Как можно продать квартиру если она в собственности менее 3 лет

Рубрики Наша практика

Как продать квартиру если она в собственности меньше 3-ёх лет?

Добрый день! Подскажите пожалуйста как можно обойти подоходный налог с продажи квартиры если она находится в собственности менее трех лет? Квартира 3-х комнатная, если ее обменять на одну комнатную с доплатой, на что будет идти подоходный налог? И можно ли как то упростить налог если с оставшихся денег будет покупаться квартира?

Ответы юристов (5)

Есть несколько выходов из этой ситуации, а точнее два:
1) 1 млн. руб. не налогооблагаем и налоги Вы платите с суммы свыше 1 млн. руб.
Пример: Квартира стоит 3 000 000 руб. (цена квартиры) – 1 000 000 руб. (не налогооблагаем) = 2 000 000 руб. * 13% (подоходный налог) = 260 000 руб. (налог, который Вы должны заплатить с продажи квартиры за 3 000 000 руб). Как это обойти? Если в договоре купли-продажи будет указана сумма 1 000 000 руб., а не 3 000 000 руб., то налог Вы не платите! На остальную сумму пишется расписка. На сегодняшний день по такой схеме в Петербурге продаётся около 50% недвижимости.

2. По налоговому законодательству, если Вы продаёте квартиру, которая менее 3-х лет в собственности, за те же деньги, что и покупали, то подоходный налог Вы не платите (это логично, дохода то нет!).
Пример: Вы покупали квартиру за 2 000 000 руб., продать хотите за 3 000 000 руб. (с учётом инфляции, роста цен на недвижимость и т.д.), в договоре купли-продажи указываются 2 000 000 руб., а на 1 000 000 руб. даётся расписка – налог Вы не платите, т.к. продали за столько же за сколько и купили.
Кстати если Вы действительно продаёте не дороже, чем приобретали, то можно и без рукописных расписок соответственно.

Уточнение клиента

Спасибо. Но квартиру Я не покупала. У меня был родственный обмен. Я хочу ее поменять на однокомнатную + доплата 200000 м.руб. На что будет идти налог? Только на деньги? Или на квартиру тоже?

15 Августа 2014, 08:13

Есть вопрос к юристу?

участники сделки по обмену квартир на основании договора мены являются, с одной стороны, продавцами отчуждаемых квартир (принадлежащих им на праве собственности), а с другой стороны, покупателями приобретаемых квартир (на которые право собственности оформляется на основании договора мены). Поэтому при обмене квартиры на другую с доплатой наступают те же самые налоговые последствия, что и при непосредственном отчуждении квартиры по договору купли-продажи. Сумма облагаемого налогом дохода, полученного по договору мены квартиры, определяется исходя из стоимости квартиры, определенной в договоре мены. Если квартира по договору мены передается с доплатой, сумма дохода определяется исходя из стоимости квартиры без учета суммы доплаты. Налогоплательщик так же имеет право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, в сумме, равной стоимости обмениваемой квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей в целом 1 млн руб. Кроме того, в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при приобретении жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

Уточнение клиента

Спасибо большое. Хотелось бы уточнить. У меня трехкомнатная кв, я ее меняю на однокомнатную которая стоит 2 млн. + получаю доплату 2 млн. Сколько я буду обязана заплатить налог?

15 Августа 2014, 08:45

в договоре не прописывайте, сумму а отдельным распиской оформите и тут же получите деньги. А при мене просто если ссылки в договоре не будет на доплату, то предполагается что обмен совершен равнозначную, выгоду вы не получили, кроме того вы трех комнатную на однокомнатную меняете, т. е. выгоды не получите при савокупности)))

Уточнение клиента

То есть если обмен происходит на равнозначную квартиру, и квартира менее трех лет в собственности налог не платиться?

А как надежны расписки?

15 Августа 2014, 10:23

Уточнение клиента

А Если я продаю квартиру за 4 млн, в договоре указываю что квартиру продаю за 3 млн. На 1 млн составляется расписка. Так как в договоре указана 3 млн, налог буду платить только с 2 млн? И как надежа эта расписка?

15 Августа 2014, 10:34

Если вы ее продаете, а не меняете, то платите с 2 млн налог все верно

Уточнение клиента

Можно более точный ответ? При продажи на 1млн налог так же не облагается? И на сколько надежна эта расписка? Это законно?

17 Августа 2014, 10:44

Ели вы ее за миллион продаете то в соответствии с налоговым кодексом не облагается, по поводу расписки следующее: все зависит от того какой у вас покупатель, конечно риски велики, (расписка будет якобы покупатель вам должен денежных средств на определенную сумму, составить ее необходимо грамотно). Однако вы сами понимаете, вы обходите закон. Кроме того вы вправе сами устанавливать цену на квартиру, это рыночные отношения, ограничить вас ни кто не имеет право.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как можно продать квартиру менее 3 лет в собственности в 2018 году

Далеко не все понимают, как можно продать квартиру, что находилась в собственности менее 3 лет.

Для того чтобы разобраться, стоит обратиться к законодательным положениям, актуальным в Российской Федерации в 2018 году.

С 2013 года при совершении сделки купли-продажи недвижимости граждане сталкиваются с определенными трудностями.

Особенно много вопросов возникает у тех, кто имеет в собственности объект меньше 3 лет.

Им не ясно, нужно ли платить с такой сделки 13% (налог) от стоимости помещения, тогда как законодательными положениями такое обязательство в определенных ситуациях устанавливается.

При выяснении, необходимо ли платить, стоит учесть время, в течение которого объект был в собственности у человека, а также цену квартиры.

Разберемся, можно ли продать квартиру в собственности менее 3 лет или есть какие-либо препятствия.

Что нужно знать

Отсчет трех лет, в течение которых квартира находится в собственности, начинается с момента покупки объекта, а не с нового календарного года.

Чтобы определиться, с какого времени начинать считать такой срок, стоит посмотреть в свидетельство о правах собственности на недвижимость.

В таком документе есть число, когда сделано запись в едином реестре. На него не нужно обращать внимание, так как исчисление срока начинается с моменты выдачи документа, который не всегда совпадает с записями.

Исключительные ситуации:

Основные понятия

Подоходным налогом называют налог на доход определенного процентного соотношения от суммы, что была заработана гражданином в календарном году.

Если квартира продана за большую сумму, чем куплена, то есть прибыль. А значит, с нее и уплачивается налог в размере 13%. Такой вид налога платится со всей прибыли гражданина

Налоговой декларацией считается документ, что подается собственником объекта в налоговый орган.

Он имеет установленную форму, в которой прописываются данные о прибыли, что получена человеком. На основании декларации рассчитывается налог на доходы физлица.

Договор купли-продажи – соглашение, что составляется сторонами сделки при отчуждении недвижимости.

Имущественный вычет – возможность возврата части затраченных средств на приобретение недвижимости, на погашение процентов по кредитам, на погашение затрат на ремонтные работы.

Какой вид налогообложения действует при данной сделке

Налог на доходы не придется платить только в двух ситуациях:

  • вы владеете квартирой дольше 3 лет;
  • вы продали помещение недорого и не имеете прибыли.

В остальных случаях продажа недвижимости облагается НДФЛ (13%). Для уплаты меньшего налога возможно сокращение налоговой базы – использование имущественного вычета.

Такая льгота доступна только гражданам, что являются резидентами России. Можно вычесть налог с 1 млн. рублей. С остальной суммы налог платится.

Вычетом можно воспользоваться единожды в календарном году. Если вы продаете несколько объектов в одном году, то вычет можете использовать только в отношении одного.

Использование имущественного вычета является целесообразным для граждан в таком случае:

С начала 2018 года налог при продаже квартиры платится, если она находилась в собственности 5 лет. Но нововведения касаются только той недвижимости, что была приобретена после 1.01.2016 года.

База, что облагается налогом – наибольшая сумма, когда сравнивают договорную стоимость и кадастровую стоимость.

Если квартира находится в собственности недолго (менее 3 лет), и она приватизирована несколькими гражданами, то налог с прибыли от сделки распределяется между всеми поровну.

К примеру, если есть 3 собственника, а стоимость квартиры составила 3 млн. рублей, каждый предоставит декларацию на 1/3 налогового платежа.

Как же быть пенсионерам? Многие пожилые люди считают, что в случае освобождения от уплаты имущественного налога, получают и освобождение от уплаты НДФЛ.

Такое мнение является заблуждением. Ведь речь идет о совершенно разных налогах. И налог при получении прибыли с продажи недвижимости платится на общих основаниях.

Если объект находится в собственности более 3 лет, то обязательства по перечислению налога не возникает.

Налоговые льготы при реализации недвижимого имущества не установлены правительством для граждан. А значит, обязательно платится налог с прибыли.

Как приватизировать дачу по садовой книжке, читайте здесь.

Если вы желаете получить имущественный вычет, подайте декларацию в отделение федерального налогового органа по месту регистрации и получите согласие.

Правовое регулирование

При сделке купли-продажи недвижимого объекта стоит учитывать нормы, прописанные в СК, НК, ГК, Федеральном законе № 214.

Договор купли-продажи составляется в соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК, дарения – ч. 3 ст. 574 ГК, ренты – ст. 584 ГК.

О заполнении и предоставлении налоговых деклараций говорится в Налоговом кодексе (ст. 217—221).

Как продать квартиру, если она в собственности менее 3 лет

Владельцы недвижимости вправе самостоятельно решать, как ею распоряжаться. При этом неважно, сколько объект находится в собственности.

Если же квартира приобреталась по ипотеке (и выплаты еще не окончились), тогда она находится под обременением банковского учреждения.

Соответственно, продажа будет возможна только при согласии банка. Чтобы продать объект, что находится в собственности до 3 лет, стоит подготовить некоторые справки.

Вся документация предоставляется покупателям или риэлтору. Не допускайте, чтобы какой-то документ устарел.

При посещении нотариальной конторы стоит иметь при себе все действующие справки.

Обязательно обращаются к работнику нотариальной конторы или риэлтерской фирмы. Готовят справки, что подтвердят перечисление налога, заполняют 3-НДФЛ.

Чтобы оформить сделку, стоит придерживаться такого порядка действий:

  • составьте предварительное соглашение;
  • заключите основной договор купли-продажи;
  • далее следует расчет;
  • подпишите акт приема-передачи;
  • передайте покупателю договор, чтобы он мог зарегистрировать права собственности в органе ЕГРП.

Есть определенные сложности при продаже. К примеру, если в квартире зарегистрировано несовершеннолетнего ребенка, тогда необходимо получить разрешение органа опеки, который отстаивает позицию, что нельзя ребенка лишать прописки.

Если же старая квартира продается, а новая покупается, то сразу стоит прописывать детей по новому адресу.

При временном найме жилья родители будут доказывать представителю органа опеки, что жилищные условия не ухудшены.

Пакет необходимых документов

После совершения продажи квартиры, которая в собственности менее 3 лет, обязательно декларируют полученную прибыль, и если требуется, платят НДФЛ.

В налоговую службу подают образец декларации и заявление на получении вычета. Декларацию готовят только тогда, когда квартира была в собственности меньше 3 лет.

Отчет в налоговый орган по месту регистрации продавца подают с начала календарного года и до апреля.

Обязательны документы:

  • паспорт и его копия с отметкой о регистрации;
  • ксерокопия свидетельства о получении ИНН;
  • копия соглашения купли-продажи;
  • справка, подтверждающая прибыль по форме 2-НДФЛ;
  • свидетельство о праве собственности.

Когда будете подавать декларацию, прилагайте такие справки:

  • документ, что подтвердит цену объекта;
  • если есть копия платежки, подают и ее;
  • при уменьшении налогооблагаемой прибыли прилагают копии справок, что подтвердят затраты.

Можно предоставит и расписку, поручительство, чек и т. д. Регистрация сделки сопровождается подачей таких документов:

  • паспорта;
  • справок, что подтвердят права собственности;
  • техпаспорта квартиры;
  • выписки из ЕГРП, домовой книги;
  • данные о платежных реквизитах.

Заключение ДКП

Самым важным этапом при оформлении сделки является подготовка договора купли-продажи. Если вы владеете помещением менее трех лет, то должны при составлении документа это учесть.

Ведь если в соглашении не будет прописано хотя бы одно важное положение, оно будет признано недействительным.

Договор должен содержать такие сведения:

  • описание квартиры;
  • дату и место, где контракт подписывается;
  • данные из паспортов каждого участника сделки;
  • сумму и сроки передачи средств;
  • способы расчета с продавцом;
  • подпись продавца и покупателя.

После составления договора о продаже квартиры необходимо подготовить акт передачи объекта.

Договор составляют в 3 экземплярах – продавцу, покупателю и работнику Росреестра. Все прилагаемые документы нумеруют и прошивают.

Готовим декларацию 3-НДФЛ

Декларация составляется на унифицированном бланке и подается представителю налоговой службы в отделение по месту прописки (временной регистрации).

Если самостоятельно лицо не может явиться, то направляет документ по почте. Документ подают до 30 апреля в том году, что следует за годом проведения сделки купли-продажи (ст. 229 НК).

Правила заполнения декларации:

  1. Используйте только пасту черного или синего цвета.
  2. Не допускайте зачеркиваний.
  3. Стоимость объекта прописывайте в рублях.
  4. Каждый символ пишут в отдельной клеточке.
  5. На пустых клетках ставится прочерк.

Если не можете справиться самостоятельно при заполнении бланка, используйте специальный сервис, доступный любому человеку.

В декларации рассчитывается прибыль, что была получена при продаже имущества, если она не будет покрыта вычетом.

Видео: продажа имущества в собственности менее 3 лет

Сам бланк содержит 23 лист. Титульный представлен на 2 страницах. На них должны отражаться данные о налогоплательщике. На остальных страницах содержатся сведения о доходе и расчеты платежа.

Итак, декларация предоставляется в независимости оттого, нужно ли платить налог. Оплата же самого налога осуществляется до средины июля в отчетном году.

Если налоговый платеж не будет произведен, или не предоставлено декларацию, налогоплательщика ожидают такие виды взыскания:

Налог с продажи квартиры для физических лиц в 2018 году

Рядовые граждане не слишком часто сталкиваются с продажей жилья, поэтому это целое событие. Здесь важно понимать, что нужно не только правильно собрать документы, грамотно оформить все правоотношения, но и знать свои обязанности в связи с совершением сделки. Среди обязанностей отметим своевременную уплату налога в государственную казну. Поэтому нужно знать, кто, сколько и когда должен платить налог с продажи квартиры и как поменялось законодательство в 2017 году.

Основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов, является Налоговый кодекс РФ. Периодически в него вносятся изменения, которые рядовые налогоплательщики обязаны знать и исполнять. Поэтому мы сегодня разберемся, какие изменения в 2017 году коснулись расчета налога при продаже квартиры.

Налог с продажи квартиры для физических лиц в 2018 году

Физические лица, продавшие жилой объект недвижимости, обязаны уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц в размере 13% полученного дохода. Основанием для уплаты будет предоставление декларации и необходимых документов, подтверждающих владение и продажу квартиры. Налоговый кодекс определяет срок, до которого они передаются в налоговый орган для проверки – 30 апреля следующего за отчетным годом. Это значит, что по сделке купли-продажи квартиры, которую совершили в 2017 году, вы обязаны отчитаться до 30 апреля 2018 года.

Предоставление налоговой декларации – это обязанность налогоплательщика. В любом случае орган ФНС будет извещен о том, что сделка совершена и зарегистрирован переход прав собственности в Росреестре. Однако, они не будут знать, получили вы выручку от продажи в момент совершения сделки. Бывают случаи, когда оговаривается отсрочка платежа.

Достоверно налоговый орган может узнать о передаче вам средств, в момент обращения покупателя за налоговым вычетом в связи с покупкой квартиры. Значит, таким способом он тоже может оказаться в курсе получения вами выгоды от сделки и предъявить уплату налога с образовавшимися штрафом и пенями.

Сумма, с которой платится налог

Уточним, что налог при продаже квартиры рассчитывается с суммы полученной выгоды. Для того, чтобы узнать эту выгоду, нужно предоставить документ о покупке жилья и его продаже. Разница между этими цифрами и получит понятие выгоды. С нее берется 13% в виде НДФЛ.

Если квартира, которую вы продали, получена была в качестве дара или иными путями, когда нет указания на сумму приобретения, то государство применяет налоговый вычет в размере 1 млн. рублей. Это касается только той недвижимости, которая досталась вам до наступления 2016 года. Работает такой вычет следующим образом: сумма продажи квартиры за минусом 1 млн.рублей составит налогооблагаемую базу. Вычислив из нее 13%, и получим ту сумму налога, которую требуется внести в бюджет.

Но не всем необходимо этот налог платить.

Налог с продажи квартиры, в собственности менее 3 и 5 лет

В Налоговый кодекс Законом 382-ФЗ внесены изменения. Для недвижимости определены сроки нахождения в собственности, по истечении которых можно продать ее без уплаты НДФЛ:

  • 3 года для квартир, полученных или приобретенных до начала 2016 года,
  • 5 лет, если право зарегистрировано после 01.01.2016 г.

Получается, что срок владения имуществом является основным условием для определения необходимости расчета налога с продажи квартиры. Однако, существуют исключения из правил, дающие возможность продать жилье после трех лет владения, а не пяти:

  1. Например, можно продать квартиру, полученную по наследству уже через три года владения, а не пять. Продавцу налог исчислен не будет, если он получил наследство до 01.01.2016 г., если же после, то продать квартиру возможно только после 5 лет.
  2. В случае получения квартиры по договору дарения между близкими родственниками (родителями, детьми, братьями, сестрами, бабушкам, дедушками, внуками, супругами) налог платить не нужно.

Отметим, что квартиру можно продать в любой момент, государство не накладывает обязанность владеть ею определенный срок. Продать ее – право любого гражданина. Срок установлен только для того, чтобы предоставить возможность не платить налог на доходы при продаже после его истечения. Продадите раньше – заплатите налог.

Период владения имуществом начинается с даты внесения записи в ЕГРН. Если имеется свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, эту дату можно найти в определенной графе. Здесь следует уточнить несколько моментов:

  • владение наследуемым имуществом считается с даты открытия наследства – даты смерти наследодателя;
  • при паевом строительстве дата владения начинается с указанной в акте приема-передачи.

Уточним тот факт, что нахождение квартиры в собственности более установленного срока, позволяет не подавать декларацию в налоговый орган.

Для пенсионеров

Налоговый кодекс не выделяет лиц пенсионного возраста в качестве льготников по уплате НДФЛ. Это значит, что все граждане, получающие доход, обязаны платить налоги, не зависимо от возраста.

Пенсионеры могут на законных основаниях пользоваться возможностью применения имущественного вычета при расчете налогооблагаемой базы. На общих основаниях они обязаны подавать налоговую декларацию, если владели квартирой менее установленного срока. В ином случае на них налагается штрафные санкции.

Налог с продажи доли

Сумма налога с продажи квартиры исчисляется независимо, вся она продается или только доля. Доля также имеет свою цену и на нее распространяется действие Налогового кодекса в части исчисления НДФЛ с продажи.

При этом вопрос установления срока пользования долями немного сложнее. Например, гражданин купил квартиру в 2012 году в совместную собственность и владеет 1/2 доли. Совладельцем являлся отец. Через год отец умер, и его доля досталась гражданину по наследству. При этом при продаже считать срок владению будут с даты получения первой доли.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Очень важно правильно определить размер налога. Вот здесь мы вспоминаем, что срок владения составляет менее оговоренного законодательством. Тогда применяем один из способов уменьшения налоговой базы:

  • уменьшаем сумму дохода от продажи на 1 млн.рублей;
  • уменьшаем сумму дохода на сумму расходов по приобретению.

Вариант выбирает налогоплательщик самостоятельно в зависимости от того, при котором сумма налога окажется меньше.

Рассмотрим ситуации на примерах.

Пример 1. Квартира по договору приобретена в 2016 году с указанием стоимости в 1800 тыс.рублей. По данным Росреестра кадастровая стоимость ее составила на 1 января 2016 года 1600 тыс.рублей. Срок владения составил менее года. Продается за 1850 тыс. рублей.

Сначала рассчитаем с применением имущественного вычета. (1800 т.р.- 1000 т.р.) * 13% = 104 т.р.

Если взять второй способ и вычесть из суммы продажи сумму покупки, то получим: (1850 т.р. — 1800 т.р.) * 13% = 6,5 т.р., что оказывается гораздо выгоднее.

Рассмотрим ситуацию, когда продавец решил схитрить и указать в договоре о продаже стоимость гораздо ниже, например, в 1 млн.рублей. В этом случае налоговый орган сначала вычислит 70% от кадастровой стоимости и сравнит результат с ценой продажи. 1600 т.р. * 70% = 1120 т.р. Ниже этой цифры заинтересует налоговиков, которые могут на полном законном основании признать вас уклоняющимся от налогов и начислит штраф, который составит 20% от разницы ((1120 т.р. – 1000 т.р.) * 20% = 24 т.р.). Согласитесь, что это будет крайне неприятно.

Пример 2. Квартира приобретена в 2015 году за 800 тыс.рублей, а продана в 2017 году за 1300 тыс.рублей. При этом кадастровая стоимость составляет так же 1300 тыс.рублей.

Имущественный вычет дает нам сумму налога: (1300 т.р. – 1000 т.р.) * 13% = 39 т.р., а вычитание расходов: ( 1300 т.р. – 800 т.р.) * 13% = 65 т.р. Вторая сумма оказалась значительно выше первой. Поэтому налогоплательщику выгоднее выбрать применение имущественного вычета и это его право.

Видео: Какой необходимо заплатить налог с продажи квартиры в 2017 году

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите ниже консультанту.

+7 (812) 509-60-42 (Санкт-Петербург)