Как можно продать участок если он в аренде

Рубрики Наша практика

Варианты продажи арендованного у государства земельного участка по закону

Чтобы уяснить механизм перепродажи земельных участков, арендованных у муниципалитетов или уполномоченных госорганов, важно разобраться в их правовом положении.

Суть проблемы

Вопрос продажи арендованных земель в современной России стоит достаточно остро. Из-за финансового кризиса многие, кто взял в аренду участки публичной собственности под строительство, не могут их освоить: начать или довести до конца начатое строительство.

Приведем пример. В городке с численностью жителей в 40 тыс. человек в 2015 году 223 гражданина заключили с муниципалитетом договора аренды земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Однако уже в 2016 году более 110 человек из-за нехватки средств на строительство возвратились назад с вопросом о том, как продать арендованную землю.

Чиновники только разводят руками, предлагая арендаторам одно из двух: продолжать платить арендную плату и изыскать средства на строительство либо расторгнуть договор, напрочь отказавшись от претензий на участок. С юридической точки зрения они правы: продать, подарить, обменять можно только то, чем владеешь. Соответственно, участком из публичных земель в зависимости от формы собственности могут распоряжаться муниципалитет или уполномоченные органы государственной власти.

Но расторжение договора аренды и отказ от участка в пользу государства для арендатора не выход, поскольку землеустроительные работы, присвоение кадастрового номера, межевание и другие процедуры уже обошлись арендатору в крупную сумму. Выясним, существует ли механизм их компенсации.

Можно ли продать арендованный у государства участок, освоение которого еще не началось?

Правовое положение значительного массива целинных земель в России не установлено. Непонятно, в чьей собственности (общефедеральной, региональной, муниципальной) они находятся. Однако в отношении земель населенных пунктов Земельным кодексом и 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» оговорены четкие правила. Распоряжаются ими, в т. ч. – путем передачи в аренду, могут только соответствующие муниципалитеты. При этом арендодателем выступает администрация городского поселения. Подробно, о понятии продажи права аренды.

Согласно общему правилу (ст.39.6 ЗК РФ) договора аренды земельных участков под ИЖС с заинтересованными лицами подписываются по результатам торгов. Они могут быть:

  • открытыми, когда круг претендентов не ограничен;
  • закрытыми – заявки принимают только у лиц, соответствующих определенным требованиям (льготники, постоянные жители региона и прочее).

По способу определения победителя торги делятся на:

  • аукционы – простой торг на повышение ежемесячной арендной платы;
  • конкурсы – дополнительно применяются альтернативные критерии.

В абсолютном большинстве случаев муниципалитеты заключают договора аренды участков по результатам торгов, проводимых в форме открытых аукционов. Одно из возможных оснований подписания арендного договора напрямую (во внеконкурсном порядке) связано с отсутствием спроса на конкретный участок. Если заявку подало единственное лицо, либо заявок было несколько, но к участию в торгах была допущена только одна персона, – договор заключается с автором этой единственной заявки.

В большинстве случаев земли под ИЖС предоставляются гражданам из целинных земель. Местная администрация перекладывает заботы о создании объекта договора (земельного участка как объекта недвижимости) на будущего арендодателя. Ему предстоит заказать и оплатить услуги специализированной организации по межеванию и уточнению границ, а также постановить участок на кадастровый учет. Будущий арендодатель среди прочего, оплачивает оценку земли, поскольку его кадастровая стоимость определяет начальную цену аукциона.

Хотя в Гражданском кодексе и указано, что условия договора определяются сторонами по взаимному согласию, практика перекладывания расходов по оплате землеустроительных работ на арендодателя является сомнительной. Несмотря на это, описанная ситуация характерна для всех регионов России.

Действующее законодательство не позволяет арендатору перевести свои права на третье лицо без участия арендодателя. Условия заключаемых с муниципалитетами договоров аренды земельных участков не подразумевают возможности передавать землю в субаренду. Право аренды участка не может стать самостоятельным объектом возмездного договора.

Причина запретов – желание законодателя пресечь возможные незаконные манипуляции с землей. При отсутствии таких ограничений нечистые на руки сделки аккумулировали бы в своих руках большие площади публичных земель с целью дальнейшей перепродажи или субаренды по завышенным ценам.

Общая направленность запрета субаренды позитивна, однако в рассматриваемом случае она препятствует арендатору компенсировать свои расходы за счет нового арендатора. Продать неосвоенный земельный участок, увы, невозможно, как невозможно получить от арендодателя или будущего арендатора компенсацию расходов, понесенных на землеустроительные работы.

Нередко у арендаторов возникает еще один опрос: можно ли временно изменить целевое назначение земельного участка (перевести из категории под ИЖС, например, в категорию под ЛПХ) и, таким образом, законсервировать строительство. Увы, и этот вариант невозможен. Наведенное выше позволяет утверждать следующее.

Если строительство на арендованном у государства участке еще не начато, его продажа невозможна.

Можно ли продать арендованный у государства участок, строительные работы на котором уже начаты?

Фактическая продажа такого участка действительно возможна, поскольку для этого есть законодательное основание – ст.552 ГК «Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости» . Последняя устанавливает ряд важных правил.

  1. Земельный участок разделяет правовую судьбу возведенной на нем недвижимости. Говоря проще, земля «идет» за домом, а не наоборот.
  2. Собственник недвижимости, не владеющий земельным участком, на котором она размещена, может продать ее без согласия собственника земли. Однако только при условии, что это не повлечет смену целевого назначения земли.
  3. К приобретателю недвижимости переходят права на землю, на которой она размещена, а также на землю, необходимую для использования недвижимости по целевому назначению.

Арендатору земли, решившему продать землю путем отчуждения размещенной на ней недвижимости, важно уяснить следующее. «Недвижимость» – это правовая, а не фактическая категория. Государство считает некое имущество недвижимостью после его госрегистрации в этом качестве.

Поясним на примерах. Завершенный строительством дом не считается недвижимостью вплоть до ввода его в эксплуатацию. Юридически он является совокупностью сложенных друг на друга стройматериалов. И наоборот, если приложить усилия, даже фундамент можно признать объектом незавершенного строительства. Такой объект, будь то залитый фундамент или почти готовая к вводу в эксплуатацию постройка, можно продавать.

Важный момент: возможность признания результата фактически начатых строительных работ объектом незавершенного строительства поставлена под условие легитимизации строительства. Застройщик должен доказать, что строительные работы проводились им законно, объект не возведен самовольно.

Как оформить право собственности на объект незавершенного строительства, размещенный на арендованном у государства земельном участке?

Арендованный участок, на котором находиться объект незавершенного строительства, можно передать третьему лицу путем отчуждения такого объекта. Для этого нужно обратиться в специализированную организацию – Бюро технической инвентаризации и заказать технический план существующего объекта. Чтобы БТИ взялось за составление бумаги, заказчик должен представить договор аренды участка и разрешение на строительные работы.

Получив технический план на руки, можно приступать к постановке имущества на кадастровый учет в качестве объекта незавершенного строительства. Эти действия осуществляют Кадастровая палата соответствующего субъекта РФ и ее территориальные органы. Обращаться к ним можно напрямую или через многофункциональные центры предоставления административных услуг (МФЦ). Постановка на кадастровый учет в России бесплатна. Процедура занимает порядка 10 суток. Результатом предоставления услуги является кадастровая выписка. Этот документ содержит все ключевые сведения об объекте незавершенного строительства (площадь, местонахождение, кадастровая стоимость и прочее).

Важно знать: кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства делать не обязательно. Территориальный орган Росреестра обязан поставить его на учет в качестве недвижимости и без паспорта. Если же у арендатора все же есть желание получить документ, следует написать заявление и уплатить госпошлину (400 руб.). Техпаспорт выдадут через 5 дней.

Далее следует госрегистрация права собственности на объект незавершенного строительства в ЕГРП. Перечень необходимых бумаг устанавливает 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Это:

  • арендный договор на участок, на котором расположен недострой;
  • разрешение на его строительство;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Заполняя заявление о госресгитрации, следует указать кадастровый номер объекта, прописанный в кадастровой выписке. Кадастровый паспорт чиновники Росреетра не требует у заявителя по той причине, что согласно правилам межведомственного взаимодействия госструктур РФ, они обязаны запросить его у Кадастровой палаты самостоятельно. Услуга истребования кадастрового паспорта заявителем не оплачивается.

По истечении месяца после подачи документов территориальный орган Росреестра выдает заявителю на руки выписку из ЕГРП. С этого момента право собственности считается оформленным. Объектом незавершенного строительства можно свободно распоряжаться – продавать, менять, дарить. Читайте о том, как взять землю в аренду под строительство.

Продажа объекта незавершенного строительства и расположенного на нем земельного участка

Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, однако факт перехода права собственности подлежит обязательной госрегситарции в ЕГРП. Юридическое сопровождение заключение сделки лучше доверить специалисту. Пусть грамотный юрист:

  • согласует условия договора со сторонами;
  • составит его текст;
  • подготовит пакет документов для подачи в Росреестр/МФЦ.

Если договор купли-продажи не удостоверен нотариально, он подписывается покупателем и продавцом в присутствии чиновника Росреестра. После проведения процедуры покупатель получает на руки выписку из ЕГРП, свидетельствующую о переходе к нему прав собственности на объект незавершенного строительства.

Новый собственник объекта (пусть даже фундамента) обращается в муниципалитет и на законных основаниях требует оформления арендного договора на землю. Поскольку заявитель владеет объектом незавершенного строительства, сделка относительно земли заключается с ним на внеконкурсных основаниях.

Можно ли продать свой дом, если земля в аренде?

Хочу продать дом а земля в аренде

что делать можно ли продать собственный дом если земля в аренде

Ответы юристов (2)

Если в собственности находится только дом, а участком продавец владеет на правах аренды, то покупатель, согласно ч.3 ст. 552 Гражданского Кодекса РФ, одновременно с приобретением дома, приобретает также право на пользование землей, если договор аренды на земельный участок не просрочен к моменту сделки. Но, в отличие от дома, на землю у нового владельца права собственности нет. Он будет иметь право только пользоваться ей на тех условиях аренды, что до этого были у продавца дома. То есть, собственник земли обязан пролонгировать с ним договор аренды на землю с сохранением всех прежних условий. Если земельный участок оформлен на предыдущего владельца по договору о бессрочном пользовании, пожизненно-наследуемом владении, Актом о выделении, то можно сказать участок продавцу не принадлежит, он им просто пользуется. В этом случае, также продаже подлежит только дом, стоящий на земле.

Доброго времени суток! Тот факт, что земля в аренде не препятствует в распоряжении домом находящимся на ней. Вы можете его продать. При этом право пользования земельным участком перейдёт к новому собственнику дома в силу закона. Тем не менее переход права на землю лучше оформить и в рег.палате и в администрации.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Выкуп земли в аренде на 49 лет

Любовь Полкина

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

1. Нужно ознакомиться с содержанием такого договора.
2. Выкупить можно. Регистрируйте право собственности на строение на таком участке, после чего подавайте заявление на выкуп такого участка.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Через торги все возможно, по-другому никак.

а кто его сдает если государство тогда и не надо через 49 лет он автоматически перейдет вам в собственность если вы его снимайте у РОСИМ

Вы не написали — чья земля? У нас, например, есть в аренде на 49 лет земли ГосЛесФонда, они в принципе не могут быть оформлены в собственность по действующему законодательству. Правда, как изменятся законы за эти 49 лет — спрогнозировать сложно.

Нужно знать содержание договора аренды, возможно там есть условия передачи в собственность без выкупа. Выкуп тоже может быть возможен при определённых условиях. Лучше этот вопрос решать в КУМИ района, но говорят, что Всеволожск очень корумпирован. Удачи.

Как Я понимаю, любая гос собственность выставляется на аукцион, согласно закону. И не факт, что ее купит арендатор.

в любом договоре аренды есть пункт что земля сданная в аренду не состоит в качестве залога у банка не может быть продана или сдана в аренду трет им лицам до окончания действия настоящего договора,но есть исключения согласно им арендодатель обязан первоначально предложит покупку первым действующим арендаторам в случае письменного отказа могут продать другим потому как договор проходит через ФРС

а что касается торгов если земля государственная она продается или сдается толка по факту торгов и повторные торги не могут быть в случае соблюдения всех условий договора о торгах ,Почитайте федеральный закон о торгах ссылки скину здесь найдете http://www.sberbank-ast.ru/ или http://www.rosim.ru/ здесь вы все найдете

Согласен с Романом! Регистрируете дом и подаете на выкуп или выкупаете по кадастровой стоимости , но должно быть официальное письмо из администрации их нужно простимулировать .‌‌‌

Коллеги, позвольте возразить, а где сказано, что там что-то построено? А если там не земли поселений а сельхозка? Лично я считаю, что всегда невозможно дать ответ на вопрос по трём строчкам. Очень много получается всяких если. В таких случаях лучше обратиться к конкретному специалисту и решать вопрос ним, или самому владельцу вникать в проблемы.

Выкуп возможен, для начала вам необходимо, предположим, что у вас ижс: 1. Если это ваш участок, и вы исправно платили арендную плату, зарегистрированы в рег. палате, получаете разрешение на строительство дома, строите, регистрируете и на основании свид-ва о собственности на дом, у вас есть права оформить землю в собственность. (выкуп от кадастр. стоимости участка)
Конечно, на исходить из договора аренды, что там прописано.
2. Если вы намерены приобрести участок в аренде, переуступка на ваше имя право аренды и все по п.1

Земельная реформа: вместо продажи — аренда на 50 лет

«Я не вижу возможности этим парламентом проголосовать прямую продажу земли из-за популизма депутатов. Сегодня это не популярно, поскольку популисты, в ожидании следующих выборов, обязательно возьмут тему продажи земли на вооружение и будут пугать население страшилками — „Вашу землю хотят забрать за $50“. Поэтому я предлагаю внедрить продажу прав аренды на землю», — заявил в недавнем интервью министр аграрной политики и продовольствия Тарас Кутовой.

Этими словами он фактически подтвердил, что действие моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения может быть продлено. Украина, по мнению чиновников, не готова к рынку земли. То есть, владельцы земли в течение неопределенного периода времени не смогут по своему усмотрению распоряжаться своим имуществом.

Вместо свободной продажи пашни аграрное министерство предлагает торговать правами на аренду. По словам Кутового, это поможет запустить рынок кредитования агросектора, ведь под залог прав аренды земли можно будет взять кредит в банке для развития бизнеса. Кроме того, рынок прав аренды земли сельскохозяйственного назначения поможет определить, сколько стоит украинская пашня.

«Если мы запускаем этот рынок, то говорим, что договор на 25 лет в Черкасской области котируется по такой цене, а договор на 45 лет котируется дороже. Мы хотим сделать это открыто, чтобы фермер и владелец земли видели, как котируются договоры прав аренды в их области, — говорит Кутовой. — Тогда человек будет понимать, что когда известные политики будут с трибуны говорить, что завтра вам за землю дадут по $50, то это ложь, ибо договоры прав аренды будут торговаться по реальным ценам».

МинАПК подготовило законопроект, который должен урегулировать продажу прав аренды земли. Сейчас он опубликован на сайте для общественного обсуждения. Стоит отметить, что отказ от свободной продажи сельхозземли выгоден украинским аграрным корпорациям, у которых нет свободных средств для покупки земельных банков в момент снятия моратория на продажу земли. Если законопроект будет принят в существующем виде, агрохолдинги, как и другие пользователи, получат право арендовать землю на срок до 50 лет.

Что будет в Украине вместо продажи земли?

Законопроект Министерства аграрной политики и продовольствия предлагает вместо продажи земли внедрить в Украине рынок прав аренды земли сельскохозяйственного назначения (эмфитевзис), или земли под застройку (суперфиций). То есть фермер может подписать с владельцем земельного пая договор, купив право аренды этого пая. После подписания такого договора право на пользование земельным участком должно быть зарегистрировано в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. То есть, оно становится недвижимостью. В дальнейшем владелец права пользования землей может обрабатывать ее, сдать в аренду другому фермеру, взять в банке кредит под залог этих прав.

Максимальный срок действия такого договора не может превышать 50 лет.

В законопроекте не сказано, с какой периодичностью покупатель прав аренды должен платить владельцу ренту за пользование его землей. То есть, подписав договор продажи прав аренды на 25 лет, владелец земли может сразу получить от покупателя плату за весь период. Вырученные средства он может использовать по своему усмотрению: направить на ремонт дома, открытие бизнеса, обучение или лечение.

Можно ли будет купить право аренды на землю государственной или коммунальной собственности?

Да. Срок такого договора также не может превышать 50 лет. При этом право пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности для сельскохозяйственных нужд или для застройки нельзя будет перепродать другому лицу, внести в капитал предприятия, передать в залог, кроме случаев перехода права собственности на здания и сооружения, или приобретения такого права на земельных торгах.

Кто будет иметь первоочередное право на покупку прав аренды земельного участка?

Преимущественное право на приобретение права аренды конкретной земли будут иметь ее арендаторы, совладельцы, владельцы или арендаторы смежных земельных участков в указанной последовательности.

То есть если право аренды земельного участка будет выставлено на продажу, лицо, имеющее преимущественное право и желание приобрести это право, должно предложить продавцу цену не ниже самого высокого ценового предложения, предложенного на аукционе. Если право аренды земельного участка продается без проведения аукциона, то цена обладателя преимущественного права не может быть ниже цены, которую предложил владелец земли.

Владелец земли, перед тем как выставить право аренды на продажу, должен в письменной форме уведомить всех участников преимущественного права о цене и условиях продажи. Если в течение месяца они не захотят приобрести право аренды земли, то владелец имеет право продать его другому лицу.

Если право аренды земельного участка находится в залоге у банка, прекращение или отчуждение этого права может быть осуществлено с согласия банка (залогодержателя или ипотекодержателя).

На договоре аренды земельного участка нотариус, удостоверяющий отчуждение права аренды, должен сделать отметку о переходе права аренды и осуществить его государственную регистрацию. Права и обязанности по договору аренды переходят к лицу, в пользу которого отчуждено право аренды.

Можно ли будет скупить права аренды нескольких участков и затем перепродать их агрохолдингу за большую цену?

Да, но для этого нужно будет предупредить владельца земли, который получит право на 10% от цены продажи. Согласно законопроекту МинАПК, если человек, ранее купивший право аренды земли, решит перепродать его, то собственник земельного участка имеет право на получение дополнительной платы в размере 10% от цены продажи (стоимости права), установленной договором.

В каком случае, купив право аренды земли, эту землю можно сдать в аренду?

Фермер, или бизнесмен, который приобретет право аренды земли, может сдать участок в аренду другому лицу. При этом он будет продолжать нести ответственность перед владельцем земли и выполнять условия договора продажи прав аренды земли.
Условия договора аренды такого земельного участка будут ограничиваться условиями договора продажи прав аренды. В случае прекращения договора прав аренды земли действие договора аренды прекращается.

В проекте закона ничего не сказано о запрете покупки лицом более одного права аренды земли. То есть, потенциально, бизнесмен может скупить несколько прав аренды земли, сформировать земельный банк и передать его в аренду агрохолдингу по более высокой ставке ренты, чем этот агрохолдинг платил владельцам земли по отдельности.

При этом земля, которая уже находится в аренде, не может быть передана в пользование другому лицу путем продажи прав аренды на нее.

Арендатор, который взял землю в аренду у владельца прав аренды земли не будет иметь преимущественного права на покупку этой земли в случае снятия моратория.

Сможет ли фермер, приобретя право аренды земли (например, на 25 или более лет), взять в банке кредит на развитие своего бизнеса под залог этого права?

Да, но тогда право аренды земельного участка перейдет к банку на период действия договора кредитования.

Если фермер, взяв такой кредит, обанкротится или не сможет платить проценты по кредиту, то банк сможет продать право аренды земли другому лицу на аукционе. При этом банк должен будет предложить право аренды лицам, имеющим преимущественное право.

Стоимость права аренды земли, которая переходит к банку, будет определяться субъектами оценочной деятельности.

Если владелец земли и покупатель прав ее аренды решат расторгнуть договор, но право залога будет у банка, то сделать они это смогут только с согласия последнего.

Можно ли продать землю находящуюся в аренде

Прошу дать консультацию по оформлению арендованного земельного участка в собственность. Нам выделен земельный участок под ИЖС. Постановлением администрации в аренду и заключения договора аренды. На участке строений не имеется. Можно ли продать земельный участок находящийся в аренде под строительство частного дома другому лицу.

Ответы юристов (5)

Добрый вечер. Пока у вас не оформлено право собственности на объект недвижимости, продать вы его не имеете возможности. Имеете право только пользоваться им на правах арендатора.

Уточнение клиента

Добрый вечер а если что то построить на участке и оформить как незавершонное строительство.

19 Февраля 2014, 21:31

Есть вопрос к юристу?

Т.к. земля в аренде, вы можете построить как незавершенное или временное строение и соответственно продать это строение.

Уточнение клиента

А оформить землю в собственность с временным или не завершенным строением можно или нет.

19 Февраля 2014, 21:43

Можно, т.к. временное строение или незавершенной не имеет никаких документов. Поэтому вы сначала оформите землю в собственность, а затем когда достроите дом и т.п. оформите на него документы.

Уточнение клиента

Значит на выделенной в аренду земле мы строим временное либо незавершенное строение и свободно оформляем землю в собственность, а дом можно построить лет через пять, а землю можно продать после оформления права собственности, так?

19 Февраля 2014, 22:16

Да, вы все правильно поняли!

Уточнение клиента

Спасибо, Вы нам очень помогли разобраться в сложившейся ситуации, а так же за уделенное для нас время.

19 Февраля 2014, 22:29

Не за что. Будут вопросы, обращайтесь в личный кабинет.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.