Договор купли продажи доли нежилого помещения между физическими лицами

Рубрики Вопрос юристу

Оглавление:

Особенности составления договора купли-продажи нежилого помещения

При словах о сделках с недвижимостью чаще всего вспоминают продажу и покупку жилья – однако немалое количество договоров заключается и в отношении нежилых помещений.
Нежилое здание — предназначенное для использования для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей.
Итак, какие документы нужны для такого рода операции, каковы будут затраты при купле-продаже, и что ещё нужно знать тому, кто сталкивается с таким договором, какие возможны сложности?

Как это происходит?

Особенности сделки во многом зависят от того, кто именно является сторонами сделки – организации, граждане, или же и те, и другие. Рассмотрим характерные черты для каждого вида договора.

Между физическими лицами

Как правило, обычные граждане или ИП сталкиваются со сделками с нежилой недвижимостью, если приобретают земельный участок, гараж, мастерскую или сарай. Приобретённый объект может использоваться как в личных целях, так и для ведения предпринимательской деятельности. Процедура купли-продажи в этом случае выглядит следующим образом:

  1. Стороны (продавец и покупатель) договариваются между собой по всем существенным условиям сделки – цене, порядку и срокам оплаты, порядку и срокам передачи самого объекта и т. д.
  2. Затем готовится договор с уже обговорёнными условиями. Этот документ может быть как подготовлен самостоятельно на базе готовых образцов, так и заказан в агентстве или фирме, специализирующейся на помощи в сделках с недвижимостью.
  3. Состоявшийся по договору переход прав регистрируется.
  4. Регистрирующий орган вносит данные в реестр и выдаёт выписку. С этого момента сделка считается состоявшейся.

Она может быть осуществлена как передачей наличных из рук в руки с оформлением расписки, так и перечислением средств со счёта в банке покупателя на счёт продавца.

Юридическими

Договор, касающийся купли-продажи недвижимости, и заключённый между двумя организациями, по своей сути ничем не отличается от того, который заключается между гражданами.

Порядок оформления договора между двумя организациями:

  1. Стороны согласовывают условия и готовят текст договора.
  2. Договор подписывается руководителями обоих организаций либо лицами, имеющими от них доверенности.
  3. Оплачивается госпошлина за регистрацию прав.
  4. Руководители или представители по доверенности обоих юридических лиц подают пакет документов на регистрацию в Росреестр или МФЦ.
  5. После регистрации покупатель получает выписку из ЕГРН.

Существенное различие здесь только одно: если сумма сделки намного больше уставного капитала, а учредитель и руководитель фирм – разные лица, может потребоваться оформить и предоставить на регистрацию решение учредителя, одобряющего сделку.

Юридическим и физическим

Если продавцом выступает гражданин, а покупает у него нежилой объект организация, договор не будет отличаться от обычного. Но вот если наоборот, физическое лицо приобретает недвижимость не для личного (не коммерческого!) использования (например, гараж для своей личной машины) – то при обнаружении недостатков покупатель может применить нормы законодательства о правах потребителей:

  • добившись уменьшения цены на сумму, необходимую для проведения ремонта;
  • расторгнув договор.

Сама же процедура заключения и регистрации будет выглядеть точно также:

  1. Стороны согласовывают условия и готовят договор.
  2. Договор подписывается, оплачивается пошлина.
  3. Пакет документов передаётся на регистрацию.
  4. Покупатель получает выписку из реестра.

Предварительное соглашение

Часто используется и такая мера безопасности, как предварительный договор. По сути он – задокументированное намерение лиц в будущем заключить сделку на определённых условиях.

Такой договор может содержать условия:

  1. О штрафах за уклонение без уважительных причин.
  2. О задатке. В этом случае при срыве сделки из-за покупателя продавец оставляет эту сумму себе. Если же виноват он сам – то задаток возвращается в двойной сумме.

Кроме ответственности, в дополнительном договоре стороны оговаривают:

Как выглядит?

Договор на продажу нежилой недвижимости состоит из трёх основных частей:

  1. Преамбула. В ней указано название документа, место и время его подготовки, полные наименования сторон.
  2. Основная часть. Именно здесь расписываются все условия соглашения.
  3. Реквизиты сторон. Для организаций указывается снова название, адрес, счета в банках, ИНН, для граждан обычно номер паспорта и место регистрации.

Содержание основной части

В основной части подробно должны быть указана следующая информация:

  • Сведения об объекте сделки. Информация нужна как можно более полная: вид недвижимости, полный адрес, кадастровый номер, площадь, основания, на которых объект принадлежит продавцу и т. д.
  • Обременения объекта, если они имеются. К примеру, участок земли может быть под сервитутом, гараж – в ипотеке и т. д.
  • Если продаётся здание – то судьба участка, на котором оно стоит.
  • Цена договора. Без неё договор не будет считаться заключённым.
  • Порядок оплаты по договору (полная предоплата, аванс, рассрочка и т. д.).

Отдельно оговаривается порядок, в котором будет происходить передача недвижимости от продавца покупателю. Наилучший вариант – составление отдельного передаточного акта, который будет частью договора.

В этом документе будут отражены и стороны, передающие и принимающие объект, и состояние, в котором недвижимость находилась в момент передачи. В дальнейшем это может помочь избежать споров и разногласий. Кроме того, подписанный акт подтверждает для продавца, что обязанности исполнены целиком.

Исправление ошибок

Иногда случается, что, подготавливая договор к подписанию и последующей регистрации, стороны допустили какую-то ошибку. Она может быть как чисто технической (например, имя продавца набрано с опечаткой), так и смысловой, меняющей содержание договора (например, неверно указана сумма).

Варианты исправления ошибок:

  1. Если регистрация права ещё не прошла – просто уничтожить договор, напечатать текст заново и снова подписать в исправленном виде. То же касается и случаев, когда неправильно составленный документ вернул регистратор – нужно просто всё переделать и подать пакет документов заново.
  2. Если же регистрация уже состоялась – то необходимо составить к договору дополнительное соглашение, подписав его обеими сторонами. В соглашении будет отражено, как должен быть изменён текст, и какие условия стороны действительно имели в виду. После этого процедура регистрации повторяется.

На что нужно обратить внимание?

Заключая договор, покупатель должен быть внимателен. Он должен проверить:

  • Подлинность предоставленных документов.
  • Кому и на каком основании принадлежит объект недвижимости. Без этого есть риск, что сделка не пройдёт регистрацию, или будет расторгнута через суд.
  • Если объект находится в совместной собственности – то есть ли согласие других совладельцев на продажу доли.
  • Состояние объекта. Если есть какие-то недостатки – их необходимо чётко оговорить в документах. Без этого может оказаться, что покупатель принял строение как оно есть и претензий не имеет.

По сути, покупателю нужно сомневаться в каждом пункте и проверять его – либо воспользоваться услугами надёжного посредника.

Покупка в рассрочку

Если покупатель не может сразу внести полную стоимость объекта, он может договориться с продавцом о том, что цена по договору будет оплачиваться частями. Стороны должны оговорить:

  • Размер первоначального взноса, уплачиваемого при заключении договора.
  • Срок, в течение которого оплачивается договор.
  • Размер регулярного платежа.
  • Возможная переплата или компенсация для продавца при долгой (год и более) рассрочке.

Регистрация сделки

Для сделок с недвижимостью ГК РФ предусматривает обязательную регистрацию. С помощью этой процедуры уполномоченный орган вносит изменения в общую базу данных о недвижимости – ЕГРН. Регистрируется изменение прав – а не сам договор!

Зарегистрировать изменившиеся после сделки права можно следующими способами:

  1. Лично обратившись в Росреестр либо МФЦ. Вместо личной явки допускается подача документа через представителя с нотариальной доверенностью.
  2. Направив документы по почте. В этом случае подписи в заявлении и договоре удостоверяются нотариусом.
  3. Воспользовавшись интернет-порталом Росреестра. Однако этот вариант доступен лишь для тех, кто успел оформить цифровую подпись, приравненную к личной.

Как быстро продать такую недвижимость?

В том случае, если продавцу срочно требуются деньги, либо он хочет побыстрее избавиться от ненужного ему объекта – он заинтересован в том, чтобы продать его как можно скорее. Здесь есть следующие способы:

  • Обратиться в агентства, специализирующиеся на срочном выкупе недвижимости. В этом случае специалисты всё сделают быстро – однако будут существенные потери по стоимости.
  • Подать в Росреестр заявление об ускорении регистрации. В том случае, если в заявлении указана обоснованная причина, а пакет документов не содержит ошибок, процедура будет устроена.

Приобретение доли

В том случае, если помещение принадлежит не одному лицу, а двум и более сособственникам, предметом сделки может быть доля. Это может выражаться следующим образом:

  • Доля выделяется физически и оформляется как отдельный объект недвижимости. Однако такая сделка требует предварительного раздела помещения и регистрации будущим продавцом уже новых образовавшихся объектов.
  • Продаётся доля в праве. В этом случае покупатель становится вместо продавца совладельцем объекта. Однако при этом нужно удостовериться, имеет ли продавец право продавать свою долю без согласия других собственников – и соблюдено ли их право на первоочередную покупку, если такое предусмотрено законом.

В остальном же покупка доли не отличается от покупки помещения целиком.

Заключение

Договора с недвижимостью требуют от обеих сторон внимательности при заключении и регистрации. Связано это с тем, что сумма по таким сделкам обычно очень велика (до сотен тысяч и миллионов рублей). Таким образом, сторонам нужно крайне внимательно подходить к совершению сделки либо воспользоваться помощью специалистов.

Договор купли продажи доли нежилого помещения между физическими лицами

Договор купли продажи нежилого помещения представляет собой соглашение, в результате которого одна сторона (собственник) передает нежилое помещение, а другая сторона (покупатель) принимает это помещение на условиях определенной оплаты. Участниками таких сделок выступают юридические и физические лица.

В том случае, когда юридическое лицо не является коммерческой организацией, перед оформлением сделки необходимо внимательно ознакомится с Уставом такого предприятия на предмет того, имеет ли право такое предприятие осуществлять подобную сделку. Если же сделка осуществляется между физическими лицами, в этом случае необходимо убеждение в их дееспособности.

Закон не предъявляет особых требований к форме договора купли продажи нежилого помещения, его можно составить в обычной письменной форме. Нотариально заверять такой договор не обязательно.

Такой договор должен пройти регистрацию. Регистрация перехода права собственности к новому владельцу осуществляется по месту территориального расположения помещения. До завершения процедуры регистрации перехода права собственности покупатель не может распоряжаться приобретенным имуществом, поскольку без государственной регистрации это право еще закреплено за продавцом.

Как любой договор, если он состоит из более, чем одного листа, то такой договор должен прошиваться.

Непосредственно передача нежилого помещения от одной стороны к другой стороне производится по передаточному акту.

Договор купли продажи доли нежилого помещения между физическими лицами

Опция доступна для Челябинского и Саратовского регионов

Опытный юрист перезвонит вам, чтобы обсудить вашу задачу.

Беседа с юристом БЕСПЛАТНА, не является консультацией, длится до 10 минут

Отправляя эту форму, вы даете согласие на обработку персональных данных в соответствии с нашей политикой конфиденциальности

Согласен на обработку персональных данных в соответствии с Соглашением

Акция! Первая консультация 30 минут БЕСПЛАТНО!

Подробнее ЗДЕСЬ

Услуги и цены

Юридическая помощь в судах

Юридические услуги по недвижимости и земле

Юридические услуги бизнесу

Консультации

Услуги кадастровых инженеров

Дистанционные услуги

К автору любого материала на сайте можно записаться на личную консультацию
Телефон для записи:

(351) 233-50-35

Советы юриста

Ответ прост и однозначен. Надо. Тем более, что в момент подписания это ничего не стоит. И уж конечно .

Можно. Из заседания Вас никто не выгонит. Но надо понимать, что судебный (и особенно, арбитражный) пр.

Признание права — это получение решения суда или арбитражного суда, признающего Вас законным владельцем (со.

Разберем на примере искового заявления о взыскании задолженности

Многих арендодателей заботит вопрос, что делать с арендаторами, оставляющими после себя в съемной ква.

Люди по-разному реагируют, узнав о своем участии в судебном процессе в этом качестве. Кто-то не обращ.

Составление и проверка договоров с недвижимостью

Цены см. ЗДЕСЬ

Образец

ДОГОВОР
купли-продажи нежилого помещения

РФ, город Челябинск

Общество с ограниченной ответственностью «Василек», в лице директора Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Продавец» с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Ромашка», в лице коммерческого директора Петрова Петра Васильевича, действующего на основании доверенности № ___ от ___________________, именуемое в дальнейшем «Покупатель» с другой стороны, далее совместно именуемые «Стороны», заключили договор о нижеследующем (Примечание: все лица, за исключением директора, заключают договоры от имени организации только на основании доверенности, оформление полномочий приказом не соответствует нормам гражданского законодательства о представительстве):

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. В соответствии с условиями настоящего договора Продавец продает, а Покупатель покупает недвижимое имущество: нежилое помещение ( в дальнейшем — « Помещение»), кадастровый ( условный) номер ____________, площадью ____ (___________ ) кв. м, расположенное по адресу: ____________________, на ___ этаже в ____ этажном здании.
1.2. Помещение принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ______________________ и записью регистрации № _________________.
1.3. Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п. 1.1 Помещение никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.
1.4. Капитальный ремонт помещения проведен «___»_______ _____ г.

1.5. Одновременно с правом собственности на Помещение Покупателю переходит соответствующая доля в праве собственности на общее имущество нежилого здания, в котором указанное помещение находится, а так же в силу закона переходит право пользования земельным участком, на котором расположено указанное нежилое здание, в том же объеме и на тех же условиях,на которых оно принадлежало Продавцу.

2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Цена приобретаемого Покупателем Помещения, указанного в п. 1.1 настоящего договора, составляет _______ (_____________ ) рублей, без НДС. Указанная цена, установленная соглашением сторон по настоящему договору, является окончательной и изменению не подлежит.
2.2. Расходы по уплате государственной пошлины за государтсвенную регистрацию права собственности Покупателя распределяются между сторонами в соответствии с законодательством.
2.3. Сумма, указанная в п. 2.1, подлежит перечислению на расчетный счет Продавца в течение ___ банковских дней после подписания настоящего договора, однако, до передачи документов на государственную регистрацию.

3. СРОК НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА

3.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его заключения и действует до завершения оформления права собственности Покупателя на приобретаемое имущество и завершения всех расчетов.

4. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА

4.1. Продавец обязан в ___-дневный срок с момента оплаты передать Покупателю указанное в п. 1.1 настоящего договора Помещение по акту приема-передачи ( прилагается), подписанному уполномоченными представителями сторон и заверенному печатями Продавца и Покупателя.

5. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

5.1. Право собственности на Помещение, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 1.1, возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца Покупателю в Едином государственном реестре прав.
5.2. Риск случайной гибели или порчи имущества до момента, определенного в п. 5.1 настоящего договора, лежит на Продавце.

6. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

6.1. Продавец обязан:
6.1.1. Передать Покупателю в его собственность без каких-либо изъятий имущество ( Помещение), являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 1.1.
6.1.2. Обеспечить явку своего уполномоченного представителя а также предоставить все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на Помещение к Покупателю в срок не позднее ____ дней с момента оплаты.
6.2. Покупатель обязан:
6.2.1. Оплатить приобретаемое имущество ( Помещение) в полном объеме ( п. 2.1 настоящего договора) путем безналичного перечисления денежных средств в порядке и в сроки, установленные в п. 2.3.
6.2.2. Принять имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором.
6.2.3. Представить для государственной регистрации перехода права собственности все необходимые документы.

7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора виновная сторона возмещает другой стороне убытки в размере прямого действительного ущерба.
7.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

8.1. Споры, вытекающие из настоящего договора, подлежат рассмотрению в арбитражном суде в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

9.1. Дополнения и изменения условий настоящего договора, его расторжение и прекращение возможно только при письменном соглашении сторон.
9.2. В случае если Покупатель не переведет на счет Продавца вышеоговоренную сумму в установленные договором сроки, настоящий договор подлежит расторжению. При расторжении данного договора каждая из сторон обязана возвратить все ранее полученное по сделке.
9.3. Настоящий договор составлен в 3 ( трех) экземплярах, по одному для каждой из сторон, а третий — для осуществления государственной регистрации перехода права собственности.

АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:

Продавец: _____________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________

Покупатель: ___________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________

ВАЖНО! Этот договор является типовым и не может учитывать всего разнообразия Ваших договоренностей.

Запишитесь на консультацию по составлению договора

Цены на консультации и перечень юристов см. ЗДЕСЬ

Типовой образец договора купли-продажи части нежилого помещения

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Типовой образец договора купли-продажи части нежилого помещения

Договор о купле-продаже является одним из наиболее распространённых способов передачи прав на объект.

В процессе исполнения этого соглашения одно лицо обязуется передать документы, а второе внести своевременно плату за передачу объекта в собственность.

Участниками данного правоотношения могут быть как физические лица, так и юридические лица, в том числе коммерческие или некоммерческие организации.

Лица, которые имеют статус недееспособных или несовершеннолетние имеют право принимать участие в правоотношении только от лица законных представителей.

Составление соглашения в нарушение требований законодателя влечет недействительность документа. В связи с этим, в этой статье будет рассказано о правилах составления договора о купле-продаже части нежилого помещения.

Образец типового договора купли-продажи части нежилого помещения

Поскольку реализуется часть помещения, то продавец перед заключением соглашения с третьим лицом должен уведомить лиц, которые имеют преимущественное право покупки этой части. Только после осуществления этой процедуры следует подписывать соглашение.

Соглашение о купле-продаже части нежилого помещения, включает следующие сведения:

  • Персональную информацию о сторонах соглашения. Информация должна быть внесена только на основании документов, подтверждающих личность. Допускается участие представителей, которые имеют нотариально заверенную доверенность;
  • Информацию о нежилом помещении. Вносится в соответствии с техническим документом. Указывается площадь, место нахождения. Документы – основание наличия права продавца распоряжаться имуществом;
  • Сведения о стоимости объекта. Должна быть указана в рублях, прописью и цифрами;
  • Процедура внесения денежных средств. Допускается указание условия о рассрочке;
  • Сведения о правах и обязанностях сторон. Об ответственности в случае нарушения положения документа.

Стороны должны внести в текст документа информацию о расходах. Оплата расходов согласовывается и может быть перенесена на покупателя и продавца.

Особенности договора купли-продажи части нежилого помещения

В договор в обязательном порядке вносятся сведения о помещении. К таким сведениям относят:

  • Характеристику недвижимого объекта;
  • Сведения о лицах, имеющих права собственности на этот объект;
  • Их согласие на совершение сделки;
  • Акт о приеме-передаче помещения;
  • Документ о получении денежных средств.

Типовой образец договора купли-продажи квартиры между физическими лицами.

Про образец предварительного договора купли-продажи дома с задатком смотрите тут.

Покупатель вправе потребовать следующие документы, а продавец обязан их представить:

  • Документы о собственности продавца. Когда недвижимый объект передается вместе с участком земли, то необходимо требовать предоставления правоустанавливающих документов и на нее;
  • Выписку из ЕГРП об отсутствии обременений на недвижимый объект, выписку из домовой книги, квитанцию об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и налогам.

Обратите внимание на то, что регистрировать соглашение, необходимости нет. После подписания документа следует обратиться в Россреестр с заявлением о перерегистрации права на объект. При регистрации следует предъявить заключенное соглашение о приобретении недвижимого объекта. После того, как сведения о новом собственнике внесены в соответствующие реестры, новому собственнику будет выдана выписка из реестра.

Права и обязанности сторон договора купли-продажи доли нежилого помещения

Составляя соглашение, продавец должен гарантировать, что часть нежилого объекта является его собственностью, и не является предметом каких-либо обременений.

На продавце лежит обязанность по ознакомлению покупателя с недвижимым имуществом, его видом и техническим состоянием, до того момента, пока стороны подпишут соглашение.

Следует помнить, что покупатель получает право собственности только после того, как соглашение будет зарегистрировано в Россреестре.

После того, как стороны подписали соглашение о купле-продаже, оно получает свою юридическую силу. Это означает, что на покупателя возлагается обязанность по сохранению и содержанию этого объекта.

Особенности составления договора купли-продажи нежилого помещения

При словах о сделках с недвижимостью чаще всего вспоминают продажу и покупку жилья – однако немалое количество договоров заключается и в отношении нежилых помещений.
Нежилое здание — предназначенное для использования для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей.
Итак, какие документы нужны для такого рода операции, каковы будут затраты при купле-продаже, и что ещё нужно знать тому, кто сталкивается с таким договором, какие возможны сложности?

Как это происходит?

Особенности сделки во многом зависят от того, кто именно является сторонами сделки – организации, граждане, или же и те, и другие. Рассмотрим характерные черты для каждого вида договора.

Между физическими лицами

Как правило, обычные граждане или ИП сталкиваются со сделками с нежилой недвижимостью, если приобретают земельный участок, гараж, мастерскую или сарай. Приобретённый объект может использоваться как в личных целях, так и для ведения предпринимательской деятельности. Процедура купли-продажи в этом случае выглядит следующим образом:

  1. Стороны (продавец и покупатель) договариваются между собой по всем существенным условиям сделки – цене, порядку и срокам оплаты, порядку и срокам передачи самого объекта и т. д.
  2. Затем готовится договор с уже обговорёнными условиями. Этот документ может быть как подготовлен самостоятельно на базе готовых образцов, так и заказан в агентстве или фирме, специализирующейся на помощи в сделках с недвижимостью.
  3. Состоявшийся по договору переход прав регистрируется.
  4. Регистрирующий орган вносит данные в реестр и выдаёт выписку. С этого момента сделка считается состоявшейся.

Она может быть осуществлена как передачей наличных из рук в руки с оформлением расписки, так и перечислением средств со счёта в банке покупателя на счёт продавца.

Юридическими

Договор, касающийся купли-продажи недвижимости, и заключённый между двумя организациями, по своей сути ничем не отличается от того, который заключается между гражданами.

Порядок оформления договора между двумя организациями:

  1. Стороны согласовывают условия и готовят текст договора.
  2. Договор подписывается руководителями обоих организаций либо лицами, имеющими от них доверенности.
  3. Оплачивается госпошлина за регистрацию прав.
  4. Руководители или представители по доверенности обоих юридических лиц подают пакет документов на регистрацию в Росреестр или МФЦ.
  5. После регистрации покупатель получает выписку из ЕГРН.

Существенное различие здесь только одно: если сумма сделки намного больше уставного капитала, а учредитель и руководитель фирм – разные лица, может потребоваться оформить и предоставить на регистрацию решение учредителя, одобряющего сделку.

Юридическим и физическим

Если продавцом выступает гражданин, а покупает у него нежилой объект организация, договор не будет отличаться от обычного. Но вот если наоборот, физическое лицо приобретает недвижимость не для личного (не коммерческого!) использования (например, гараж для своей личной машины) – то при обнаружении недостатков покупатель может применить нормы законодательства о правах потребителей:

  • добившись уменьшения цены на сумму, необходимую для проведения ремонта;
  • расторгнув договор.

Сама же процедура заключения и регистрации будет выглядеть точно также:

  1. Стороны согласовывают условия и готовят договор.
  2. Договор подписывается, оплачивается пошлина.
  3. Пакет документов передаётся на регистрацию.
  4. Покупатель получает выписку из реестра.

Предварительное соглашение

Часто используется и такая мера безопасности, как предварительный договор. По сути он – задокументированное намерение лиц в будущем заключить сделку на определённых условиях.

Такой договор может содержать условия:

  1. О штрафах за уклонение без уважительных причин.
  2. О задатке. В этом случае при срыве сделки из-за покупателя продавец оставляет эту сумму себе. Если же виноват он сам – то задаток возвращается в двойной сумме.

Кроме ответственности, в дополнительном договоре стороны оговаривают:

Как выглядит?

Договор на продажу нежилой недвижимости состоит из трёх основных частей:

  1. Преамбула. В ней указано название документа, место и время его подготовки, полные наименования сторон.
  2. Основная часть. Именно здесь расписываются все условия соглашения.
  3. Реквизиты сторон. Для организаций указывается снова название, адрес, счета в банках, ИНН, для граждан обычно номер паспорта и место регистрации.

Содержание основной части

В основной части подробно должны быть указана следующая информация:

  • Сведения об объекте сделки. Информация нужна как можно более полная: вид недвижимости, полный адрес, кадастровый номер, площадь, основания, на которых объект принадлежит продавцу и т. д.
  • Обременения объекта, если они имеются. К примеру, участок земли может быть под сервитутом, гараж – в ипотеке и т. д.
  • Если продаётся здание – то судьба участка, на котором оно стоит.
  • Цена договора. Без неё договор не будет считаться заключённым.
  • Порядок оплаты по договору (полная предоплата, аванс, рассрочка и т. д.).

Отдельно оговаривается порядок, в котором будет происходить передача недвижимости от продавца покупателю. Наилучший вариант – составление отдельного передаточного акта, который будет частью договора.

В этом документе будут отражены и стороны, передающие и принимающие объект, и состояние, в котором недвижимость находилась в момент передачи. В дальнейшем это может помочь избежать споров и разногласий. Кроме того, подписанный акт подтверждает для продавца, что обязанности исполнены целиком.

Исправление ошибок

Иногда случается, что, подготавливая договор к подписанию и последующей регистрации, стороны допустили какую-то ошибку. Она может быть как чисто технической (например, имя продавца набрано с опечаткой), так и смысловой, меняющей содержание договора (например, неверно указана сумма).

Варианты исправления ошибок:

  1. Если регистрация права ещё не прошла – просто уничтожить договор, напечатать текст заново и снова подписать в исправленном виде. То же касается и случаев, когда неправильно составленный документ вернул регистратор – нужно просто всё переделать и подать пакет документов заново.
  2. Если же регистрация уже состоялась – то необходимо составить к договору дополнительное соглашение, подписав его обеими сторонами. В соглашении будет отражено, как должен быть изменён текст, и какие условия стороны действительно имели в виду. После этого процедура регистрации повторяется.

На что нужно обратить внимание?

Заключая договор, покупатель должен быть внимателен. Он должен проверить:

  • Подлинность предоставленных документов.
  • Кому и на каком основании принадлежит объект недвижимости. Без этого есть риск, что сделка не пройдёт регистрацию, или будет расторгнута через суд.
  • Если объект находится в совместной собственности – то есть ли согласие других совладельцев на продажу доли.
  • Состояние объекта. Если есть какие-то недостатки – их необходимо чётко оговорить в документах. Без этого может оказаться, что покупатель принял строение как оно есть и претензий не имеет.

По сути, покупателю нужно сомневаться в каждом пункте и проверять его – либо воспользоваться услугами надёжного посредника.

Покупка в рассрочку

Если покупатель не может сразу внести полную стоимость объекта, он может договориться с продавцом о том, что цена по договору будет оплачиваться частями. Стороны должны оговорить:

  • Размер первоначального взноса, уплачиваемого при заключении договора.
  • Срок, в течение которого оплачивается договор.
  • Размер регулярного платежа.
  • Возможная переплата или компенсация для продавца при долгой (год и более) рассрочке.

Регистрация сделки

Для сделок с недвижимостью ГК РФ предусматривает обязательную регистрацию. С помощью этой процедуры уполномоченный орган вносит изменения в общую базу данных о недвижимости – ЕГРН. Регистрируется изменение прав – а не сам договор!

Зарегистрировать изменившиеся после сделки права можно следующими способами:

  1. Лично обратившись в Росреестр либо МФЦ. Вместо личной явки допускается подача документа через представителя с нотариальной доверенностью.
  2. Направив документы по почте. В этом случае подписи в заявлении и договоре удостоверяются нотариусом.
  3. Воспользовавшись интернет-порталом Росреестра. Однако этот вариант доступен лишь для тех, кто успел оформить цифровую подпись, приравненную к личной.

Как быстро продать такую недвижимость?

В том случае, если продавцу срочно требуются деньги, либо он хочет побыстрее избавиться от ненужного ему объекта – он заинтересован в том, чтобы продать его как можно скорее. Здесь есть следующие способы:

  • Обратиться в агентства, специализирующиеся на срочном выкупе недвижимости. В этом случае специалисты всё сделают быстро – однако будут существенные потери по стоимости.
  • Подать в Росреестр заявление об ускорении регистрации. В том случае, если в заявлении указана обоснованная причина, а пакет документов не содержит ошибок, процедура будет устроена.

Приобретение доли

В том случае, если помещение принадлежит не одному лицу, а двум и более сособственникам, предметом сделки может быть доля. Это может выражаться следующим образом:

  • Доля выделяется физически и оформляется как отдельный объект недвижимости. Однако такая сделка требует предварительного раздела помещения и регистрации будущим продавцом уже новых образовавшихся объектов.
  • Продаётся доля в праве. В этом случае покупатель становится вместо продавца совладельцем объекта. Однако при этом нужно удостовериться, имеет ли продавец право продавать свою долю без согласия других собственников – и соблюдено ли их право на первоочередную покупку, если такое предусмотрено законом.

В остальном же покупка доли не отличается от покупки помещения целиком.

Заключение

Договора с недвижимостью требуют от обеих сторон внимательности при заключении и регистрации. Связано это с тем, что сумма по таким сделкам обычно очень велика (до сотен тысяч и миллионов рублей). Таким образом, сторонам нужно крайне внимательно подходить к совершению сделки либо воспользоваться помощью специалистов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 110-05-29 (Москва)
+7 (812) 385-58-40 (Санкт-Петербург)