Постановление о приватизации нежилых помещений

Рубрики Вопрос юристу

Судебная практика

Решение Верховного Суда Украины относительно использования приватизационного законодательства

Вот уже более десяти лет по всей стране идет приватизация государственной собственности. И практически каждый ее шаг сопровождается жалобами, спорами, недоразумениями. В ответ на них уполномоченные органы выдают разъяснения и инструкции, а суды выносят решения, еще больше затрудняющие и без того непростой диалог субъектов приватизации.

Несмотря на то что с целью регулирования данного процесса был принят ряд документов (законы Украины «О собственности», «О приватизации государственной собственности» (Закон о приватизации), «О приватизации собственности небольших государственных предприятий» (Закон о малой приватизации), «О приватизационных сертификатах», «О государственной программе приватизации» (Государственная программа приватизации), «Об аренде государственной и коммунальной собственности» (Закон об аренде) и прочее, и по сей день не сняты многие спорные вопросы. Большинство из них касается определения способа приватизации, применения того или иного закона, законности актов соответствующих органов приватизации, а также несоблюдения ими обязанностей, возложенных законодательством. По одному из таких споров Верховный Суд Украины (ВСУ) вынес постановление, дающее пищу для размышлений. Спор касался бездействия регионального отделения Фонда государственного имущества Украины (ФГИУ) на заявление хозяйственного общества (истец) с предложением включить в перечень объектов государственной собственности группы А, подлежащих приватизации путем выкупа, арендованного истцом помещения, что было расценено как отказ от приватизации. Ответчик иск не признал. Свою позицию ФГИУ обосновывал тем, что спорное помещение истец арендовал без согласования с ним, а потому отсутствовали основания для удовлетворения требований истца, предусмотренные статьей 11 Закона о малой приватизации.

Итак, обратимся к праву. Согласно Закону о приватизации, приватизация государственной собственности — это отчуждение объектов, находящихся в государственной собственности, в пользу физических и юридических лиц, которые по Закону могут быть покупателями, с целью повышения эффективности производства и привлечения средств на структурное преобразование экономики. Этим же Законом устанавливается, что к таким объектам государственной собственности относится имущество предприятий, цехов, производств и т.п., являющееся целостным имущественным комплексом, если в случае их выделения в самостоятельное предприятие не нарушается технологическая целостность производства предприятия, из которого оно выделяется. Также к ним относятся объекты незаконченного и законсервированного строительства, акции (части, паи) в собственности хозяйственных обществ и иных объединений, принадлежащие государству. В свою очередь, приватизации не подлежат объекты, имеющие общегосударственное значение, и казенные предприятия. Закон также определяет и субъектов приватизации, которыми являются государственные органы приватизации, покупатели (их представители) и посредники.

Далее законодательством о приватизации предусмотрен исчерпывающий перечень способов приватизации — продажа объектов приватизации на аукционе, на конкурсной основе и выкуп имущества государственного предприятия согласно альтернативному плану приватизации. При этом Законом о малой приватизации подчеркивается, что неконкурентные способы продажи имущества (например, выкуп) применяются лишь к тем объектам, которые не были проданы на аукционе, конкурсе, были включены в перечень объектов, подлежащих приватизации путем выкупа, либо объектов, сданных в аренду, если право выкупа было предусмотрено договором аренды, заключенным до вступления в силу Закона об аренде.

С другой стороны, пунктом 51 Государственной программы приватизации предусмотрено, что выкупу арендатором (без ограничений, установленных Законом о приватизации и Законом о малой приватизации) подлежит арендованное государственное имущество в том случае, если арендатором с согласия арендодателя и за счет собственных средств было произведено улучшение арендованного имущества, которое невозможно отделить от соответствующего объекта, не причинив последнему ущерба. Стоимость таких улучшений должна составлять не меньше 25 % от остаточной стоимости имущества. Вместе с тем, согласно пункту 48 Государственной программы приватизации, продажа объектов группы А осуществляется в соответствии с Законом о малой приватизации и данной Программой.

В рассматриваемом нами споре хозяйственное общество имело намерение приватизировать путем выкупа нежилое помещение общей площадью 146,7 кв. м, в котором им были сделаны неотделимые улучшения, составляющие не менее 25 % остаточной стоимости помещения. Иск данного хозяйственного общества был подан вследствие отказа ФГИУ включить спорное помещение в перечень объектов группы А.

Решением суда первой инстанции иск был удовлетворен. Постановлениями апелляционной инстанции и Высшего хозяйственного суда Украины указанное решение оставлено без изменений. Постановлением Верховного Суда Украины (ВСУ) кассационная жалоба ФГИУ на постановление ВХСУ по делу по иску хозяйственного общества о побуждении ответчиков совершить определенные действия была удовлетворена полностью — решения и постановления нижестоящих судов были отменены. На аргументах, приводимых ВСУ, хотелось бы остановиться подробнее, поскольку они являются неоднозначными.

В обоснование своей позиции ВСУ приводил следующие доводы. Ссылаясь на положение, закрепленное пунктом 48 Государственной программы приватизации, ВСУ указывал, что в договоре аренды, заключенном истцом с арендодателем, не было предусмотрено право истца на выкуп им соответствующего арендованного помещения. При этом ВСУ подчеркивал, что право, предусмотренное пунктом 51 Государственной программы приватизации, арендатор приобретает только в случае принятия органом приватизации решения о приватизации объектов группы А по собственной инициативе. С таким утверждением ВСУ согласиться сложно, поскольку тем же пунктом 51 установлено, что арендатор приобретает такое право в случае принятия решения о приватизации, причем в данном пункте не указывается, что такое решение принимается только по инициативе органа приватизации. Более того, законодательно установлено, что такое решение принимает орган приватизации, но либо по собственной инициативе, либо на основании заявления покупателя (статья 7 Закона о малой приватизации). Заметьте, что вариант подачи заявления потенциальным покупателем ВСУ вообще не рассматривается.

Далее ВСУ указывает на тот факт, что ФГИУ не только не было принято решение об отказе включить спорное помещение в перечень объектов группы А, а наоборот, предложено включить его в иной перечень объектов приватизации. Однако это обстоятельство не может считаться отказом в приватизации на основании решения Конституционного Суда Украины (КСУ) по делу № 1-16/2000 по конституционному обращению общества покупателей, членов трудового коллектива парикмахерской № 163 «Черемшина» (г. Киев) об официальном толковании положений статьи 7 Закона Украины «О приватизации небольших государственных предприятий (малой приватизации)». Вместе с тем в решении КСУ закреплено, что процедура включения предприятия в иной, чем предложенный покупателем, перечень объектов приватизации не может рассматриваться как отказ в приватизации. То есть, во-первых, речь идет о предложении покупателя, а не ФГИУ, а во-вторых — о процедуре включения, а не о предложении ее проведения.

Таким образом, ВСУ указывает в качестве определяющего обстоятельства предложение внести помещение в иной перечень объектов, а не саму процедуру внесения. А это — разные вещи! Указанная процедура осуществляется в соответствии со статьей 7 Закона о малой приватизации. Главным признаком этой процедуры является обязательное утверждение ФГИУ перечня объектов, находящихся в государственной собственности и подлежащих продаже на аукционе, по конкурсу или продаже путем выкупа, а также уведомление администрации предприятия о включении данного предприятия или его структурного подразделения в один из перечней.

Как следует из материалов дела, на данный момент спорное помещение не значится в перечнях объектов, подлежащих приватизации путем продажи на аукционе, по конкурсу. Также ФГИУ не сообщал администрации предприятия о намерении или о включении его в какой-либо перечень объектов приватизации.

Еще одним интересным аспектом, затронутым в данном деле, является неодинаковое толкование и применение судами отдельных положений законодательства о приватизации. Например, в постановлении ВСУ говорится, что Закон о малой приватизации имеет приоритет в отношении других законов. Такая позиция мотивируется тем, что пунктом 48 Государственной программы приватизации предусмотрено, что объекты, перечисленные в перечне объектов группы А, подлежат приватизации в соответствии с Законом о малой приватизации. Однако в том же пункте закреплено положение, что процедура приватизации регулируется и данной Программой. Более того, в пункте 5 мотивировочной части упомянутого решения КСУ подчеркивается, что целесообразность того или иного способа приватизации определяется органами приватизации, за исключением предусмотренных законами случаев. В данном случае право выкупа предусматривается не только статьей 11 Закона о малой приватизации, но и пунктом 51 Государственной программы приватизации и, следовательно, является обязательным для органов приватизации и органов, утверждающих перечни объектов. То есть КСУ указывает на необходимость применять не только Закон о малой приватизации, но и иные законы. В свете вышеизложенного нельзя не отметить склонности различных судебных инстанций следовать только отдельным частям законодательного предписания, а остальные — не принимать во внимание.

Подведем итоги. Ни для кого не секрет, что в процедуре приватизации объектов государственной собственности независимо от способа имеются определенные изъяны. И, к сожалению, можно констатировать, что и сегодня в законодательстве обязательно найдется норма, которой, как щитом, прикрываются различные учреждения в случае обнаружения нарушений процедуры.

Постановление о приватизации нежилых помещений

В ДЕМО-режиме вам доступны первые несколько страниц платных и бесплатных документов.
Для просмотра полных текстов бесплатных документов, необходимо войти или зарегистрироваться.
Для получения полного доступа к документам необходимо Оплатить доступ.

Дата обновления БД:

Всего документов в БД:

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РЕСПУБЛИКИ МОЛДОВА

от 25 марта 2008 года №468

О приватизации нежилых помещений, сданных внаем

(В редакции Постановлений Правительства Республики Молдова от 18.03.2016 г. №299, 14.12.2017 г. №1334, 06.11.2017 г. №902, 17.04.2018 г. №327)

В целях выполнения положений Закона об управлении публичной собственностью и ее разгосударствлении N 121-XVI от 4 мая 2007 г. (Официальный монитор Республики Молдова, 2007 г., N 90-93, ст. 401) Правительство ПОСТАНОВЛЯЕТ:

1. Утвердить Положение о приватизации нежилых помещений, сданных внаем (прилагается).

2. Национальному бюро статистики представлять ежемесячно Агентству публичной собственности месячные индексы инфляции (индекс потребительских цен).

(В пункт 2 внесены изменения в соответствии с Постановлениями Правительства Республики Молдова от 18.03.2016 г. №299, 06.11.2017 г. №902)

3. Признать утратившим силу Постановление Правительства N 342 от 6 апреля 2006 г. «О порядке купли-продажи объектов, не относящихся к жилищному фонду, сданных внаем» (Официальный монитор Республики Молдова, 2006 г., N 59-62, ст.384).

министр экономики и торговли

Утверждено Постановлением Правительства Республики Молдова от 25 марта 2008 года №468

Положение о приватизации нежилых помещений, сданных внаем

По всему тексту Положения слова «территориальный кадастровый офис» и «кадастровый офис» в любой грамматической форме заменены словами «компетентное подразделение Агентства государственных услуг» в соответствующей грамматической форме в соответствии с Постановлением Правительства Республики Молдова от 17.04.2018 г. №327

1. Настоящее положение устанавливает порядок купли-продажи нежилых помещений публичной собственности (зданий, строений, в том числе отдельно стоящих, а также встроенно-пристроенных нежилых помещений в жилых домах), сданных внаем, которые не включены в списки объектов, подлежащих приватизации.

2. Купля-продажа нежилых помещений публичной собственности, сданных внаем, осуществляется:

Постановление о приватизации нежилых помещений

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

АДМИНИСТРАЦИЯ г.БАРНАУЛА

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

От 05.02.2018 №214

Об условиях приватизации нежилого помещения по ул.Интернациональной, 17а

В соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», решением Барнаульской городской Думы от 16.12.2016 №713 «Об утверждении прогнозного плана приватизации объектов муниципальной собственности на 2017 — 2019 годы», на основании решения комиссии по приватизации муниципального имущества города Барнаула (протокол от 16.01.2018 №2)

1. Утвердить условия приватизации нежилого помещения по ул.Интернациональной, 17а (приложение).

2. В 10-дневный срок с даты принятия постановления:

2.1. Комитету по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (Фоминых С.Н.) обеспечить размещение постановления:

на сайте комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула;

на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации;

2.2. Пресс-центру (Павлинова Ю.С.) разместить постановление на официальном Интернет-сайте города Барнаула.

3. Контроль за исполнением постановления оставляю за собой.

Приватизация жилья: новая песня о старом

Приватизация в Украине началась с закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», который вступил в силу в далеком 1992 году. Но вопрос о том, как должна осуществляться приватизация жилья или приватизация квартиры остается актуальным и по сей день.

Причиной тому послужил предновогодний ажиотаж, созданный ВР Украины, постановлением которой был установлен предельный срок обращения жилищных чеков до 31.12.2008 года, что в свою очередь было воспринято в обществе — приватизация жилья закончена. Так ли это на самом деле? На этот и прочие вопросы, связанные с процессом приватизации, дает ответы «Простобанк Консалтинг».

Приватизация жилья бессрочна!

Верховная Рада буквально за две недели до Нового года сделала поистине бесценный подарок для украинцев. Законодатель своим постановлением от 17 декабря 2008 года № 674-VI отменил действие постановления от 21 декабря 2000 года, сославшись на то, что в ЗУ «О приватизации государственного жилищного фонда» срок использования жилищных чеков для реализации гражданами права на приватизацию жилья из государственного жилищного фонда не установлен. Соответственно, на данный момент, все, кто не успел приватизировать свою квартиру до наступления 2009 года, могут успокоиться и провести этот процесс в удобные для себя сроки. А те, кто отчаянно бегал по кабинетам в канун новогодних праздников, стараясь успеть реализовать свое конституционное право, могут только развести руками, удовлетворенно глядя на свидетельство о приватизации жилья, датированное последними числами декабря 2008 года.

И все же, тем, кто еще не стал счастливым обладателем приватизированного жилья, не стоит откладывать этот процесс в долгий ящик, поскольку отечественное законодательство нестабильно и неизвестно, какие еще изменения могут нас ожидать в ближайшем будущем.

Новые возможности: приватизация общежитий

1 января 2009 года вступил в силу Закон Украины «Об обеспечении жилищных прав жителей общежитий», позволяющий приватизировать комнату в общежитии. Для того, чтобы осуществилась приватизация общежитий (точнее комнат в общежитие) необходимо соответствовать как минимум таким условиям:

  • проживать на ней не менее 5 лет;
  • быть зарегистрированным по месту проживания;
  • не иметь другого собственного жилья.

Приватизация общежитий невозможна при таких условиях, к примеру:

  • в общежитиях, предназначенных для временного обитания в связи с учебой, переобучением или повышением квалификации, в учебных заведениях и в связи с работой (службой) по контракту;
  • в случае проживания в общежитии без законных оснований (без официальной регистрации местожительства);
  • в специальных общежитиях, предназначенных для временного обитания лиц, которые отбывали наказание в виде ограничения воли или лишения свободы и нуждаются в улучшении жилищных условий, или жилая площадь которых временно заселена;
  • в общежитиях, где проживают военнослужащие, сотрудники Вооруженных Сил Украины и Министерства внутренних дел Украины,
  • в общежитиях, которые имеют статус социальных на момент вступления в силу Закона,
  • в общежитиях, находящихся на законных основаниях в частной собственности, в том числе, переданных территориальным общинам в постоянное или временное пользование. С целью защиты жилищных прав обитателей общежитий, недопущения их выселения, из занимаемых жилых помещений, недопущения отчуждения общежитий, которые строились за государственные средства, Законом установлен трехлетний мораторий на их отчуждение (кроме передачи в коммунальную собственность соответствующих городских, поселковых, сельских советов).

На нашем сайте вы сможете:

Приватизация общежитий осуществляется путем бесплатной их передачи гражданам из расчета санитарной нормы 21 кв.метр общей площади на нанимателя и каждого члена его семьи и дополнительно 10 кв.метров на семью. Избытки общей площади жилых помещений могут быть проданы гражданам Украины, которые проживают в этих жилых помещениях. Приватизация общежитий оформляется жилищными чеками в порядке, предусмотренном Законом Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» с учетом остаточной стоимости приватизируемых жилых помещений. Граждане, которые приватизировали жилое помещение в общежитиях, приобретают право совладельцев вспомогательных (нежилых) помещений общего пользования в этом общежитии пропорционально площади приватизированной ими жилой площади.

Приватизация в Украине: приватизировать или нет?

Законодатель оставил за гражданами, для которых приватизация жилья (приватизация квартиры) не горящий вопрос, действующий в соответствии с Жилищным кодексом Украины порядок получения и использования жилья на условиях найма.

Но следует помнить, что лицо, приватизировавшее свое жилье, обладает гораздо большим объемом прав, нежели лицо, отказавшееся от приватизации жилья.

Помните, что приватизация в Украине — это приобретение права собственности на жилье, а это уже возможность свободного распоряжения своим имуществом: продажа, сдача в аренду, передача в ипотеку, передача по наследству и т.д.

Права же граждан, проживающих в неприватизированных квартирах и являющихся нанимателями этих квартир, ограничиваются возможностью обмена квартиры с другим нанимателем (нанимателями), сдачей квартиры в поднаем. Нанимателю же грозит возможность быть лишенным права пользования жильем в случае отсутствия в нем на протяжении более чем шести месяцев без уважительной причины.

Наниматель может быть выселен из занимаемого жилья без предоставления ему другого жилья в случае признания ордера недействительным, а также в случае систематической порчи жилья, использования его не по назначению.

Таким образом, каждый украинец, обладающий жильем, может сделать выбор: приватизация жилья должна быть или нет. Но следует помнить, что законодательство, регулирующее этот процесс, остается «подвижным» и претерпевает все новые и новые изменения.

  • Как приватизировать земельный участок
  • Каждому 10 соток, или как получить свою землю
  • Где лучше считать расходы по кредиту, или Рейтинг финансовых калькуляторов
  • Что делать, если ипотечный кредит превратился в проблему, или какие программы рефинансирования предлагают банки (Блог)

О практике приватизации части нежилого помещения

О малых сих замолвлено слово

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 159-ФЗ) был принят в целях государственной поддержки малого и среднего предпринимательства.

Согласно Закону N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства (далее — арендаторы) при соответствии определенным условиям имеют преимущественное право на приватизацию арендуемого ими помещения (далее — преимущественное право). Но на практике даже при соблюдении этих условий реализация преимущественного права может быть затруднена.

Нередко из соображений хозяйственной экономии органы государственной власти сдают в аренду части помещений. Арендатор формально лишается возможности реализовать преимущественное право в связи с тем, что арендованное имущество не является самостоятельной недвижимой вещью и не имеет кадастрового номера, в отличие от помещения, частью которого оно является.

Толкование Закона N 159-ФЗ дано Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее — ВАС РФ) в информационном письме N 13 4 , пункт 8 которого, в частности, гласит: «Реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект» (выделено нами. — Ю.Х., Ю.Н.).

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Таким образом, ВАС РФ допускает реализацию преимущественного права применительно к частям помещений при условии, что такие части можно обособить. Одно это толкование тем не менее не дает ответов на многие вопросы, возникающие на практике.

Слово и дело

Во-первых, неясно, каким именно способом должна подтверждаться возможность обособления помещения. Возникает несколько вариантов: получение справок в соответствующих органах (например, проектно-инвентаризационные бюро) либо проведение экспертизы. Второй вариант, безусловно, надежнее, но является гораздо более дорогостоящим.

Во-вторых, отсутствует регламентированный механизм взаимодействия сторон при обособлении помещения.

Так, невозможно определить, на кого возлагается обязанность или право установить возможность обособления части помещения и непосредственно произвести обособление части помещения (включая затраты — материальные, финансовые, организационные). Даже в случае обращения арендатора за обособлением имущества нет гарантий содействия со стороны органа власти, так как отсутствует четко закрепленная обязанность. Более того, шансы на оказание содействия со стороны государственного органа обычно очень малы, поскольку он, как правило, больше заинтересован в продаже помещения с торгов.

В отсутствие регламентированного законодательством порядка подачи и рассмотрения заявления арендатора о реализации преимущественного права в отношении части помещения, в том числе сроков, в ходе производства экспертизы, сбора доказательств (а занимает это, как правило, немалое время) помещение уже может быть выставлено на торги целиком. Это усложнит осуществление преимущественного права и даже может послужить основанием для отказа в его реализации.

Обособление части помещения зависит от воли арендодателя (органа власти, реализующего права собственника), что, с учетом существующего в данной области правового вакуума, является серьезным коррупциогенным фактором.

Безусловно, в случае неправомерного отказа государственного органа у арендатора есть право на судебную защиту, но в силу отсутствия законодательной регламентации рассматриваемых отношений перспективы подобных споров неоднозначны. Данная проблема усугубляется еще и тем, что практически единственный источник правового поля в такой ситуации — информационное письмо N 134.

Практическая сторона

В отсутствие особых правил реализации преимущественного права в отношении части помещения суды, ссылаясь на пункт 1 статьи 209 ГК РФ, часто указывают, что «собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом», в силу чего его отказ разделить помещение не может быть признан незаконным.

Так, в решении по делу N А79-2127/2010 отмечено, что в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) собственнику принадлежат права владения и распоряжения своим имуществом, в связи с чем необходимо его волеизъявление на создание из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов, и при отсутствии такого волеизъявления упомянутая часть указанного нежилого помещения, не выделенная в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, на которую право муниципальной собственности не зарегистрировано, не может являться объектом купли-продажи.

Такой же аргумент приводится судом в решении по делу N А33-5998/2010. Оба решения оспаривались в апелляционной инстанции, однако отменены не были.

В Северо-Западном округе аналогичная позиция нашла отражение в немногих постановлениях (например, в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа (далее — ФАС СЗО) от 11.05.2012 по делу N А56-22715/2011). При этом суд сослался на то, что в силу пункта 9 информационного письма N 134 соарендаторы вправе выкупить не каждый свою часть единого помещения, а все помещение в общую долевую собственность. Аналогичная позиция высказана в Определении ВАС РФ от 21.01.2010 N ВАС-17757/09.

Точка бифуркации

Следует отметить, что выработанная судами позиция правомерна, если правильно назвать все ее составляющие. Действительно, продажа арендованной части помещения возможна лишь после ее обособления. Обособление возможно по воле (с согласия) собственника. При этом в ситуации, когда все помещение сдано в аренду нескольким субъектам преимущественного права, может быть произведен не раздел помещения, а выкуп его в общую собственность. Иное толкование не позволило бы примирить позиции, сформулированные в пунктах 8 и 9 информационного письма N 134.

Однако такая позиция не является исчерпывающей и универсальной. К примеру, она не охватывает ситуации, в которых в аренду сдана только часть помещения, а другие части не являются объектами аренды или арендованы субъектами, не подпадающими под действие Закона N 159-ФЗ. Механическое применение сформулированного выше подхода в такой ситуации привело бы к нарушению прав арендатора.

Представляется, что в подобной ситуации — отсутствия возможности долевого выкупа арендуемого помещения — для реализации смысла Закона N 159-ФЗ и рекомендаций пункта 8 информационного письма N 134 необходимо выработать новую правовую позицию. Ее зачатки видны в практике ФАС СЗО.

В Постановлении ФАС СЗО от 05.07.2011 по делу N А42-5124/2010 говорится, что арендатор просил признать незаконным отказ в реализации преимущественного права и обязать администрацию принять решение и совершить действия по реализации этого права. Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении заявления отказали, сославшись на то, что арендуется часть помещения и не сформирован самостоятельный объект. Суд кассационной инстанции отменил акты и направил дело на новое рассмотрение, указав при этом, что судам надлежит оценить возможность формирования самостоятельного объекта.

Как следует из Постановления ФАС СЗО от 10.03.2011 по делу N А56-95597/2009, арендатор обратился с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ) в реализации преимущественного права и понуждении заключить договор купли-продажи. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования полностью. Суд кассационной инстанции отказал в удовлетворении жалобы КУГИ и поддержал требования общества, указав, что:

    а) по делу установлена возможность формирования отдельного объекта;

б) Законом N 159-ФЗ не установлено каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости;

  • в) доказательств невозможности формирования спорной площади в качестве обособленного объекта в материалы дела не представлено.
  • Как видно, суд кассационной инстанции указал, что именно на КУГИ лежало бремя доказывания невозможности формирования отдельного объекта и что для реализации преимущественного права не имеет значения отсутствие кадастрового учета арендуемой части.

    Однако как примирить свободу волеизъявления собственника и реализацию преимущественного права арендатора на часть помещения, если долевой выкуп всего неразделенного помещения невозможен?

    Очевидно, можно опереться на то, что одним из участников рассматриваемых имущественных отношений, в том числе по разделу помещения, является публичный субъект.

    Во-первых, деятельность публичных образований в качестве субъектов гражданских правоотношений хотя и осуществляется на равных началах и они руководствуются правилами для юридических лиц, но все же «если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов» (статья 124 ГК РФ). Выступающие от имени публичных субъектов органы действуют «в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов» (статья 125 ГК РФ). Как известно, основной задачей органов власти является реализация законодательства, исполнение государственных функций. Поэтому публичные образования хотя и участвуют в частных отношениях на равных началах, но с учетом особого содержания деятельности публичных субъектов. Это мнение косвенно подтверждается и позицией Конституционного Суда Российской Федерации о специфике участия публичных образований в гражданских правоотношениях .

    Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 N 297-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы открытого акционерного общества «Центральная телекоммуникационная компания» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 2 статьи 124 Гражданского кодекса Российской Федерации».

    Во-вторых, в подпункте 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» развитие субъектов малого и среднего предпринимательства в целях формирования конкурентной среды в экономике Российской Федерации устанавливается в качестве основной цели. Одной из форм поддержки является предоставление преимущественного права в соответствии с Законом N 159-ФЗ — при этом перечень оснований для отказа в реализации преимущественного права Законом N 159-ФЗ ограничен и не содержит такого основания, как нежелание собственника обособлять в принципе обособляемую арендуемую часть помещения.

    В-третьих, упомянутое в пункте 8 вышеназванного информационного письма N 134 условие о наличии возможности формирования обособленного помещения явно подразумевает техническую возможность обособления (что отражено и в названных постановлениях ФАС СЗО), а не возможность получения согласия собственника. В противном случае ВАС РФ привязал бы возможность реализации преимущественного права непосредственно к усмотрению органа власти.

    Наконец, коль скоро публичные субъекты участвуют в гражданских отношениях по общему правилу на равных основаниях, к соответствующим отношениям с их участием применим и институт злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ). Если реализация права собственности публичного субъекта путем усмотрения в вопросе раздела помещения направлена на лишение арендатора преимущественного права, такое право собственника не подлежит защите. Аналогичная позиция — отказ в защите прав публичного образования как собственника в связи со злоупотреблением правом ввиду неучета социальной значимости отношений — была уже сформулирована ВАС РФ, что дополнительно подтверждает наличие актуальных, значимых для правоприменения особенностей участия публичных субъектов в имущественных отношениях .

    См.: пункт 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации».

    Пока в арбитражной практике мало примеров воплощения подобного подхода.

    Например, в решении по делу N А56-33851/2012 суд указал, что ввиду отсутствия возможности выкупа помещения в долевую собственность (поскольку в аренду сдана лишь часть помещения) и вследствие отказа комитета в обособлении части помещения и в реализации преимущественного права общества на приобретение части помещения общество было лишено предусмотренного Законом N 159-ФЗ права по основаниям, которые данный Закон не содержит.

    Таким образом, имеются необходимые предпосылки для дальнейшего развития практики применения Закона N 159-ФЗ в ситуациях, когда имеется фактическая возможность обособления арендуемой малым или средним предприятием части помещения и отсутствует возможность выкупа всего такого помещения соарендаторами в долевую собственность. Необходимо найти баланс между соблюдением преимущественного права и прав публичного субъекта как собственника. Простое применение выводимого из статей 209 и 214 ГК РФ правила о невозможности раздела помещения вопреки желанию собственника означает фактическое освобождение публичного субъекта от обязанностей, возложенных на него специальным законодательством, регулирующим особые имущественные отношения по поддержке малого и среднего предпринимательства в России.

    Материал опубликован в журнале «Арбитражные споры» (официальный вестник ФАС СЗО). Узнать подробнее о журнале