Как продать квартиру находящуюся в залоге у сбербанка

Рубрики Наша практика

Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Многие граждане, оформляя ипотеку в банке, не только оценивают свои финансовые возможности, но и пытаются предусмотреть все возможные «повороты» судьбы, поскольку взять взаймы столь огромную сумму на достаточно длительный период – это огромный риск. Но как бы люди не старались, а все предугадать невозможно. Никто не знает, как сложится жизнь и что случится с ним завтра через месяц или десять лет. Приобретая собственное жилье в кредит, вряд ли кто-то задается вопросом, можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка, поскольку никто не станет залезать в долговую яму для того, чтобы вскоре избавиться от купленной недвижимости.

Можно ли продать квартиру в залоге

Причин для продажи квартиры, которой только недавно обзавелись и еще не успели выплатить ипотеку, существует предостаточно. Это может быть расторжение брака, переезд в другой город или страну, ухудшение финансового положения в связи с увольнением с работы и т.д. Независимо от причины продажа недвижимого имущества является единственным выходом из положения, и становится актуальным вопрос, а возможно ли это в принципе и как это осуществить.

Квартира, взятая в ипотеку, является залоговой, то есть на нее оформлена закладная, которая хранится в банке, что несколько ограничивает возможность распоряжаться ею до полного погашения задолженности. Но не стоит полагать, что закладная на квартиру исключает ее продажу до закрытия кредита. Отчуждение недвижимого имущества в данном случае вполне реально, причем на вполне законных основаниях. Главное, соблюсти некоторые требования и условия банка.

Согласование продажи с банком

Самым надежным и верным решением в данной ситуации станет обращение в банк за консультацией. Для этого:

  1. Необходимо лично явиться в отделение Сбербанка, имея при себе все документы (договор ипотечного кредитования, копия закладной на квартиру, документы, удостоверяющие личность и др.).
  2. Обратиться к специалисту отдела кредитования.
  3. Четко изложить цель своего визита.
  4. Поинтересоваться о наличии возможности продать заложенную квартиру.
  5. Узнать, нет ли каких ограничений на досрочное погашение ипотеки.

Досрочное погашение ипотеки

После того, как банковский сотрудник проконсультирует по интересующим вопросам, можно будет отталкиваться от полученных сведений. К примеру, отличным вариантом, если есть такая возможность, является именно досрочная выплата по кредиту с последующим снятием обременения с квартиры. Но не у всех есть нужная сумма для покрытия долга.

Разумеется, банку более выгодно, чтобы клиент выплачивал ипотеку согласно установленному графику платежей, а не гасил долг досрочно, ведь при таком раскладе кредитное учреждение немало теряет на процентах. Но, несмотря на это, банк не препятствует досрочному погашению кредита, поскольку риск того, что клиент вовсе не выплатит задолженность, намного выше, чем потеря процентов.

Условия банка

Сбербанк всегда идет навстречу своим клиентам, но на определенных условиях:

  • чтобы минимизировать риски, учреждение пойдет на уступки и разрешит продать залоговое имущество, а в качестве компенсации за досрочное закрытие ипотеки клиент должен будет заплатить дополнительную комиссию;
  • продавец и покупатель залоговой недвижимости должны заключить предварительное соглашение купли-продажи, тем самым гарантируя банку, что сделка действительно состоится;
  • в случае, если клиент самостоятельно ищет покупателя после согласования вопроса о продаже квартиры с банком, то остаток задолженности должен выплатить будущий собственник жилья;
  • в идеале банк самостоятельно занимается подготовкой всех необходимых для оформления сделки документов, поэтому все вопросы с покупателем решает также банковское учреждение, благодаря чему можно не беспокоиться о безопасности данной операции.

Особенности юридического оформления продажи квартиры в ипотеке

Покупка и продажа ипотечной квартиры — всегда рискованное дело. Но есть возможность обеспечить сторонам дополнительные гарантии и минимизировать риски. При согласии банка на продажу залоговой квартиры, сделку можно провести:

  • с использованием банковской ячейки (если расчет между продавцом и покупателем осуществляется наличными средствами);
  • с открытием аккредитивного счета (при безналичном расчете).

Чтобы все прошло гладко и с минимальными рисками для сторон, необходимо соблюсти следующий порядок действий:

  1. В отделении Сбербанка узнать остаток суммы задолженности по ипотеке (лучше, если в банке выдадут письменный ответ на запрос).
  2. Подписать предварительный договор купли-продажи между продавцом и покупателем, который в обязательном порядке должен быть заверен нотариально.
  3. Обсудить с покупателем вопрос о получении средств для погашения ипотеки.
  4. Далее требуется погасить ипотечный кредит (это делает либо заемщик, либо покупатель квартиры в ипотеке).
  5. Банк снимает обременение с квартиры и возвращает закладную.
  6. Стороны должны обратиться в органы Росреестра для проведения государственной регистрации сделки и снятия с недвижимости ограничений.
  7. После снятия обременения в Росреестре выдадут соответствующую выписку. С этим документом следует обратиться в нотариальную контору, где можно будет заключить договор купли-продажи.

Необходимые документы для оформления сделки

Для отчуждения залоговой недвижимости необходимо подготовить следующие документы:

  • справка из банка о погашении задолженности;
  • выписка о снятии обременений на недвижимость;
  • договор ипотечного кредитования;
  • выписка из Росреестра о госрегистрации кредитного соглашения;
  • документы, удостоверяющие личности сторон сделки.

Продажа ипотечной задолженности

Еще один способ продать квартиру в ипотеке Сбербанка – это продать ипотечный долг или другими словами, перевести задолженность по кредиту на третье лицо (покупателя). Суть данной сделки заключается в том, что покупатель добровольно перенимает на себя все долговые обязательства продавца перед банком в обмен на право собственности на квартиру. В данном случае все происходит на законных основаниях и оформляется соответствующим образом, а значит риски сторон практически равны нулю.

Здесь стоит учитывать, что банк пойдет на такой шаг при условии, что «покупатель» ипотеки соответствует всем условиям и требованиям, которые выдвигаются к потенциальным заемщикам:

  • имеет достаточный уровень доходов;
  • официально трудоустроен и т.д.

Внимание! При переоформлении остатка задолженности по ипотеке на третье лицо (покупателя залоговой недвижимости) банк необязательно сохраняет те условия, которые действовали для прежнего заемщика. В большинстве случаев, процентные ставки немного завышаются на фоне возникновения дополнительных для банка рисков.

К примеру, молодая семья с тремя детьми оформила ипотеку на квартиру, но вскоре вынуждена была ее продать. Учитывая, что она оформляла кредит на особых условиях, действующих именно для молодых и многодетных семей, при совершении сделки, банк установит для нового заемщика совсем другие условия кредитования.

Банк не дает согласие на продажу

Хорошо, если банк согласен на проведение сделки купли-продажи, но что делать в том случае, когда в Сбербанке не одобряют эту затею и не дают разрешение на продажу квартиры? Есть и другие способы решения данной проблемы, но поскольку они не сопровождаются юридически банком, то и о безопасности их говорить также не приходится. Продажа ипотечной квартиры без согласования вопроса с банком является слишком рискованным решением как для продавца недвижимости, так и для покупателя.

Оформление дополнительного кредита

Если банк отказал в продаже залогового имущества и получить письменное разрешение не удалось, а остаток долга не слишком большой, можно оформить другой кредит, потребительский, и этими средствами перекрыть ипотечную задолженность, сняв обременение с жилища. После этого можно квартиру продать, а частью вырученных за нее средств закрыть потребительский займ. Но здесь есть свои нюансы:

  • размер задолженности по ипотеке не должен быть слишком большой, поскольку между верхним значением (максимальной суммой) ипотечного и потребительского кредита довольно большая разница и заемных средств может не хватить для перекрытия долга по ипотеке;
  • существует высокая вероятность отказа банка в выдаче второго кредита из-за наличия ипотеки и недостаточно высокого уровня доходов.

Поэтому перекрыть долг по ипотечному кредиту за счет потребительского займа не всегда и не всем удается.

Если банк отказал в выдаче кредита, учитывая вышеперечисленные обстоятельства, можно занять необходимую сумму у знакомых или родственников, если таковые имеются. Редко у кого есть такие состоятельные знакомые, поэтому, чтобы погасить кредит и снять с квартиры обременение, можно договориться с потенциальным покупателем о внесении им аванса в размере остатка задолженности. Процедура продажи простая и вполне законная:

  1. Продавец получает первый взнос.
  2. Закрывает им долг.
  3. Возвращает закладную.
  4. Снимает установленные ограничения на осуществление сделок с недвижимостью.
  5. Оформляет договор купли-продажи.
  6. Получает остаток суммы.

Несмотря на законность этого способа, покупатель все равно подвергается риску. Если же между сторонами сложились хорошие доверительные отношения, то риски минимальные, особенно если первый взнос за квартиру покупатель передаст продавцу под расписку и в присутствии свидетелей, а еще лучше нотариуса, который и заверит данный документ соответствующим образом. В случае, если продавец передумает после этого продавать жилье, он все равно будет вынужден вернуть полученный аванс.

Самостоятельная продажа квартиры с обременением

Можно самостоятельно найти покупателя, не забыв упомянуть в объявлении о продаже жилья о том, что квартира ипотечная. Даже недвижимость с обременением пользуется спросом среди населения. Этому есть свое объяснение:

  • квартира, находящаяся в залоге, обойдется несколько дешевле, чем такая же, но без обременения;
  • нынешняя ситуация на рынке недвижимости оставляет желать лучшего, поскольку обзавестись собственной крышей над головой достаточно проблематично для среднестатистических семей, не говоря уж о тех, чей уровень дохода ниже среднего.

Но если покупатель и нашелся, при оформлении сделки стоит учитывать следующее:

  • договор купли-продажи заключить можно будет только после снятия обременения с квартиры – при условии полного погашения ипотечного кредита;
  • покупатель сильно рискует, поскольку он передает денежные средства продавцу под расписку, после чего хозяин жилплощади может отказаться от сделки, ведь его намерение заключить ее нигде и никаким образом не зафиксировано;
  • если покупатель переносит на себя кредитные обязательства продавца недвижимости без соответствующего документального оформления и втайне от банка, то в такой ситуации рискуют обе стороны сделки.

Покупатель может недобросовестно отнестись к новым обязательствам (несвоевременно вносить платежи по кредиту или совсем его не платить), а отвечать придется продавцу или же покупатель полностью погасит задолженность, а продавец к этому времени решит отказаться от продажи квартиры.

Гражданин А продал ипотечную квартиру, за которую у него числится задолженность в размере 1,5 миллиона рублей. К моменту продажи, он уже выплатил 700 тысяч рублей. Покупатель выплачивает гражданину А 700 тысяч руб. и обязуется погасить задолженность в 1,5 миллиона руб. на протяжении 2 лет равными платежами. Договор купли-продажи в том случае не заключался, поскольку квартира находилась в залоге, а банк не дал разрешение на ее продажу.

Спустя два года покупатель полностью гасит ипотеку, но от имени продавца. Продавец в свою очередь идет в банк, забирает закладную и в какой-то момент передумывает продавать квартиру. По факту выходит, что покупатель просто выплатил большую часть долга вместо заемщика за то, что проживал в квартире на протяжении 2 лет. Теперь он вынужден съехать, ведь квартира принадлежит несостоявшемуся продавцу, который должен будет вернуть только первоначальный взнос в размере 700 тысяч рублей, на который у покупателя имеется расписка. Добиться возврата денег практически нереально, даже с учетом наличия чеков за каждый проведенный платеж.

Прежде, чем решиться на такой шаг, необходимо все тщательно обдумать и взвесить все «за» и «против». Нельзя быть до конца уверенным в другом человеке, поэтому подобного рода сделки с недвижимостью в большинстве случаев заключаются между близкими родственниками.

Продажа ипотечного жилья банком

Наименее рискованным методом реализации залогового имущества является его продажа банком. Схема действий в данной ситуации следующая:

  1. Клиент уведомляет Сбербанк о своем намерении продать квартиру в ипотеке и указывает причины, которые вынуждают его это сделать.
  2. Если причины уважительные и банк не видит никаких препятствий, чтобы отказать в продаже, он самостоятельно ищет покупателя.
  3. Затем продает квартиру, оформив соответствующие документы.
  4. За счет вырученных от продажи средств закрывает ипотечный долг, а остаток средств возвращает на счет продавцу (бывшему хозяину жилья).

Данная схема имеет ряд преимуществ:

  • безопасность сделки – каждая сторона (продавец, покупатель, банк) могут быть уверены в том, что купля-продажа состоится без неприятных «сюрпризов»;
  • надежность – каждый получит свое (банк – остаток задолженности, продавец вернет стоимость квартиры, а покупатель получит собственное жилье);
  • оперативность – в банке над этой сделкой будут работать опытные и квалифицированные юристы, которым не составит труда быстро и ловко разобраться во всех юридических тонкостях и оформить все в соответствии с законом и в должном виде.

Продавец и покупатель существенно экономят свое время на подготовку и сбор нужных документов, но здесь есть и определенные недостатки:

  • банк продаст квартиру по той цене, которую сам установит;
  • за проведение сделки кроме тела кредита и начисленных процентов банк взыщет еще и дополнительную комиссию;
  • при самостоятельной продаже жилья с обременением можно выручить сумму гораздо больше, учитывая, что часть ее пойдет на погашение долга.

Наличие обременения на квартире не является серьезным препятствием для ее продажи, ведь часто Сбербанк соглашается и выдает письменное разрешение на проведение сделки. Если кредитор идет в отказ, можно найти другие способы реализации недвижимости, взяв на себя ответственность за последствия таких действий.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

Недвижимость, приобретенная по договору ипотеки, является залоговым имуществом банка до полного погашения задолженности по кредитному договору. Основываясь на этом факте, многие пребывают в уверенности, что квартиру в ипотеке Сбербанка невозможно продать. На самом деле это не так.

Почему продают квартиры в ипотеке?

С приобретением квартиры жизнь не заканчивается, а течет своим чередом. Кто-то разводится, кто-то теряет работу и больше не справляется с кредитной нагрузкой, у кого-то финансовое состояние наоборот улучшилось и появилось желание купить квартиру больше прежней. Ситуаций, при которых возникает желание продать квартиру в ипотеке множество. И в любом из случаев это желание может быть реализовано.

Как банки к этому относятся?

Если банку привести аргументированные доводы необходимости продажи имущества, он не откажет в осуществлении операции. Более того, банки часто становятся активными участниками сделки, сами находят покупателей, предлагают клиентам удобные и безопасные формы расчетов. Сегодня продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, не редкость, схема прозрачна и отработана, поэтому не пугает и покупателей.

Снятие обременения

При ипотечном кредитовании недвижимость, которая приобретается за кредитные средства, остается в собственности залогодателя, и оформляется в залог банку, выдавшему кредит. После погашения кредита залогодатель имеет право снять обременение с оформленной в залог недвижимости, а именно погасить регистрационную запись об ипотеке в ЕГРП. После этого собственник квартиры может получить новое свидетельство или выписку из ЕГРП, в котором не будет отметки об обременении.

Сотрудники Сбербанка должны связаться с заемщиком в течение 3-х рабочих дней с момента полного погашения ипотечного кредита для согласования дальнейших действий по снятию обременения. Если этого не произошло, необходимо позвонить в банк по телефону +7 (495) 665-86-36 (добавочный номер 1) или обратиться в письменном виде, отправив электронное сообщение по адресу: [email protected]

Действия банка и клиента схематически представлены на рисунке.

Как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка?

Предлагаем детально разобраться, как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка.

Нужно ли разрешение банка

Согласно нормам ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель вправе продать квартиру, купленную в ипотеку, при условии получения согласия кредитной организации, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Собственнику квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо обратиться в отдел ипотеки Сбербанка, сообщить о готовящейся сделке и условиях ее проведения. Специалист проконсультирует о дальнейших действиях и рассчитает остаток по кредиту, который необходимо оплатить, чтобы банк счел договор полностью завершенным и в дальнейшем снял с недвижимости обременение.

Как получить разрешение

Чтобы получить разрешение банка необходимо привести аргументированные доводы необходимости такой продажи, а также согласовать с банком цену продажи. Для банка главное – получить назад свои деньги, поэтому если его устраивают условия сделки, причин для отказа не должно быть.

Можно выделить следующие способы продажи ипотечного жилья:

  • самостоятельная продажа
  • продажа при помощи Сбербанка
  • продажа через риэлтора

Продажа без участия банка

В этом случае банк необходимо предупредить о готовящемся досрочном погашении сделки. Просить разрешение на продажу квартиры в ипотеке не нужно.

После этого владельцу квартиры необходимо:

  • найти покупателя, который согласится дать часть денег на погашение задолженности продавца перед банком для снятия с объекта недвижимости обременения
  • с покупателем составить договор задатка или предварительный договор купли-продажи
  • погасить задолженность перед банком
  • собственникам совместно с банком снять обременение с квартиры
  • оформить договор покупки-продажи квартиры
  • зарегистрировать сделку

Продажа с участием Сбербанка

Согласно политике Сбербанка, квартиру в ипотеке можно продать только путем погашения оставшейся части кредита. Сделать это можно с участием самого банка.

Подписывается предварительный договор купли продажи. Средства по этому договору идут на погашение кредита. Остаток средств закладывается в банковскую ячейку. Как только кредит погашен, подписывается основной договор купли-продажи, где указывается, что определенная сумма внесена до его подписания.

Пока продавец оформляет справку о погашении кредита, договор хранится у покупателя. После снятия обременения происходит полный расчет и переоформление недвижимости на покупателя.

Продажа через риэлтора

Продажа квартиры через риэлтора в целом не отличается от продажи самостоятельно или через банк, поскольку Сбербанк приветствует продажу таких квартир только путем погашения долга. При обращении к риэлтору можно рассчитывать на профессиональный подход в составлении договоров, прохождение всей процедуры с меньшими затратами нервов и времени.

Продажа квартиры по “военной” ипотеке

В случае, если квартира приобреталась в рамках «военной ипотеки», продать ее также возможно. В этом случае чтобы снять обременение необходимо полностью погасить долг банку и вернуть выплаты, произведенные из госбюджета. Деньги, возвращенные военнослужащим государству, заново учитываются на счете участника НИС и могут использоваться для покупки жилья. Такая схема может повторяться до достижения военнослужащим 42-летнего возраста.

Процесс продажи квартиры можно условно поделить на 5 этапов:

  • оповещение банка и Росвоенипотеки о намерении снятия обременения для последующей продажи жилья
  • одновременная подача заявления на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, чтобы иметь возможность еще раз купить квартиру по военной ипотеке
  • выяснить у банка размер долга по кредиту для полного его погашения
  • получение документального подтверждения о снятии обременения
  • получение свидетельства о собственности в ЕГРП

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал

Продать квартиру, купленную в ипотеку на материнский капитан, достаточно сложно. Причина объясняется тем, что квартира служит для банка залогом того, что заемщик выполнит свои обязательства. Если этого не происходит, квартира продается, а долг погашается деньгами, вырученными от продажи. Только вот продать квартиру, в которой собственник ребенок, можно только предоставив ему соответствующую долю. А сделать это на практике не так-то просто.

Продажа квартиры при разводе

Продажа квартиры при разводе существенно не отличается от перечисленных выше вариантов. Важно выполнить одно условие – предупредить банк о разводе, поскольку процесс расторжения брака относится к значимым изменениям в жизни заемщиков.

Как оплачивается налог при продаже?

При продаже квартиры, которая находится в собственности менее 3-х лет, продавец в соответствии с Налоговым кодексом РФ должен задекларировать налог и уплатить с него налог с продажи квартиры.

Как продать третьим лицам ипотечную квартиру Сбербанка

Вы хотите узнать, как продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у Сбербанка? Сегодня мы расскажем вам о тех возможностях и способах, которыми вы можете воспользоваться.

Итак, как мы уже оговорились в начале нашего обзора – ипотечная квартира на весь период действия кредитного договора является собственностью банка, который выдал вам средства для её покупки. Это означает, что все права как владельца находятся именно у банка, а сам заемщик не может ничего сделать с квартирой, кроме как передать её по наследству вместе с долгом перед банком.

В жизни часто случаются такие ситуации, которые невозможно предусмотреть заранее – потеря работы или трудоспособности из-за резкого ухудшения здоровья, развод с супругом, вместе с которым оформлялся и оплачивался кредит и т.д. Причины могут быть разные, а итог один – клиенту нечем выплачивать свою задолженность по ипотеке, и встает вопрос: а можно ли продать это жилье, чтобы рассчитаться с банковской компанией, и приобрести себе жилье поменьше и подешевле?

Сразу отметим: продавать жилье, менять, отдавать в аренду или дарить без согласия банка нельзя, потому как все права, равно как и закладная на квартиру находится у него. Без закладной вам не удастся юридически оформить сделку купли-продажи, дарения или ренты.

Иными словами, если вы хотите продать квартиру, находящуюся в ипотеке, то вам нужно сначала погасить свою задолженность, затем обратиться в банк, получить закладную и справку о погашения долга. Только после этого можно снять обременение с квартиры и совершать с ней любые действия, какие вы захотите.

Но что делать в том случае, если денег для полного погашения долга, нет, а квартиру необходимо срочно продать – вы переезжаете, разводитесь, размениваетесь, потеряли работу и т.д.? В этом случае тоже есть возможность продажи при соблюдении следующих действий:

  • Внимательно читаете договор и смотрите, есть ли там возможность досрочного погашения кредита, нет ли за это штрафа;
  • Вы обращаетесь в банк и идете на консультацию с кредитным специалистом, которому сообщаете о своем желании продать квартиру. Для этого нужна обязательно серьезная причина, которая должна быть документально подтверждена – свидетельство о рождении ребенка, приказ об увольнении, справка из больничного учреждения и т.д.;
  • Если банк соглашается пойти вам на встречу и дает добро на продажу жилья, далее вы можете либо сами искать покупателя, либо доверить это банку. Второй вариант удобнее в том плане, что все документальное оформление сделки банк берет на себя.

Если же вы хотите найти покупателя самостоятельно, то здесь есть также несколько вариантов: покупатель обращается в банк и переоформляет договор на себя, чтобы выплачивать ипотеку, либо он сразу отдает вам деньги в количестве, достаточном для погашения вашего долга и снятия обременения. Также есть вариант, когда покупатель сам оформляет кредит для того, чтобы приобрести вашу ипотечную квартиру, об этом мы подробно рассказываем здесь.

Очень важно грамотно оформить сделку в юридическом плане, для этого вам понадобится получить из банка справку о полном погашении задолженности и закладную. Только после этого вы сможете обратиться в Росреестр для снятия обременения, о самой процедуре вы сможете прочесть в этой статье.

Как видите, продать ипотечную квартиру от Сбербанка можно, самое главное – получить одобрение банка на эту операцию.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка

Сегодня часто можно услышать вопросы о том, каким образом можно продать квартиру, находящуюся в ипотеке от Сбербанка, и по возможности, купить другую? Таким вопросом часто задаются семейные пары, которые приняли решение о разводе, и еще вкладывали в ипотеку средства материнского капитала.

Напомним нашим читателям, что любая недвижимость, которая была приобретена по договору ипотеки, является залоговым имуществом, и до конца срока действия договора или полного погашения кредита является собственностью банка. Многие уверены, что залоговое жилье продать нельзя, однако это не так.

Продажа ипотечной квартиры возможна исключительно по разрешению банка. Заемщику нужно обратиться в отделение Сбербанка с паспортом и договором, чтобы узнать, при каких условиях банк даст добро на продажу.

Вам обязательно нужно указать сотруднику причину для продажи, и если она окажется уважительной (развод, сокращение по работе, нехватка денег для выплаты кредита и т.д.), то можно получить разрешение, если в договоре нет на этот счет ограничений. Обратите внимание, что в некоторых случаях на досрочное погашение кредита накладываются комиссии, узнать об этом можно только из вашего договора.

Как правило, банк идет навстречу клиенту и выдает разрешение, потому как банк в первую очередь заинтересован в скорейшем возвращении своих кредитных средств. Заемщик продает квартиру, выплачивает свой долг перед банком, а тот в свою очередь снимает обременение в виде залога.

Есть важный нюанс: очень часто банк просит стороны заключить предварительный договор купли-продажи квартиры и заверить его у нотариуса. Наличие такого договора повышает уверенность банка в заключении окончательной сделки и значительно повышает вероятность получения одобрения на продажу недвижимости.

Вы можете найти покупателя самостоятельно, при этом покупатель будет сам оплачивать сумму долга. Либо можно доверить поиск покупателя банку, чтобы не переживать за риски, это даже более удобно, т.к. специалисты компании сами займутся переоформлением документов.

Но как быть, если банк не дает разрешения на продажу собственности? Есть несколько вариантов, однако все они возможны только в том случае, когда банк снимает обременение с квартиры:

  • Можно оформить потребительский кредит на крупную сумму, выплатить остаток по ипотеке и совершить куплю-продажу квартиры;
  • Найти потенциального покупателя, который под расписку выдает вам средства, которые идут на погашение задолженности по жилищному кредитованию. Покупатель сам может и сам покупатель квартиры, в этом случае платежные документы будут оформлены на него. После полного погашения обременение снимается, банк выдает справку о погашении кредита. После получения данного документа происходит регистрация проведения сделки купли-продажи и снятие ограничений по ней. Далее вы обращаетесь в нотариальную палату со всеми документами и оформляете договор на продажу жилья;
  • Можно оформить процедуру продажи ипотечного долга, которая называется «Перевод долга на другое лицо». В этом случае покупатель сам становится заемщиком, собирает все нужные документы и после одобрения заявки банком выплачивает самостоятельно кредит.

Если клиент банка хочет улучшить условия своего проживания, то при помощи описанных выше способов он может продать квартиру в ипотеке от Сбербанка, и при необходимости оформить кредит на оплату другого жилья.

Как продать квартиру находящуюся в залоге у сбербанка

В 2007 году нами была взята ипотека на покупку 1 комнатной квартиры в Краснодаре в Сбербанке. Все это время по кредиту платежи вносились своевременно и в полном объеме. Но жизнь меняется и в этом году мы решили продать нашу квартиру, потому как приобрели земельный участок под ИЖС. Погасить остаток задолженности по ипотеке самостоятельно не представляется возможным, он достаточно велик, потому как брали ипотеку с 10% первоначального взноса. Знаю, что есть возможность продать ипотечную квартиру несколькими (законными) способами.

Обратилась в свое отделение Сбербанка, где брали ипотеку №8619/0129 Краснодарского отделения. Кредитный консультант по ипотеке на мои вопросы, каким образом осуществить продажу квартиры в ипотеке, сказала только одно: «Погасите остаток задолженности, снимите обременение и продавайте». Не отстаю. Спрашиваю дальше. Я знаю, что погасить остаток задолженности можно за счет средств покупателя, заключив с ним нотариально заверенное соглашение, что после снятия обременения, погасив долг его средствами, я обязуюсь продать покупателю эту квартиру. Ответ: «Ну, можно и так» Мой вопрос: «Расскажите, пожалуйста, схему, по которой мы в таком случае должны с моим покупателем действовать? Я наверно должна покупателя привести к вам, потому как его резонно будет интересовать остаток моего долга и как обстоят дела с моими платежами, и т.д.» Ответ: «Как хотите». Ладно, на данном этапе мне, как человеку образованному, информации хватило.

Начинаем продажу. Выясняется что на рынке недвижимости ситуация сложная. Покупателей мало и они все с последующей ипотекой. Обращаюсь снова в свое отделение банка с вопросом к тому же кредитному инспектору, как быть, если мой покупатель сам берет ипотеку в Сбербанке с двумя вариациями:
1) ему хватает собственных средств на покрытие моего долга
2) его первоначальный внос меньше суммы моего долга.
Ответ: «Не знаю, обратитесь в головное отделение».

Еду в головное отделение в ипотечный центр. Консультация прошла со словами примерно следующего содержания: «Ну, не знаем. обращайтесь в свое отделение. ну может как-то так. » Прошу назвать мне внутренний документ, который, возможно, регламентирует в Сбербанке подобного рода операции. Ответа нет.

Продолжаю самообразование. Выясняю что схем на самом деле в банковской системе подобных много, есть и сопровождение банка таких сделок, есть и продажа самого кредита с переходом права собственности без изменения залогодержателя. Нахожу с (большим трудом!) покупателя с первоначальным взносом, покрывающим остаток моего долга и готового (буквально ради меня) обратиться в тоже отделение банка для получения своей ипотеки. Привожу в свое отделение. Консультация того же кредитного инспектора Ольги. Половина консультации проходила с моим участием мы с горем пополам заставили нашего кредитного инспектора позвонить «тому, кто знает, как проводить такие операции». Мой потенциальный покупатель остался подавать документы на рассмотрение его в качестве заемщика по ипотеке, а я ушла.

На следующий день мне позвонил агент по недвижимости, который представлял интересы покупателя и сообщил мне, что покупатель отказывается от сделки. Причиной назвал то, что его отговорил кредитный инспектор. Не буду настаивать на этом, я не присутствовала при их разговоре, посему пересказывать якобы сказанное инспектором банка моему покупателю не считаю уместным.

Что имеем на данный момент:
1) Мы честные заемщики обратились в наш банк, что бы нам помогли законно и правильно совершить продажу квартиры.
2) Квалифицированной консультации по такого рода сделкам от сотрудников банка ни своего отделения, ни головного, мы так и не получили. Процедуры по проведению таких операций мы по-прежнему так и не знаем.
3) С очередным потенциальным покупателем нам вновь придется идти в тоже отделение, к тому же инспектору (в этом отделении по ипотеке только один специалист (позволю себе уже в этом усомниться))
4) Мой нынешний потенциальный покупатель имеет первоначальный взнос меньше суммы моего долга, но тоже готов обратиться в мое отделение Сбербанка для оформления ипотеки (процедура более сложная, чем, если бы у него хватало средств на покрытие нашего долга, что еще больше пугает)

Вопрос: ЧТО НАМ ДЕЛАТЬ? КТО НАМ МОЖЕТ ДАТЬ КВАЛИФИЦИРОВАННУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ И ПРОВЕСТИ ТАКОГО РОДА ОПЕРАЦИЮ? Кстати, звонок на единую справочную Сбербанка тоже ничего не дал. Меня отослали за консультацией в мое отделение.