Как продать квартиру самому себе по доверенности

Рубрики Вопрос юристу

Оглавление:

Может ли муж продать по доверенности сам себе квартиру?

У мужа есть доверенность на продажу квартиры двоюродного брата, брат далеко. Может ли он продать ее по доверенности сам себе? А мне? Дочери?

С уважением, Екатерина.

Ответы юристов (8)

У мужа есть доверенность на продажу квартиры двоюродного брата, брат далеко. Может ли он продать ее по доверенности сам себе? А мне? Дочери? С уважением, Екатерина.
Екатерина

Себе нет, а вот Вам или дочери вполне может. С уважением, Урванцев Евгений.

Есть вопрос к юристу?

Добрый день, Екатерина!

Ваш муж не может продать квартиру сам себе, а так же своей дочери, в том случае, если дочь несовершеннолетняя, так как это будет противоречить требованиям ч.3 ст .182 ГК РФ. Вам и дочери, если она совершеннолетняя, он в принципе продать может. Но если доверитель (двоюродный брат) будет против такой сделки, то теоретически у него будет шанс её оспорить, если докажет, что в данном случае ваш муж действовал не в его интересах и со стороны вашего мужа имело место злоупотребление правом. Кроме того, сделку с вами брат так же сможет оспорить, так как в данном случае вы, по сути, приобретаете квартиру в совместную собственность, то есть муж действует в своих интересах, что противоречит требованиям ст. 182 ГК РФ.

Уточнение клиента

А можно ли продать квартиру по доверенности без разрешения жены двоюродного брата, если квартира была получена им безвозмездно, путем приватизации?

26 Октября 2015, 10:20

Не согласен. ст. 182 ГК РФ:3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Представителем от имени дочери может быть её мать, тогда по сделке он не будет являться одновременно представителем со стороны покупателя и продавца.

В данном случае согласие супруги не требуется, так как приватизация является сделкой безвозмездной.

Если квартира получена по безвозмездной сделке, то она не является совместной собственностью, соответственно письменного согласия супруги на продажу не требуется.

Уточнение клиента

А какой срок давности для оспаривания этой сделки будет у двоюродного брата?

26 Октября 2015, 10:42

Но он является законным представителем несовершеннолетней дочери в принципе, и не может перестать им быть на время сделки.

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Здесь не сказано «представителем которого он одновременно является в данной сделке»

Поэтому я считаю, что я в этом всё-таки прав.

В данном случае — общий срок исковой давности 3 года с момента когда он узнал, или должен был узнать о нарушении своих прав.

Уточнение клиента

Добрый день! А если двоюродный брат сам подпишет договор купли-продажи — простую письменную форму (отвезем на подпись) и продаст квартиру мужу? Сможет ли муж потом по доверенности сдать документы в росеестр на регистрацию и оформить свидетельство на себя же?

27 Октября 2015, 11:00

То есть у мужа будет доверенность только на подачу документов на регистрацию в Росреестр. Да, в этом случае это будет возможно.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Продажа по генеральной доверенности самому себе квартиры

Бабушка — собственник квартиры. У меня от её имени генеральная доверенность, в том числе на продажу имущества. Могу ли я продать квартиру по доверенности самой себе? Ведь я выступаю как продавец (по доверенности от бабушки) и покупатель одновременно.

Ответы юристов (3)

Могу ли я продать квартиру по доверенности самой себе?
Светлана

3.ст.182 ГК РФ Представитель
не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя
лично
, а также в отношении другого лица, представителем которого он
одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Есть вопрос к юристу?

Вы можете продать иным лицам, но только не себе и не своему мужу

Здравствуйте Светлана! При наличии в тексте имеющейся у Вас доверенности от бабушки права передоверия, Вы сможете передать полномочия по этой доверенности другому лицу и совершить с ним сделку в зависимости от полномочий от своего имени и от имени бабушки в лице человека на которого будет оформлено передоверие. Если же передоверия нет, то получайте от бабушки новую доверенность на представителя, который совершит сделку с Вами от ее имени.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Продажа квартиры по генеральной доверенности, составленной в за границей

Собственник квартиры — мой дедушка. Он проживает в Узбекистане. Могу ли я продать квартиру в России по генеральной доверенности, составленной в Узбекистане?

Ответы юристов (2)

Да. Но Вы не должны иметь никакого отношения к покупателю, иначе будет наблюдаться конфликт интересов и в регистрации перехода права может быть отказано.

Уточнение клиента

а что делать если наш натариус говорит что доверенность липа ? хотя все печати есть

05 Июля 2012, 20:51

На доверенности должен стоять апостиль. Вашему дедушке надо обратиться за его проставлением в компетентные органы Узбекистана.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Могу ли я продать жилье самому себе?

— Подскажите, пожалуйста, можно ли продать квартиру по генеральной доверенности на себя? То есть ситуация следующая: мой брат уехал в Австралию и не собирается возвращаться. На свою долю в квартире он сделал на меня генеральную доверенность, так как других вариантов оперативно что-то сделать у нас не было. Мы с братом решили, что он продаст мне свою долю, однако у него нет возможности приехать. Есть ли другие варианты покупки доли у него на расстоянии? Консульство не вариант, так как он пока там нелегально.

Отвечает ведущий юрисконсульт Est-a-Tet Юлия Дымова:

Совершать действия в отношении себя по доверенности нельзя. В данном случае можно по доверенности оформить квартиру на супругу, мать или иного родственника, и уже потом переоформить на себя. Однако есть один нюанс переоформление недвижимости на супругу возможно только при наличии брачного договора. Если его нет, то в силу вступает режим совместной брачной собственности, а то это фактически означает тоже продажу в пользу себя.

Отвечает управляющий партнер PR-агентства «Восток-Запад» Александр Ткаченко:

Вопрос генеральных доверенностей сам по себе очень скользкий. Имея на руках именно этот документ, мошенники очень часто прокручивают схемы с недвижимостью. И, как правило, сделки, проведенные при помощи таких доверенностей, оспариваются в суде. Но если говорить о конкретном случае, то на данный вопрос очень четко отвечает ГК РФ ст. 182, п. 3: «Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом». То есть нет, человек не может продать квартиру по генеральной доверенности сам себе или другому человеку, представителем которого он также является. Закон разрешает такую процедуру только коммерческой структуре, которая за услуги по этой сделке уплатит налог. Для решения Вашей проблемы я бы рекомендовал Вам найти хорошего адвоката и оформить право собственности через суд.

Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

В соответствии с ч. 3. ст. 182 Гражданского кодекса РФ, представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Поскольку Ваш случай законом в качестве исключения из приведенного правила не предусмотрен, Вы не можете, действуя по доверенности от Вашего брата, продать принадлежащую ему долю в праве собственности на квартиру ни себе лично, ни иным представляемым Вами лицам.

Что касается возможных вариантов развития событий, то Вашему брату можно было бы выдать доверенность на другого человека, который бы продал Вам принадлежащую ему долю в праве собственности. Но, насколько я понимаю, оставаясь в Австралии, у него нет возможности ни посетить консульство РФ, ни проставить апостиль, что является необходимым условием для принятия российскими уполномоченными органами документов, выданных в других государствах. Таким образом, покупка Вами доли у Вашего брата на расстоянии крайне затруднительна, потому что любое выражение им воли на продажу квартиры должно быть удостоверено уполномоченным органом государства пребывания (тем же нотариусом) и легализовано с помощью консульской легализации, либо апостиля.

В данном случае я вижу только один способ. Вы по доверенности продаете принадлежащую Вашему брату долю в праве собственности третьему лицу, а уже он продает эту долю Вам. В таком случае закон нарушен не будет и Вы спокойно сможете совершить все необходимые действия, включая подачу документов на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, без чего, собственно, переход права собственности состояться не может. Правда, необходимо отметить, что это третье лицо должно быть ну очень доверенным лицом, потому что ничего не помешает ему после перехода к нему права собственности на долю, ранее принадлежащую Вашему брату, просто отказаться передавать эту долю Вам. В таком случае Вы уже ничего сделать не сможете.

Отвечает юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Седа Топлакалцян:

Сделку по отчуждению доли на квартиру в Вашу пользу по генеральной доверенности осуществить нельзя, так как, согласно Гражданскому кодексу РФ, представитель по доверенности не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.

В Вашем случае необходимо придерживаться следующего алгоритма действий для приобретения доли на квартиру в собственность:

1. Оформление у нотариуса в Австралии Вашим братом доверенности на третье доверенное лицо с полномочиями, включающими право на отчуждение доли (с правом подписания договора от его имени) и последующего предствления интересов Вашего брата в органе, осуществляющем государственную регистрацию объектов недвижимости по субъекту РФ, где находится квартира. При отчуждении доли на квартиру по договору дарения необходимо прописать в доверенности данные одаряемого (Ваши паспортные данные) и данные объекта недвижимости (адрес, кадастровый номер).

2. Легализация доверенности австралийским нотариусом (проставление апостиля), перевод доверенности на русский язык с нотариальным заверением перевода на территории Российской Федерации. Получение нотариального согласия супруги Вашего брата на отчуждение доли в квартире, если Ваш брат состоит в браке и в случае, если доля на квартиру приобреталась в период брака на общие денежные средства супругов. В случае, если доля перешла в собственность брата в порядке наследования или приватизации, согласие супруги не требуется.

3. Подписание третьим лицом по доверенности от имени Вашего брата договора по отчуждению доли на квартиру в Вашу пользу. Необходимо учитывать, что договор дарения доли подлежит нотариальному удостоверению (п. 1 статьи 160 ГК РФ, п. 1 статьи 24 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). За удостоврение договора дарения доли нотариус взыскивает нотариальный тариф 0,5% от суммы договора (кадастровой стоимости доли на квартиру), но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей.

4. Подача комплекта документов на государственную регистрацию перехода права собственности и получение выписки из ЕГРП после государственной регистрации (подача документов на государственную регистрацию может быть за отдельную плату осуществлена нотариусом).

Из описанной Вами ситуации следует, что объект недвижимости (квартира) находится в долевой собсвенности, сособственниками квартиры являетесь Вы и Ваш брат. Так как Вы являетесь близкими родственниками (статья 14 СК РФ), чтобы избежать налогов (пп. 18.1 п. 18 статьи 217 НК РФ), целесообразно заключить между Вами договор дарения доли. В этом случае ни Вы, ни Ваш брат не будете платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при отчуждении доли квартиры в размере 13%. Вариант с заключением договора купли-продажи доли на квартиру можно рассматривать, если доля в квартире принадлежит Вашему брату более трех лет и приобретена в собственность до 1 января 2016 года. В других случаях возникает обязанность оплатить НДФЛ.

Могу ли я выделить долю в квартире себе самому, на основании генеральной доверенности?

Добрый день, вопрос в чем. Я покупаю квартиру своей племяннице. То есть на ее имя, действуя от ее имени на основании генеральной доверенности, в которой прописано все возможные разрешенные законом сделки с квартирой. Теперь вопрос.

1. Могу ли я выделить долю в квартире себе самому, на основании генеральной доверенности ?

2. Могу ли я выделить долю ну допустим своей жене, своему ребенку в этой квартире на основании генеральной доверенности?

3. Могу ли я сделать постоянную регистрацию, себе либо кому то другому на основании генеральной доверенности ?

4. Может ли моя племянница выписать на меня дарственную на эту квартиру, учитывая что на данный момент квартира еще проходит оформление в росреестре. То есть пока она еще не вступила в право собственности.

Ответы юристов (2)

По доверенности можно только все делать для племянницы, и все.

Статья 185 К РФ Общие положения о доверенности

1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители.
3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя.
Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи.
4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.
5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно.
6. Правила настоящей статьи соответственно применяются также в случаях, если доверенность выдана несколькими лицами совместно.

Уточнение клиента

То есть ничего из пунктов с 1 по 3 я не могу сделать ?

А по 4 пункту, что ?

Просто в доверенности прописано что я могу даже продать квартиру, сдать в аренду, заложить в банке и тд.

22 Марта 2018, 08:57

С квартирой можно совершать сделки только по поручению племянницы и только в ее интересах

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.