Отказ регистрации договора передачи

Рубрики Наша практика

Оспаривание отказов в государственной регистрации

Автор: Александра Ильинская

Оспаривание отказов в государственной регистрации

Александра Ильинская,главный специалист правового отдела комитета по управлению имуществом

Необходимость регистрации права собственности и сделок с недвижимостью приводит граждан в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Управление). Однако далеко не все получают документы с заветным штампом и долгожданные свидетельства. Статья 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон) содержит перечень оснований для отказа в государственной регистрации. Конечно, отказ не является окончательным, и граждане в поисках истины обращаются в суды, поскольку на сегодняшний день это единственный способ оспорить отказ Управления в государственной регистрации. Суды далеко не всегда признают отказы правомерными, но в то же время отнюдь не все дела решаются в пользу граждан.

В данной статье приведены примеры оспаривания в судах отказов в регистрации по различным основаниям.

Поскольку правоотношения в сфере жилищного и земельного права тесно связаны между собой, целесообразно будет упомянуть о регистрации права собственности не только на квартиры, но и на земельные участки.

Очевидно, что в настоящее время наиболее частым основанием для обращения в Управление является оформление права собственности на объекты недвижимого имущества, в частности на земельные участки. Граждане стремятся узаконить свое право собственности на недвижимое имущество, а получив отказ, естественно, обращаются в суд. Так, например, в 2010 году судом общей юрисдикции Новгородской области было рассмотрено дело об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок гражданина Б. Отказ в государственной регистрации был признан судом незаконным. До обращения в регистрирующий орган участок принадлежал гражданину Б. на праве постоянного бессрочного пользования совместно с другими дольщиками. Заявителю (гражданину Б.) отказали, сославшись на то обстоятельство, что при регистрации общей долевой собственности необходимы заявления других дольщиков, однако в указанном выше Законе в перечне необходимых для регистрации документов данное требование не значится. Суд в своем решении исходил из того, что оформление права собственности гражданина Б. на свою долю участка не может быть зависимо от действий других дольщиков, а также на отсутствие в статье Закона упоминания о необходимости наличия заявлений других дольщиков. Поскольку гражданин фактически уже владеет и пользуется земельным участком, регистрация права собственности на него должна производиться вне зависимости от волеизъявления других дольщиков на оформление своих долей в праве, иначе это нарушало бы статью 35 Конституции Российской Федерации.

Поскольку в Российской Федерации судебный прецедент не является источником права, суды могут не руководствоваться принятыми ранее решениями других судов, следует отметить, что по аналогичному делу районный суд г. Челябинска в октябре 2011 года принял обратное решение, признав отказ в государственной регистрации правомерным. Так, заявитель, являясь собственником 7/9 доли в праве на жилой дом, обратился в Управление с заявлением о регистрации права собственности на 7/9 доли в праве на земельный участок, которым он пользовался на праве постоянного бессрочного пользования, на основании соответствующих документов. Управление отказало в государственной регистрации в связи с непредставлением заявлений о регистрации своего права собственности других дольщиков. При этом суд при принятии решения сослался на статью 244 Гражданского кодекса, согласно которой для возникновения права собственности земельный участок должен поступить в собственность двух или более лиц. Следовательно, права всех участников общей долевой собственности должны быть зарегистрированы.

Довольно распространенным основанием для отказа в государственной регистрации служат разногласия в предоставляемых документах. При этом следует отметить, что в основном суд признает отказы в регистрации по таким основаниям правомерными, так как подобное несоответствие прямо противоречит действующему законодательству. Так, в марте 2011 года судом общей юрисдикции Новгородской области гражданину З. было отказано в государственной регистрации в упрощенном порядке права собственности на земельный участок и жилой дом на основании противоречий в описательных и правоустанавливающих документах в части площади объектов.

Суд признал отказ в государственной регистрации законным. В ходе рассмотрения дела было установлено, что, во-первых, в свидетельстве о праве наследования по закону и в кадастровом паспорте действительно имеются разночтения в части указания площади, а во-вторых, в технической документации регистрируемый земельный участок значится как «дачное хозяйство», а не в качестве участка для индивидуального жилищного строительства, а также не расположен в границах населенного пункта и не предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, поэтому регистрация в упрощенном порядке была невозможна.

Говоря о регистрации прав на недвижимое имущество, об отказах в регистрации и оспаривании таких отказов, нельзя не упомянуть о делах, связанных с ипотекой, поскольку правоотношения в данной отрасли на сегодняшний день особенно актуальны. В первом полугодии 2011 года на рассмотрении в судах находилось несколько дел со схожими обстоятельствами. Большая часть из них относилась к категории, когда залогодержателем не заявлено требование о снятии обременения, несмотря на то что все обязательства по оплате исполнены. Так, например, гражданка К. приобрела по договору купли-продажи земельный участок с домом на заемные средства. С банком были заключены договор поручительства и кредитный договор, таким образом, исполнение гражданкой К. кредитных обязательств обеспечивалось только поручительством граждан. В кредитном договоре не содержится отдельных условий о передаче в залог банку приобретаемого недвижимого имущества, на которое был выделен кредит.

Заявительница обратилась в Управление с требованием исключить из Единого государственного реестра прав (далее — ЕГРП) записи об ипотеке. Получив отказ, в феврале 2011 года она обратилась в суд общей юрисдикции Новгородской области, однако суд признал отказ законным. Кассационная инстанция также оставила решение без изменений. Суд в своем решении руководствовался пунктом 1 статьи 77 и пунктом 1 статьи 64.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в соответствии с которыми ипотека как обременение возникает с момента государственной регистрации права собственности на имущество в случае, если оно приобретено на кредитные средства, при этом не требуется отдельного заключения договора залога (ипотеки).

Один из основных вопросов, волнующих граждан в настоящее время, — это, конечно, вопрос приватизации. Проблемы при регистрации права собственности на квартиры также нередко вынуждают граждан обращаться в суд для оспаривания отказа в государственной регистрации. Регистрация права собственности на квартиру обычно проходит без проблем, и отказы выносятся довольно редко, разумеется, в случае соответствия представленных документов действующему законодательству. Однако при регистрации долей возникает вопрос, применим ли в данном случае Федеральный закон от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ведь в статье 1 указанного закона говорится о жилых помещениях, занимаемых гражданами. Но само понятие «доля» идеально, реально выделить долю гражданина в квартире невозможно. Как же в этом случае поступать Управлению? В 2009 году гражданин Ч. обратился в суд общей юрисдикции Центрального района г. Новосибирска, оспаривая отказ Управления в регистрации права собственности на квартиру. Управление отказало, ссылаясь на несоответствие договора передачи доли в праве общей долевой собственности на квартиру статье 217 Гражданского кодекса РФ и статье 11 Федерального закона от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». По сведениям, предоставленным Управлением, на момент подачи документов заявитель уже использовал свое однократное право на приватизацию. Однако заявитель обратился в суд, ссылаясь на то, что пытался зарегистрировать право собственности не на квартиру в целом, а на долю, поэтому принцип однократности, содержащийся в указанном выше законе, неприменим к его случаю, так как по договору передается только часть квартиры. Судом отказ в регистрации был признан правомерным, при этом суд руководствовался Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 10.12.2002 № 316-о, в котором трактовался конституционно-правовой смысл Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в контексте возможности приватизации коммунальных квартир. В данном случае суд руководствовался аналогией закона, соответственно, признав отказ правомерным. Кассационная жалоба заявителя также не была удовлетворена.

Отдельно хотелось бы привести пример оспаривания отказа в регистрации сделки, совершенной в интересах несовершеннолетнего. В апреле 2011 года в Управление г. Курска обратились гражданка С., действующая в интересах несовершеннолетней С., и гражданин Т. с заявлениями о государственной регистрации права собственности, перехода права собственности и договора купли-продажи на ½ долю в праве собственности на квартиру.

Согласно договору гражданин Т. передает несовершеннолетней С. ½ долю в праве собственности на квартиру. В ходе проведения правовой экспертизы было установлено, что гражданин Т. является дедушкой несовершеннолетней С., таким образом, сделка совершена между близкими родственниками (согласно статье 14 Семейного кодекса Российской федерации ), что, по мнению Управления, противоречит пункту 3 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. Указанное решение районным судом г. Курска было признано незаконным. Суд в своем решении руководствовался нормой статьи 172 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой данная сделка совершена в интересах несовершеннолетнего, поэтому отказ Управления неправомерен.

Интересно отметить, что по аналогичному делу (заключение договора купли-продажи между бабушкой и внучкой) в 2005 году Верховный Суд Российской Федерации сформулировал следующую правовую позицию: «Несмотря на заключение сделки с близким родственником — бабушкой несовершеннолетнего, сам договор на момент его заключения не нарушал прав и законных интересов несовершеннолетнего, так как имело место не только реальное соблюдение имущественных прав ребенка (доля жилой площади в новой квартире которого осталась прежней), но и заключение сделки к выгоде несовершеннолетнего, получившего долю в праве общей собственности на отдельную квартиру со своими родителями вместо доли в комнате коммунальной квартиры. С учетом изложенного правильные по существу решения судебных инстанций не могут быть отменены по формальным соображениям».

Таким образом, можно сделать вывод о том, что при рассмотрении дел с участием несовершеннолетних суд, прежде всего, исходит из их интересов, а не подходит к решению подобных вопросов формально.

На практике встречаются случаи отказов в государственной регистрации по не зависящим от заявителя причинам. Для примера рассмотрим судебное дело по заявлению гражданки Р., обратившейся в районный суд Челябинской области, оспаривая отказ в государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества (квартиры). Документы (в том числе непосредственно договор), представленные на государственную регистрацию, были изъяты правоохранительными органами в ходе выемки, в связи с чем регистрация сначала была приостановлена, а затем, по истечении срока приостановления, в регистрации было отказано. Обжалуя отказ, гражданка Р. указывала на то, что изъятие документов не является основанием для отказа в регистрации сделки. Позиция Управления в данном случае вполне логична и очевидна, ведь при указанных обстоятельствах отсутствует возможность удостоверить сделку — поставить штамп регистрационной надписи на оригинале договора. Естественно, отказ был признан судом правомерным.

Отдельно хотелось бы сказать об отказах в регистрации договоров приватизации в связи с тем, что на передаваемые жилые помещения еще не оформлено право собственности у муниципального образования.

В основном, конечно, такая ситуация характерна для так называемых новостроек. Гражданам предоставляют квартиры, а когда они пытаются их приватизировать, выясняется, что дом еще не сдан и право собственности (оперативного управления или хозяйственного ведения) у потенциального собственника жилищного фонда еще не оформлено. В таких делах позиция суда однозначна: суд обязывает Управление регистрировать права собственности, даже если не зарегистрировано право собственности муниципального образования или иного собственника на жилищный фонд. В этом случае в качестве правоустанавливающего документа на последующую регистрацию предоставляется решение суда. Муниципальное образование в лице уполномоченных органов заключает с гражданами договоры социального найма, при этом еще не зарегистрировав свое право собственности, отчего и возникают проблемы при регистрации. Еще подавая заявления на регистрацию права собственности, граждане заранее знают, что им придется оформлять право собственности через суд, но иного пути нет. По сути, граждане обращаются в суд не оспаривать отказ в регистрации, а регистрировать право собственности, но, естественно, суд лишь обязывает Управление зарегистрировать право собственности. Поскольку в данном случае налицо прямое нарушение конституционных прав граждан, суды выносят решения в пользу граждан. В частности, за 2010 год Долгопрудненским городским судом Московской области было рассмотрено несколько идентичных дел по искам граждан, в которых они оспаривали отказы в регистрации договоров приватизации.

Так, в августе 2010 года гражданин М. обратился в суд с иском к Управлению, считая отказ в регистрации договора неправомерным. Отказ был вынесен на основании того, что строительная компания не предоставила в Управление документы, подтверждающие право собственности на квартиру после ввода дома в эксплуатацию. Учитывая данное обстоятельство, зарегистрировать право собственности гражданина на квартиру не представляется возможным. Очевидно, что неисполнение строительной компанией своих обязательств по предоставлению необходимых документов препятствует приватизации гражданином М. квартиры, а следовательно, нарушает его конституционные права, соответственно, суд исходит из интересов гражданина. Получается некий замкнутый круг: строится дом, часть квартир передается муниципальному образованию, муниципальное образование передает квартиры гражданам по договору социального найма, затем заключается договор приватизации, который граждане пытаются зарегистрировать, однако сталкиваются с отказом в связи с тем, что застройщик не предоставил необходимые документы, следовательно, муниципальное образование не оформило свое право собственности, соответственно, Управление отказывает в регистрации договора приватизации и права собственности на квартиру. Куда обращаются граждане? Опять же в суд.

Итак, подводя итог, можно сказать, что . Как видно из практики принятия решений, далеко не всегда суд исходит исключительно из интересов граждан. Поскольку отказы Управления в регистрации никогда не бывают необоснованными, суд зачастую признает их правомерными. С другой стороны, в отличие от Управления суды подходят к решению конкретного дела не только формально, но также изучают фактические обстоятельства, в частности, при решении дел с участием несовершеннолетних суды, прежде всего, исходят из их интересов. К сожалению, сама система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним несовершенна. Иногда граждане сталкиваются с обстоятельствами, не зависящими от них, но препятствующими проведению государственной регистрации. Однако даже суд не всегда может решить дело в интересах граждан.

В заключение хотелось бы сказать, что получение отказа при регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним — это не истина в последней инстанции. Конечно, процесс оспаривания через суд долгий и довольно сложный, но тем не менее в настоящее время это единственный способ поиска истины в споре с Управлением.

Росреестр: Причины для отказа в регистрации договора участия в долевом строительстве

Возможные причины для приостановления государственной регистрации прав:

• возникновение у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений;

• отсутствие необходимых документов или сведений, запрашиваемых по межведомственным запросам;

• наличие ранее поданных документов на государственную регистрацию сделки с данным объектом недвижимого имущества, по которым решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято;

• письменное заявление стороны (сторон) сделки или их представителей либо уполномоченного им или ими на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности о приостановлении государственной регистрации прав;

• письменное заявление одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с указанным заявлением;

• поступление определения или решения суда, в том числе о запрете осуществления регистрационных действий.

Возможные причины для отказа в государственной регистрации:

• право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

• с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо;

• представленные документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

• акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

• лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

• правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

• правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (т.е. после 31.01.1998) перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

• не представлены документы, необходимые для государственной регистрации, если обязанность по их представлению лежит на заявителе;

• наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;

• ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа или информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.

• непредставление договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве или договора поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;

• заключение договора участия в долевом строительстве жилья экономического класса с лицом, не имеющим права на заключение этого договора (на приобретение жилья экономического класса), либо с нарушением иных требований, предусмотренных федеральными законами.

Для получения подробной информации посетите сайт Росреестра или обратитесь к специалисту в офисе Управления Росреестра по Новгородской области.

Отказ от продажи квартиры после подписания договора купли -продажи

подписан договор купли продажи на квартиру и документы поданы в регистрационную палату. как продавец может прервать сделку до получения денег и какие санкции при этом последуют? спасибо

Ответы юристов (14)

Многое зависит от условий вашего договора. Нужно видеть договор, чтобы дать более точную консультацию.

Если в договоре предусмотрен одностороннее расторжение договора, то это хорошо. Если нет, то расторгнуть договор можно в установленных законом случаях.

Согласно ст.450 ГК РФ 1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной;2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно ст.451 ГК РФ 1.Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

То есть, если договор не предусматривает одностороннее расторжение договора, то расторгнуть его можно только по соглашению сторон или через суд в связи с изменением существенных условий.

По госрегистрации — если вы возращаете документы, то теряете госпошлину и все.

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте. с. 551 ГК РФ

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Добрый день, Наталья.

Вы можете прервать регистрацию сделки в одностороннем порядке. После чего договариваться или обращаться в суд о расторжении договора.

абз. п. 3 ст. 19 ФЗ О гос регистрации сделок с недвижимостью:

Государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с указанным заявлением. Если в течение этого срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

В любом случае переход права собственности на недвижимость происходит с момента регистрации.

Прервать сделку нельзя, так как договор уже заключен, то есть сделка состоялась. Сейчас каждая из сторон выполняет связанные с договором обязательства: продавец передает квартиру, а покупатель — деньги, если это еще не сделано. В отличие от прежней нормы ГК РФ. Теперь регистрация договора купли-продажи не требуется. Регистрируется только переход права. Поэтому договор купли-продажи считается заключенным, тогда, когда стороны согласовали все существенные условия сделки, и, конечно, подписали его, что в Вашем случае и произошло.

Приостановить регистрацию перехода прав Вы можете направив соответствующее заявление в Росреестр.

По поводу расторжения договора.

Можно, до исполнения договора, например до передачи денег, заключить соглашение о расторжении, но вот если одна из сторон не согласна, тогда для расторжения (изменения) договора нужно обращаться в суд.

По общему правилу, одностороннее расторжение договора, в нашем случае по инициативе продавца без веских на то оснований не допускается.

Ниже привожу правовые нормы Гражданского кодекса РФ, связанные с расторжением, договора:

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора
1. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

2. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Если Вы сможете доказать, что условия ДКП нарушил покупатель, то сможете взыскать с него и свои убытки, в противном случае, покупатель убытки может взыскать с Вас.

Поэтому, предпочтительнее заключить соглашение в досудебном порядке.

Обзор судебной практики по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Обзор судебной практики по вопросам
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Государственная регистрация — это юридический акт признания и подтверждения государством наличия у субъектов гражданского оборота прав на недвижимое имущество, акт подтверждения юридической силы правоустанавливающих документов, в связи с чем государственная регистрация прав иных лиц на недвижимое имущество, не принадлежащее заявителю, не может затрагивать его права, свободы и законные интересы.

1. Б. обратилась в суд с жалобой о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике (далее также — Управление, регистрационная служба) по выдаче свидетельства о государственной регистрации права собственности Ч. на дом, расположенный по ул. Васильковой г. Чебоксары, и признании недействительным этого свидетельства.

Судом было вынесено определение о возврате жалобы Б., которое заявителем было обжаловано по мотивам незаконности и необоснованности. Суд кассационной инстанции в удовлетворении частной жалобы Б. отказал по следующим основаниям.

Возвращая заявление Б., суд I инстанции исходил из того, что заявитель, обжалуя действия Управления, фактически оспаривает право собственности иного лица на недвижимое имущество, следовательно, имеет место спор о праве.

Кроме того, суд кассационной инстанции отметил, что, государственная регистрация прав иных лиц на недвижимое имущество, не принадлежащее заявителю, не затрагивает права, свободы и законные интересы заявителя, в связи с чем оспаривание акта регистрирующего органа в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 134 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ) не допускается.

Согласно ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых нарушены права и свободы гражданина, либо созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод, либо на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

Обжалуемые Б. действия Управления к числу вышеперечисленных не относятся.

Гражданское законодательство не предусматривает такой способ защиты гражданских прав, как оспаривание записи о государственной регистрации. Отмена государственной регистрации не лишает правообладателя самого права на недвижимое имущество, в связи с чем в судебном порядке должно быть оспорено право собственности, основания его приобретения.

2. С.А. и С.Г. обратились в суд с иском к Управлению о признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный в д. Синьял-Шатьма Красноармейского района Чувашской Республики, установлении факта принадлежности земельного участка на праве собственности С.А.

Иск мотивирован тем, что истцам принадлежат доли в праве общей собственности на жилой дом, расположенный на вышеуказанном земельном участке. С-ва подарила Е. принадлежавшую ей долю в праве общей собственности на жилой дом и принадлежавший на праве собственности земельный участок.

Истцы, не оспаривая договор дарения, просили признать недействительной запись о регистрации права собственности Е. на земельный участок и установить право истцов на часть земельного участка.

Определением суда исковое заявление было возвращено истцам в связи с тем, что в предоставленный судом срок не были устранены недостатки, препятствующие принятию искового заявления к производству. С.Г., действующим от своего имени и в интересах С.А., определение о возврате искового заявления было обжаловано.

Суд кассационной инстанции в удовлетворении частной жалобы отказал по следующим основаниям.

Оставляя исковое заявление без движения, суд указал, что предмет иска не конкретизирован, поскольку истцами оспаривается запись о государственной регистрации права собственности Е. на земельный участок и в то же время не оспаривается договор, на основании которого произведена регистрация. В установленный судьей срок предмет иска не конкретизирован, истцы указали на то, что не желают отменять договор дарения.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является лишь юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Оспаривание самой по себе записи о государственной регистрации сделки не является способом защиты гражданских прав, предусмотренным статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

(дело N 33-2451/06, дело N 33-1491/07)

3. Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (далее — Сбербанк) обратился в суд с иском к Управлению, МУП «Ядринское БТИ», К-вым о признании недействительными технического паспорта, записи о государственной регистрации права совместной собственности К-вых и свидетельства о государственной регистрации права на завершенный строительством жилой дом, расположенный по ул. Мордвинова г. Ядрин.

В обоснование требований истец указал, что решением Ядринского районного суда Чувашской Республики в качестве обеспечительных мер был наложен запрет на совершение К-ми действий по отчуждению недостроенного жилого дома по ул. Мордвинова г. Ядрин.

В декабре 2006 года было зарегистрировано право совместной собственности К-вых на жилой дом по вышеуказанному адресу. По мнению истца, государственная регистрация права собственности К-вых не могла быть совершена в связи с зарегистрированными в Едином государственном реестре прав арестом и запретами, наложенными постановлениями судебного пристава-исполнителя.

Решением суда I инстанции в удовлетворении иска отказано. Определением кассационной инстанции решение оставлено без изменения по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации возведение нового объекта является одним из оснований приобретения права собственности на него, которое подлежит государственной регистрации.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зерегистрированного права.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что в судебном порядке может быть оспорена не сама государственная регистрация, а зарегистрированное право. Сама по себе отмена государственной регистрации не влечет прекращения права собственности его законного владельца и не лишает его права на недвижимое имущество.

Таким образом, суд приходит к выводу, что признание государственной регистрации недействительной не может выступать самостоятельным требованием предмета иска.

На основании постановлений судебного пристава-исполнителя были наложены запрет на отчуждение и совершение иных действий в отношении завершенного строительством жилого дома, и арест на незавершенный строительством жилой дом по ул. Мордвинова г. Ядрин.

Доказательств поступления в регистрирующий орган постановления судебного пристава-исполнителя о наложении запрета на осуществление регистрационных действий в отношении завершенного строительством жилого дома и государственной регистрации ограничения (обременения) прав на указанный объект недвижимости на основании указанного постановления суду представлено не было.

Что касается доводов истца о необходимости в рассматриваемом случае приостановления регистрации, то в соответствии с пунктом 4 статьи 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принятие решения о приостановлении государственной регистрации прав предусмотрено в случае, если решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества поступит в регистрирующий орган в течение срока государственной регистрации сделки и (или) перехода права.

В данном случае со стороны К-вых имела место государственная регистрация прав на вновь созданный объект недвижимости.

Приостановление государственной регистрации возможно до внесения в Единый государственный реестр прав записи о государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества либо до момента принятия решения об отказе в государственной регистрации.

4. В октябре 2006 года И. от имени С. обратился в Управление Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике с заявлениями о государственной регистрации права собственности С. на земельные участки.

В ходе правовой экспертизы было выявлено, что представленный заявителем в качестве основания государственной регистрации документ в соответствии с действующим законодательством не подтверждает возникновение права собственности на земельный участок. 15 ноября 2006 года государственная регистрация была приостановлена на один месяц, заявителю было предложено представить дополнительные доказательства, подтверждающие факт предоставления земельных участков. Однако, к установленному сроку дополнительные документы представлены не были.

14 декабря 2006 года в государственной регистрации права собственности С. на земельные участки было отказано.

15 декабря 2006 года И. от имени С. обратился в Управление с заявлением о продлении срока приостановления государственной регистрации права собственности С. на земельные участки сроком на три месяца. Решениями государственного регистратора от 19.12.2006 в приостановлении государственной регистрации заявителю было отказано.

Данные решения были обжалованы в суд.

Суд в удовлетворении заявления отказал. Определением кассационной инстанций решение суда I инстанции оставлено без изменения по следующим основаниям.

Согласно статье 19 Федерального закона «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.

В соответствии с пунктом 3 указанной статьи Федерального закона государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя, то есть приостановление государственной регистрации права в данном случае является правом, а не обязанностью государственного регистратора. Таким образом, при наличии оснований для отказа в регистрации заявленных прав государственный регистратор может вынести решение об отказе в государственной регистрации, минуя процедуру приостановления.

Кроме того, из содержания указанной статьи следует, что приостановление государственной регистрации возможно до внесения в Единый государственный реестр прав записей о государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества либо до момента принятия решения об отказе в государственной регистрации. Решение об отказе в государственной регистрации права является окончательным, не может быть отменено иначе как в судебном порядке.

Заявление И. о продлении срока приостановления государственной регистрации поступило в Управление после принятия решения об отказе в государственной регистрации права. Следовательно, решение от 19 декабря 2006 года об отказе в приостановлении государственной регистрации права собственности С. на земельные участки приняты Управлением законно и обоснованно.

(дело N 33-1040/07)

Приостановление государственной регистрации при возникновении сомнений в наличии оснований для государственной регистрации является правом регистратора и не подлежит обжалованию в судебном порядке.

5. С. обратился в суд с заявлением об отмене решения о приостановлении государственной регистрации, об обязании произвести регистрацию перехода права на жилое помещение.

Указанные требования мотивированы тем, что С. представил в Управление заявление о государственной регистрации перехода права собственности на комнату, к заявлению были приложены договор передачи, договор социального найма и другие документы. Однако государственная регистрация права собственности заявителя на комнату была приостановлена. Основанием для приостановления государственной регистрации послужило отсутствие в числе представленных документов решения уполномоченного органа о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и ордера.

Решением Шумерлинского районного суда в удовлетворении заявления было отказано. Определением кассационной инстанции данное решение суда оставлено без изменения в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществить проверку юридической силы представленных на регистрацию документов. При этом проведение правовой экспертизы документов и проверки законности сделки прямо указывается в законе как необходимое условие государственной регистрации.

Правомерность занятия гражданином жилого помещения и проживания в нем подтверждается решением органа местного самоуправления о предоставлении жилых помещений либо ордером на жилое помещение, если жилое помещение было предоставлено до 1 марта 2005 года ( ч. 3 ст. 57 Жилищного кодекса РФ). В соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда по договору найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность.

Права граждан на приватизацию, в том числе не только постоянно проживающих в спорном жилом помещении, но и временно отсутствующих, но не утративших права на данное жилое помещение, подтверждаются решением органа местного самоуправления о предоставлении жилых помещений либо ордером.

Как следует из обжалуемого решения о приостановлении государственной регистрации, именно проверка прав лиц на жилое помещение послужила основанием приостановления регистрации перехода права собственности.

Согласно пункту 1 статьи 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» приостановление государственной регистрации при наличии сомнений в наличии оснований для государственной регистрации является правом регистратора. Так как у государственного регистратора существовали сомнения в наличии оснований для государственной регистрации прав, он, действуя в пределах полномочий, предоставленных абзацем 3 пункта 1 статьи 13 и статьей 19 вышеуказанного Федерального закона, был вправе приостановить государственную регистрацию.

При этом, согласно ст. 255 ГПК РФ, п.5 ст. 2 и п. 3 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в судебном порядке может быть обжалованы отказ либо уклонение регистрирующего органа от государственной регистрации.

(дело N 33-1485/07)

Государственная регистрация — акт признания и подтверждения наличия у лица права на недвижимое имущество, разрешение вопроса о наличии права (признание права) относится к исключительной компетенции суда.

6. В. обратилась в суд с жалобой о признании решения об отказе в государственной регистрации незаконным и понуждении произвести государственную регистрацию права.

Заявленные требования мотивированы тем, что нанимателем квартиры, расположенной по ул. Шоссейная п. Кугеси являлась С. Данная квартира в соответствии с ордером была предоставлена ей с двумя иждивенцами, фамилии которых в ордере указаны не были. Согласно лицевому счету в указанной квартире проживали сын С., В-н и его жена В-на. В январе 2007 года между администрацией Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики и В. был заключен договор передачи квартиры. К моменту заключения данного договора С. умерла.

В-на обратилась в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру на основании договора передачи. Однако в государственной регистрации права собственности на квартиру ей было отказано в связи с тем, что представленные заявителем документы не позволяют определить круг лиц, имеющих право пользования приватизируемой квартирой.

Решением суда I инстанции заявленные требования были удовлетворены. Определением кассационной инстанции решение суда I инстанции отменено и дело направлено на новое рассмотрение по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 9 , 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрирующий орган осуществляет предусмотренные действующим законодательством полномочия, в том числе правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.

Процедура государственной регистрации может окончиться отказом в регистрации, если в ходе проведения правовой экспертизы выявится несоответствие по форме и содержанию представленных на государственную регистрацию документов требованиям действующего законодательства, поскольку все сделки подвергаются правовой экспертизе и проверке законности.

Из содержания ст.ст. 1 , 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» следует, что граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда по договору найма, вправе с согласия всех совместно проживающих членов семьи, приобрести эти помещения в собственность. Жилищное законодательство подразумевает под совместно проживающими членами семьи нанимателя не только постоянно проживающих в данном жилом помещении граждан, но и временно отсутствующих, но не утративших право пользования им ( ст. 71 Жилищного кодекса РФ).

Согласно ордеру право пользования квартирой было предоставлено С. с членами семьи, в отношении которых заявительница не представила никаких данных об их правах на спорное жилое помещение. В подтверждение того, что приватизируемая квартира была предоставлена С. одной, без членов семьи, В-на представила архивную выписку из протокола заседания исполнительного комитета Чебоксарского сельского районного Совета депутатов трудящихся ЧАССР. Однако ордер на вышеуказанную квартиру был выдан С. раньше, чем было вынесено указанное постановление.

Регистрирующий орган в пределах полномочий, предоставленных Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вправе был выяснить вопрос о жилищных правах на приватизируемую квартиру иных лиц, на которых предоставлялось данное жилое помещение.

Установив несоответствия в правоустанавливающих документах на приватизируемое жилое помещение и придя к выводу о несоответствии их содержания требованиям законодательства, регистрирующий орган, отказывая в государственной регистрации заявленного права, действовал в пределах предоставленных полномочий, поскольку представленный в качестве основания государственной регистрации договор свидетельствовал о несоответствии сделки требованиям закона.

При этом суд кассационной инстанции отметил, что, признавая действия регистрирующего органа неправомерными, суд первой инстанции фактически разрешил спор о праве В-ной на приватизацию квартиры. Однако, суд не учел, что данный спор не являлся предметом рассматриваемых судом требований — предметом спора являлось требование о признании действий регистрирующего органа неправомерными. Не учел суд и то, что регистрирующий орган в рамках своей компетенции и в пределах предоставленных ему законом полномочий лишен возможности разрешить вопрос о праве заявительницы на приватизируемую квартиру.

Не согласилась кассационная инстанция и с доводами о том, что в случае, если сделка никем не оспорена, регистрирующий орган не вправе отказать заявителю в регистрации сделки. Заявительнице В-ной отказано в государственной регистрации права по мотиву несоответствия по содержанию представленных документов требованиям законодательства, то есть по мотиву ничтожности сделки. Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации признание ничтожной сделки недействительной, в отличие от оспоримой сделки, не требуется.

(дело N 33-1116/07)

Так как постановление судебного пристава-исполнителя, послужившее основанием для перехода права и регистрации права собственности на квартиру, признано незаконным, Управление регистрационной службы обоснованно произвело запись о прекращении права собственности на квартиру.

7. У. обратился в суд с заявлением об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) запись о регистрации его права собственности на квартиру в доме N 62 по ул. Жуковского в г. Алатырь.

Требования мотивированны тем, что решением Алатырского районного суда Чувашской Республики от 28 июня 2000 года с Ф. в пользу У. взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами, убытки и судебные издержки, также обращено взыскание на квартиру в доме N 62 по ул. Жуковского г. Алатырь ЧР.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя от 5 августа 2002 года У. была передана заложенная квартира, и он произвел регистрацию права собственности на неё.

Последующими судебными решениями постановление судебного пристава-исполнителя от 5 августа 2002 года о передаче квартиры было признано незаконным.

15 апреля 2003 года на основании определения Алатырского районного суда ЧР от 20 ноября 2002 года регистрационной службой зарегистрированное право собственности У. на квартиру в доме N 62 по ул. Жуковского в г. Алатырь прекращено.

У., обратившись с заявлением об обязании восстановить в ЕГРП запись о праве, исходит из того, что определением Алатырского районного суда Чувашской Республики от 20 ноября 2002 года разрешалась лишь жалоба на действия судебного пристава-исполнителя, но его право собственности на квартиру никем не было оспорено.

Решением Алатырского районного суда Чувашской Республики, оставленным в силе определением судебной коллегии Верховного Суда Чувашской Республики, отказано в удовлетворении заявления У. в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из части 1 статьи 17 данного Закона следует, что основаниями для государственной регистрации наличия, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним среди прочих являются вступившие в законную силу судебные акты.

5 августа 2002 года судебным приставом-исполнителем Алатырского районного подразделения судебных приставов, исполнявшим соответствующее решение суда о взыскании с Ф. в пользу У. денежных средств, вынесено постановление о передаче У. в счет погашения долга квартиры по ул. Жуковская, дом N 62 г. Алатырь, принадлежащей Ф.

На основании этого постановления судебного пристава-исполнителя и акта приема-передачи от 5 февраля 2002 года за У. зарегистрировано право собственности на квартиру в доме N 62 по ул. Жуковского в г. Алатырь Чувашской Республики.

20 ноября 2002 года определением Алатырского районного суда Чувашской Республики указанное выше постановление судебного пристава-исполнителя было отменено. Суд обязал службу судебных приставов возвратить Ф. домовую книгу на указанную квартиру.

Учитывая, что постановление судебного пристава-исполнителя, которое послужило основанием для перехода права и регистрации права собственности на указанную выше квартиру за У., признано незаконным и утратило юридическую силу, право собственности У. на данную квартиру не возникло, в связи с чем не имелось необходимости и оспаривать это право.

Управление законно и обоснованно 15.04.2003 года произвело запись о прекращении права собственности У. на квартиру.

(дело N 33-1185/08)

Решая вопрос о государственной регистрации сделки по правилам статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд обязан убедиться в законности сделки, в том, что она отвечает интересам обеих сторон и не имеется оснований к отказу в регистрации.

8. В. обратился с иском к ООО о вынесении решения о государственной регистрации сделки купли-продажи. Заявленные требования истец мотивировал тем, что ответчик уклоняется от регистрации сделки в Управлении.

Суд отказал в удовлетворении заявленного требования исходя из следующего.

В силу положений статей 17 , 18 , 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», решая вопрос о государственной регистрации сделки вместо регистрирующего органа по правилам статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд обязан убедиться в законности сделки, в ее заключенности, в том, что она отвечает интересам обеих сторон и не нарушает права и интересы иных лиц и что не имеется оснований к отказу в регистрации прав.

Анализируя существо сделки, суд счел, что сделка купли-продажи не соответствовала требованиям закона и не могла быть зарегистрирована.

В силу статьи 182 Гражданского кодекса РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.

Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства. В соответствии со статьей 40 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» единоличный исполнительный орган вправе принимать решения по всем вопросам, которые законом или уставом общества не отнесены к компетенции общего собрания общества.

В., будучи единоличным исполнительным органом общества и единственным его участником, фактически продал его самому себе и вывел из собственности общества без какой-либо оплаты.

Судом также было установлено, что между сторонами в требуемой законом форме не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в частности, стороны не достигли соглашения о цене договора и порядке внесения оплаты.

Кроме того, согласно статьям 165 и 551 Гражданского кодекса РФ суд вправе вынести решение о государственной регистрации сделки только в том случае, если вторая сторона сделки безосновательно уклоняется от такой регистрации. Вместе с тем, по делу усматривалось, что к моменту рассмотрения дела решение Арбитражного Суда Чувашской Республики об открытии конкурсного производства в отношении ООО было отменено, конкурсный управляющий утратил свои полномочия. Единственным участником общества и его директором вновь являлся В., который не мог возражать против регистрации сделки, совершенной им с собой и не возражал против этого в судебном заседании. Таким образом, спор между ним и его собственным представителем был создан сторонами искусственно. Его целью являлось не разрешение спора о праве, а упрощение процедуры регистрации договора, не соответствующего закону.

(дело N 33-1006/07)

9. Д., действующий от имени малолетней дочери — Е., М., действующая от имени В-вой по доверенности, обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи от 02.11.2007 и перехода к Д. права собственности на квартиру.

16.11.2007 на основании заявления В-вой о возврате документов государственная регистрация договора и перехода к Д. права собственности была приостановлена.

Д. вышла в суд с иском к В-вым о признании договора состоявшимся, регистрации данного договора и перехода права.

Суд установил, что свои обязательства по договору купли-продажи сторона данного договора — истица Д. исполнила в полном объеме, уплатив 2 млн. рублей, что подтверждается представленными письменными доказательствами и не оспаривается другой стороной.

Обращение В-вой с заявлением о возврате договора купли-продажи, представленного на государственную регистрацию, без проведения государственной регистрации, следует расценивать как уклонение от государственной регистрации сделки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, и в этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Так как договор купли-продажи квартиры совершен в надлежащей форме и полностью исполнен Д., его следует признать состоявшимся и подлежащим государственной регистрации, вследствие чего государственной регистрации подлежит также переход права и право собственности Д. на квартиру.

Доводы ответчиков о том, что договор купли-продажи квартиры является недействительным в силу того, что не были выполнены условия органа опеки и попечительства по приобретению 2/3 долей на имя несовершеннолетней Е. в другой квартире в г. Новочебоксарск, судом не приняты во внимание. Указанные обстоятельства не свидетельствуют о незаконности договора купли-продажи и не влекут его недействительность ( статьи 167 , 168 Гражданского кодекса РФ).

Нарушение прав несовершеннолетней, на что ссылались ответчики, произошло в результате проявленной неосторожности и неосмотрительности ответчиков по распоряжению полученными денежными средствами, поскольку именно ответчики, являющиеся родителями Е., обязаны были обеспечить права дочери путем приобретения другого жилья. Неблагоприятные последствия таких действий ответчиков не могут быть возложены на невиновную сторону договора.

(дело N 33-1114/08)

Материал подготовлен Управлением
Федеральной регистрационной службы
по Чувашской Республике

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: