенный офис выставляют со скидкой в 25–35% против рыночной цены уже существующих метров.

«Для офисных помещений цены начинаются примерно от 1,3 тыс. долл./м2 на цокольных этажах и до 2,5 тыс. долл./м2 на 1–3 этажах новых домов в спальных районах города. Чем ближе к центру, тем дороже. Для зданий бизнес-класса в прилегающих к центру Киева районах стоимость офисов может достигать 3–4 тыс. долл./м2», – рассказывает директор по развитию консалтинговой компании UTG Сергей Хоменко.

Сколько может принести такая недвижимость? Арендная плата за месяц равна примерно 1–2% стоимости площади. Например, в киевском клубном доме «Гелиос» около метро «Голосеевская» можно приобрести цокольное офисное помещение по цене 1,3 тыс. долл./м2, либо площадь на 1 этаже по цене 1,8 тыс. долл./м2. Такие офисы в дальнейшем можно сдавать в аренду по цене от 15–40 долл./м2 в месяц.

Наибольшим спросом у столичных арендаторов пользуются офисные площади, расположенные недалеко от метро в деловых районах. В городах-миллионниках – помещения в центральных районах. Их стоимость может быть минимум на 10–15% выше, чем у аналогичных объектов, но удаленных от удобных транспортных развязок.

Основной риск при покупке офиса – невозможность спрогнозировать изменение арендных ставок. «Никто не может дать гарантии, что рядом с небольшим офисом через 3–5 лет не построят современный объект. Этот факт вполне может снизить размер ставок аренды старых площадей», – объясняет директор департамента офисной недвижимости компании Colliers International Павел Макуха.

Несмотря на острый дефицит в столице конференц-залов и других помещений для публичных мероприятий, вкладывать 200–300 тыс. долл. в покупку подобного помещения сегодня невыгодно. В этом убеждены консультанты рынка коммерческой недвижимости: «Конференц-залы сегодня есть везде: в каждом бизнес-центре, в гостиницах и даже в торговых центрах. Конкуренция велика, а бизнес-интерес – сомнительный. Чтобы создать залу славу, необходима отличная транспортная доступность, наличие вблизи кафе, а также сопутствующих помещений, – объясняет ведущий специалист отдела маркетинга консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. – Да и постоянно сдавать зал в аренду, как обычный офис, не получится. Он будет часто простаивать пустым».

Возможно, г-н Костецкий прав, но даже пустующее половину рабочего времени помещение площадью около 100 кв. м , размещенное в престижном здании в центре столицы, способно приносить своему собственнику около 100 тыс. грн. (экв. 12 тыс. долл.) выручки в месяц. Да, арендодателю придется тратиться на уборку и обслуживание. Да, нужно создать сайт и нанять администратора. Но суммы завораживают. Потому что во многих киевских отелях конференц-залы нынешней весной уже зарезервированы на месяц-полтора вперед.

Площадь для торговли

Срок окупаемости инвестиций в объекты торговой недвижимости – от 5 до 9 лет. Многое зависит от площади приобретенного магазина и его удачного месторасположения. «75% инвесторов сегодня предпочитают покупать торговые помещения в оживленных районах города с удобной транспортной развязкой и вблизи с остановками общественного транспорта. Самые востребованные объекты площадью от 50 до 200 кв. м», – говорит Светлана Топал.

При сумме инвестиций порядка 300 тыс. долл. можно приобрести торговое помещение в жилом доме. Риелторы в первую очередь советуют обращать внимание на помещения с фасадной входной группой, большими витринными окнами и удобной парковкой. При этом не стоит торопиться вкладывать в ремонт. «Сегодня многие крупные торговые сети готовы предоставлять франшизы физическим лицам для открытия частных магазинов под их вывеской. Франчайзи будет переделывать ремонт и оформление магазина под себя», – предупреждает Сергей Хоменко.

Кстати, чем больше магазин, тем дешевле обходится квадратный метр. В ЖК «RiverStone» (Киев) можно приобрести торговое помещение площадью 40 «квадратов» по цене 2,7 тыс. долл./м2. В дальнейшем его можно будет сдавать в аренду по 45 долл./м2 и вернуть инвестиции уже через 5 лет. Там же магазин площадью 190 «квадратов» предлагается за 2,2 тыс. долл./м2. Сдать его в аренду реально по ставке 30 долл./м2, а срок окупаемости инвестиций – 6–7 лет.

Главным риском инвестирования в торговую недвижимость является перспектива роста конкуренции в этом сегменте. По данным компании Colliers International, в 2013–2015 годах заявлено к вводу в эксплуатацию порядка 740 тыс. кв. м новых помещений в торговых и торгово-развлекательных центрах. Это увеличит существующее предложение торговых помещений в столице практически вдвое. А значит, арендные ставки на рынке, вполне вероятно, будут снижаться. Как быть? Покупать торговую недвижимость там, где нет поблизости больших торговых центров и городских рынков. Неплохой выбор – покупка 50–100 кв. м в спальном районе города поблизости от остановки транспорта. Спрос на такие объекты всегда высок, и их можно сдавать в аренду и по 100 долл./м2. Срок окупаемости инвестиций, вложенных в покупку таких магазинов, составит 2,5–3 года.

Все – на склад

«Среди покупателей, которые готовы потратить до 300 тыс. долл., популярны складские помещения, расположенные в удаленных от центра районах города с удобной транспортной развязкой общей площадью от 100 до 500 кв. м», – подсказывает Светлана Топал. Такие небольшие складские помещения всегда привлекательны для рыночных торговцев и интернет-магазинов. Это основные клиенты. Главное, чтобы к помещению можно было просто и быстро доехать. Тогда курьерам интернет-магазинов будет удобно забирать товар. Особых затрат на ремонт приобретенного складского помещения не будет. В лучшем случае придется потратить пару тысяч долларов на косметический ремонт, установку сигнализации и смену замков. Средние ставки аренды в Киеве на складские метры составляют 5–7 долл./м2. Максимальный ежемесячный доход с помещения площадью 300 кв. м составит 2,1 тыс. долл. Срок окупаемости такого объекта – от 3 до 5 лет.

Гостиничная реальность

Несмотря на высокую конкуренцию, покупать мини-отели и апартаменты для сдачи в аренду посуточно по-прежнему выгодно. Особенно в курортных городах, таких как Севастополь, Ялта, Алушта, Одесса, Трускавец и Яремча. Но есть важное обстоятельство: гостиница – это готовый бизнес, устраниться от управления которым весьма непросто. «В Украине не практикуется просто передавать отели в аренду. Собственникам это невыгодно, потому что ставки аренды будут очень низкими. Они берутся сами управлять своей гостиничной недвижимостью», – объясняет старший консультант департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Наталья Чистякова.

Если же бизнесмену интересно инвестировать в гостиницу, наняв профессионального управляющего, то его затраты могут составить от 150–400 тыс. долл. за многокомнатные апартаменты и до 500–700 тыс. долл. за мини-отель на 5–10 номеров. При максимальной загрузке отеля срок окупаемости инвестиций не превысит пяти лет. Однако гарантий такой загрузки никто не даст. И дело не только в сезонности – экономический спад больно ударил по тем, кто открыл мини-отели «под Евро-2012», заполняемость пока очень далека от прогнозной.

Вкладываем в офис

Объект: офисное помещение, расположенное на 1 этаже новостройки, нежилой фонд Адрес: г. Киев, ул. Тургеневская

Общая площадь: 80 кв. м

Состояние: после строителей, требует капитального ремонта