Нюансы при покупке гаража

Рубрики Процессы

Покупка гаража, оформление, документы

Покупка гаража может стать неплохим вариантом кто не хочет занимается тяжбами строительства, а хочет максимально быстро получить место для своей машины. Также как и строительство гаража, покупка гаража достаточно ответственная задача, так как надо проверить не только все документы на гараж, но и техническое состояние постройки.

Давайте узнаем как купить гараж и не ошибиться с своим приобретением.

Гаражи бывают разные по типу оформления как построенные на законных основаниях, так и всякого рода самостроя, в зависимости от гаража документы при покупке гаража могут быть разными.

Покупка отдельностоящего гаража

Если рассматривать покупку гаража как долгосрочное приобретение на законных основаниях, то наилучшим вариантов надо рассматривать отдельно стоящий гараж с приватизированной под него землей. В данном случае на землю должен быть кадастровый акт (или свидетельство о праве собственности) с назначением земли на строительство и обслуживание, технический паспорт на само здание гаража зарегистрированный в БТИ.

Договор купли продажи регистрируется у нотариуса, деньги передаются по расписке. После покупки, на основании договора купли-продажи необходимо перерегистрировать в БТИ техпаспорт и земельный акт на нового владельца.

Если земля не приватизирована, а находится в аренде, можно приобрести только здание и переоформить договор аренды на себя. Этот вариант не всегда приемлен, так как договор аренды может быть прекращен а к примеру, кирпичный гараж вряд ли можно будет увезти с собой, в данном случае можно купить разве что металлический гараж, который можно по окончанию аренды забрать с собой.

Покупка гаража в кооперативе (ГСК)

Гараж, расположенный в кооперативе очень привлекательный вариант, но здесь постройка также находится на арендованной кооперативом земле, поэтому при покупке гаража в кооперативе вы покупаете своего рода членство в нем. Так сделка заключается в том, что после передаче денег новый владелец гаража вступает в кооператив (пишет заявление на вступление в кооператив), старый владелец выходит с кооператива. Естественно после покупки кооперативного гаража вы не являетесь владельцем гаража, так по окончанию аренды земли ГСК, гаражи могут быть снесены. Но к счастью такое бывает редко, а аренда зачастую долгосрочна с правом продления и при покупке гаража всегда лучше уточнить на какой срок заключена аренда и как долго еще она будет действовать.

Если аренда земли не была продлена кооперативом или сам кооператив распался, гаражи становятся вне закона, увы их могут снести по решению местных властей.

Кооперативный гараж также может быть (и даже должен быть) зарегистрирован в БТИ и иметь техпаспорт но это практически не дает особых преимуществ продавцу, хотя иногда такую регистрацию выдают за приватизацию гаража, но это не так, будьте внимательны. Преимущество зарегистрированного гаража в БТИ в том что его можно вполне легально продать или купить и получить свидетельство на право собственности, сделка проводится у нотариуса. Недостаток — несмотря на свидетельство на право собственности, земля под гаражом не принадлежит вам, поэтому нельзя говорит о полноценной собственности.

Покупка гаража без документов

Покупка самостроя, пожалуй, наиболее не предсказуемая сделка и выходит за рамки законодательства, хотя и такие сделки совершаются. Здесь надо предостеречь от такого рода покупок, хотя есть варианты узаконивания уже построенных объектов. Естественно после покупки самостроя нет никаких гарантий и никакого права собственности на объект строительства. В виде самостроя можно купить разве что металлический гараж, который при возникновении конфликта можно будет переместить на другое место. Оформление сводится к расписке, никаких официальных сделок быть не может.

При покупке гаража не забываем осматривать тех состояние гаража в целом и отдельно фундамента, найденные недостатки снижают цену на постройку.

Как купить гараж — все о легальной сделке

Гараж – покупка дефицитная и редкая, особенно в мегаполисах. Главная ошибка всех автовладельцев, которые мечтают сэкономить на покупке квартиры для своего автомобиля – легкомысленное отношение к частичному или полному отсутствию правоустанавливающих документов на гараж.

Нелегальная покупка гаража

Главные аргументы автовладельцев по защите покупки недвижимости без документов – существенная экономия и сокращение сроков сделки. Как купить гараж без документов? Очень просто — продавец взял оговоренную сумму, и покупатель тут же получает свои ключи от гаража. Полностью исключается этап сбора многочисленных бумаг и визитов к чиновникам для их оформления.

Есть и еще одно преимущество – нелегально можно приобрести ту недвижимость, которую законно получить не удастся – дворовые гаражи, на которые право имеют только инвалиды с проблемами опорно-двигательной системы. Официально переоформить договор купли-продажи такого гаража может только человек с такими же проблемами со здоровьем.

Чем рискует покупатель

Кроме мелких плюсов сомнительной сделки у нее есть и серьезные минусы, главный из них – неправильное оформление сделки – прямой путь к потере немалых денег. Если у продавца нет всех документов на «автодомик», у осторожного покупателя это уже должно вызывать подозрение. Другие неприятные моменты проявятся уже при эксплуатации незаконно полученной недвижимости.

Прежде всего, новый владелец может пользоваться гаражом, но распоряжаться им полностью – продавать, завещать, сдавать в аренду, может только предыдущий хозяин.

  1. Во-вторых, если покупка представляет собой самовольную постройку, то потерять ее можно в любой момент, ведь распоряжение о сносе самостроя появится обязательно.
  2. В-третьих, при нелегальной сделке всегда есть риск непредвиденных обстоятельств, например, после смерти продавца его наследники быстро забывают о самом факте упрощенной сделки, и в суде правда будет на их стороне.
  3. В-четвертых, без проверки документов нет полной уверенности, что законным хозяином гаража является именно его продавец. Если через какое-то время появится настоящий владелец, вернуть свою дефицитную недвижимость ему не составит труда.

Аргументов против сомнительной сделки достаточно, и это должно полностью отбить охоту у автовладельца на черновой вариант покупки гаража. Для правильного оформления сделки купли-продажи гаража необходим солидный пакет документов, но оббегав все инстанции и официально зарегистрировав купленную недвижимость, можно полностью избавить себя от возможных неприятностей в дальнейшем.

Официальное оформление сделки

Чтобы купля-продажа была успешной, надо усвоить простую истину – единственным документом, который подтверждает право собственности на оплаченную недвижимость и возможность распоряжаться ею, является государственный сертификат собственности на имя покупателя.

Регистрация всех объектов недвижимости существует с 1998 года, и по новому положению правоустанавливающие документы на гараж проверяются государством. При их полном соответствии объект недвижимости вносят в ЕГРП с одновременной выдачей собственнику соответствующего сертификата, подтверждающего его права распоряжаться купленной постройкой. Защита интересов покупателя предполагает свободный доступ к информации из ЕГРП. Желающий приобрести гараж, подает запрос в регистрационную палату для проверки подлинности документов хозяина гаража. Стоимость услуги около 150 рублей.

Нередко при оформлении сделки пользуются упрощенной схемой, ограничиваясь подписанием договора купли-продажи без нотариального оформления. Покупка гаража действительно не требует такой обширной документации, как другие, более крупные объекты недвижимости. Но договор купли-продажи – это только начальный этап. Он нужен для переоформления сертификата собственности.

На сегодня зарегистрированы официально около 70 % всех гаражей, остальные собственники не спешат подавать в регистрационную палату документы или избегают судебного разбирательства для подтверждения своих прав.

Как же все-таки купить гараж, если у его хозяина нет необходимых документов? Выход один: все хлопоты по сбору нужных документов взять на себя и уговорить владельца его зарегистрировать. Затем спокойно оформить сделку и законно купить гараж.

Проблемы с земельным участком

Идеальный вариант — приобретать гараж и землю одновременно, но такая удача — редкость. Участок, как правило, является собственностью муниципалитета и владелец получает его в аренду, продолжительность которой зависит от лояльности местных властей, обычно краткосрочная аренда ( 1 — 3 года).

Выгодной сделкой можно считать гараж, где участок выделен в вечное пользование — по закону о дачной амнистии от 30.10. 2001 такую землю можно бесплатно приватизировать.

В долгосрочную аренду землю предоставляют гаражным кооперативам, члены которых могут выкупить свой пай при условии, что каждый владелец автодомика прошел государственную регистрацию.

Приобретая гараж, надо внимательно изучить договор аренды земли и узнать в местном органе управления об их планах на этот участок.

Как купить гараж правильно

Надо обозначить основные этапы оформления купли продажи гаража для обоих участников сделки.

  • предоставляет покупателю полный пакет оригинальных документов на продажу гаража;
  • разрешение на продажу от совладельцев (при наличии);
  • справка об инвентаризационной стоимости гаража (взять в БТИ);
  • заключает договор купли-продажи;
  • получает деньги с одновременной выдачей расписки;
  • при желании можно составить акт о передаче гаража покупателю.

Покупатель:

  • в регистрационной палате подает запрос для проверки прав продавца на гараж;
  • получает список правоустанавливающих документов на гараж;
  • оформляет договор купли-продажи;
  • уплачивает продавцу оговоренную сумму и получает расписку;
  • подает документы для регистрации права собственности.

Полезный совет. В данной ситуации покупатель более уязвим, отдавая деньги, еще не оформив сертификат собственности на свое имя. Чтобы обезопасить сделку, можно прописать в договоре поэтапную оплату: половину сразу и другую половину — после завершения процедуры перерегистрации гаража.

Покупка гаража в кооперативе

Официально оформить такую покупку можно только тогда, когда собственник все паевые взносы выплатил полностью, зарегистрировав все права собственности. В остальных случаях можно приобрести гараж чисто теоретически, без оформления прав собственника.

Для оформления сделки надо приготовить:

  • паспорт;
  • договор купли-продажи;
  • свидетельство о праве собственности;
  • акт приема-передачи;
  • кадастровые выписки из БТИ и земельного комитета;
  • заявление в ФУГРЦ;
  • заявление председателю кооператива (если взносы не выплачены);
  • квитанция оплаты регистрации.

Алгоритм оформления

Перед тем, как купить гараж в кооперативе, надо, в первую очередь, изучить документы, которые может представить продавец. Право собственности на кооперативный гараж регистрируется в ФУРЦ на основании представленных документов.

Перед оформлением сделки собственник обращается в кадастровую палату и БТИ для оформления технических и кадастровых документов на объект недвижимости и с полученными выписками обращается в ФУГРЦ, чтобы зарегистрировать право собственности.

Кроме свидетельства о собственности продавец должен получить нотариальное разрешение на продажу от совладельцев (например, супруга), если в кооператив он вступал, будучи в законном браке. Все совладельцы гаража (если он оформлен не на одного хозяина) должны приготовить нотариально оформленное разрешение на продажу (ст.244 ГК РФ).

С продавцом заключают нотариальный или простой письменный договор купли-продажи, оформляют акт приема-передачи и обращаются в ФУРЦ для регистрации прав нового владельца гаража.

Если гараж в собственность не оформлен, его приобретение может означать только членство в гаражном кооперативе с обязанностью выплачивать членские взносы. Для оформления документов перед тем, как купить гараж в ГСК официально, надо обращаться к председателю кооператива, который должен устроить общее собрание пайщиков и сообщить им о вступлении в кооператив нового члена. После подачи заявления и предоставления паспорта, членская книжка переоформляется на нового владельца гаража.

Оплачивая продавцу стоимость такого гаража, продавец только компенсирует ему одной суммой часть уже выплаченных членских взносов. Полностью оформить права собственности можно только при полной выплате всех членских взносов и самостоятельном оформлении всех кадастровых и технических документов

Покупаем и оформляем гараж

Гараж – дефицитный и «редкий» товар, особенно в крупнейших мегаполисах нашей страны. Какая самая роковая ошибка автовладельцев, мечтающих купить вожделенную квартиру для машины по низкой цене? Догадаться не трудно: они «закрывают» глаза на частичное или полное отсутствие правоустанавливающих документов на «автодомик».

Но стоит ли игра «свеч»? Давайте вместе обсудим все возможные аргументы, которыми должен (и не должен!) руководствоваться потенциальный покупатель.

Попытки оправдаться: нелегальное оформление купли-продажи гаража

Главные аргументы автовладельца в защиту нелегальной покупки недвижимости – дешевизна и быстрота сделки: продавец берет деньги, а покупатель получает ключи от гаража. Процесс обходится без беготни и сбора «бумажек», посещений «дружелюбных» чиновников и выбивания у них нужных справок.

Еще один плюс – таким способом приобретают ту недвижимость, которую невозможно получить законно. Речь идет о «дворовых» гаражах в спальных районах города, право на которые имеют только инвалиды опорно-двигательного аппарата. Такую несправедливость исправляют «в темную», так как официально купить/продать льготный «автодомик» можно только человеку с аналогичными проблемами со здоровьем.

На этом, пожалуй, мелкие плюсы сомнительной сделки заканчиваются, и пора перейти к ее крупным минусам. Чем же грозит неправильное оформление покупки гаража?

Купил нелегально гараж – будь готов к потере своих денег

Главный и решающий аргумент «против»: неправильное оформление сделки купли-продажи гаража – прямая дорога к потере своих денег (кстати, немалых!). Если продавец не может предоставить всех требуемых документов на «автодомик», то это уже должно вызвать подозрение у осторожного покупателя.

Все остальные неприятные нюансы вылезут уже в процессе эксплуатации неправомерно полученной недвижимости.

Во-первых, вы лишь пользуетесь гаражом, но не можете им распоряжаться. Его нельзя будет официально завещать, продать, сдать в аренду. Это ваша вещь, но в глазах государства у нее другой хозяин.

Во-вторых, если купленный гараж – самовольная постройка, то вы можете потерять его в любой момент. Распоряжение о сносе самостроя рано или поздно придет. Ждать можно несколько дней, месяцев, лет. Готовы ли вы сидеть на «пороховой» бочке? Затраченные средства могут не оправдать ваши ожидания.

В-третьих, риск нарваться на непредвиденные обстоятельства. Известно немало случаев, когда факт «упрощенной» покупки быстро забывается после смерти свидетелей действа. Нет продавца/покупателя – нет сделки. В суде правду не найдешь, так как государство на стороне законного владельца. А уж наследники не поленятся собрать нужные документы, чтобы заполучить дефицитную постройку.

В-четвертых, а как узнать, что продавец действительно является хозяином гаража? Вполне возможен такой вариант сценария, что через некоторое время появится законный владелец и отберет у вас приобретенную недвижимость.

Как видим, перечень фактов «против» внушительный и должен навсегда отбить охоту у автовладельца на «черную» покупку «автодомика». Для оформления сделки купли-продажи гаража нужен немалый пакет документов, но, собрав его и официально перерегистрировав свою недвижимость, вы полностью защититесь от вышеперечисленных неприятностей в будущем.

Главный документ при оформлении

Для того чтобы сделка прошла успешно, запомните простую истину.

Единственный документ, подтверждающий обретенные права на объект недвижимости и позволяющий распоряжаться им, – государственный сертификат собственности на ваше имя.

Процедура регистрации всех объектов недвижимости введена с 1998 года и служит для наведения порядка на этом рынке, «богатом» махинациями. Известно немало громких случаев потери имущества из-за квартирных афер. Пользуясь юридической безграмотностью населения, мошенники проворачивали свои дела, а «дыры» в законодательной базе страны им только помогали в этом.

Согласно новому положению государство проверяет правоустанавливающие документы на гараж и, в случае их полного соответствия установленным нормам, вносит объект недвижимости в Единый государственный реестр. Владельцу выдается сертификат собственности, который подтверждает его права и разрешает официально распоряжаться постройкой.

Что касается защиты покупателя, то для него предусмотрена открытость составленных списков. Человек, желающий приобрести недвижимость, может подать запрос в Регистрационную палату и, оплатив услугу (около 150 руб), проверить, действительно ли продавец является хозяином интересующего его объекта.

Частенько сделку не доводят до конца, ее фигуранты ограничиваются подписанием договора купли-продажи. Автовладельцев «расслабляет» тот факт, что гараж подпадает под действие упрощенной схемы оформления и не требует столь обширной документации, как более крупные объекты недвижимости. Договор между покупателем и продавцом не нужно заверять у нотариуса. Это было сделано специально, чтобы снять «денежную» нагрузку с владельцев маленьких хозяйственных объектов.

Но не путайтесь в последовательности оформления купли-продажи гаража: договор – это всего лишь один из его обязательных этапов, но отнюдь не завершающий. Он требуется для переоформления сертификата собственности на имя покупателя.

«Мудрая» покупка проблемных гаражей

На сегодняшний день официально зарегистрировано чуть больше 70% всех «автодомиков». Остальные хозяева либо не утруждают себя заботами подать в Регистрационную палату необходимые документы (подробнее о них в разделе «Как оформить гараж в собственность»), либо пасуют перед необходимостью судебного разбирательства для подтверждения своих прав (подробнее в разделе «Признание права собственности на гараж»).

Таким образом, государственная регистрация «отсеивает» проблемную недвижимость, четко указывая владельцам на «недостатки», препятствующие ее правильному оформлению.

Предположим, что вам приглянулся незарегистрированный «автодомик». Как оформить куплю-продажу гаража, если у хозяина нет сертификата собственности?

Выход только один – взять на себя хлопоты по сбору нужных документов и заставить владельца зарегистрировать его. Затем спокойно оформить сделку и законно купить гараж.

«Хлопоты» с землей

Оптимальный вариант – купить гараж и землю одновременно. Но это редкая удача. Обычно участок находится в муниципальной собственности и сдается владельцу в аренду. Ее продолжительность зависит от лояльности местных властей, и чаще всего приходится довольствоваться краткосрочной арендой (от 1-3 года).

Выгодной сделкой является гараж, у которого выделен участок в вечное пользование. Тогда согласно закону о дачной амнистии (30 октября 2001 года) такую землю можно бесплатно приватизировать.

Гаражные кооперативы, имеющие долгосрочную аренду земли, также могут выкупить свой пай, но для этого нужно, чтобы каждый владелец гаража прошел процедуру государственной регистрации права собственности.

НА ЗАМЕТКУ! При покупке гаража внимательно изучите договор аренды земли и узнайте в местном органе управления о будущих планах на этот участок.

Алгоритм правильной покупки

Подведем итоги всего сказанного и перечислим основные этапы оформления купли-продажи «автодомика» для обоих участников сделки.

  • Предоставляет покупателю полный пакет документов для продажи гаража, все оригиналы
  • Если гараж относится к общему имуществу супругов, то предъявляет разрешение от другой стороны
  • Справка из БТИ об инвентаризационной стоимости гаража
  • Заключает договор купли-продажи
  • Получает оплату и выдает расписку
  • Акт о передаче гаража новому владельцу (по желанию)
  • Подает запрос в Регистрационную палату, чтобы проверить, истинный ли владелец гаража
  • Получает весь перечень правоустанавливающих документов на гараж
  • Заключает договор купли-продажи
  • Платит назначенную продавцом стоимость и получает соответствующую расписку
  • Подает документы для перерегистрации права собственности

СОВЕТ! В данном случае продавец более уязвим, поскольку отдает деньги, не имея на руках сертификата собственности на свое имя. Один из «безопасных» вариантов сделки для него: в договоре прописывается поэтапная оплата, половина сразу и другая половина после завершения перерегистрации гаража.

Жизнь в Москве

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:

Покупая первую машину, многие поначалу не задумываются, где будут ее хранить. Однако потом выясняется, что оставлять авто под окнами – не самая лучшая идея. Плохая погода, проезжающие мимо мусоровозы, взрослые преступники и злые-злые дети могут нанести машине непоправимый вред. Восстановив пару снесенных зеркал, выправив вмятину на капоте и заменив украденную магнитолу, автовладелец всерьез задумывается о гараже. И вот тут-то начинаются настоящие сложности.

Гараж, разумеется, хочется «нормальный» — то есть стоящий на законно оформленном участке земли и дающий владельцу или арендатору гарантии сохранности имущества. Таких гаражей в Москве – процентов 15 от общего количества. В их число входят, во-первых, почти все гаражно-строительные кооперативы ( ГСК ), построенные еще в СССР. Все они расположены на долговременных землеотводах со сроком аренды 10-15 лет, а некоторым земля и вовсе передана в бессрочное пользование.

«Советские» гаражи не только стоят на законном месте, но и построены по всем правилам: приняты госкомиссией, занесены в реестр недвижимости комитета по управлению имущества как капитальные сооружения, каждый гараж в отдельности имеет техпаспорт и удостоверение на право собственности от Бюро технической инвентаризации.

Еще один плюс старых ГСК – это сложившийся коллектив, где проблемы оплаты, охраны, реконструкции, ремонта и т.п. довольно быстро разрешаются на общих собраниях. Как правило, в каждом ГСК есть свои активисты, у которых имеются «налаженные ходы» для оптимального решения всех подобных вопросов.

Купить гараж в таком ГСК – мечта почти неосуществимая. Спрос на этом сегменте рынка существенно превышает предложение. Владельцы не спешат расставаться с редкой недвижимостью. Зато охотно сдают ее в аренду.

У гаражей новых проблем гораздо больше. В погоне за прибылью их спешили поскорее построить и поскорее продать. Поэтому долгое и нудное оформление землеотвода, как правило, проводилось с нарушением юридических норм. А некоторые гаражные комплексы и вовсе возведены на самозахваченной земле, и их ликвидация – вопрос времени.

Почему же люди покупают такие гаражи? Причина – в полной юридической безграмотности автовладельцев, которая играет на руку гаражным махинаторам. Железные навесы продают, как капитальные конструкции, вместо официального договора выдают липовую справку о купле-продаже и так далее.

Чтобы не пополнить число бедолаг, не имеющих никакого права на свой собственный гараж, перед покупкой дома для своей машины в первую очередь убедитесь в том, что земля, на которой он стоит, приобретена законно. Между владельцем гаражного комплекса (это может быть кооператив, товарищество или акционерное общество) и городом должен быть заключен официальный договор. Чаще всего речь идет о договоре аренды – временной (на год-два) или долгосрочной (10-15 лет).

Впрочем, если речь не идет о старых ГСК и комплексах, построенных в рамках муниципальной программы гаражного строительства, получить землю под гаражи на долговременной основе в Москве практически невозможно. Если вы приобрели гараж, стоящий на «временной земле», не тратьте слишком большие деньги на его благоустройство. По окончании срока аренды власти могут решить перенести ваш гаражный комплекс в другое место или вовсе ликвидировать. В этом случае вы имеете право на компенсацию, но выплачивать ее будут без учета ваших дополнительных вложений.

Еще один распространенный вариант – гаражный комплекс , расположенный на «ведомственной» земле, переданной городом в пользование какому-либо предприятию или организации. Директора таких организаций частенько отдают свободное место арендаторам – в том числе, и под гаражи.

Самое надежное в этом случае — договор субаренды между владельцем гаражей и предприятием. Если же между сторонами заключен популярный в последнее время договор о совместной деятельности – это не самый хороший вариант.

Этот документ, который, в сущности, служит прикрытием аренды, в любой момент может быть расторгнут директором организации без каких бы то ни было последствий. У владельцев гаражного комплекса нет никаких юридических прав, а значит, в случае разрыва договора о совместной деятельности на компенсацию вложенных средств рассчитывать не приходится. В отличие от договора аренды.

Опасный эксперимент — покупка гаража в охранных зонах. В их число входят территории возле железных дорог, промзон и т.п. Зачастую фирмы строят там гаражи, заручившись только устной договоренностью с местным начальством, а покупателям боксов предъявляет липовый договор аренды.

Кроме того, вне зависимости от того, на какой земле ваш гараж стоит — на «долгосрочной», временно арендованной или «ведомственной» — законно оформлено должно быть и его строительство. Если акта приемки гаража комиссией нет, чиновник из префектуры в любой момент может совершенно законно потребовать снести невесть откуда, по его меркам, взявшееся строение.

Поэтому, если нет разрешения на строительство капитального здания, то самый оптимальный вариант — разборная конструкция, которую при необходимости можно будет перенести в другое место.

Итак, вы присмотрели гаражный комплекс по душе, и готовы откликнуться на предложение его владельцев. Прежде всего, стоит уточнить, на каких условиях вам его предлагают. Это может быть покупка, аренда, и членство в гаражном кооперативе.

1. Покупка. Самый надежный из всех вариантов — стать собственником. Перед покупкой уточните, к какому виду имущества — движимому или недвижимому — относится предлагаемый вам вариант. Если гараж стоит на фундаменте или прочно связан с землей иным способом, это — недвижимость. Ее покупку необходимо зарегистрировать в государственных органах, после чего вы автоматически вступаете в право собственности.

Если ваш будущий гараж — это установленная на земле металлическая коробка, это — движимое имущество. В этом случае право собственности возникает с момента передачи вещи.

Для вашей безопасности в договоре купли-продажи необходимо четко обозначить стороны договора, товар и его цену. После заключения такого договора лишить вашу машину домика можно будет только по решению суда.

2. Аренда. Когда одна из сторон — юридическое лицо, договор аренды нужно заключать в письменной форме. Физические лица могут сделать это устно, но на срок не более года. До окончания срока, указанного в договоре, арендодатель может расторгнуть договор с вами только через суд. Это возможно в следующих ситуациях: вы нарушаете условия договора; вы портите имущество; более двух раз оплатили аренду; не делаете капитального ремонта, если по условиям договора это входит в ваши обязанности (если нет — капитальный ремонт должен делать арендодатель).

Возможны и другие причины для расторжения договора – но тогда они должны быть в нем прописаны. О досрочном разрыве соглашения вас должны предупредить за месяц (в случае аренды недвижимости — за три месяца). Если эти нормы нарушены, вы вправе требовать возмещения убытков.

3. Членство в кооперативе. Решив вступить в гаражный кооператив , для начала ознакомьтесь с его уставом. Обратите внимание на особенности сдачи кооперативного гаража в аренду, его перепродажи и дарения. Устав — основной закон кооператива, который обязан любые свои действия производить только на его основании. Однако сам устав не должен противоречить действующему законодательству.

Оформление покупки гаража

Приобретение гаража является выгодным решением для тех, кто не хочет обременять себя тяжбами строительства и стремится в короткие сроки получить место для хранения своего автомобиля. Стоит отметить, что покупка гаража, также как и его строительство, весьма сложная процедура с точки зрения оформления документов, к ней нужно подходить ответственно и серьезно.

Рассматривания те или иные предложения по продаже гаража, нужно не только проверить весь имеющийся на него пакет документов, но и оценить техническое состояние понравившейся постройки. Чтобы не ошибиться в своем выборе, целесообразно заранее ознакомится с основными нюансами, которые возникают в процессе купли-продажи такого имущества, как гаражная постройка.

Так, по типу оформления гаражи бывают разные. Как правило, это либо сооружения, которые возведены на законных основаниях, либо всякого рода самострой.

Приобретение отдельностоящего гаража

Отдельностоящий

Любым автовладельцем покупка гаража расценивается как долгосрочное приобретение, произведенное исключительно на законных основаниях. Поэтому, просматривая предложения о продаже такого рода построек, следует остановить свой выбор на гараже, который построен на приватизированной собственником земле.

Обязательными документами в данном случае являются кадастровый акт, свидетельствующий о том, что земельный участок находится в собственности физического лица, и технический паспорт самого здания, который обязательно должен быть зарегистрирован в БТИ.

Регистрации у нотариуса подлежит договор купли-продажи, на основании которого после совершенной сделки необходимо посетить БТИ, чтобы записать земельный акт и техпаспорт гаража на нового владельца.

В ситуации, когда земельный участок является неприватизированным, то есть находится в аренде, возможным становится лишь вариант покупки здания и переоформления договора аренды на его нового собственника. Это не всегда удобно, поскольку по тем или иным причинам договор аренды может быть расторгнут. Если на земле построен кирпичный гараж, то сохранить или переместить его не удастся. Оправданным такое оформление будет только в том случае, если гаражное владение изготовлено из металлических листов, и его при необходимости можно перевезти в другое место.

Приобретение гаража в кооперативе (ГСК)

В гаражном кооперативе

Находящийся в кооперативе гараж также является весьма привлекательным вариантом, однако и в этом случае постройка располагается на арендованном кооперативом земельном участке. Иными словами, приобретая такое сооружение, вы покупаете членство в нем.

Важно иметь представление о том, как осуществляется покупка гаража в кооперативе. Новый собственник гаража после передачи денег должен вступить в кооператив путем подачи заявления, в то время как старый владелец выходит из него. При этом после приобретения кооперативной гаражной постройки вы вовсе не становитесь ее владельцем, ведь когда срок аренды земли ГСК истечет, гараж может быть уничтожен.

Стоит добавить, что такое встречается крайне редко. Аренда земли ГСК, как правило, является долгосрочной, а ее срок может быть продлен, если в этом возникла такая необходимость. Поэтому при покупке гаражного сооружения в ГСК лучше своевременно уточнить, сколько времени аренда еще будет действовать, и срок, на который она была изначально заключена.

Гаражные постройки останутся вне закона, если договор аренды отведенного под них земельного участка не будет продлен кооперативом и если сам ГСК распадется. В связи с этим местные власти вправе принять решение о сносе этих зданий, если в этом возникнет необходимость.

Возможен снос гаражей

Следует отметить, что кооперативный гараж так же, как и частное строение гаражного типа, должен иметь техпаспорт, кроме того, он подлежит регистрации в БТИ. Однако на практике никаких особых преимуществ эти документы не имеют. Встречаются случаи, когда такая регистрация выдавалась продавцами как приватизация гаража, что на деле оказывается обычным обманом. Поэтому при оформлении сделки нужно быть предельно внимательным.

Однако одно преимущество у кооперативного гаража, зарегистрированного в БТИ, все же есть – это возможность его легальной покупки или продажи. Покупатель после проведенной у нотариуса сделки получает свидетельство, доказывающее его законное право на владение данной собственностью.

Наряду с вышесказанным имеется и существенный минус – земельный участок, на котором находится гараж, вам не принадлежит, в связи с этим о полноценной собственности говорить не приходится.

Приобретение гаражной постройки без документов

Без документов

Пожалуй, самой непредсказуемой и опасной сделкой, выходящей за законодательные рамки, является покупка самостроя, но даже несмотря на это, такие сделки все равно совершаются. Имеет смысл предостеречься от такого приобретения, однако варианты узаконивания уже возведенных гаражных построек все же имеются.

Безусловно, после покупки самостроя нет никакого права собственности на него и каких-либо гарантий того, что спустя время он останется в целости и сохранности. Целесообразнее приобрести в качестве самостроя металлический гараж, который в случае возникновения того или иного конфликта легко можно разместить на другом земельном участке.

Если вы решили пойти на покупку гаража без документов, то в такой ситуации оформление сделки сводится лишь к составлению расписки. Вести речь об официальных соглашениях здесь не имеет смысла. Не следует поспешно принимать решение о покупке самостроя, внимательно осмотрите и оцените его техническое состояние, включая фундамент постройки. Не забывайте, что найденные недостатки помогут вам сбить цену, которую владелец гаража просит за свое сооружение.

Документальное оформление купли-продажи гаража

Купля-продажа

Данная процедура строго регламентирована нормативными актами РФ и представляет собой серьезный процесс, который характеризуется определенными нюансами. Чтобы избежать проволочек, заключая такого рода сделку, требуется иметь представление о том, как грамотно оформить покупку гаражной постройки.

Эта операция отличается некоторой спецификой:

  • соглашение должно содержать сведения, которые в полном объеме описывают продаваемый объект;
  • также в нем должна быть оговорена стоимость продажи, которая удовлетворяет как покупателя, так и продавца;
  • оформление покупки гаража проводится в письменном виде, все ее участники должны поставить свои подписи. Правильное оформление позволит оградить себя от нежелательных проблем, с которыми можно столкнуться из-за своей неосмотрительности в будущем;
  • требуется подготовить три экземпляра договора – для регистрационной палаты, продавца и покупателя;
  • соглашение передается в органы, которые занимаются переоформлением прав собственности, для регистрирования. Как правило, данная процедура занимает порядка 30 дней;
  • при соблюдении порядка оформления купли-продажи гаражной постройки и наличии всей необходимой документации оформление сертификата для покупателя проводится в течение двух недель.

Важные моменты

Проверьте все документы

Перед покупкой гаража стоит убедиться в том, что продавец является его реальным владельцем. По вашему требованию он обязан показать подлинный сертификат, свидетельствующий о законной регистрации заинтересовавшего вас гаражного сооружения. Также есть возможность проверить это самостоятельно, написав обращение в Управление ФРС по месту вашего проживания.

Не лишним будет уточнить, на каких основаниях собственник гаража владеет этим зданием, и проверить документы, доказывающие передачу данного сооружения ему в наследство, в дар или совершенную им ранее покупку. Если же гараж является кооперативным, то следует попросить у продавца справку, которая свидетельствует о его членстве в ГСК, и бумаги, удостоверяющие тот факт, что все паевые взносы им своевременно выплачены.

Перечень необходимых документов

Необходимо собрать большой пакет

Процесс купли-продажи гаражной постройки требует сбора большого количества документов, в числе которых:

  • договор;
  • технический паспорт, в котором содержится полная информация о постройке – количество дверей и окон, занимаемая площадь, схематическая планировка;
  • свидетельство, подтверждающее тот факт, что право собственности на строение зарегистрировано в соответствующих государственных органах;
  • соглашение, доказывающее приобретение гаражного строения продавцом, справка из ГСК, другая документация, которая упомянута в сертификате – то есть все документы, которые обосновывают права владения данной собственностью;
  • нотариально засвидетельствованное одобрение супруга на проведение сделки купли-продажи гаражной постройки – требуется данный документ при совместном владении бокса;
  • акт передачи объекта гаражного типа, который прилагается к соглашению и должен быть в трех экземплярах;
  • имеющее установленный образец заявление на факт регистрирования передачи прав собственности;
  • чек, подтверждающий оплату пошлины, которая свидетельствует о прохождении процесса регистрирования.

Таким образом, оформить продажу гаражного строения правильно довольно сложно. Во многом именно по этой причине большинство продавцов и покупателей такого рода недвижимости предпочитают обращаться к юридически грамотным специалистам, чтобы избавить себя от этих хлопот и бумажной волокиты. Тем не менее, в любом случае проводить сделку нужно только в соответствии с требованиями действующего законодательства, чтобы избежать в перспективе неприятных сюрпризов.

Регистрация в собственность гаража в ГСК: