Продажа доли наследства квартиры

Рубрики Наша практика

Возможна ли продажа доли в квартире по наследству

Далеко не всегда получается так, что переход наследства происходит к одному наследнику. Если наследников несколько, то наследственное имущество подлежит разделу между теми, у кого имеется такое право.

Наследство и доли в нем

Процедура получения имущества в наследство может происходить по двум способам:

  • по завещанию, когда круг наследников указан в завещании;
  • по закону, когда круг наследников составляют близкие родственники, а наследование происходит с учетом соблюдения порядка очереди.

В том и в другом случае возможно возникновение такой ситуации, при которой имущество наследодателя подлежит разделу на определенные доли между наследниками. Необходимо знать, что возникновение необходимости определения долей, возможно только при одновременном наличии следующих условий – это отсутствие завещания, или наличие завещания, содержимое которого не указывает на порядок разделения наследства на доли, а также наличие двух и более наследников.

Если наследники решили не делить имущество, полученное в наследство, то они могут оставить его в совместной долевой собственности. Всем наследникам стоит понимать, что они наделены равными правами и обязанностями, связанными с содержанием имущества, что, соответственно, подразумевает и расходы, которые они понесут в связи с этим.

Если есть такая возможность, то наследник может выделить свою долю, причем независимо от того, какого мнения и позиции придерживаются другие наследников. Помимо этого, при формировании долей следует помнить о наследниках, которым полагается обязательная доля. Последние получат ее даже в том случае, если они не фигурируют в завещании или в случае несогласия других наследников.

Этап раздела наследства

Безусловно, самым лучим вариантом раздела наследственного имущества между наследниками будет, если они смогут это осуществить с учетом их желания. Для начала, каждый из них должен получить свидетельство о праве на наследство. Далее наследникам следует заключить соглашение, на основании которого будет происходить раздел. К составлению этого документа необходимо подойти очень ответственно, поскольку он наделен юридической силой, и способен определить дальнейшую судьбу подлежащего наследованию имущества. Заключение такого соглашения позволяет разделить имущество не по закону, а так, как решили наследники с учетом их желания.

Все дела, связанные с оформлением наследства, следует осуществлять у нотариуса, которому потребуется предоставить такие бумаги, как:

  • свидетельство о смерти наследодателя;
  • бумаги на квартиру правоустанавливающего характера, доля в которой подлежит наследованию;
  • технический план квартиры;
  • справки, выданные разными органами и инстанциями, указывающие на отсутствие обременений, разного рода задолженностей и т.д.

О завершении процедуры получения доли в квартире по наследству свидетельствует выданный нотариусом документ о праве на наследство с соответствующей регистрацией такого права.

Продажа доли в квартире по наследству

Статья 250 ГК РФ поясняет, что собственники остальных долей имеют право купить продаваемую долю. Таким образом, если наследник решил продать перешедшую ему по наследству долю, то другие собственники долей имеют приоритетное право на ее приобретение. Для правильной продажи потребуется соблюсти ряд действий: необходимо уведомить в письменном виде собственников других долей о желании продать свою долю, при этом, не забывая указать цену и условия продажи, а в случае отказа всех собственников от приобретения продаваемой наследником доли, их следует зафиксировать в письменной форме.

Только при соблюдении этих условий наследник может беспрепятственно продать свою долю. Продажа доли без оповещения других собственников может создать такую ситуацию, при которой последние вправе обратиться в суд с заявлением о имеющихся у них приоритетном праве приобретения.

Особенности продажи доли в наследстве

Решая, как продать долю в наследстве, человек должен помнить, что нюансы реализации зависят от типа имущества. Если манипуляция выполняется в отношении квартиры, действие выполняется без продажи всей недвижимости. Реализовать часть машины можно только с помощью полной передачи авто покупателю.

Содержание:

Лица, получившие в наследство имущество, нередко решаются продать его. Процедура усложняется, если недвижимость принадлежит нескольким лицам. Осуществляя реализацию, нужно помнить о присутствии права преимущественного выкупа. Чтобы ускорить процесс и минимизировать вероятность ошибок, эксперты советуют заранее разобраться, как продать долю в квартире, полученной по наследству. Также подробнее ознакомьтесь с информацией, как получить долю в квартире по наследству?

Продажа недвижимости

Если владельцами недвижимости является несколько человек, ее продажа будет связана с рядом затруднений. Главное из них – условность доли. Плюс необходимо будет уплатить налог на продажу недвижимости полученной по наследству. В денежном эквиваленте часть имущества выражается без затруднений, однако определить конкретные границы части, полученной в наследство, на практике достаточно проблематично. Покупатель стремится обзавестись объектом, границы которого четко определены. Расплывчатость приобретаемого имущества может уменьшить желание купить долю дома. Уточните, сколько стоит вступить в наследство на дом и как оформить часть дома в наследство?

Реализация доли: пошаговая инструкция

Сегодня существует четкая схема реализации части квартиры, полученной по наследству. Чтобы продать имущество, потребуется:

  1. Юридически оформить долю в наследстве. Действие выполняется через нотариальную контору. Перед обращением в учреждение потребуется подготовить пакет документации. В качестве подтверждения права на имущество человек получает соответствующее Свидетельство.
  2. Осуществить регистрацию права собственности на долю в наследстве. Действие выполняется посредством обращения в ЕГРП. При себе нужно иметь заранее составленный пакет документации (заявление, свидетельство, подтверждающее получение имущества в наследство, чек о внесении госпошлины, кадастровый паспорт недвижимости).
  3. Выделить натуральную долю в квартире. Действие может быть выполнено 2 способами – с согласия родственников или при помощи обращения в суд. Если человек выбрал 1 вариант, ему и другим владельцам недвижимости потребуется заключить между собой соглашение, а затем заверить документ нотариально. Если согласие на выделение не получено, помочь в сложившейся ситуации способно обращение в суд. Ответчиком в разбирательстве предстоит выступать наследнику, отказавшемуся от выполнения действия. Перед началом натурального выделения доли, должна быть проведена техническая экспертиза жилья. В заявлении нужно оказать обстоятельства, на основании которых происходит манипуляция, и присутствовать их подтверждение.
  4. Предложить приобрести жилье лицам, которые обладают правом преимущественного выкупа. Такой возможностью обладают совладельцы имущества и люди, проживающие в квартире больше 1 года. Так, если человек не обладает долей в недвижимости, но прожил в ней не менее 3 лет, он тоже обладает преимущественным правом выкупа. Если правило будет нарушено, сделку купли-продажи в последующем можно оспорить. Уведомление о том, что будет осуществлена продажа доли, должно быть направлено в письменном виде. Аналогичным образом оформляется и отказ от покупки.

Когда правовые вопросы решены, можно приступать к поиску покупателя. Делать это можно самостоятельно или обратиться к организациям, занимающимся продажей недвижимости. Использование их услуг ускорить поиск, однако приведет к дополнительным тратам.

Как продать долю в квартире по наследству

Иногда наследство переходит не полностью к одному наследнику, а к нескольким. В этом случае может возникнуть необходимость поделить наследственное имущество между теми, кто имеет на него право.

Доли в наследстве

Получение имущества по наследству осуществляется двумя способами:

  • по закону, когда наследуют близкие родственники в порядке очереди;
  • по завещанию, когда наследуют лица, указанные в завещании.

Независимо от способа наследования, может сложиться ситуация, требующая раздела имущества наследодателя на определенные доли.

Необходимость определять доли в наследстве возникает далеко не всегда, а при сочетании некоторых условий:

  • более одного наследника;
  • отсутствие завещания или завещание, в котором не указан принцип разделения долей между наследниками.

Итак, в каких же соотношениях определяется доля в наследстве для каждого наследника? Если в завещании наследодатель сам разделил наследство, то именно в таком размере получат наследники причитающееся им имущество. Если в завещании такой информации не указано или наследование осуществляется по закону, то имущество перейдет к новым собственникам в равных долях.

Наследники могут не делить имущество, которое они получили, а оставить их в совместной долевой собственности. В этом случае они имеют равные права и обязанности по содержанию имущества, а, следовательно, и понесут равные расходы.

Кроме того, при определении долей наследства нельзя забывать о тех, кто имеет право обязательной доли. Они получат ее независимо от содержания завещания или согласия на то других наследников.

Раздел наследства

Раздел наследственного имущества может осуществляться и наследниками по их желанию. Для этого необходимо сначала получить каждому из них свидетельство о праве на наследство. После этого наследники вправе заключить соглашение о разделе наследства. Этот документ имеет юридическую силу и определяет дальнейшую судьбу всего имущества. Его заключают с той целью, чтобы разделить его не так, как решил закон, а по своему желанию.

  • соглашение не должно противоречить нормам закона;
  • соглашение не должно нарушать и ущемлять права других наследников, не участвующих в соглашении.

Соглашение может содержать информацию о:

  • наследстве, которое переходит каждому наследнику;
  • компенсации, которую обязуется передать наследник, получивший большую часть имущества;
  • разделении затрат, возникших по поводу разделения наследства;
  • иные, важные для дела положения.

Доля в квартире по наследству

Наследование доли происходит по общим правилам, но имеет ряд особенностей:

  • если наследодатель имел долю в квартире, то наследники могут претендовать исключительно на эту долю;
  • если наследодатель и наследник имеют доли в одном неделимом объекте, то после смерти наследодателя именно этот наследник имеет преимущественное право на получение его доли.

В остальном оформление доли по наследству осуществляется у нотариуса с предоставлением бумаг, которые потребовались бы при оформлении квартиры:

  • свидетельства о смерти наследодателя;
  • правоустанавливающих бумаг на квартиру, в которой наследуется доля;
  • справок из различных инстанций и органов об отсутствии задолженностей различного рода, обременений и т.д.;
  • технический план и другие.

Завершающим этапом получения доли квартиры по наследству выступает выдача нотариусом свидетельства о праве на наследство и регистрация этого права.

Как продать долю в квартире по наследству

Для того чтобы продать долю наследнику необходимо ее должным образом оформить. Без документов от нотариуса, свидетельствующих о перешедшем праве к наследнику продать долю вряд ли удастся.

Ст. 250 ГК РФ определяет право собственников остальных долей купить ту, которая продается. То есть, если доля перешла по наследству, а наследник решил ее продать, преимущественное право на приобретение имеют собственники других долей.

Чтобы правильно провести продажу необходимо:

  1. Оповестить в письменной форме собственников долей о желании продать свою по определенной цене и на определенных условиях.
  2. Если приобретать долю никто из собственников не собирается, лучше зафиксировать отказы в письменной форме. После этого наследник может продать долю беспрепятственно.

Супружеская доля в наследстве

При смерти одного из супругов и при наличии второго, пережившего супруга, а также иных претендентов на имущество умершего, в первую очередь при разделе наследства должна учитываться супружеская доля. Что это означает? Статья 1150 ГК РФ определяет права супруга при наследовании. Согласно ей супруг имеет право на часть имущества, которое нажито совместно с умершим в период брака. Кроме того, это не умоляет его прав на получение доли оставшейся части наследственного имущества.

При правильном оформлении супружеской доли нотариус должен:

  1. Выделить супружескую долю из той части наследственного имущества, которое нажито супругами совместно.
  2. Зафиксировать письменно согласие супруга на принятие выделенного наследства или отказ от него.
  3. Произвести раздел оставшейся части наследства с учетом доли супруга.

Таким образом, наследование доли имеет такой же порядок, как и наследование целого имущества с учетом некоторых особенностей. Оформление доли лучше осуществлять через нотариуса, чтобы в случае продажи не возникло проблем. При разделе имущества следует учесть права обязательной доли и другие преимущественные права.

Правовая сторона продажи части квартиры

Как продать часть квартиры, какие правовые тонкости существуют в сделке и каким образом она оформляется – ответим на основные вопросы.

Продажа любой недвижимого имущества сопряжена с правовыми особенностями законодательной процедуры. И когда собственнику необходимо выставить на продажу часть квартиры, сразу возникают вопросы – а как это сделать по закону с минимальными рисками?

Продажа части квартиры – способы осуществления

Многие хоть раз в жизни выступают одной из сторон сделок с недвижимостью. И такие операции часто проходят с жильем, собственниками которой являются сразу несколько субъектов. При этом некоторые владельцы могут фактически проживать на жилплощади, а другие – иметь только регистрацию по адресу. Нередко решение продать часть квартиры становится итогом невозможности уживаться вместе родственникам нескольких поколений, при разделе наследства и в других подобных случаях, особенно, если речь идет о том, можно ли продать часть однокомнатной квартиры.

Важно помнить, что без согласия других собственников продать свою часть нельзя.

Взаимоотношения между субъектами совместной собственности прописаны в Гражданском кодексе Украины (глава 26) и согласно установленным нормам для продажи доли квартиры ее сперва необходимо выделить. Это делается 2 способами:

  • договорной выдел. Раздел квартиры происходит по согласию всех совладельцев, что подтверждается договором, заверенным нотариусом;
  • судебный выдел. Выдел части недвижимости производится в натуре или при отсутствии такой возможности – в денежном эквиваленте. Этот способ сопряжен с серьезными проблемами, так как остальные собственника наверняка захотят оставить за собой наиболее ликвидную площадь.

В качестве подтверждения своих прав на продажу у собственника должны быть в наличии правоустанавливающие документы с четким описанием, какая из частей квартиры ему принадлежит.

Как продать часть квартиры?

Для продажи выделенной доли квартиры необходимо пройти несколько этапов. Каждый из них имеет некоторые нюансы, которые стоит детальнее обговорить с нотариусом.

Урегулирование вопросов с совладельцами

Главная проблема продажи части квартиры – согласие на такой шаг от совладельцев имущества. Именно они имеют приоритетное право выкупа доли в квартире и обжалования сделки купли-продажи (если согласие не было получено). Поэтому учитывайте такие моменты:

  • нужно уведомить совладельцев о своих намерениях. По закону на ответные действия собственника (согласие или отказ) дается 1 месяц, но это период наступает с момента фактического получения уведомления. Часто это поручается нотариусу;
  • получить отказ каждого совладельца от выкупа доли квартиры, которая продается (оформляется в письменной форме у нотариуса).

Попробуйте заранее предугадать реакцию совладельцев, так как в таких ситуациях многие из них идут на принцип, не учитывая размеры своей финансовой выгоды.

Далее сделка купли-продажи проходит по стандартной схеме. Продавец самостоятельно или с помощью посредника размещает объявление о продаже части квартиры, составляя детальное описание объекта. Все вопросы с совладельцами стоит урегулировать до этого этапа, чтобы соглашение сорвалось или было признано недействительным по решению суда.

Подготовка документов

Подготовьте следующий список официальных бумаг:

  • правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, решение суда, договор о выделении доли, свидетельство о приватизации, дарственная и прочее);
  • паспорт и идентификационный код (а также паспорта других совладельцев);
  • техпаспорт;
  • экспертная оценка;
  • отказ совладельцев от покупки доли;
  • справка о числе зарегистрированных лиц.

В зависимости от ситуации может понадобиться согласие супруга/супруги или органов опеки (если совладелец – ребенок, не достигший 18 лет), сведения о наличии или отсутствии обременений (например, долгов по коммунальным платежам) и другие документы.

Оформление продажи части квартиры у нотариуса

Сделка купли-продажи доли квартиры, как и в случае с другими видами жилья, оформляется у нотариуса. Продавец для уверенности может взять задаток, что фиксируется в предварительном договоре. Через время, когда все документы по требованиям закона и нотариуса подготовлены, подписывается основной договор купли-продажи доли квартиры.

Уделите должное внимание подготовке документов и квартиры к продаже, так как далеко не каждый покупатель изъявит желание связываться с приобретением «не самодостаточного жилья». Проконсультируйтесь у нотариуса – законодательство меняется регулярно, и в момент продажи известные истины могут стать неактуальными.

Продажа доли в приватизированной квартире

Возможность распорядиться своей недвижимостью является одним из прав собственника. Если у жилого помещения только один хозяин, то он может свободно его отчуждать. То есть продавать, дарить, менять и т.д. Иное дело, если собственников несколько. Они, прежде чем продать долю, должны выполнить ряд формальностей, чтобы права других владельцев не оказались нарушенными. Для того, чтобы сделка в дальнейшем не была подвергнута сомнению, необходимо знать, каковы требования закона и какие документы нужны для продажи доли в квартире.

Как возникает долевая собственность

Закон допускает, чтобы у одной вещи, в том числе и недвижимой, было несколько владельцев. Такая собственность называется общей. Гражданский кодекс выделяет две ее формы: совместную и долевую. В первом случае речь идет об особом режиме. Точнее, об имуществе, которым совместно владеют супруги. Долевая же собственность устанавливается в большинстве случаев.

Одним из способов возникновения общей собственности является приватизация. Все, кто имел право проживать в квартире, получают равные доли теперь уже частной недвижимости. И каждый может, как полноправный собственник, ей распоряжаться. Но только в определенных пределах В частности, ответ на вопрос, может ли один из собственников квартиры продать свою долю, будет положительным. С соблюдением необходимого порядка.

На доли будет разделена квартира и при наследовании ее сразу несколькими родственниками бывшего владельца. Им она может достаться как поровну, так и в ином соотношении. Еще до оформления всех документов, один наследник может предложить другим выкуп доли в приватизированной квартире и стать ее единоличным владельцем. Возможно и изначальная покупка жилья с оформлением такой вида собственности.

Права владельцев долей

Независимо от размера доли и способа ее приобретения, каждый из сособственников обладает равными с прочими правами. Главным из них является возможность совместно с другими пользоваться общим имуществом. По общему правилу, происходит это по соглашению всех владельцев. Или по решению суда, если не удается договориться мирно. Но это скорее исключение, чем правило.

А вот распоряжаться своей собственностью, каждый может независимо. Для того, чтобы

продать часть квартиры в долевой собственности, договариваться с другими владельцами долей нет необходимости. Об этом говорит закон. Однако, вопрос о том, как продать долю в квартире если второй собственник против, периодически юристам задается. Рассмотрим, как все проделать грамотно с точки зрения закона.

Особенности распоряжения своей долей

Распорядиться, то есть решить дальнейшую судьбу вещи, ее собственник может различными способами. Таким, например, как продать долю в квартире другому собственнику. Не будем рассматривать вариант, когда владелец свое имущество уничтожает. Хотя это тоже один из способов распоряжения. Но варианте с квартирой он не допустим, потому что нарушит права других жильцов дома.

Все же прочие способы распоряжения можно разделить на три группы:

  • возмездные (продажа, обмен)
  • безвозмездные (завещание, дарение);
  • залог

И здесь закон, в зависимости от способа передачи, устанавливает различные правила. Так, порядок продажи доли в квартире будет иным, чем дарение. На это есть прямое указание в ст. 246 ГК. Вместе с тем, необходимости получать одобрение остальных владельцев или жильцов квартиры не нужно. Каждый собственник свободен и независим в своем намерении распорядиться имуществом.

Несмотря на то, продажа доли в квартире без согласия других собственников поддерживается законом, в ст. 250 ГК сказано, что другие владельцы разделенного на имущества имеют приоритетное право покупки перед всеми прочими покупателями. То есть, при выставлении части жилья на продажу, они могут первыми выказать желание купить ее. Или же отказаться это сделать. Но для того, чтобы они смогли выразить свое мнение, их необходимо известить.

Для этого продавец должен направить всех письменное уведомление. В нем необходимо ясно и недвусмысленно выразить желание продать свою долю и указать цену. В случае нормальных отношений такой документ можно передать из рук в руки, но надежнее отправить его письмом с уведомлением. В этом случае факт получения извещения о продаже доли будет документально подтвержден.

Любое допущенное нарушение может привести к тому, что один из совладельцев потребует расторгнуть уже заключенную сделку и сделать покупателем его. Производится перевод прав через суд, срок для обращения в который равен трем месяцам с даты договора. Те же правила действуют и при передаче доли в результате другой возмездной сделки – мены.

Дарение или завещание

А вот в случае безвозмездной сделки, у прочих заинтересованных лиц преимущества не возникает. Поэтому решить, как подарить долю в квартире без согласия других собственников гораздо проще. В этом случае просто составляется договор, обязательно письменный. Ни согласия, ни отказа других собственников не требуется. Исключением является супруг. Даже если дарится имущество не являющееся общим, получить нотариально заверенный документ придется.

То же касается и вопроса, можно ли завещать долю в квартире без согласия другого собственника. Ответ очевиден – можно. Более того, о таком решении не нужно ставить совладельцев в известность. Правда есть вероятность, что у наследников в будущем возникнет конфликт с сособственниками. Но эта проблема решается им самим через суд.

Когда сособственников не спрашивают

Единственный способ, как продать свою долю в квартире без согласия других собственников – это продажа с торгов. Она применяется не по желанию владельца, а как вынужденная мера. Например, если доля была заложена. Или если ее владелец объявлен банкротом (с 1.10.2015 года у граждан появилась такая возможность). Торги, с которых происходит продажа имущества, организуются по инициативе кредиторов.

Но и здесь есть несколько обязательных этапов. Для начала кредитору выгоднее настаивать на выделении доли, то есть отдельного помещения, которое гораздо удобнее продать. Но в ряде случаев это невозможно, например, в однокомнатной квартире. В этом случае кредитор может потребовать продать долю другим сособственникам. Если они ее не приобретают, то доля продается с торгов.

Необходимые документы

Передача права на недвижимость имеет ряд особенностей. Это связано с особым значением таких вещей и желанием государства защитить права добросовестных владельцев и покупателей. Поэтому для недвижимых вещей и их долей вводится особый порядок продажи. В частности, сделка не будет действительная до тех пор, пока права нового владельца не будут подтверждены их госрегистрацией. А для этого необходимо знать, какие документы нужны для продажи доли в квартире другому собственнику.

Их перечень можно найти или на официальном портале Росреестра, или среди справочной информации на стендах в его территориальных подразделениях.

Перечень будет выглядеть следующим образом:

  • паспорта участников сделки;
  • договор продажи;
  • свидетельство о госрегистрации права продавца;
  • техпаспорт и другие документы БТИ;
  • согласие супруга (если имущество семейное);
  • отказ других сособственников от выкупа доли;
  • квитанция об уплате пошлины.

Все они, за исключением паспорта и свидетельства о собственности продавца, передаются покупателю при подписании договора. С этих документов снимаются копии, а оригиналы возвращаются владельцу. После проверки сделки, новый собственник получит свидетельство о подтверждении его права.

Стоимость продажи доли

Для продажи своей доли придется понести и определенные расходы. В частности, на услуги нотариуса, который удостоверит отказ от своего права других владельцев при продаже доли жилья находящегося в общей долевой собственности. А вот при оформлении договора между сособственниками нотариус не потребуется. Но может оказаться нелишней услуга риэлтора. Что же касается госпошлины, то ее платит новый собственник.

Как видно, на вопросы как продать или можно ли подарить долю в квартире без согласия второго собственника, закон дает однозначные ответы. И все же помощь грамотного юриста в сделках с недвижимостью будет совсем нелишней. Обращение к специалисту поможет соблюсти чистоту сделки и избежать возможной недобросовестности с другой стороны.