Договор купли продажи офиса между физическими лицами

Рубрики Вопрос юристу

Оглавление:

Договор купли-продажи нежилого помещения

Образец договора купли-продажи нежилого помещения

г.Киев, две тысячи четвертого года, марта месяца __________ числа

Мы, Общество с ограниченной ответственностью „_______”, код ___, называемое далее «Продавец», которое находится по адресу: г.Киев, ул.___, __, литера „__”, зарегистрированное ____районной государственной администрацией г.Киева 15.12.____года за № ____, в лице Генерального директора _____, которій постоянно проживает в г.Киеве, ул. ___, кв.___, и действует на основании Устава, с одной стороны и
ФИО (ИК __) , который проживает в г.Киеве, ул. __, кв.__, именуемый далее «Покупатель», составили этот договор о нижеследующем:

1. Продавец передает в собственность, а Покупатель, принимает и обязуется оплатить на нижеизложенных условиях нежилое помещение (литера «А»), расположенное по адресу: город Киев, улица ___, __ (____).

2. Нежилое помещение, которое отчуждается, состоят из : помещения № 6 (шесть) подвала (с помещения 1-го по промещение 4-тое, помещения II) общей площадью – 78,90 кв. метров, что составляет 94/100 частей от нежилых помещений в доме площадью 83,80 кв. метров.

3. Нежилое помещение, часть которого отчуждается, принадлежит Продавцу на основании договора купли-продажи, заверенного ______., частным нотариусом Киевского городского нотариального округа 07.05.___года регистрац. № _____и зарегистрированного в Киевском городском БТИ 23.07.___года в регистрационной книге _ за реестровым № ____.

4. Продажа осуществляется за согласованную сторонами сумму:: 60000 (шестьдесят тысяч) гривен 00 коп., которую я, Представитель Продавца, считаю выгодной для Общества, ее размер не связан со стечением каких-либо тяжких обстоятельств. Указанную сумму Покупатель обязуется уплатить через кассу Общества до 20 марта 2004 года. Договор считается выполненым Покупателем после полного расчета по договору и совершения его государственной регистрации. Нарушение этого пункту является основанием для расторжения и возмещения нанесенных убытков.

5. Право собственности на отчуждаемое помещение переходит к Покупателю после государственной регистрации договора. Подать на государственную регистрацию Покупатель имеет право с момента нотариального заверения этого договора, независимо от факта оплаты.

6. В соответствии с ведомостями, указанными в справке-характеристике, выданной Киевским городским БТИ ____.___.2004р., № _____, действительная проиндексированная стоимость нежилого помещения, которое отчуждается, составляет _____ гривен 00 коп.

7. Продавец утверждает, что отчуждаемое нежилое помещениеникому не продано, не подарено, не заставлено, в аренду не передано, в налоговой заставе, споре и под запретом (арестом) не пребывает, прав на него у третьих лиц и суддебного спора нет. Продавец обязуется на протяжении 3 дней после полного расчета по этому договору передать Покупателю все документы, связанные с правом собственности, его эксплуатацией, охранные свидетельства, паспорта, разрешения, и т.д., о чем сторонами будет подписан соответствующий акт.

8. Представитель ПРодавца свидетельствет, что он имеет все полномочия для составления этого договора, нет ограничений от Общества на отчуждение этого помещения, а также то, что вышеуказанное нежилое помещение не относится к памятникам истории и культуры.

9. Стороны в присутствии нотариуса подтверждают, что у них отсутствуют обстоятельства, которые принудили их составить этот договор на невыгодных для себя условиях, а также что они получили от нотариуса все разъяснения относительно составленного договора и никаких замечаний, дополнений к этому договору не имеют. Этот договор подписывается сторонами добровольно, при здоровом разуме и ясной памяти, содержание статей законодательства, которые указаны в договоре нам известны и понятны.

10. Затраты по оплате заверения договора в размере ставки госпошлины, несет Продавец, оплату взноса в Пенсионный фонд совершает Покупатель. Другие затраты по нотариальному оформлению договора, в случае их наличия, стороны совершают поровну.

11. Содержание ст. ст. 190, 191, 212 Уголовного кодекса Украины; п. ”є” ст. 1.3., ст. 1.10 Закона Украины „о налоге с доходов физических лиц”, ст.ст. 182, 227, 334, 640, 653, 657, 660, 662 Гражданского кодекса Украины, ст. 65 Семейного Кодекса нам, что подписали договор, нотариусом разъяснено.

12. Этот договор составлен в 3-х экземплярах, один из которых остается на хранении у частного нотариуса Киевского городского нотариального округа, а другие выдаются сторонам.

13. Этот договор после его подписания сторонами, нотариального заверения, полного расчета, подлежит государственной регистрации. После государственной регистрации договор считается составленным.

ПОДПИСИ:

Продавец ____________

Покупатель ____________

Город Киев, ____ марта 2004 года.

Этот договор заверен мною, частным нотариусом Киевского городского нотариального округа. Договор подписан сторонами в моем присутствии. Личности сторон, подписавших договор установлены, их дееспособность, правоспособность ООО „____”, полномочия его представителя и принадлежность к ООО „______” отчуждаемого нежилого помещения, проверена. Зарегистрировано в реестре за № ______
Получена оплата 1% от суммы договора 600 (шестьсот) гривен.

Частный нотариус

З А Я В Л Е Н И Е

Я, ФИО (ИН _____, паспорт СН ____, выданый 17.10.____года _____РУ ГУ МВД Украины в г. Киеве), проживающий в городе Киеве, ул. ____, ___ кв. ___, даю свое согласие своей супруге ___ФИО____ на покупку нежилого помещения ( лит. А), расположенного по адресу: город Киев ул. _____, __, при условиях и за цену, указанную в этом договоре ______ (_________тысяч) гривен 00 коп.

Город Киев, _____________________________________года. Я, частный нотариус Киевского городского нотариального округа, свидетельствую о подлинности подписи ________, которая сделана в моем присутствии. Личность гр. . _____., которий подписал документ, установлена
Зарегистрировано в реестре за № З-289
Получено оплаты – 1 гривна.

Частный нотариус

Факт брачных отношений проверен на основании свидетельства о браке 1-БК № _____, выданого 22 июля ___года ЦМУРШ города Киева, запись № ____.

Частный нотариус

Источник: Meget
Перепечатка материалов только с письменного разрешения редакции

Особенности составления договора купли-продажи нежилого помещения

При словах о сделках с недвижимостью чаще всего вспоминают продажу и покупку жилья – однако немалое количество договоров заключается и в отношении нежилых помещений.
Нежилое здание — предназначенное для использования для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей.
Итак, какие документы нужны для такого рода операции, каковы будут затраты при купле-продаже, и что ещё нужно знать тому, кто сталкивается с таким договором, какие возможны сложности?

Как это происходит?

Особенности сделки во многом зависят от того, кто именно является сторонами сделки – организации, граждане, или же и те, и другие. Рассмотрим характерные черты для каждого вида договора.

Между физическими лицами

Как правило, обычные граждане или ИП сталкиваются со сделками с нежилой недвижимостью, если приобретают земельный участок, гараж, мастерскую или сарай. Приобретённый объект может использоваться как в личных целях, так и для ведения предпринимательской деятельности. Процедура купли-продажи в этом случае выглядит следующим образом:

  1. Стороны (продавец и покупатель) договариваются между собой по всем существенным условиям сделки – цене, порядку и срокам оплаты, порядку и срокам передачи самого объекта и т. д.
  2. Затем готовится договор с уже обговорёнными условиями. Этот документ может быть как подготовлен самостоятельно на базе готовых образцов, так и заказан в агентстве или фирме, специализирующейся на помощи в сделках с недвижимостью.
  3. Состоявшийся по договору переход прав регистрируется.
  4. Регистрирующий орган вносит данные в реестр и выдаёт выписку. С этого момента сделка считается состоявшейся.

Она может быть осуществлена как передачей наличных из рук в руки с оформлением расписки, так и перечислением средств со счёта в банке покупателя на счёт продавца.

Юридическими

Договор, касающийся купли-продажи недвижимости, и заключённый между двумя организациями, по своей сути ничем не отличается от того, который заключается между гражданами.

Порядок оформления договора между двумя организациями:

  1. Стороны согласовывают условия и готовят текст договора.
  2. Договор подписывается руководителями обоих организаций либо лицами, имеющими от них доверенности.
  3. Оплачивается госпошлина за регистрацию прав.
  4. Руководители или представители по доверенности обоих юридических лиц подают пакет документов на регистрацию в Росреестр или МФЦ.
  5. После регистрации покупатель получает выписку из ЕГРН.

Существенное различие здесь только одно: если сумма сделки намного больше уставного капитала, а учредитель и руководитель фирм – разные лица, может потребоваться оформить и предоставить на регистрацию решение учредителя, одобряющего сделку.

Юридическим и физическим

Если продавцом выступает гражданин, а покупает у него нежилой объект организация, договор не будет отличаться от обычного. Но вот если наоборот, физическое лицо приобретает недвижимость не для личного (не коммерческого!) использования (например, гараж для своей личной машины) – то при обнаружении недостатков покупатель может применить нормы законодательства о правах потребителей:

  • добившись уменьшения цены на сумму, необходимую для проведения ремонта;
  • расторгнув договор.

Сама же процедура заключения и регистрации будет выглядеть точно также:

  1. Стороны согласовывают условия и готовят договор.
  2. Договор подписывается, оплачивается пошлина.
  3. Пакет документов передаётся на регистрацию.
  4. Покупатель получает выписку из реестра.

Предварительное соглашение

Часто используется и такая мера безопасности, как предварительный договор. По сути он – задокументированное намерение лиц в будущем заключить сделку на определённых условиях.

Такой договор может содержать условия:

  1. О штрафах за уклонение без уважительных причин.
  2. О задатке. В этом случае при срыве сделки из-за покупателя продавец оставляет эту сумму себе. Если же виноват он сам – то задаток возвращается в двойной сумме.

Кроме ответственности, в дополнительном договоре стороны оговаривают:

Как выглядит?

Договор на продажу нежилой недвижимости состоит из трёх основных частей:

  1. Преамбула. В ней указано название документа, место и время его подготовки, полные наименования сторон.
  2. Основная часть. Именно здесь расписываются все условия соглашения.
  3. Реквизиты сторон. Для организаций указывается снова название, адрес, счета в банках, ИНН, для граждан обычно номер паспорта и место регистрации.

Содержание основной части

В основной части подробно должны быть указана следующая информация:

  • Сведения об объекте сделки. Информация нужна как можно более полная: вид недвижимости, полный адрес, кадастровый номер, площадь, основания, на которых объект принадлежит продавцу и т. д.
  • Обременения объекта, если они имеются. К примеру, участок земли может быть под сервитутом, гараж – в ипотеке и т. д.
  • Если продаётся здание – то судьба участка, на котором оно стоит.
  • Цена договора. Без неё договор не будет считаться заключённым.
  • Порядок оплаты по договору (полная предоплата, аванс, рассрочка и т. д.).

Отдельно оговаривается порядок, в котором будет происходить передача недвижимости от продавца покупателю. Наилучший вариант – составление отдельного передаточного акта, который будет частью договора.

В этом документе будут отражены и стороны, передающие и принимающие объект, и состояние, в котором недвижимость находилась в момент передачи. В дальнейшем это может помочь избежать споров и разногласий. Кроме того, подписанный акт подтверждает для продавца, что обязанности исполнены целиком.

Исправление ошибок

Иногда случается, что, подготавливая договор к подписанию и последующей регистрации, стороны допустили какую-то ошибку. Она может быть как чисто технической (например, имя продавца набрано с опечаткой), так и смысловой, меняющей содержание договора (например, неверно указана сумма).

Варианты исправления ошибок:

  1. Если регистрация права ещё не прошла – просто уничтожить договор, напечатать текст заново и снова подписать в исправленном виде. То же касается и случаев, когда неправильно составленный документ вернул регистратор – нужно просто всё переделать и подать пакет документов заново.
  2. Если же регистрация уже состоялась – то необходимо составить к договору дополнительное соглашение, подписав его обеими сторонами. В соглашении будет отражено, как должен быть изменён текст, и какие условия стороны действительно имели в виду. После этого процедура регистрации повторяется.

На что нужно обратить внимание?

Заключая договор, покупатель должен быть внимателен. Он должен проверить:

  • Подлинность предоставленных документов.
  • Кому и на каком основании принадлежит объект недвижимости. Без этого есть риск, что сделка не пройдёт регистрацию, или будет расторгнута через суд.
  • Если объект находится в совместной собственности – то есть ли согласие других совладельцев на продажу доли.
  • Состояние объекта. Если есть какие-то недостатки – их необходимо чётко оговорить в документах. Без этого может оказаться, что покупатель принял строение как оно есть и претензий не имеет.

По сути, покупателю нужно сомневаться в каждом пункте и проверять его – либо воспользоваться услугами надёжного посредника.

Покупка в рассрочку

Если покупатель не может сразу внести полную стоимость объекта, он может договориться с продавцом о том, что цена по договору будет оплачиваться частями. Стороны должны оговорить:

  • Размер первоначального взноса, уплачиваемого при заключении договора.
  • Срок, в течение которого оплачивается договор.
  • Размер регулярного платежа.
  • Возможная переплата или компенсация для продавца при долгой (год и более) рассрочке.

Регистрация сделки

Для сделок с недвижимостью ГК РФ предусматривает обязательную регистрацию. С помощью этой процедуры уполномоченный орган вносит изменения в общую базу данных о недвижимости – ЕГРН. Регистрируется изменение прав – а не сам договор!

Зарегистрировать изменившиеся после сделки права можно следующими способами:

  1. Лично обратившись в Росреестр либо МФЦ. Вместо личной явки допускается подача документа через представителя с нотариальной доверенностью.
  2. Направив документы по почте. В этом случае подписи в заявлении и договоре удостоверяются нотариусом.
  3. Воспользовавшись интернет-порталом Росреестра. Однако этот вариант доступен лишь для тех, кто успел оформить цифровую подпись, приравненную к личной.

Как быстро продать такую недвижимость?

В том случае, если продавцу срочно требуются деньги, либо он хочет побыстрее избавиться от ненужного ему объекта – он заинтересован в том, чтобы продать его как можно скорее. Здесь есть следующие способы:

  • Обратиться в агентства, специализирующиеся на срочном выкупе недвижимости. В этом случае специалисты всё сделают быстро – однако будут существенные потери по стоимости.
  • Подать в Росреестр заявление об ускорении регистрации. В том случае, если в заявлении указана обоснованная причина, а пакет документов не содержит ошибок, процедура будет устроена.

Приобретение доли

В том случае, если помещение принадлежит не одному лицу, а двум и более сособственникам, предметом сделки может быть доля. Это может выражаться следующим образом:

  • Доля выделяется физически и оформляется как отдельный объект недвижимости. Однако такая сделка требует предварительного раздела помещения и регистрации будущим продавцом уже новых образовавшихся объектов.
  • Продаётся доля в праве. В этом случае покупатель становится вместо продавца совладельцем объекта. Однако при этом нужно удостовериться, имеет ли продавец право продавать свою долю без согласия других собственников – и соблюдено ли их право на первоочередную покупку, если такое предусмотрено законом.

В остальном же покупка доли не отличается от покупки помещения целиком.

Заключение

Договора с недвижимостью требуют от обеих сторон внимательности при заключении и регистрации. Связано это с тем, что сумма по таким сделкам обычно очень велика (до сотен тысяч и миллионов рублей). Таким образом, сторонам нужно крайне внимательно подходить к совершению сделки либо воспользоваться помощью специалистов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 110-05-29 (Москва)
+7 (812) 385-58-40 (Санкт-Петербург)

Виды договоров купли-продажи нежилого помещения: образцы заполнения и особенности

Когда возникает необходимость купить или продать коммерческую недвижимость, к примеру, нежилое помещение, сторонники правовых отношений встают перед необходимостью оформления специального документа.

В данной статье речь пойдёт о всех нюансах, связанных с договором купли-продажи нежилого помещение.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-27 . Это быстро и бесплатно !

Договор купли-продажи – что это за документ?

Это особый юридический документ, подтверждающий согласие одной стороны (осуществляющей продажу) с передачей нежилого (коммерческого) помещения другой стороне (осуществляющей покупку) на основании внесения со стороны покупателя денежной платы.

В сделках принимают участие физические и юридические лица.

Статья 549. Договор продажи недвижимости

  1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
  2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559, 560, 561, 562, 563, 564, 565, 566).

Регистрация договора-купли продажи нежилого помещения

При заключении сделок на базе нежилого помещения вы рискуете столкнуться с большим числом трудностей, чем при аналогичных операциях с жилым помещением.

Одно дело – совершить сделку купли-продажи нежилого помещения, но совсем другое – стать правовладельцем приобретенной площади. Следует учитывать, что сам факт заключения такого договора может не сходиться с моментом перехода нежилой площади в объект владения.

Это происходит оттого, что сам этот переход осуществим только после регистрации произведенной сделки на законодательном уровне.

В связи с этим фактом необходимо учитывать, что к экземпляру данного документа на производство сделки нужно приложить также и другую юридическую документацию, чтобы всё осуществилась благополучно:

  • документы, подтверждающие право владения помещением;
  • передаточный акт;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • документы об отсутствии долгов, связанных с этим помещением.

Предварительный договор купли-продажи коммерческой недвижимости

Этот документ заполняется лишь тогда, когда граждане вдруг решаются на продажу или покупку нежилого помещения.

В предварительном договоре купли-продажи обязательно оговаривается целевое назначение помещения как нежилого (в нашем случае – как коммерческого).

Продаваемое помещение ни в коем случае не должно быть стеснено никакими санкциями или штрафами. Соответственно, продающая сторона предоставляет документ об отсутствии таковых.

Также в предварительном договоре условлено время, в течение которого должно осуществиться подписание основного документа.

Если определенная сторона процедуры сделки уклоняется от выполнения своих обязательств, то её могут принудить в судебном порядке к исполнению своих обязательств.

Задаток вносится покупателем в пользу продавца на основании статьи 380 ГК РФ. Он не может быть возвращён покупателю, если этот документ не оказывается подписан одной из сторон.

В случае виновности продающей стороны возвращается задаток в двойном размере плюс штраф, размер которого оговорен в договоре. Сроки возврата задатка также оговариваются в предварительном договоре.

Следует помнить, что сумма задатка входит в основную сумму продаваемой площади. Договор купли-продажи нежилого помещения считается заключенным после подписания его участниками правовых отношений.

На картинке представлен документ:


Пример заполненного договора на фото ниже:


Важные моменты в заполнении

Теперь поговорим о тех моментах, которые нужно помнить, приступая к самой процедуре заполнения договора о купле-продажи нежилого помещения.

О чём нужно помнить физическим лицам?

Чтобы физическое лицо могло участвовать в правовых отношениях, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости, оно должно быть обязательно дееспособно.

Если же дееспособность у него отсутствует, то немаловажно, чтобы у такого физического лица был свой законный представитель, например, опекун. Чтобы иметь право представительства недееспособного лица при совершении сделки, опекун должен получить для этого разрешение в органах опеки.

В тексте договора обязательно должны быть указаны:

  • фамилия, имя и отчество физического лица;
  • дата рождения;
  • реквизиты паспорта.

Всё, о чем писалось в предыдущих разделах касательно оформительных процедур по предмету договора, не теряет своего приложения и в данном разделе.

Ниже представлено фото документа:

О чём нужно помнить юридическим лицам?

В первую очередь важно помнить, что в этих сделках могут участвовать только коммерческие организации или фирмы, обладающие правоспособностью.

Этим юридическим свойством они наделяются только после прохождения регистрации в особых госучреждениях в качестве юр. лица.

А муниципальные или государственные учреждения могут участвовать в совершении сделок подобного рода лишь при условии, если это право расписано в учредительных документах.

В договоре купли-продажи коммерческого помещения непременно указывается:

  • полное название организации или предприятия;
  • организационно-правовая форма;
  • адрес компании;
  • реквизиты, согласно которым можно будет узнать о регистрации фирмы.

Если же всё-таки появилась в этом необходимость, глава филиала или подразделения может заключить при условии наличия у него юридической доверенности от руководителя головного офиса компании. Иначе сделка будет считаться незаконной.

Сделки с коммерческой недвижимостью: сроки проведения и размеры пошлин

Предположим, сделка по купле-продаже нежилого помещения в качестве коммерческого состоялось. Отчуждение недвижимой стоимости от прежнего владельца к новому произошло.

Теперь со стороны нового владельца требуется регистрация права на объект нежилого назначения, чтобы правовладение оказалось действительным.

Средний срок осуществления регистрационной процедуры занимает до одной рабочей недели. Цена на проведение этой юридической операции для физ. лиц составляет порядка 2000 рублей, а для юр. лиц – 22000 рублей.

Особенности заключения сделки купли-продажи с рассрочкой платежа

Как быть, если у покупателя нет возможности выплатить сразу всю денежную сумму за нежилое помещение? Для таких случаев предусмотрено оформление рассрочки. Однако факт продажи помещения в рассрочку отражается в тексте договора.

Делается первоначальный взнос в определенном процентном размере, который также указан в договоре. Также предусмотрены ежеквартальные выплаты в размере 10,5% годовых.

На картинке пример документа:




Заключение

Как видим, в процедуре оформление договора купли-продажи нежилого помещения есть свои нюансы и “подводные камни”, с которыми необходимо считаться, чтобы не было никаких проблем при заключении всех сделок.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 288-16-27 (Москва)
+7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)

Договор купли-продажи нежилого помещения

Кому подойдет договор:

  • ​Подойдет тем, кто собирается продать или купить нежилое помещение (офис, цех, этаж и пр.).
  • Договор нужно удостоверить у нотариуса.
  • Для купли-продажи здания (целиком) используйте договор купли-продажи здания.

Форма договора
Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Нормы права
Отношения, возникающие по договору купли-продажи недвижимого имущества, регулируются Гражданским кодексом Украины, а если сторонами договора являются юридические лица или физические лица — предприниматели — Хозяйственным кодексом Украины.

Заключение договора
Договор считается заключенным после его подписания и нотариального удостоверения, если в нем прописаны все существенные условия (см. «Существенные условия договора»). Также право собственности нового владельца необходимо зарегистрировать у нотариуса или в Государственной регистрационной службе.

Изменение и расторжение договора
Изменение договора купли-продажи недвижимого имущества или его расторжение осуществляется по согласию сторон путем заключения дополнительного соглашения к договору. Оно должно быть заключено письменно, заверено и зарегистрировано у нотариуса.

Особенности составления договора купли-продажи нежилого помещения

При словах о сделках с недвижимостью чаще всего вспоминают продажу и покупку жилья – однако немалое количество договоров заключается и в отношении нежилых помещений.
Нежилое здание — предназначенное для использования для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей.
Итак, какие документы нужны для такого рода операции, каковы будут затраты при купле-продаже, и что ещё нужно знать тому, кто сталкивается с таким договором, какие возможны сложности?

Как это происходит?

Особенности сделки во многом зависят от того, кто именно является сторонами сделки – организации, граждане, или же и те, и другие. Рассмотрим характерные черты для каждого вида договора.

Между физическими лицами

Как правило, обычные граждане или ИП сталкиваются со сделками с нежилой недвижимостью, если приобретают земельный участок, гараж, мастерскую или сарай. Приобретённый объект может использоваться как в личных целях, так и для ведения предпринимательской деятельности. Процедура купли-продажи в этом случае выглядит следующим образом:

  1. Стороны (продавец и покупатель) договариваются между собой по всем существенным условиям сделки – цене, порядку и срокам оплаты, порядку и срокам передачи самого объекта и т. д.
  2. Затем готовится договор с уже обговорёнными условиями. Этот документ может быть как подготовлен самостоятельно на базе готовых образцов, так и заказан в агентстве или фирме, специализирующейся на помощи в сделках с недвижимостью.
  3. Состоявшийся по договору переход прав регистрируется.
  4. Регистрирующий орган вносит данные в реестр и выдаёт выписку. С этого момента сделка считается состоявшейся.

Она может быть осуществлена как передачей наличных из рук в руки с оформлением расписки, так и перечислением средств со счёта в банке покупателя на счёт продавца.

Юридическими

Договор, касающийся купли-продажи недвижимости, и заключённый между двумя организациями, по своей сути ничем не отличается от того, который заключается между гражданами.

Порядок оформления договора между двумя организациями:

  1. Стороны согласовывают условия и готовят текст договора.
  2. Договор подписывается руководителями обоих организаций либо лицами, имеющими от них доверенности.
  3. Оплачивается госпошлина за регистрацию прав.
  4. Руководители или представители по доверенности обоих юридических лиц подают пакет документов на регистрацию в Росреестр или МФЦ.
  5. После регистрации покупатель получает выписку из ЕГРН.

Существенное различие здесь только одно: если сумма сделки намного больше уставного капитала, а учредитель и руководитель фирм – разные лица, может потребоваться оформить и предоставить на регистрацию решение учредителя, одобряющего сделку.

Юридическим и физическим

Если продавцом выступает гражданин, а покупает у него нежилой объект организация, договор не будет отличаться от обычного. Но вот если наоборот, физическое лицо приобретает недвижимость не для личного (не коммерческого!) использования (например, гараж для своей личной машины) – то при обнаружении недостатков покупатель может применить нормы законодательства о правах потребителей:

  • добившись уменьшения цены на сумму, необходимую для проведения ремонта;
  • расторгнув договор.

Сама же процедура заключения и регистрации будет выглядеть точно также:

  1. Стороны согласовывают условия и готовят договор.
  2. Договор подписывается, оплачивается пошлина.
  3. Пакет документов передаётся на регистрацию.
  4. Покупатель получает выписку из реестра.

Предварительное соглашение

Часто используется и такая мера безопасности, как предварительный договор. По сути он – задокументированное намерение лиц в будущем заключить сделку на определённых условиях.

Такой договор может содержать условия:

  1. О штрафах за уклонение без уважительных причин.
  2. О задатке. В этом случае при срыве сделки из-за покупателя продавец оставляет эту сумму себе. Если же виноват он сам – то задаток возвращается в двойной сумме.

Кроме ответственности, в дополнительном договоре стороны оговаривают:

Как выглядит?

Договор на продажу нежилой недвижимости состоит из трёх основных частей:

  1. Преамбула. В ней указано название документа, место и время его подготовки, полные наименования сторон.
  2. Основная часть. Именно здесь расписываются все условия соглашения.
  3. Реквизиты сторон. Для организаций указывается снова название, адрес, счета в банках, ИНН, для граждан обычно номер паспорта и место регистрации.

Содержание основной части

В основной части подробно должны быть указана следующая информация:

  • Сведения об объекте сделки. Информация нужна как можно более полная: вид недвижимости, полный адрес, кадастровый номер, площадь, основания, на которых объект принадлежит продавцу и т. д.
  • Обременения объекта, если они имеются. К примеру, участок земли может быть под сервитутом, гараж – в ипотеке и т. д.
  • Если продаётся здание – то судьба участка, на котором оно стоит.
  • Цена договора. Без неё договор не будет считаться заключённым.
  • Порядок оплаты по договору (полная предоплата, аванс, рассрочка и т. д.).

Отдельно оговаривается порядок, в котором будет происходить передача недвижимости от продавца покупателю. Наилучший вариант – составление отдельного передаточного акта, который будет частью договора.

В этом документе будут отражены и стороны, передающие и принимающие объект, и состояние, в котором недвижимость находилась в момент передачи. В дальнейшем это может помочь избежать споров и разногласий. Кроме того, подписанный акт подтверждает для продавца, что обязанности исполнены целиком.

Исправление ошибок

Иногда случается, что, подготавливая договор к подписанию и последующей регистрации, стороны допустили какую-то ошибку. Она может быть как чисто технической (например, имя продавца набрано с опечаткой), так и смысловой, меняющей содержание договора (например, неверно указана сумма).

Варианты исправления ошибок:

  1. Если регистрация права ещё не прошла – просто уничтожить договор, напечатать текст заново и снова подписать в исправленном виде. То же касается и случаев, когда неправильно составленный документ вернул регистратор – нужно просто всё переделать и подать пакет документов заново.
  2. Если же регистрация уже состоялась – то необходимо составить к договору дополнительное соглашение, подписав его обеими сторонами. В соглашении будет отражено, как должен быть изменён текст, и какие условия стороны действительно имели в виду. После этого процедура регистрации повторяется.

На что нужно обратить внимание?

Заключая договор, покупатель должен быть внимателен. Он должен проверить:

  • Подлинность предоставленных документов.
  • Кому и на каком основании принадлежит объект недвижимости. Без этого есть риск, что сделка не пройдёт регистрацию, или будет расторгнута через суд.
  • Если объект находится в совместной собственности – то есть ли согласие других совладельцев на продажу доли.
  • Состояние объекта. Если есть какие-то недостатки – их необходимо чётко оговорить в документах. Без этого может оказаться, что покупатель принял строение как оно есть и претензий не имеет.

По сути, покупателю нужно сомневаться в каждом пункте и проверять его – либо воспользоваться услугами надёжного посредника.

Покупка в рассрочку

Если покупатель не может сразу внести полную стоимость объекта, он может договориться с продавцом о том, что цена по договору будет оплачиваться частями. Стороны должны оговорить:

  • Размер первоначального взноса, уплачиваемого при заключении договора.
  • Срок, в течение которого оплачивается договор.
  • Размер регулярного платежа.
  • Возможная переплата или компенсация для продавца при долгой (год и более) рассрочке.

Регистрация сделки

Для сделок с недвижимостью ГК РФ предусматривает обязательную регистрацию. С помощью этой процедуры уполномоченный орган вносит изменения в общую базу данных о недвижимости – ЕГРН. Регистрируется изменение прав – а не сам договор!

Зарегистрировать изменившиеся после сделки права можно следующими способами:

  1. Лично обратившись в Росреестр либо МФЦ. Вместо личной явки допускается подача документа через представителя с нотариальной доверенностью.
  2. Направив документы по почте. В этом случае подписи в заявлении и договоре удостоверяются нотариусом.
  3. Воспользовавшись интернет-порталом Росреестра. Однако этот вариант доступен лишь для тех, кто успел оформить цифровую подпись, приравненную к личной.

Как быстро продать такую недвижимость?

В том случае, если продавцу срочно требуются деньги, либо он хочет побыстрее избавиться от ненужного ему объекта – он заинтересован в том, чтобы продать его как можно скорее. Здесь есть следующие способы:

  • Обратиться в агентства, специализирующиеся на срочном выкупе недвижимости. В этом случае специалисты всё сделают быстро – однако будут существенные потери по стоимости.
  • Подать в Росреестр заявление об ускорении регистрации. В том случае, если в заявлении указана обоснованная причина, а пакет документов не содержит ошибок, процедура будет устроена.

Приобретение доли

В том случае, если помещение принадлежит не одному лицу, а двум и более сособственникам, предметом сделки может быть доля. Это может выражаться следующим образом:

  • Доля выделяется физически и оформляется как отдельный объект недвижимости. Однако такая сделка требует предварительного раздела помещения и регистрации будущим продавцом уже новых образовавшихся объектов.
  • Продаётся доля в праве. В этом случае покупатель становится вместо продавца совладельцем объекта. Однако при этом нужно удостовериться, имеет ли продавец право продавать свою долю без согласия других собственников – и соблюдено ли их право на первоочередную покупку, если такое предусмотрено законом.

В остальном же покупка доли не отличается от покупки помещения целиком.

Заключение

Договора с недвижимостью требуют от обеих сторон внимательности при заключении и регистрации. Связано это с тем, что сумма по таким сделкам обычно очень велика (до сотен тысяч и миллионов рублей). Таким образом, сторонам нужно крайне внимательно подходить к совершению сделки либо воспользоваться помощью специалистов.