Переуступка прав требования по предварительному договору

Рубрики Вопрос юристу

Выбор редактора

Квартира по переуступке: правила, варианты, риски

Покупка квартиры, на которую застройщик еще не передал право собственности, – обычное дело на рынке недвижимости. Правда, есть несколько юридических нюансов, которые обязательно нужно учесть покупателю, чтобы его сделка считалась действительной.

«Полуфабрикат» дешевле

Продают по схеме переуступки прав обычно инвесторы – физические или, чаще, юридические лица, выкупившие квартиры (иногда даже целыми блоками) в каком-нибудь привлекательном объекте на начальном этапе строительства. «От физических лиц таких квартир в нашей базе около 3-5%. В целом по рынку новостроек в продаже около 10% квартир по переуступке», – свидетельствует Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Резон продавца ясен: в построенном доме стоимость квартиры увеличивается, так что выгода налицо. «Если дом строится 2-3 года, стоимость квартиры вырастает примерно на 40-60%. В большинстве новостроек продажи открывают в самом начале развития проекта (на этапе получение исходно-разрешительной документации, когда к строительным работам на площадке только приступают). На этапе котлована или возведения подземного паркинга к цене добавляется 10%, при строительстве первого надземного этажа – еще 10 %, в середине строительства – еще 10%, при подведении под крышу – еще 10%», – рассказывает Ирина Кирсанова, директор по маркетингу УК «Пересвет-Инвест».

Правда, после получения права собственности цена квартиры еще увеличивается, но иногда этот процесс так затягивается, что инвестор предпочитает не ждать, а зафиксировать прибыль. Покупателю, в общем, тоже выгодно купить квартиру по переуступке: она будет дешевле той, что уже с титулом, и дешевле таких же квартир от застройщика в том же доме. «Многие продают права на еще не построенную квартиру из-за сменившихся жизненных обстоятельств: к примеру, если срочно нужно погасить долг или кредит, в случае развода, наследования хорошей жилплощади и т. д. Соответственно, такие квартиры стоят существенно дешевле, чем у застройщика. «Инвестиционные» квартиры, купленные специально для перепродажи, тоже, как правило, стоят чуть дешевле», – поясняет Юлиан Гутман.

ДДУ и ПДКП: что это значит и что выбрать?

Договор уступки прав требования (цессии) свидетельствует о приобретении не самой квартиры, а лишь права требования на передачу ее в собственность. Сейчас существует два основных вида уступки: уступка по договору долевого участия (ДДУ) и по предварительному договору купли-продажи (ПДКП).

Относительно первого варианта: во-первых, по договору долевого участия должны быть уплачены все денежные средства, либо неоплаченные средства передаются приобретателю уже в качестве его обязательств. Во-вторых, уступка возможна до момента передачи объекта. До получения ключей квартира владельцами может переуступаться неограниченное количество раз. И, в-третьих, и договор долевого участия, в отношении которого осуществляется уступка, и сам договор уступки должны пройти государственную регистрацию.

По предварительному договору купли-продажи уступается право требования заключить основной договор купли-продажи квартиры в будущем на определенных условиях и в установленный срок, но не право требовать передачи самой квартиры, подчеркивает Валерия Симонова, руководитель юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость». Это связано прежде всего с правовой природой предварительного договора, по которому покупатель и продавец не совершают саму куплю-продажу, а только обязуются совершить ее в будущем. «Другими словами, покупатель может только понудить продавца к совершению в будущем сделки купли-продажи квартиры, но не вправе требовать передачи квартиры в собственность, – говорит эксперт. – Если предварительный договор будет расторгнут/прекращен, покупатель не может рассчитывать на квартиру, даже если им была уплачена денежная сумма, равная стоимости всей квартиры, он может только потребовать возврата уплаченных им денежных средств». Уступка права по предварительному договору возможна с даты подписания предварительного договора и до момента подписания основного договора купли-продажи.

Как проводится сделка

Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Поэтому важно в договоре уступки права указать, по какому именно договору уступается право, какие документы продавцу надлежит передать покупателю права. Можно указать также сроки, цену уступки, содержание уступаемого права и иные условия, если они отличаются от условий, установленных по первичному договору. Уступка прав требований по договору допускается только после уплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника сделки – покупателя. Если идет уступка с переводом долга, то здесь документ должен содержать еще больше деталей по взаиморасчетам всех сторон.

Переуступка прав на квартиру невозможна без участия компании-застройщика. Он должен дать согласие на переуступку. «Но необходимо убедиться в том, что договор, на основании которого право на квартиру принадлежит нынешнему правообладателю, учтен застройщиком и квартира не переуступалась ранее другим лицам, – обращает внимание Юлиан Гутман. – Это важно еще и потому, что если вдруг застройщик откажется оформить квартиру лицу, получившему права на нее по переуступке, сложно будет возложить ответственность на передавшего такие права и вернуть деньги». Обычно застройщик устанавливает плату за переоформление документов или выдачу согласия на переуступку прав.

У покупателя после сделки должны остаться на руках следующие документы:

* основной договор (или его заверенная копия), по которому произошла уступка, со всеми приложениями или дополнениями;
* подтверждения расчетов между сторонами основного договора (как правило, это отражается и в самом соглашении об уступке);
* акт передачи вышеназванных документов;
* согласие второй стороны на уступку, если такое согласие не предусмотрено в самом соглашении об уступке;
* и наконец, сам договор уступки.

Доверяй, да проверяй

Но прежде чем пойти на сделку, покупатель должен получить у застройщика полный пакет документов на объект, как если бы права на квартиру покупались напрямую у него, выяснить состояние строительства и другие тонкости. Важно оценить деловую активность и репутацию застройщика, узнать судьбу других реализуемых или реализованных им проектов, советует Юлиан Гутман: «При правильной проверке застройщика риски сводятся к минимуму (не считая инвестиционных рисков при покупке любой новостройки)».

Ирина Кирсанова считает, что в случае ДДУ рисков нет: застройщик реализует свои новостройки по 214-ФЗ, и права участников долевого строительства, а значит, и вновь заключенного договора уступки прав требования, защищены. Но в случае расторжения договора участия в долевом строительстве конечный приобретатель теряет часть уплаченных средств. «Воспользовавшись своим правом по 214-ФЗ, конечный покупатель получит не ту стоимость, которую он заплатил по уступке, а первоначальную, обозначенную в договоре участия в долевом строительстве между первым участником и застройщиком. А ведь цена квартиры на начальном этапе строительства является минимальной. То есть при расторжении такого договора покупатель, ставший участником долевого строительства на основании договора уступки, теряет разницу в стоимости, возникшую по мере «роста» дома», – предупреждает Ирина Кирсанова.

Поясним на примере. Стоимость двухкомнатной квартиры при покупке первым дольщиком составляла 6 млн руб. Через год стоимость ее увеличилась на 20% и составила уже 7,2 млн руб. По этой цене дольщик продал ее по уступке, а дальше стройка встала. При расторжении договора участия в долевом строительстве конечный покупатель может требовать с застройщика только сумму, прописанную в первом договоре, – 6 млн руб. То есть 1,2 млн он потеряет.

Правила оформления переуступки прав на квартиру в строящемся доме, условия и риски

Суть переуступки прав собственности на квартиру в новостройке состоит в продаже права требования недвижимости от застройщика через договор цессии. Он заключается на любой стадии до момента документального оформления передачи квартиры. Цессия возможна по договору как предварительной купли-продажи, так и долевого участия в строительстве. Первый вариант содержит много рисков для покупателя, второй – более надежный. В зависимости от основного соглашения переуступка имеет простую письменную или нотариальную форму, проходит государственную регистрацию

Рынок жилья представлен объектами, входящими в две большие категории, – новостройки и вторичная недвижимость. Передача собственности оформляется договорами купли-продажи, дарения, мены, долевого участия, переуступки.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке выполняется в соответствии с установленными законодательством правилами и имеет особенности, определяемые основным договором.

Что такое переуступка квартиры

Что такое переуступка квартиры в новостройке? Это продажа права требовать передачи недвижимости после окончания строительства. Заключение договора долевого участия или купли-продажи объекта в еще не сданном доме дает покупателю право на притязания в будущем. Фактически в момент подписания соглашения недвижимого имущества еще не существует.

Сделка именуется цессией и оформляется самостоятельным договором. Стороны в ней:

  • цедент – продавец, который переуступает свои права;
  • цессионарий – покупатель, приобретающий их.

Продажа права требования в форме переуступки допускается только до момента передачи предмета договора. После подписания акта и вручения ключей цессия не используется.

Виды переуступки квартиры в новостройке

Приобретение квартиры в доме, находящемся на любом этапе строительства, осуществляется посредством заключения договора долевого участия или предварительного, а затем основного договора купли-продажи. К любому из этих соглашений может быть применена цессия.

Предварительный договор купли-продажи нельзя считать полноценным документом в целях требования прав на недвижимость. Его суть и назначение заключаются в обозначении намерении передать объект в будущем. Подобная форма оформления отношений используется на любом этапе – от разработки документации до полной постройки.

Таблица 1. Недостатки предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи – законная конструкция, хотя и применяется не так часто. С точки зрения защиты покупателя и его имущественных интересов форма неудачна. Оформлять уступку по подобному соглашению не рекомендуется.

Второй вариант оформления отношений с застройщиком – договор долевого участия. Эта форма предусмотрена законом и традиционна для покупки жилья в новостройке. Она наиболее полно защищает интересы покупателя и дает меньший простор для махинаций застройщика. Именно это соглашение идеально для дальнейшей перепродажи.

Переуступка ипотечной квартиры

Если квартира приобретается за счет привлеченных средств, переуступать ее не запрещено. Основная задача продавца – получить согласие банка на сделку. Когда оно есть, долг переводится на нового покупателя, включая уплату процентов и других взносов, предусмотренных договором кредитования.

Большая часть жилья приобретается с помощью заемных средств. Переуступка ипотечной квартиры не является чем-то новым. Но перед тем как принять на себя кредитные обязательства, рекомендуется ознакомиться с обстоятельствами (выплаченная сумма, условия, наличие непогашенных штрафов за нарушение условий и другие).

Возможные риски

Переуступка – распространенная, но опасная схема приобретения квартиры. Среди основных рисков выделяются:

  • банкротство;
  • недействительность переуступки, ее оспаривание;
  • нарушение условий основного соглашения;
  • двойная цессия.

Цессия возможна с подписания договора долевого участия в строительстве до акта передачи квартиры. Причины продажи недостроенного жилья могут быть разные – желание заработать, нужда в деньгах, нарушения со стороны застройщика, затягивание строительства и другие. Перед подписанием документа и внесением оплаты их нужно выяснить.

  1. Финансовая несостоятельность. Если застройщик действительно банкротится или находится в одном шаге от финансового краха, продавец квартиры, он же цедент, не будет нести ответственности. Расторгнуть соглашение и вернуть деньги нельзя.

В редких случаях цедент принимает на себя поручительство за исполнение застройщиком обязательств. Но и тут есть опасность: следует изучать условия поручительства – возможно, они защищают цессионария не в полной мере или не защищают вообще.

  1. Недействительность цессии имеет место при нарушениях, допущенных при его заключении:
  • невыполнение дольщиком денежных обязательств и отсутствие соглашения о зачете требований;
  • отсутствие письменного согласия застройщика;
  • отсутствие разрешения банка, если квартиры куплена в кредит.

Обратите внимание! Закон не требует получения письменного согласия застройщика на переуступку. Однако если такое условие включено в договор, цедент обязан получить этот документ до совершения сделки. В остальных случаях достаточно письменного уведомления до государственной регистрации сделки.

  1. Двойная продажа возможна, когда она осуществляется на основании предварительного договора купли-продажи. Закон не обязывает участников такой сделки регистрировать соглашение в Росреестре, поэтому покупателей может быть несколько. В случае мошенничества приоритет имеет тот, кто подписал договор цессии раньше других. Договор долевого участия такие схемы исключает, поскольку переуступка проходит государственную регистрацию.
  2. Оспаривание соглашения. Возможно в рамках банкротства цедента, если цена договора ниже рыночной. Судебная практика по этому риску есть, причем не в пользу цессионария.
  3. Утрата права возмещения убытков. Если цедент нарушил условия договора и не уведомил о переуступке застройщика, цессионарий может столкнуться с тем, что ему будет отказано в возмещении убытков, связанных с нарушением сроков строительства, взысканием неустойки.

Примечание. Если застройщик нарушает сроки, дольщик имеет право требовать возмещения убытков в определенном сторонами размере. Также он вправе заявить о расторжении соглашения и просить возврата уплаченной суммы.

Перед тем как купить квартиру по переуступке прав в новостройке, оценивайте риски, проверяйте условия уже заключенных договоров, наличие всех документов и не соглашайтесь на переуступку по предварительному договору купли-продажи.

Рис. 2. Открытая папка с документами. Источник: сайт «Банксправка»

Порядок оформления

Закон не устанавливает жестких требований к форме. В частности, ст. 389 ГК РФ определяет зависимость цессии от формы основной сделки.

Важно! Нотариальное заверение требуется в случаях, когда основной договор также заключен у нотариуса.

Перечень документов определяется исходя из условий и обстоятельств сделки. Чаще всего требуется:

  • разрешение застройщика на переуступку в письменном виде;
  • договор цессии;
  • договор, заключенный цедентом с застройщиком;
  • документы, подтверждающие внесение денег цедентом;
  • акт взаимозачета требований;
  • согласие второго супруга на переуступку;
  • акт передачи документов от цедента к цессионарию (от продавца к покупателю).

Требования для договора

К условиям, подлежащим обязательному включению в договор цессии, относятся:

  • полные сведения об участниках сделки (ФИО, данные паспорта, прописка);
  • сведения об объекте недвижимости, его характеристиках и адресе;
  • сведения о договоре, дающем право требования;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок расчетов.

Налогообложение

Сделка облагается налогом для любого цедента (гражданина или организации). Физическое лицо может заявить свое право на вычет в размере 1 млн руб. В этом случае 13% придется заплатить от суммы, превышающей 1 млн руб.

Нюансы при покупке жилья по переуступке

Перед тем как заключить договор цессии, рекомендуется проверить следующее.

  1. Ход строительства. То, как продвигается возведение новостройки, характеризует финансовое состояние застройщика и свидетельствует об отсутствии проблем. Тревожный знак, если на объекте долгое время нет строителей, а вставленные стеклопакеты разбиты хулиганами.
  2. Застройщик. Найти информацию о нем можно, используя поисковые системы. Самая важная находится на сайтах судов. Начать следует с арбитражного, проверив, не подано ли заявление о признании банкротом, затем перейти к сайту суда общей юрисдикции (он определяется исходя из места регистрации застройщика). Если у компании много исков от недовольных граждан, то она не совсем надежная.
  3. Наличие разрешительной документации на строительство, землю (желательно, чтобы она была в собственности), проектной декларации. Она представлена на сайте самого застройщика.
  4. Наличие письменного разрешения или уведомления о переуступке.

Зная, что такое цессия, как она оформляется, какие документы требуются и риски существуют, покупатель обезопасит себя и заключит выгодную и безопасную сделку.

Дополнительно вы можете ознакомиться с видео

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Переуступка прав требования

Возможность уступки права требования по договору участия в долевом строительстве предусмотрена ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно ч. 1 указанной нормы уступка осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается только с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). При этом к продаже имущественных прав применяются общие положения о купле-продаже, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Особенности договора

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства (ч. 1 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ).

По общему правилу не требуется согласия застройщика на такую уступку, равно как и согласия других участников долевого строительства. Данный вывод подтверждается судебной практикой (Определение ВАС РФ от 24.03.2010 N ВАС-2932/10 по делу N А40-16350/09-101-38).

В то же время если уступка совершается одновременно с переводом долга, то требуется письменное согласие застройщика на перевод участником долевого строительства своего долга на другое лицо (п. 1 ст. 391 ГК РФ).

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ).

Примечание. Исходя из принципа свободы договора (п. 1 ст. 1, ст. 421 ГК РФ), можно прийти к выводу о том, что условие договора участия в долевом строительстве о запрете уступки прав по такому договору до полной оплаты цены договора участия в долевом строительстве не противоречит законодательству. Данный вывод подтверждается судебной практикой (см., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.03.2007, 16.03.2007 N Ф03-А04/07-2/290 по делу N А04-7767/06-14/817).

Важно! В соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Поскольку ст. 17 Федерального закона N 214-ФЗ прямо закрепляет необходимость государственной регистрации как самого договора участия в долевом строительстве, так и уступки прав требований по нему, то договор уступки будет признан заключенным лишь с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

На сегодняшний день существует два основных вида уступки права требования: уступка по договору долевого участия (ДДУ) и по предварительному договору купли-продажи (ПДКП).

1. Уступка по договору долевого участия (ДДУ).
По договору долевого участия должны быть уплачены все денежные средства, либо неоплаченные средства передаются приобретателю уже в качестве его обязательств. К тому же при таком договоре уступка возможна до момента передачи объекта. До получения ключей квартира владельцами может переуступаться неограниченное количество раз. Важный момент: и договор долевого участия, в отношении которого осуществляется уступка, и сам договор уступки должны пройти государственную регистрацию.

2. Уступка по предварительному договору купли-продажи.
В случае заключения такого договора с продавцом жилья уступается право требования заключить основной договор купли-продажи квартиры в будущем на определенных условиях и в установленный срок, но не право требовать передачи самой квартиры. Это связано прежде всего с правовой природой предварительного договора, по которому покупатель и продавец не совершают саму куплю-продажу, а только обязуются совершить ее в будущем. Если предварительный договор будет расторгнут/прекращен, покупатель не может рассчитывать на квартиру, даже если им была уплачена денежная сумма, равная стоимости всей квартиры, он может только потребовать возврата уплаченных им денежных средств. Уступка права по предварительному договору возможна с даты подписания предварительного договора и до момента подписания основного договора купли-продажи.

Основным документом, позволяющим совершить куплю-продажу права требования по договору долевого участия, является договор уступки права требования. В случае если договор долевого участия заключен в соответствии с законом, который был принят в 2004 году, «Договор об участии в долевом строительстве жилых домов». Договор уступки подлежит обязательной государственной регистрации. По договору уступки права требования, по-другому такой договор называется договор цессии, одна сторона цедент, продавец, обязуется переуступить свои права требования, которые имеются у него по договору долевого участия за определенную плату другой стороне, покупателю, либо цессионарию.

По договору уступки права требования покупателю переходят все права и обязанности, которые вытекают из договора долевого участия, заключенного продавцом (первоначально застройщиком).

При совершении уступки права требования необходимо обязательно убедиться в том, что застройщик не возражает против того, чтобы эта уступка была совершена

Уступка права требования по закону об участии в долевом строительстве разрешается только в случае, если первоначальный договор долевого участия был зарегистрирован и при условии полной оплаты дольщиком всей суммы договора. Либо в случае неуплаты всей суммы договора долевого участия уступка допускается только лишь с переводом долга на нового дольщика

Покупка квартиры по переуступке

Форум недвижимости Domik.ua

22 сен 2015, 00:10

● | ● | ●
Покупка квартиры по переуступке в новостройке: что это значит

Здравствуйте.
Собираюсь покупать квартиру.
Есть вариант покупки квартиры по переуступке.
Дом построен. Ключи есть. Люди делают ремонт. Но документов еще нет.

Скажите, какие есть ньюансы при покупке по переуступке? Кто покупал уже так квартиру? расскажите плз.

Как я вычитал, есть 2 варианта переуступки:
1) Договор предварительной купли-продажи
2) Договор долевого деления.

Насколько понял — первое сразу откидаем. Т.к. это лишь возможная передача квартиры в собственность в будущем. И что ее не продадут еще потом 5 раз — гарантий нету.

второе (ДДД) — какие тут риски?

Что нужно проверить? Что узнать? как перестраховаться?

22 сен 2015, 01:08

22 сен 2015, 08:06

pokupatell писал(а): Собираюсь покупать квартиру.
Есть вариант покупки квартиры по переуступке.
Дом построен. Ключи есть. Люди делают ремонт. Но документов еще нет.
Скажите, какие есть ньюансы при покупке по переуступке?

Как я вычитал, есть 2 варианта переуступки:
1) Договор предварительной купли-продажи
2) Договор долевого деления.

Переуступка — это переоформление права требования квартиры у Застройщика (Заказчика). Варианты могут быть разные, нужно смотреть доки.
Но, если квартира принята по акту приёма-передачи навряд ли это будет правомерно (инвестор должен делать правоустанавливающие документы и продавать нотариально).
Если квартира оформлена по Договору об участии в Фонде Финансирования Строительства, переоформляет управитель, а предыдущий инвестор передаёт новому Договор и квитанции об оплате.
Если был письменный договор купли-продажи имущественных прав, переоформляет Заказчик строительства (тот с кем был договор).
Если выплаченный пай в кооперативе, нотариус и глава Кооператива (принятие в члены).
Оплата как договоритесь, в основном налом.

22 сен 2015, 16:20

Как мне сказали квартира инвестиционная на этапе фундамента была. Выплачена сразу (не в рассрочку и кредит).
А вот Застройщик (ЖК Грюнвальд) говорит что продает по переуступке по предварительной купли-продажи.

Какие риски в таком случае? Ведь хозяин может перепродать 5-м покупателям квартиру за время пока документы на право собственности будут готовы.

22 сен 2015, 17:34

pokupatell писал(а): Как мне сказали квартира инвестиционная на этапе фундамента была. Выплачена сразу (не в рассрочку и кредит).
А вот Застройщик (ЖК Грюнвальд) говорит что продает по переуступке по предварительной купли-продажи.

Какие риски в таком случае? Ведь хозяин может перепродать 5-м покупателям квартиру за время пока документы на право собственности будут готовы.

не может:
1. переуступку оформляет не предыдущий владелец м2 в ФФС, а фин контора
2. свидетельство на требование имущественных прав во время переуступки отбирается у предыдущего владельца и отдается новому.

22 сен 2015, 19:36

не может:
1. переуступку оформляет не предыдущий владелец м2 в ФФС, а фин контора
2. свидетельство на требование имущественных прав во время переуступки отбирается у предыдущего владельца и отдается новому.[/quote]

но это при переуступке по предварительному договору купли-продажи или по переуступке договору долевого деления?

1) По предварительному договору купли-продажи. Если заключается такой договор, то в данном случае уступается право требования на заключение основного договора купли-продажи квартиры, но никак не право требования передачи этой квартиры. Это обусловлено правовой природой вышеуказанного договора.Согласно предварительному договору, стороны не совершают продажу квартиры, а только договариваются о ее возможном приобретении в будущем.

Получается- что это покупается лишь воздух.. который возможно в будущем станет квартирой.

22 сен 2015, 20:18

22 сен 2015, 21:30

стороны не совершают продажу квартиры, а только договариваются о ее возможном приобретении в будущем.

Это лишь договор об возможной покупке квартиры (основном договоре). Который может еще с 5-мя покупателями заключить. Или просто продавец сказать что квартиры «моя» в итоге.

23 сен 2015, 08:16

pokupatell писал(а): стороны не совершают продажу квартиры, а только договариваются о ее возможном приобретении в будущем.

Это лишь договор об возможной покупке квартиры (основном договоре). Который может еще с 5-мя покупателями заключить. Или просто продавец сказать что квартира «моя» в итоге.

Я запутался, вы хотите оформить предварительный договор с инвестором квартиры для будущей (после получения правоустанавливающих документов) покупки или у инвестора предварительный договор с Застройщиком?

23 сен 2015, 10:02

Я хочу безопасно провести сделку.
Насколько я вычитал, говорю же, есть 2 типа переуступки.

По первому как я понял- у меня гарантий никаких.
А по-второму?

Хозяин говорит что квартира была инвестирована на стадии фундамента. Без ипотеки и кредитов. Дом построен. Ключи есть. Документов нету. Должны быть до нового года.

Как мне в таком случае безопасно купить квартиру? Чтобы в будущем не остаться без нее. Какие документы нужно потребовать в хозяина и застройщика?

23 сен 2015, 10:20

23 сен 2015, 14:40

23 сен 2015, 14:55

23 сен 2015, 15:02

23 сен 2015, 15:21

23 сен 2015, 15:22

Это законодательно регламентировано? Получается как бы допустимая статистическая погрешность?

23 сен 2015, 15:41

в договорах это у всех четко прописано, это стандартная практика почти всех застройщиков.

23 сен 2015, 15:50

23 сен 2015, 16:10

У вас должен быть договор первого инвестора (если это была переуступка), там изложен порядок взаиморасчётов после обмеров. Есть инструкция о порядке проведения технической инвентаризации: http://zakon1.rada.gov.ua/laws/show/z0582-01 на основании которой проводят обмеры и подсчёт (ознакомьтесь с п.п. 3.2, 6.1, 6.2).

» Внутрішній обмір приміщень здійснюється (з точністю до 1 см)
по всьому периметру за розмірами, виміряними між опорядженими поверхнями стін і перегородок на висоті 1,10 — 1,30 м від підлоги (без врахуванням плінтусів), з одночасним обміром дверей, печей, виступів та інших елементів.
Загальну площу квартир визначають як суму площ усіх приміщень
квартири (за винятком вхідних тамбурів в одноквартирних будинках), вбудованих шаф і літніх приміщень, підрахованих із такими знижувальними коефіцієнтами:
для балконів і терас — 0,3;
для лоджій — 0,5;
для засклених балконів — 0,8;
для веранд, засклених лоджій і холодних комор — 1,0.»

23 сен 2015, 16:58

Romson писал(а):
У вас должен быть договор первого инвестора (если это была переуступка), там изложен порядок взаиморасчётов после обмеров. Есть инструкция о порядке проведения технической инвентаризации: http://zakon1.rada.gov.ua/laws/show/z0582-01 на основании которой проводят обмеры и подсчёт (ознакомьтесь с п.п. 3.2, 6.1, 6.2).

» Внутрішній обмір приміщень здійснюється (з точністю до 1 см)
по всьому периметру за розмірами, виміряними між опорядженими поверхнями стін і перегородок на висоті 1,10 — 1,30 м від підлоги (без врахуванням плінтусів), з одночасним обміром дверей, печей, виступів та інших елементів.
Загальну площу квартир визначають як суму площ усіх приміщень
квартири (за винятком вхідних тамбурів в одноквартирних будинках), вбудованих шаф і літніх приміщень, підрахованих із такими знижувальними коефіцієнтами:
для балконів і терас — 0,3;
для лоджій — 0,5;
для засклених балконів — 0,8;
для веранд, засклених лоджій і холодних комор — 1,0.»

Да, первичный договор у меня есть. Насколько я понял, квартиру оформляли на своего гендиректора, якобы для того, чтобы запустить процесс строительства. В договоре купли-продажи(первичном)сказано, что «сумма не является окончательной и подлежит пересчёту после полного завершения строительства объекта, а именно, конечная сумма по данному договору будет корректироваться сторонами с учётом фактической конечной площади квартиры согласно данного Договора (такая площадь берётся согласно данных технического паспорта дома) путём перерасчёта суммы указанной в п.3.1. данного договора с учётом площади отклонения (в большую или меньшую сторону) исходя из фактической общей площади объекта и стоимости одного квадратного метра, определённого в долларах США на момент пересчёта» В том же пункте (3.1.) говорится, что стоимость одного квадратного метра составляет 5300 грн, что эквивалентно 409,27 долларов США согласно курса НБУ на день подписания договора.

Вот, поэтому я и спрашиваю, могу ли я претендовать на возврат денежных средств, имея договор переуступки и договор купли-продажи первого инвестора? И исходя из договора, я понял, что перерасчёт должен происходить отталкиваясь от суммы 409,27 доллара? Или всё же от суммы 5300 грн эквивалентной курсу доллара (согласно НБУ) на момент перерасчёта?

По договору заявленная площадь 64,2 кв.м. По техпаспорту — 63,8. Но суммировав площади всех помещений, указанных в техпаспорте, я получил цифирь в 63,77 кв.м.

Приведу пример гостиной. Размеры 4,98 х 4,17. Площадь — 20,8, хотя если перемножить, то получится 20,7666. При округлении — 20,77. И так, в каждом помещении, где в большую, а где в меньшую сторону. Общая, как я уже говорил, получилась чуть меньше — на 0,03 кв.м.

Переуступка прав требования — механизм оплаты по договору

Приобретаю квартиру в строящемся доме по переуступке прав требования у физлица. Сделка проходит с участием компании-риелтора. В договоре переуступки прав (который подписывается мной, продавцом и застройщиком) механизм оплаты описан так:

«Оплата по настоящему Договору производится Правоприобретателем путем перечисления указанной суммы денежных средств на расчетный счет Правообладателя, указанный им в настоящем Договоре. Надлежащим исполнением обязательств Правоприобретателя по настоящему Договору считается момент зачисления денежных средств на расчетный счет Правообладателя».

Однако расчетный счет физлица в договоре не указан, а риелтор, сопровождающий сделку, предлагает способ расчета наличными в кассе банка с одновременной передачей продавцом оригиналов всех документов на квартиру и распиской о получении денежных средств.

Невозможность безналичного расчета объясняют тем, что договор составлен застройщиком и изменить пункт о безналичной оплате (приведенный выше) не возможно, а при безналичной оплате продавец несет риски, связанные с тем, что я могу отозвать перевод в банке.

Скажите, насколько правомерен такой механизм приобретения квартиры?

21 Сентября 2015, 16:25 Виктор, г. Москва

Уточнение клиента

Добавлю уточнение: Продавец (физлицо) не имеет договора долевого участия, а имеет в распоряжении «Предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи». В этом случае, как я понимаю, его участие в регистрации ДДУ (уже моего) в Регпалате после уступки прав не требуется?

21 Сентября 2015, 16:22

Ответы юристов (35)

Что-то мне совершенно не нравится вообще оформление ДДУ посредством «Предварительного договора . »

Он зарегистрирован в регпалате?

Уточнение клиента

Насколько я понимаю, «Предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи» в регпалате не зарегистрирован, т.к. не относиться к ФЗ-214, а является всего лишь обязательством заключить в будущем основной ДДУ. При этом не доверять застройщику оснований нет — дом практически сдан.

21 Сентября 2015, 19:47

Есть вопрос к юристу?

Сделка очень сомнительная,

Невозможность безналичного расчета
Виктор

Продавец (физлицо) не имеет договора долевого участия, а имеет в распоряжении «Предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи»
Виктор

Уступка по договору возможна только при наличии самого договора, предварительный договор предусматривает заключение договора в будущем, но договор не заключен. Для того, чтобы передать права нужно чтобы основной договор был заключен. По факту, вы покупаете воздух.

Застройщик также хитрит заключая предварительный договор с целью избежать ответственности по ФЗ о долевом участии. Это говорит о том, что застройщик недобросовестный.

Скажите, насколько правомерен такой механизм приобретения квартиры?
Виктор

Это не механизм приобретения квартиры, а механизм обмана.

Невозможность безналичного расчета объясняют тем, что договор составлен застройщиком и изменить пункт о безналичной оплате (приведенный выше) не возможно, а при безналичной оплате продавец несет риски, связанные с тем, что я могу отозвать перевод в банке.
Виктор

Это отговорки, стороны при желании всегда могут отредактировать договор. Свободу договора ст.421 ГК РA еще никто не отменял.

Просто не хотят проводить деньги официально, чтобы при обмане вы не смогли их вернуть, либо хотят уйти от налогов.

Очень не рекомендую заключать такую сделку.

Считаю что Вам необходимо требовать именно безналичной формы оплаты, так как это обезопасит сделку.

В соответствии с гражданским кодексом стороны свободны в заключение договора, поэтом если Вы захотите выбрать безналичный способ оплаты, то это можно будет сделать, независимо от условий предыдущих договоров.

Статья 421. Свобода договора

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 27] [Статья 421]

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

В этом случае Вы очень рискуете. Право продавца должно подтверждаться именно Договором долевого участия, а не предварительным договором.

Если честно предлагаемая схема либо похоже на мошенническую, либо создана для ухода от уплаты налогов продавцом.

В Вашем случае Вы рискуете остаться и без квартиры, и без денег.

Именно безналичный способ внесения денег будет свидетельствовать что продавец получил деньги, и даже если сделка не состоится, данную сумму можно будет вернуть (как правило через суд), как неосновательное обогащение.

Рекомендую проанализировать договор на наличие в нём условия о возможности уступки прав по нему в принципе, и о возможности такой уступки при наличии согласия Застройщика.

Помимо рисков, связанных с заключением данного договора без участия в этой схеме ДДУ, что почти на 100% повлечет в будущем необходимость признания права собственности на квартиру в судебном порядке, Вы не можете быть гарантированы от того, что Продавец уже не уступил право требования по предварительному договору кому нибудь еще. И проверить Вы это никак не сможете, так как предварительный договор не подлежит государственной регистрации.

Кроме того, существует еще один нюанс — следует учитывать, что переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты Продавцом Застройщику суммы по заключенному между ними предварительному договору или с одновременным заключением с Застройщиком соглашения о переводе оставшегося долга на Вас.

Уважаемый Виктор здравствуйте! Насколько я понимаю Вас интересует в первую очередь оплата цены договора наличными. Ниже указана процедура.

Передача денег от покупателя продавцу Особый вопрос – как именно происходит передача денег от покупателя продавцу. Если предусмотрена оплата наличными, то участники сделки обычно обращаются за помощью к банку, оформляя, например, договор аренды банковской ячейки. В любом случае лучше указывать не только цену, но и конкретные сроки и порядок оплаты в договоре. В договоре должны быть отражены абсолютно все существенные для продавца или покупателя моменты. После того, как договор зарегистрирован, сделка заключена, у покупателя, помимо ключей от жилплощади, должны быть на руках следующие документы:

зарегистрированный в установленном порядке договор купли-продажи квартиры;· свидетельство о праве собственности;

А у продавца – вырученная от продажи сумма.

Что касается правомерности такого механизма приобретения прав на жилье. Продавец не является дольщиком, поскольку не имеет на руках зарегистрированного договора о долевом участии. Фактически он кредитор застройщика. И подписывая трехсторонний договор он переуступает ВАМ право требования по долгам застройщика. Така практика используется для минимизации налоговых и иных затрат застройщика. Может быть поэтому и делаются скидки. В любом случае у Вас устанавливаются правоотношения с застройщиком и в этой связи необходимо руководствоваться законом ФЗ-214 и в договоре учитывать следующее:

Прежде всего, с первой страницы ДДУ должно быть ясно, с кем именно он заключается. В самом начале необходимо определить, кто выступает под именем «застройщик»: в тексте указывается полное наименование строительной компании, а нередко и более подробные сведения: дата и место ее регистрации, свидетельство о регистрации и о внесении в ЕГР юридических лиц. Понятно, что договор заключается от лица именно той компании, которая значится в проектной декларации, разрешении на строительство и правоустанавливающем документе на земельный участок в качестве застройщика.

Стоит обратить внимание на то, что по уставу от лица организации, как правило, может выступать только генеральный директор, и желательно, чтобы ДДУ был подписан именно им. Если договор завизирован иным менеджером, значит, он действует по доверенности. Юристы предупреждают, что этот вариант может в случае дальнейших судебных разбирательств вызвать осложнения.

Если продажу будущей квартиры осуществляет посредник, к договору следует приложить документ, из которого понятно, что застройщик делегировал данной компании права на реализацию объекта.

В тексте предельно четко указывается предмет договора – передача конкретного объекта недвижимости в установленный срок. Любые другие договоренности – об участии в инвестиционной деятельности, о совместном финансировании строительства, об уступке права требования помещений после ввода объекта в эксплуатацию, – не имеют к ФЗ-214 никакого отношения, даже если в «шапке» документа написаны слова «договор участия в долевом строительстве».

Чтобы быть легитимным, ДДУ должен также содержать все характеристики объекта долевого строительства – строительный адрес дома, кадастровый номер участка, на котором он будет расположен, предварительный номер квартиры, этаж. А с этого года обязательным стал пункт, описывающий финансовые гарантии, с помощью которых застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств.

Наконец, в договоре должен быть четко указан гарантийный срок, в течение которого застройщик несет ответственность за переданный дольщику объект. За саму квартиру он отвечает в течение пяти лет, за технологическое и инженерное оборудование – в течение трех лет. Любые попытки сократить период действия гарантийных обязательств незаконны, напоминают юристы.

Без любого из перечисленных пунктов договор считается незаключенным. Равно как в случае отсутствия его регистрации в Росреестре.

К Вашему дополнению: поскольку продавец не является дольщиком, то его участие в регистрации не нужно.

Безусловно, в договоре указывается площадь квартиры, а также площадь балконов, лоджий, террас, посчитанная с учетом уменьшающего коэффициента. Как правило, строительные компании включают в ДДУ пункт о том, что если по результатам окончательного обмера органами технической инвентаризации размер объекта окажется иным, то либо дольщик доплатит за дополнительные метры, либо застройщик вернет часть денег за уменьшение площади. Порой стараются прописать условие, согласно которому никто никому ничего не доплачивает вне зависимости от того, совпала ли конечная площадь квартиры с первоначальной. \Юристы настаивают, что, хотя ФЗ-214 не запрещает вносить пункт о пересмотре цены, и тот и другой варианты нарушают права дольщика. В соответствии с законом о защите прав потребителя, напоминают в юридической компании «Центр Правовой Защиты», если покупателю передается квартира меньшей площади, то застройщик должен вернуть часть стоимости квартиры, если площадь больше, то ни о какой доплате речи идти не может. В судебной практике по этому вопросу нет единообразия.

Неотъемлемой частью ДДУ является подробное описание объекта недвижимости на момент передачи владельцу с полным перечнем всех атрибутов – вставленных оконных блоков, входной двери, стяжки полов и т. д. Если квартира строится с чистовой отделкой, то перечислено в документе должно быть всё, вплоть до класса обоев на стенах. Закон о долевом строительстве не предписывает этого впрямую. Но важно помнить, что устные заверения менеджера застройщика о том, что в квартире будет паркет, несмотря на то что в договоре указан линолеум, впоследствии к делу не пришьешь.

Иногда продавцы пытаются включить в договор и пункт о праве изменить проектную документацию строящегося дома, а также произвести изменения в объекте, в том числе его этажность, планировку квартиры, без согласования с дольщиком. С точки зрения юристов, это недопустимо: согласно положениям ФЗ-214, а также закону о защите прав потребителей, покупатель должен быть информирован о приобретаемых им товарах (работах, услугах).

Особое внимание следует обратить внимание на прописанные в договоре сроки. В первую очередь – на срок самого ДДУ: он должен действовать до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Второй важный срок – это дата передачи объекта недвижимости дольщику по акту. Застройщики часто указывают в договоре квартал, в котором предполагает вручить новоселам ключ от квартиры. По закону это допустимо, но не слишком благоприятно для дольщика. В соответствии с ФЗ-214, если строительная компания не выполнила обязательства, то через два месяца после указанного в договоре срока дольщик может во внесудебном порядке расторгнуть договор, письменно уведомив об этом застройщика. То есть придется ждать последнего дня квартала и еще два месяца «сверху» – прежде чем предъявлять претензии.

Впрочем, зачастую застройщик пытается «подстелить соломки». Он включает в договор условие о том, что несет ответственность за срыв сроков только при наличии своей вины (это прямое нарушение ФЗ-214). Другой вариант превентивных мер – необоснованное расширение перечня обстоятельств непреодолимой силы. К форс-мажору традиционно относятся обстоятельства непреодолимой силы – войны, стихийные бедствия, атаки террористов. Однако в ДДУ в этот перечень порой включают нормативные акты правительства, бездействие контрагентов или низкие зимние температуры.

Нередко строительные организации пытаются минимизировать свою ответственность не только за нарушение сроков строительства, но и за его качество. Например, включают пункт, утверждающий, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства является подтверждением его соответствия проектной документации, строительным нормам и правилам, а также договору. То есть разрешение представляется неким знаком качества, исключающим саму возможность дальнейших претензий со стороны дольщика. Но в квартире могут быть существенные недоделки, которые ФЗ-214 предписывает в разумный срок устранить либо выплатить за них денежную компенсацию.

Особое внимание следует обратить на все пункты, связанные с денежной стороной сделки. В договоре должна быть четко прописана цена объекта. В идеале в рублевом выражении. Но нередко стоимость квадратного метра указывается в условных единицах, причем иногда – без фиксации в тексте документа курса у.е. Это однозначно ухудшает условия договора для участника долевого строительства, утверждают в юридической компании «Бачурин и партнеры».

В документе должно быть оговорено, в какие сроки и за счет каких источников (собственных средств или банковского займа) осуществляется оплата покупки дольщиком. Следует обратить внимание на то, с какого момента обязательства покупателя квартиры перед застройщиком считаются исполненными. Строительные компании предпочитают думать, что это происходит после зачисления средств дольщика на их счет. В итоге несколько дней, пока осуществляется проводка денег через банк, покупатель жилья очень сильно рискует. Специалисты юридических компаний настаивают, что добросовестный покупатель не несет ответственности за действия банковских организаций, обслуживающих строительную компанию, а значит – обязательства выполнены в момент внесения денег в банк.

Немаловажно также четко прописать, кто именно, застройщик или участник долевого строительства, занимается процессом регистрации прав собственности достроенного объекта недвижимости и, соответственно, несет все сопутствующие расходы. А также с какого момента дольщик оплачивает коммунальные платежи. Нередко строительные организации стараются внести в договор пункт, по которому все расходы на «коммуналку» перекладываются на будущих владельцев квартир сразу после ввода дома в эксплуатацию. По закону это должно произойти только после передачи объекта недвижимости по акту, а между этими двумя событиями может пройти полгода и более.

Наконец, следует обратить внимание на порядок расторжения договора, а особенно – на размер неустойки, которую придется выплатить участнику долевого строительства в том случае, если отношения разорваны по его инициативе. Он варьируется от 1% до 15% от стоимости объекта. Но так как в ФЗ-214 строгие рамки «наказания» для дольщика не предусмотрены, то придется просто помнить о возможных финансовых потерях. Естественно, если договор расторгнут из-за того, что застройщик просрочил выполнение своих обязательств или построил некачественное жилье, ни о каких штрафных санкциях для дольщика и речи быть не может.

В заключение следует отметить, что не всегда дольщику следует упорно настаивать, чтобы подробно и детально были расписаны абсолютно все пункты договора. Дело в том, что «по умолчанию» в случае судебных разбирательств будет действовать закон о защите прав потребителя, который стоит на страже интересов физических лиц.