Комментарии к ст 619 гк рф

Рубрики Процессы

Комментарий к статье 619 Гражданского кодекса РФ

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Комментарий к Ст. 619 ГК РФ:

1. Арендное обязательство может быть прекращено досрочно. Основанием для этого по общему правилу выступает соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ); в ряде случаев — прекращение одной из сторон (подробнее см. коммент. к ст. 617 ГК РФ). Договор аренды также может быть прекращен досрочно и в одностороннем порядке по требованию какой-либо из его сторон о его расторжении.

2. В абз. 1 — 6 коммент. ст. раскрываются основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, суть каждого из которых подробнее раскрывается в иных статьях ГК РФ. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (см. коммент. к ст. 450, 615 ГК РФ); 2) существенно ухудшает имущество (см. коммент. к п. 2 ст. 450 ГК РФ); 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (см. коммент. к ст. 614 ГК РФ); 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (см. коммент. к ст. 616 ГК РФ).

Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя не является исчерпывающим. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК (например, однократное невнесение арендатором арендной платы), в том числе не связанные с каким-либо нарушением со стороны арендатора (например, возникновение у арендодателя необходимости самостоятельного использования сданного внаем имущества) (пп. 25, 26 письма ВАС N 66).

В литературе можно встретить точку зрения, согласно которой стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по требованию одной из сторон. Данный вывод делается на основании автономии воли при определении условий договора, а также того, что досрочное расторжение договора является правом сторон, а не обязанностью. С этим мнением трудно согласиться. Статья 619 ГК (равно как и ст. 620 ГК РФ, касающаяся права арендатора на досрочное расторжение договора) дает возможность лишь добавить перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды, но не сузить его. Если же в договоре будет прямо закреплено исключение какого-либо из оснований, перечисленных в коммент. ст., то это условие следует признавать ничтожным как противоречащим коммент. ст. и ст. 422 ГК РФ. Что касается автономии воли сторон и их права, а не обязанности расторгать договор, то эти принципы вполне соблюдаются уже потому, что каждая из сторон вольна сама решать, обращаться ли ей в суд с требованием о расторжении договора по тому или иному основанию или «простить» контрагента.

3. В абз. 7 коммент. ст. содержатся процедурные требования к расторжению договора по требованию арендодателя. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК (п. 29 письма ВАС N 66). Напомним, по общему правилу о досудебном порядке расторжения договора достаточно направить лишь «предложение о расторжении договора» (ст. 452 ГК РФ).

Функция предупреждения, очевидно, состоит в том, чтобы предоставить арендатору последнюю возможность исправить допущенное им нарушение: если он устранит нарушение до истечения установленного срока, то договор аренды расторгнут быть не может (п. 8 письма ВАС N 14). В судебной практике это правило получило еще более расширительное толкование: суд отказывает в иске о расторжении договора, если к моменту рассмотрения спора устранены обстоятельства, послужившее основанием для предъявления исковых требований.

Во избежание волокиты целесообразно сразу включать в текст предупреждения о необходимости исполнения обязательства предложение расторгнуть договор в случае, если обязательство не будет исполнено в установленный в предупреждении срок. К исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды должны быть приложены как само предупреждение о необходимости исполнения обязательства с предложением расторгнуть договор, так и доказательства их отправки арендатору (п. 30 письма ВАС N 66); в противном случае иск будет оставлен без рассмотрения (ст. 148 АПК). Расторжение договора происходит на основании судебного решения (п. 2 ст. 450 ГК РФ), с момента вступления в силу которого и происходит прекращение обязательства.

4. Наряду с расторжением договора по требованию арендодателя законом или договором может быть предусмотрено его право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения договора (п. 27 письма ВАС N 66). В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом (например, возможность отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ); утрата интереса кредитора к исполнению вследствие просрочки должника (п. 2 ст. 405 ГК РФ)) или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным, без судебного разбирательства и предварительного направления требования об устранении нарушений (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Закон не содержит исчерпывающего перечня оснований для одностороннего отказа, поэтому стороны в своем соглашении могут сами установить эти основания.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Комментарий к статье 619 ГК РФ

1. Арендное обязательство может быть прекращено досрочно. Основанием для этого по общему правилу выступает соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК); в ряде случаев — прекращение одной из сторон (подробнее см. коммент. к ст. 617 ГК). Договор аренды также может быть прекращен досрочно и в одностороннем порядке по требованию какой-либо из его сторон о его расторжении.

2. В абз. 1 — 6 коммент. ст. раскрываются основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, суть каждого из которых подробнее раскрывается в иных статьях ГК. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (см. коммент. к ст. 450, 615 ГК); 2) существенно ухудшает имущество (см. коммент. к п. 2 ст. 450 ГК); 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (см. коммент. к ст. 614 ГК); 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (см. коммент. к ст. 616 ГК).

Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя не является исчерпывающим. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК (например, однократное невнесение арендатором арендной платы), в том числе не связанные с каким-либо нарушением со стороны арендатора (например, возникновение у арендодателя необходимости самостоятельного использования сданного внаем имущества) (пп. 25, 26 письма ВАС N 66).

В литературе можно встретить точку зрения, согласно которой стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по требованию одной из сторон. Данный вывод делается на основании автономии воли при определении условий договора, а также того, что досрочное расторжение договора является правом сторон, а не обязанностью. С этим мнением трудно согласиться. Статья 619 ГК (равно как и ст. 620 ГК, касающаяся права арендатора на досрочное расторжение договора) дает возможность лишь добавить перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды, но не сузить его. Если же в договоре будет прямо закреплено исключение какого-либо из оснований, перечисленных в коммент. ст., то это условие следует признавать ничтожным как противоречащим коммент. ст. и ст. 422 ГК. Что касается автономии воли сторон и их права, а не обязанности расторгать договор, то эти принципы вполне соблюдаются уже потому, что каждая из сторон вольна сама решать, обращаться ли ей в суд с требованием о расторжении договора по тому или иному основанию или «простить» контрагента.

3. В абз. 7 коммент. ст. содержатся процедурные требования к расторжению договора по требованию арендодателя. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК (п. 29 письма ВАС N 66). Напомним, по общему правилу о досудебном порядке расторжения договора достаточно направить лишь «предложение о расторжении договора» (ст. 452 ГК).

Функция предупреждения, очевидно, состоит в том, чтобы предоставить арендатору последнюю возможность исправить допущенное им нарушение: если он устранит нарушение до истечения установленного срока, то договор аренды расторгнут быть не может (п. 8 письма ВАС N 14). В судебной практике это правило получило еще более расширительное толкование: суд отказывает в иске о расторжении договора, если к моменту рассмотрения спора устранены обстоятельства, послужившее основанием для предъявления исковых требований.

Во избежание волокиты целесообразно сразу включать в текст предупреждения о необходимости исполнения обязательства предложение расторгнуть договор в случае, если обязательство не будет исполнено в установленный в предупреждении срок. К исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды должны быть приложены как само предупреждение о необходимости исполнения обязательства с предложением расторгнуть договор, так и доказательства их отправки арендатору (п. 30 письма ВАС N 66); в противном случае иск будет оставлен без рассмотрения (ст. 148 АПК). Расторжение договора происходит на основании судебного решения (п. 2 ст. 450 ГК), с момента вступления в силу которого и происходит прекращение обязательства.

4. Наряду с расторжением договора по требованию арендодателя законом или договором может быть предусмотрено его право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения договора (п. 27 письма ВАС N 66). В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом (например, возможность отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК); утрата интереса кредитора к исполнению вследствие просрочки должника (п. 2 ст. 405 ГК)) или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным, без судебного разбирательства и предварительного направления требования об устранении нарушений (п. 3 ст. 450 ГК). Закон не содержит исчерпывающего перечня оснований для одностороннего отказа, поэтому стороны в своем соглашении могут сами установить эти основания.

Другой комментарий к статье 619 Гражданского Кодекса РФ

1. В случаях, предусмотренных в ГК РФ, других законах или договоре, допускается одностороннее расторжение договора. Законодатель установил следующие основания расторжения договора по требованию арендодателя:

1) арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Существенными признаются нарушения договора, которые влекут для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК). Например, существенным нарушением является передача в перенаем объекта аренды без согласия арендодателя. Если арендатор допускает несущественные нарушения более одного раза, у арендодателя также возникает право требовать расторжения договора;

2) арендатор существенно ухудшает имущество. Под существенным ухудшением понимается ухудшение, превышающее нормальный износ и вызванное неисполнением арендатором обязанности поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК).

Арендодатель должен доказать, что уровень полезных свойств объекта в процессе использования арендатором снизился настолько, что это влечет ущерб, при котором арендодатель лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК);

3) арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд (о порядке и сроках внесения арендной платы см. комментарий к п. 1 ст. 614 ГК). Для расторжения договора необходимо установление факта невнесения платежей как минимум три раза подряд. В данном случае арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в установленный им срок, если иное не предусмотрено договором (п. 5 ст. 614 ГК). Арендодатель не вправе требовать внесения арендной платы более чем за два раза подряд. Если требования не удовлетворяются арендатором, то у арендодателя сохраняется право требовать расторжения договора.

Кроме того, даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением (абз. 2 п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. N 13));

4) невыполнение арендатором принятых на себя (или установленных законом, иными нормативными актами) обязательств по производству капитального ремонта арендуемого имущества (п. 1 ст. 616 ГК) в установленный (разумный) срок. Под разумным сроком понимается срок, необходимый для поддержания имущества в нормальном, годном к дальнейшей эксплуатации состоянии.

2. Перечень оснований досрочного расторжения договора может быть дополнен условиями договора, но не может быть сокращен по соглашению сторон. Более того, в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ стороны вправе оговорить любые основания досрочного расторжения договора, в том числе и не связанные с нарушениями каких-либо обязательств (см. п. 25 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). Так, договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в связи с включением арендованного имущества в перечень объектов, подлежащих реконструкции в установленном законом порядке, с производственной необходимостью эксплуатации объекта самим арендодателем и т.д.

3. Договор может быть расторгнут в судебном порядке и по иным основаниям в том случае, если суд признал эти основания существенными. В частности, Президиум ВАС РФ указывает на то, что существенными основаниями могут быть признаны однократное невнесение арендатором арендной платы и неполное внесение арендной платы (Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров , утв. информационным письмом ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14; см. также п. 26, 27 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

4. Процедура досрочного расторжения договора аренды состоит из двух стадий. Первая досудебная стадия связана с исполнением арендатором обязанности письменно уведомить арендатора о необходимости исполнить свое обязательство в разумный срок (п. 3 комментируемой статьи), а в случае непринятия арендатором соответствующих мер — направить письменное предложение о расторжении договора (п. 2 ст. 452 ГК).

Срок, назначенный для исполнения обязательства, должен быть разумным. В противном случае у арендатора есть право доказать невозможность исполнения обязательства за установленный срок. После окончания данного срока наступает вторая стадия — судебное расторжение договора. Указанная процедура возможна только после завершения предыдущей, поскольку требует наличия оснований для расторжения и подтвержденного факта письменного предупреждения ответчика о необходимости исполнить свое обязательство в разумный срок, а также письменного предложения расторгнуть договор. Если от арендатора на предложение о расторжении договора не получен в установленный законом или договором (а при его отсутствии — 30-дневный) срок ответ или получен отрицательный ответ, суд принимает решение об удовлетворении требования истца. Расторжение договора происходит на основании решения суда.

5. Требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок арендатор устранил нарушения, послужившие основанием для обращения в суд (п. 8 приложения к информационному письму ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14).

Комментарий к статье 619 гражданского кодекса

Комментируемая статья содержит норму, направленную на защиту прав и интересов арендодателя. В ней определены основания и условия досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Основаниями такого расторжения являются нарушения условий договора арендатором, среди которых называются четыре следующих:
1) использование имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Существенным, по определению ст. 450 ГК, будет такое нарушение условий, которое влечет для арендодателя ущерб, в значительной мере лишающий его того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Применительно к арендным отношениям существенным нарушением будет нарушение условия об использовании имущества в соответствии с условиями договора аренды, а если они в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества (см. п. 1 ст. 615 и коммент. к нему). Нарушение может быть несущественным, но если оно повторяется неоднократно (2 раза или более) и таких нарушений более чем одно (нарушение двух или более условий договора), то это также дает основание для расторжения договора;
2) арендатор должен использовать имущество таким образом, чтобы вернуть его арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. В силу этого он обязан принимать необходимые меры по его сохранности и не совершать действий, влекущих за собой его ухудшение. Если действия (или бездействие) арендатора существенно ухудшают имущество, это является основанием для досрочного расторжения договора аренды;
3) нарушение обязательства по своевременному внесению арендной платы также является основанием досрочного прекращения договора, если такая просрочка арендных платежей имела место подряд 3 раза и более. ГК предусмотрен еще один вариант поведения арендодателя в случае просрочки арендатора. Согласно п. 5 ст. 614 ГК, если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд;
4) если договором, законом или иными правовыми актами установлено, что проведение капитального ремонта является обязанностью арендатора (п. 1 ст. 616 ГК), то просрочка в проведении капитального ремонта является одним из оснований досрочного прекращения договора аренды по требованию арендодателя. Сроки проведения капитального ремонта устанавливаются в договоре. При этом стороны могут опираться на технические нормативы, если таковые носят рекомендательный характер. Если нормативы имеют обязательный характер, то стороны отражают их в договоре, указав конкретно либо отослав к соответствующему нормативно-правовому акту.
В случае если в договоре сроки проведения капитального ремонта не указаны, ремонт должен проводиться в разумные сроки. Под разумным сроком понимается такой срок, который необходим для того, чтобы поддерживать имущество в нормальном, годном к дальнейшей эксплуатации состоянии.
В комментируемой статье устанавливается обязанность арендодателя письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязанностей в разумный срок. Это требование направлено на защиту интересов арендатора. Непринятие арендатором мер к устранению нарушений в срок, установленный в предупреждении, дает право арендодателю обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора по основаниям, содержащимся в данной статье. Расторжение договора происходит на основании судебного решения. Следовательно, истец должен доказать наличие оснований для расторжения договора и факт предупреждения им ответчика, а у ответчика есть право доказывать, что срок, предоставленный для устранения нарушений, не был разумным (недостаточен), т.е. опровергать презумпцию разумности, установленную в п. 3 ст. 10 ГК.
Судебная практика накопила определенный опыт применения комментируемой статьи. Так, Президиум ВАС РФ указывает на следующее.
Стороны могут самостоятельно установить в договоре и иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, поскольку это право им дает п. 1 ст. 450 ГК. Так, иным, по мнению ВАС РФ, может явиться и такое установленное договором основание, как однократная просрочка внесения арендной платы, поскольку предусмотренное в ч. 1 комментируемой статьи основание включает в себя не только такой элемент, как «просрочка уплаты», но и еще два элемента — «более двух раз» и «подряд». Кроме того, договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.
Если основанием досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя является нарушение договора арендатором как из числа перечисленных в комментируемой статье, так и в самом договоре в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК, а также такое, которое суд может признать как существенное, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 комментируемой статьи), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК). При этом необходимым условием удовлетворения такого иска арендодателя является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (см. п. 29 и 30 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). Однако требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (см. п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.97 N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» ).
———————————
ВВАС РФ. 1997. N 7.

Стороны могут предусмотреть в договоре аренды основания для одностороннего отказа от исполнения договора, что не предполагает судебного разбирательства в силу п. 3 ст. 450 ГК.
Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 комментируемой статьи, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. В этом случае исключается как судебная процедура расторжения договора, так и необходимость предварительного требования об устранении нарушений (см. подробнее п. 25 — 28 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Гражданский кодекс (ГК РФ)

  • проверено сегодня
  • кодекс от 01.09.2018
  • вступила в силу 01.03.1996

Ст. 619 ГК РФ ч. 2 в последней действующей редакции от 1 марта 1996 года.

Новые не вступившие в силу редакции статьи отсутствуют.

Гражданский кодекс РФ часть 2 (ГК РФ ч. 2)

Раздел IV. Отдельные виды обязательств

Глава 34. Аренда

§ 1. Общие положения об аренде

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  • 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • 2) существенно ухудшает имущество;
  • 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Комментарий к статье 619 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По общему правилу ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств по договору не допускается. Исключение составляют случаи, прямо установленные законом или договором. Одним из них является комментируемая статья. В ней определены условия, при возникновении которых арендодатель получает право на досрочное расторжение договора аренды. Такое возможно, если арендатор нарушает условия договора путем:

— использования имущества с существенным нарушением условий;

— использует имущество не по назначению;

— существенно ухудшает имущество;

— более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату;

— не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки или в разумные сроки, если это входит в обязанность арендатора.

Договором аренды могут быть установлены другие основания досрочного расторжения договора. Кроме того, арендодатель вправе обратиться в суд для решения вопроса о досрочном расторжении договора, если:

— арендатор существенно нарушает условия договора;

— в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Например, часть 2 статьи 687 ГК РФ дает право наймодателю расторгнуть договор найма жилого помещения в судебном порядке в случаях:

— невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

— разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Перед досрочным расторжением договора арендодатель обязан письменно потребовать от арендатора исполнить свои обязательства в разумный срок.