Комментарии к ст 12312 гк рф

Рубрики Вопрос юристу

Комментарии к ст 12312 гк рф

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Статья 123.12 ГК РФ. Основные положения о товариществе собственников недвижимости

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 123.12 ГК РФ. Основные положения о товариществе собственников недвижимости

1. Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

2. Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников недвижимости», месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом.

3. Товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам.

4. Товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 1 в действующей редакции

Комментарии к статье 123.12 ГК РФ, судебная практика применения

Общие нормы ГК РФ о товариществах собственников недвижимости применяются к отношениям, регулируемым специальными законами (в частности, к отношениям, вытекающим из деятельности ТСЖ, СНТ, ДНТ, ОНТ).

ТСЖ:

Публикации на тему деятельности ТСЖ см. в рубриках:

СНТ, ДНТ, ОНТ:

С 1 сентября 2014 года нормы статей 123.12 — 123.14 ГК РФ о товариществах собственников недвижимости применяются к товариществам собственников жилья, садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим товариществам.

На это указал и Верховный Суд РФ в «Обзоре судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями», где указано следующее:

При разрешении споров с участием садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений следует учитывать, что с 1 сентября 2014 года вступает в силу закон от 5 мая 2014 года N 99-ФЗ, в соответствии со статьей 3 которого к некоммерческим партнерствам будут применяться нормы ГК РФ об ассоциациях (союзах), а к садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим товариществам — нормы ГК РФ о товариществах собственников недвижимости.

См. Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 03.07.2016 N 337-ФЗ и вступившими в силу с 04.07.2016 года

В Гражданском кодексе РФ употребляется термин «товарищество собственников недвижимости», а в Жилищном Кодексе РФ – «товарищество собственников жилья». Что указывать в учредительных документах?

Опубликовано ср, 10/31/2018 — 13:23 пользователем spravpotreb

Федеральным законом от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» в Гражданский кодекс Российской Федерации внесены изменения в ГК РФ, в соответствии с которыми:

• юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в организационно-правовых формах товариществ собственников недвижимости, к которым относятся в том числе товарищества собственников жилья (пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ);

• товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме (п. 1 ст. 12312 ГК РФ);

• устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников недвижимости», месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом (п. 1 ст. 12312 ГК РФ).

В соответствии с Федеральным законом от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ:

• ч. 3 ст. 3 — положения ГК РФ (в редакции Федерального закона от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу Федерального закона от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу Федерального закона от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ, положения ГКРФ (в редакции Федерального закона от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу Федерального закона от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ, если иное не предусмотрено статьей 3 Федерального закона от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ;

• ч. 4 ст. 3 — впредь до приведения законодательных и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с положениями ГК РФ (в редакции Федерального закона от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ) законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также акты законодательства Союза ССР, действующие на территории Российской Федерации в пределах и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации, применяются постольку, поскольку они не противоречат положениям ГК РФ (в редакции Федерального закона от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ);

• ч. 5 ст. 3 — со дня вступления в силу Федерального закона от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ юридические лица создаются в организационно-правовых формах, которые предусмотрены для них главой 4 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ);

• ч. 7 ст. 3 — учредительные документы, а также наименования юридических лиц, созданных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат приведению в соответствие с нормами главы 4 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ) при первом изменении учредительных документов таких юридических лиц. Изменение наименования юридического лица в связи с приведением его в соответствие с нормами главы 4 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ) не требует внесения изменений в правоустанавливающие и иные документы, содержащие его прежнее наименование. Учредительные документы таких юридических лиц до приведения их в соответствие с нормами главы 4 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ) действуют в части, не противоречащей указанным нормам;

• ч. 8 ст. 3 — со дня вступления в силу Федерального закона от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ к созданным до дня его вступления в силу юридическим лицам соответственно применяются нормы главы 4 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ): к товариществам собственников жилья. — о товариществах собственников недвижимости (статьи 12312 — 12314).

Федеральным законом от 31.01.2016 N 7-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» редакция п. 1 ст. 291 ГК РФ была приведен в соответствие с редакцией ч. 1 ст. 135 ЖК РФ.

Федеральным законом от 31.01.2016 N 7-ФЗ также внесены уточняющие изменения в ЖК РФ в связи с изменениями в ГК РФ, внесенными Федеральным законом от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ. Согласно этим изменениям:

• для характеристики правового режима жилищных и жилищно-строительных кооперативов в ч. 11 ст. 110 ГК РФ указано, что «настоящим Кодексом определяется правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в том числе особенности их гражданско-правового положения (пункт 4 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации)». Упоминание п. 4 ст. 49 ГК РФ обусловлено тем, что согласно п. 4 ст. 49 ГК РФ гражданско-правовое положение юридических лиц и порядок их участия в гражданском обороте регулируются ГК РФ. Но особенности гражданско-правового положения юридических лиц отдельных организационно-правовых форм, видов и типов, а также юридических лиц, созданных для осуществления деятельности в определенных сферах, определяются не только ГК РФ, но и «другими законами и иными правовыми актами». Данная норма прямо относится к товариществу собственников жилья, как виду организационно-правовой формы товарищество собственников недвижимости. В соответствии с п. 2 ст. 291 ГК РФ «товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья». Таким специальным законом с 1 марта 2005 г. является ЖК РФ (в частности, положения раздела VI ЖК РФ). То есть нормы ЖК РФ о товариществах собственников жилья, как виду товарищества собственников недвижимости имеют большую юридическую силу, чем нормы ГК РФ;

• «товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме. » (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ);

• «устав товарищества собственников жилья должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников жилья». ». То есть данная норма корректирует ранее приведенные нормы п. 1 ст. 12312 ГК РФ о том, что в уставах всех товарищества собственников недвижимости указываются слова «товарищество собственников недвижимости», а также ч. 7 ст. 3 Федерального закона от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ о том, что необходимы изменения в уставах наименований всех созданных до вступления в действие Федерального закона от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ товариществ собственников жилья.

Таким образом, созданные в период с 1 сентября 2014 г. собственниками помещений в многоквартирных домах товарищества собственников недвижимости в форме товариществ собственников жилья, в уставах которых указано, что эти организации являются товариществами собственников недвижимости, являются товариществами собственников жилья и на них распространяются все нормы ЖК РФ.

Статья ведущего юрисконсульта ИЭГ Дмитрия Гордеева о проблеме ТСЖ-ТСН в журнале Председатель ТСЖ

Как на практике будет решена проблема ТСЖ-ТСН? Как нужно или «как всегда»?

26.01.2016 Госдума в третьем чтении приняла законопроект № 766233–6 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», а 31.01.2016 Федеральный закон от 31.01.2016 N 7-ФЗ вступил в силу.

Это тот самый федеральный закон, который снимает с существующих ТСЖ обязанность вносить изменения в уставы о том, что они являются ТСН. Согласно ч. 7 ст. 3 ФЗ от 5.05.2014 № 99-ФЗ О внесении изменений в гл. 4 ч. I ГК РФ и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ, учредительные документы, а также наименования юридических лиц, созданных до дня вступления в силу ФЗ № 99-ФЗ, подлежат приведению в соответствие с нормами гл. 4 ГК РФ (в ред. ФЗ № 99-ФЗ) при первом изменении учредительных документов таких юридических лиц. А в соответствии с действующими нормами гл. 4 ГК РФ (пп. 4 п. 3 ст. 50) юрлица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться, в частности, в организационно-правовой форме «товариществ собственников недвижимости, к которым относятся, в том числе, товарищества собственников жилья». При этом ТСЖ, в соответствии с нормами гл. 4 ГК РФ,не является организационно-правовой формой юридического лица. ТСЖ — это вид организационно-правовой формы ТСН.

В п. 1 ст. 12312 ГК РФ так и написано: «товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в МКД…)».

Нормы «переходного» Федерального закона № 99-ФЗ (ч. 7 ст. 3) требуют, чтобы все ТСЖ, созданные до 1.09.2014, при первом изменении устава внесли в устав изменения путем замены указания, что это устав ТСЖ, на то, что это устав ТСН. Согласно п. 2 ст. 12312 ГК РФ «устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников недвижимости» без каких-либо добавлений и уточнений.

И хотя изменение наименования юрлица в связи с приведением его в соответствие с нормами гл. 4 ГК РФ (в ред. ФЗ № 99-ФЗ)»не требует внесения изменений в правоустанавливающие и иные документы, содержащие его прежнее наименование», но такое изменение фактически можно приравнять к квазиреорганизации, изменению организационно-правовой формы со всеми вытекающими последствиями.

По этой причине многие ТСЖ полтора года сдерживали потребность вносить изменения в свои уставы, даже если это было объективно необходимо. А были и случаи направления товариществам предписаний привести уставы в соответствие с ЖК РФ. Если ТСЖ это делали, но, не изменяя наименование, то налоговые органы отказывались регистрировать такие изменения.

И ТСЖ становились нарушителями. Но даже без изменения наименования в уставах ТСЖ юридически попадали под регулирование новых норм.

ГК РФ о ТСН. Ведь в ст. 3 ФЗ № 99-ФЗ было указано, что, во-первых, учредительные документы таких юрлиц до приведения их в соответствие с нормами гл. 4 ГК РФ (в ред. ФЗ № 99-ФЗ) действуют в части, не противоречащей указанным нормам (ч. 7), а, во-вторых, со дня вступления в силу ФЗ № 99-ФЗ к созданным до дня его вступления в силу юридическим лицам соответственно применяются нормы гл. 4 ГК РФ (в ред. ФЗ № 99-ФЗ):

…к товариществам собственников жилья, садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим товариществам — о товариществах собственников недвижимости (статьи 12312–12314)».

Но все же ТСЖ по ЖК РФ могли открывать спецсчета для формирования фондов капремонта, могли продолжать управлять МКД. Однако с 01.09.2014 создать ТСЖ как юрлицо было уже невозможно.

Согласно ч. 5 ст. 3 ФЗ № 99-ФЗ, со дня вступления в силу настоящего ФЗ юрлица создаются в организационно-правовых формах, которые предусмотрены для них гл. 4 ГК РФ (в ред. ФЗ № 99-ФЗ). То есть создать товарищество собственники помещений в МКД могли только в организационно-правовой форме ТСН, указав в уставе слова «товарищество собственников недвижимости».

Соответственно, товарищества или не создавались, или создавались в организационно-правовой форме ТСН. Существует много примеров, когда вновь созданные товарищества, в уставах которых в соответствии с нормами ГК РФ и ФЗ № 99-ФЗ было указано, что они «товарищества собственников недвижимости», сталкивались с трудностями реализации правомочий, предусмотренными в ЖК РФ для ТСЖ.

Депутаты Госдумы РФ, Минстрой РФ, эксперты Института экономики города, журнал «Председатель ТСЖ», общественность приложили много усилий, чтобы исправить последствия.

В частности, для того, чтобы добиться изменения позиции Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству депутата ГД Хованской потребовалось обращаться к председателю Правительства РФ Д. Медведеву, в Верховный Суд РФ, в Совет по кодификации граждан- ского законодательства при Президенте РФ, который готовил очень важный отзыв на законопроект № 766233–6. Это было очень непросто.

Помимо законопроекта № 766233–6 попытки решения проблемы ТСН-ТСЖ предпринимались за полтора года и другими проектами ФЗ:

  • № 711634–6, направленный на сохранение самостоятельной организационно-правовой формы ТСЖ;
  • № 777831–6, внесенный Г. Хованской и С. Мироновым;
  • № 663960–6, содержащий поправки П. Крашенинникова и накладываемые на них поправки Хованской;
  • компромиссный законопроект, который готовил по поручению вице-премьера Правительства РФ Д. Козака Минстрой России с участием Фонда «Институт экономики города».

Обоснование правильных поправок и их отстаивание требовало много сил и времени.

В обсуждении поправок законопроекта № 766233–6 принимали участие Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, Минэкономразвития России, Минфин России, ФАС России, Минюст России. В итоге обсуждения всех вариантов в Госдуме было решено исправлять недостатки по проблеме ТСН-ТСЖ в законопроекте № 766233–6, за подготовку которого отвечал Комитет ГД по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству.

На голо- сование для принятия во втором чтении этот законопроект был вынесен 22.01.2016. Комитет ГД по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству решил принять 13 поправок, а 8 отклонить (таблицы принятых и отклоненных поправок к законопроекту № 766233–6 на сайте АСОЗД). Так что, часть недостатков исправлена.

Теперь после вступления в силу Федерального закона от 31.01.2016 N 7-ФЗ по всей России можно не вносить изменения в уставы ранее созданных ТСЖ, как того требует ГК РФ (п. 2 ст. 12312) и ФЗ № 99-ФЗ (ч. 7 ст. 3), поскольку требование к формулировке в уставе содержаться уже не в ГК РФ, а в новой редакции ЖК РФ.

Но среди отклоненных есть и важные поправки Хованской, предложившей все ТСН, созданные до дня вступления в силу поправок (и как ТСЖ по ФЗ «О товариществах собственников жилья», и как ТСЖ по ЖК РФ, и как ТСН после 01.09.2014), признать в силу закона товариществами собственников недвижимости, созданными в виде ТСЖ, и регулировать их деятельность в соответствии с ЖК РФ. Соответствующая поправка синхронно предлагалась и в ст. 12312 ГК РФ. Без этой поправки Федеральный закон № 7-ФЗ не решает проблемы товариществ, которые в соответствии с ч. 5 ст. 3 ФЗ № 99-ФЗ (2014 г.) созданы как ТСН.

Есть случаи отказов им в открытии спецсчетов и в управлении МКД. Таким товариществам все же придется вносить изменения в свои уставы, предусмотренные ч. 2 ст. 135 ЖК РФ.

Предложенная формулировка: «устав ТСЖ должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников жилья». Это коренное отличие от требований сегодня действующих ГК РФ (п. 2 ст. 12312) и ФЗ № 99-ФЗ (ч. 7 ст. 3). Только после этого они смогут управлять МКД, заключать договоры с РСО, банки не будут отказывать открывают спецсчета для формирования фондов капремонта домов, где собственники выбрали владельцем счета товарищество.

Для решения проблем существования и легализации созданных еще по украинскому законодательству объединений собственников помещений в МКД, которые функционируют на территории Республики Крым и города федерального значения Севастополя, Хованская предлагала установить им срок для приведения их учредительных документов и наименований в соответствие с российским жилищным законодательством. Многие из них не успели этого сделать за время переходного периода— до 1.01.2015.

Соответственно, они не только не урегулировали свой правовой статус в соответствии с законодательством РФ, но и потеряли свой старый статус. Этот вопрос завис, и как он будет разрешаться, не ясно. Скорее всего— «ручным управлением» ГЖИ.

В поправках Хованской была предпринята попытка придать специальным нормам ЖК РФ более высокую силу, чем общие нормы ГК РФ. Для этого предлагалось дополнить п. 5 ст. 12312 ГК РФ соответствующим положением.

Дело в том, что в п. 4 ст. 49 ГК РФ говорится, что гражданско-правовое положение юрлиц и порядок их участия в гражданском обороте регулируются ГК РФ. При этом «особенности гражданско-правового положения юридических лиц отдельных организационно-правовых форм, видов и типов, а также юридических лиц, созданных для осуществления деятельности в определенных сферах, определяются настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами».

Предлагаемая дополнительная норма п. 5 ст. 12312 ГК РФ не является аналогичной норме п. 4 ст. 49 ГК РФ, положения которой, допуская установление особенностей гражданско-правового положения юрлиц отдельных организационно-правовых форм, видов и типов, а также юрлиц, созданных для осуществления деятельности в определенных сферах, не определяют соотношения норм ГК РФ и норм жилищного законодательства в отношении регулирования правового режима ТСЖ.

То есть ответ на вопрос, что выше: нормы раздела VI ЖК РФ о ТСЖ или нормы ГК РФ о ТСН решается в пользу норм ГК РФ. Это ставит под вопрос многие особенности деятельности ТСЖ, урегулированные жилищным законодательством.

Согласно п. 9 ст. 4 ч. 1 ЖК РФ, жилищное законодательство регулирует отношения по поводу создания и деятельности ТСЖ, прав и обязанностей их членов. С 1996 г. на основании норм ФЗ от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» и раздела VI ЖК РФ создано около 100 тыс. ТСЖ.

Для обеспечения стабильности их деятельности, однородной правоприменительной (в т.ч. судебной) практики, четкости, ясности, определенности и недвусмысленности правовых норм, четкого соотношения между собой общих и специальных норм, необходимо было сохранить проектируемую норму п. 5 ст. 12312 ГК РФ. Но в законопроекте № 766233–6, принятом во втором и третьем чтении, это не учтено.

Дело усугубляется тем, что при принятии законопроекта № 766233–6 в таком виде, как он принят Госдумой, в ст. 291 ГК РФ не будет сохранена формулировка, согласно которой «товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья».

Именно на основании этой формулировки в 2004 г. при принятии нового ЖК РФ в его составе поя- вился раздел VI «Товарищество собственников жилья».

Но, во-первых, ФЗ № 99-ФЗ (п. 4 ст. 3) придал нормам ГК РФ (в ред. ФЗ № 99-ФЗ) более высокую силу, подразумевая необходимость последующего «приведения законодательных и иных нормативных правовых актов, действующих на территории РФ, в соответствие с положениями ГК РФ».

А, во-вторых, формулировка п. 2 ст. 291 ГК РФ, содержащая отсылку на нормы закон о ТСЖ, изменяется. Воспроизводится норма ч. 1 ст. 135 ЖК РФ. Она правильная. В ГК РФ сохраняется упоминание того, что ТСЖ действуют на основании норм «закона о товариществах собственников жилья».

Но с учетом ФЗ № 99-ФЗ о том, как будет применяться такая комбинация норм ГК РФ и ЖК РФ в различных судебных делах, определенно сказать нельзя. Федеральный закон от 31 января 2016 г. N 7-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» может решить часть проблем, связанных с созданием и деятельностью ТСЖ.

Но часть проблем остается нерешенной. И это дестабилизирует положение с объединениями собственников помещений в МКД, которым и без того нелегко живется.

Комментарий к новому закону «О ведении гражданами садоводства и огородничества»

Оглавление

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 8.
Реорганизация и ликвидация товарищества

Статья 27. Реорганизация товарищества

1. Садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество в случае принятия его членами решения об изменении вида деятельности на производство, переработку и сбыт продукции растениеводства или иную деятельность, которая не связана с ведением садоводства и огородничества и для осуществления которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации допускается создание потребительского кооператива, должно быть преобразовано в потребительский кооператив.

2. Садоводческое некоммерческое товарищество по решению общего собрания членов товарищества вправе изменить свой вид на товарищество собственников жилья без изменения организационно-правовой формы товарищества собственников недвижимости в случае его соответствия нормам жилищного законодательства Российской Федерации, регулирующего создание товарищества собственников жилья, и одновременного удовлетворения следующим условиям:

1) территория садоводства расположена в границах населенного пункта;

2) на всех садовых земельных участках, расположенных в границах территории садоводства, размещены жилые дома.

3. Изменение вида садоводческого некоммерческого товарищества на товарищество собственников жилья не является его реорганизацией.

В соответствии с п. 4 ст. 12312 ГК РФ товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив. Исходя из положений указанных норм ГК РФ, а также ч. 1 комментируемой статьи, возможность преобразования в потребительский кооператив является единственным возможным вариантом преобразования садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества.

Реорганизация ранее созданных садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений не требуется, за исключением садоводческих и огороднических потребительских кооперативов, если их членами будет принято решение о том, что такие кооперативы будут осуществлять деятельность по производству, переработке и сбыту продукции растениеводства или иной деятельности, не связанной с ведением гражданами садоводства и огородничества на садовых или огородных земельных участках (ч. 1 и ч. 4 ст. 54 комментируемого закона). Аналогичная возможность дается и садоводческим или огородническим товариществам, которые будут осуществлять свою деятельность уже в рамках комментируемого закона (ч. 1 комментируемой статьи).

В соответствии с п. 1 ст. 57 ГК РФ реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) или органа юридического лица, уполномоченного на то учредительным документом. Допускается реорганизация юридического лица с одновременным сочетанием различных ее форм. Допускается реорганизация с участием двух и более юридических лиц, в том числе созданных в разных организационно-правовых формах, если ГК РФ или другим законом предусмотрена возможность преобразования юридического лица одной из таких организационно-правовых форм в юридическое лицо другой такой организационно-правовой формы.

Ограничения реорганизации юридических лиц могут быть установлены законом.

Особенности реорганизации кредитных, страховых, клиринговых организаций, специализированных финансовых обществ, специализированных обществ проектного финансирования, профессиональных участников рынка ценных бумаг, акционерных инвестиционных фондов, управляющих компаний инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов, негосударственных пенсионных фондов и иных некредитных финансовых организаций, акционерных обществ работников (народных предприятий) определяются законами, регулирующими деятельность таких организаций.

Вышеуказанные положения п. 1 ст. 57 ГК РФ дают достаточно поводов для рассуждения о возможной реорганизации садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества. В частности, при анализе этих положений возникают следующие вопросы: если п. 4 ст. 12314 ГК РФ указывает только на возможность преобразования товарищества собственников недвижимости в потребительский кооператив, является ли это ограничением или запретом для иных вариантов реорганизации такого товарищества? Может ли быть товарищество садоводов или огородников реорганизовано путем слияния, присоединения, разделения, выделения, в результате чего будут созданы другие юридические лица? Почему ГК РФ не установил, что закон может предусмотреть особенности реорганизации товариществ собственников недвижимости?

Представляется, что ГК РФ и комментируемый закон не запрещают возможность, к примеру, слияния двух садоводческих некоммерческих товариществ в случае, если территории садоводств соседствуют между собой. Однако как в этом случае должна определяться граница территории ведения садоводства с учетом того, что она определяется документацией по планировке территории (п. 8 ст. 3 комментируемого закона)? Очевидно, что в таком случае для появления новой территории ведения садоводства понадобится подготовка и утверждение новой общей документации по планировке территории, в противном случае, несмотря на создание нового садоводческого товарищества, будут сохраняться две территории ведения садоводства. Кроме того, не будем забывать, что в результате реорганизации создаются новые юридические лица, являющиеся правопреемниками реорганизованных юридических лиц (ст. 58 ГК РФ), однако при этом порядок создания садоводческих и огороднических товариществ предусматривает только два способа их создания, указанных в ст. 9 Закона № 217-ФЗ.

Не меньше вопросов возникает и при обсуждении темы возможности разделения садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества или выделения одного товарищества из другого. В частности, представляется, что при сохранении ранее утвержденной документации по планировке территории в отношении всей территории садоводства граждане, принявшие решение о разделении садоводческого товарищества с образованием, к примеру, двух товариществ, могут столкнуться с установленным комментируемым законом запретом о создании более одного товарищества для управления имуществом общего пользования в границах одной территории ведения садоводства или огородничества.

Таким образом, в вопросы реорганизации садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ, имеющие, как мы видим, определенную специфику, неожиданно «вмешиваются» иные правоотношения, связанные с управлением общим имуществом, территориальным расположением садовых и огородных участков и утвержденной документацией по планировке территории, то есть затрагивающие не только сферу корпоративного права. Кроме того, при реорганизации товариществ, к примеру путем слияния или разделения, остаются в недостаточной степени урегулированы и вопросы, связанные с общим имуществом, особенно если оно находилось в общей долевой собственности членов разделяемого товарищества или членов объединяемых товариществ.

В связи с этим единственным понятным и простым механизмом реорганизации садоводческого или огороднического товарищества является его преобразование в потребительский кооператив в случае, предусмотренном ч. 1 комментируемой статьи. В отношении прочих вариантов реорганизации садоводческого или огороднического товарищества с учетом действующего законодательства в настоящее время могут быть сформированы две противоположные позиции:

1) иные варианты реорганизации невозможны, поскольку п. 4 ст. 12314 ГК РФ их не предусмотрел, а п. 2 ст. 57 ГК РФ не допускает установления в других законах (кроме ГК РФ) особенностей реорганизации товариществ собственников недвижимости;

Комментарий к новому закону «О ведении гражданами садоводства и огородничества»

Настоящий комментарий посвящен Федеральному закону от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», положения которого затрагивают значительную часть населения Российской Федерации.
В комментарии рассматриваются особенности нового правового регулирования в сфере ведения гражданами садоводства и огородничества, проводится сравнительно-правовой анализ данного закона и ранее действовавших положений Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Комментарий подготовлен с учетом ранее сформировавшейся в рамках отношений по ведению садоводства и огородничества правоприменительной и судебной практики.
Законодательство приведено по состоянию на сентябрь 2017 г.
Комментарий рассчитан не только на участников садоводческого и огороднического сообщества нашей страны, но и на представителей органов государственной власти, органов местного самоуправления, специалистов в области права, практикующих юристов и любых иных читателей, небезразличных к рассматриваемым проблемам и интересующихся ими.

Бутовецкий А.И., Ковалева Е.Л. Комментарий к новому закону «О ведении гражданами садоводства и огородничества»

Бутовецкий А.И., Ковалева Е.Л. Комментарий к новому закону «О ведении гражданами садоводства и огородничества»

Настоящий комментарий посвящен Федеральному закону от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», положения которого затрагивают значительную часть населения Российской Федерации.
В комментарии рассматриваются особенности нового правового регулирования в сфере ведения гражданами садоводства и огородничества, проводится сравнительно-правовой анализ данного закона и ранее действовавших положений Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Комментарий подготовлен с учетом ранее сформировавшейся в рамках отношений по ведению садоводства и огородничества правоприменительной и судебной практики.
Законодательство приведено по состоянию на сентябрь 2017 г.
Комментарий рассчитан не только на участников садоводческого и огороднического сообщества нашей страны, но и на представителей органов государственной власти, органов местного самоуправления, специалистов в области права, практикующих юристов и любых иных читателей, небезразличных к рассматриваемым проблемам и интересующихся ими.

Комментарий к закону «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (постатейный)

Оглавление

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава IX. Реорганизация и ликвидация садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения

Статья 39. Реорганизация садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения

1. Реорганизация садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (слияние, присоединение, разделение, выделение, изменение организационно-правовой формы) осуществляется в соответствии с решением общего собрания членов такого объединения на основании Гражданского кодекса Российской Федерации, настоящего Федерального закона и других федеральных законов.

2. При реорганизации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения вносятся соответствующие изменения в его устав или принимается новый устав.

3. При реорганизации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения права и обязанности его членов переходят к правопреемнику в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом, в которых должны содержаться положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного объединения перед его кредиторами и должниками.

4. Передаточный акт или разделительный баланс садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения утверждается общим собранием членов такого объединения и представляется вместе с учредительными документами для государственной регистрации вновь возникших юридических лиц или для внесения изменений в устав такого объединения.

5. Члены реорганизованного садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения становятся членами вновь создаваемых садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений.

6. Если разделительный баланс садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения не дает возможности определить его правопреемника, вновь возникшие юридические лица несут солидарную ответственность по обязательствам реорганизованного либо реорганизуемого садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения перед его кредиторами.

7. Садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение считается реорганизованным с момента государственной регистрации вновь создаваемого некоммерческого объединения, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения.

8. При государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения в форме присоединения к нему другого садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения первое из них считается реорганизованным с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного объединения.

9. Государственная регистрация вновь созданных в результате реорганизации садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений и внесение в единый государственный реестр юридических лиц записей о прекращении деятельности реорганизованных садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений осуществляются в порядке, установленном законом о государственной регистрации юридических лиц.

• 1. Комментируемая статья посвящена вопросам реорганизации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан. Из ее положений следует, что в результате реорганизации одного садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан может быть создано другое подобное объединение.

Так, в частности, согласно п. 5 комментируемой статьи члены реорганизованного садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения становятся членами вновь создаваемых садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений. В соответствии с п. 7 комментируемой статьи садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение считается реорганизованным с момента государственной регистрации вновь создаваемого некоммерческого объединения, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения.

Таким образом, положения данной статьи указывают на то, что:

1) некоммерческие товарищества могут реорганизоваться в потребительские кооперативы и некоммерческие партнерства;

2) потребительские кооперативы могут реорганизоваться в некоммерческие товарищества и некоммерческие партнерства;

3) некоммерческие партнерства могут реорганизоваться в некоммерческие товарищества и потребительские кооперативы.

Каких-либо запретов на подобную реорганизацию положения комментируемой статьи не содержат, поскольку по ее тексту не упоминаются конкретные организационно-правовые формы юридических лиц, а используется общее понятие «садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения».

Вместе с тем с 1 сентября 2014 г. ГК РФ устанавливает, что:

1) потребительский кооператив по решению своих членов может быть преобразован в общественную организацию, ассоциацию (союз), автономную некоммерческую организацию или фонд. Жилищный или жилищно-строительный кооператив по решению своих членов может быть преобразован только в товарищество собственников недвижимости (п. 3 ст. 1232);

2) ассоциация (союз) по решению своих членов может быть преобразована в общественную организацию, автономную некоммерческую организацию или фонд (п. 4 ст. 1238);

3) товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив (п. 4 ст. 12312).

Таким образом, после того как садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения приведут свои учредительные документы в соответствие с ГК РФ, применение положений ст. 39 Закона № 66-ФЗ в части выбора организационно-правовых форм при реорганизации садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан будет ограничено. Кроме того, нельзя забывать, что и до дня приведения уставов некоммерческих товариществ, потребительских кооперативов и некоммерческих партнерств в соответствие с ГК РФ к ним применяются положения ГК РФ соответственно о товариществах собственников недвижимости, потребительских кооперативах и об ассоциациях (союзах) (ч. 8 ст. 3 Закона № 99-ФЗ).

Так, в частности, в случае если объединение до 1 сентября 2014 г. было создано в организационно-правовой форме садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого партнерства, оно, будучи видом ассоциации (союза), не может в результате реорганизации стать товариществом собственников недвижимости или потребительским кооперативом. В свою очередь, садоводческим, огородническим и дачным потребительским кооперативам не предоставлена возможность реорганизации в товарищество собственников недвижимости, поскольку данные кооперативы не относятся к числу жилищных или жилищно-строительных (подп. 1 п. 3 ст. 50 ГК РФ). Наконец, товарищество собственников недвижимости не может реорганизоваться в ассоциацию (союз), видом которой являются некоммерческие партнерства, поскольку это не предусматривается п. 4 ст. 12312 ГК РФ.

Необходимо обратить внимание, что п. 1 комментируемой статьи к числу форм реорганизации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан относит изменение организационно-правовой формы. Вместе с тем согласно п. 1 ст. 57 ГК РФ к формам реорганизации юридического лица относится слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование.

В соответствии с п. 5 ст. 58 ГК РФ при преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются, за исключением прав и обязанностей в отношении учредителей (участников), изменение которых вызвано реорганизацией.

Таким образом, исходя из ГК РФ изменение организационно-правовой формы юридического лица является преобразованием.

Согласно п. 1 ст. 57 ГК РФ допускается реорганизация юридического лица с одновременным сочетанием различных ее форм. Допускается реорганизация с участием двух и более юридических лиц, в том числе созданных в разных организационно-правовых формах, если ГК РФ или другим законом предусмотрена возможность преобразования юридического лица одной из таких организационно-правовых форм в юридическое лицо другой из таких организационно-правовых форм.

2. Пункт 4 комментируемой статьи в отличие от ГК РФ упоминает о возможности оформления и утверждения не только передаточного акта, но и разделительного баланса, в которых должны содержаться положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного объединения перед его кредиторами и должниками. При этом данные документы рассматриваются законодателем в качестве альтернативных, то есть предусматривают возможность составления одного из них.

Однако в настоящее время ГК РФ в случае реорганизации юридического лица упоминает только о возможности и необходимости составления передаточного акта, который должен содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая обязательства, оспариваемые сторонами, а также порядок определения правопреемства в связи с изменением вида, состава, стоимости имущества, возникновением, изменением, прекращением прав и обязанностей реорганизуемого юридического лица, которые могут произойти после даты, на которую составлен передаточный акт (п. 1 ст. 57 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 57 ГК РФ передаточный акт утверждается учредителями (участниками) юридического лица или органом, принявшим решение о реорганизации юридического лица, и представляется вместе с учредительными документами для государственной регистрации юридических лиц, создаваемых в результате реорганизации, или внесения изменений в учредительные документы существующих юридических лиц. Непредставление вместе с учредительными документами передаточного акта, отсутствие в нем положений о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица влекут отказ в государственной регистрации юридических лиц, создаваемых в результате реорганизации.

Документы о реорганизации юридического лица во всех случаях должны быть составлены таким образом, чтобы из них однозначно усматривалось какое именно юридическое лицо создано в результате реорганизации, в какой форме осуществлена реорганизация, какие именно права и обязанности приобретает юридическое лицо в результате реорганизации.

Подробное и правильное перечисление возникающих при реорганизации садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан прав и обязанностей, в том числе в отношении недвижимого имущества, имеет чрезвычайно важное значение.

Так, в определении ВС РФ от 14 мая 2015 г. № 305-ЭС15-4915 рассмотрена ситуация, когда садоводческим некоммерческим товариществом в материалы дела не было представлено доказательств составления передаточного акта, содержащего положения о правопреемстве по всем обязательствам правопреемника, в связи с чем суд не посчитал, что у данного товарищества возникло право собственности на земельный участок.

Вместе с тем п. 6 комментируемой статьи предусматривает возможность возникновения ситуации, при которой разделительный баланс садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения не дает возможности определить его правопреемника. При таких обстоятельствах вновь возникшие юридические лица несут солидарную ответственность по обязательствам реорганизованного либо реорганизуемого садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения перед его кредиторами.

В соответствии со ст. 58 ГК РФ:

1) при слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу;

2) при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица;

3) при разделении юридического лица его права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с передаточным актом;

4) при выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом;

5) при преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются, за исключением прав и обязанностей в отношении учредителей (участников), изменение которых вызвано реорганизацией.

3. Как предусмотрено ст. 131 Закона о государственной регистрации юридических лиц, юридическое лицо в течение трех рабочих дней после даты принятия решения о его реорганизации обязано в письменной форме сообщить в регистрирующий орган о начале процедуры реорганизации, в том числе о форме реорганизации, с приложением решения о реорганизации. В случае участия в реорганизации двух и более юридических лиц такое уведомление направляется юридическим лицом, последним принявшим решение о реорганизации либо определенным решением о реорганизации. На основании этого уведомления регистрирующий орган в срок не более трех рабочих дней вносит в Единый государственный реестр юридических лиц запись о том, что юридическое лицо (юридические лица) находится (находятся) в процессе реорганизации.

Реорганизуемое юридическое лицо после внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о начале процедуры реорганизации дважды с периодичностью один раз в месяц помещает в средствах массовой информации, в которых опубликовываются данные о государственной регистрации юридических лиц, уведомление о своей реорганизации. В случае участия в реорганизации двух и более юридических лиц уведомление о реорганизации опубликовывается от имени всех участвующих в реорганизации юридических лиц юридическим лицом, последним принявшим решение о реорганизации либо определенным решением о реорганизации. В уведомлении о реорганизации указываются сведения о каждом участвующем в реорганизации, создаваемом (продолжающем деятельность) в результате реорганизации юридическом лице, форма реорганизации, описание порядка и условий заявления кредиторами своих требований, иные сведения, предусмотренные федеральными законами. Реорганизуемое юридическое лицо в течение пяти рабочих дней после даты направления уведомления о начале процедуры реорганизации в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, в письменной форме уведомляет известных ему кредиторов о начале реорганизации, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Статьей 15 Закона о государственной регистрации юридических лиц предусматривается, что государственная регистрация юридического лица, создаваемого путем реорганизации, осуществляется регистрирующим органом по месту нахождения реорганизуемого юридического лица. В случае участия в реорганизации двух и более юридических лиц государственная регистрация юридического лица, создаваемого путем реорганизации, а также государственная регистрация прекращения в результате реорганизации деятельности юридических лиц осуществляется регистрирующим органом по месту нахождения реорганизуемого юридического лица, направившего в регистрирующий орган уведомление о начале процедуры реорганизации.

Завершение государственной регистрации юридического лица, создаваемого путем реорганизации, порождает последствия в виде прекращения деятельности реорганизованных юридических лиц, за исключением случаев реорганизации в форме выделения и присоединения.

4. Последствия признания недействительным решения о реорганизации юридического лица предусматриваются ст. 601 ГК РФ.

Комментарий к закону «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (постатейный)

В настоящем комментарии к Федеральному закону от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» рассматриваются вопросы, связанные с правовым положением объединений садоводов, огородников и дачников, раскрываются особенности земельных отношений, складывающихся в данной сфере, приводится мнение авторов относительно реализации прав и исполнения обязанностей членов садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан. Комментарий подготовлен с учетом положений Федеральных законов от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ, от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ, от 31 декабря 2014 г. № 499-ФЗ, от 3 июля 2016 г. № 337-ФЗ, а также сложившейся судебной практики по вопросам ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства. По ряду моментов, не нашедших своего прямого решения в комментируемом Федеральном законе, авторами высказано свое личное мнение с целью оказания помощи садоводам, огородникам и дачникам в решении возникающих у них правовых проблем.
Законодательство приведено по состоянию на сентябрь 2016 г.
Комментарий рассчитан не только на участников садоводческого, огороднического и дачного сообщества нашей страны, но и на представителей органов государственной власти, органов местного самоуправления, специалистов в области права, практикующих юристов и любых иных читателей, небезразличных к рассматриваемым проблемам и интересующихся ими.

Юридическая Бутовецкий А.И., Ковалева Е.Л. Комментарий к закону «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (постатейный)

Юридическая Бутовецкий А.И., Ковалева Е.Л. Комментарий к закону «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (постатейный)

В настоящем комментарии к Федеральному закону от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» рассматриваются вопросы, связанные с правовым положением объединений садоводов, огородников и дачников, раскрываются особенности земельных отношений, складывающихся в данной сфере, приводится мнение авторов относительно реализации прав и исполнения обязанностей членов садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан. Комментарий подготовлен с учетом положений Федеральных законов от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ, от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ, от 31 декабря 2014 г. № 499-ФЗ, от 3 июля 2016 г. № 337-ФЗ, а также сложившейся судебной практики по вопросам ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства. По ряду моментов, не нашедших своего прямого решения в комментируемом Федеральном законе, авторами высказано свое личное мнение с целью оказания помощи садоводам, огородникам и дачникам в решении возникающих у них правовых проблем.
Законодательство приведено по состоянию на сентябрь 2016 г.
Комментарий рассчитан не только на участников садоводческого, огороднического и дачного сообщества нашей страны, но и на представителей органов государственной власти, органов местного самоуправления, специалистов в области права, практикующих юристов и любых иных читателей, небезразличных к рассматриваемым проблемам и интересующихся ими.