Судебная практика по ст 552 гк рф

Рубрики Вопрос юристу

Оглавление:

Судебная практика по ст 552 гк рф

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Статья 552 ГК РФ. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 552 ГК РФ. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 2 в действующей редакции

Комментарии к статье 552 ГК РФ, судебная практика применения

В п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения:

К покупателю недвижимости с момента госрегистрации перехода права на нее переходит и право на земельный участок

По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

В пп. 13, 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержатся следующие разъяснения:

Покупатель недвижимости вправе требовать оформления прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях, что и прежний собственник

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Покупатель недвижимости приобретает право пользования земельным участком на праве аренды

При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пп. 1, 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» содержатся следующие разъяснения:

Покупатель недвижимости приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец

При покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом.

… Если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Обзоры практика ВС РФ

В п. 15 «Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2018)»; утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018 года содержатся следующие разъяснения:

Если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка…

Если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании.

* См. подробнее обстоятельства дела, мотивировку во вложении ниже

В п. 11 «Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2016)»; утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016 года содержатся следующие разъяснения:

Переход к покупателю права собственности на объект недвижимости не может быть зарегистрирован без госрегистрации перехода к нему права собственности на земельный участок

Поскольку принадлежащие одному собственнику объекты недвижимости и земельный участок, на котором они расположены, не могут выступать в обороте раздельно, не имеется оснований для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объекты недвижимости без государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельный участок.

Если арендодатель по договору аренды с правом выкупа недвижимых объектов является собственником земельного участка, на котором расположены такие объекты, или стал им на момент внесения всех арендных (выкупных) платежей, к арендатору переходит право собственности не только на объекты недвижимости, но и на соответствующий земельный участок.

При этом презюмируется, что в размер арендных (выкупных) платежей включена стоимость земельного участка, если договором прямо не предусмотрено иное.

** См. подробнее обстоятельства дела, мотивировку во вложении ниже

Если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании.

Общество является собственником земельного участка. Компания в 2002 году приобрела по договорам купли-продажи у общества нежилые помещения в здании, расположенном на данном земельном участке. В договоре передаваемое покупателю недвижимости право на землю не определено, стороны согласовали, что условия землепользования определяются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации; права на земельный участок регулируются ст. 552 ГК РФ и 35 ЗК РФ.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к компании о взыскании неосновательного обогащения в виде сбережения арендной платы за пользование земельным участком под принадлежащими компании помещениями в здании.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Арбитражный суд округа постановлением отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила решение суда первой инстанции и постановление арбитражного суда округа и оставила в силе постановление суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.

До принятия Федерального закона от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации» положениями ст. 273 и 552 ГК РФ допускалась возможность указания в договоре на то, что покупателю будет принадлежать иное право на соответствующую часть земельного участка — не право собственности. Однако данная возможность должна была быть прямо выражена в договоре.

В силу ст. 273, 552 ГК РФ, подп. 5 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 35 ЗК РФ и условий договоров купли-продажи, несмотря на то, что земельный участок и проданные истцом помещения являлись самостоятельными объектами гражданских прав, на момент продажи они принадлежали одному лицу и в данном случае в обороте участвовали совместно. Следовательно, применению подлежит общее правило о том, что к покупателю земельный участок переходит на том же праве, что и у продавца.

При этом в силу п. 2 ст. 552 ГК РФ и учитывая, что иное не предусмотрено законом и договорами продажи недвижимости, установленная в них цена помещений в здании включала цену передаваемого с этим недвижимым имуществом права собственности на соответствующую долю в праве собственности на земельный участок.

Суд округа, отменяя постановление суда апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, исходил из того, что по спорным договорам купли-продажи покупателю передавались нежилые помещения, то есть часть здания, а не отдельно стоящее здание, и посчитал, что, по смыслу подп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ, в таком случае при отчуждении части здания не требуется одновременного отчуждения земельного участка, занятого зданием. Возможность перехода к приобретателю части здания доли в праве собственности на земельный участок указанным пунктом в редакции, действовавшей на момент заключения договоров купли-продажи, не предусматривалась.

Судебная коллегия считает, что суд округа неправильно применил к спорным правоотношениям названную норму, которая не может быть истолкована в качестве исключения из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, поскольку этим пунктом урегулированы иные случаи — возникновения права собственности на отдельный самостоятельный земельный участок у покупателя и прекращения соответствующего права у продавца. При этом в случаях, когда часть здания может быть выделена вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав, такие объекты подлежат продаже совместно. Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования, и в таких случаях в силу п. 4 ст. 244 ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 4 ст. 244 ГК РФ).

В связи с приобретением компанией доли в праве на земельный участок она обязана уплачивать земельный налог. В случае если после возникновения долевой собственности земельный налог был полностью уплачен обществом, оно вправе требовать возмещения расходов на уплату земельного налога по правилам о неосновательном обогащении. Поскольку в рамках данного дела такой иск заявлен не был, иск о взыскании неосновательно сбереженных средств в размере арендной платы удовлетворению не подлежал.

Поскольку принадлежащие одному собственнику объекты недвижимости и земельный участок, на котором они расположены, не могут выступать в обороте раздельно, не имеется оснований для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объекты недвижимости без государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельный участок.

Если арендодатель по договору аренды с правом выкупа недвижимых объектов является собственником земельного участка, на котором расположены такие объекты, или стал им на момент внесения всех арендных (выкупных) платежей, к арендатору переходит право собственности не только на объекты недвижимости, но и на соответствующий земельный участок.

При этом презюмируется, что в размер арендных (выкупных) платежей включена стоимость земельного участка, если договором прямо не предусмотрено иное.

Компания (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды с правом выкупа пяти нежилых объектов недвижимости, в соответствии с которым арендодатель передал принадлежащие ему на праве собственности нежилые объекты, расположенные на земельном участке, находящемся у арендодателя на праве постоянного (бессрочного) пользования. Кроме того, договором были предусмотрены обязательства арендодателя в течение срока аренды оформить на себя право собственности на указанный земельный участок, передать его арендатору в порядке, предусмотренном ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, и после внесения арендатором полной выкупной стоимости за объекты недвижимости передать в регистрирующий орган необходимую документацию для оформления права собственности арендатора в установленном законом порядке.

Впоследствии компания приобретала в собственность данный земельный участок и предложила обществу изменить условия договора аренды путем включения в предмет договора земельного участка и его стоимости.

Ссылаясь на то, что после внесения полной выкупной стоимости компания не направила документы в регистрирующий орган и уклоняется от исполнения обязанностей по договору аренды, общество обратилось в арбитражный суд с иском о государственной регистрации перехода к нему права собственности на арендуемые объекты и земельный участок, на котором они расположены. Общество также указывало на то, что при заключении договора стороны исходили из того, что выкупная стоимость, указанная в договоре, включает стоимость земельного участка, поскольку арендованные объекты недвижимости на момент заключения договора находились в аварийном состоянии, не имели коммуникаций, их стоимость была значительно ниже договорной.

В свою очередь компания предъявила обществу встречный иск о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком, обосновывая свои требования тем, что общество отказалось от предложения внести изменения в договор аренды в части выкупа земельного участка и его цены и не платит за пользование спорным земельным участком.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции исходил из того, что общество нарушило свои обязанности по внесению арендной платы, в связи с чем договор аренды прекращен. Суд также отказал в удовлетворении встречного иска, указывая на то, что объекты недвижимости переданы обществу вместе с земельным участком, на котором они расположены, и плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы по договору.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования общества о регистрации перехода к нему права собственности на спорные объекты недвижимости и удовлетворил иск в этой части, отказав при этом в удовлетворении требования о регистрации перехода к обществу права собственности на земельный участок. Суд исходил из того, что общество надлежащим образом исполнило обязательство по уплате арендных (выкупных) платежей, но в размер выкупной стоимости не была включена стоимость земельного участка, поскольку на момент заключения договора аренды арендодатель не являлся его собственником и не мог им распоряжаться. Суд также указал, что общество после приобретения права собственности на объекты недвижимости будет вправе потребовать от компании заключить с ним договор купли-продажи спорного земельного участка по правилам ст. 445 ГК РФ.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила решение суда первой инстанции, постановления суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Поскольку на момент внесения последнего выкупного платежа компания стала собственником земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, и она приобрела соответствующие полномочия по распоряжению этим участком, у арендатора появилось право требовать от арендодателя осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Для применения указанных норм не имеет значения то обстоятельство, что на момент заключения договора аренды с правом выкупа арендодатель еще не был собственником земельного участка, поскольку на дату выкупа (внесения полной выкупной цены) он стал собственником этого участка.

Суд апелляционной инстанции и арбитражный суд округа приняли неверное, противоречащее требованиям приведенных норм права решение о государственной регистрации перехода к обществу только права собственности на объекты недвижимости без земельного участка.

Кроме того, возлагая договором на арендодателя обязанность обеспечить приобретение права собственности на земельный участок, стороны преследовали цель обеспечить возможность распоряжения арендодателем земельным участком, расположенным под объектами недвижимости, и возможность перехода прав на него к арендатору.

Согласно п. 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Суды, сделав вывод о том, что установленная договором выкупная стоимость не включает цену подлежащего передаче арендатору земельного участка, в нарушение требований ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), не исследовали, предусмотрено ли договором условие о необходимости после приобретения арендодателем права собственности на земельный участок внести изменения в договор и определить отдельно от объектов недвижимости выкупную стоимость земельного участка, не установили действительную волю сторон, касающуюся выкупной цены спорных объектов.

Права на земельный участок при продаже здания по ст. 552 ГК РФ судебные решения 2015 г.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17.03.2015 N Ф04-16332/2015 по делу N А45-11704/2014

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника. Судом установлено, что ответчиком был приобретен объект недвижимости, расположенный на земельном участке, находящемся на праве аренды у третьего лица. Впоследствии был сформирован земельный участок, необходимый для эксплуатации и обслуживания принадлежащего ответчику объекта недвижимости. Сведений о формировании земельного участка с нарушением норм земельного законодательства в материалах дела не имеется, ответчик на наличие таких обстоятельств не ссылался. В связи с изложенным суд пришел к выводу, что в данном случае ответчик получил неосновательное обогащение в виде арендной платы, не вносимой истцу с момента перехода к ответчику прав собственности на объект недвижимости.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11.03.2015 N Ф06-21526/2013 по делу N А55-11809/2014

Истцом на основании договора купли-продажи было приобретено нежилое здание, в связи с чем он обратился с заявлением о предоставлении ему земельного участка, на котором расположено здание, в собственность. Отказ уполномоченного органа явился основанием для обращения истца с соответствующим иском. Суд указал, что в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. В силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки. Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду. Поскольку на момент обращения с соответствующим заявлением к истцу перешли права на объект недвижимости, суд признал неправомерным отказ и возложил на уполномоченный орган обязанность принять необходимые меры по устранению допущенного нарушения прав и законных интересов заявителя.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 05.03.2015 N Ф06-21340/2013 по делу N А12-19212/2014

Истец, которому на праве постоянного (бессрочного) пользования был передан земельный участок, обратился с иском о взыскании неосновательного обогащения в размере земельного налога с собственника расположенного на данном земельном участке здания. Суд указал, что в силу п. 1 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ к собственнику здания одновременно с передачей права собственности перешло также и право на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у истца. Следовательно, ответчик, являясь в спорный период собственником помещений в здании, обязан соблюдать принцип платности землепользования и возмещать стоимость такого пользования. Удовлетворяя заявленные требования, суд указал, что ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих, что он в спорный период производил оплату за пользование частью земельного участка пропорционально площади, принадлежащих ему объектов недвижимости.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.02.2015 N Ф05-15804/2013 по делу N А41-44316/12

Администрация обратилась с иском о взыскании неосновательного обогащения за пользование ответчиком земельным участком без внесения арендной платы. Судом установлено, что к ответчику на основании договоров купли-продажи перешли права собственности на расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости. Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника. Земельный участок до передачи прав собственности на расположенные на нем объекты недвижимости находился на праве аренды у продавца, следовательно, с момента перехода прав собственности к покупателю перешли и обязанности по аренде земельного участка, в связи с чем суд удовлетворил требования администрации о взыскании неосновательного обогащения в виде арендной платы.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 03.02.2015 N Ф06-19559/2013 по делу N А65-3532/2014

Истец обратился с требованием о признании отсутствующим права собственности ответчика на административное здание и об обязании последнего освободить земельный участок путем сноса самовольно возведенного строения. Судом установлено, что право собственности на спорное административное здание было зарегистрировано за ответчиком в установленном законом порядке в ЕГРП на основании договора купли-продажи. Вместе с тем земельный участок, на котором расположено здание, принадлежат не продавцу, а третьему лицу. Согласно ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. Суд со ссылкой на ст. 552 ГК РФ и п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» отметил, что ничтожными являются сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу. Однако в рассматриваемой ситуации на дату заключения сделки спорный объект недвижимости, являющийся предметом сделки, и земельный участок, на котором он расположен, принадлежали на праве собственности разным лицам. Удовлетворение требований лица, не владеющего спорным имуществом, не способно повлечь реальное восстановление его прав, что является самостоятельным основанием для отказа в иске о признании права отсутствующим. Поскольку за истцом прав на спорный объект недвижимости не зарегистрировано, суд отказал в удовлетворении заявленных требований.

Апелляционное определение Орловского областного суда от 14.01.2015 по делу N 33-19

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ в случае продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В рассматриваемой ситуации на основании решений суда за истцом признано право собственности на долю в жилом доме. Данное право было зарегистрировано в ЕГРП. Следовательно, к истцу как приобретателю объекта недвижимости перешли права пользования соответствующей частью земельного участка. В связи с этим суд удовлетворил требования истца о признании за ним права на долю земельного участка.

Вопросы судебной практики по спорам, связанным с приватизацией

Действующее земельное законодательство допускает приобретение прав на земельные участки гражданами и юридическими лицами, имеющими в собственности, хозяйственном ведении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) приватизация осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. При этом отмечается, что «в случае перехода права собственности на строение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на строение или сложившегося порядка пользования земельным участком».

В юридической литературе высказывается вполне обоснованное предложение, что было бы целесообразно в абз. 4 п. 4 ст. 35 ЗК РФ включить дополнение, согласно которому при отчуждении права собственности на здание, сооружение, принадлежащее нескольким лицам, доля в праве собственности на земельный участок также может определяться не только в размере, пропорциональном доле в праве собственности на здание, но и в ином размере, согласно сложившемуся порядку использования земельного участка. Данное положение облегчило бы решение вопроса об определении доли в праве собственности на земельный участок и при приватизации земельных участков.

Поскольку действующее законодательство не определяет содержание понятия «сложившийся порядок пользования земельным участком», попробуем разобраться, что собой представляет этот порядок?

Если исходить из этимологии слова «пользование», происходящего от глагола «пользоваться», оно означает: извлекать выгоду из чего-нибудь, обращать для удовлетворения своих интересов, получать нужное, осуществлять желаемое, пользование земельным участком может означать только одно — извлечение полезных свойств земельного участка как материального объекта, представляющего определенную имущественную ценность. Соответственно порядок пользования земельным участком — это процедура извлечения его полезных свойств.

Таким образом, сложившийся порядок пользования земельным участком — это устоявшаяся, повторяющаяся изо дня в день, из года в год процедура извлечения полезных свойств земельного участка. Земельный участок как объект пользования может представлять собой разнообразную ценность: как сад, огород, газон, цветник и пр., как место для размещения постройки хозяйственного и бытового назначения (гаража, сарая, туалета и т.п.), как место для устройства детской игровой или спортивной площадки, наконец, как место для парковки автомобиля и т.п. Все названные, а также иные способы использования земельного участка имеют равнозначную социальную ценность для лиц, его использующих, если это не противоречит определенному властями целевому назначению земельного участка и не выводит его из земель определенной категории.

Как применяется в судебной практике понятие «сложившийся порядок пользования земельным участком» и какое ему придается значение?

Как отмечается в юридической литературе, здесь возможны два подхода.

Во-первых, это может быть такой порядок, в основе которого лежит добровольное соглашение сторон (письменное или устное) о распределении общего земельного участка, т.е. гражданско-правовой договор, подтвержденный многолетней практикой. Такой подход имеет правовое обоснование, так как соответствует ст. 8 ГК РФ, согласно которой права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Действительно, наличие такого договора во многом упрощает ситуацию, однако они крайне редко составляются. В любом случае его наличие необходимо доказывать. Его сторонами могут быть только сособственники строения, расположенного на земельном участке.

Полагаем, что в случае, когда, например, в малоквартирном доме приватизирована только одна квартира, и собственником остальных нескольких квартир является муниципалитет, допустимо соглашение об определении порядка пользования земельным участком, имеющимся при доме, между собственником квартиры, приватизировавшим ее, и муниципалитетом, поскольку других собственников не имеется.

В этой связи позиция судов, считающих, что такое соглашение недопустимо, представляется неверной, хотя, надо признать, она встречается в судебной практике. Так, по одному из гражданских дел суд сделал вывод, что «муниципалитет реально не пользуется земельным участком, поэтому не может являться стороной соглашения по определению фактического пользования данным земельным участком».

Между тем муниципалитет и не может являться реальным пользователем земельного участка, потому что, во-первых, сама по себе фигура муниципалитета достаточно условна, а, во-вторых, использование земельного участка муниципалитетом имеет свои особенности: оно, как правило, происходит опосредованным путем — через лиц, с которыми муниципалитет состоит в той или иной правовой связи: в арендных отношениях или отношениях по найму жилых помещений в доме, при котором находится земельный участок. Реальными владельцами и вторичными пользователями (назовем их так) являются наниматели и арендаторы муниципальных жилых и нежилых помещений, но собственником их продолжает оставаться муниципалитет, следовательно, соглашение о сложившемся порядке пользования земельным участком возможно только с собственником, т.е. с муниципалитетом, которое конечно же должно соответствовать действительному, фактически сложившемуся порядку пользования. В этой связи такое соглашение (договор) возможно, оно не противоречит действующему законодательству.

Вместе с тем, как подчеркивается отдельными авторами, необходимо такой гражданско-правовой договор отличать от так называемого «фактического пользования земельным участком», когда в силу тех или иных причин участок может находиться в пользовании одного из собственников, поскольку другие участники не имеют в этом интереса либо просто лишены такой возможности, проживая в другом регионе, по другому адресу и т.п. Утверждается, что такое пользование земельным участком не может иметь юридических последствий.

Этот второй подход к толкованию понятия «сложившийся порядок пользования земельным участком» представляется не совсем верным. Во-первых, сложившийся порядок пользования земельным участком, коль скоро законодатель уделяет ему особое внимание, в каком бы виде он ни сложился, всегда должен иметь юридически значимые последствия, ведь законодатель не сделал на этот счет никаких оговорок, представив его как равнозначный вариант определения доли в праве собственности на земельный участок. Конечно, при этом должен учитываться принцип единства судьбы строения и земельного участка, на котором оно расположено. Во-вторых, не всегда ситуация складывается именно так, что один из сособственников вообще реально не пользуется земельным участком. Чаще случается так, что один из сособственников пользуется частью земельного участка, превышающей или, напротив, меньшей по сравнению с той, которая приходится на его долю, если исчислять ее пропорционально его доле в праве собственности на строение.

Поэтому является правильной позиция тех судов, которые учитывают сложившийся порядок пользования земельным участком при решении вопросов с определением доли в общем земельном участке сособственников жилых домов, поскольку право пользования земельным участком неразрывно связано с правом собственности на строение и эту связь можно вывести из анализа уже цитировавшейся ранее ст. 35 ЗК РФ.

Более того, сложившийся порядок пользования земельным участком, как показывает судебная практика, должен учитываться не только судом, но и органами местного самоуправления, принимающими решение о приватизации земельных участков гражданами.

Так, гражданам Т., П. и Р. в равных долях на праве собственности принадлежало строение в пос. Быково Раменского района. По заявлению последнего сельской администрацией было принято решение о приватизации земельного участка пропорционально размеру долей в праве собственности на строение. Раменский суд удовлетворил иск Т. о признании частично недействительным решения администрации и выданного на его основании свидетельства о праве собственности на земельный участок. Суд согласился с доводами Т. в исковом заявлении о том, что он в течение длительного времени пользовался участком размером 600 кв.м, в совместном пользовании П. и Р. также находилось 600 кв.м, решение о приватизации принято вопреки сложившемуся порядку пользования, с чем он категорически не согласен.

Вместе с тем следует признать правильной позицию судов, которые не принимают во внимание сложившийся порядок пользования земельным участком между нанимателями жилых помещений в домах государственного и муниципального жилого фонда. Так, в литературе приводится пример, когда президиум Московского областного суда отклонил протест по одному из таких дел и указал, что право пользования земельным участком производно от права собственности на строение. Между тем стороны проживали в доме и пользовались прилегающим к этому дому земельным участком в качестве квартиросъемщиков, следовательно, каждая из них имеет право на тот земельный участок, который был им выделен по решению органов местного самоуправления после приватизации занимаемых ими жилых помещений.

Однако в судебной практике нередко встречаются ситуации, когда в малоквартирном жилом доме только один гражданин является собственником его части в силу приватизации занимаемой им квартиры, а в других квартирах проживают жильцы в качестве нанимателей, заключивших договоры социального найма с муниципалитетом. Между всеми указанными гражданами сложился определенный порядок пользования имеющимся при доме земельным участком, поскольку он занят сараями, хозпостройками, гаражами, погребами, принадлежащими этим лицам.

Возникает вопрос: может ли суд, разрешая вопрос о признании права собственности на часть земельного участка гражданина, являющегося собственником части жилого дома, учесть сложившийся порядок пользования земельным участком, если реально участком пользуются наравне с собственником части жилого дома и наниматели жилых помещений?

Прямого ответа на этот вопрос законодательство не дает, поэтому и судебная практика не является однозначной.

Чаще всего суды опасаются руководствоваться сложившимся порядком пользования земельным участком, поскольку не все участники его являются собственниками строения, расположенного на земельном участке. Между тем представляется возможным использовать при рассмотрении дела сложившийся порядок, исходя из того, что собственник земельного участка — муниципалитет — фактически дал разрешение на использование земельного участка жильцам, живущим в его квартирах на условиях социального найма, в том виде и в том порядке, в каком они его реально используют, и этот порядок и есть сложившийся между жильцами и новоявленным собственником части жилого дома порядок использования земельного участка, который и должен быть учтен судом при разрешении дела.

При этом не должно вводить в смущение то обстоятельство, что возникает общая долевая собственность на земельный участок между гражданином и муниципалитетом, поскольку данное положение законодательству не противоречит, на это уже обращали внимание исследователи.

В целом же, как свидетельствует судебная практика, при разрешении земельных споров предпочтение все-таки отдается такому варианту сложившегося порядка пользования земельным участком, который в наибольшей степени учитывает долевое соотношение сторон в праве собственности, который дает возможность доступа каждым из сособственников к своим частям дома и хозяйственным постройкам, и который не нарушает земельных прав других лиц.

Не менее актуальным остается и другой вопрос, не разрешенный до сих пор законодателем, а потому порождающий разнобой в судебной практике. Речь идет об определении размера земельного участка, переходящего к собственнику вместе с купленной или приватизированной недвижимостью.

Если обратимся к недавней российской истории, обнаружим, что первоначально ст. 37 Земельного кодекса РСФСР закрепляла правило, согласно которому при переходе права собственности на здание, строение, сооружение к новому собственнику вместе с этими объектами переходит право пользования соответствующим земельным участком. Позже ч. 2 ст. 271 ГК РФ предусмотрела переход к собственнику недвижимости «права пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости». Это положение получило поддержку в арбитражной судебной практике. С появлением части второй ГК РФ и нового ЗК РФ в оборот вводится понятие земельного участка, не только занятого недвижимостью, но и необходимого для использования расположенной на этом участке недвижимости.

Так, прежняя редакция п. 1 ст. 552 ГК РФ говорила о том, что «по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования». Это давало возможность говорить о переходе прав на земельный участок в размере, большем, чем тот, на котором расположен приобретенный объект недвижимого имущества. В самом деле к дому, например, должен быть обеспечен доступ в буквальном смысле слова: должен иметься проход (подход), проезд, должна иметься возможность ухаживать за домом. В этой связи в литературе высказывалось обоснованное мнение, что в этом пункте ст. 552 ГК РФ речь шла о той части земельного участка, которая не только занята недвижимостью, но и необходима для ее использования. Думается, это не только правильно, но и не утратило своего значения и в настоящее время, поскольку соответствует истинному значению выражения «необходимая для использования недвижимости земля». Таким образом, земельный участок, переходящий к новому собственнику недвижимости, — это не только занятый ею в буквальном смысле слова, но и необходимый для ее использования.

Вместе с тем, поскольку такой вывод основывается лишь на толковании закона, судебной практике судов общей юрисдикции до самого последнего времени были присущи и другие подходы.

Так, Ленинский районный суд г. Ульяновска, рассмотрев дело по иску Д. к администрации г. Ульяновска, Комитету по управлению земельными ресурсами и землеустройству администрации г. Ульяновска о признании права собственности на земельный участок, постановил решение, согласно которому за Д. признано право общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1180,2 кв.м, в размере 21/239 долей, что соответствует 103,7 кв.м. При этом суд пришел к выводу, что Д. после приобретения в собственность в результате приватизации доли дома с надворными постройками одновременно приобрела право на передачу ей в общую долевую собственность однократно бесплатно земельного участка в порядке приватизации. Вместе с тем суд определил в собственность Д. размер земельного участка, исходя из принадлежащей Д. части общей площади жилого дома, без учета требования законодательства о «необходимой для использования недвижимости» земли.

Как видим, суды не всегда принимают во внимание необходимость осуществления ухода за жилым домом и надворными постройками, не предусматривают для этого необходимой земли, хотя так быть не должно, если строго следовать норме ст. 35 ЗК РФ, положения которого, кстати, имеют приоритет перед гражданским законодательством, что вытекает из п. 3 ст. 3 ГК РФ. Согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ. В свою очередь, из п. 3 ст. 33 ЗК РФ следует, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Конечно, данная формулировка является чрезвычайно расплывчатой и туманной, не позволяющей однозначно определиться с тем, что собой представляет «необходимый для использования» недвижимости земельный участок. Кроме того, не названы конкретные правовые акты, которыми следует руководствоваться.

В настоящее время Федеральным законом от 26 июня 2007 N 118-ФЗ внесены изменения в ст. 552 ГК РФ, согласно которым покупателю «одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования». По сути повторено то же, что существовало прежде, только в более сжатой формулировке. При этом опять не дано никаких разъяснений относительно того, что именно следует понимать под землей, «необходимой для использования» расположенной на ней недвижимости. Не исправляет ситуацию и новая редакция п. 2 ст. 271 ГК РФ, где теперь сказано: «При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости». Оговорка о «соответствующем» земельном участке никак не способствует пониманию того, о каком же именно участке идет речь.

В этой связи можно утверждать, что данный вопрос продолжает оставаться не решенным на законодательном уровне, а потому и судебная практика, очевидно, по-прежнему будет разноречивой.

Конечно, назрела необходимость уточнения в российском законодательстве понятия земельного участка, не только занятого недвижимостью, но и «необходимого» для ее использования. При этом должны быть приняты во внимание все, в том числе технические, нормативы и требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, которые издавна определяли величину расстояний, обязательных для соблюдения при осуществлении строительства или при разделе жилых домов (не менее одного метра по периметру дома, не менее трех метров для проезда автомашин скорой помощи и пожарной машины, противопожарные разрывы между домами и т.п.). Сделать это возможно как путем прямого указания на эти нормы в ЗК РФ или ГК РФ, так и путем отсылки к соответствующим нормам, содержащимся в других нормативных актах, но важно, чтобы это четко было прописано как общее правило во избежание противоречивой судебной практики и исключения беспредельного судейского усмотрения.

Поскольку при осуществлении приватизации земельных участков и разрешении судебных споров, связанных с приватизацией земельных участков, используются те же правила об определении размера земельного участка, что и при любом другом отчуждении недвижимости, важно как можно четче прописать соответствующие нормы в законодательстве, ибо земельный вопрос в России до сих пор продолжает оставаться одним из наиболее острых, трудно решаемых, несмотря на огромные земельные ресурсы.

Жильё.ru: строительные материалы

доступности, собственника, Площадь, ремонт, Квартира, покупку, зданиях, квартиру, комфортного, девелоперские, квартире, домах, комната, доме, площадь, ремонт, комнаты, строительству Москва, земли в Подмосковье, арендной, рынок, ипотечных, виллами уже купленные участки, домофон, Сочи, Санкт-Петербурге, квартире, сдается арендатору, отелей, квартире, Жилой