Договор о расторжение залога

Рубрики Наша практика

Галушкина Евгения
Владимировна

г.Москва, Краснопресненская наб, дом 12, подъезд 6
м. Ул. 1905 года, м. Краснопресненская

Расторжение договора залога

С ростом количества кредитных, ипотечных сделок и соглашений о займах, пропорционально возрастает и количество сопутствующих договоров залога. А если учесть «молодость» рынка кредитования и заимствований, то становится понятным достаточно частое возникновение спорных ситуаций, для разрешения которых требуется квалифицированная помощь третьей стороны. Наиболее актуальным вопросом в данном случае является достижение соглашения о расторжении договора залога. Но разберемся по порядку.

По сути, договор залога – не что иное, как гарантийный письменный документ, подтверждающий наличие у залогодателя определенного имущества, которое послужит альтернативой при возмещении долга, если у залогодержателя возникнут затруднения с выполнением основного соглашения, в котором он обязуется в обозначенный период выплачивать определенную сумму денег.

В качестве залога могут использоваться:

  • объекты недвижимости: квартиры, частные дома, производственные здания и сооружения, земельные участки;
  • движимое имущество: автомобили, потребительские товары, драгоценности, а также ценные бумаги (акции, облигации, векселя).

Субъектами залогового соглашения могут быть и юридические, и физические лица. На практике большинство залогодержателей – банки и тому подобные финансовые учреждения (юридические лица), а залогодателями выступают граждане, конечные потребители объектов движимого и недвижимого имущества (физические лица). Именно это обуславливает специфику проблем, связанных с возможным расторжением кредитных и ипотечных договоров и сопутствующих договоров залога. Можно без преувеличения сказать, что расторжение договора залога – один из острых моментов, связанных со спором сторон сделки, если в самом договоре подробным образом не прописана процедура расторжения. Ситуацию осложняет невнимательность залогодателей, когда они подписывают договор залога и кредитное соглашение без ознакомления с ответственностью сторон за неисполнение обязательств. Это естественно, ведь человек обычно не склонен рассматривать негативный сценарий, в котором он не сможет, скажем, вовремя выплатить кредит. К тому же не всегда залогодатель вникает в суть юридических и экономических терминов, за которыми может скрываться достаточно жесткое требование соблюдения договора залога. И тем больше залогодатель удивляется, узнав, что из-за трех просроченных на считанные дни платежей по кредиту он становится «систематическим нарушителем», что позволяет банку продать заложенное имущество для погашения оставшейся суммы долга.

Стоит иметь в виду, что договор залога может быть расторгнут по взаимному соглашению, при условии достижения удовлетворенности сторон. Но нередки случаи, когда, например, банк включает в него пункты с заведомо неприемлемыми условиями. Именно для решения подобных вопросов мы рекомендуем обращаться к нам за помощью. Ведь только специалисты в области гражданского права помогут разрешить те непростые ситуации, которые связаны с расторжением договоров, будь то кредитная сделка, ипотечное соглашение или договор займа. Благодаря нашему опыту в разрешении подобных дел, подкрепленному высокой квалификацией, вы сможете достаточно быстро выйти из затруднения с минимальными потерями.

Если у вас возникли вопросы и вам нужна помощь адвоката, вы можете записаться к нам на консультацию по телефону +7 (495) 726-44-42 и +7 (495) 229-42-14.

Договор о расторжение залога

Статья 352. Прекращение залога

1. Залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;

4) в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной (пункт 4 статьи 350).

2. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

3. При прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства либо по требованию залогодателя (пункт 3 статьи 343) залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю.

Комментарий к статье 352

1. Пункт 1 ст. 352 ГК содержит перечень случаев прекращения залога, причем этот перечень сформулирован как исчерпывающий. На первый взгляд, из него можно заключить, что ни в одном ином случае залог прекращен быть не может.

Залог, однако, может быть прекращен и по иным основаниям, которые в этом перечне не упомянуты.

В нем пропущено расторжение договора залога. В соответствии со ст. 450 ГК расторжение договора возможно по соглашению сторон. Если, следовательно, залогодатель и залогодержатель решили расторгнуть заключенный ими договор залога, они вправе это сделать. В результате расторжения залог, естественно, прекращается. Однако по смыслу п. 1 ст. 352 расторжение договора залог не прекращает, что явно неверно.

Еще один очевидный пропуск состоит в том, что в перечень не включен случай прекращения залога при изъятии у залогодержателя имущества в виде санкции за совершение преступления и иного правонарушения (ст. 354 ГК).

Третье не менее явное упущение — случай, установленный ст. 356 ГК: залог прекращается с переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному залогом, при условии, что залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника.

В перечне пропущен также случай, связанный с введенным ст. 349 ГК внесудебным порядком обращения взыскания на заложенное имущество. Завершение процедуры реализации заложенного имущества, установленной в договоре залогодателя и залогодержателя, также прекращает залог.

С учетом сказанного необходимо признать, что перечень случаев прекращения залога, содержащийся в п. 1 ст. 352 ГК, не является исчерпывающим.

2. Пункт 3 ст. 352 ГК столь же дефектен, как и ее п. 1. Он предусматривает, что залогодержатель обязан немедленно возвратить залогодателю находящееся у него заложенное имущество в двух случаях. Во-первых, при прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства. Во-вторых, по требованию залогодателя, заявленному в соответствии с п. 3 ст. 343 ГК.

Оставляя в стороне второй случай, отметим, что при исполнении обеспеченного залогом обязательства залогодержатель действительно должен нести обязанность возврата имущества. Но далеко не только в этом случае. Такую же обязанность на него следует возложить во всех случаях прекращения основного обязательства. Например, если залогодержатель в соответствии со ст. 415 ГК освободил должника от лежащих на нем обязанностей, на нем должна лежать обязанность возвратить тому (или, при поддерживающем залоге, третьему лицу) находящееся у него заложенное имущество.

Прекращение залога при отказе от договора

Прекращение залога при отказе от договора.

Можно ли считать залог, возникший в силу закона, прекратившимся при отказе стороны от договора?

Суды уверенно говорят, что можно.

Подробности – в нашем сегодняшнем материале.

Акционерное общество потребовало в судебном порядке от Общества 1 и Общества 2 признать за ним право залога в обеспечение исполнения обязательств Обществом 1 по договору продажи недвижимости.

Обстоятельства дела: договор продажи недвижимости между АО и Обществом 1, имущество находится в залоге у продавца до полной оплаты, покупателю предоставлена рассрочка. Переход права зарегистрирован, имущество передано. В связи с просрочкой уплаты очередного платежа продавец уведомил покупателя об отказе от договора в одностороннем порядке. Решением суда на покупателя возложена обязанность возвратить переданное имущество. Во время рассмотрения дела в апелляционной инстанции обременения с имущества сняты регистрирующим органом на оснований заявлений обеих сторон, поскольку покупатель внес денежные средства на депозит нотариуса, производство по жалобе прекращено. Однако затем покупатель забрал денежные средства с депозита, продавец оплату не получил.

Решением суда по другому делу остаток задолженности взыскан с покупателя. Общество 1 продало имущество Обществу 2, в настоящий момент имущество является предметом ипотеки по договорам Общества 2 с банками.

Суды трех инстанций в иске отказали.

Позиции судов:

1) Залог прекратился, так как обязательство Общества 1 по уплате выкупной стоимости имущества, обеспеченное залогом, прекратилось с отказом АО от исполнения договора и предъявлением требования о возврате переданного имущества.

2) Залог возник в силу закона, соответственно, возможность прекращения залога связана не с моментом исполнения обеспеченного залогом обязательства, а с моментом расторжения договора. В случае неоплаты имущества по договору купли-продажи продавец вправе требовать возврата переданного имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ (абз. 4 п. 65 постановления № 10/22).

3) Довод истца, что стороны своими действиями выражали намерение продолжить исполнение договора купли-продажи, отклонен судами, поскольку при доказанности факта расторжения договора дальнейшие действия сторон свидетельствуют лишь об исполнении нового обязательства

4) Любой залог недвижимости (за исключением морского залога, не подлежащего регистрации согласно Кодексу торгового мореплавания РФ), независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

5) Для квалификации сделки по отказу от залога как ничтожной недостаточно наличия факта недобросовестных действий исполнительного органа одной стороны сделки — залогодержателя, необходимо установить наличие сговора между руководством контрагентов (участников сделки), либо осведомленности залогодателя о подобных действиях руководства.

Наши комментарии:

1) Судами сделано множество однозначных выводов, которые можно взять в качестве примеров судебной практики при наличии аналогичных вопросов. Суды нечасто берут на себя ответственность четко и ясно формулировать позиции, не прописанные непосредственно в законе.

2) С выводом судов о прекращении залога в связи с расторжением договора трудно не согласиться – есть выраженное намерение сторон прекратить правоотношения, тот факт, что впоследствии обстоятельства изменились, не влияет на свершившееся событие. У стороны существуют иные способы защиты прав.

3) Примечательно, что в качестве нормативного обоснования и дополнительного подтверждения своей позиции суды ссылаются на постановления Пленумов высших судов и постановления Президиума ВАС по конкретным делам. За основу судами взят пункт 65 совместного Постановления Пленумов 10/22: он содержит обобщение положений пунктов 1102-1104 ГК РФ, на которые содержит ссылки.

Расторжение договора залога

Вернуться назад на Договор залога

С ростом количества кредитных, ипотечных сделок и соглашений о займах, пропорционально возрастает и количество сопутствующих договоров залога. А если учесть «молодость» рынка кредитования и заимствований, то становится понятным достаточно частое возникновение спорных ситуаций, для разрешения которых требуется квалифицированная помощь третьей стороны. Наиболее актуальным вопросом в данном случае является достижение соглашения о расторжении договора залога. Но разберемся по порядку.

По сути, договор залога – не что иное, как гарантийный письменный документ, подтверждающий наличие у залогодателя определенного имущества, которое послужит альтернативой при возмещении долга, если у залогодержателя возникнут затруднения с выполнением основного соглашения, в котором он обязуется в обозначенный период выплачивать определенную сумму денег.

В качестве залога могут использоваться:

• объекты недвижимости: квартиры, частные дома, производственные здания и сооружения, земельные участки;

• движимое имущество: автомобили, потребительские товары, драгоценности, а также ценные бумаги (акции, облигации, векселя).

Субъектами залогового соглашения могут быть и юридические, и физические лица. На практике большинство залогодержателей – банки и тому подобные финансовые учреждения (юридические лица), а залогодателями выступают граждане, конечные потребители объектов движимого и недвижимого имущества (физические лица). Именно это обуславливает специфику проблем, связанных с возможным расторжением кредитных и ипотечных договоров и сопутствующих договоров залога. Можно без преувеличения сказать, что расторжение договора залога – один из острых моментов, связанных со спором сторон сделки, если в самом договоре подробным образом не прописана процедура расторжения. Ситуацию осложняет невнимательность залогодателей, когда они подписывают договор залога и кредитное соглашение без ознакомления с ответственностью сторон за неисполнение обязательств. Это естественно, ведь человек обычно не склонен рассматривать негативный сценарий, в котором он не сможет, скажем, вовремя выплатить кредит. К тому же не всегда залогодатель вникает в суть юридических и экономических терминов, за которыми может скрываться достаточно жесткое требование соблюдения договора залога. И тем больше залогодатель удивляется, узнав, что из-за трех просроченных на считанные дни платежей по кредиту он становится «систематическим нарушителем», что позволяет банку продать заложенное имущество для погашения оставшейся суммы долга.

Стоит иметь в виду, что договор залога может быть расторгнут по взаимному соглашению, при условии достижения удовлетворенности сторон. Но нередки случаи, когда, например, банк включает в него пункты с заведомо неприемлемыми условиями. Именно для решения подобных вопросов мы рекомендуем обращаться к нам за помощью. Ведь только специалисты в области гражданского права помогут разрешить те непростые ситуации, которые связаны с расторжением договоров, будь то кредитная сделка, ипотечное соглашение или договор займа.

Законодатель определил три способа расторжения договора:

1. соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Данный способ основан на волеизъявлении двух сторон и является самым желательным и наиболее легким вариантом досрочного прекращения договорных отношений в виду отсутствия конфликта и не урегулированных вопросов между сторонами. Стороны договора имеют возможность в обоюдном порядке согласовать все существенные условия, на которых для них приемлемо прекращение или изменение договорных отношений;
2. по требованию одной из сторон на основании решения суда (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Данный способ основа на требовании только одной стороны и только в судебном порядке. Особым условием расторжения договора данным способом является нарушение одной из сторон условий договора, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Еще одним основанием для расторжения договора данным способом является возможность расторгнуть его в судебном порядке в случаях, прямо предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором;
3. односторонний отказ от исполнения договора, предусмотренный законом или договором (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Данный способ также основан на волеизъявлении двух сторон, но, в отличие от первого способа, он изначально обозначен в самом договоре при его заключении, с указанием оснований, при которых возможно расторжение договора данным способом.

Что такое договор? Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ). В соответствии с этим, соглашение о расторжении договора должно быть признано особым видом договора, т.к. соответствует положениям ст. 420 ГК РФ «Понятие договора». Кроме того, соглашение сторон о расторжении договора базируется на принципе свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Поскольку соглашение о расторжении договора по своей правовой природе является договором, то, как и для любого договора, важно определить его существенные условия.

Выявление и определение существенных условий соглашения о расторжении договора необходимо для соблюдения его действительности и достижения тех юридических последствий, которые составляют его правовую цель.

Определения существенных условий такого соглашения заключается в том, чтобы оно не было признано незаключенным, потому что его незаключенность не может повлечь желаемых правовых последствий.

Фактически, соглашение о расторжении договора изначально является волеизъявление только одной стороны, в связи с чем имеет явные признаки оферты (предложение заключить договор) (ст. 435 ГК РФ). Принятие предложения о расторжении договора и заключение его является акцептом (принятие предложения заключить договор) (ст. 438 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ), и расторжение договора на основании решения суда (п. 2 ст. 450 ГК РФ) также основываются на одностороннем волеизъявлении одной из сторон договора.

В соглашении о расторжении договора существенные условия должны находиться в соответствии с существенными условиями основного договорного обязательства.

К существенным условиям соглашения о расторжении договора следует относить любые условия такого соглашения, по поводу которых стороны основного договорного обязательства (договора) считают необходимым заключение данного соглашения. Например, это может быть условие об оплате, в том числе сроках оплаты, образовавшейся задолженности, пени, сроке окончании работ/услуг и т.д.

Для определения существенных условий соглашения о расторжении договора законодателем прямо не предусмотрены императивные нормы, кроме условия о предмете (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Состав условия о предмете соглашения о расторжении договора определяется исходя из правовой цели такой сделки.

Правовые последствия соглашения о расторжении договора — прекращение договорных отношений на будущее время. В соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения о расторжении договора, если иное не вытекает из характера данного соглашения. Соглашение о расторжении договора, как консенсуальная сделка, исполняется в момент его заключения, и в связи с этим не может подлежать расторжению или изменению как исполненное. Но, в случаях, когда исполнение обязанностей по соглашению о расторжении договора не завершено, такое соглашение вполне может быть расторгнуто его сторонами.

Договор аренды
Договор дарения
Договор займа
Договор комиссии
Договор контрактации
Договор купли-продажи
Договор лицензированный

Назад | | Вверх

Образец соглашения о расторжении договора залога

Соглашение о расторжении договора залога заключается на основании общих положений законодательства о расторжении договоров. Вместе с тем такое соглашение имеет определенную специфику, о чем пойдет речь в настоящей статье. Также рекомендуем скачать наш образец соглашения о расторжении.

Образец соглашения о расторжении договора залога.doc

Расторжение договора: общие положения

Общим правилом расторжения соглашений является наличие воли сторон, направленной на прекращение их взаимоотношений. Другое может быть закреплено в Гражданском кодексе РФ (далее — ГК РФ), нормативных правовых актах или соглашении сторон.

При множестве лиц в договоре между предпринимателями возможно также прекращение договорных отношений в случае достижения соглашения об этом не всеми, а большинством участников соответствующих отношений с соблюдением процедур, определенных действующими правовыми актами.

Существенное нарушение соглашения одним из его участников — основание для прекращения отношений в судебном порядке. В некоторых случаях возможно одностороннее расторжение соглашения, однако контрагент, которому предоставлена такая возможность, должен действовать разумно и без злоупотребления правом (ст. 450 ГК РФ).

Важным является вопрос о форме соглашения о расторжении договора, в том числе расторжении договора залога. Форма такого соглашения должна быть той же, что и форма самого договора.

В суд с заявлением об окончании договорных правоотношений можно обратиться, только если:

  1. Стороной, направившей предложение, был получен отказ.
  2. Сторона, направившая предложение:
    • не получила никакого ответа в период, определенный в самом запросе, нормативном правовом акте, соглашении сторон;
    • не получила ответа в период более 30 дней, если срок не был установлен.

Более подробно с порядком расторжения договоров можно ознакомиться в материале по ссылке Расторжение договора по соглашению сторон согласно ГК РФ.

Образец соглашения о расторжении договора залога

При заполнении соглашения следует обратить внимание на следующие моменты:

  • Оценить экономическую целесообразность данного соглашения: у залогодержателя должна отпасть необходимость в этом (риски подробнее описаны в следующем разделе).
  • Точно сформулировать причину заключения данного соглашения. Недочеты в этой части также могут быть основанием для судебных разбирательств (постановление Арбитражного суда МО от 18.08.2016 № Ф05-17134/2015 по делу № А40-171160/2014).
  • Заключение соглашения на заведомо невыгодных условиях — это тоже основание для его последующего оспаривания в суде (постановление Арбитражного суда СЗО от 12.05.2016 № Ф07-2060/2016 по делу № А56-43530/2015).

Также необходимо обратить внимание на специфику отдельных видов договоров залога и их форм. Например, если сторонами заключено соглашение о расторжении договора залога, зарегистрированного в Роспатенте, при госрегистрации расторжения в госорганы необходимо представить:

  • заявление, соглашение или выписку из него с основными условиями (причем требуются 2 экземпляра, что необходимо учитывать при подписании);
  • платежное поручение об уплате госпошлины;
  • доверенность (при необходимости);
  • а также копию основного договора (приказ Роспатента «О рекомендациях при проверке договоров об исключительных правах» от 29.12.2009 № 186).

Судебная практика о расторжении договора залога

Споры после заключения данного вида соглашения могут возникнуть, например, в связи с последующим банкротством залогодателя и намерением бывшего залогодержателя восстановить свой статус в качестве залогодержателя. Однако если суд установит, что залогодатель на момент заключения соглашения о расторжении договора был платежеспособен, вероятность признания соглашения недействительным минимальна (определение ВС РФ от 11.04.2016 № 305-ЭС16-581(4) по делу № А40-109679/2013).

Также в банкротных спорах проверяется целесообразность соглашений о расторжении договоров залога с точки зрения экономической выгоды. Потеря лицом, в отношении которого ведется процедура банкротства, возможности реализовать предмет залога в случае неисполнения его должником своих обязательств, — признак действий в ущерб кредитору и основание для признания соглашения о расторжении недействительным (постановление Арбитражного суда МО от 29.11.2016 № Ф05-2022/2016 по делу № А40-31510/15).

Учитывая, что существенное изменение обстоятельств может быть основанием для расторжения договоров, в судебной практике встречаются случаи подачи заявлений о расторжении договоров залога на том основании, что на момент заключения соглашения о залоге залогодатель рассчитывал на получение в будущем доходов, которые им, однако, получены не были. Вместе с тем суды воспринимают подобные доводы скептически (определение апелляционной инстанции — Саратовского облсуда от 13.09.2016 по делу № 33-6215/2016).

О нюансах при прекращении залога

При прекращении залоговых правоотношений также могут иметь место некоторые юридические нюансы, в частности:

  • Если в залоге находились ценные бумаги и после прекращения залоговых правоотношений они не были возвращены, можно взыскать упущенную выгоду исходя из размера нормальной прибыли от оборота данных ценных бумаг (письмо президиума ВАС РФ от 21.01.2002 № 67).
  • Нулевая стоимость залогового имущества сама по себе не является основанием для прекращения залога (определение ВС РФ от 14.09.2016 № 305-Эс16-8233 по делу № А40-172295/2013).
  • Прекращение залога не происходит, если судами установлена умышленная модификация должником предмета залога, как то: окрашивание предмета залога в другой цвет, удаление номеров инвентаризации, вклеивание других обозначений (определение ВС РФ от 08.02.2017 по делу № 310-ЭС16-52(2), А54-6144/2014).

Итак, при заключении соглашения о расторжении договора залога важно прежде всего исходить из того, что по форме данное соглашение должно соответствовать форме самого соглашения о залоге. При этом во избежание последующих рисков оспаривания соглашения необходимо обосновать его экономическую выгоду для сторон, что можно сделать, в частности, в тексте самого соглашения, например в преамбуле или одном из первых пунктов.