Статья 158 гк рф с комментариями

Рубрики Вопрос юристу

Статья 158. Форма сделок

1. Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

2. Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку.

3. Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

Комментарий к Ст. 158 ГК РФ

1. Форма сделки — это способ выражения внутренней воли вовне. Гражданским кодексом РФ предусматриваются следующие формы сделок:

— форма конклюдентных действий;

Иногда письменная форма сделки требует выполнения дополнительных условий, например проставления печати, подписи определенных лиц, присутствия свидетелей и т.п.

Традиционно в российском законодательстве выделяли устные и письменные, в том числе нотариальные, сделки. Так, ст. 27 ГК РСФСР 1922 г. предусматривала, что сделки могут быть совершаемы на словах или в письменной форме. Письменные сделки делились на: 1) простые, 2) засвидетельствованные, 3) нотариальные, т.е. совершенные в нотариальном органе и внесенные в нотариальную актовую книгу.

2. Государственная регистрация сделок не образует самостоятельную форму сделок.

В устной форме совершаются сделки:

— для которых федеральными законами или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма;

— исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность (см. комментарий к ст. 159 ГК).

Письменная форма предусмотрена для сделок:

— юридических лиц между собой и с гражданами;

— граждан между собой, если цена сделок превышает не менее чем в 10 раз установленный федеральным законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных федеральными законами, — независимо от суммы сделки (см. комментарий к ст. ст. 160 — 162 ГК).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях:

— указанных в законе;

— предусмотренных соглашением сторон (см. комментарий к ст. ст. 163, 165 ГК).

Порядок нотариального удостоверения сделок определен Основами законодательства Российской Федерации о нотариате , а также Методическими рекомендациями по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утвержденными Приказом Минюста России от 15 марта 2000 г. N 91 .

———————————
Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 10. Ст. 357.

Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2000. N 4.

3. В п. 2 статьи говорится о так называемых конклюдентных действиях (от лат. concluderae — совершать), т.е. действиях участника правоотношения, свидетельствующих о воле совершить сделку. Примерами конклюдентных действий являются:

— совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.). Эти действия считаются акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте (п. 3 ст. 438 ГК);

— приобретение товаров с использованием автоматов (ст. 498 ГК);

— принятие наследства путем совершения фактических действий (п. 2 ст. 1153 ГК);

— начало использования программы или базы данных пользователем, как оно определяется условиями оберточной лицензии, означающее его согласие на заключение договора (п. 3 ст. 1286 ГК), и др.

Если сделка должна быть совершена в письменной форме, то конклюдентные действия заменить ее не могут и правовых последствий эти действия не влекут.

4. Молчанием является отсутствие каких-либо действий, в том числе выражения воли в устной форме. Проблема значения молчания в гражданском праве освещалась и в дореволюционной науке. Как писал Г.Ф. Шершеневич о значении молчания, «затруднение здесь состоит в том, что оно может быть принято за непосредственное выражение согласия или же как выражение несогласия (например, молчание в ответ на предложение продать вещь по такой-то цене)» .

———————————
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 1. М.: Статут, 2005. С. 203.

ГК РСФСР 1964 г. допускал признание молчания выражением воли совершить сделку лишь в случаях, предусмотренных законодательством. В настоящее время молчание может быть предусмотрено также в соглашении сторон.

Молчание признается выражением воли совершить сделку в следующих случаях:

— если покупатель, принявший товары по договору купли-продажи, в разумный срок после их получения не сообщит продавцу о своем отказе от товаров, товары считаются принятыми (п. 4 ст. 468 ГК);

— договор энергоснабжения, заключенный на определенный срок, считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении или изменении либо о заключении нового договора (п. 2 ст. 540 ГК);

— если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК);

— если наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма продолжает пользоваться жилым помещением после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны нанимателя, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК);

— при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора доверительного управления по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором (п. 2 ст. 1016 ГК), и др.

В случаях, не предусмотренных законодательством, молчание не признается выражением воли совершить сделку. Так, со ссылкой на п. 3 комментируемой статьи суд признал недействительной сделку унитарного предприятия по распоряжению имуществом без выраженного в письменной форме согласия собственника . Молчание уполномоченного собственником органа государственной власти в отношении данной сделки нельзя рассматривать как выражение воли. Согласие уполномоченного органа государственной власти на совершение сделки унитарным предприятием является частью сделки и должно быть совершено в письменной форме в силу ст. 161 ГК РФ.

———————————
Постановление ФАС Поволжского округа от 27 февраля 2007 г. по делу N А57-4172/2006-19.

В то же время в отношении договоров п. 2 ст. 438 ГК РФ предусматривает, что молчание может считаться акцептом, если это вытекает не только из закона, но также из обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон.

5. Законодательством определены критерии, а в некоторых случаях прямо названы сделки, требующие простой письменной или нотариальной формы. По желанию сторон сделки ей можно придать более квалифицированную (но не менее) форму по сравнению с предусмотренной законодательством. Так, например, устная сделка может быть совершена в простой письменной или нотариальной форме, а сделка, требующая простой письменной формы, может быть совершена в нотариальной, хотя по закону такая форма и необязательна для них.

Необходимо учитывать, что сделка — это действия граждан и юридических лиц, направленные не только на установление, но и на изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. Правила о форме сделки применяются также при ее изменении и прекращении, как правило, для этого необходимо соблюдение той же формы, которая установлена для сделки, устанавливающей гражданские права и обязанности. Например, согласно п. 1 ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Пункт 2 ст. 573 ГК РФ говорит о том, что если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме.

Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи.

1.1. В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты. При этом уплата таких платежей не может начинаться ранее чем за три календарных месяца до конечного срока выполнения указанных услуг и (или) работ, предусмотренных договором. Использование средств, сформированных за счет дополнительных взносов, осуществляется в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.

3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

4. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).

Комментарий к Ст. 158 ЖК РФ

1. Комментируемая статья увязывает положения ч. 3 ст. 30 и ч. 1 ст. 39 с положениями ст. 156 ЖК РФ. Потребность дополнительного регулирования связана главным образом с особенностями оплаты расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, а также с необходимостью установления правовых последствий непринятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Нормы данной статьи распространяются на собственников как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме. Кроме того, комментируемая статья устанавливает способ участия собственников помещений в многоквартирном доме в расходах на содержание общего имущества в таком доме — внесение платы за содержание и ремонт жилого помещения.

2. Часть 1 комментируемой статьи в отличие от ст. 210 ГК РФ не содержит положения о возможности собственника помещения дистанцироваться от несения бремени содержания принадлежащего ему общего имущества в многоквартирном доме в случае, если это предусмотрено законом или договором.

3. Нормы ЖК РФ, устанавливающие обязанности собственников помещений по внесению платы за содержание и ремонт жилого помещения, не говорят о том, что указанная плата должна вноситься собственниками помещений только лично, а в случае, предусмотренном ч. 4 ст. 155 ЖК РФ, прямо возлагают часть этой обязанности на нанимателя (см. комментарий к ч. 4 ст. 155 ЖК). Однако в случае нарушений обязанностей по внесению этой платы лицом, на которое возлагается ответственность за допущенное нарушение, является собственник помещения в многоквартирном доме. Несмотря на то, что наниматели жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов несут расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственник муниципальных и государственных помещений все равно продолжает нести бремя содержания общего имущества: положения ч. 1 комментируемой статьи распространяются на всех собственников и на все расходы, связанные с содержанием общего имущества.

4. Для определения размера участия собственника помещения в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме необходимо определение доли конкретного собственника в праве общей собственности на это имущество, рассчитываемой в соответствии с нормами ст. 37 ЖК РФ (см. комментарий к данной статье).

5. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества в таком доме (ч. 1 ст. 39, ч. 1 ст. 156 и ч. 1 ст. 158 ЖК). Часть 2 комментируемой статьи устанавливает порядок принятия решения о проведении капитального ремонта многоквартирного дома и об определении размера платы за этот ремонт при управлении многоквартирным домом управляющей организацией. Все вопросы по организации капитального ремонта многоквартирного дома решают собственники помещений в многоквартирном доме на своем общем собрании. До вступления в действие ЖК РФ вопросы очередности и объемов проведения капитального ремонта многоквартирных домов, как правило, единолично решали органы местного самоуправления. Такая практика в закамуфлированном виде сохранилась до настоящего времени, хотя это и противоречит нормам ЖК РФ (ст. ст. 44 и 158).

6. Отношения по организации и оплате капитального ремонта многоквартирных домов урегулированы комментируемой статьей достаточно полно. Жилищный кодекс РФ не предусматривает возможности регулирования таких отношений нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления (см. комментарий к ст. ст. 5, 12 — 14 ЖК). Возможность предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам предусматривается ст. 165 ЖК РФ, а также ст. ст. 14.1 и 16.1 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». С 2008 до конца 2012 г. в рамках реализации Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» осуществляется финансирование из региональных и местных бюджетов (с использованием средств Фонда реформирования ЖКХ) капитального ремонта многоквартирных домов, в которых реализуются способы управления товариществом собственников жилья, жилищными кооперативами и выбранными собственниками на общих собраниях управляющими организациями. При этом данный Закон не изменяет процедур принятия решений о проведении капитального ремонта, предусмотренных комментируемой статьей.

7. Согласно ч. 2 комментируемой статьи при управлении многоквартирным домом управляющей организацией решение о проведении капитального ремонта многоквартирного дома (с указанием срока начала, необходимого объема работ и т.д.) и об оплате расходов на него (стоимость материалов, порядок финансирования ремонта, сроки возмещения расходов) принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей организации. При непосредственном управлении собственниками помещений многоквартирным домом, как и при управлении товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или специализированным потребительским кооперативом, решение о проведении капитального ремонта также принимается общим собранием собственников помещений данного дома (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК), при этом органы управления товарищества принимают решение о размере платежей и взносов на оплату капитального ремонта для каждого собственника помещения в многоквартирном доме (п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК).

8. Установление размера платы за капитальный ремонт органом местного самоуправления возможно как исключение из общего правила в случае проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме в течение года со дня вступления в силу ЖК РФ не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (ч. 4 ст. 161 ЖК; ст. 18 Вводного закона к ЖК РФ). При необходимости проведение капитального ремонта может быть одним из условий проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации. Порядок установления размера платы в этом случае установлен в п. 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.

9. При осуществлении капитального ремонта по результатам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом на основании действующих Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75, обязательства по проведению такого ремонта и его оплате должны возникать у собственников помещений и выбранной органом местного самоуправления управляющей организации на основе заключенного в установленном порядке договора управления многоквартирным домом (ч. 5 ст. 161 ЖК), а не на основании правового акта органа местного самоуправления или протокола такого конкурса. Кроме того, размер платы за капитальный ремонт может устанавливаться органом местного самоуправления в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в случае, указанном в ч. 4 комментируемой статьи.

10. В зависимости от условий договора управления обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома может возникать у собственников помещений в таком доме как до проведения капитального ремонта (предварительная оплата) или непосредственно после его проведения (рассрочка платежа), так и при комбинации этих способов. Например, если договор управления многоквартирным домом заключается на пять лет, а капитальный ремонт многоквартирного дома планируется в середине этого периода, то плата за капитальный ремонт вносится равными долями в течение 60 месяцев. Обязательной предоплаты расходов на капитальный ремонт в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения в конкретном многоквартирном доме ЖК РФ не предусматривает.

Международная практика показывает, что наиболее эффективный механизм финансирования капитального ремонта и реконструкции многоквартирных домов — получение кредита товариществом собственников жилья на эти цели с дальнейшим погашением этого кредита за счет платежей собственников помещений или принятие собственниками помещений решения о перечислении сумм кредита управляющей организацией и ответственность собственников за возврат кредита банку. При этом существенная часть платежей на погашение кредита может быть компенсирована путем сокращения платы за коммунальные ресурсы (в первую очередь за тепловую энергию) в результате проведения мероприятий по ресурсосбережению в рамках ремонта или реконструкции.

11. Установленная в ч. 3 комментируемой статьи обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех новых собственников помещений в этом доме с момента возникновения у них права собственности на помещения. Если право собственности на помещение в многоквартирном доме перешло к новому собственнику, то к нему переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома. Комментируемая норма стабилизирует отношения по оплате капитального ремонта многоквартирного дома и уменьшает риски исполнителя капитального ремонта.

12. Если капитальный ремонт не проводился или все обязательства предыдущего собственника на момент отчуждения жилого помещения выполнены, то к новому собственнику никакие обязательства не переходят. В таком случае обязательства по оплате капитального ремонта могут впервые возникнуть у нового собственника после принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме и заключения соответствующих договоров.

13. По общему правилу комментируемой статьи размер платы за содержание и ремонт жилого дома (см. комментарий к ст. 156 ЖК) устанавливается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Это относится к способам управления многоквартирными домами управляющей организацией и непосредственно собственниками помещений и означает, что собственники помещений при установлении размера этой платы должны согласовать между собой объем всех необходимых расходов на содержание многоквартирного дома, а также на его текущий и капитальный ремонт (подробнее см. комментарий к ст. 156 ЖК). При этом ЖК РФ (ст. 44 и ч. 1 ст. 46) предусматривает, что решение о проведении капитального ремонта принимается квалифицированным большинством голосов от всех голосов собственников помещений. Необходимость установления такого уровня большинства голосов обусловлена значительными затратами на ремонт. Решение о проведении текущего ремонта принимается простым большинством голосов от голосов присутствующих на общем собрании, имеющем кворум. При способе управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья или кооперативом решение об установлении размера платы за капитальный ремонт многоквартирного дома принимают органы управления товарищества или кооператива (см. комментарий к п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 4 ч. 2 ст. 145 и ч. 8 ст. 156 ЖК).

14. В ч. 4 комментируемой статьи установлено, что, если собственниками помещений в многоквартирном доме не принято решение об определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органами местного самоуправления, а в городах Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта Федерации. Жилищный кодекс РФ исходит из того, что эта норма может быть применена при условии, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме имеет кворум, на нем приняты решения по всем вопросам, необходимым для содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, кроме установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Без определения собственниками помещений перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме установление органом местного самоуправления или органом государственной власти города федерального значения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения неправомерно.

Необходимо учитывать, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения является существенным условием договора управления (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). В случае несогласования условия о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения в договоре управления такой договор в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ считается незаключенным и полностью или частично ничтожной сделкой (ст. ст. 166 — 168 и 180 ГК). Поэтому органы местного самоуправления не могут реализовывать положения ч. 4 комментируемой статьи при способе управления многоквартирным домом управляющей организацией.

Поскольку решение об установлении размера платы за капитальный ремонт многоквартирного дома могут принимать органы управления товарищества или кооператива (см. комментарий к п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 4 ч. 2 ст. 145 и ч. 8 ст. 156 ЖК), а не общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, то положения комментируемой нормы не относятся к управлению многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом.

С учетом сравнительного анализа и системного толкования положений ЖК РФ можно сделать вывод, что положения ч. 4 комментируемой статьи могут применяться только при непосредственном управлении собственниками помещений в многоквартирном доме. Данный вывод основан также на требованиях п. п. 34 и 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491. В этих нормах устанавливается, каким способом органы местного самоуправления могут реализовывать полномочия, предусмотренные в ч. 3 ст. 156 ЖК РФ и ч. 4 комментируемой статьи.

Статья 158. Форма сделок

1. Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

2. Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку.

3. Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

Комментарий к статье 158 Гражданского Кодекса РФ

1. В статье содержатся общие правила о форме сделок и названы допускаемые правом различные способы фиксации волеизъявления субъектов гражданского права, образующие сделку. Таковыми являются наиболее часто применяемые устная и письменная — простая или нотариальная форма (п. 1), конклюдентные действия (п. 2), а также молчание (п. 3).

Соблюдение формы сделки необходимо для признания ее действительной, а также четкой фиксации прав и обязанностей участников сделки, что облегчает ее исполнение и разрешение возможных споров.

2. Правила о форме сделки должны применяться также при ее изменении и прекращении, когда необходимо соблюдение той же формы, которая установлена для основной сделки. Это прямо предусматривается в ряде статей ГК применительно ко многим видам сделок (ст. ст. 389, 391, 573, п. 2 ст. 818, п. 1 ст. 1056), а также в отношении договоров вообще (п. 1 ст. 452).

Однако в силу специального указания закона при изменении состоявшейся сделки иногда допускается иная, более простая форма (п. 2 ст. 592 ГК о выкупе ренты). Использование иной формы сделки может также вытекать из обычаев делового оборота или условий договора (п. 3 ст. 159, п. 1 ст. 452 ГК).

3. Поведение лица, из которого явствует его воля совершить сделку, именуется в гражданском праве конклюдентным действием и признается согласно п. 2 ст. 158 имеющим правовое значение только в тех случаях, когда сделка может быть совершена в устной форме. Примером конклюдентных действий является приобретение товаров или обмен валюты через автоматы (ст. 498 ГК), символическая передача дара посредством передачи ключей (п. 1 ст. 574 ГК), принятие наследства путем совершения фактических действий (ст. 546 ГК 1964 г.).

Если для сделки предписана письменная форма, совершение конклюдентных действий заменить ее не может и, следовательно, правовых последствий не влечет. Исключение предусмотрено п. 3 ст. 438 ГК для случаев акцепта (см. коммент. к этой статье).

4. Молчание является совершением сделки, когда это прямо предусмотрено законом или соглашением сторон. Например, в силу п. 2 ст. 621 ГК, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Согласно ст. 999 ГК молчание комитента в течение 30 дней считается принятием им отчета комиссионера.

Признание молчания сделкой может предусматриваться также другими актами гражданского законодательства. В силу банковских правил незаявление плательщиком возражения против выставленного платежного требования считается его согласием на платеж (так называемый молчаливый акцепт).

Правило п. 3 ст. 158 о правовом значении молчания существенно дополняется п. 2 ст. 438 ГК применительно к акцепту оферты. Согласно этой норме акцепт в форме молчания возможен, если это вытекает также из обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон.

5. Для совершения устных сделок стороны вправе избрать письменную, в том числе нотариальную форму, а для письменных сделок — предусмотреть необходимость их нотариального удостоверения (п. 2 ст. 163 ГК).

6. В установленных законом случаях дополнительным элементом фирмы сделки является ее государственная регистрация (см. ст. 164 ГК и коммент. к ней).

Статья 158 ГК РФ. Форма сделок

Новая редакция Ст. 158 ГК РФ

1. Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

2. Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку.

3. Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

Комментарий к Ст. 158 ГК РФ

1. Рассматривая сделки как действия лиц, нельзя не признать, что эти действия должны быть объективизированы, т.е. выражены субъектом «вовне». Способ такого выражения является формой сделки (тем, во что сделка «облекается»). Комментируемая статья предусматривает две формы сделок: устную и письменную.

2. Устная форма — это не только обмен произносимыми словами («Продается?»; «Да»; «Покупаю»), но и совершение лицом понятных для адресата активных (конклюдентных) действий: посадка в общественный транспорт, передача пальто в гардероб, приобретение товаров в автоматах и т.д. Молчание в гражданском праве рассматривается как отсутствие выражения воли («нет»), за исключением упомянутых в рассматриваемой статье условий.

3. Письменная форма может быть двух видов: простая и нотариальная (квалифицированная).

Форма служит как бы рамкой для очертания права.

Заявление участника о выходе из общества является сделкой, направленной на изменение учредительного договора, которая в силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть оформлена в той же форме, что и договор. Таким образом, в соответствии с законом данная сделка может быть совершена только в письменной форме (Постановление ВАС РФ от 18.01.2005 N 11809/04).

Другой комментарий к Ст. 158 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Для совершения сделки воля лица должна быть выражена вовне, т.е. доведена до сведения других лиц. Способ выражения воли называется формой сделки. Воля может быть выражена устно либо письменно, а также проявлена путем совершения конклюдентных действий (см. ниже п. 2), а форма сделки соответственно подразделяется на письменную (простую и нотариальную) и устную.

2. При устной форме сделки воля лица выражается словесно. Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку, — это и есть совершение сделки путем конклюдентных действий (например, снятие наличных денег в банкомате). В предусмотренных законом случаях совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях и как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме (п. 3 ст. 438 ГК РФ).

3. Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, например, непринятие наследства (ст. 1161 ГК РФ), продолжение пользования арендатором арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

В некоторых случаях законом перечень оснований для квалификации молчания в качестве волеизъявления расширяется. Так, п. 2 ст. 438 ГК допускает возможность квалификации молчания как акцепта не только на основании закона, но и в силу обычаев делового оборота или прежних деловых отношений сторон, причем такая возможность рассматривается в качестве исключения из общего правила. Отменяя решение по делу, где факты принятия ответчиком товара по измененной цене и продолжение его оплаты суд первой инстанции признал согласием на изменение цены, Президиум ВАС РФ в Постановлении от 25 января 2002 г. N 3973/01 указал, что поскольку изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором (п. 2 ст. 424 ГК РФ), а спорный договор устанавливал возможность изменения цены лишь по договоренности сторон, то молчание в силу п. 2 ст. 438 ГК не выражало согласия ответчика на изменение цены (Вестник ВАС РФ. 2002. N 5).

Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

СТ 158 ЖК РФ.

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи.

1.1. В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты. При этом уплата таких платежей не может начинаться ранее чем за три календарных месяца до конечного срока выполнения указанных услуг и (или) работ, предусмотренных договором. Использование средств, сформированных за счет дополнительных взносов, осуществляется в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.

3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

4. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).

Комментарий к Ст. 158 Жилищного кодекса РФ

1, 2, 3, 4. Собственник жилого помещения несет бремя содержания своего жилья; собственник комнаты в коммунальной квартире также несет бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире (ч. 3 ст. 30 ЖК РФ).

Согласно статье 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, подвалы и др.) соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платежей за содержание и ремонт общего имущества в этом многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 37 Кодекса)

Как излагалось в комментарии к ст. 154 Кодекса (структура платежей за жилое помещение и коммунальные услуги), платежи за содержание жилья включают таким образом затраты по:

а) содержанию общего имущества жилого дома, в том числе подвала, чердака, подъезда, крыши;

б) техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств, в том числе лифтов и приборов учета, а также технических помещений жилого дома;

в) вывозу бытовых отходов;

г) содержанию придомовой территории .
———————————
Примерный перечень услуг, связанных с содержанием жилья и оплачиваемых за счет средств на содержание жилья, утверждается Министерством регионального развития Российской Федерации; действующий Перечень работ по содержанию жилых домов утвержден Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. (Российская газета. 2003. 23 октября); см. также Постановление Правительства Российской Федерации от 30 июля 2004 г. «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг».