Отчуждение собственности несовершеннолетнего

Рубрики Вопрос юристу

Отчуждение доли собственности несовершеннолетнего ребенка

Несовершеннолетнему ребенку бабушка оформила долю в доме в Оренбургской области. Теперь дом нужно продать. Семья живёт в Нижегородской области, дом приобретен с использованием материнского капитала, соответственно у ребенка есть доля в доме. Что необходимо, чтобы продать дом в Оренбургской области?

16 Апреля 2018, 15:29 Юрий, г. Выкса

Ответы юристов (2)

Доброго времени, Юрий!

Вам необходимо прежде всего обратиться в органы опеки по месту регистрации, получить разрешение на отчуждение доли несовершеннолетнего, в замен опека потребует предоставить ребенку равнозначное жилье, либо зачислить денежные средства на личный счет ребенка.

Затем, Вам необходимо обратиться к нотариусу, для удостоверения договора купли-продажи Дома, т.к. всё сделки по отчуждение долей подлежат нотариальному удостоверению, несоблюдение такой формы договора влечет его ничтожность!

После удостоверения договора обращайтесь в Росреестр, для государственной регистрации прав (через МФЦ).

Об имущественных правах ребенка говорится в ст.60 Семейного кодекса РФ.

Ребенок имеет право на получение содержания от своих родителей и других членов семьи (алиментов).

Суд по требованию родителя, обязанного уплачивать алименты на несовершеннолетних детей, вправе вынести решение о перечислении не более пятидесяти процентов сумм алиментов, подлежащих выплате, на счета, открытые на имя несовершеннолетних детей в банках.

Все доходы ребенка, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка, становится собственностью ребенка.

То есть, если ребенок получил в дар квартиру или долю в ней, то эта квартира или доля соответственно принадлежит ребенку.

Кроме того, при приобретении жилого помещения с использованием средств материнского капитала, долю в ней в обязательном порядке приобретают дети размер которой определяется родителями по соглашению (ч.4 ст.10 Федерального закона от 29.12.2006 года № 256-ФЗ).

Согласно п.4 ст.60 СК РФ родители не имеют права собственности на имущество ребенка.

До 14 лет имуществом ребенка вправе распоряжаться его родители, но с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п.1 ст.37 ГК РФ).

С 14 лет ребенок сам вправе распоряжаться своим имуществом, но с письменного согласия родителей.

При этом родитель не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства давать согласие на распоряжение имуществом ребенка, если при этом имущество уменьшается (п.2 ст.37 ГК РФ).

Предварительное разрешение органов опеки и попечительства необходимо и для распоряжения денежными средствами ребенка кроме алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца.

Как следует из п.5 ст.60 СК РФ в случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. То есть, применяются положения главы 16 ГК РФ об общей собственности.

Юрий, если у вас остались вопросы, задавайте, с радостью отвечу. Также вы можете написать мне в чате и заказать персональную консультацию или подготовку документа по вашему вопросу. Всего доброго!

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Ребенок-собственник: если опека не разрешает…

По закону дети от 14 до 18 лет могут совершать сделки только с согласия своих законных представителей (родителей), а дети до 14 лет вообще не могут совершать сделки сами – за них действуют родители, за исключением специально перечисленных в законе случаев (ст. 26, ст. 28 ГК РФ). При этом родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки (или давать согласие на их совершение), если в результате этого отчуждается или иным образом уменьшается имущество ребенка или ребенок отказывается от принадлежащих ему прав (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 20 и ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, если он не является собственником в отчуждаемом жилом помещении, или не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры. Разрешение на совершение сделки должно быть выражено ясно и недвусмысленно, в нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога и т.п.) и на каких условиях разрешается заключить. Но главный критерий в данном случае – подобные условия не должны каким бы то ни было образом умалять имущественные права и ущемлять законные интересы несовершеннолетнего.

При этом Конституционный Суд в своем определении от 6 марта 2003 г. № 119-О пришел к выводу, что из содержания абз. 2 п. 1 ст. 28 и п.п. 2-3 ст. 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями ст. 2, ст. 17 и ст. 38 Конституции РФ, решения органов опеки и попечительства – в случае их обжалования в судебном порядке – подлежат оценке исходя из конкретных обстоятельств дела.

Например, судебная практика исходит из того, что на снятие денежных средств со счета, открытого на имя ребенка, разрешение может быть выдано опекуну не только на разовый акт, но и, например, на распоряжение неограниченными по количеству выдач и размеру сумм денежными средствами до достижения ребенком определенного возраста (как правило, до 16 лет, когда он сможет это делать сам) (см., например, решение Новозыбковского городского суда Брянской области от 4 марта 2011 г.). Лицу, не являющемуся законным представителем, опекуном или попечителем ребенка разрешение опеки на распоряжение деньгами несовершеннолетнего не может быть выдано: так, в одном из дел дедушка открыл на имя внука вклад, однако через некоторое время передумал и решил забрать деньги, но ни орган опеки, ни суд его желание удовлетворить не смогли (решение Химкинского городского суда Московской области от 18 июля 2012 г.).

В другой ситуации мать решила продать доли в уставном капитале ООО, принадлежащие ее дочери по наследству после смерти отца, по цене в четыре раза меньшей, чем было указано в свидетельстве о праве на наследство, при этом понижение стоимости имущества никак не было обосновано. В результате орган опеки в выдаче разрешения на продажу отказал, и суд с ним согласился (решение Нефтеюганского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры Тюменской области от 1 февраля 2012 г. по делу № 2-296/2012).

Возражения второго родителя по поводу совершения сделки не являются безусловным основанием для отказа органа опеки – проверяется, насколько сделка соответствует интересам ребенка, а не родителей (одного из них). Так, согласно утвержденному актом муниципалитета порядку для получения разрешения в орган опеки должны были обращаться оба родителя, в том числе и в случае расторжения между ними брака; заявление от одного родителя могло быть принято только от одинокой матери или в случае признания второго родителя без вести пропавшим. Однако суд признал это положение не соответствующим закону, поскольку оно ограничивает права родителей – ведь федеральное законодательство не предусматривает обязательного достижения родителями согласия относительно имущественных прав их ребенка (смотрите, например, решение Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 17 мая 2011 г. по делу № 2-1249/11).

При этом если несогласие второго родителя мотивировано объективными причинами – то есть тем, что сделка противоречит интересам ребенка, и это подтверждается в результате проведенной органом опеки проверки, – то суд признает отказ органа опеки в даче согласия на сделку правомерным. Так, в одном из судебных процессов рассматривалось дело, где у матери, отца и ребенка было по 1/3 доли в квартире. Мать продала свою долю постороннему лицу, а затем запросила у опеки разрешение на продажу доли и ребенка, однако отец возражал. Мать после продажи своей доли не приобрела взамен никакого жилья, продолжила вместе с ребенком проживать на чужой жилплощади в квартире нового мужа, а на средства от продажи доли ребенка планировала приобрести квартиру в другом городе для сдачи в аренду, а не для улучшения жилищных условий ребенка. Орган опеки, естественно, отказал в выдаче разрешения на продажу, и Зеленоградский районный суд г. Москвы его поддержал. В другом деле мать просила согласия органа опеки на продажу квартиры, принадлежащей дочери, поскольку они проживали в другом месте в частном доме и у нее не было средств на содержание этой квартиры, деньги от продажи она планировала потратить на свои нужды и нужды детей, а не на приобретение жилья дочери. Естественно, суд признал отказ опеки правомерным (см. решение Таштагольского городского суда Кемеровской области от 22 октября 2010 г. по делу № 2-855/10).

Как правило, условием выдачи разрешения орган опеки ставит приобретение несовершеннолетним прав на жилое помещение «не хуже и не меньше прежнего», причем в одних случаях бывает достаточно указания в постановлении органа опеки на обязательное приобретение жилой площади на имя несовершеннолетнего и представления в опеку договора продажи с включением в него соответствующего условия (см. также письмо Минобразования России от 9 июня1999 г. № 244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних»), а в других опека требует, чтобы ребенок был оделен соответствующими правами заранее, до выдачи разрешения, и обязательство родителя наделить ребенка долей в будущем считает недостаточным (смотрите, например, решение Когалымского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 13 октября 2011 г.). Например, в одном деле орган опеки предложил матери заранее наделить ребенка долей в ином жилом помещении, что и было сделано путем дарения доли в квартире, принадлежащей бабушке ребенка. Однако когда этот договор предъявили опеке – та отказала в выдаче разрешения на продажу, и суд ее поддержал, поскольку счел, что должны быть представлены доказательства того, что деньги от продажи существующей квартиры пойдут на покупку жилья для несовершеннолетнего, а то, что кто-то до того решил подарить ему долю в своей квартире, не имеет правового значения (решение Кировского районного суда г. Иркутска от 9 ноября 2011 г. по делу № 2-4218/2010). При этом по другому судебному делу родитель заключил даже не основной, а лишь предварительный договор дарения, и не представлял доказательств того, что собирается приобрести еще какое-то жилье – и суд признал отказ опеки неправомерным (решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 28 сентября 2011 г. по делу № 2-1760/2011). Таким образом, здесь можно констатировать большой разброс мнений, как органов опеки, так и судов относительно того, что именно может являться надлежащим подтверждением намерений родителей наделить несовершеннолетнего правами на иное жилье вместо отчуждаемого.

Если продаваемое жилье было благоустроенной квартирой или комнатой, расположенной в центре города и близко от посещаемых ребенком учреждений (сада, школы), а приобретаемое жилье хоть и больше по площади и не является коммуналкой, но расположено на окраине, неблагоустроено, имеет большой процент износа – органы опеки обычно отказывают в согласовании сделки и суды с ними соглашаются. Так, в одном из судебных дел десятикласснику принадлежала 20-метровая комната в полностью благоустроенной коммунальной квартире в многоквартирном кирпичном доме с высокими потолками рядом с его школой, а почти 70-летний деревянный жилой дом, 2/3 доли в котором родитель планировал купить на имя несовершеннолетнего, находился в оползневой зоне на краю города, его жилая площадь составляла всего 40 метров, и в нем не было ни отопления, ни воды, ни канализации. Отказ органа опеки в даче согласия на продажу имущества несовершеннолетнего в такой ситуации был признан решением Тракторозаводского районного суда г. Волгограда от 24 сентября 2010 г. законным и обоснованным.

Определенные трудности могут возникнуть, если приобретаемое взамен жилое помещение еще не существует – например, если квартира приобретается по договору долевого строительства жилья. В одном из дел орган опеки отказал родительнице в даче разрешения на продажу квартиры, в которой ее дочь имела долю, поскольку посчитал, что приобретение объекта долевого строительства в строящемся жилом доме для несовершеннолетней не гарантирует возникновение у нее права собственности на данный объект, а построенная в результате квартира может оказаться меньшей площади, чем указано в договоре, и жилищные права ребенка могут быть ущемлены. Суд, тщательно исследовав договор, счел, что его условия, за неисполнение которых законом установлена соответствующая ответственность, свидетельствуют об обратном; довод опеки о возможном уменьшении площади квартиры при сдаче дома в эксплуатацию носит предположительный характер; а тот факт, что право собственности во вновь приобретенной квартире ребенок приобретает не одновременно с прекращением существующего у нее права собственности на жилую квартиру, не свидетельствует о нарушении ее имущественных прав и законных интересов (см. апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 29 августа 2012 г. по делу № 33-2699). В другом деле родители намеревались продать квартиру с долями, принадлежащими детям, с целью строительства индивидуального жилого дома. В суде они представили доказательства, что являются добросовестными родителями: имеют работу, стабильный заработок, транспортное средство, по месту работы и жительства характеризуются положительно, их дети посещают образовательные учреждения, им создаются условия для полноценного развития, поэтому суд счел, что они не имеют намерения ухудшить жилищные условия детей, и отказ органа опеки в выдаче разрешения на продажу незаконен (решение Благовещенского районного суда Республики Башкортостан от 25 апреля 2011 г. по делу № 2-319/2011).

Особняком стоит ситуация, когда сособственники жилья, доля в котором принадлежит несовершеннолетнему, намерены продать свои доли посторонним лицам. Пункт 2 ст. 37 и ст. 250 ГК РФ предусматривают в таком случае обязанность предложить выкупить эти доли ребенку (если он младше 14 лет – его законным представителям), а в случае отказа несовершеннолетнего или его родителя от реализации этого преимущественного права – нужно получить согласие органа опеки на такой отказ (как на сделку, влекущую отказ от принадлежащих подопечному прав). Необходимость представить на регистрацию сделки соответствующие документы указана также в Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной приказом Минюста РФ от 20 июня 2004 г. № 126.

В одном из судебных дел мать собиралась продать постороннему лицу комнату в коммунальной квартире, принадлежащую ей и ее ребенку, при этом собственниками других комнат в квартире также являлись несовершеннолетние. В регистрации сделки было отказано по тому мотиву, что среди прочих документов не были представлены отказы родителей этих детей от покупки продаваемой комнаты, а также разрешение органа опеки на такой отказ; и Ленинский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области в своем решении от 22 октября 2012 г. по делу № 2-2158/2012 отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущества признал правомерным. При этом, как показывает практика, если сделка была фактически исполнена, то такой отказ может и не помешать признанию права собственности покупателя на приобретенную долю в судебном порядке (смотрите, например, решение Чайковского городского суда Пермского края по иску Рамазанова Салавата Минурасимовича).

Если отказы законных представителей получены (либо им направлены соответствующие предложения о покупке, но они в установленный законом срок не выразили согласие приобрести продаваемую долю), а разрешение органа опеки на такой отказ отсутствует – как правило, суды также признают отказы в регистрации правомерными. Так, Биробиджанский городской суд Еврейской автономной области от 10 сентября 2010 г. по делу № 2- 2071/2010 счел, что приостановление государственной регистрации (и последующий отказ в ней) в таком случае правомерны, так как отказ от покупки, во-первых, может повлечь за собой ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего (за счет включения в число проживающих посторонних лиц), и во-вторых, является отказом от принадлежащих несовершеннолетнему прав (смотрите также кассационное определение СК по гражданским делам Калининградского областного суда от 29 февраля 2012 г. по делу № 33-748/2012, кассационное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 5 сентября 2011 г. по делу № 33-5336, решение Ярцевского городского суда Смоленской области от 14 февраля 2011 г. по делу № 2-294/2011, решение Рудничного районного суда города Прокопьевска Кемеровской области от 11 марта 2011 г. по делу № 2-808/2011, кассационное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 29 марта 2011 г. по делу № 33-971, решение Родниковского районного суда Ивановской области от 7 июля 2011 г.). Законность требования получать согласие органа опеки и попечительства на отказ от преимущественного права покупки доли была проверена в 2007 году решением Верховного Суда РФ от 15 августа 2007 г. № ГКПИ07-737, и совсем недавно – определением Конституционного Суда РФ 24 сентября 2013 г. № 1280-О, и в обоих случаях данные положения проверяемых нормативно-правовых актов были признаны соответствующими закону.

В то же время существует и противоположный подход к решению данного вопроса. Так, Новокуйбышевский городской суд Самарской области в своем решении от 28 апреля 2011 г., наоборот, указал, что при наличии возражения органа опеки и попечительства нарушается право собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом, а разрешение или согласие органа опеки в такой ситуации не требуется (смотрите также апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 5 апреля 2013 г. по делу № 33-3198/2013, определение Московского городского суда от 13 июля 2012 г. № 4г/7-5931/12, определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 31 января 2012 г. по делу № 33-636/2012). Представляется, что данная точка зрения, несмотря на ее непопулярность среди судейского сообщества, более соответствует смыслу закона.

Действительно, при продаже доли постороннему лицу может возникнуть такая ситуация, что ребенок, ранее проживавший только с лицами, с которым он состоит в родственной связи, окажется в ситуации, когда он вынужден проживать в одном жилом помещении с чужим человеком. В то же время, тот факт, что формальный родственник ребенка не желает проживать с ним и иными родными совместно и готов распорядиться своей долей, свидетельствует о том, что родственные связи между ним и остальными членами семьи почти утрачены (по крайней мере – в части возможности жизни под одной крышей) и не являются достаточно прочными, поэтому никакой существенной разницы между проживанием с несовершеннолетним такого «родственника» и постороннего человека не будет. Кроме того, если квартира еще до вселения туда ребенка уже фактически была коммунальной (то есть в ней проживали также и граждане, не являющиеся членами семьи несовершеннолетнего, либо такие лица входили в число сособственников и не проживали в квартире), то смена одного из сособственников никак не изменит сложившееся положение вещей и не ухудшит жилищные условия ребенка.

Также следует отметить, что разрешение опеки в такой ситуации дается на такое юридическое действие (сделку) как отказ от покупки, а не на саму сделку покупки или продажи. Если опека возражает против отказа, а сами родители как представители ребенка не хотят (или не могут в силу финансовых обстоятельств) приобрести предлагаемую им долю в праве, опека не может заставить их это сделать. Получается, что фактически наличие или отсутствие разрешения опеки на отказ в таком случае не имеет никакого правового значения. Теоретически, при наличии таких возражений продавец вправе счесть, что им не получен ни отказ, ни согласие данного сособственника-несовершеннолетнего (его представителей), подождать установленный в законе срок и продать свою долю третьему лицу. Правда, в реальности сторон проведенной таким образом сделки могут ждать определенные трудности при регистрации перехода права в виде описанных выше приостановления и отказа в регистрации, которые, возможно, не смогут быть устранены даже в судебном порядке. Безусловно, такая ситуация не является нормальной и требует более подробного правового урегулирования.

Однако в обратной ситуации – когда родители согласны приобрести долю, а опека возражает, – такой отказ органа опеки (который уже фактически является разрешением или согласием не на отказ от преимущественного права, а на распоряжение денежными средствами, принадлежащими несовершеннолетнему), безусловно, имеет правовое значение и может быть оспорен в суде. Если родители в такой ситуации действуют не в интересах ребенка (например, если покупка предлагается по явно завышенной цене, или его имущественные права будут ущемлены по иным причинам) – отказ опеки следует признать правомерным.

Отчуждение жилого помещения у несовершеннолетнего ребенка

Здравствуйте! У меня (отца) и моего ребенка (несовершеннолетний) в собственности имеется недвижимость (комната в коммунальной квартире) по 1/2 доли. В один прекрасный момент решили продать данную комнату и взамен этого наделили ребенка другим равнозначным недвижимым имуществом (по разрешению органов опеки). В силу сложившихся обстоятельств комната не продалась (осталась также в собственности по 1/2 доли). Другое недвижимое имущество тоже оформлено на ребенке. Имеется ли возможность отчуждения недвижимого имущества у ребенка оформленного взамен не проданной комнаты. СПАСИБО!

Ответы юристов (3)

Все делается в таком же порядке, идете в опеку и получаете разрешение на данную сделку, с собой обязательно захватите документы по первой сделки, в том числе и из разрешение на продажу.

В течение 15 дней вам должны дать ответ.

Есть вопрос к юристу?

Это возможно также с согласия органов опеки. Просто объясните им ситуацию и представьте ранее выданное разрешение.

Согласно ст.37 ГК РФ 2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Имеется ли возможность отчуждения недвижимого имущества у ребенка оформленного взамен не проданной комнаты.
Виктор

Только по предварительному согласию органов опеки и попечительства.))

В силу сложившихся обстоятельств комната не продалась (осталась также в собственности по 1/2 доли). Другое недвижимое имущество тоже оформлено на ребенке…
Виктор

Вот такие вот ситуации органы опеки и попечительства создают по всей стране. Они должны были или дать согласие на отчуждение доли ребёнка или не давать такого разрешения. А требовать выделения доли в другом недвижимом имуществе они права не имели, это всё должно решаться совершенно иначе.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Отчуждение доли недвижимого имущества у несовершеннолетнего родственника

Здравствуйте! Мне в квартире принадлежит 11/12 долей в квартире, четырнадцатилетнему младшему брату — 1/12. Это не единственное его жильё, он живет с отцом в другой квартире. Объект недвижимости о котором идет речь предполагается передать полностью мне. У нас в семье хорошие отношения, брат без проблем передаст эту долю. Вопрос: как правильно осуществить передачу его доли собственности?

Ответы юристов (6)

Отчуждение собственности несовершеннолетнего возможно с предварительного согласия органа опеки и попечительства по месту жительства несовершеннолетнего.

Опека даст согласие при условии приобретения на полученные по сделке средства на приобретение равноценной недвижимости.

Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».

Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ
(ред. от 29.07.2017)
«Об опеке и попечительстве»

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при:
1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного;
2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного;
3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем.

Дарение не разрешат.

С уважением! Г.А. Кураев

Уточнение клиента

Спасибо за ответ!

10 Сентября 2017, 19:15

Есть вопрос к юристу?

Мне в квартире принадлежит 11/12 долей в квартире, четырнадцатилетнему младшему брату — 1/12. Это не единственное его жильё, он живет с отцом в другой квартире.

Здравствуйте. Позвольте уточнить, квартира сколько комнат?

То что он живет в другой квартире не означает принадлежности ему доли какой-либо в ней. Поэтому для отдела опеки эти вещи не являются равноценными.

Уточнение клиента

Добрый вечер, квартира двухкомнатная. В той квартире ему так же принадлежит доля.

10 Сентября 2017, 18:44

Тут нужно дожидаться совершеннолетия брата, так как отчуждение доли принадлежащую несовершеннолетнему возможно его законными представителями (родителями) только с согласия органа опеки и попечительства, которые как правило дают такое согласие, только когда несовершеннолетнему предоставляется в замен равнозначное имущество или еще лучше.

Есть еще один способ. Законные представители несовершеннолетнего в судебном порядке требуют выделить его долю в натуре, вы в свою очередь выходите с встречным иском, которым просите принудительно выкупить данную долю с компенсацией ее стоимости с вашей стороны. Но данный способ несколько затратный.

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Уточнение клиента

Спасибо за ответ!

10 Сентября 2017, 19:16

Александр, здравствуйте. К ответу коллеги дополню следующее. В отдельных случаях органы опеки выдадут согласие и при условии, если денежные средства от продажи доли несовершеннолетнего будут положены на его вклад, при этом распоряжение без согласия органов опеки будет недопустимо. Это применимо к вашему случаю, так как очевидно, что права несовершеннолетнего не нарушаются, жильем он обеспечен, его доля малозначительна, фактически он не имеет в ней интереса. Для оформления разрешения органов опеки на продажу доли родители должны обратиться в и данные органы с письменным заявлением и предоставить и определенный пакет документов. Конкретный их перечень в разных субъектах РФ может быть различен. Договор доли должен быть в обязательном порядке удостоверен нотариусом, после чего вместе с согласием органов опеки сдан для осуществления перехода права собственности в Росреестр.

Сделки с имуществом несовершеннолетних

В соответствии со статьей 37 Гражданского кодекса Российской Федерации все сделки с имуществом, принадлежащим несовершеннолетним, осуществляются исключительно с предварительного согласия органа опеки и попечительства.

К имуществу ребенка относятся объекты недвижимости, имущество, полученное по наследству (жилье, автомобили), ценные бумаги, денежные средства.

Предварительное согласие на отчуждение жилых помещений, в числе собственников которых находятся несовершеннолетние, выдается, как правило, при условии одновременного приобретения на имя ребенка равноценной или большей жилой площади, что является действенной мерой защиты прав детей независимо от их категории (дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, дети из неблагополучных семей, дети, проживающие с родителями).

При решении вопроса о выдаче предварительного разрешения на сделку по отчуждению жилого помещения ребенка органы опеки и попечительства руководствуются следующими нормами закона:

Статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации — опекун или попечитель несовершеннолетнего не вправе без предварительного согласия органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества, принадлежащего несовершеннолетнему.

Опекун, попечитель, их супруги, близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять интересы подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Статья 60 Семейного Кодекса Российской Федерации – при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом, принадлежащем несовершеннолетнему, на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ)

Статья 26 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает дееспособность несовершеннолетнего, достигшего возраста 14 лет.
Для такого несовершеннолетнего необходимо наличие паспорта. Заявления на выдачу разрешения он подает самостоятельно, действуя с согласия своих родителей.

Статья 28 Гражданского Кодекса Российской Федерации устанавливает порядок действия законных представителей за своих несовершеннолетних детей, не достигших возраста 14 лет.

Статья 292 Гражданского кодекса Российской Федерации: отчуждение жилого помещения, если в нем проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, совершается с согласия органа опеки и попечительства.
В частности, разрешение органа опеки и попечительства необходимо, если:
— в продаваемом жилом помещении признано право пользования за несовершеннолетним, помещенным на воспитание в государственное учреждение;
— семья признана неблагополучной, поставлена на учет в органах социальной защиты населения;
— в семье проживают несовершеннолетний либо недееспособные совершеннолетние граждане, над которыми установлена опека.

Статья 2 Федерального закона № 154-1 от 4.07.1991г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации – приватизация жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, осуществляется только с участием несовершеннолетних.

Статья 74 Федерального закона «Об ипотеке» №102-ФЗ от 16.07.1998 — ипотека жилого помещения или квартиры, находящейся в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека (попечительство), осуществляется в порядке, установленном действующим законодательством для совершения сделок с имуществом несовершеннолетних.

Примерный перечень документов, необходимый для предоставления в органы опеки и попечительства

1) заявление законного представителя несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет на разрешение отчуждения жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему;
2) заявление несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет и заявление его законного представителя о разрешении законному представителю несовершеннолетнего дать согласие на отчуждение принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения;

Заявления принимаются с обязательным удостоверением личности обратившихся граждан, о чем рекомендуется делать отметку на заявлении.
Текст заявления должен содержать:
— сведения о категории совершаемой сделки (обмен, продажа и т.д.) с указанием имеющейся доли несовершеннолетнего в праве общей собственности и приобретаемой в результате совершенной сделки;
— причины совершения сделки (разъезд, приобретение жилой площади большего размера, переезд на новое место жительства и т.д.);
— обязательства несовершеннолетнего в возрасте с 14 до 18 лет, законного представителя независимо от возраста несовершеннолетнего о представлении копии документа на жилое помещение, приобретенное на имя несовершеннолетнего в результате совершенной сделки;
3) заявление родственников о согласии принять несовершеннолетнего на временное проживание до приобретения жилого помещения в случаях, когда продажа жилья производится в связи с участием в долевом строительстве;
4) письменное согласие собственников на продажу жилого помещения, приобретаемого семьей, в том числе несовершеннолетним;
5) копии паспортов, свидетельств о рождении несовершеннолетних;
6) копии правоустанавливающих документов на жилые помещения, которые отчуждаются и которые приобретаются в результате совершенной сделки;
7) копия технического паспорта на жилое помещение с указанием процента износа; по мере необходимости — акт обследования жилого помещения;
8) акт обследования жилого помещения, приобретаемого за пределами города Челябинска, и заключение органов опеки и попечительства по месту нахождения данного жилого помещения о возможности проживания в нем несовершеннолетнего; наличии условий для получения несовершеннолетним образования, медицинского обслуживания; возможности трудоустройства;
9) копии договоров на долевое участие в строительстве жилья;
10) справка о регистрации по месту жительства несовершеннолетнего;
11) копия лицевого счета в банке на имя несовершеннолетнего для зачисления денежных средств от продажи его доли в праве собственности на жилое помещение, если нет необходимости в приобретении другого жилья;
12) в случае разъезда – копии подтверждающих документов (свидетельства о расторжении брака; копии правоустанавливающих документов на все жилые помещения и т.д.);
13) иные документы, необходимые по усмотрению органа опеки и попечительства для защиты жилищных прав несовершеннолетних.

Предварительное разрешение на отчуждение жилого помещения оформляется обычно в срок от 10 до 15 дней. Однако при сложных или спорных ситуациях этот срок может быть и больше. Разрешение на отчуждение жилого помещения оформляется постановлением главы администрации района, в котором четко изложены условия, при которых это отчуждение возможно.

Если в результате сделки ухудшаются фактические жилищные условия несовершеннолетних, или уменьшается их доля собственности, органы опеки и попечительства вправе принять решение об отказе в выдаче предварительного разрешения на совершение сделки. Письменный отказ органов опеки и попечительства граждане вправе оспорить в судебном порядке.

После совершения сделки законные представители в установленный срок обязаны представить в Управление социальной защиты населения копии правоустанавливающих документов на приобретенное жилое помещение с целью подтверждения соблюдения прав и интересов несовершеннолетних.