Предварительный договор купли продажи квартиры без задатка

Рубрики Вопрос юристу

Предварительный договор без задатка

Профессиональная помощь юриста в составлении любых договоров.

Стоимость 1000 рублей. Срок исполнения 30 минут.

Доставка. Гарантия.

Телефон: 89506408355

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

г. Екатеринбург «22» сентября 2015 г.

Мы, Иванов Иван Иваныч 20.09.1930 года рождения, проживающая по адресу: Свердловская область, город Екатеринбург, улица Жданова, дом 111, паспорт 65 55 № 555555, выданный ОВД района и города Камышлова Свердловской области 11.11.2011 года, именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

Петров Петр Петрович 04.04.1994 года рождения, проживающая по адресу: Свердловская область, Камышловский район, село Обуховское, ул. Мира, дом 111, паспорт 65 99№ 777777, выданный Отделением УФМС России по Свердловской области в Камышловском районе 11.11.2011 года, именуемая в дальнейшем «Покупатель»,

заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Покупатель и Продавец обязуются заключить договор купли-продажи в отношении следующего имущества: часть жилого дома с земельным участком, находящееся по адресу: Свердловская область, город Екатеринбург, улица Луговая, дом 9, принадлежащее Продавцу на праве собственности, по согласованной цене 3 150 000 (три миллиона сто пятьдесят тысяч) рублей. Покупатель обязуется купить, а Продавец обязуется продать имущество на условиях, указанных в настоящем договоре.

2. Указанное недвижимое имущество принадлежит Продавцу на основании:

  • Часть жилого дома, литер А, площадь 77 кв.м., кадастровый номер: 66:20/01:11:11:11:11 – договора безвозмездной передачи части дома собственность граждан №888 от 22.12.2012 г., зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 16.08.2012 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации № 66-01/20-18/2005-211, выдано свидетельство о государственной регистрации права 66 АБ 222222.
  • Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под часть дома индивидуальной жилой застройки (одноэтажный), площадь 777 кв.м., кадастровый номер: 66:46:0101001:111 – договора купли-продажи земельного участка № 111 от 11.11.2012 г., зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 28.11.2008 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации № 66-66-20/015/2008-999, выдано свидетельство о государственной регистрации права 66 АГ 777777.

3. Продавец и Покупатель принимают на себя обязательства заключить Договор купли-продажи, указанного имущества не позднее 22 октября 2015 года в течение 3-х рабочих дней с момента извещения Продавца о готовности внести полную сумму денег составляющую цену имущества Покупателем. В случае отказа от покупки без уважительной причины Покупатель уплачивает Продавцу неустойку в сумме 30 000 (тридцати тысяч) рублей. В случае отказа Продавца продать имущество до указанного настоящим Договором срока Продавец уплачивает Покупателю неустойку в сумме 30 000 (тридцати тысяч) рублей.

4. Оформление сделки купли-продажи осуществляется за счёт Покупателя. Оформление документов на имущество, необходимых для совершения сделки купли-продажи, осуществлено Продавцом до заключения настоящего договора.

5. Покупатель обязан при подписании Договора купли-продажи выплатить Продавцу сумму, указанную в п. 1 настоящего Договора. Цена окончательная и изменению не подлежит.

5.1. Расчёт между Сторонами производится следующим образом: денежные средства, указанные в п. 1. настоящего предварительного договора, наличными деньгами выплачиваются Покупателем перед подписанием основного Договора купли – продажи, если иной порядок не указан в основном договоре купли-продажи.

6. До подписания настоящего предварительного договора Имущество никому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не передана в ренту, аренду или другое пользование. Покупатель в соответствии со ст. 551 ГК РФ приобретает право собственности на вышеуказанное имущество с момента государственной регистрации перехода права собственности.

7. Стороны подтверждают, что не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть данного предварительного договора, а так же отсутствие обстоятельств, вынуждающие заключить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

8. В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче вышеуказанного имущества, сторонами передаточный акт составляться не будет.

9. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора купли-продажи, предусмотренного настоящим предварительным договором, то уклоняющаяся Сторона должна будет возместить добросовестной Стороне убытки, причиненные таким уклонением, в соответствии со ст.3 настоящего договора.

10. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств по предварительному договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), а именно: пожар, наводнение, землетрясение, военные действия и т.д., при условии, что данные обстоятельства непосредственно повлияли на выполнение условий Договора. В этом случае срок выполнения договорных обязательств будет продлен на время действия указанных обстоятельств.
10.1. Сторона, которая не в состоянии выполнить свои договорные обязательства, незамедлительно информирует другую Сторону о начале действий указанных обстоятельств, но в любом случае не позднее 5 (пяти) дней после начала их действий.
10.2. Если указанные обстоятельства продолжаются более 14 дней, каждая Сторона может предложить расторгнуть данный предварительный договор. В случае расторжения Договора по основаниям, предусмотренным статьей 11, ни одна из Сторон не вправе требовать от другой Стороны возмещение своих убытков.

11. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до «22» октября 2015 года включительно.

12. После заключения основного Договора купли-продажи и регистрации сделки Продавец обязуется освободить имущество не позднее 10 дней.

13. Продавец обязуется после заключения настоящего договора не предпринимать действий направленных на отчуждение данного объекта недвижимого имущества третьим лицам.

14. Изменение, расторжение и пролонгация договора возможна по взаимному согласию сторон.

15. Стороны обязуются соблюдать конфиденциальность и не разглашать условия настоящего договора третьим лицам.

16. Все споры по настоящему договору разрешаются путем переговоров, а в случае не достижения согласия – в соответствии с действующим законодательством РФ.

17. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному каждой стороне.

Адрес: г. Камышлов, ул. Советская, д. 7, офис 88 (2 этаж)

Телефоны: 89122781115 или 89126686183

E-mail: [email protected]

НЕДВИЖИМОСТЬ В КАМЫШЛОВЕ:

покупка, продажа, обмен, ипотека, юридическое сопровождение, составление договоров, новостройки в Екатеринбурге

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Наверное, все, кто сталкивался с куплей-продажей недвижимости, не понаслышке знают, что такое предварительный договор. Основная его цель — обязать стороны заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры в определённый срок (например, в течение двух недель, или в течение месяца до конкретной даты).

ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР — це договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. (Цивільний Кодекс України, ст.635)

Зачем нужен предварительный договор?

Некоторые из Вас, наверное задавались вопросом: «А нужно ли вообще это промежуточное соглашение? Зачем откладывать сделку купли-продажи недвижимости и заключать предварительный договор (его ещё в народе называют «Договор о намерениях»), если обе стороны и так согласовали основные моменты покупки квартиры? Не лучше ли сразу подписать «Договор купли-продажи квартиры»?

Отвечаем. Предварительный договор купли-продажи недвижимости (недвижимого имущества) заключается между продавцом квартиры и её покупателем после того, как они достигли между собой определенных договоренностей и твёрдо намерены провести сделку, но какие-либо обстоятельства мешают подписать им основной договор. Например: у продавца не готовы необходимые для сделки документы (весьма распространённый вариант), или у покупателя отсутствует полная сумма денег, а будет она, скажем, через неделю… Причины могут быть разные.

В предыдущей статье мы выяснили, что задаток, как обеспечение совершения сделки купли-продажи недвижимости сам по себе, без основного договора, юридически существовать не может. А значит, необходим документ, который пропишет взаимные обязательства сторон и одновременно выполнит функцию соглашения задатка. Именно таким документом и является предварительный договор. Он позволяет получить гарантии того, что сделка будет совершена в будущем, зафиксировать цену на квартиру на уровне оговоренной и установить ответственность сторон за срыв сделки.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи недвижимости призван защитить интересы будущего покупателя и продавца, и застраховать от недобросовестности сторон сделки.

Условия договора купли-продажи недвижимости

Что нужно прописывать в Договоре купли-продажи недвижимости ? Поскольку всё, что сказано в устной форме, юридической силы не имеет, то в Договоре купли-продажи квартиры необходимо в письменном виде изложить все важные моменты, касающиеся предстоящей сделки. Другими словами все согласованные сторонами условия.

Не вдаваясь в детальное описание структуры договора, скажем одно: в договоре обязателно должны быть зафиксированы существенные условия договора. При отсутствии или невыполнении этих условий договор считается незаключённым и не имеет юридической силы. Ваше соглашение должно содержать как минимум три основных момента:

Первое — ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА — подробное описание продаваемого объекта (напр. квартиры). Чтобы в будущем не было всяких разговоров о том, что подразумевался какой-то другой объект, в договоре прописывается точный адрес и основные характеристики квартиры (площадь, количество комнат, этаж).

Второе — ЦЕНА недвижимости, по которой будет заключён основной договор. Здесь всё понятно: если в договоре не зафиксировать стоимость недвижимости, то недобросовестный продавец может заявить, что продавать квартиру он не отказывается, но вот цена её превратилась из $100 тысяч в миллион. Не согласны? Значит, это ваши, покупатель, капризы…

Третье — СРОК заключения основного договора. Учитывая, что экономическая ситуация – барышня переменчивая, желательно не прописывать слишком большие сроки в предварительном договоре. Ведь кто знает, как поведут себя цены на рынке недвижимости, скажем, через 2 месяца? Могут измениться как не в пользу покупателя, так и не в пользу продавца. Потом будете себе локти кусать, что не продали или не купили квартиру раньше… Поэтому старайтесь заключать предварительный договор на как можно меньший срок. Оптимальным будет от 2 недель и до 1 месяца, в зависимости от степени готовности документов для продажи квартиры.

А помимо этого в тексте договора обязательно указывается:

  • Вид (название) договора (в нашем случае – «Предварительный договор»);
  • Наименование сторон (фамилию, имя, отчество или наименование юридического лица);
  • Сведения о документе, подтверждающем право собственности на квартиру;
  • Сведения об отсутствии запретов на отчуждение объекта недвижимости;
  • Обязательства сторон.
  • Дату подписания договора
  • а также взаимные соглашения сторон.

Таким образом, если на стадии оформления предварительного договора покупатель и продавец придут к соглашению относительно всех условий основного договора, то впоследствии согласование основного Договора купли-продажи квартиры не будет представлять никаких трудностей: их просто можно перенести из текста предварительного договора в текст основного договора.

Важный момент! Не смотря на то, что предварительный договор является по сути лишь преддоговорным документом и не предполагает каких-либо платежей (он лишь обязывает стороны провести подготовительные действия, чтобы в будущем заключить основную сделку), закон не запрещает передавать деньги по даному договору. А поскольку любой другой способ передачи задатка при сделке с недвижимостью с юридической точки зрения будет не совсем правильным, то не забудьте в предварительном договоре зафиксировать, что по этому договору передается сумма, которая подтверждает серьезность намерений сторон, а также штрафные санкции (неустойку) за последствия незаключения в будущем основного договора

Форма предварительного договора

В какой форме заключается предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества?

Чтобы предварительный договор в случае споров и судебных разбирательств не был признан недействительным, то оформлять его необходимо в той же форме, что и основной договор – то есть В ПИСЬМЕННОЙ .

  • Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом (Цивільний кодекс України Ст.203, п.4.).
  • ФОРМА ПРАВОЧИНУ. Правочин може вчинятися усно або в письмовій формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом. (Цивільний кодекс України Ст. 205).
  • Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, — у письмовій формі. (Цивільний кодекс України Ст.635).
  • Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається уписьмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. (Цивільний кодекс України Ст.657).

Подлежит ли Предварительный договор

нотариальному удостоверению?

  • Нотаріальне посвідченняце дія уповноважених осіб (нотаріальна дія), і не включається в поняття «форма договору» згідно з чинним законодавством України.
  • У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. (Цивільний кодекс України Ст.220).
  • Правочин, який вчиненийу письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченнюлише у випадках, встановлених законом АБО домовленістю сторін (Цивільний кодекс України Ст.209).
  • На вимогу фізичної або юридичної особибудь-який правочин з її участю МОЖЕ БУТИ нотаріально посвідчений (Цивільний кодекс України Ст. 209, п.4).

Перечень договоров, которые подлежат обязательному нотаріальному удостоверению можно посмотреть здесь.

Как видим из вышеизложенного:

  • Нотариальное удостоверение не является формой договора – это действие уполномоченных лиц (нотариальное действие),
  • Форма договора согласно букве закона бывает усная и письменная,
  • Нигде в законодательных актах не указано, что Предварительный договор к подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Основной договор – ДА!, а Предварительный – НЕТ!

Казалось бы напрашивается вывод, что для предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества нотариальное удостоверение не обязательно. НО!

На вопрос Ассоциации специалистов по недвижимости Украины «Подлежит ли Предварительный договор нотариальному удостоверению?», Министерство юстиции Украины дало однозначный ответ: «Договір про наміри укласти у майбутньому договір купівлі-продажу нерухомого майна (попередній договір) повинен бути укладений у ПИСЬМОВІЙ ФОРМІ та НОТАРІАЛЬНО ПОСВІДЧЕНИЙ ».

Подлежит ли нотариальному удостоверению и государственной регистрации предварительный договор (покупки-продажи недвижимого имущества)?

Статьи о недвижимости в Донецке

Как правильно оформить предварительный договор и договор о задатке

Многие агентства недвижимости используют устоявшуюся схему оформления взаимоотношений продавца с покупателем недвижимости: заключается предварительный договор, после чего, заключается договор о задатке. Передается продавцу задаток и в оговоренный предварительным договором срок, должно состояться у нотариуса оформление договора купли-продажи. Но мало кто знает, что по такой схеме, если продавец откажется от продажи, то ему за это ничего не будет!

Проблема заключается в том, что задаток — это обеспечение взятого покупателем обязательства по заключенному договору и других обязательств, связанных с заключенным договором, а заключая между собой предварительный договор купли-продажи недвижимости с целью регламентировать взаимоотношения продавца и покупателя в период подготовки к заключению договора купли-продажи недвижимости, стороны только собираются заключить в будущем такой договор.

Часто или в предварительном договоре, или в отдельном договоре о задатке предусматривается, что потенциальный покупатель передает потенциальному продавцу денежную сумму, именуемую задатком, которая после заключения договора купли-продажи недвижимости идет в зачет причитающихся по нему платежей, а в случае отказа от заключения такого договора покупатель теряет сумму внесенного задатка, а продавец обязуется вернуть ее в двойном размере.

Таким образом, задатком обеспечивается обязательство сторон, которого еще нет — заключить договор купли-продажи в будущем, а сумма задатка, внесенного в обеспечение исполнения предварительного договора, выполняет платежную функцию по еще не заключенному договору купли-продажи.

Кроме того, договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме, подлежит нотариальному заверению и государственной регистрации (ст. 657 ГК Украины, а согласно ч. 3 ст. 640 ГК Украины, он считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Если эти требования не соблюдены, то в суде такой договор может быть признан недействительным (ст. 220, ч. 2 ст. 215 ГК Украины).

Однако сторонами, при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости и до его государственной регистрации оформляется задаток как будто этот договор и возникшие обязательства уже имеют силу!

Это прямо противоречит закону, который, закрепляя определение задатка, указал на обязательное наличие реально существующего договорного обязательства, в обеспечение которого и оформляется задаток.

Как вы думаете, соответствует ли предварительный договор всем этим условиям?

Мало того, даже если сторонам захочется нотариально заверить и зарегистрировать предварительный договор, то это вряд ли достижимо, даже если стороны согласятся на дополнительные расходы – минимум 1% от суммы договора, потому что нотариус откажется заверять такой договор, если будет отсутствовать хотя бы один из документов, необходимый для заключения договора купли-продажи, а ведь предварительный договор заключается именно для того, чтобы стороны могли подготовить документы к сделке.

В интернете можно найти статьи, в которых написано, что можно по предварительному договору брать деньги, но при этом советуют исключить термин «задаток» и передаваемую сумму называть «гарантией», «обеспечением сделки» и т. д.

Еще советуют подробно описывать ответственность сторон и штрафные санкции в случае нарушений обязательств, но при этом скромно умалчивают, что взыскать эти штрафы, в случае чего, при условии, если получится и, если хватит денег на адвокатов, можно только в судебном порядке и через несколько лет.

Можно встретить предложение о заключении сторонами договора депозита для обеспечения обязательств по предварительному договору купли-продажи недвижимости, не прошедшему государственную регистрацию, на основании которого деньги передаются на хранение нотариусу.

Это возможно, закон допускает это, однако здесь нужно будет найти нотариуса, который согласится сделать это бесплатно, потому что нотариусы берут деньги за заключение договора о передаче депозита и за хранение денег. Если кто-то знает таких нотариусов – опубликуйте адрес!

Почему так популярна схема «предварительный договор – задаток»? Потому, что нет проблем с ее исполнением: нарушил условия покупатель, деньги остались у продавца; нарушил условия продавец, для взыскания двойной суммы всегда есть обеспечение – продаваемая недвижимость.

На практике, если стороны соблюдают обязательства, то проблем нет. Все ужасы начинаются, когда продавец, взяв задаток, откажется продавать недвижимость и покупатель сможет рассчитывать только на возврат задатка, который судом будет считаться авансом и только, о двойном задатке можно забыть!

Есть ли выход из всего этого?

Да, есть! Жилищное бюро «Альфа-Город» разработало предусмотренную законом договорную конструкцию, позволяющую реализовать преимущества задатка в сделках по продаже недвижимости без нотариального заверения договора и его госрегистрации. Мало того, Жилищное бюро «Альфа-Город» является участником этих договоров и гарантирует клиентам безусловное возмещение убытков если выполнение клиентами его рекомендаций привело их к потерям!

Вряд ли вы найдете другое агентство недвижимости, оказывающее такие услуги, участвующее юридически в договоре и отвечающее материально за свои действия!

Почему нельзя передавать задаток при оформлении предварительного договора купли-продажи

Внимательно изучаем от чего защищают предварительные договоры

«Я собираюсь купить квартиру на вторичном рынке. Брокер советует мне оформить при передаче задатка хозяину жилья предварительный договор купли-продажи. Зачем он нужен, и стоит ли его оформлять?» — Сергей Д., г. Киев.

Отвечает Владимир Столитний, юрист агентства недвижимости «Альянс-Брок»:

«Такой договор предусмотрен ст. 635 ч. 1 Гражданского кодекса Украины, согласно которому предварительным есть договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока заключить в будущем основной договор на условиях, определенных предварительным договором. Такой договор должен быть заключен исключительно в нотариальной форме, поскольку к нему применяются те же требования, что и к основному договору (в данном случае — договору купли-продажи квартиры).

Проблема только в том, что факт заключения подобного договора никоим образом не защищает покупателя от возможных неправомерных действий со стороны продавца. Если бы нотариус вносил данные о заключении такого договора в Реестр запретов, и данный запрет действовал бы до заключения сторонами основного договора (купли-продажи) или расторжения такого договора с выполнение всех его условий, в т. ч. возврата продавцом суммы задатка, если именно он нарушил условия данного договора, или отказ покупателя от заключения основного договора, после чего сумма задатка ему не возвращается.

Есть еще один практический аспект этого процесса: нотариусы не желают применять к подобным договорам нормы ст. 570 и 571 ГК Украины. Ст. 570 определяет понятие задатка, а ст. 571 дает четкое определение правовых последствий нарушения обязательства, обеспеченного задатком. Как правило, в таких договорах фигурируют всякого рода «обеспечивающие платежи», «гарантийные суммы» и т. д., хотя в ГК они никоим образом не предусмотрены. Не стоит обольщаться, что предварительный договор, заключенный у нотариуса, является панацеей от всех возможных неправомерных действий, как правило, продавца. Иными словами, ничто не мешает ему назаключать таких договоров на сумму, равную стоимости его недвижимости, и скрыться. Увы, но такие случаи — не одиноки».

Предварительный договор купли продажи квартиры без задатка

Тот, кто сталкивался с покупкой жилья в ипотеку на вторичном рынке, знает, насколько хлопотна эта процедура. Но это не самое страшное. Не вполне корректное составление предварительного договора может обернуться не только срывом желанной сделки, но и потерей денег для покупателя.

Обычно при ипотечной сделке продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи. В качестве обеспечения покупатель вносит задаток. Но для завершения такой сделки стороны должны получить зеленый свет от банка-кредитора, а он, оценив свои риски, может отказать в кредите. Именно в такой ситуации оказался 40-летний топ-менеджер крупной финансовой компании, когда решил обратиться к нам за юридической помощью.

В 2015 г. он подыскивал жилье в центре Москвы. Приглянулась 5-комнатная квартира с евроремонтом на Пресне стоимостью около $1 млн в капитально отремонтированном шестиэтажном доме начала XX в. Хозяин – мужчина 50 лет с видом на жительство в США – вызывал доверие. Квартира продавалась через солидную риэлторскую компанию. Юридическая чистота объекта не вызывала сомнений.

Покупатель и продавец заключили предварительный договор купли-продажи, прописав условия и обязательства, которые необходимо выполнить каждой из сторон для заключения основного договора в будущем. Гарантируя исполнение своих обязательств, клиент передал задаток прямо продавцу в размере $30 000. Стороны договорились, что в случае отказа банка в выдаче кредита продавец обязуется возвратить задаток покупателю.

Банк, рассмотрев представленные клиентом документы и отчет оценщика, без объяснения причин отказал покупателю в кредите в размере 70% стоимости квартиры, и заключение основного договора стало невозможным. Однако на просьбу клиента вернуть задаток продавец ответил отказом.

С нашей помощью несостоявшийся покупатель решил обратиться в суд с требованием о возврате своих $30 000.

Согласно Гражданскому кодексу (ГК) РФ задаток – это сумма, выдаваемая одной из сторон договора в счет будущих платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если договорное обязательство не исполнено либо вообще не возникло, задаток может быть возвращен, а может остаться у получателя. Все зависит от виновности сторон в неисполнении договора. В нашем примере если бы за неисполнение договора был ответствен покупатель, то задаток должен был остаться у продавца. И наоборот, если бы вина лежала на продавце – например, он передумал избавляться от квартиры, то он был бы обязан вернуть покупателю задаток, причем в двойном размере.

Ситуация нашего клиента осложнялась тем, что отказ банка в кредите он получил после истечения предварительного договора, а основной договор заключен не был. При этом ни одна из сторон не направляла предложение заключить основной договор купли-продажи.

Вина сторон в том, что основной договор не был заключен, рассматривалась в суде. Продавец утверждал, что сам невиновен, и обвинял покупателя в отказе от сделки после резкого скачка курса доллара, из-за которого квартира подорожала на несколько миллионов рублей. Покупатель же доказывал, что он все свои обязательства по предварительному договору выполнил. Наш клиент указывал, что по предварительному договору продавец обязался в определенный срок предоставить нужные для банка документы на квартиру (выписка из ЕГРП, экспликация и поэтажный план и т. д.), а также давал гарантии, что на жилье нет правопритязаний третьих лиц. В дальнейшем же выяснилось, что на квартиру наложен арест (продавцу пришлось его срочно снимать), а документы на квартиру и отчет оценщика были предоставлены с опозданием. В результате стороны не смогли заключить основной договор купли-продажи в нужный срок.

Согласно ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Отказ банка в выдаче ипотечного кредита являлся именно таким обстоятельством невозможности исполнения согласованных условий предварительного договора. В итоге суд взыскал с продавца в пользу нашего клиента сумму задатка. Судебные издержки составили 150 000 руб., но их пока не взыскивали.

Риск того, что банк откажет в кредите или другая сторона сделки с недвижимостью предпримет недобросовестные действия, есть всегда. Универсальной страховки на эти случаи нет. Но снизить риски потерь можно, правильно составив предварительный договор.

Для ипотечной сделки в тексте предварительного соглашения следует четко указать, сколько покупатель уплачивает за квартиру из собственных средств, а сколько – за счет кредита. Обязательно надо прописать гарантии в отношении жилья: например, объект не находится под арестом, в залоге, в аренде, в отношении его отсутствуют иные правопритязания третьих лиц. Несоблюдение продавцом этих гарантий делает его виновным в том, что основной договор не будет заключен, и может повлечь взыскание с него убытков или неустойки (если последняя предусмотрена соглашением).

Кроме того, в договоре продавец должен подтвердить, что не производил несогласованную перепланировку квартиры, иначе потребуется внести изменения в поэтажный план в БТИ. Если продавец обязан предоставить документы на квартиру для банка, то в договоре обязательно должен быть четко прописан срок.

Если квартира приобреталась продавцом в браке, обязательно согласие супруга или супруги на заключение основного договора купли-продажи в оговоренный срок.

Очень важно указать, что задаток должен быть возвращен покупателю при отказе банка выдать кредит. Покупателю следует получить и сохранить уведомление банка об отказе.

Подготовку предварительного договора лучше поручить независимому юристу, а не риэлтору, чтобы избежать в дальнейшем проблемы толкования отдельных условий договора.