Договор купли-продажи недвижимости с отсрочкой платежа ипотека

Рубрики Наша практика

Онлайн-консультант

38 (057) 756-88-03

Время работы с 9:00 до 18:00 ( Пн-Пт )

Оглавление:

Юридический блог

В данном блоге Вашему вниманию предоставлены ответы наших юристов на Ваши вопросы и полезные юридические статьи.

  • Просмотров: 7325
  • Комментариев: 0
  • Подписаться на обновления
  • Печатать
  • Поделиться

Скажите, заверяют ли нотариусы договора купли-продажи недвижимости с отсрочкой платежа и есть ли здесь какие-то подводные камни, возможные причины отказа?

Летом прошлого года женился наш старший сын. Сейчас они с женой проживают на съемной квартире. Невестка в положении и вопрос жилья стоит очень остро. Хозяин квартиры, которую снимают наши дети хочет ее продать. Оплатить ему всю стоимость у нас не хватает средств, он согласен с отсрочкой платежа продать, но только если это будет нотариально заверено.

Скажите, заверяют ли нотариусы договора купли-продажи недвижимости с отсрочкой платежа и есть ли здесь какие-то подводные камни, возможные причины отказа?

Майсак М.В., Кировоградская обл.

Прежде всего, обращаю внимание на то, уважаемая Мария Васильевна, что основополагающим принципом гражданского права является принцип свободы договора. Так законодатель (ст. 627 Гражданского Кодекса Украины) предоставляет сторонам свободу при заключении договора в выборе контрагента и определении условий договора при условии соблюдения требований Гражданского Кодекса Украины, иных актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости. Иными словами, при заключении договора сторонам разрешено все, что прямо не запрещено законом.
Таким образом, при заключении договора купли-продажи недвижимости стороны имеют право выбрать любой порядок оплаты, в том числе и отсрочку платежа. Кроме того, данное право сторон прямо предусмотрено ст. 694 Гражданского Кодекса Украины: договором купли-продажи может быть предусмотрена продажа товара в кредит с отсрочкой или с рассрочкой платежа. При таких условиях оплата товара осуществляет позже, чем момент передачи самого товара. При этом стороны в договоре определяют срок, по истечению которого покупатель должен выполнить обязанность по оплате полученного товара (под понятием «товар» необходимо понимать, помимо прочего, и объекты недвижимости).

Таким образом, если стороны (Вы и хозяин квартиры, покупатель и продавец) достигли согласия относительно условия продажи товара с отсрочкой оплаты, то будет достаточным указать в самом договоре купли-продажи конкретный срок (неделя, месяц, год и т. д.) или конкретную дату, по истечению или с наступлением которого (которой) соответственно у покупателя возникает обязанность по оплате товара.
Что касается нотариального удостоверения договора купли – продажи недвижимости в кредит (с отсрочкой платежа), то обращаем внимание на следующее.
В соответствии со ст. 657 Гражданского Кодекса Украины, любой договор купли-продажи недвижимости (земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества) заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. При несоблюдении сторонами договора требований закона о нотариальном удостоверении договора такой договор является ничтожным, т. е. не имеющим юридической силы и не порождающим тех прав и обязанностей, на установление которых он был направлен. При этом никаких дополнительных критериев, кроме самого предмета договора, для нотариального удостоверения и государственной регистрации договора купли-продажи законодатель не устанавливает.

Таким образом, такое условие договора купли-продажи недвижимости, как оплата с отсрочкой, не освобождает стороны от обязанности соблюдать требования Гражданского Кодекса Украины относительно формы данного вида договора: нотариального удостоверения и государственной регистрации договора.

Относительно наличия законных препятствий у нотариуса заверять договор купли-продажи с отсрочкой платежа, отметим следующее.

В соответствии со статьями 34, 54, 55 Закона Украины «О нотариате» одним из нотариальных действий является удостоверение (заверение) сделок, в том числе, сделок об отчуждении имущества.
Ст. 49 данного Закона установлен перечень оснований для отказа в осуществлении нотариальных действий. Данный перечень является исчерпывающим и не подлежит расширенному толкованию.

Таким образом, если договор купли-продажи недвижимости заключен между сторонами, имеющими надлежащий объем дееспособности, и условия договора не противоречат действующему законодательству (а как мы выяснили, условие договора об отсрочке оплаты товара не противоречит нормам действующего законодательства) у нотариуса не только отсутствуют препятствия для удостоверения (заверения) данного договора, но и нотариус не имеет права отказать в осуществлении данного нотариального действия.
В противном случае, безосновательный отказ в осуществлении нотариального действия (удостоверении договора) может быть обжалован в порядке, установленном ст. 50 Закона Украины «О нотариате».

Договор купли-продажи с отсрочкой платежа

Покупка квартиры — это всегда большие затраты. А если говорить о Москве, то такие затраты здесь больше, чем во многих других регионах.

Если покупатель столичного жилья не может выплатить всю сумму за приобретаемую недвижимость сразу, а продавец не желает терять клиента, на помощь приходит договор купли-продажи с отсрочкой платежа. Этот юридический инструмент, конечно, не заменит собой ипотеку, но вот собрать покупателю недостающую сумму средств он обязательно поможет.

Как составляется договор купли-продажи с отсрочкой?

Данный документ представляет собой обычный договор. Только здесь присутствует пункт, в котором должно быть строго прописано, когда именно будут переданы деньги за покупаемую квартиру. Этот срок может быть абсолютно любым, но чаще всего он равен от 2 недель до 1 месяца.

Также, в данном договоре четко описываются и условия передачи средств. В результате чего, за просрочку платежа можно установить неустойку. При этом есть возможность определить процентную ставку, например за каждый лишний день не возврата долга, или же неустойка может представлять фиксированную сумму средств.

В отличии от кредитов, здесь не существует понятия частичного погашения задолженности. Если в установленный срок деньги продавцу были перечислены не в полном объеме, то он имеет право требовать неустойку или просить вернуть недвижимость обратно в свое пользование.

Договор с отсрочкой платежа и судебные органы

Если в течении 7 дней по окончании установленного срока покупатель не выплачивает средства, то его смело можно привлекать к ответственности. Тогда суд обязательно будет на стороне продавца. И даже если в договоре не было предусмотрено никаких дополнительных выплат, собственник имеет право потребовать материальную компенсацию, например за моральный ущерб.

Иногда договор купли продажи с отсрочкой платежа вообще не имеет временных ограничений. Закон в этом случае обязует покупателя погасить задолженность в разумные сроки. Степень таковой «разумности» обычно равна 1 месяц. Даже если вы не установили в договоре четких ограничений, то по истечении 30 дней с момента его подписания можно обращаться в судебные органы. Тогда суд будет на вашей стороне.

Заключать или не заключать? Сложный вопрос.

Если сделка с недвижимостью является обоюдовыгодной, то конечно не стоит пренебрегать договором купли-продажи с отсрочкой платежа. Но при этом такой договор обязательно должен подписываться у нотариуса. А все условия выплаты средств должны быть прописаны без размытости и двойного смысла.

А если вы боитесь обмана, то можно обратиться за помощью в юридическую фирму. Квартира — это дорогостоящий товар. И здесь не стоит экономить на услугах специалистов. Ведь только грамотный профессионал своего дела сможет гарантировать вам, что платеж с отсрочкой не превратиться в бессрочную задолженность.

Договор купли продажи с отсрочкой передачи денег — это удобный инструмент в сфере реализации недвижимости. Но перед тем как применять такой инструмент необходимо тщательно изучить покупателя и привлечь к этому делу профессионального юриста.

Продажа дома с отсрочкой платежа

Добрый день!
Столкнулись с такой ситуацией.
Жилой дом в деревне, оформлен на бабушку.
94 года и дети забирают ее к себе.
Этот дом в дальнейшем ни кому не понадобиться, планируют продать, нашлись и покупатели, но готовы оплатить всю сумму через полгода.

Как будет чувствовать себя бабушка, не известно. Вопрос такой:

1. Как лучше при жизни бабушки передать дом , но при этом меньше ее тревожить , так как она едет в другой населенный пункт;

2. Как передать дом в пользование, но обеспечить себе гарантию того, что оплата будет получена

3. /Как оформить условие, что все расходы по сделке берут на себя покупатели?

Нужно делать договор купли-продажи с такими условиями, каковы они на сделке на самом деле. Записать обязательства покупателя по срокам оплаты, указать, что до полного расчета дом остается в залоге у продавца, указать, что дом фактически передан покупателю, записать условие безналичного расчета с перечислением денег на банковский счет бабушки, указать номер счета.
Если с бабушкой что-то случиться раньше полного расчета, то ее наследникам перейдет право требования с покупателя этих денег, и залог на дом тоже перейдет на наследников, так что, в случае неоплаты покупателем этого дома, наследники смогут истребовать дом у покупателя. Лучше у нотариуса делать такой договор с такой престарелой бабушкой.

Лариса Ивановна, ну дарение-то перед продажей еще опасней для покупателя, да и о налог на доход от продажи тогда может у этого родственника-одаряемого возникнуть.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день.
1.Бабушка может оформить доверенность на продажу дома.
2. Оформит с обременением на продавца (прописывается в договоре купле-продажи) или , как вариант, прописать условия рассрочки в договоре, но первое надежнее будет
3. Это условие прописывается при заключение предварительного договора купли-продажи (внесение аванса) перед сделкой.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Доброе утро! Есть опасность, что бабушка не доживет до полной оплаты, и покупатели прекратят платить, пока будет оформляться наследственное дело , поэтому я бы оформила дарение на какого- нибудь из наследников — родственников, а потом продажа уже тем лицом. Это если Вы со стороны продавца.
А если Бы Вы были покупателем, я бы посоветовала не брать дом ни в коем случае.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Нотариат желательно, согласна, Ирина Владимировна!

А почему со стороны покупателя,вы бы не советовали?Мы тоже покупаем дом с отсрочкой платежа,вот и думаем какие подводные камни могут быть,если мы хотим заверить через нотариуса?

Существует ли рассрочка между частными лицами?

12 декабря 2016 г.

Мало кто знает, что, покупая квартиру на вторичном рынке, можно оформить ипотеку между физическими лицами. По факту это рассрочка, условия которой детально прописываются в договоре купли-продажи. Эксперты «Метриум Групп» разобрались, как эта схема работает и какие риски предполагает.

Многие считают, что в ипотечных сделках обязательно должен участвовать банк. Но на самом деле продать или купить квартиру в ипотеку можно и без финансовой организации, при участии лишь двух сторон – продавца и покупателя. Формально это будет рассрочка с залогом, условия которой прописываются в договоре купли-продажи. Подобные сделки являются редкостью в силу недостаточной осведомленности граждан о такой возможности. Однако специалисты «Метриум Групп» уверены, что в условиях низкого спроса на вторичном рынке ипотека между физическими лицами могла бы стать более популярным инструментом.

Что такое ипотека между частными лицами?

Об ипотечном кредитовании имеют представление почти все. Однако далеко не каждый знает, что «ипотека» и «ипотечное кредитование» – это не одно и то же. Термин «ипотека» определяется как форма залога, при котором закладываемое недвижимое имущество передается во владение и пользование должника. А ипотечный кредит – это только одна из составляющих общего понятия ипотека, когда в процедуре купли-продажи недвижимости участвует третья сторона – банк, финансирующий сделку.

Если же кредитную организацию исключить, то останутся только два лица – собственник недвижимости и желающий ее приобрести. Мы привыкли к тому, что при покупке квартиры без банковского кредита покупатель выплачивает продавцу сразу всю стоимость жилья. Но можно пойти и другим путем: договориться о поэтапной оплате и прописать эти условия в договоре купли-продажи. В соответствии с российским законодательством, такая сделка также будет называться ипотекой, несмотря на то что банк в ней участвовать не будет.

Зачем нужна ипотека между физическими лицами?

Сегодня на вторичном рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Спрос находится на низком уровне, цены не растут, на неликвидные варианты – снижаются, сроки экспозиции увеличиваются. При этом ипотека на «вторичке» практически недоступна: ставки высоки, а получить кредит не так просто. Это приводит к тому, что и продавцы, и потенциальные покупатели оказываются в невыгодной позиции: первые не могут продать свои объекты, а вторые не имеют возможности их приобрести.

Особенно страдают альтернативные сделки, когда люди хотят улучшить жилищные условия, продав имеющееся у них жилье, находят подходящий вариант, но старая квартира никак не продается. Заплатить за новую они не могут и «альтернатива» срывается.

Ипотека между «частниками» позволяет решить эту проблему. В том случае, если у продавца нет острой необходимости в получении сразу всей суммы и он готов подождать какое-то время, но при этом хочет продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, он может предоставить покупателю рассрочку. В свою очередь, желающего приобрести жилье такая возможность заинтересует тогда, когда он ожидает получения крупной суммы денег (например, от продажи старой квартиры, годовой бонус, возврат долга и т. д.), но хочет купить именно эту квартиру, не дожидаясь, пока ее приобретет кто-то другой.

Как оформляются сделки с рассрочкой между физическими лицами?

Отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости почти нет. Стороны так же обращаются в Росреестр с заявлением о переходе права собственности на квартиру и договором, а ведомство, в свою очередь, регистрирует эту сделку в установленные законом сроки. Разница заключается в следующем:

  • в договор купли-продажи вносятся дополнительные условия;
  • при подаче документов на регистрацию обе стороны заявляют о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности;
  • в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), заменившей с июля 2016 года свидетельство о собственности, ставится отметка об обременении. То есть продать, завещать или подарить квартиру до полного погашения задолженности перед продавцом новый собственник не сможет.

Как правильно составить договор для такой ипотечной сделки?

Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:

  • общая стоимость квартиры;
  • размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
  • размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
  • количество платежей;
  • дату и порядок внесения платежей;
  • срок полного погашения задолженности;
  • штрафные санкции за просроченные платежи;
  • порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;
  • указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.

Пример оформления ипотечного договора между частными лицами:

По согласованию сторон стоимость указанной Квартиры составляет 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.

Оплата Квартиры Покупателем производится в следующем порядке:

Сумма в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек, что составляет 30% (тридцать процентов) от стоимости Квартиры, уплачена Покупателем наличными Продавцу при подписании настоящего Договора, в связи с чем Продавец, подписывая настоящий Договор, подтверждает, что указанная сумма им получена.

Сумму в размере 7 000 000 (семь миллионов) рублей 00 копеек, что составляет 70% (семьдесят процентов) от стоимости Квартиры, Покупатель обязуется выплатить Продавцу 10 (десятью) равными ежемесячными платежами до 30 сентября 2017 года по 700 000 (семьсот тысяч) рублей 00 копеек, составляет 10% (десять процентов) от стоимости Квартиры в месяц. Ежемесячный платеж должен быть совершен не позднее 25 числа каждого месяца путем передачи денежных средств наличными в присутствии нотариуса с заверением подписей сторон на расписке о получении денежных средств.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 5 (пяти) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, с Покупателя взыскивается штраф в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый день просрочки.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, Продавец имеет право обратиться в суд для признания настоящего Договора утратившим силу. В случае признания настоящего Договора утратившим силу по причине задержки очередного ежемесячного платежа, Квартира передается в собственность Продавцу, а Покупателю возвращаются уплаченные денежные средства за вычетом штрафа в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый календарный день, прошедший с даты заключения настоящего Договора и до даты признания настоящего Договора утратившим силу.

В связи с вышеизложенным, согласно ст. 488 и ст. 489 ГК РФ, до полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения Покупателем своего обязательства по оплате согласованной выше цены Квартиры.

До полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Покупатель не имеет права совершать любые сделки с Квартирой, за исключением передачи Квартиры в пользование третьим лицам по договору аренды. Залог с Квартиры снимается дополнительным соглашением к настоящему Договору, подписанным Сторонами в присутствии нотариуса. После подписания данного дополнительного соглашения, оно становится неотъемлемой частью настоящего Договора. Для снятия обременения с Квартиры Стороны обращаются в территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Какие есть риски при рассрочке между частными лицами?

Сделки с рассрочкой подвержены тем же рискам, что и любые другие операции купли-продажи недвижимости на вторичном рынке. Это могут быть и «подводные камни» юридического характера, и технические нюансы, связанные с неузаконенной перепланировкой квартиры. Однако в случае ипотеки между частными лицами присутствуют дополнительные факторы, которые нужно учитывать. Большая их часть регламентируется законодательством, поэтому обе стороны являются юридически защищенными от форс-мажорных обстоятельств. Тем не менее, главный риск заключается в том, что при такой ипотеке, в отличие от банковской, покупатель не страхуется в пользу продавца от утраты трудоспособности, потери здоровья и т.д. Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать небольшие – год-два, максимум – три.

Риски для продавца

Риски для продавца очевидны: покупатель, который перестает платить. Однако это ни коим образом не означает потерю и квартиры, и денег. Так как в свидетельстве о

собственности, выданном покупателю, имеется отметка о том, что на квартиру наложено обременение, он не может производить с ней никаких действий до тех пор, пока в присутствии продавца это обременение не будет снято. Это исключает перепродажу объекта недвижимости. То есть в случае просрочки платежа продавец может обратиться в суд для расторжения договора.

Когда речь идет о банковской ипотеке, то вариантов развития событий может быть три:

  • суд принудит покупателя погасить всю сумму задолженности досрочно;
  • суд постановит продать квартиру с целью погашения задолженности;
  • суд решит восстановить статус-кво: вернуть квартиру продавцу, а выплаченные ранее средства – покупателю.

Когда речь идет об ипотеке между «физиками», наиболее вероятен третий пункт. Конечно, возврат денег покупателю – это неприятная процедура, однако шанс остаться ни с чем отсутствует.

Риски для покупателя

Гипотетически возможна ситуация, когда после получения всей суммы продавец квартиры откажется обращаться в Росреестр с заявлением о снятии обременения, либо будет затягивать с этим. Для таких случаев покупателю нужно иметь документальное подтверждение того, что свои обязательства он исполнил в полном объеме. Конечно, это могут быть и рукописные расписки о передаче денежных средств. Но самым надежным вариантом станет участие нотариуса в этом процессе, с заверением подписей обеих сторон. Причем привлекать его необходимо при каждой передаче денег. Нотариально оформленные расписки станут не только неоспоримым доказательством в суде самого факта оплаты полной стоимости квартиры, но подтвердят то, что задолженность погашалась точно в срок. Также надо учесть и то, что процедуру передачи сумм в присутствии нотариуса необходимо прописать в договоре купли-продаже в разделе, описывающем порядок оплаты.

«Конечно, ипотека между физическими лицами сопряжена с определенными рисками, на которые далеко не каждый готов пойти, – комментирует управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Однако существует ряд жизненных ситуаций, когда такая форма сделки могла бы быть удобна обеим сторонам. Естественно, что ипотека между «физиками» не станет массовым явлением. Но информация о такой возможности вне всякого сомнения поможет многим. Главное – принять взвешенное решение с учетом всех обстоятельств. И желательно пригласить профессионального риелтора, который поможет и провести сделку, и проверить стороны на предмет платежеспособности и криминального прошлого».

Текст: «Метриум Групп»

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Тема: договор купли-продажи недвижимости с отсрочкой платежа

Опции темы
Поиск по теме

договор купли-продажи недвижимости с отсрочкой платежа

В договоре нужно прописать что право собственности переходит к покуепателю с момента полной оплаты. Оплата до конца года.

Т. о. в данный момент мы будем регистрировать не переход права собственности, а сам договор. Как это правильно и понятно прописать?

у нас недвижимое имущесто.
Обычная формулировка подойдет?
«зарегистрировать переход права собственности в течении ___ дней с момента подписания договора. Переход права собственности осуществляется после полной оплаты»

Мы приносим документы на регистрацию, регистрируют. Потом покупатель платит и еще раз регистрируем, чтобы снять обременения?

Joseph Kneht.
Вы шутите? Т.е. вы считаете, что ФРС выдаст свидетельство на право собственности, но собственность не возникнет, так как так прописано в договоре? Или просто я вас не так понял?

Проще всего обычная собственность с обременением, чего велосипед изобретать?

В варианте автора темы, свидетельство выдадут только после полной оплаты, не раньше. Смысла затягивать нет.

Вот! И вам о том же говорят. Если автор темы хочет просто сделать договор — пожалуйста, но в уфрс ему делать нечего и свидетельства ему не видать, пока нет оплаты.

Если же он решит сейчас (до оплаты) получить свидетельство и обратится туда, то получит с обременением. И никто там в тонкостях разбираться не будет.

Статья 13. Порядок проведения государственной регистрации прав
прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;
правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

В нарушение закона (исходя из условий договора), т.к. не может возникнуть права собственности раньше момента о котором договорились стороны договора.

Если мы всегда будем исходить из некомпетентности и недобросовестности чиновников, чьи решения влияют на права и обязанности участников оборота, то лучше не именоваться юристами — в старину было хорошее слово «стряпчие»

Вы хотите в целом потеоретизировать, или говорите о практике? Или вы думаете, что автора темы интересует что чиновник сделал бы в идеальном государстве?

И как вы себе представляете правомерные и компетентные действия чиновника при поступления такого договора?