Как себя обезопасить при покупке дома

Рубрики Наша практика

Как обезопасить себя при покупке дома

На каждый отдельный товар при продаже на Украине должны быть специальные документы, и если продажа воздушного компрессора , бытовой техники и других товаров народного потребления не требует особых справок, то вот сбыт частной собственности без целой кучи бумаг представить тяжело. Продажа и покупка недвижимости требует целого ряда документов из городского или поселкового исполкома, БТИ и других инстанций.

— правоустанавливающий документ, на основании которого жилой дом принадлежит владельцу;

— справка об оценке имущества, полученная в БТИ. Срок действия этого документа не превышает 3 месяца с даты его получения. После подачи документов и приезда на участок эксперта по оценке документы готовятся в течение двух недель;

— справка о количестве прописанных в доме человек. При этом для покупателя недвижимости лучшей ситуацией является полная выписка всех жильцов из покупаемого им объекта недвижимости;

— если жилой дом отчужден с земельным участком, то необходимы документы о приватизации земли. В исполкоме необходимо получить справку о правовом статусе земли. При продаже земельного участка с домиком необходима справка об экспертной оценке, взятая в «Региональном агентстве оценки», с указанной в ней стоимости будет уплачен налог. 2% от ориентировочной цены на землю платятся нотариусу и 1% удерживается Пенсионным Фондом Украины;

— если покупку объекта недвижимости совершает один из супругов, то второй супруг должен присутствовать при подписании сделки. Если он отчуждается от покупки дома, то должно быть зарегистрировано письменное согласие на отчуждение. Помимо паспортов мужа и жены должны быть идентификационные коды и свидетельство об их браке;

— если жилой дом или хотя бы его часть принадлежит несовершеннолетнему ребенку, то помимо присутствия при заключении сделки его родителей (опекунов), должно быть получено разрешение совета опеки исполкома. Если родители ребенка умерли, то необходимы свидетельства об их смерти;

— при заключении договора купли-продажи частной недвижимости обе стороны должны при себе иметь паспорта и идентификационные коды. Если покупатель или продавец является иностранным гражданином, то при себе он должен иметь иммиграционную карточку о пересечении границы Украины.

Еще одним советом для людей, желающих приобрести частный дом, является необходимость проверить задолженность по уплате коммунальных услуг. Конечно, если электричество в дом поставляют лучшие бензиновые электростанции , а вода поступает из колодца или скважины, то такой проблемы не существует, но вот при подключении к городским коммуникациям может оказаться приличная задолженность. Сумма долга за воду, свет или газ как правило удерживается из общей суммы контракта.

По требованиям энергонадзора Украины на каждом жилом доме должен быть фасадный счетчик. Конечно, желательно наличие в жилище стабилизаторов напряжения , но это требование необязательно, а вот счетчик вам в любом случае поставить придется.

При предварительном согласовании всех условий покупки недвижимости с продавцом узнайте, не состоит ли этот дом в банковском или ином залоге. В случае, если при проверке по земельным и иным реестрам окажется, что жилище находится в залоге, то сделка будет отменена и нотариально не оформлена.

В итоге после оформления всех документов нотариально оформляются два договора: один на покупку земли, другой на покупку жилья. Стоимость заверки их у нотариуса будет ориентировочно составлять 1500 гривен.

Как обезопасить себя при покупке жилья?

Ежегодно только в Республике Башкортостан вводится около 700 тысяч квадратных метров жилья. Более 70 процентов из этого объема строится по системе ипотечного кредитования или на условиях долевого софинансирования. К сожалению, с ростом объемов жилищного строительства увеличивается и количество мошенников, которые разными способами стараются лишить добросовестных граждан и денег, и жилья. О том, как обезопасить себя от махинаций в области строительства жилья, расскажут юристы правовой компании «Арбат» .

Ипотека на сегодняшний день самая распространенная форма приобретения жилья. «Подводных камней», связанных с покупкой недвижимости по системе ипотечного кредитования, тоже немало. Так, трудности могут возникнуть еще на этапе сбора документов: для одобрения кредита нужно не только тщательно и грамотно подготавливать перечень документов, но правильно выбрать банк. Сложности ожидают и на этапе выбора квартиры: не всякое жилье подходит для ипотечного кредитования. Особенно тщательно стоит проверять «чистоту» продажи (все документы продавца на имущество, наличие прописанных в данной квартире людей, обременение и другие нюансы), а также провести ее оценку. Внимательно стоит отнестись и к этапу подписания договора по ипотеке: каждый пункт нужно изучить досконально, ознакомиться с графиком платежей, с дополнительными опциями (страхование жизни и т.п.). Завершающий этап — это оформление жилплощади в регистрационной палате и получение правоустанавливающих документов. При этом, помните, что в регистрационной палате в обязательном порядке требуется сообщать о покупке жилья по системе ипотечного кредитования.

Процедура приобретения жилья в ипотеку непроста и требует тщательного изучения законов и грамотного оформления документации на всех этапах совершения сделки. Поэтому, если при приобретении жилья по ипотечной системе кредитования у вас

возникли проблемы и вы считаете, что подверглись мошенническим действиям, — обращайтесь к профессиональным юристам. Они помогут разобраться в нюансах законодательной практики, подскажут наиболее выгодный вариант разрешения ситуации.

Квартиры с обременением

На приобретение квартир с обременением покупатели решаются довольно редко. Такой шаг может быть спровоцирован различными факторами, например, низкой ценой жилья с обременением или покупкой жилплощади не для проживания. Обремененной считается недвижимость, которая арестована; в которой проживают люди по договору аренды или кто-то прописан и так далее. Поэтому при приобретении квартиры с обременением стоит быть очень внимательным и досконально изучить документы на имущество (выписку из ЕГРП, домовую книгу, лицевые счета), чтобы сделка была законной и безопасной для вас. Также необходимо грамотно оформить процедуру передачи денежных средств и договора купли/продажи. Если соблюдать все законные требования, то особых проблем при покупке квартиры с обременением не должно возникнуть.

Однако, если вы не уверены в чистоте сделки и столкнулись с проблемами, связанными с прописанными в квартире жильцами, ипотекой, рентой, наймом, то обратитесь к квалифицированным юристам. Только грамотное сопровождение сделки поможет признать ее законной и не сохранить квартиру или вернуть денежные средства.

Жилье в рассрочку

Процедура приобретения жилья в рассрочку по многим параметрам схожа с покупкой недвижимости по системе ипотечного кредитования. Однако при рассрочке в большинстве случаев договор купли/продажи заключается между продавцом и покупателем. Поэтому оформляя жилье в рассрочку, особое внимание стоит уделить оформлению договорных документов, где должны быть прописаны все условия рассрочки (временные ограничения, суммы, даты). Соответственно, составление договоров лучше

доверить профессиональным юристам. Также, чтобы решить проблемы, которые возникли при покупке жилплощади в рассрочку, требуется детально изучить правоустанавливающую документацию и делать это должен профессионал.

Чтобы обезопасить себя при приобретении недвижимости в строящемся доме на условиях долевого финансирования следует учесть следующие факторы:

  • детально ознакомиться с деловой репутацией предприятия, занимающегося строительством;
  • узнать о построенных ранее объектах, прочитать отзывы покупателей, жильцов;
  • составлять договор долевого участия после консультации с квалифицированным юристом и прописывать в документе все аспекты;
  • подписывать документы о сделке только с инвестором, исключая сотрудничество с риелторами, перекупщиками и так далее.

Если вы столкнулись с проблемами по заключению сделки по системе долевого строительства, обращайтесь к юристам. Только грамотное составление исков по расторжению незаконных договоров или другого рода документов, помогут вам сохранить свои деньги или жилье.

Покупка жилья – процедура дорогостоящая, связанная с крупными финансовыми вложениями. Поэтому перед тем, как вы заключите договор купли/продажи и отдадите денежные средства, проконсультируйтесь с юристом. А если столкнулись с проблемами уже в процессе приобретения жилплощади – не пытайтесь решать их самостоятельно. Такие вопросы по «зубам» только профессионалам. Зато в результате вы будете радоваться новым квадратным метрам без сожалений.

Квартира без обмана: азбука покупателя

Как обезопасить себя при покупке квартиры? Ведь речь идёт о крупных денежных суммах. Эта проблема актуальна как для вторичного рынка жилья, так и для новостроек. В первом случае покупатель может столкнуться с мошенническими действиями или купить жилплощадь с обременением. Во втором, человек приобретёт заветную жилплощадь, но так и не дождётся сдачи дома в эксплуатацию.

Чтобы избежать неприятных инцидентов, нужно тщательно, вплоть до запятой, проверять документы при оформлении сделки. Но разобраться в юридических тонкостях обычному человеку не по силам. Да и читаем мы документы бегло, зачастую просто ставя подписи в нужной графе. Это в корне неправильный подход.

В этой статье мы расскажем, на чём стоит заострить внимание, приобретая квартиру. При этом рассмотрим вторичный и первичный рынок недвижимости.

Покупаем жилье в новостройке

Интересуясь квартирами в строящемся доме, потенциальный покупатель рискует остаться без денег и жилья. Ведь застройщики обычно требуют 100% предоплату, хотя объект находится в стадии строительства. Как обезопасить себя в такой ситуации? Напомним, что нужно внимательно относиться к документам и иметь дело только с солидными фирмами. Ключевые моменты при выборе новостройки:

  1. Обратите внимание, на какой стадии строительства находится объект. Если к дому уже подводят коммуникации, то он наверняка будет сдан, поэтому можно смело заключать договор. Но здесь стоит отметить, что на стадии «котлована» квартиру можно приобрести намного дешевле, зато и риск возрастает многократно.
  2. Оцените местоположение строящегося дома. Это позволит определить справедливость назначенной цены за квадратные метры. Например, к преимуществам относятся развитая инфраструктура микрорайона, а к недостаткам наличие оживлённых автомагистралей или железной дороги. Во втором случае стоимость квартиры должна быть ниже, чем в аналогичном доме, расположенном в более спокойном месте.
  3. Проверьте репутацию застройщика. Не стесняйтесь спрашивать, сколько времени компания работает в сфере строительства и какие объекты возводились ранее. Обычно представители фирмы охотно рассказывают о своих достижениях, подтверждая информацию соответствующими документами. Если для компании это первая стройка, то лучше воздержаться от покупки.
  4. Бывают случаи, когда недобросовестные застройщики продают одну квартиру несколько раз. Чтобы избежать такой ситуации, нужно заключать ДДУ (договор долевого участия). Это гарантия чистой сделки, подтверждённая страховой компанией и поручительством банка. Если застройщик не выполнит свои обязательства по договору, у него отзывают лицензию, а покупателям компенсируют затраты.

При приобретении жилья в новостройке рекомендуется обращать внимание на следующие документы:

  • разрешительные документы. Сюда относится разрешение на строительство, проектная декларация и инвестиционный контракт;
  • заключение Бюро Экспертиз и Проектной Документации;
  • право собственности на землю или арендный договор;
  • контракт со страховой компанией;
  • учредительные бумаги фирмы: ИНН, ОГРН и ЕГРЮЛ.

Соблюдая эти правила, можно существенно снизить риски при покупке квартиры в новом доме.

Вторичный рынок жилья

Здесь цены на квадратные метры заметно ниже, поэтому «вторичка» привлекает к себе большинство покупателей. Стоит отметить, что и рисков быть обманутыми здесь намного больше.

Приобрести квартиру на вторично рынке жилья можно двумя способами: действовать самостоятельно или обратиться в агентство недвижимости. В первом случае, покупатель действует на свой страх и риск, во втором – за дело берутся профессионалы. Рассмотрим вариант самостоятельной покупки и расскажем, как обезопасить себя при совершении сделки.

Нотариально заверяйте любые факты передачи денег. Предоплата за покупаемую жилплощадь — это обычное явление. Своеобразная гарантия, что продавец не будет искать других клиентов и подтверждающая серьёзность намерений покупателя. Этим часто пользуются мошенники, которые берут задаток сразу с нескольких человек, а затем исчезают в неизвестном направлении.

Аванс продавцу лучше проводить в присутствии нотариуса, который заверит факт передачи денег. Кроме того, рекомендуется заключить предварительный договор купли-продажи, где будут отмечены ключевые моменты сделки.

Например: окончательная стоимость жилья и сроки завершения процедуры купли-продажи.

Поинтересуйтесь у продавца документами, которые подтвердят выписку из квартиры всех жильцов. Бывают ситуации, когда не все собственники согласны с продажей квартиры, а недобросовестные продавцы «забывают» о них сообщить.

Кроме того, один из владельцев может отбывать наказание или проходить службу в рядах вооружённых сил. Соответственно эти люди могут просто не знать, что их доля недвижимости переходит к другому владельцу. Узнав о сделке, собственники могут восстановить свои права в судебном порядке.

Убедитесь, что квартира не обременена долговыми обязательствами. В этом случае ответственность перекладывается на плечи нового владельца. Например, если жилплощадь приобретена в ипотеку, а прежний хозяин перестал платить кредит, банк вправе выставить квартиру, находящуюся в залоге на продажу. При этом неважно, что владелец уже сменился.

Если у продавца имеются несовершеннолетние дети, требуйте разрешение органов опеки на продажу недвижимости. Дело в том, что несовершеннолетние собственники вправе оспорить сделку после того, как им исполнится 18 лет. Это происходит в том случае, когда ребёнок ущемляется в правах.

Например, родители продали квартиру и уехали в другой город, а чадо сдали в детский дом. Разрешение органов опеки на проведение сделки позволит вам в дальнейшем избежать неприятных ситуаций или не оказаться на улице.

Окончательный расчёт. Оптимальным вариантом, будет совместное бронирование участниками сделки банковской ячейки. Тогда расчёт происходит так: покупатель закладывает необходимую сумму в ячейку. Эта процедура происходит в присутствии работника банка. После того как покупатель получает право собственности, деньги из ячейки забирает продавец.

Стоит отметить, что лучшим способом обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью, это обратиться к риэлторам. Конечно, придётся понести дополнительные расходы, зато это будет юридически чистая сделка без лишних хлопот.

Как защитить себя при покупке квартиры

Приобретение квартиры важный шаг и никому не хочется рисковать столь большими сбережениями. Тем не менее, многие люди не знают особенностей данной процедуры, чем с удовольствием воспользуются мошенники. Потерять все или часть своих сбережений можно как при оформлении сделки купли-продажи на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Но прочитав эту статью, вы узнаете, как свести шансы мошенничества до минимума.

Проверка квартиры

Давайте определимся с теми параметрами, которые следует проверить, перед тем как совершать покупку:

  1. Собственники. У квартиры может быть больше чем один собственник, и провести сделку без согласия каждого из них невозможно, иначе тот, чьи интересы нарушены, сможет аннулировать договор в течение 10 лет с момента его заключения. Обратите внимание на то, когда покупалась недвижимость, если продавец на тот момент состоял в законном браке, то в реестре записан только он, а сама недвижимость является совместной собственностью супругов.
  2. Долги. Став владельцем, вы перебираете на себя и долги, которые накоплены за квартирой, например за коммунальные услуги. То, что вы о них не знали до заключения сделки, не играет никакой роли.
  3. Финансовые обязательства. Недвижимость может быть заставлена в банке, например в качестве обеспечения кредита. Такая продажа может проводиться только с согласия залогодержателя.
  4. Арест, судебные споры. Если на жилье наложен арест, то его запрещено продавать. А если ранее квартира засветилась в судебных спорах, то нужно основательно изучить ее историю, чтобы установить возможность проведения законной покупки.
  5. Лица, которые имеют право пользования квартирой. Если в квартире прописаны или даже просто постоянно проживают несовершеннолетние, недееспособные лица, люди, нуждающиеся в постоянно уходе и другие льготные категории граждан, то они могут потребовать отмены сделки продажи. По закону не важно, являются они собственниками или нет, если такие лица уже живут в квартире, то новый владелец не может просто взять и выставить их на улицу.

Еще один важный момент, не проводилась ли перепланировка квартиры, которая подлежит регистрации. Это легко выявить по проверке технического паспорта, запросив данные из государственного реестра недвижимости.

Заключение договоров

Если с квартирой все в порядке, то расслабляться еще рано, опасности могут поджидать вас на стадии заключение предварительного и основного договоров.

Предварительный договор, он же договор задатка, это обязательство между сторонами через определенное время провести основную сделку. Обычно в таком случае покупатель передает задаток, который является гарантией того, что за определенное время он соберет всю сумму и стороны смогут провести продажу. В данном случае рискует покупатель, потому что продавец может отказаться от сделки и при этом не вернуть ему задаток. Причины могут быть самые разные, например вам заявят, что цена выросла. Чтобы вы могли доказать свою правоту в судебном порядке и заставить продавца заключить сделку этот документ следует заверить нотариально, это куда дешевле, чем потом остаться без задатка в виде 500-2000 тыс. долл. Кстати, если у вас просят большую сумму, это может указывать на банальное мошенничество, деньги возьмут и исчезнут.

Основной договор купли-продажи. Лучшая ваша защита в данном случае пригласить юриста, который изучит документ. Но главный риск в данном случае это распространенная практика занижения суммы сделки с целью уклонения от налогов. Смысл в том, что в договоре указывают цену, которую определит оценщик и с этих денег платить налог. Вам скажут, что тут нет ничего страшного, просто в договоре одна сумма, а продавцу вы передадите другую и за счет этого сэкономите. Но с юридической точки зрения такие договоренности недоказуемы. Если сделка по какой-то причине будет расторгнута, то с продавца вы сможете потребовать только те деньги, которые записаны в договор. А если заявите что заплатили больше, то получите обвинение в уклонении от уплаты налогов.

И самое последнее, не соглашайтесь на смену собственника по договору дарения, когда на самом деле будете покупать недвижимость. В таком случае вас вообще могут оставить без копейки, т.к. дарственная подразумевает бесплатную смену собственника.

Как обезопасить себя при покупке квартиры (пнд, нд и другое)

Подскажите пожалуйста, насколько актуальны и часты сейчас дела по отношению лиц пнд и нд в случае покупки квартиры с последующем объявившимся прошлым владельцем или одним из прошлых?(справка не имеет срока давности)

Как обезопасить себя при покупке в таком случае. В продаже квартира, по документам собственность всего несколько месяцев, на основании договора купли-продажи. Продают дешевле чем покупали. Какой риск что прошлый их продавец например пндшник? И какие могут быть еще виды мошенничества в таком случае?

Дарья, сам факт обращения за помощью к специалисту снизит риск при покупке на 50%: А пользование квалифицированной риэлторской помощью, включающей в себя профессиональную юридическую поддержку, сокращает риск еще на 45%. Но 5% остаются в любом случае всегда.
А в вашем случае ,где цена занижена, и предыдущая сделка была несколько месяцев назад, необходимо документы не только изучать, но и проверять всю историю квартиры,не исключая собственников и пользователей.

Спасибо за ваш ответ!
Может быть посоветуете, где и как можно найти хорошего юриста для помощи с документами и при сделке?

Ставите меня в неловкое положение про «найти хорошего юриста».)Если хотите совместить и риэлтора и юриста,то многие здесь работают в компании,где есть уже штатный юрист,так же многие риэлторы уже имеют юридическое образование).

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день, Дарья. Не то, чтобы на каждом шагу сделки признаются недействительными, но такое бывает. Причины скорой продажи бывают разные. К сожалению исключить все риски невозможно из-за нашего законодательства и закон в первую очередь на стороне продавцов-собственников, чьи права были нарушены, даже в предыдущих сделках. В целом максимально проверить историю можно, даже по предыдущим собственникам, но на это нужно больше времени и денег. Но всё равно риск остаётся. Чтобы, что-то сказать конкретнее по данной квартире, нужно видеть все документы. Рекомендую найти грамотного специалиста.

Бесплатный сыр всегда в мышеловках. Даже если Вы купите квартиру по рыночной стоимости,то это Вас особо не защитит от мошенничества. ТАкие перепродажные объекты должны проверяться и проверяться,так как зачастую неудачные покупки пытаются «сливать» . Покупка таких объектов самостоятельно (ну я же умный,всех на форуме расспросил,в документах разобрался) чревата утратой и квартиры и средств. Рекомендую почитать статью о новом виде мошенничества под названием «Все в белом: Черные риэлторы переквалифицировались. » Наши же люди насмотрятся сериалов,потом подписывают все подряд, остаются без жилья. А через год,когда недвижимость перепродали, вспоминают что их обманули.