Захват общего имущества многоквартирного дома судебная практика

Рубрики Процессы

Захват общего имущества многоквартирного дома судебная практика

Большинству граждан, проживающих в многоквартирных жилых домах (далее – «МКД»), в общем-то, известно, что лестничные клетки, тамбуры, помещения мусоропроводов, технических этажей (подвалов и чердаков) определять каким-либо образом в личное пользование по закону нельзя. По смыслу статьи 36 ЖК РФ общее имущество собственников, к которому относятся и места общего пользования не могут быть присоединены к жилому помещению собственника помещения жилого дома.

Тем не менее, такие самозахваты имеют место быть на практике и это не редкость.

Иногда «распределение» или «дележ» указанных мест общего пользования осуществляется по согласованию большинства собственником без учета интересов меньшинства. Более того, граждане полагают, что если подобного рода «присоединение мест общего пользования» оформить протоколом общего собрания собственников, то «самозахватом» это уже являться не будет, поскольку такой протокол, отражающий волю большинства легитимирует (узаконивает) действия жильцов. Однако не всегда большинство даже в 99% голосов будет подтверждать законность действий собственников. В случае с присоединением мест общего пользования, необходимо наличие согласия на это всех собственников помещений, т.е. 100% голосов.

Представляет некоторый интерес одно из дел, рассмотренных судами с нашим участием

Захват мест общего пользования. Пример из судебной практики

Собственница квартиры в многоквартирном жилом доме решила оспорить решение общего собрания собственников помещений МКД, которым фактически узаконивалось самовольное присоединение мест общего пользования.

Указанное решение было принято на общем собрании собственников помещений МКД, имелся протокол общего собрания.

Вопросы, по которым большинство собственников проголосовало «ЗА» так и звучали:

— Заключение договоров безвозмездного пользования (на бессрочный период) с собственниками квартир …, самовольно огородивших места общего пользования …;
— Эксплуатация мусоропровода: оставить закрытым (самостоятельно выносить мусор в мусоросборник);

Исковое заявление о признании собрания собственников недействительным

Первоначально было составлено исковое заявление о признании решения общего собрания собственников недействительным, устранении препятствий в пользовании жилым помещением.

Были заявлены следующие исковые требования:

1. признать решение общего собрания собственников, заочное голосование по которому было проведено с 24 января 2014г. по 2 февраля 2014г., недействительным;

2. обязать ТСЖ устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственником:
— мусоропроводом, путем приведения его в рабочее (надлежащее) состояние и демонтажа металлической двери, ограничивающей доступ в помещение мусоропровода;
— коридором, примыкающим к жилому помещению – квартире № … указанного жилого дома, путем демонтажа капитальной перегородки и металлической двери.

Позднее по заявлению истца к участию в деле в качестве ответчиков были привлечены собственники двух квартир, которые, как стало известно после подачи иска и присоединили спорную площадь коридора к площадям своих квартир. Требование о демонтаже перегородки и дверей заявлялось теперь именно к данным лицам, а не к ТСЖ.

Сначала иск был оставлен без рассмотрения

Исковое заявление было оставлено без рассмотрения на основании статьи 222 ГПК РФ, ввиду неуведомления собственников помещений дома о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании решения собрания, как того требует пункт 6 статьи 181.4 ГК РФ, положения которой вступили в силу с сентября 2013 года.

Частная жалоба на определение суда

Вышеупомянутое определение суда об оставлении иска без рассмотрения было обжаловано в областной суд (если точнее, в определении дословно было указано: «производство по иску О.Э.Н. к ТСЖ «Мушкетер», В.М.В., П.Н.И. М.Е.П., З.Л.Г. . оставить без рассмотрения«).

В частной жалобе на определение суда об оставлении без рассмотрения, в частности, указывалось, что исковое заявление не могло быть оставлено без рассмотрения на основании нормы статьи 222 ГПК РФ, поскольку ГК РФ не устанавливает последствий неуведомления собственников о намерении оспаривать решение собрания, равно как и не установлены такие последствия нормами процессуального законодательства (ГПК РФ). Кроме того, истице чинятся непреодолимые препятствия для доступа к правосудию.

Однако апелляционным определением Омского областного суда 26 ноября 2014 года определение об оставлении иска без рассмотрения было оставлено без изменения.

Примечание : судебная практика по вопросам уведомления о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании общего собрания в настоящее время сформирована. Разъяснения по вопросам допустимой формы уведомления и последствий неисполнения обязанности уведомить содержатся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», определении Конституционного Суда РФ от 09.02.2016 N 220-О.

Повторное исковое заявление о признании собрания недействительным

Истец вновь обратилась в суд с аналогичным исковым заявлением в суд.

На этот раз было суду была представлена и копия уведомления собственников помещений дома о намерении обратиться в суд с иском о признании недействительным решения общего собрания собственников. Данное уведомление было размещено на досках объявлений, находящихся у дверей подъездов жилого дома. Вывешенные уведомления были сфотографированы, затем был составлен акт (форма – произвольная), из которого следовало, что размещение уведомления на доске объявлений жилого дома № … по адресу … и фотосъемка факта размещения уведомлений производилась … (дата), в присутствии собственников помещений дома … (указаны ФИО двоих собственников). В акт вклеены соответствующие фотографии. Подписи участвующих лиц.

В судебном заседании ответчики представили суду новый протокол собрания собственников, датированный 3 сентября 2014 года. Указанный протокол содержал аналогичную повестку с голосованием «За» по поставленным вопросам:

— о передаче нежилых помещений, прилегающих к квартирам собственников … самовольно огородивших места общего пользования в безвозмездное, бессрочное пользование…;
— оставить мусоропровод закрытым (самостоятельно выносить мусор в мусоросборник, находящийся на 1 этаже дома).

В связи с новыми обстоятельствами истец уточнил исковые требования, просил признать недействительным уже оба решения общего собрания, обязать соседей демонтировать двери и перегородки, а ТСЖ привести мусоропровод в надлежащее (рабочее) состояние.

В конечном виде документ стал выглядеть следующим образом: исковое заявление о признании решения общего собрания собственников недействительным, устранении препятствий в пользовании жилым помещением (уточненное).

Решение суда

Решением Кировского районного суда г. Омска от 27 января 2015 года постановлено:

Признать решение общего собрания собственников, оформленное протоколом . заочное голосование по которому было проведено с 24 января 2014г. по 2 февраля 2014г. в части недействительным.

Признать решение общего собрания собственников, оформленное протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД от 3 сентября 2014 года в части вопроса «о передаче нежилых помещений, прилегающих к квартирам собственников . самовольно огородивших места пользования в безвозмездное, бессрочное пользование с обязательством нести бремя содержания, надлежащей эксплуатации, оплаты коммунальных платежей» недействительным.

Обязать З.Л.Г., проживающую в квартире . в . — дневный срок со дня вступления в законную силу суда, устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственников – помещением, примыкающим к мусоропроводу на . этаже дома . путем демонтажа металлической двери, самостоятельно, либо за счет собственных средств.

В случае, если З.Л.Г. не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец О.Э.Н. вправе совершить эти действия за счет З.Л.Г.со взысканием необходимых расходов.

Обязать М.Е.П., проживающего в квартире . в . — дневный срок со дня вступления в законную силу решения суда устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственников — коридором . примыкающим к жилому помещению — квартире № . жилого дома, путем демонтажа капитальной перегородки и металлической двери.

В случае, если М.Е.П. не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец О.Э.Н. вправе совершить эти действия за счет М.Е.П. со взысканием необходимых расходов.
В остальной части иска отказать»

Апелляционным определением Омского областного суда от 29 апреля 2015 года (дело № 33-2566/2015) решение Кировского районного суда города Омска от 27 января 2015 года оставлено без изменения, апелляционные жалобы ответчиков — оставлены без удовлетворения.

Суд отказал в иске в части приведения мусоропровода в рабочее состояние

Суд отказал в требовании об обязании ТСЖ устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственников — мусоропроводом, путем приведения его в рабочее (надлежащее) состояние по основаниям, приведенным в нижеуказанном определении областного суда:

«неиспользование мусоропровода не является ни формой отчуждения общего имущества, ни реконструкцией дома, отнесение вопроса об использовании или неиспользовании жильцами мусоропровода к ведению общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме законодательству не противоречит».

Доводы, по которым представители истца полагали ограничение пользования мусоропроводом незаконным приведены в вышеприведенном (по ссылке) исковом заявлении. Не видим смысла повторять эти доводы в данной публикации еще раз.

Захват общего имущества многоквартирного дома судебная практика

Несмотря на то, что Жилищный кодекс РФ, регулирующий порядок пользования, владения и распоряжения общим имуществом собственников в многоквартирном жилом доме, действует с 2005 года, многие граждане до сих пор не совсем понимают смысл этих норм права и, как следствие, не всегда реализуют возможности, представленные законодателем.

Речь идет, прежде всего, о вопросах передачи в возмездное пользование третьих лиц элементов общего имущества собственников: нежилых помещений, расположенных на технических этажах, фасадов, крыш здания под размещение рекламных конструкций, оборудования сотовых операторов, провайдеров, и проч.

В данной рубрике вы найдете ответы и на вопросы о возможности использования общего имущества по усмотрению собственников, в частности:

  • о возможности и условиях присоединения части общей площади к площади занимаемого помещения в результате перепланировки, реконструкции;
  • о возможности установки кондиционера;
  • о возможности устройства балкона, его остекления;
  • о возможности объединения балкона с комнатой

В данной рубрике собраны публикации на тему «общее имущество в многоквартирном доме», ранее размещенные на logos-pravo.ru.

Разрешение на установку кондиционера

Перепланировка, реконструкция. Присоединение общего имущества

Исковое заявление о признании недействительным решения собрания собственников об узаконивании присоединения мест общего пользования к квартирам ответчиков, устранении препятствий в пользовании мусоропроводом (истец просит демонтировать устроенные перегородки, двери с лестничной клетки, привести в рабочее состояние мусоропровод). И см. по данному делу: решение суда о демонтаже перегородки, двери, признании недействительным общего собрания собственников о присоединении мест общего пользования

Плата за содержание и ремонт общего имущества

Иски в суд:

Технические подвалы — общее имущество собственников

Исковые заявления об истребовании подвалов

Исковое заявление об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения, находящегося в подвале многоквартирного жилого дома

Исковое заявление об истребовании общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома (помещения технического подвала) из чужого незаконного владения

Возражения на жалобу, иск, доводы

Возражения на кассационную жалобу ответчика по делу об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений, находящихся в подвале многоквартирного жилого дома

Возражения истца на кассационную жалобу ответчика по делу об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений, находящихся в подвале многоквартирного жилого дома — 2

Возражения на исковое заявление о признании права общей долевой собственности на помещения технического подвала

Письменные доводы в суд истца по делу об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений, находящихся в подвале многоквартирного жилого дома

Заявление о принятии меры по обеспечению иска (наложении ареста по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения)

Из судебной практики Правового центра «Логос»

Суд истребовал из чужого незаконного владения нежилое помещение, расположенное в техническом подвале многоквартирного жилого дома и передал его во владение собственников помещений многоквартирного жилого дома.

Решение суда, которым отказано в признании права собственности на помещения технического подвала в многоквартирном жилом доме отменено, дело направлено на новое рассмотрение. При этом суд кассационной инстанции в определении Омского областного суда указал следующее: из приложенного к кассационной жалобе акта обследования следует, что во всех помещениях расположены инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома.

Суд истребовал из владения ООО нежилое помещение и передал во владение собственников помещений многоквартирного жилого дома. Собственники жилых помещений обратились в суд с иском об истребовании нежилого помещения подвала, находящегося в собственности ООО, признании права собственности на данное помещение за всеми собственниками помещений дома. При повторном рассмотрении дела суд решил исковые требования удовлетворить: истребовать из владения ООО нежилое помещение находящееся в подвале жилого дома и передать указанные помещения во владение собственников жилых помещений пятиэтажного кирпичного жилого дома. Кассационным определением судебной коллегии, решение суда оставлено без изменения.

Размещение рекламы на фасаде жилого дома

Размещение рекламы, вывески на жилом доме. Судебная практика, комментарии (вопросы о разграничении понятий «сведения рекламного характера» и «сведений о предпринимателе или юрлице, обязательных для размещения на вывеске», в том числе о виде деятельности; вправе ли собственники помещений дома требовать оплату за размещение на фасаде дома вывески или рекламы, сведений о коммерческом обозначении; в каком порядке и в какой форме необходимо получать согласие собственников на размещение рекламы на здании жилого дома и другие вопросы)

Исковые заявление о демонтаже рекламы и взыскании

Исковое заявление об обязании демонтировать рекламные конструкции с фасада жилого дома и взыскании неосновательно сбереженных денежных средств

Исковое заявление об обязании ответчика демонтировать с фасада жилого дома рекламные конструкции, взыскании неосновательного обогащения за незаконное пользование общим имуществом (фасадом здания)

Исковое заявление о взыскании задолженности по договору об использовании общего имущества собственников МКЖД (фасада здания для размещения рекламы)

Доводы по делу о демонтаже рекламных конструкций (в частности о том, кто является надлежащим ответчиком по делу)

Доводы по делу о демонтаже рекламных конструкций с фасада здания и взыскании неосновательного обогащения

Решение суда

Арбитражный суд взыскал с ответчика в пользу ТСЖ 180 164 рубля неосновательного обогащения за пользование общим имуществом собственников помещений жилого дома — фасадом здания для размещения рекламных конструкций. Восьмой арбитражный апелляционный суд постановлением оставил решение суда без изменения.

Постановление суда о демонтаже рекламной конструкции с фасада здания и взыскании неосновательного обогащения

Другие судебные акты акты по данной категории споров см. также в разделе судебные акты арбитражных судов

Правомерен ли захват общедолевого имущества МКД?

В МКД на 1 этаже магазин, самовольно пробил входв подвал из магазина, затем зарегистрировал как частная собственность.Затем сделал в подвале свое помещение, где проходят трубы ГВС и ХВС, отопления и водоотведения. К трубам не допускает.Захватил часть подвала. Раскажите пошагово что делать и какие документы где брать.

Ответы юристов (1)

Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ

собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе… технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы

При этом пользование общим имуществом МКД может осуществляться только на основании решения общего собрания многоквартирного дома, в соответствии со ст. 44 ЖК РФ для этого необходимо 2/3 всех голосов собственников многоквартирного дома. Согласно же п.п. 3,4 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Вы можете обратиться с соответствующими жалобами (достаточно будет изложить известные вам и другим жильцам фактические обстоятельства) в орган местного самоуправления (администрацию соответствующего района г. Иркутска) и Cлужбу государственного жилищного надзора Иркутской области (664011, г. Иркутск, Дзержинского ул., дом 36 А).

Кроме того, собственники МКД вправе предъявить иск о признании недействительной регистрации права собственности и об истребовании общего имущества МКД из чужого незаконного владения. Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. При этом согласно п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах возникающихв судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как узаконить вторую дверь в коридоре?

Как узаконить вторую дверь в коридоре (1,5 кв м. площади места общего пользования)? Квартира в собственности. Управляющая компания — в претензии.

Вторая дверь -для отдельной, а не для двух квартир на площадке -общая практика.

Уточнение клиента

Здравствуйте Ольга Юрьевна .
Спасибо за быстрый ответ а, может ли Собственник помещения в многоквартирном доме пользовать часть коридора
за перегородкой второй двери.Ведь, Согласно ст. 36 ЖК РФ коридоры являются общим имуществом всех жильцов-собственников.
Согласно ст. 37 ЖК РФ доля жильца в общем имуществе пропорциональная площади его квартиры.
Согласно ст.247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование
части общего имущества, т.е. и коридора, пропорциональных его доле.

Вопрос в том -у кого испрашивать согласие на такое использование части коридора:
1. у 2/3 части собственников дома или подъезда
2.у УпрКомпании в случае, если собственники уже
передали право предоставлять в пользование общее имущество дома этой УпрКомпании
если в договоре передачи не указано конкретно ,что общая площадь коридоров ,также входит в общее имущество дома.
3.И нужно ли вообще такое согласие ,если коридор был отгорожен ещё до создания самой УпрКомпании
Спасибо!

04 Июня 2012, 12:48

Ответы юристов (5)

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

Есть вопрос к юристу?

Действительно собственник доли общего имущества может владеть и пользоваться им согласно и ст.247 ГК РФ, и ст.36 Жилищного кодекса РФ(ЖК РФ), но я потому и привела вам норму из Жилищного законодательства относительно общего имущества собственников (ст.37 ЖК РФ), что осуществлять выдел в натуре (иными словами обособлять, огораживать, следовательно распоряжаться) своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственник не имеет право.

так прописано в законе

Представьте, так все бы огородили квартиры частью коридора, захватили коридоры, лестничные площадки и т.д.

Согласно ст.36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений (квартир) в данном доме путем его реконструкции.

Уточнение клиента

Здравствуйте Ольга Юрьевна .
Спасибо за быстрый, но по-моему, не совсем точный ответ .
Вы совершенно правы в том ,что
«Выделение в натуре части коридора запрещено, но это только означает,
что нельзя себе перевести часть коридора в собственность,
но вовсе не означает невозможность забрать себе в использование часть коридора.
Ведь юридически собственность, владение и использование разные понятия.
Я не собираюсь распоряжаться своей долей общей собственности- например продавать коридор.
А вот для того, чтобы забрать во владение и использование часть коридора
могу иметь вполне законные основания.
Иными словами, если я имею право на часть площади коридора, которая указана в ст. 247 ГК РФ,
то отгородив себе эту часть я забираю в использование, то что мне положено.

Неточен и ваш ответ относительно согласия на такое использование ВСЕХ собственников.
Общее Собрание Собственников согласно п 2.3 ст. 44 ЖК РФ имеет право передать общее имущество
в пользование кому-либо. Правда для такого решения нужно иметь 2/3 голосов от всех собственников
согласно п.1 ст. 46 ЖК РФ.

Вот «так прописано в законе»

Представьте, что фактически все квартиры отгорожены частью коридора,
со второй входной дверью,но захватом это считают только там и тогда,
когда необходимо надавить на человека и ЗАКОН в этой стране
«как дышло-куда повернут ,туда и вышло»-это не я сказал-народная мудрость.

Пожалуйста, Ольга Юрьевна , подскажите как Юр Правильно назвать Документ на согласие пользование частью общей собственности, чтобы под ним собрать подписи соседей-собственников

Спасибо за ответ

05 Июня 2012, 10:59

Сергей Иванович, я не оракул, я юрист, и руководствуюсь нормами закона, судебной практикой и в случае противоречия норм законов или пробелов в законе — своим собственным внутренним убеждением,

Не в моих принципах давать ответ, который бы противоречил выше сказанному, но который бы устраивал лицо задавшее вопрос, и уж тем более обманывать пользователя Правоведа.

Ссылаясь на ч.3 ст.36 ЖК РФ я привела норму, когда возможно уменьшение размера общего имущества в доме, каким именно путем это возможно, т.е. путем – реконструкции (так называемое обособление части коридора, капитальное или иное, можно назвать и реконструкцией в общем понимании слова) и что это возможно только с согласия всех собственников помещений ( а не 2/3 голосов от всех собственников, как вы вдруг решили, про 2/3 — это др. условия).

Практика (и не для кого не секрет) показывает, что многие жильцы не проводят голосование, не получают общее «добро» на отгораживание части или всего коридора, перекрывают такие коридоры железными дверями и даже капитально перегораживают, большей частью в целях воспрепятствования жуликов, также для порядка и чистоты и др. целей.

Редко когда кто-то оспаривает такое самоуправство в суде, чаще соседи между собой ругаются относительно такого самоуправства и даже дерутся.

Но такая практика имеет место.

Вы, видимо все-таки, законопослушный гражданин и хотите решить вопрос обособления коридора в правовом поле.

Вряд ли обособление коридора можно признать реконструкцией по большому счету (тем более, я не знаю планировку вашего дома), но воспользоваться ч.3 ст.36 ЖК РФ вы вправе.

Какие при этом должны быть ваши действия прописано в ч.4 ст.45 ЖК РФ.

Оформляется Сообщение (уведомление) с повесткой дня в свободной форме, но с учетом требований предусмотренных в ч.5 ст.45 ЖК РФ.

Ps. Хотя понятно, что получить согласие всех собственников многоквартирного дома весьма трудно, если только у вас небольшой дом, а следовательно, небольшое количество собственников.

Вот извлечения из судебной практики и комментарии к ст.36 и 46 ЖК РФ

Судебная практика ( «ОБЗОР ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ЗА ВТОРОЙ КВАРТАЛ 2008 ГОДА»(утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17.09.2008) http://refugee.memo.ru/For_All/Law.nsf/1839d48549513c59c3256b89007e08c0/524bb3be29db23afc325751600516bd0!OpenDocument

В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Комментарий к ст.36 ЖК РФ

4. Правило п.3 коммент. ст. является новым в жилищном законодательстве. Оно показывает на единственно возможный с точки зрения законодателя способ уменьшения размера общего имущества — реконструкцию многоквартирного дома, точнее один из ее вариантов, реализация которого должна иметь следствием уменьшение общей площади многоквартирного дома.

Комментарий к ст.36 ЖК РФ_Вопросы владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, подлежат регламентации ст. 246 и 247 ГК РФ. Уменьшить размер общего имущества допустимо только с согласия всех собственников путем реконструкции дома (ч. 3 ст. 36).

Комментарий к ст.46 Жк РФ

2. В п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК РФ закреплено общее правило, согласно которому владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Таким образом, несогласие хотя бы одного из сособственников парализует возможность совершения указанных действий, т.е. принцип приоритета воли большинства при решении данных вопросов не действует.

Применение норм п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК РФ возможно при небольшом количестве участников общей собственности.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Согласие на реконструкцию собственника

Здравствуйте, я являюсь собственником нежилого подвального помещения с отдельным входом, лестничный марш выходит за пределы дома что зафиксировано в кадастровом паспорте, на момент покупки лестничный марш уже был защищен входной групой из решётки, незнаю насколько законно это было сделано но уже достаточно давно. Есть желание сделать небольшой временный пристрой квадратов на 10-15 к входной группе т.ж. сделать перекрытие над лестничным маршем (высота входной группы 6м) соеденить и получить отдельное помещение с отдельным входом на 25-30м2. Есть проект на стадии согласования с архитектуруй города и преддомовая территория 10м от дома за пределы которой я не выхожу. Вопрос: какой % жильцов дома должен дать согласие на пристрой и в какой форме? Кроме согласия жильцов и архитектуры нужны ли ещё какието согласования?

Ответы юристов (5)

Согласно ст.44 ЖК РФ 2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1)принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта.

Ст.45 ЖК РФ определяет порядок проведения общего собрания.
2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. 3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. 4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный сроксообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. 5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: 1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; 2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование); 3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; 4) повестка дня данного собрания; 5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Согласно ч.1 ст.46 ЖК РФ Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Скорее всего на собрании не будет присутствовать 2/3 собственников помещений в доме. В данном случае будет проводиться заочное голосование в порядке ст.47 ЖК РФ.

Согласно ст.47 ЖК РФ 1. В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование). 2. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема. 3. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны: 1) сведения о лице, участвующем в голосовании; 2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; 3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Таким образом, вам необходимо провести общее собрание собственников помещений, где проголосовать за должно более 2/3 собственников.

Уточнение клиента

Здравствуйте, спасибо за ответы, если я не ошибаюсь ст 40 ЖК РФ если реконструкция требует захват мест общего пользования в моем случае земельный участок то необходимо согласие 100% собственников квартир, сказано про захват в собственность. но в моем случае это аренда временного пристроя и реконструкция существующей входной группы. Сколько собственников всётаки должны дать согласие более 2/3 или 100%?, где можно скачать протокол собрания?, и нужны ли мне кроме жильцов и архитектора ещё чьёто одобрение?

21 Января 2014, 06:31

Есть вопрос к юристу?

Уважаемый Данила! Здравствуйте! В дополнение к мнению уважаемого коллеги примите во внимание следующее:

ключевое в Вашем вопросе и в Вашей ситуации является ли Ваша пристройка элементом общего имущества жилого дома, соответственно, есть или нет Ваши обязанности уплачивать ТСЖ либо управляющей организации затрата на текущее содержание и капитальный ремонт общего имущества жилого дома.

Прошу Вас иметь в виду, что в случае установления
автономности пристроенного помещения к жилому дому от общего имущества
собственников жилых помещений в жилом доме, суды отказывают во взыскании с
собственников таких помещений по искам соответствующих управляющих организаций
(ТСЖ) платы за содержание и капитальный ремонт с учетом пристроенной площади
(например, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от
24.06.2013 №А40-120000/12-117-1164, Постановление 10-го арбитражного
апелляционного суда от 25.07.2013 по делу №А41-27823/12).

Соответственно и проведения общих собраний по таким строениям не требуется.

Здравствуйте, спасибо за ответы, если я не ошибаюсь ст 40 ЖК РФ если реконструкция требует захват мест общего пользования в моем случае земельный участок то необходимо согласие 100% собственников квартир, сказано про захват в собственность. но в моем случае это аренда временного пристроя и реконструкция существующей входной группы. Сколько собственников всётаки должны дать согласие более 2/3 или 100%?, где можно скачать протокол собрания?, и нужны ли мне кроме жильцов и архитектора ещё чьёто одобрение?

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

То есть, в вашем случае вы используете стены дома для крепления конструкций и змельный участок, поэтому разрешение собственников нужно 2/3 от общего числа квартир.

Вам удобнее будет обратиться в УК или ТСЖ, которое управляет домом, напишите заявление о включении в повестку дня следующего собрания (если собрание планируется в ближайшее время) вопрос о вашей реконструкции, тогда вам ничего не нужно будет делать самостоятельно, все сделает юрист УК или ТСЖ.

Образцы протоколов собраний и уведомлений собственников можно найти в свободном доступе в интернете, но еще лучше попросить в УК или ТСЖ, если они конечно пойдут вам навстречу.

Нужно только разрешение жильцов и архитектора.

Кто собственник земельного участка? стоит ли з.у. на кадастровом учете?

— если да, то согласовывать надо с собственниками многоквартирного дома;

— если нет, то согласовывать надо с администрацией, использование з.у. для строительства пристройки.

ст. 36 ЖК РФ 3. Уменьшение
размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с
согласия всех собственников помещений в данном доме путем его
реконструкции.

Обзор законодательства и судебной практики Верховного суда Российской Федерации за второй квартал 2008г. (ответ на вопрос №4)

В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего
имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда
реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений
невозможны без присоединения к ним части общего имущества в
многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ)
.

Аналогичная норма
предусмотрена в ч. 2 ст. 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и
(или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части
общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию,
переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено
согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если использования части придомовой территории другим
лицам в пользование под строительство без передачи права
распоряжения данным имуществом, то необходимо руководствоваться п. 2 ч. 2
ст. 44 ЖК РФ, и такое решение принимается большинством не менее двух
третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в
многоквартирном доме.

. В то же
время в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ к
компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в
том числе с его расширением или надстройкой), которые принимаются
большинством (не менее двух третей) голосов от общего числа голосов
собственников помещений в многоквартирном доме. Из данных норм следует,
что для принятия решения практически по одному и тому же вопросу
(организации входа путем реконструкции многоквартирного дома) требуется
разный процент голосов собственников: в первом случае — 100%, во втором
— 67%.

В силу п.6 ч.7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ
в целях реконструкции, застройщик обязан представить в уполномоченный
орган согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в
случае реконструкции такого объекта, что в данной ситуации сделано не
было.

ч.1 ст.37 ЖК РФ Доля
в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади
указанного помещения.

Если ваша доля в праве на общее имущества (=з.у.) не будет увеличена (например аренда части з.у. на 100 лет для строительства пристроя), то не будет уменьшения общего имущества, то 2/3 голосов.

Если ваша доля в праве на общее имущества (=з.у.) будет увеличена, увеличиться площадь вашего помещения, то следовательно увеличиться ваша доля на общее имущество (=з.у.). Если у вас увеличиться доля на общее имущество, то у других собственников эта доля уменьшиться, тогда надо согласие 100% собственников, при условии что з.у. находится в общей долевой собственности.

Уточнение клиента

Здравствуйте, сегодня ходил на консультацию к юристу и услышал от него еще пару нюансов: 1. он спросил есть ли в доме ТСЖ ( нет, в процессе. ) тогда возможно обойтись согласием директора ЖКХ управляющей компании, 2. после согласия жильцов и архитектора нужно сходить в технадзор. В процессе разговора не раз предлагал купить у него пакет консультаций за не маленькую сумму. скажите насколько эта информация реальна?, Спасибо!

21 Января 2014, 19:41

он спросил есть ли в доме ТСЖ ( нет, в процессе. ) тогда возможно обойтись согласием директора ЖКХ управляющей компании,

ЖК РФ не предоставляет право согласовывать реконструкцию дома, распоряжаться з.у. третьим лицам ТСЖ, УК

субъект только один — это собственники МКД

скажите насколько эта информация реальна?, сходить в технадзор. или

купить у него пакет консультаций?

в технадзор сходите, я хожу во все органы для консультации, а чаще пишу письменный запрос (типа прошу разъяснить на основание каких норм права требуется ставить реконструкции.или. пристрой под тех надзор)

если укажут нормы права подумаю, не укажут, делаю как считаю нужным

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.